成都某項目開盤前營銷推廣提案

水城印象開盤前營銷推廣提案匯報提綱第一章：**樓盤最新情況分析第二章：營銷推廣策略第三章：開盤前營銷準備工作金海岸現代生態(tài)水城水韻金沙藍光項目金陽水景2500元/平米2100元/平米2800元/平米2400元/平米禾嘉名邸2100元/平米本案一、主要競爭樓盤分布圖（按現階段在售房源的折實均價）第一章：**樓盤最新情況分析1、典型競爭樓盤調查——金海岸二期開盤時間：2007年9月15日開盤均價：2500元/平米折實均價：2450元/平米面積區(qū)間：79-143平米排號周期：半年開盤前排號量：70個排號客戶成交率：80％開盤共推出房源：200套推出房源銷售量：110套（55％）第一章：**樓盤最新情況分析A戶型（79平米）G戶型（113平米）K戶型（128平米）C戶型（143平米）F戶型（124平米）B戶型（106平米）N+L戶型（53+91平米）金海岸二期第一批次推盤情況40/1536/2912/412/112/648/2540/30暢銷2390-2620元/平米暢銷2400-2690元/平米2300-2650元/平米2300-2690元/平米2350-2720元/平米暢銷2550-2790元/平米2350-2690元/平米注：A/B：A推出量

B成交量第一章：**樓盤最新情況分析熱銷的三個戶型(與本項目相類似)：B型：106㎡套三G型：113㎡套三A型：79㎡套二第一章：**樓盤最新情況分析金海岸二期（開盤當日銷售情況）戶型面積總套數推出套數銷售套數銷售率價格區(qū)間A戶型7970403075％2390-2620B戶型106.7272482552％2400-2690G戶型11372362981％2550-2790F戶型1246012650％2300-2650K戶型1286012433％2350-2720C戶型143481218％2300-2690多層合計

3821609559％2300-2790小高層合計53-91320401537.5％2350-2690合計

70220011055％

第一章：**樓盤最新情況分析銷售結果：1、開盤當日，推出200套，銷售110套，考慮到開發(fā)商的銷控，估計實際銷售約90多套，開盤銷售率近50%；2、多層銷售較好，推出160套銷售95套；小高層滯銷，推出40套僅售15套；3、A、B、G型暢銷，說明位置和景觀、面積和總價，是客戶最看重的因素；C、F、K型相對滯銷，加上躍層基本銷不動，說明本地市場對面積和總價的抗性越來越大；4、小高層中，除O型69平方米小套二旺銷外，L型91平方米小套三和N型53平方米套一均銷售較差；5、**城區(qū)客戶約占40%，青白江客戶近30%，**下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)近20%，成都客戶約10%。第一章：**樓盤最新情況分析與本項目的競爭關系：1、開盤后金海岸漲價100元/平方米，預計12月份折實均價能達到2600元/平方米以上；2、預計金海岸會利用“十一”房交會打擊成都客戶，以解決大套型難銷的問題；同時吸引一些投資客戶，解決小套型難銷的問題；3、根據正常的銷售進度，預計到本項目面市時，金海岸主要存量房源為120—140平方米的大套三，以及小高層的90平方米以下的小套型，與本項目的產品差異化明顯；4、金海岸將與本項目形成明顯的“比價效應”；如其售樓部搬遷到商業(yè)廣場，將為本項目帶來更多的客戶。第一章：**樓盤最新情況分析2、典型樓盤調查——金陽麗景二期基本情況類型：多層總戶數：1100多戶主力戶型：117-138㎡雙衛(wèi)套三銷售均價：2100元/平米價格范圍：1700—2280元/平米開盤時間：2007年3月銷售進度：二期銷售剩余約85％新推房源：120余套，120平方米套三占70%，85平方米套二占30%，正在基礎施工，預計11月份正式預售，現可交納1萬元定房（不定價格）。金陽麗景的新推房源，對本項目的銷售分流主要體現在85平方米的套二。第一章：**樓盤最新情況分析3、典型樓盤調查——現代生態(tài)水城三期（上島）基本情況類型：多層＋小高層總戶數：3500多戶主力戶型：100-120㎡套三現售均價：2800元/平米銷售情況：預定情況良好項目采用“定價定房”模式。項目預計12月份正式開盤，目前可繳納估定房款的3成作為定金，待項目正式開盤時得出實際銷售價格，客戶接受此價格方可成交，若不同意此價亦可退還定金。第一章：**樓盤最新情況分析4、典型樓盤調查——水韻金沙基本情況類型：多層總戶數：1000多戶主力戶型：112-133㎡套三銷售均價：2400元/平米銷售進度：剩余約300套（含未推）對本項目參考意義：項目銷售正常，但本地市場口碑不好，現重點針對青白江客戶，專門在青白江設有售房部，本項目可以參考。第一章：**樓盤最新情況分析5、2007年9月—12月將上市房源一覽表樓盤名稱開發(fā)商地理位置產品形態(tài)上市房源金海岸金海岸置業(yè)毗河南岸多層小高層700多戶金陽水景金陽房產毗河南岸多層300多水韻金沙干道房產六橫道多層400多生態(tài)水城現代房產濱江路小高層400多錦繡花園昌琦房產六橫道多層70多禾嘉名邸禾嘉房產縣政府旁多層40多小結：今年9-12月**縣城市場新推出房源多達1900戶，原本有限的**客戶資源，將使市場競爭更加激烈，客戶資源的爭奪日趨白熱化。因此，本項目要爭奪有限的客戶資源，必須提前亮相，及早儲備客戶。第一章：**樓盤最新情況分析

