房地產(chǎn)項目價格定位及價格影響因素

房地產(chǎn)價格的影響因素分析

房地產(chǎn)價格的影響因素分析營銷學(xué)大師、營銷學(xué)之父的菲利浦·科特勒教授的“4PS理論”：產(chǎn)品策略

價格策略渠道策略促銷策略房地產(chǎn)價格的影響因素分析價格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關(guān)鍵因素，同時又是房地產(chǎn)市場營銷組合中最難以確定的因素。房地產(chǎn)價格的影響因素分析產(chǎn)品成本房地產(chǎn)價格消費(fèi)者感受房地產(chǎn)價格的影響因素分析房地產(chǎn)價格的影響因素包括三個方面：

◆影響“項目均價”的因素◆影響“單棟價格”的因素◆影響“單套價格”的因素房地產(chǎn)價格的影響因素分析影響項目均價的因素影響單棟價格的因素影響單套價格的因素房地產(chǎn)價格的影響因素分析

確定合理定價的目標(biāo)：實現(xiàn)利潤最大化為目標(biāo)實現(xiàn)預(yù)期投資收益為目標(biāo)以消費(fèi)者對價格的承受能力為依據(jù)，實現(xiàn)快速銷售為目標(biāo)房地產(chǎn)價格的影響因素分析

通過不同的定價目標(biāo)，演繹出不同的定價方法：1、市場比較法2、成本定價法3、需求導(dǎo)向法

房地產(chǎn)價格的影響因素分析市場比較法與房地產(chǎn)成本沒有任何關(guān)系，考慮的完全是項目的市場供求關(guān)系和市場接受程度。房地產(chǎn)價格的影響因素分析市場比較法中影響項目價格的五個因素

◆區(qū)域位置

◆項目質(zhì)素◆物業(yè)管理◆工程進(jìn)度◆營銷推廣房地產(chǎn)價格的影響因素分析

影響項目價格的五個因素定價因素權(quán)重比例備注區(qū)域位置46%項目質(zhì)素40%物業(yè)管理8%工程進(jìn)度3%營銷推廣3%注：權(quán)重比例的大小可以依據(jù)“因素成對比較法”計算房地產(chǎn)價格的影響因素分析區(qū)域位置區(qū)域位置46因素細(xì)化權(quán)重備注環(huán)境自然環(huán)境29人文氣氛交通公共交通地鐵7交通管制配套學(xué)校幼兒園10商場醫(yī)院銀行房地產(chǎn)價格的影響因素分析項目質(zhì)素項目質(zhì)素40因素細(xì)化權(quán)重備注項目規(guī)模5建筑風(fēng)格5戶型設(shè)計15設(shè)施設(shè)備5園林景觀8車位比例2房地產(chǎn)價格的影響因素分析物業(yè)管理/工程進(jìn)度/營銷推廣因素細(xì)化權(quán)重備注物業(yè)管理8品牌管理5收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3工程進(jìn)度3潛在風(fēng)險3營銷推廣3市場時機(jī)2營銷包裝1房地產(chǎn)價格的影響因素分析案例（A樓盤因素打分表）定價因素權(quán)重打分100得分=打分*權(quán)重/100備注區(qū)域位置469543.7項目質(zhì)素409538物業(yè)管理8907.2工程進(jìn)度3902.7營銷推廣3902.7合計10094.3房地產(chǎn)價格的影響因素分析案例

（利用市場比較法加權(quán)平均計算XX花園的項目均價）項目樓盤A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤E樓盤F樓盤G樓盤HXX花園樓盤價格34003300340036205200355041003600打分94.310196.795.2110.399.295.694.3比較價格36053254351538014716.43578.44288.63816權(quán)重10%20%15%10%15%15%10%5%100%權(quán)重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9房地產(chǎn)價格的影響因素分析確定項目均價的另外兩種方法成本定價法需求定價法房地產(chǎn)價格的影響因素分析成本定價法1、土地取得費(fèi)用6、財務(wù)費(fèi)用2、前期工程費(fèi)7、其他費(fèi)用3、開發(fā)建造成本8、不可預(yù)見費(fèi)4、管理費(fèi)9、稅金5、銷售費(fèi)用10、利潤房地產(chǎn)價格的影響因素分析一、土地取得費(fèi)用

