常州某高端住宅項(xiàng)目營銷策劃執(zhí)行報(bào)告

常州萊蒙都會項(xiàng)目提報(bào)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸北孚營銷代理有限公司所有，未經(jīng)北孚代理有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。5/18/2023項(xiàng)目宏觀及微觀市場分析未來2年內(nèi)預(yù)計(jì)上市量在50萬平方米以上；競爭激烈；由于市中心土地的稀缺性，長期來看，市中心仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；市中心高檔公寓的價(jià)格已突破萬元大關(guān)，并在晉陵路八號、新城首府等項(xiàng)目價(jià)格的提升下，價(jià)格有進(jìn)一步上揚(yáng)的趨勢。主要市場結(jié)論提示我們保持對經(jīng)濟(jì)判斷的謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度；盡管基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固，但整體向好趨勢不會改變。整體經(jīng)濟(jì)形勢全國豪宅市場上海北京深圳廣州等地豪宅成交比例明顯放大；高端客戶防通脹需求引爆全國范圍內(nèi)高端項(xiàng)目熱銷。常州高端市場宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析經(jīng)濟(jì)：我們保持對經(jīng)濟(jì)判斷的謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，盡管基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固，但整體向好趨勢不會改變季度GDP總額（億元）同比增幅08-1Q6149110.6%08-2Q6912810.1%08-3Q710129%08-4Q990396.8%09-1Q657456.1%09-2Q741177.9%經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇毋庸置疑，但經(jīng)濟(jì)回升格局尚不平衡“鐵公機(jī)”成為固定資產(chǎn)增長主力，拉動經(jīng)濟(jì)功不可沒月度固定資產(chǎn)投資額（億元）同比增幅1-2月1027626.5%1-3月2356228.6%1-4月3708230.5%1-5月5352032.9%1-6月7809833.6%1-7月9539232.9%盡管基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固，但整體向好趨勢不會改變發(fā)電量首次實(shí)現(xiàn)正增長：7月全國發(fā)電量為3484.95億千瓦時(shí)，同比增長4.21%，持續(xù)兩個(gè)月正增長。房地產(chǎn)與汽車銷售繼續(xù)回暖：全國商品房銷售面積1-7月同比增長37.1%。主要城市的房地產(chǎn)庫存情況大大改善，由去年下半年的需要27個(gè)月消化縮短為目前的9個(gè)月左右。汽車銷量1-7月強(qiáng)勁反彈至增長23.38%。制造業(yè)PMI持續(xù)攀升：8月份制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為54%，比7月份升0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第六個(gè)月超過50%這一“牛熊分界線”，并創(chuàng)下16個(gè)月來的新高。主要領(lǐng)先指標(biāo)繼續(xù)向好盡管基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固，但整體向好趨勢不會改變消費(fèi)基本平穩(wěn)，未現(xiàn)大幅萎縮，但難以承擔(dān)起推動經(jīng)濟(jì)增長的重任，啟動內(nèi)需任重道遠(yuǎn)月度社會消費(fèi)品零售總額同比增幅（%）1月10756.618.52月9323.811.63月9,317.6014.74月9343.214.85月1002815.26月9941.6157月1143315新增貸款飛速增長，寬松的信貸環(huán)境和對通脹預(yù)期壓力較大月度新增信貸總額）同比增幅環(huán)比增幅1月16200103%110%2月10700328%-34%3月18900600%77%4月591823%-69%5月6645122%12%6月15304394%130%7月3559-13%-77%整體經(jīng)濟(jì)存在流動性過剩、通脹壓力較大的隱患外部需求低迷，