房地產(chǎn)企業(yè)運營管理精講體系設(shè)計計劃管理

xx地產(chǎn)培訓(xùn)：

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理系統(tǒng)改進(jìn)

地址：深圳xx酒店二零一二年三月十五日1房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——目錄前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系運行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進(jìn)

2房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言一、運營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述3

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言4

變化不斷增加和加快----風(fēng)險不確定性利益相關(guān)者不斷增加----利益細(xì)分、價值鏈延長客戶和自身要求不斷提高----質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力項目復(fù)雜性不斷提高

----呼喚房地產(chǎn)的運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言5房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運轉(zhuǎn)？如何實現(xiàn)對項目的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運營管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題：規(guī)模/市場影響力成長期成熟期創(chuàng)業(yè)期6房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言成長期：管理成熟期：產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)期：人規(guī)模/市場影響力企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運營管理7一、運營管理的概念與內(nèi)容

1、運營的定義

2、運營管理的基本概念

3、對運營管理的深入理解前言

——運營管理的概念與內(nèi)容8一、運營的定義運營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入輸出職能過程材料設(shè)備人員信息資金制造供應(yīng)運輸服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程前言

——運營管理的概念與內(nèi)容9二、運營管理的基本概念1、運營管理的幾種定義2、企業(yè)價值鏈3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理前言

——運營管理的概念與內(nèi)容10

二、運營管理的基本概念

1、運營管理的幾種定義

運營管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運作管理、作業(yè)管理、運作管理等，它們的名稱之所以不同，實際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“Production”或“manufacturing”,對應(yīng)的（productionManage-ment），如：汽車、生產(chǎn)等提供服務(wù)的活動稱為“operations”,運作/運營管理（OperationsManagement）前言

——運營管理的概念與內(nèi)容11運營管理定義（1）

運營管理（OM）是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是對生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運行、評價和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。前言

——運營管理的概念與內(nèi)容12

運營管理（OM）是對主要經(jīng)營活動的管理，即組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營活動

(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).運營管理定義（2）前言

——運營管理的概念與內(nèi)容13

運營管理（OM）就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進(jìn)。

(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)運營管理定義（3）前言

——運營管理的概念與內(nèi)容14

現(xiàn)在的趨勢是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動均稱為“運營”，生產(chǎn)管理也就演化為運營管理（operationmanagement）,也有的稱之為“生產(chǎn)與運作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——運營管理的概念與內(nèi)容15二、運營管理的基本概念

2、企業(yè)價值鏈（VCM）每一企業(yè)都是設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、交貨和對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合體。所有這些活動都可以用一個價值鏈（VCM）表示。價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（PrimaryActivities）和支持活動（SecondaryActivities）兩大類。企業(yè)價值鏈（VCM）----就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合前言

——運營管理的概念與內(nèi)容16房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈支持活動主要活動公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項策劃設(shè)計施工竣工銷售服務(wù)利潤前言

——運營管理的概念與內(nèi)容17企業(yè)價值鏈（VCM）運營管理（OM）就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進(jìn)。企業(yè)價值鏈（VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合。運營管理（OM）就是企業(yè)價值鏈上的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改造前言

——運營管理的概念與內(nèi)容18二、運營管理的基本概念

3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理

企業(yè)的運營管理（OM）就是通過企業(yè)價值鏈上各項活動進(jìn)行分析和設(shè)計，強化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價值需求的同時降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢前言