第二章：營銷推廣策略我們目的：保障項目在第一次開盤時取得成功！同時贏得良好的市場口碑！第二章：營銷推廣策略第一期：一組團丹郡4萬平米，404套第二期：四組團美域4萬平米，400套第二期：三組團雅筑3萬平米，300套第三期：五組團蘭亭8萬平米，800套第二章：營銷推廣策略1、項目總平及分期分組團開發(fā)示意圖第一期：二組團水榭3萬平米，300套2、我們的目標第二章：營銷推廣策略開盤銷量目標：項目開盤時，完成80套銷售任務。

明年5月前銷量目標：1、開盤后一個月，完成110套銷售任務。開盤完成80套銷售任務。2、明年2月完成40套銷售任務。3、3月、4月完成100套銷售任務。平均每月完成50套銷售任務。3、在明年5月1日以前，累計完成250套的銷售任務。第二章：營銷推廣策略開盤價格目標：項目開盤時，折實均價2100元/平米明年5月前價格目標：1、項目開盤標均價2150元/平米，折實均價2100元/平米。2、明年1月、2月標均價2200元/平米，折實均價2150元/平米。3、明年3月、4月標均價2250元/平米，折實均價2200元/平米。4、到明年5月1日前，實現整體銷售折實均價2150元/平米。那么，為完成80套的銷售任務，開盤前需累計至少100個排號量，累計咨詢客戶達800個。（按排號客戶實際成交率80％計算，每8個咨詢客戶有一個排號客戶計算）項目預計10月底進售樓部，11月份開始排號，12月中下旬開盤，那么排號時間最多45天，平均每天需要排號2.2個。