1、土地出讓金2、契稅（按土地出讓金的3%計算土地取得成本小計）房地橫產(chǎn)價菠格的仰影響載因素扎分析二、質(zhì)前期燙工程抹費(fèi)用1、勘辜察設(shè)璃計費(fèi)特：按澇建安仿工程辭費(fèi)用嚇的4.銀5%計算2、質(zhì)嶄檢費(fèi)疊：按節(jié)建安劉工程智費(fèi)用稱的0.召1%計算3、防控空地尿下易雨地建創(chuàng)設(shè)費(fèi)則：按24元/平方腐米計釀算4、安介檢費(fèi)劑：按拼建安暈工程凱費(fèi)用扮的0.輝1%計算5、交賀易中兵心服足務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)：按任建安膀工程麥費(fèi)用別的0.扯1%計算6、定這額管旱理費(fèi)構(gòu)：按轉(zhuǎn)建安堤工程寨費(fèi)用胃的0.鉛1%計算7、科執(zhí)研、亂檢驗汗、試損驗費(fèi)戶：按掏建安笛工程解的1%計算8、國撫土、鹽消防到、環(huán)揪保、耗城管行部門絮收費(fèi)嗽：按劣建安榜工程惑費(fèi)用竊的0.彩3%計算9、咨嶄詢費(fèi)跪：：掩按建痰安工招程費(fèi)乎用的0.畫3%計算10、招虛投標(biāo)宣費(fèi)：傍按1.觀5元/平方蛇米計而算11、白幸蟻防芽治費(fèi)疏：按3元/平方誦米計臨算12、施霸工圖萄技術(shù)鞋審查躲費(fèi)：站按勘對察設(shè)瞇計費(fèi)數(shù)用的10窮%計算13、規(guī)憤劃設(shè)停計費(fèi)鉛：按20元/平方高米.建筑仙面積所計算14、工欄程設(shè)柱計費(fèi)角：按30元/平方燥米.建筑建面積陰計算房地武產(chǎn)價披格的傳影響理因素凱分析三、金開發(fā)頑建造事成本1、監(jiān)巾理費(fèi):按建卻筑安類裝費(fèi)尊用的1%計算2、建牛筑安窩裝工公程費(fèi)2.嶺1主體趁工程像按22集00元/平方量米計船算2.倡2水電禾安裝鞋費(fèi)：證按15缺0元/平方獨(dú)米計僑算2.熄3電梯況費(fèi)：講按15斧0元/平方蜓米計救算2.構(gòu)4消防雜設(shè)施蠟工程央：按50元/平方吳米計茅算2.凡5通訊磁設(shè)施銅工程渾：按10元/平方丘米計保算2.東6煤氣恰管道址安裝周：按15元/平方脈米計磨算2.拍7對講長系統(tǒng)菌：按20元/平方瘦米計嘉算3、僻配套烏費(fèi)用（小滿區(qū)內(nèi)凱給水起、排膽水、悶煤氣蓬供電懲工程/綠化逮、景輩觀/安防質(zhì)系統(tǒng)影）房地池產(chǎn)價數(shù)格的齊影響悼因素汁分析四、將管理黑費(fèi)用按一膀～三賓項之浪和的3％計矛取五、刻銷售陸費(fèi)用按總聚銷售頓額的1-消3%計取六、東財務(wù)亡費(fèi)用按6%的年戰(zhàn)利率尤計算房地驢產(chǎn)價肥格的領(lǐng)影響紗因素棵分析七、啊其他冰費(fèi)用包括俱監(jiān)理虧費(fèi)等級等八、申不可寬預(yù)見校費(fèi)用按一~七項勵之和疑的5%計取房地舟產(chǎn)價稀格的疑影響策因素訴分析九、義銷售貴稅費(fèi)合：1、營井業(yè)稅朋：按羨銷售悶額的5%計算2、城任市建抱設(shè)維粱護(hù)稅爹：營粉業(yè)稅辭*1％/銷售低額*0.發(fā)05％3、印求花稅帽：按或銷售龍額的0.甜1%計算4、土置地增透值稅槍：按仰銷售壩額的0.廣5%預(yù)收5、所盈得稅絮：按左所得爪額的木的30浴%計算十、皺利潤控制抵在一階般房遣地產(chǎn)西項目止的合診理利露潤率拼內(nèi)房地塔產(chǎn)價用格的乘影響巾因素漫分析需求幼定價廁法是一周種只垮考慮般消費(fèi)堤者的暮感受儉，而失不考遠(yuǎn)慮生這產(chǎn)者耀成本陳的一之種定蛋價方手法，森被廣爛泛運(yùn)葛用與訊新產(chǎn)和品的峰定價墓。房地濫產(chǎn)價腐格的而影響盡因素婦分析如何樓運(yùn)用當(dāng)需求字定價抓法？我們戰(zhàn)選擇杯目標(biāo)顫客戶膏作為獵抽樣議調(diào)查瓜的樣座本點美，對西他們獅提出涂以下栗兩個凡問題忠：（1）當(dāng)栗價格論低到牽什么決程度諸時，味您會毀認(rèn)為必是質(zhì)梁量太揉差而痰放棄手購買濫？（2）當(dāng)郊價格嬸高到毫什么爐程度微時，班您會費(fèi)認(rèn)為掙是價祥格太夸高而左不能謎購買聚？房地云產(chǎn)價舌格的樓影響灘因素賊分析假定尊調(diào)查回結(jié)果知如下售（選釀取60塘0個樣共本點開調(diào)查撲）：價格指標(biāo)質(zhì)量太差價格太高650000675060070001204872504860750019266775072138800096728250127885000728750066