——運營管理的概念與內(nèi)容19運營鞋管理闖的對技象和奔內(nèi)容運營冤管理旨的目診標(biāo)運營抄管理疫的原袍則運營驅(qū)管理薦的執(zhí)掃行者前言——運營址管理區(qū)的概編念與怨內(nèi)容20運營嗓管理王的對漫象運營白管理炎的對濕象是薦運營圖過程紀(jì)和運愧營系聲統(tǒng)。運營羅過程裂是一碌個投辦入、下轉(zhuǎn)換因、產(chǎn)淹出的橫過程沸，是魚一個梨勞動女過程躲或價熄值增同加的片過程噴，它幣是運挺營管搞理的黎第一飄大對偷象，四運營聰管理祥必須偷考慮商如何始對這剩樣的境生產(chǎn)團(tuán)運營中活動竭進(jìn)行寸有效學(xué)的組劈燕織和血控制前言——運營烏管理唱的概駁念與峽內(nèi)容211、企起業(yè)價棗值鏈肥的各錫個系恥統(tǒng)的唇設(shè)計2、企谷業(yè)價排值鏈絞的各境個系千統(tǒng)和棕運行3、企群業(yè)價稈值鏈撕的各及個系奴統(tǒng)和具改進(jìn)運營夜管理汁的內(nèi)險容前言——運營粱管理扁的概感念與垂內(nèi)容22第一缺：不皮斷滿蠢足客安戶需楊要。（性蜜能、普價格季、時飼間……）第二利：有芒效利盆用資比源。（人岔員、險材料克、運鄙輔、蘆庫存交、設(shè)鄉(xiāng)豐備、觸場地……）運營損管理況的目伏標(biāo)提升砍產(chǎn)品果價值禽、實彩現(xiàn)戰(zhàn)蹈略目決標(biāo)；濾降低展成本擴(kuò)，提司高效形率——提升弱企業(yè)賊核心岡競爭榨力前言——運營道管理行的概允念與怠內(nèi)容23運營漲管理脫的原釣則樹立艦整體摘思想已，追荒求協(xié)社調(diào)下聞的均禿衡運營輝過程軋規(guī)范葉化、舉標(biāo)準(zhǔn)筑化、宴流程逆化堅持虛量化賴的管斬理與慣控制前饋辭控制伙與反川饋控豈制相徑結(jié)合剛性鴉與柔縫性相逼結(jié)合充分世利用蟲信息投平臺前言——運營當(dāng)管理肆的概灣念與柜內(nèi)容24運營痛管理隨的執(zhí)群行者首席至運營大官（Ch摸ie扎f歸Op參er叫at倉in蔥g任Of嶄fi婦ce筆r,縮寫CO擁O，又覺稱營療運長辨），災(zāi)主要釋負(fù)責(zé)禾企業(yè)祝的日孝常營璃運，且輔助CE泥O（Ch翻ie激f糊Ex丹ec籌ut私iv柱e腥Of逆fi我ce槽r）的拳工作幻玉；負(fù)站責(zé)企軋業(yè)的撫運營纏管理詞，對CE懸O負(fù)責(zé)土，不頁對企蛙業(yè)的捕發(fā)展擋趨勢騾負(fù)責(zé)慶。CO尼O在某仁些公寸司中挽同時尼任職窮總裁柿，但堡他們贊通常辟是常偽務(wù)或擱資深被的副租總裁一般姐來講巖，CO設(shè)O負(fù)責(zé)撓公司帽職能嘴體系更的建欣設(shè)，慘并代展表CE透O處理扒企業(yè)醉日常解職能虹事務(wù)張。如曠果公匹司未思設(shè)有殘總載委職務(wù)礦，則CE袍O還要掏承擔(dān)做整體稠業(yè)務(wù)難管理誤的職叔能，披主管鉆企業(yè)殃營銷偵與綜布舍業(yè)喂務(wù)的訊職能株公鍬司整矛個的席銷售巖策略例與政足策，彎組織昂生產(chǎn)須經(jīng)營萬活動哄，協(xié)架助CE嗓O制定蔬公司彎的業(yè)教務(wù)發(fā)涂展計轎劃前言——運營踢管理接的概妻念與胃內(nèi)容25運營妙管理廁的執(zhí)物行者其化拜運營免管理阻執(zhí)行傻者運營栗總監(jiān)運營原管理開部經(jīng)營狹管理畏部計劃根財務(wù)舍部總經(jīng)住理辦際公室行政門部董事宇長秘謝書前言——運營痰管理汁的概柜念與鑒內(nèi)容26組織安制定冬公司離全年蘆、半沃年、揀季度能和月滿工作缺計劃提出衰內(nèi)部雷管理符機構(gòu)蠢設(shè)置展及崗熔位設(shè)繭立方截案組織制擬訂撥公司劣的業(yè)叨務(wù)規(guī)觀范和赤運營真流程組織裹建立搭各部鑄門業(yè)撿績評緩估體膽系，秧對部古門和化主管決進(jìn)行翠考評協(xié)調(diào)戚各部傷門之六間的撫工作押關(guān)系主持帆召開綱日常委運營份會議包，跟顧蹤、擁檢查唱、協(xié)狡調(diào)各馳職能掏部門有的工窗作組織倚建立苦各部蠢門的飄績效笑評估耀體系掠，對再各部迷門和滑主管戚進(jìn)行再考評……禁……運營彎管理龍的主商要職迎責(zé)前言——運營的管理升的概膜念與銅內(nèi)容27組織奴制定穴公司膏全年化、半債年、療季度話和月賴工作辮計劃提出真內(nèi)部覺管理頌機構(gòu)打設(shè)置閘及崗他位設(shè)饞立方舞案組織廁擬訂昨公司攏的業(yè)吵務(wù)規(guī)么范和賣運營盆流程組織飯建立頃各部蘇門業(yè)獨績評鮮估體坑系，欣對部把門和怪主管偏進(jìn)行鐘考評協(xié)調(diào)蟻各部設(shè)門之雷間的幣工作濾關(guān)系主持?jǐn)r召開情日常污運營舅會議姓，跟站蹤、講檢查寇、協(xié)的調(diào)各阻職能璃部門蠅的工奸作組織駕建立良各部妖門的擋績效鬧評估唯體系車，對柄各部猶門和內(nèi)主管紹進(jìn)行憐考評……夕……運營眨管理網(wǎng)的主蓄要職屈責(zé)前言——運營忍管理睡的概字念與鈔內(nèi)容281、房嫌地產(chǎn)襖企業(yè)線產(chǎn)品夕開發(fā)指與銷獅售價滲值鏈?zhǔn)宓母魉膫€系薄統(tǒng)的洞設(shè)計2、房辛地產(chǎn)月企業(yè)賠產(chǎn)品糕開發(fā)會與銷屯售價膝值鏈侄的各此個系熔統(tǒng)的向運行3、房擦地產(chǎn)斧企業(yè)盯產(chǎn)品腔開發(fā)千與銷撫售價疊值鏈抖的各辜個系堆統(tǒng)的智改進(jìn)房地都產(chǎn)企岔業(yè)運掌營管亂理的淺內(nèi)容前言——運營烘管理篇的概評念與傘內(nèi)容29一、阻房地醫(yī)產(chǎn)企板業(yè)運背營管臉理的獲現(xiàn)狀倚與特?fù)禳c二、桌房地但產(chǎn)企敵業(yè)運白營管案理與粉項目斬計劃敗管理籃的關(guān)悔系三、甚房地銳產(chǎn)企接業(yè)運吉營管夕理的壓原理前言——房地各產(chǎn)企得業(yè)運噸營管煉理綜緞述30一、揀房地經(jīng)產(chǎn)企著業(yè)運紐奉營管藏理的繼現(xiàn)狀繳與特躬點很多表房地奏產(chǎn)企谷業(yè)中經(jīng)普通盒存的晌現(xiàn)象宰：部門厲職能仍不清招，相痰互推蜘諉，清交叉劍工作敞難協(xié)稅調(diào)崗位錯職責(zé)叔不明李，干既好干并壞說目不清授權(quán)簡不清牽，不臭知該湊不該宿做主單個勞項目親做得遇很好縱，但隊多項刮目運檢作問怕題不慰斷總有蜘忙不海完的餐事情云，但脆不知乖道在親忙什報么，苗為什仗么忙喬？同樣病的問迷題重袍復(fù)發(fā)揪生不斷炊地處蜘理問如題但鴨總也慚處理糊不完換一使個領(lǐng)未導(dǎo)換險一種蛋做法越級鼠指揮壘，計匪劃天員天變制度屯流程蓄一大料堆，富形同余虛設(shè)員工再不斷手抱怨準(zhǔn)，雖咱然收濤入越否來越詢高滿魂意度仿卻越他來越排低客戶跑投訴株不斷--倒--潛-出現(xiàn)巾這種怖現(xiàn)象腸的根拉本原歡因在峽于企錯業(yè)在舞發(fā)展蘭的過氣程中較并未務(wù)形成錦一套瓦規(guī)范徑化的蘭運營拜管理蘆體系歸，這薪樣的劉企業(yè)握據(jù)統(tǒng)姑計占現(xiàn)行業(yè)肝的80村%。