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭將阻礙我國出口的恢復(fù)大量信貸對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持有限，卻引發(fā)強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整未見成效，產(chǎn)能過剩問題可能將更為突出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇毋庸置疑，但基礎(chǔ)尚不牢固，隱憂依然存在房產(chǎn)：8月份多數(shù)重點(diǎn)城市成交出現(xiàn)回調(diào)，但與往年月度均值相比仍處于較高水平。供應(yīng)少，存量低，是成交下降的主要原因。流動性過剩、通脹預(yù)期促進(jìn)了高端物業(yè)市場的快速繁榮。上海8月份高端物業(yè)成交比重提升了4.26個(gè)百分點(diǎn)北京成交檔次結(jié)構(gòu)圖深圳成交檔次結(jié)構(gòu)圖成都成交檔次結(jié)構(gòu)圖流動性過盛、通脹預(yù)期推動高端市場成交比重明顯加大

城市項(xiàng)目名稱區(qū)域檔次新推案時(shí)間7月成交面積(m2)7月成交均價(jià)(元/m2)開發(fā)商北京北京星河灣朝陽區(qū)高檔2007-8-52650233896北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京國瑞城崇文區(qū)高檔2009-6-53917027925北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司北京禧福匯名苑朝陽區(qū)高檔2009-7-251691320405北京首馳昱達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海翠湖天地嘉苑盧灣高檔2009-5-221139573954上海瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上海湯臣湖庭花園浦東高檔2009-6-281085742146上海湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳華潤幸福里羅湖區(qū)高檔2009-7-11751741427華潤（深圳）有限公司廣州玖瓏湖花都區(qū)高檔2009-6-301035218455廣州九龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京朗詩國際街區(qū)建鄴高檔2009-7京朗詩置業(yè)股份有限公司南京仁恒江灣城建鄴高檔2009-7-141502315244仁恒投資（南京）有限公司杭州彩虹城彩虹豪庭濱江區(qū)高檔2009-6-191518724267浙江錢江房地產(chǎn)開發(fā)公司天津環(huán)球金融中心和平高檔2009-4-221888520163金融街控股股份有限公司天津九州國際南開高檔2009-7-42263512147天津中新濱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津招商鉆石山南開高檔2009-7-171394013167天津招勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢世茂錦繡長江漢陽高檔2009-3-28204787632武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南昌保利高爾夫花園紅谷灘區(qū)高檔2009-6-19131797227南昌保利銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司西安中海國際社區(qū)城南區(qū)高檔2009-7-26600735117中海地產(chǎn)蘇州大湖城邦園區(qū)高檔2009-7-9262648500中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司太原富力城小區(qū)杏花嶺區(qū)高檔20008-9-20177605227太原富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高端客戶防通脹需求引爆全國范圍內(nèi)高端項(xiàng)目熱銷常州房地產(chǎn)市場發(fā)展市場整體數(shù)據(jù)分析

2008年1月-2009年6月常州房地產(chǎn)供求價(jià)格走勢圖供應(yīng)量近期不大，明顯低于08年同期；成交量逐步放大，市場氛圍趨于向好；價(jià)格逐步上升，全市整體均價(jià)已至4615元/平方米。常州住宅消費(fèi)文化研究自住型客源特征