合計600600房地駐產(chǎn)價凳格的經(jīng)影響夠因素栽分析將調(diào)扎查數(shù)壟據(jù)進(jìn)浮行統(tǒng)穴計分但析價格指標(biāo)（1）質(zhì)量太差（2）百分比%（3）百分比累加（4）價格太高（5）百分比（6）百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100【逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100【順次累加】0房地瓶產(chǎn)價繁格的頑影響遮因素扛分析影響色項目排均價興的因堤素影響查單棟澤價格洲的因再素影響蛛單套繞價格柳的因投素房地許產(chǎn)價源格的時影響唯因素攏分析影響因素權(quán)重因素細(xì)化朝向30南、北向，轉(zhuǎn)角窗等景觀50海景、山景等噪聲20臨近城市道路影響薯樓棟劇價格饑的因旋素房地楚產(chǎn)價何格的峽影響毯因素掌分析A棟B棟C棟項目才單棟匙排序香：A棟＞B棟＞C棟＞…房地踢產(chǎn)價妹格的卡影響腳因素霞分析影響項目均價的因素影響單棟價格的因素影響單套價格的因素房地源產(chǎn)價遞格的畜影響減因素右分析制定桂平面僵差所謂犯平面身差，鋤是指甚項目悟同一箏樓層妥不同屑戶別掃之間敢的每才平方止米的墨價格脫差異提。制定苦垂直抵差所謂閃垂直渡差，愉是項泉目同維一單宣位不超同樓忌層之序間每有平方瞞米的希價格縣差異古。房地六產(chǎn)價素格的辜影響恰因素限分析影響拌平面半差的訊因素洗：因素米一：懲朝向因素世二：怕采光因素己三：鋒通風(fēng)因素戴四：顫景觀因素偉五：走噪音因素冊六：鵝格局房地塌產(chǎn)價艦格的混影響屬因素郵分析朝向菊的等鞠級劃鏈分南＜勉東南伐＜西竟南＜久東＜先東北煙＜西嶼＜西霜北＜趕北朝向南東南西南東東北西西北北系數(shù)1.021.0151.011.0051.000.990.9850.98房地蓋產(chǎn)價深格的若影響槍因素潔分析采光消對住求宅的躺考量不同泛朝向膚的窗候墻面惕積比朝向窗墻面積比北0.25西、東0.30南0.35房地期產(chǎn)價顯格的友影響拼因素灑分析住宅瓦的通哈風(fēng)因惰素影屈響風(fēng)向叔玫瑰摔圖房地哲產(chǎn)價馳格的快影響秒因素境分析噪音狗對住擦宅的攜影響一、岡交通矛噪音筆對住轟宅樓旋層高核低的割影響揭（縱保向影糾響）據(jù)環(huán)疾境保幼護(hù)部擔(dān)門通劑過現(xiàn)驅(qū)場監(jiān)勞測，飽并運(yùn)錫用屏慮障插爪入損攀失測暈量以釋及噪抓聲預(yù)說測模坊型等漲科學(xué)畢方法粥測試勢，得歪出結(jié)袋論：高處播住宅賀交通注噪音弟比地歡面大硬得多胳！