前言——房地瓜產(chǎn)企眼業(yè)運拼營管肺理綜被述31認(rèn)識踢誤區(qū)顆：認(rèn)為特運營渠管理壤就是增項目炭計劃尼管理最新駕難題淹：多項此目跨指區(qū)域偏開發(fā)具的企蛇業(yè)計侍劃和棟目標(biāo)宏如何蓄保證前言——房地含產(chǎn)企劉業(yè)運呈營管祥理綜疫述32二、陳房地謎產(chǎn)企阻業(yè)運稿營管津理與穴項目感計劃植管理直的關(guān)刃系（一婆）運障營與路項目（二廈）項惰目管答理簡毯介（三醋）運哨營管橋理與民項目凱管理珠的區(qū)弱別（四帳）運很營管重理與熟項目衣計劃繩的關(guān)陪系前言——房地款產(chǎn)企直業(yè)運賊營管雷理綜黨述33（一希）運俘營與闊項目工作燭性質(zhì)爹與內(nèi)紛容的臣不同工作敏環(huán)境拴與方恩式的務(wù)不同組織貓與管俊理上烤的不銀同前言——房地脂產(chǎn)企劈燕業(yè)運趴營管母理綜園述34（二圖）項兵目管鏈理簡沙介項目街的定啦義：對確蟻定性驕對象匹按限沈定時稻間，致費用叮和質(zhì)抖量標(biāo)驚準(zhǔn)完蹈成的乓一次等性任集務(wù)?！绊椖课坦芾砭褪墙怪赴训旮鞣N臉系統(tǒng)墊、方惑法和拿人員挪結(jié)合升在一影起，住在規(guī)必定的切時間成、預(yù)肝算和踢質(zhì)量慎目標(biāo)麥范圍食內(nèi)完零成項掏目的轉(zhuǎn)各項類工作召，有呈效的側(cè)項目支管理播是指田在規(guī)辯定用犧來實規(guī)現(xiàn)具武體目絮標(biāo)和循指標(biāo)勝的時猜間內(nèi)栗，對立組織菠機構(gòu)寬資源堵進(jìn)行駝計劃法、引嚷導(dǎo)和蒸控制潮工作然?！?-炸--美國絞項目沾管理暴學(xué)會<項目舉管理幻玉知識未體系紙綱要>前言——房地遲產(chǎn)企廳業(yè)運媽營管民理綜汁述35項目拾管理扛框架研圖項目陽干系攏人的復(fù)需要逆和期和望9大知為識領(lǐng)掘域核允心功腎能范圍穴管理時間倘管理成本別管理質(zhì)量距管理人力撈資源暗管理溝通餐管理風(fēng)險拔管理采購角管理項目馬管理肺工具項目搏管理撓技術(shù)9大知紫識領(lǐng)娘域輔功助功憂能前言——房地異產(chǎn)企躍業(yè)運邊營管輕理綜礙述36項目途管理鬼簡介嫩：項目與項目管理知識概念階段一般機會研究特定項目機會研究方案策劃初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項目評估商業(yè)計劃書的編定規(guī)劃階段項目背景描述質(zhì)量何證目標(biāo)確定進(jìn)度安排范圍規(guī)劃資源計劃范圍定義費用估計工作分解費用預(yù)算工作排序質(zhì)量計劃工作延續(xù)時間估計實施階段采購規(guī)劃進(jìn)度控制招標(biāo)采購的實施費用控制合同管理基礎(chǔ)質(zhì)量控制合同履行和收尾安全控制實施計劃范圍變更控制安全計劃生產(chǎn)要素管理項目進(jìn)展報告現(xiàn)場管理與環(huán)境保護(hù)收尾階段范圍確認(rèn)質(zhì)量驗收費用決算與審計項目資料與驗收項目交接與清算項目審計項目后評價共性知識項目管理組織形式企業(yè)項目管理訊息分發(fā)風(fēng)險監(jiān)控績效評價與人員激勵沖突管理項目辦公室企業(yè)項目管理組織設(shè)計風(fēng)險管理規(guī)劃信息管理溝通規(guī)劃新經(jīng)濟(jì)項目管理風(fēng)險量化項目經(jīng)理組織規(guī)劃風(fēng)險識別項目監(jiān)理風(fēng)險應(yīng)對計劃多項目管理團(tuán)隊建設(shè)風(fēng)險評估行政監(jiān)督法律法規(guī)目標(biāo)管理與業(yè)務(wù)過程方法和工具要素分層法不確定性分析責(zé)任矩陣質(zhì)量控制的數(shù)理項目財務(wù)評價方案比較法環(huán)境影響評估網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)設(shè)計方法里程碑計劃并行工程資金的時間價值項目融資甘特圖掙值法質(zhì)量技術(shù)文件工作分解結(jié)構(gòu)評價指標(biāo)體系模擬技術(shù)有無比較法國民經(jīng)濟(jì)評價方法中國吐項目院管理譯知識早體系問框架前言——房地坡產(chǎn)企嚇業(yè)運高營管鏟理綜話述37（三鈴）運畝營管方理與調(diào)項目擊管理端的區(qū)闊別運營管理項目管理是企業(yè)價值鏈各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進(jìn)，以實現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的增值是為實現(xiàn)項目目標(biāo)而完成項目的各項工作面對的是公司的運營管理，包括多項目公司的管理（如多項目開發(fā)的房地產(chǎn)公司）面對的是單個項目具有長期、連續(xù)、循環(huán)往復(fù)的特點具有項目臨時、單次的特點范圍更廣（包括營銷等其他活動）范圍相對較窄前言——房地側(cè)產(chǎn)企穴業(yè)運塵營管極理綜富述38（四慘）運籍營管吊理與暴項目里計劃饒的區(qū)畝別運營管理項目計劃公司經(jīng)營計劃，包括公司除戰(zhàn)略規(guī)劃外的所有計劃工作的管理項目開發(fā)進(jìn)度及相配合的各項計劃工作重要的還有運營體系的設(shè)計和改進(jìn)只是項目管理的一種工具更全面的監(jiān)控和考核監(jiān)控進(jìn)度，調(diào)整計劃目標(biāo)是最大限度利用資源，滿足客戶不斷增長的需要，提高企業(yè)競爭力目標(biāo)是項目開發(fā)進(jìn)度的保證，成本控制和實現(xiàn)質(zhì)量要求前言——房地烤產(chǎn)企咽業(yè)運裕營管賴?yán)砭C傾述39多項成目公條司企護(hù)業(yè)管慕理的華三個所層次發(fā)展頁目標(biāo)項目扔開發(fā)運營可體系戰(zhàn)略管理項目管理運營管理前言——房地抓產(chǎn)企痕業(yè)運榜營管利理綜鄉(xiāng)豐述40確定需要項目選擇項目計劃項目執(zhí)行項目控制項目評估項目結(jié)束定義計劃實施收尾項目志的生鴿命周灶期前言——房地貌產(chǎn)企塌業(yè)運諷營管捉理綜樓述41房地床產(chǎn)企惹來產(chǎn)強品開乖發(fā)與側(cè)銷售敬價值談鏈的巨主要幟系統(tǒng)和支拾持、紗保證戀、控進(jìn)制價病值鏈瓣的支恰持系初統(tǒng)主要雞系統(tǒng)悄：立施項、挺策劃山、設(shè)芬計、停施工脫、竣鏡工、肚銷售支持鴿系統(tǒng)敬：人杯力資蟲源、余財務(wù)肆、行達(dá)政、竊成本考、采傅購、魂技術(shù)蘇、眨報建房地貴產(chǎn)企荷業(yè)運騙營管旋理就墓是對壩以上子各個抽系統(tǒng)干進(jìn)行季設(shè)計棕、運緣瑞行和州改進(jìn)騎、以嶼實現(xiàn)翠項目尸開發(fā)豈的增剪值，碗提高秘效率錦、降海低成脾本，絨提升釘企業(yè)刑的核右心競斬爭力正。前言——房地絮產(chǎn)企愚業(yè)運吃營管刊理綜會述42三、轟房地霜產(chǎn)企聚業(yè)運之營管益理的澆原理（一漢）房眨地產(chǎn)吼企業(yè)攻價值兄鏈（二灣）房藝地產(chǎn)各運營翅管理歪體系織中的苗各項春活動/子系辯統(tǒng)前言——房地益產(chǎn)企煎業(yè)運映營管袍理綜炮述43（一貍）房鄙地產(chǎn)己企業(yè)短價值受鏈支持活動主要活動公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項策劃設(shè)計施工竣工銷售服務(wù)利潤前言——房地籌產(chǎn)企攝業(yè)運得營管騰理綜伙述44（二香）房匠地產(chǎn)怎運營塑管理堆體系且中的晴各項推活動/子系老統(tǒng)房地彈產(chǎn)企舞業(yè)產(chǎn)賢品開拋發(fā)與眉銷售號價值哥鏈的切主要兆系統(tǒng)胖和支白持、欠保證烏、控刃制價紗值鏈掛的支圖持系須統(tǒng)：主要靠系統(tǒng)瀉：立項驚、策揪劃、相設(shè)計府、施經(jīng)工、擇竣工夢、銷良售。支持腔系統(tǒng)策：人力途資源酸、財丑務(wù)、煙行政堵、成鏟本、餓技術(shù)哄、采蹲購、揀報建充。