自住型客源絕大多數(shù)為中年以上，收入穩(wěn)定并且有一定積蓄的購房者，這些人的購房需求多數(shù)為改善居住型，傾向于在本區(qū)域置業(yè)；中心城區(qū)的房源對周邊區(qū)域的購房者均有很強(qiáng)的吸引力，為全市性客源；在價(jià)格可以接受的情況下，靠近市中心置業(yè)是大多數(shù)中年家庭的選擇；年輕人多為父母協(xié)助置業(yè)，這些人的區(qū)域觀念不是很強(qiáng)，對新區(qū)發(fā)展比較認(rèn)可。投資型客源特征

投資的私營業(yè)主區(qū)域分布比較廣，在各種投資型產(chǎn)品中均占有大部分比例；區(qū)域投資客，多為區(qū)域內(nèi)較富裕階層，會在本區(qū)域內(nèi)投資面積較小的產(chǎn)品；目前常州有部分有一定積蓄的人會出于保值的因素投資，其多數(shù)考慮較為成熟的地段和較小戶型。中高端客戶特征

類型特性私營業(yè)主講求張揚(yáng)、尊貴、豪華、氣派公務(wù)員講求低調(diào)的尊貴、有文化氣息企業(yè)高管追求時(shí)尚、注重享受生活目前市場上高端公寓的客源主要包括三個(gè)類型：私營業(yè)主、政府官員、高級白領(lǐng)；普通住宅的主體客源為私營業(yè)主、部分的公務(wù)員。一般項(xiàng)目客戶區(qū)域性較強(qiáng)；酒店式公寓的主體客源則是私營業(yè)主（投資為主）、高級白領(lǐng)；常州的私營業(yè)主有較強(qiáng)的聚集效應(yīng)，喜好聽從圈內(nèi)人士的意見。競爭項(xiàng)目分析住宅識主要歉競爭堡項(xiàng)目傅區(qū)位跪圖新城因首府朗詩扮國際極街區(qū)新城貸惠商京城服豪苑晉陵累路8新號置信未售缸項(xiàng)目在售兆項(xiàng)目凱納吵華僑李城毛紡作廠地微塊主要順競爭位項(xiàng)目宗-京吐城豪卷苑舞基本應(yīng)數(shù)據(jù)京城須豪苑身產(chǎn)喬品配退比房號戶數(shù)建筑面積房型面積配比1#173戶21181.5102㎡：57戶130㎡：115戶160㎡：1戶2#123戶14163.51109㎡：61戶120㎡：61戶160㎡：1戶3#144戶21745.7286㎡：13戶175㎡：78戶167㎡：53戶合計(jì)440戶57090.73二梯怨三戶良，面以積部杜分突闖破現(xiàn)塞有市委場，把偏大；平均呢套型累面積攪：13攔0平方棒米；2R工:8閉6-撥10蓄9平方速米；3R：12頂0-冰16柳0平方隙米。京城沸豪苑功銷從售情錄況20撓09年1月3日開威盤。妙開盤默毛坯值價(jià)95歸00元/平方驚米；華麗顫閣、眉華英益閣基珠本售弓完；8個(gè)月腹銷售瘡約29阿0套，善平均35套/月；目前點(diǎn)推出豎裝修玩的華馳都閣萬；裝修緩房報(bào)裙價(jià)15綿00處0元/平方局米。主要曲競爭搜項(xiàng)目佛-晉臺陵路慮8號目前預(yù)報(bào)價(jià)15殼00萬0元/平方勸米（檔毛坯蓋）；戶型隱分別陣為16友1—安16密2.適19平米兇，20樓3.過51平米脊，25政0.白13平米禍，44乒5.效30平米瘋，兩梯梯一祖戶，樂兩梯拐兩戶挖；30畝地竊建1棟高驢層，綱整個(gè)蝴園林中景觀升挑高7米，敘采用桂“五粱層垂輸直綠嘆化”貫的理蛇念；75鎮(zhèn)0萬/畝——菊09年新你地王酸誕生負(fù)在晉俗陵路芳八號嫩旁（龍大成承紡織狡廠地戰(zhàn)塊）案；11穴6畝，院容積喇率成3.讀0，樓統(tǒng)面價(jià)38鵲00元/平方餃米。主要赴競爭羊項(xiàng)目滔-新純城首噴府18萬方爹城市態(tài)綜合蔑體，集高貼檔住戰(zhàn)宅、杰辦公啦樓、村商業(yè)清、酒也店公如寓、良學(xué)校點(diǎn)于一牽體；家族故式平挖層大葬宅，24垃0平方展米的心主力捉戶型浸，定亂位于精“豪舞宅”贏的裝逗修標(biāo)腦準(zhǔn)；將基您地整蹲體抬戶高80公分部，打裕造“綁原生撞態(tài)”廢社區(qū)載，70益%超高茄綠化似率；綠色扁科技凳：中肉央空拐調(diào)系郵統(tǒng)、撫中央礎(chǔ)新風(fēng)社系統(tǒng)霉、中縫央熱悄水系添統(tǒng)、濾同層套排水盡系統(tǒng)沙、隔訪音降臺噪系舟統(tǒng)、窩節(jié)能廳保溫笑系統(tǒng)李等八兇大前歇瞻化棚系統(tǒng)棚配置血。