而目前**其他主要競爭樓盤平均每天排號量最多1個，因此，項目排號將面臨巨大壓力！3、開盤銷量目標任務反推第二章：營銷推廣策略開盤目標：完成80套銷售任務。第二朱章：當營銷扮推廣編策略4、目鋼標客愧戶群途體由于似**分客戶慨相對娛較少殘，從母其他鈔樓盤遍的成賤交情右況來鞋看，球**模本地脅客戶納只占40％，虧青白壤江客塵戶約布占30％，紹**糞下屬青鄉(xiāng)鎮(zhèn)舅約占20％，只成都憤及外志地客概戶約標占10％。而本商項目據相對昨**社其他泛競爭塘樓盤詞并無帆明顯撈優(yōu)勢的和賣志點，我們巨的客租戶來海源主思要以央**鼓本地洽和下貝屬鄉(xiāng)雨鎮(zhèn)以幕及青岔白江隱客戶舅為主絨，成疏金快立速通扎道最杜快年證底通川車，態(tài)我們捆項目雞在開造盤前儲仍無烏法有悼效輻睡射成抓都客魔戶及妹省內窯其他釣城市厭客戶坐。因此量，在莖**鈴本地食客戶榮原本情有限短的情杠況下輸，保殲證開寫盤取蓬得成禿功，延順利陡銷售80套的咬任務電，我抹們有催兩種瞧方案背可供灣選擇遠！1、保并證在鋒開盤示前擁努有足過夠的毒排號榴量。增大駁廣告刪宣傳繭力度牢，保扶障在毀開盤裹前擁概有足如夠多丙的客速戶量弱，即涉使實昆際成羅交率讓相對仙較低瓶也可早保障吐項目夸開盤拳取得僚成功受。2、提汪高排涂號客飽戶的佛實際駐成交余率。把握案住排突號客概戶，別提高趙開盤包時排們號客著戶的氧實際巴成交陸率，隊爭取語將實際際成百交率廁提高喇到80％或衰者更頂高。輝從而噸保障腳項目緞開盤養(yǎng)取得稀成功提。第二棍章：缸營銷均推廣虎策略5、可凡行方銷案選花擇那么須，究溪竟選劍用那紐奉種方情式呢江？我們共看以醉下兩鏟種方既案的潤可行掃性與鑄實際貌操作供難度坐：在保玩證80套房竭源順游銷的劈燕情況遷下，臭至少高需要10戒0個排業(yè)號客等戶。紫而目男前*鎖*主歲要競孩爭樓梢盤在弄排號軍期間小平均妄每天腹的排偽號量償僅1個。我們穩(wěn)的客如戶來李源主卸要以估**猴本地吸和下絨屬鄉(xiāng)禽鎮(zhèn)以時及青貓白江惜客戶地為主器，成蕉金快慣速通壤道最盯快年稻底通源車，調我們炒項目細在開另盤前璃仍無恰法有需效輻固射成韻都客距戶及畏省內拜其他冒城市馳客戶歐。因此魂，本傍項目饞要想慮在如敘此短亦的時顆間內烈排10植0個號味，平敲均每塞天有2.漆2個排捆號量可行彈性偏狼低、古實際叉操作嶺難度臣很大常！第二宏章：究營銷浮推廣正策略——標—保證術在開顏盤前陶擁有擦足夠礎的排助號量集?！h—提高倉排號燭客戶溝的實唇際成瓣交率由于飄**僻房源侮仍以拐本地脆客戶逼消化洲為主畢，而素本地汽客戶霧又極當為有拔限。各其他毅主要芝競爭權樓盤撓排號絲式量遲世遲上扯不去磁，給劍其項壯目銷水售帶打來巨疫大壓錫力。把因此勞，如神何提梨高排市號客帝戶的檔實際攻成交既率成茂為本悄項目喘要致樹力解鞏決的蜘問題通。仔細奸分析蹲本項饅目后滿發(fā)現橡：本鮮項目都在開拆盤時桑，樣牛板房脂早已義開放備，景秋觀示林范區(qū)相也已企經呈勤現，群加之蘋項目鑒的軟仇性服什務和爆價格虜優(yōu)勢驚，要控提高朝排號帽客戶鋸在開沿盤時醬的實曉際成暫交率可行丈性較目高、云實際德操作類難度碰較小畢！第二英章：判營銷稠推廣飽策略1、會播員制即繳俯納一菜定誠域意金資入會畏，享刺受購仍房的討價格摟優(yōu)惠詞，或機者在判其他愧方面酸可以易享有施一定盈的權低利。（代方表樓項盤：替金海儲岸）2、定依房不露定價繳納鎖一定盾誠意將金定肚房，選待開范盤價板格確職定后神，客梯戶若撈同意鴨此房曾價，妖便可仙轉簽行正式由合同效，若直不同午意，井可退刊還購替房定周金。（代執(zhí)表樓妹盤：淹金陽商水景芝）3、定厚房定送價即公羊示房匙源和精相應富價格討?？驮S戶繳友納房垂款的30％定宜購此棚房源扒，開獻盤時薦便可耍轉簽咸正式摔合同瞧，或膠者申累請退槍還購番房定乓金。（代譽表樓攪盤：縣現代遲生態(tài)娘水城肉）第二局章：榨營銷越推廣累策略6、目滿前*邁*市不場的恢主要狹排號邊方式參看疫**虎目前派的主漏要排艇號方辰式有梢以下目三種主：通過膊實地默調查念了*艇*市會場在義售樓辣盤的所開盤逼方式香，并監(jiān)結合探項目跳自身姓的情速況，我們頭發(fā)現籠本項甲目具怖有如馳下特滲點：1、本講項目斧在*恢*非銀標志漠性樓衣盤，舟沒有窄無可峽比擬粒的先掙天優(yōu)勿勢。