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（ValueChain）業(yè)務(wù)規(guī)范運營組織運營管理公司宴的運創(chuàng)營組識織、分業(yè)管沾規(guī)范鹿和運斷營流趕程均悼圍繞托房地語產(chǎn)開而發(fā)價賺值鏈桃建立碰并用怪作于歸房地品產(chǎn)開奧發(fā)價煉值鏈前言——房地己產(chǎn)企季業(yè)運繪營管保理綜費述45第一路講：綠房地佛產(chǎn)企歷業(yè)運捧營管蔥理的刊體系踩設(shè)計房地奇產(chǎn)企倘業(yè)運延營管百理體端系模潔型房地壓產(chǎn)企薪業(yè)運慢營組提織系昆統(tǒng)的史設(shè)計房地熄產(chǎn)企騙業(yè)業(yè)起務(wù)規(guī)罪范系妨統(tǒng)的丹設(shè)計房地天產(chǎn)企病業(yè)運術(shù)營流癢程系渠統(tǒng)的反設(shè)計房地呼產(chǎn)企突業(yè)運瀉營管良理體箏系的擴(kuò)設(shè)計蝕常見掠問題46公司發(fā)展戰(zhàn)略價值觀使命愿景Vi濁si寶on希望愿未來愛成為憐什么癢樣的芽企業(yè)Mi伸ss引io汁n明確母企業(yè)慨的客瞇戶是逢誰？另將為帶客戶叛提供冤什么朗樣的腳服務(wù)Va駝lu雀es公司寨在追疤求目符標(biāo)時泛使用繁的準(zhǔn)霸則St坐ra短te鞋gy公司梅的發(fā)忙展規(guī)揮劃房地溉產(chǎn)企港業(yè)的見戰(zhàn)徊畏金字絲式塔房地絨產(chǎn)企駱業(yè)運視營管魚理的銳體系樸設(shè)計——房地挽產(chǎn)企循業(yè)運減營管喂理體豪系模鞏型47企業(yè)覽組織瓶架構(gòu)運營降組織塔系統(tǒng)業(yè)務(wù)拜規(guī)范旬系統(tǒng)運營斧流程早系統(tǒng)企業(yè)刃戰(zhàn)略企業(yè)送運營怒戰(zhàn)略企業(yè)密運營專管理名體系房地疲產(chǎn)企五業(yè)運拌營管虜理的妨體系鴿設(shè)計——房地陜產(chǎn)企吉業(yè)運棒營管墨理體沈系模搏型48運營戰(zhàn)略運營組織系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計成本工程營銷物業(yè)行政人事財務(wù)運營流程系統(tǒng)項目論證項目策劃設(shè)計管理招標(biāo)采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運營管理戰(zhàn)略房地才產(chǎn)企勸業(yè)運太營管傾理的襖體系吉設(shè)計——房地溉產(chǎn)企襲業(yè)運部營管圓理體緣瑞系模醫(yī)型49一、穗房地府產(chǎn)企憶業(yè)戰(zhàn)門略指圾引下肉的組旋織架疑構(gòu)二、拾設(shè)計去組織鮮架構(gòu)憂下的途部門靈職能三、晝合理豈設(shè)計幸各部扇門崗打位崗闊位職住責(zé)及妹權(quán)責(zé)鍛劃分四、孫組織秋系統(tǒng)漂文件鏡的設(shè)村計方錯法和茫設(shè)計觸要求房地晨產(chǎn)企陡業(yè)運找營管拾理的辦體系姿設(shè)計——房地挺產(chǎn)企裂業(yè)運種營組鉗織系逆統(tǒng)的蘋設(shè)計50一、結(jié)房地夸產(chǎn)企綱業(yè)戰(zhàn)賤略指師引下逢的組激織架稿構(gòu)按照鞋現(xiàn)代名管理逆理論企業(yè)懼管理返一般廟按職陵能分牲工，敵其中墨最其乞本的拜也是燈最主庫要的膚職能矮是財法務(wù)會淚計、哥技術(shù)睛、生件產(chǎn)運懇營、論市場欄營銷藥和人媽力資超源管摸理。分工刊的職風(fēng)能既卡是獨拼立的替又是辮相互碼依賴扯的，污正是覺這種成相互及依賴灶和配泉合才覽能實媽現(xiàn)企證業(yè)的房誠經(jīng)營徒目標(biāo)農(nóng)。企業(yè)院的經(jīng)仔營活嗓動是赴這些春職能鑒有機筋聯(lián)系調(diào)的一季個循甘環(huán)往飯復(fù)的摟過程記。房地扭產(chǎn)企基業(yè)運綠營管彎理的數(shù)體系敬設(shè)計——房地減產(chǎn)企什業(yè)運訓(xùn)營管膜理體烘系模忘型51四種醋架構(gòu)呼圖職能脅式項目兵式弱矩鍋陣式強矩?zé)╆囀椒康貍洚a(chǎn)企藝業(yè)運擱營管營理的據(jù)體系馬設(shè)計——房地身產(chǎn)企港業(yè)運顏營管貍理體糾系模玩型52職能件式適用盾于規(guī)慢模較全小的育，以坊技術(shù)定為主輪的項冒目。閉不適己用于訓(xùn)時間預(yù)限制壘性強擊或?qū)颈茸冮y化快爆速相番應(yīng)的御項目項目只協(xié)調(diào)房地呆產(chǎn)企剛業(yè)運虎營管丸理的宣體系旺設(shè)計——房地密產(chǎn)企宵業(yè)運團(tuán)營管留理體洪系?；?3項目午式項目園協(xié)調(diào)適用糟于包盞括多里個相礎(chǔ)似單所個項由目的岔單位老或組冷織以握及長售期的邪大型確的重妨要的錢和復(fù)圍雜的酒項目錯。房地險產(chǎn)企杜業(yè)運篩營管臂理的你體系版設(shè)計——房地信產(chǎn)企澤業(yè)運奇營管此理體近系模戶型54矩陣窮式—弱矩狹陣項目應(yīng)協(xié)調(diào)房地綢產(chǎn)企膜業(yè)運冠營管輔理的晌體系蹄設(shè)計——房地曾產(chǎn)企鑰業(yè)運圍營管曠理體島系模戚型55矩陣尸式-平衡匙式項目材協(xié)調(diào)房地授產(chǎn)企招業(yè)運呢營管習(xí)理的知體系窗設(shè)計——房地繪產(chǎn)企羞業(yè)運禿營管美理體事系模掘型56強矩慮陣式項目院協(xié)調(diào)房地芒產(chǎn)企惹業(yè)運愿營管教理的啊體系扁設(shè)計——房地齊產(chǎn)企呈業(yè)運鳴營管久理體刻系模鈔型57矩陣壓型-復(fù)合揀式項目A協(xié)調(diào)項目巷協(xié)調(diào)房地更產(chǎn)企段業(yè)運棍營管腳理的熟體系嚇設(shè)計——房地古產(chǎn)企彼業(yè)運孔營管滾理體玻系模秤型58金地已集團(tuán)傻組織膏架構(gòu)初圖房地榜產(chǎn)企域業(yè)運偉營管疲理的筍體系廁設(shè)計——房地脂產(chǎn)企勾業(yè)運劑營管盛理體撞系模瞞型59華潤曾集團(tuán)組織芹架構(gòu)泰圖房地云產(chǎn)企互業(yè)運盟營管加理的鄉(xiāng)豐體系頌設(shè)計——房地毀產(chǎn)企叢業(yè)運罩營管房誠理體奴系模系型60華潤破集團(tuán)軋組織摔架構(gòu)愉圖接上終頁財務(wù)鏡部資金請管理脅中心研發(fā)答部經(jīng)營恒部工程叮管理撫部招標(biāo)銅采購加中心合同遼預(yù)算撞部網(wǎng)絡(luò)伍部人力他資源柔部法務(wù)沒部客服籌中心市場散研究亭、土座地談珠判、恢前期愚策劃規(guī)劃華局、鋸立項冊、證臉照辦把理總建危筑師溫負(fù)責(zé)劣，每滿個項似目實飾行責(zé)窯任建逢筑師釀制總工虎負(fù)責(zé)言制設(shè)計豎管理宣部合同抱起草覺、審召核、暈執(zhí)行磚、監(jiān)谷約，固做工儉程預(yù)炊算信息餅化平梨臺建辯立維緞護(hù)鳳凰堂城華亭螞嘉園優(yōu)仕兆園翡翠默城成都迫翡翠銷城華潤制俱樂啊部華潤輸特點訊：1、公即司所交有項蹲目影嚴(yán)響由濫華潤遣置地杯經(jīng)濟(jì)確公司材承擔(dān)我。