房地緩產(chǎn)價鉗格的稍影響電因素科分析噪音鬧對住灰宅的墳影響二、綁交通絹噪音狐對住啄宅樓死層的貝影響情（橫屆向影歲響）交通斤噪音兩的橫藏向影劃響取壤決于鍋兩個期因素佛：一俯是交浙通流鏟量，可二是秧車速筐。因此階城市均快速蔑干道僚的噪扎音大甜，城匆市支逐路的繪噪音耀小。城市快速路主干道次干道支路路幅寬40-6030-6020-3012-16行車速8030-6030-40房地星產(chǎn)價瞞格的辰影響錢因素浪分析不同天樓層盜的景牽觀分跟析不同塘樓層些的窗啦外景咱觀可騎作出斷大致艇的劃勺分：1、一射層。一層享擁有搞獨(dú)特辱的景找觀是業(yè)顯易艘見的逝，可阻以將歇一層演的部曬分社展區(qū)園桶林綠筒地群曠為該晃層業(yè)葡主的統(tǒng)私家蠻花園束。2、二掩至七棚層。二至康七層撤的樓客房屬頌于俯喚視景向觀的骨樓層素，站智在窗忠邊可綢以俯萍視位算于樓特下的關(guān)社區(qū)眨園林燥景觀鳳。3、七—二十尾層。窗外猜的小轉(zhuǎn)區(qū)景筐觀基理本上升是看美不見傲的，蓄窗外嘉景觀霉往往農(nóng)只能乘看到袍對面燙的樓掘房，楊景觀慢自然桑會稍輕遜一訓(xùn)籌。4、二凝十層弄以上字。雖然藍(lán)看不照到小縱區(qū)內(nèi)打的園因林景睬觀，蓮但人病們的互視野鉤可以抗到達(dá)所很遠(yuǎn)蜓的地樸方，稼景觀懸變得溪更為翅衛(wèi)遼康闊。房地涼產(chǎn)價詠格的暗影響晚因素侮分析住宅仿格局竹評價司表評價序號層號建筑面積標(biāo)準(zhǔn)總體評價總評分評分等級B165.44大戶型南北通風(fēng)良好83戶型4房2廳2衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)評價參數(shù)評價意見權(quán)重評分專業(yè)性/合理性/市場性1客廳使用面積㎡＞2520.3滿足標(biāo)準(zhǔn)552客廳開間㎡＞3.95.0滿足標(biāo)準(zhǔn)333客廳實墻面長度M＞4.24.2滿足標(biāo)準(zhǔn)114客廳使用面積㎡＞1211.9基本滿足445客廳采光通風(fēng)狀況采光采光滿足標(biāo)準(zhǔn)33

通風(fēng)通風(fēng)滿足標(biāo)準(zhǔn)336主臥室使用面積＞1416.5滿足標(biāo)準(zhǔn)447主臥室開間M＞3.64.5滿足標(biāo)準(zhǔn)228其它臥室使用面積㎡＞128.7未滿足標(biāo)準(zhǔn)219小臥室使用面積㎡＞108.6未滿足標(biāo)準(zhǔn)2110廚房使用面積㎡＞67.8滿足標(biāo)準(zhǔn)33房地厘產(chǎn)價弱格的廳影響父因素冒分析住宅格局評價貿(mào)表（奴續(xù)表)專業(yè)性/合理性/市場性11廚房凈寬＞1.82.3滿足標(biāo)準(zhǔn)1112廚房操作面長M＞2.74.7滿