2、無擱相對舒突出熱的房扎源，槐能足拆以引在起市呀場的塊轟動聲。3、在吸戶型掛上，宇雖有貨市場洗空白秘點，室但是堅數量態(tài)不多愈。4、戶偷型無獻絕對距的位喬置差伯異（糞不像垃臨河糟的樓螺盤存壯在明鉆顯的往位置搭差異謀）第二破章：逃營銷糖推廣發(fā)策略7、建貞議本船項目糟采用副排號兩方式結合算本項課目實是際情昆況，焰可以椅采取反如下餃形式捕：第二宗章：孤營銷腸推廣稼策略主推寇排號們方式危：會務員制養(yǎng)＋定器價定腥房繳納1萬元誠意殼金會員1、購理買任攔意一喜期物梅業(yè)均故可享章受總房礎款1％的粘價格抽優(yōu)惠2、享護有新宣桂花處超市仿和*仗*銀抬都購物95折優(yōu)漂惠3、每盜年可栗在售喂房部櫻免費耀領取盆**銀都潤電影裳院門備票10張注：打每張晴會員信卡僅擋享有厚一套巾物業(yè)涂的價兼格優(yōu)妙惠權叮。我們損項目糠應該離采用袖怎樣姥的排工號方瘦式呢僚？水城推印象秒幸福藏會會員窗卡權利第二狹章：增營銷夫推廣演策略由于撤**傘本地加客戶習極為戒有限鐘，本史項目伶要保批證足扎夠的加排號鋼客戶戰(zhàn)，有渠相當范的難否度。蹈因此詢，在解客源壓很有鍛限的尊情況緩下，史我們春必須腳保障應排號田客戶廈的實咐際成期交率貍，來禍保障集項目廢的開姜盤成享功。而“菌定房病定價帽”模剝式是率消除藥客戶巖疑慮鏟的最您好方尾法，辛因此馳我們販必須妥通過艇“定亂房定漆價”運來確喇保項涂目的侍開盤夕成功挎！拿到捧預售奸證的通半個扔月前推出貴相應放房源趁房價定房業(yè)定價會員抱補繳1萬元直接裂繳納2萬元礙（入堪會）同時灑配合派“定皮房定陰價”飼策略小結通過戒諸多趟的營留銷策喘略，個我們帆重點矮立足蛋于解產決客貫戶資開源嚴李重不沿足的芽問題總，以甲及如鏟何將辜有限料的客飽戶資岔源成潛功地炭轉化做成為論銷售溉結果乖。保證危項目落第一哪批次扶開盤森成功竟，從瘡而為筑項目雪后期承銷售字奠定膚堅實惱的基索礎。第二直章：傾營銷五推廣卵策略第三潔章：觀開盤衛(wèi)前營誘銷準踩備工僅作第三棉章：喉開盤桐前營宵銷準枕備工艦作重大齊時間孝節(jié)點1、渠報建刻及綠紹化方籌案確俱定時話間：纖8月讓25回日前2、辮售樓洽部裝拔修完萍工時殺間：禾9月藥8日3、賽售樓短部裝肯飾及江包裝圍完工軌時間等：9企月1池5日4、雅銷售模團隊歌進場染時間憂：9痕月2殲3日佩（周鋸日）傲，同溪期工撫程施工絨啟動5、許呈現豈主景膽觀，圈樣板它房示膊范區(qū)閃時間覆：1毯0月謊份6、精一期既1、族2、赤3棟勇建筑保主體藏封頂互：1抖1月柜份（棵預售擋證）7、治一期睬開盤弄時間畜：1饒1月答底或館12怪月初第三蛇章：針開盤吼前營封銷準對備工樂作1、鉆8月維份，草前期喊工作侵準備道階段鞠：甲方閣在8漢月份錘完成饒報建怠工作掀。重點涌完成胡廣告饞及設鏡計初信稿、臘現場役包裝捉方案透、戶喪外導膀引案、無原創(chuàng)濁拍攝銷發(fā)包概，沙煙盤和計模型濃發(fā)包引、三幕維動撤畫發(fā)熔包，竊銷售恩團隊叨搭建察和培津訓。第三佳章：乖開盤侄前營況銷準聚備工烤作2、胳9月符份，井上中昆旬是歲準備亂階段亦，下責旬是備亮相毯咨詢?yōu)E期：上中柴旬重烘點完瘋成物蓋料準濤備，腎包括裳宣傳替資料京設計陜印刷擠、沙吐盤和嚷模型怎制作班完成孕、三臉維動謹畫制籠作完盆成；下旬土銷售趣團隊得進場餐后，俯正式刃接受匙客戶肝咨詢揭。與士新桂鄰花超碰市確喬定“減水城筑幸?？鐣睉秃献魃さ氖赂?。第三惠章：頃開盤兩前營吵銷準碗備工慘作3、堂10妄月份勻，重肌點咨醫(yī)詢期講：通過侮國慶違大型沙活動差和售漏樓部辰現場脂，推獅廣項棒目知尋名度杏與美捎譽度五?，F場融接待琴客戶料，廣社告擴醉大宣暴傳力續(xù)度，筒利用耳VI段P登島記的柿方式贏了解抗客戶強的需昆求意怎向。利用坦樣板乞房和婚主題冊景觀知示范地區(qū)，附加大凈宣傳陰力度除，推昂出“離水城輸幸福良會”法會員捐活動喘（收摧取會殼員費菌），奧甄選訪意向架客戶林；第三妹章：瞧開盤