專皆業(yè)化多與職寫業(yè)化長，形鉗成內(nèi)懶部市殼場化爆運作2、實鴿行項羨目經(jīng)熄理制置、總適工負(fù)禮責(zé)制墊、建期筑師閣責(zé)任岡制3、市絲式場反死應(yīng)較棄慢，唯管理占隊伍蠢年輕長化4、華岔遠(yuǎn)分妖流人跑才，鐵內(nèi)傷匹較大5、資涼金、障品牌員、規(guī)薯劃有印優(yōu)勢6、逐探漸形限成自京己開揀發(fā)模嚷式，鳥如鳳毯凰城報項目臂和翡悔翠城摩項目房地勇產(chǎn)企霧業(yè)運儉營管判理的調(diào)體系羨設(shè)計——房地眨產(chǎn)企陶業(yè)運距營管帆理體泳系模崗型61董事長總經(jīng)理總經(jīng)辦萬科周刊秘書處檔案室行政部財務(wù)管理中心資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計法務(wù)部監(jiān)事長投資決策中心區(qū)域項目利潤中心成本費用中心大連萬科天津萬科北京萬科深圳萬科武漢萬科南京萬科沈陽萬科財務(wù)部營銷部工程管理部綜合部分管成本財務(wù)分管營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計、采購。預(yù)算人力資源、行政、信息等功能集合萬科診集團(tuán)房地班產(chǎn)企楊業(yè)運叛營管帝理的應(yīng)體系猴設(shè)計——房地返產(chǎn)企環(huán)業(yè)運唯營管匙理體篇系模慶型62萬科鄭組織趕架構(gòu)陜特點?。鹤钤缥鹛岢龃萋殬I(yè)紗經(jīng)理呀人理蒸念的莫企業(yè)太，倡婚導(dǎo)職可業(yè)化禁管理管理畢較規(guī)鎖范集團(tuán)塌本部除為投播資決寺策中斷心，沃從事得戰(zhàn)略搜高度眨事宜各地鹿區(qū)為包法人您治理否機制引企業(yè)荷，通浪過產(chǎn)瘋權(quán)控瓣制分公品司授蠟權(quán)較貸大，奮機構(gòu)幅盡量腸簡單辟，總瞧部提屑供支驚持和望監(jiān)約測功能人力權(quán)資源莊管理較非常儉重視什，強丈調(diào)人倒員的都輪崗委和晉六升，暮職業(yè)他生源謙較好什，薪侵酬較出低，暑強調(diào)甲職業(yè)談生涯僻的發(fā)屢展房地輪產(chǎn)企零業(yè)運膛營管止理的坐體系兩設(shè)計——房地愁產(chǎn)企蜓業(yè)運暑營管涼理體數(shù)系模賣型63運營懸組織彩系統(tǒng)翠的設(shè)艙計原敬則合理序處理糧好集構(gòu)中和到分散尼的關(guān)貨系明確怒各部巷門之止間的勤定位耀和權(quán)震責(zé)界越定及序劃分分析疼各部帝門在渣運營領(lǐng)流程抱中發(fā)醬揮的諷職能確定舌各部坐門與望其它遍部門前溝通快協(xié)調(diào)憶關(guān)系確定舅各部您門權(quán)童利與翻行編寫禁各部額門的愛部門串職能分析緣瑞各崗鞏位工救作飽診滿程科度因崗絮設(shè)人箏與因豆人設(shè)德崗相割結(jié)合確定稈部門邪各崗律位名草稱及怎基本殼工作搖內(nèi)容部門效定崗肯定編鞭時需誓要對紀(jì)公司吧短其灣與長提期戰(zhàn)獸略綜島合考戶慮公司織織架構(gòu)公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權(quán)力與責(zé)任各部門崗位定編部門各崗位職責(zé)確定房地想產(chǎn)企曉業(yè)運項營管槐理的市體系侮設(shè)計——房地僻產(chǎn)企涉業(yè)運薯營管伙理體諷系模落型64責(zé)權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則精干高效原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則以戰(zhàn)略為核心的運營組織系統(tǒng)設(shè)計基于稍公司檔戰(zhàn)略合，自脆上而豎下進(jìn)絞行設(shè)跳計力求眉機構(gòu)傻簡練孝，人涉員精它干，腫從簡奶單到沿專業(yè)稱管理蠅效率秘高，潮保持笛競爭武力?；陟o現(xiàn)狀揪的管民理成糞熟度柿、組扯織的違發(fā)展態(tài)階段勢及管添理能基力，母同時登兼顧記未來叫的發(fā)粘展需惡要。每一輕管理籍層次澡、部提門、含崗位秧的責(zé)厲任權(quán)亮利都辯明確受和對張應(yīng)。房地陽產(chǎn)企勤業(yè)運侄營管參理的襲體系牙設(shè)計——房地呀產(chǎn)企辰業(yè)運辟營管利理體穴系模歷型運營拉組織喊系統(tǒng)清的設(shè)嚷計原旗則65部門揚職能--謊--例：企成本匠部、或采購河部成本管理職能采購管理職能1、成本目標(biāo)管理：成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估；2、工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；3、現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證。1、供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設(shè)備；2、采購及招標(biāo)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價格；3、合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理。各企今業(yè)部粗門的建名稱丹和職販責(zé)劃存分往御往不顛同，葵但基珠本管球理與積業(yè)務(wù)喉工作擁內(nèi)容趴必須跳齊全醉，才援能達(dá)壯到運錢營管顏理要裳求。房地棟產(chǎn)企殿業(yè)運掃營管聚理的冒體系桑設(shè)計——房地梅產(chǎn)企漢業(yè)運般營管法理體閱系模貴型二、那設(shè)計掉組織站架構(gòu)至下的立部門場職能66崗位偏職責(zé)--姥--例：敵成本翁部、債采購部成本炕部經(jīng)政理崗刮位職此責(zé)預(yù)算晝工程碰師崗報位職批責(zé)采購撤部經(jīng)雜理崗伶位職胃責(zé)合約抄工程漲主管舍崗位離職責(zé)合約競物資衫主管籠崗位建職責(zé)合約挺營銷喝主管辛崗位烏職責(zé)成本扮管理泊事務(wù)塊員崗販位職柴責(zé)三、癢合理真設(shè)計小各部豆門崗偵位職沸責(zé)及愚權(quán)責(zé)末劃分房地學(xué)產(chǎn)企跨業(yè)運皇營管喝理的槐體系研設(shè)計——房地眉產(chǎn)企思業(yè)運社營管擾理體囑系模派型671、市邪場調(diào)虛查和婆供方什管理鉛工作慕：1.陪1負(fù)責(zé)渡了解森各施慨工單骨位的續(xù)資質(zhì)港狀況臺、施瓜工業(yè)謠績、迫報價莫水平登及任暑務(wù)飽庸和情尾況;1.如2負(fù)責(zé)回組織販對供仁方（振施工性隊伍斷、設(shè)嘆計單薯位、扎廣告年商等酒）的孫資質(zhì)禮進(jìn)行亂考察盯，建悄立合密格供域方名案錄；1.旦3負(fù)責(zé)礦定期峽對材鼻料設(shè)場備市擊場進(jìn)窗行考止察，潔動態(tài)碑掌握娘材料程設(shè)備絞的市若場信嬌息；1.犬4負(fù)責(zé)逃編制架或匯拆總供農(nóng)方市噴場考萍察報足告評虜分表倡和材賽料市蜻場考很察報慈告；1.呈5負(fù)責(zé)予建立玻材料慶市場瞇信息辱庫，豆為相票關(guān)部收門提蔥供最柿新的墨市場徒價格拴信息僑。2、招威投標(biāo)革及合糠同管滅理2.鄙1負(fù)責(zé)址編制謝項目陳整體射施工片招標(biāo)弄方案跑及計怎劃；2.緞2負(fù)責(zé)結(jié)組織勸設(shè)計蓄招投醬標(biāo)工膏作；2.間3負(fù)責(zé)凍組織軍工程耐招投削標(biāo)工宮作；2.倦4負(fù)責(zé)斯組織跨工程畝監(jiān)理注的分減判；2.稅5負(fù)責(zé)弦組織狠營銷汽廣告淘包裝壘業(yè)務(wù)像的分牛判工朗作；2.或6負(fù)責(zé)摩對投去標(biāo)單訴位資吹格審癢核；2.牌7負(fù)責(zé)口對部投門起氧草的房誠合同善文件探進(jìn)行茂解釋撲，建濤立和掃完善攜招投石標(biāo)及飲合同攪文件鏡的標(biāo)理準(zhǔn)版般本。3、甲竄供材羊料和課裝飾碌材料繪的管榆理3.冠1負(fù)責(zé)今編制估公司粥甲供嶄材料斤的進(jìn)庫度計插劃；3.貼2負(fù)責(zé)堅物資職采購婆；3.鞏3負(fù)責(zé)懲協(xié)助眨設(shè)計告部提鬼供裝痕飾材巖料和欄其它劑需送米樣報啞審物廁資的攜樣品壘。范例凍：采渴購部腹部門臂管理役職能房地酬產(chǎn)企別業(yè)運煮營管呢理的膜體系雹設(shè)計——房地穩(wěn)產(chǎn)企渣業(yè)運量營管躁理體俱系模債型68范例凝：成祖本部史經(jīng)理趴崗位寫職責(zé)1、全添面負(fù)竟責(zé)成犯本部貸工作藝，直匹接對階主管畜副總屑經(jīng)理方或總脊經(jīng)理蹤蝶負(fù)責(zé)飽，承鐘擔(dān)本尸部門繪領(lǐng)導(dǎo)綠責(zé)任今；2、制恐定本柔部門叔的工每作計域劃和政目標(biāo)向，負(fù)謝責(zé)本紀(jì)部門迫工作容職責(zé)負(fù)的落諸實和職各項們工作儉計劃型的執(zhí)矛行，密保證拳部門畢高效辰、有誕序的獲進(jìn)行剃；3、組?？棽坑觊T預(yù)液算專詞業(yè)人忘員開教展項唯目各旨建設(shè)音階段厚的成擋本控統(tǒng)制工摘作，企合理莖確定牽和有貪效控瘡制工蓄程造服價，積通過瀉動態(tài)比控制映實現(xiàn)新成本功控制余目的馬；4、組吃織部剖門開寇展市兩場調(diào)慕查和朗研究碌，收纖集各躺類材霜料與唐工程初造價桐信息畝，進(jìn)樹行技勸術(shù)經(jīng)申驗分宜析，攀堅持粥數(shù)據(jù)柴積累今；5、確尤認(rèn)和奪簽署叔部門餅發(fā)出居的重堆要造構(gòu)價文狀件，帆如結(jié)哲算等伙，配芽合公柳司完米成三拼算單遺辦理墳等重矩大事章項；6、負(fù)販責(zé)組彼織部芬門管縮慧理制歪度與飾業(yè)務(wù)簽規(guī)范徐的建娃立，濁并與糖公司磨及相夜關(guān)部歲門的評有關(guān)心制度抹銜接特，保影證部寫門制黑度合奶理有謝效。房地針產(chǎn)企洽業(yè)運屋營管慌理的者體系脆設(shè)計——房地倒產(chǎn)企笛業(yè)運頸營管附理體劑系模飛型69范例辰：預(yù)許算工脖程師坦崗位墻職責(zé)1、在建部門旨經(jīng)理藥的領(lǐng)批導(dǎo)下伸，完正成項碧目在穗各階餅段：關(guān)方案辜建議經(jīng)階段暢、初庸步設(shè)撇計階愛段、朱施工智圖設(shè)摘計階過段、射招投蘋標(biāo)階擋段、粒合同茂實施撕階段供、以地及竣岸工等惕階段塘所相鳴應(yīng)的陽投資兇估算塑書、望預(yù)算肺書、雨概算秘書、趙工程招量清集單、章結(jié)算酸書等蜜的編禽制。2、接齒受參矩加?？瘶I(yè)培亂訓(xùn)、倆更新運知識摔、提迫高業(yè)拆務(wù)水提平。3、及稻時掌障握項岔目工湊程進(jìn)驢展的跌狀況屠，對史承包辨商報膨送的寫工程師形象業(yè)進(jìn)度恭進(jìn)行順審核捧，提頂出付恥款額經(jīng)的建薯議。銜（僅柄限項綠目部踐的預(yù)站算工跨程師冶）4、對姜不同舍的設(shè)僅計及獵材料蓄進(jìn)行世成本優(yōu)研究藥，并室向現(xiàn)衛(wèi)場工涼程師傘或設(shè)林計單豪位提搬出成均本建撕議，圈協(xié)助明他們橫在投仁資限既額范醒圍內(nèi)兆進(jìn)行俗設(shè)計閑或設(shè)粥計變萄更。5、工天程進(jìn)煩行期渣間，頭定期今制定姑成本校估算強報告臥書，耽反映充施工伴中存駕在的麗問題疏及支油付的涌情況危，就旁工程隔變更攀的大抵約費撲用，尾向公切司有撓關(guān)領(lǐng)喝導(dǎo)及英相關(guān)英部門暮提出處建議雨。6、審滔核工龍程變炊更清芹單，祝與承譜包商窄達(dá)成拼費用報上的走增減斬協(xié)議掠。審就核合擠同以糧外的養(yǎng)新增蛾材料達(dá)單價父。房地澡產(chǎn)企輝業(yè)運瘡營管低理的拘體系周設(shè)計——房地監(jiān)產(chǎn)企吊業(yè)運給營管粒理體凝系模插型70范例廉：成階本管落理中廉心總暮監(jiān)職抬位說它明書職務(wù)名稱成本管理中心所在部門成本管理中心直接上級總經(jīng)理管理幅度直接下屬成本部經(jīng)理/采購部經(jīng)理管理層次1、職位職責(zé)1.1負(fù)責(zé)建設(shè)項目的全過程成本控制工作；1.2負(fù)責(zé)建設(shè)項目招標(biāo)管理；1.3負(fù)責(zé)項目的合同管理；1.4負(fù)責(zé)公司的供方管理，包括考察、評審1.5負(fù)責(zé)建立有關(guān)制度與工作標(biāo)準(zhǔn)，包括標(biāo)準(zhǔn)合同文件、成本標(biāo)準(zhǔn)；1.6負(fù)責(zé)公司戌本管理方面業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的建設(shè)，人才梯隊建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；1.7負(fù)責(zé)中心日常工作，完成各項計劃與目標(biāo)，做必要的總結(jié)與匯報；1.8負(fù)責(zé)與其化管理中心的工作配合與協(xié)調(diào)。2、任職資格2.1學(xué)歷：本科以上2.2專業(yè)：工程經(jīng)濟(jì)與管理、工程類2.3經(jīng)驗：有竣工結(jié)算經(jīng)驗，以及3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標(biāo)及合同管理經(jīng)驗2.4年齡：不限2.5資格：中級職稱/造價工程師房地桐產(chǎn)企模業(yè)運鑼營管掏理的歉體系換設(shè)計——房地拋產(chǎn)企益業(yè)運瓜營管令理體收系模膨型71范例蒸：成補本部軟、采炭購部旋權(quán)限好劃分成本飽管理夜權(quán)限簡劃分招標(biāo)啟采購?fù)剖聞?wù)叼權(quán)限誼劃分1、主規(guī)劃身設(shè)計團(tuán)招標(biāo)雪與合細(xì)約權(quán)企限劃適分2、營巖銷事皮務(wù)招非標(biāo)與魯合約矮權(quán)限膝劃分3、工訊程合邁約與肌招標(biāo)劑權(quán)限微劃分房地細(xì)產(chǎn)企咱業(yè)運忍營管辱理的豎體系思設(shè)計——房地弦產(chǎn)企鵝業(yè)運退營管烘理體圓系模嶺型72范例賞：規(guī)針劃設(shè)哭計招扒標(biāo)與扔合約摩權(quán)限晚劃分事項董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理成本部采購部設(shè)計部備注1招標(biāo)計劃批準(zhǔn)批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦2設(shè)計供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn)經(jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦5設(shè)計合同簽置100萬以下（含）批準(zhǔn)批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，經(jīng)合同評審流程，100萬元以上設(shè)計合同及單位報董事長審批100萬以上批準(zhǔn)審核審核審核審核經(jīng)辦合格供方名冊備案批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦房地翼產(chǎn)企反業(yè)運購營管脫理的若體系礎(chǔ)設(shè)計——房地緊產(chǎn)企樂業(yè)運箱營管賤理體敵系模元型73范例賄：營敗銷事崗務(wù)招蘆標(biāo)與鳥合約種權(quán)限陷劃分事項董事長總經(jīng)理成本部采購部營銷部備注1招標(biāo)計劃批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦2供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn)審核備案經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn)審核審核備案經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，合同評審流程5合同簽署（500萬元）批準(zhǔn)審核備案經(jīng)辦合同供方名冊備案備案備案經(jīng)辦房地凡產(chǎn)企旱業(yè)運猛營管鈔理的不體系劑設(shè)計——房地兩產(chǎn)企裂業(yè)運塔營管嗽理體呈系模穗型74范例拴：工妙程合垃約與綿招標(biāo)垃權(quán)限聾劃分事項董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理采購部工程部成本部其他部門備注1招標(biāo)計劃批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與經(jīng)周例會討論批準(zhǔn)2招標(biāo)文件審核經(jīng)辦參與參與參與按招標(biāo)流程3招標(biāo)資格預(yù)審審核經(jīng)辦參與參與參與同上4中標(biāo)單位確定備案批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與參與參與同上5合同500萬以下批準(zhǔn)審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程500萬以上批準(zhǔn)審核審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程6合格供方名冊備案審核經(jīng)辦審核審核審核按資質(zhì)預(yù)審流程7計劃內(nèi)甲供材料設(shè)備采購材料設(shè)備5萬元以下，零星工程10萬元以下備案備案批準(zhǔn)備案零星工程和材料材米設(shè)備5萬元以上房地旺產(chǎn)企魔業(yè)運顏營管故理的檔體系票設(shè)計——房地增產(chǎn)企阻業(yè)運擠營管司理體們系模忍型75四、探組織肅系統(tǒng)以文件慌的設(shè)剪計方維法和魚設(shè)計掃要求組織臥規(guī)范孫系統(tǒng)丹的設(shè)義計方衰法明確繞戰(zhàn)略陪定位仰：開貫發(fā)地熄區(qū)范種圍、貪預(yù)期羞規(guī)模欺、經(jīng)冰營思宜想（座求快盤、求駛大、慚求精炊）設(shè)置敘管理蠟?zāi)Ｊ交I：管徑理層澡級劃扯分（焦二級OR三級斃）設(shè)計晉組織止架構(gòu)這：包偉括部亦門及須職能照、崗飽位及憤職責(zé)劃分傲管理貍權(quán)限鏡：即全各項咐業(yè)務(wù)刊的審合批授星權(quán)組織勵規(guī)范擴(kuò)系統(tǒng)猛的設(shè)筐計要汗求管理抱層級那與部探門職視責(zé)配穴置可革支持姻高效允運營適度呆授權(quán)相、防梨范風(fēng)壇險總之閘：尋險求風(fēng)賽險與遭效率驗的最蒼佳平卡衡點房地診產(chǎn)企育業(yè)運擦營管值理的岡體系捉設(shè)計——房地裂產(chǎn)企核業(yè)運威營管槳理體瓶系模疤型76組織引系統(tǒng)秧規(guī)范韻體系湊的設(shè)印計原迷則以組騙織系精統(tǒng)為六基礎(chǔ)廣與甜深原則制度難導(dǎo)向原則實現(xiàn)界經(jīng)營形目標(biāo)為私原則共享碗互補健原則分與敗合原阻則管理穴制度盞的制盲定必水須能肯夠體脂現(xiàn)爹“分洪”微與“仗合”營原則油，對芽管理桑權(quán)限越有收脊有放平，既縮慧集中首于集腐中的耽管理艇，又法兼顧墻橫向超的管適理創(chuàng)造娘綜合即效應(yīng)略，達(dá)撐到資踩源共伏享，王優(yōu)勢嘗互補蓮，互雕相推簡動，嘴有效姐提高他效率傅，降軟低管講理成糕本管理繪制度純、管詠理規(guī)病定和遮管理薄辦法逃，必艙須確覆保各睛核心桐業(yè)務(wù)折實現(xiàn)師經(jīng)營棗目標(biāo)踢，為呢實現(xiàn)腸公司誤戰(zhàn)略姥發(fā)展鎖目標(biāo)摩做出蓄貢獻(xiàn)兼，隨蜘著組味織的桐重大顆戰(zhàn)略個調(diào)整弱而調(diào)你整管理佛制度蜻的要優(yōu)體現(xiàn)盈“廣俗”的塵原則展，即著制度粘應(yīng)該棗最大議限度鎮(zhèn)的覆爆蓋全警公司擊所有舞部分址，也叫要體誤現(xiàn)“號深”轟的原瓦則，士即必就須明效確和與詳細(xì)以制取度為非導(dǎo)向燒，建炸立一會套完衰整的販、規(guī)助范化所的系情統(tǒng)，鍛淡化塘管理抱者個鐮人的朋因素加，加殿強制消度的吩約束蔬力房地扛產(chǎn)企己業(yè)運難營管祥理的冠體系忍設(shè)計——房地補產(chǎn)企深業(yè)運罩營管老理體券系模深型77組織陷系統(tǒng)切文件多的建閑立過滔程現(xiàn)狀谷診斷釘（WH松Y）制定弦目標(biāo)岔（WH辟ER匹E）組織熟人員權(quán)（WH傍O）明確卻計劃井（WH惡EN）文件虛架構(gòu)年與關(guān)旦鍵內(nèi)君容確院定（WH與AT）編制刻與評及審/培訓(xùn)互與應(yīng)敬用（HO笨W）房地竭產(chǎn)企天業(yè)運撐營管狂理的擠體系殘設(shè)計——房地醫(yī)產(chǎn)企拿業(yè)運帝營管西理體隨系模狡型78與其訓(xùn)他部濤門的測交叉挖內(nèi)容趙必須伴有效殃銜接其，共避同確故定系統(tǒng)薦文件彩的詳蘇細(xì)程臉度與駐技能爐及培違訓(xùn)程釋度相出適應(yīng)并非顏越細(xì)宵越好億，關(guān)洞鍵能希明確軟要求告，發(fā)洽揮作領(lǐng)用能夠止自我邊完善痛，即貍文件蜘自身絲式有完貧善機呈制需要芳持續(xù)哲改進(jìn)房地承產(chǎn)企束業(yè)運哄營管釣理的線體系連設(shè)計——房地噴產(chǎn)企傻業(yè)運染營管兆理體鏟系模清型79統(tǒng)一蘿規(guī)劃概文件撈的格坡式：手冊菌封面文件爭目錄文件景編號文件昂版號紙張字體字號LO掏GO房地凍產(chǎn)企吊業(yè)運員營管求理的奪體系啞設(shè)計——房地表產(chǎn)企頂業(yè)運跳營管蝕理體認(rèn)系模愚型80三、銹房地脾產(chǎn)企艙業(yè)業(yè)獅務(wù)規(guī)猾范系兩統(tǒng)的匆設(shè)計（一匠）業(yè)務(wù)嘗規(guī)范始系統(tǒng)久的內(nèi)僑容（二驗）業(yè)幫務(wù)規(guī)壤范系呈統(tǒng)的峽設(shè)計臣過程紙與工科作協(xié)耍調(diào)（三登）業(yè)吸務(wù)規(guī)崖范系刷統(tǒng)文鴉件手?jǐn)z冊的薯建立倒要求其中籌，第針（二歌）、越（三廣）項歪內(nèi)容妻同運寄營組主織系藝統(tǒng)，珠不再婆重復(fù)房地板產(chǎn)企援業(yè)運罷營管干理的墳體系汽設(shè)計——房地棉產(chǎn)業(yè)屬務(wù)規(guī)袍范系錫統(tǒng)的戴設(shè)計81（一璃）業(yè)強務(wù)規(guī)炕范系變統(tǒng)的杜內(nèi)容業(yè)務(wù)怪管理藝體系刺的設(shè)突計原惠則公司勻發(fā)展擇戰(zhàn)略公司伯組織束架構(gòu)各部車門管果理制暴度各部拔門管臟理規(guī)右定各部殃門管噴理辦折法管理恨制度水是公枝司總近體的嚴(yán)管理侍要求確，全班面和貼概括擱性地凳說明暑各部漿門對會所管鼻理內(nèi)臂容的略基本火規(guī)范博要求僻；管理有規(guī)定發(fā)用于瞇規(guī)范誼有關(guān)慨部門蓄各項雅具體蟻業(yè)務(wù)群內(nèi)容警，是鈔對管濃理制菜度的斧要求鞋的落虹實；部門簡的管套理辦良法是凈對比師較復(fù)擦雜的登某項朝業(yè)務(wù)欲的操譯作過呀程、箏方式結(jié)方法哈等的離詳細(xì)菜說明洲，并耽體現(xiàn)險對具光體業(yè)攪務(wù)工地作的占深度個要求掏與成茅果標(biāo)資準(zhǔn)，若是對炸管理籌規(guī)定坡的補芒充和星細(xì)化房地恢產(chǎn)企段業(yè)運竊營管肚理的盛體系職設(shè)計——房地宏產(chǎn)業(yè)趁務(wù)規(guī)召范系李統(tǒng)的覆設(shè)計82一、管理制度管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對所管理內(nèi)容的基本管理要求二、管理規(guī)定管理規(guī)定用于規(guī)范公司有關(guān)部門或項目各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對管理制度的要求的落實三、管理辦法管理辦法是對比較復(fù)雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對管理規(guī)定的補充和細(xì)化房地鍛產(chǎn)企姨業(yè)運晚營管糖理的燒體系巴設(shè)計——房地某產(chǎn)業(yè)校務(wù)規(guī)判范系番統(tǒng)的雞設(shè)計83關(guān)于暈業(yè)務(wù)衣規(guī)范天系統(tǒng)鼻分類柱的說念明制度也可絡(luò)稱為愛：條贊例、膠規(guī)章規(guī)定也可扯稱為獅：規(guī)傳則、潔準(zhǔn)則屆、原耗則、笛規(guī)范跳、規(guī)硬程辦法也可煩稱為掏：方寶法、鴉細(xì)則畏、指滋引（指慢引與肝程序截一般考質(zhì)量聾管理烘體系漆中專皺指描啄述流捷程的艇企業(yè)芹公文就）房地房誠產(chǎn)企侵業(yè)運妻營管斯理的宅體系她設(shè)計——房地笨產(chǎn)業(yè)網(wǎng)務(wù)規(guī)前范系枯統(tǒng)的您設(shè)計84四、笨房地泳產(chǎn)運費營流食程系音統(tǒng)的聾設(shè)計（一覆）運微營流紛程系廳統(tǒng)的甲內(nèi)容（二畜）系冤統(tǒng)的鉗設(shè)計竿過程工與工剝作協(xié)蟻調(diào)（三哭）運購營流燥程系紋統(tǒng)文斗件手箏冊的逮建立房地紗產(chǎn)企酒業(yè)運州營管侵理的友體系屈設(shè)計——房地檢產(chǎn)運塌營流機程系慈統(tǒng)系捷統(tǒng)的悅設(shè)計85對流削程負(fù)微責(zé)而典不是秩部門標(biāo)職能兵負(fù)責(zé)雪，減鴉少不躲增值捷的活跨動及村內(nèi)部苦的重襲復(fù)流怒轉(zhuǎn)，仔減少廉報告陶層級信流程懂的接枕口，塞適當(dāng)允采取維集中豈評審剝方式濤進(jìn)行桑決策槐，減瞎少過帖程環(huán)呈節(jié)，飲對員扣工進(jìn)字行充磨分的影操作發(fā)技能浸培訓(xùn)高效倍性原意則有效占性原隆則明確頃流程電關(guān)鍵別點及遵關(guān)鍵后控制循點的聯(lián)作業(yè)朝方法板及要玩求，舅對薄姐弱環(huán)煮節(jié)進(jìn)西行有蟲效管挖控，烤并監(jiān)孔控流擊程的畝執(zhí)行戰(zhàn)略龜導(dǎo)向扶原則根據(jù)部公司捏戰(zhàn)略園確定紙及組曬織目淘標(biāo)，饞將組尚織目冒標(biāo)與背相關(guān)愁流程駐對應(yīng)艇以提際升公尾司核促心競陶爭力充分粒考慮錘內(nèi)外費部可志能存旁在的口不確疾定因巾素以振及可備能的家變化蕉，流揉程設(shè)衛(wèi)計既蜜要考第慮現(xiàn)答狀的袖實用闊性又救具有閉適度郵的超餡前性持續(xù)竿性原肉則基于紅房地姜產(chǎn)開發(fā)衡價值牛鏈房地臺產(chǎn)企陷業(yè)運知營管蕩理的劫體系竊設(shè)計——房地估產(chǎn)運錢營流饒程系恭統(tǒng)系銜統(tǒng)的山設(shè)計（一均）運稈營流襪程系誕統(tǒng)的珍內(nèi)容86階段1階段2開發(fā)設(shè)計工程營銷部門登職能乓驅(qū)動卵的運愚營認(rèn)同途流程疫、但舟部門教職能剩占據(jù)赴主導(dǎo)江的運慚營開發(fā)設(shè)計工程營銷階段3以流抬程驅(qū)虜動的售運營設(shè)計番管理工程荷管理項目牌論證項目回論證工程案管理設(shè)計嶺管理房地打產(chǎn)企鏈業(yè)運上營管裝理的肢體系溜設(shè)計——房地月產(chǎn)運停營流饞程系島統(tǒng)系褲統(tǒng)的找設(shè)計87案例——流程于清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明可行性研究（2）項目論證流程■■明確項目可行性研究調(diào)研過程中各部門的參與土地獲得流程■■明確土地獲取過程管理新項目策劃（1）產(chǎn)品定位策劃流程■■明確項目開發(fā)定位的過程設(shè)計管理（14）設(shè)計管理流程■■明確項目設(shè)計全過程所有階段設(shè)計前期階段作業(yè)流程■■項目設(shè)計前期階段管理實施方案設(shè)計作業(yè)流程■■項目設(shè)計實施方案階段管理施工圖設(shè)計階段作業(yè)流程■■項目設(shè)計施工圖階段管理景觀設(shè)計作業(yè)流程■■項目景觀管理景觀施工現(xiàn)場配合作業(yè)流程■■明確設(shè)計部與項目的配合房地蹲產(chǎn)企橡業(yè)運蠢營管冶理的漠體系漿設(shè)計——房地乓產(chǎn)運先營流肝程系舅統(tǒng)系繩統(tǒng)的厘設(shè)計88案例——流程籌清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明設(shè)計管理（14）賣場室內(nèi)裝修作業(yè)流程■■明確設(shè)計部與項目的配合全裝修設(shè)計作業(yè)流程■■涉及項目全裝修的設(shè)計管理交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修作業(yè)流程■■明確設(shè)計部與項目的配合顧客變更管理流程■■顧客提出變更后的設(shè)計管理設(shè)計變更管理流程■■其他設(shè)計變更引起的設(shè)計管理房屋測繪報告管理流程■■明確房屋測繪過程圖紙管理作業(yè)流程■■明確圖紙的管理房地燭產(chǎn)企辟業(yè)運限營管摘理的辦體系順設(shè)計——房地保產(chǎn)運止?fàn)I流向程系米統(tǒng)系袍統(tǒng)的披設(shè)計89案例——流程溫清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明工程建設(shè)（24）工程管理策劃流程■■明確工程策劃流程項目工程管理流程■■明確工程管理所有階段工程采購管理流程■■明確工程采購過程工程供方資格管理流程■■針對供方評價選擇工程供方資質(zhì)預(yù)審作業(yè)流程■■針對供方評價選擇采購方式選擇作業(yè)流程■■針對如何選擇采購方式工程戰(zhàn)略采購作業(yè)流程■■針對戰(zhàn)略采購工程直接采購作業(yè)流程■■針對直接采購工程招標(biāo)采購作業(yè)流程■■針對招標(biāo)采購工程合同交底作業(yè)流程■■針對工程合同交底工程合約履行情況檢查作業(yè)流程■■明確合同履約檢查流程房地笑產(chǎn)企狼業(yè)運促營管驗理的鞏體