主要適競爭振項(xiàng)目暗-新繼城惠慈商終基本硬數(shù)據(jù)惠商項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值規(guī)劃用地ha3.011容積率7總建面m220.5其中商業(yè)m29.88其中住宅m28.6其中辦公m24從供睬需分鏡析來褲看：隨著稍新城職首府躬項(xiàng)目菌的入痕市，蠅市中艙心高晶端公白寓將圣迎來乞集中露的供爪應(yīng)放窗量，痰未來2年內(nèi)串預(yù)計(jì)衣上市寇量在50萬平步方米申以上蠻；同彈時(shí)由址于市罷中心蒜土地胖的稀仰缺性惹，長打期來監(jiān)看，立市中墳心仍愧處于畏供不呆應(yīng)求免的狀密態(tài)；從價(jià)推格分挨析來灑看：市中饅心高去檔公賣寓的階價(jià)格抄已經(jīng)母突破椅萬元荒大關(guān)岡，并渠在晉喇陵路出八號歡、新心城首暗府等褲項(xiàng)目決價(jià)格悅的提柔升下紹，品熊質(zhì)性從豪宅思價(jià)格嘉有進(jìn)姨一步謝上揚(yáng)總的趨葬勢；從產(chǎn)榮品創(chuàng)霉新來搶看：裝修胞將成權(quán)為高耀端公理寓的凳主流域趨勢援，并半在智逐能化降、物欠業(yè)管基理、臨豪宅欺配套奧等方廉面將沃逐步艷完善簽。住宅竟競爭抬分析癥總結(jié)SO晉HO馬主要失競爭去項(xiàng)目墊區(qū)位劉圖港龍鍵尚層凱納忙廣場置信未售購項(xiàng)目在售蘋項(xiàng)目項(xiàng)目名稱規(guī)模層高主力面積(㎡)報(bào)價(jià)(元/㎡)主力總價(jià)(萬元）凱納廣場1棟56層超高層3米38-4072-8211000（裝修）30-4070-80港龍尚層兩幢聯(lián)體建筑分別為17和19層5米40-5010000（裝修）40-50置信商務(wù)廣場2棟高層5米30-5010000（毛坯）30=50SO口HO亞競爭有項(xiàng)目席分析從供促應(yīng)分青析來螞看：市中得心復(fù)診合型冶項(xiàng)目過大多班有SO順HO的形脊態(tài)；頌分散爛辦公崖樓市諒場的激壓力舍；從需舊求分費(fèi)析來撇看：需求展多為賠投資附性，軌短期值內(nèi)由宋于常救州商刪務(wù)市飼場并紀(jì)未成蛾熟，吳投資客出租鏡回報(bào)數(shù)的壓究力較悠大；從價(jià)史格分制析來艦看：市中父心SO聚HO裝修宜價(jià)格腹已經(jīng)龍達(dá)到10個(gè)00死0元/平方炕米，洽由于掩面積駕控制姜較小料，總龍價(jià)優(yōu)毯勢明陷顯，修去化閘仍然換較好受。SO或HO撥競爭距分析頃總結(jié)營銷箱策劃見及執(zhí)創(chuàng)行5/尼12斜/2叨02應(yīng)3價(jià)值野提煉項(xiàng)目枯定位SW涉OT鹽分析客源喜定位推案飄順序銷售綠節(jié)奏肢把握整體尾營銷餓思路營銷增總體誼策略營銷溜分解階段猶執(zhí)行終計(jì)劃市場泛定位形象帳定位展示上攻略推廣去攻略活動鴉攻略客戶沉攻略報(bào)告干思路項(xiàng)目慈定位優(yōu)勢暫St霉re殖ng顯th劣勢穗we敬ak獵ne牧ss機(jī)會乞op隨po顫rt資un聰it弊y風(fēng)險(xiǎn)允th蘇re秋at品牌鑼：開肆發(fā)商升在當(dāng)蒜地知諷名度沙較高鏟，具挽有良鬼好的毒口碑持；地段游：項(xiàng)意目處截于常字州市疼核心頂?shù)囟巫?、區(qū)師位優(yōu)貞勢明頃顯；規(guī)模劉：項(xiàng)離目規(guī)肌模較悅大，乎有能晌力塑薄造成綁一個(gè)握具有榮地標(biāo)鞭性的鵲住宅原項(xiàng)目離；配套茄：周腹邊生平活休哥閑娛叉樂配豆套完育善，挎有利叉于業(yè)縮慧主日鴿常生云活；交通狗：交劉通線廁路多仗，出妻行方騰便；產(chǎn)品沈：功脊能類賊型較翠多，簡能有氏效形岔成互橡補(bǔ)。環(huán)境故：周焰邊人區(qū)口密惰度較輩高，校車流脈較大賞，在鉗一定頭程度覺上影章響生蟲活環(huán)欄境；景觀邊：項(xiàng)握目缺姑少一閑定生釘態(tài)景帝觀資題源。市場聽：常騎州房權(quán)地產(chǎn)榴市場趴的回酒暖，盈為項(xiàng)株目去支化帶脆來利賢好；收入要：居裝民支奴配收劉入增姿長，耳將有唉效提品高特俘定客緒戶購志買力鴨；稀缺合：項(xiàng)腿目地管區(qū)常號州絕苦對市含中心者，長翻期開旅發(fā)規(guī)顧模逐冒漸減立少，出地段具爬有稀父缺性宜；增值主：作筒為市盼中心去住宅絞項(xiàng)目槍，抗考跌風(fēng)則險(xiǎn)較綱強(qiáng)，著增值焦空間忘較大歐。政策它：國絨家對甚房地奶產(chǎn)市顆場宏何觀政醬策調(diào)訓(xùn)控帶快來的品大環(huán)高境影盲響；競爭楚：項(xiàng)栽目周鋸邊同死質(zhì)項(xiàng)攔目的由銷售奪，將丹為本慕案帶便來一咽定競嘆爭壓護(hù)力。SW騙OT吹分析價(jià)值羊提煉區(qū)位傳價(jià)值常州傅市中敗心核架心地寺段中心品牌感價(jià)值開發(fā)均商實(shí)獸力雄拖厚，俘知名櫻度高懲口碑諷佳高端傍形象商圈液價(jià)值緊靠駐南大悉街，站生活耗休閑界娛樂額配套完連善地標(biāo)產(chǎn)品直價(jià)值城市省綜合踩體，堪各功那能產(chǎn)欄品有冰效形藥成互補(bǔ)規(guī)模溜效應(yīng)項(xiàng)目丹整體咬定位城市徹核心今絕版址集高廢尚住宏宅、悉創(chuàng)意掘辦公紋、體驗(yàn)松式時(shí)椒尚休切閑購紅物中遞心于一今體的擁高端州精品紐奉社區(qū)項(xiàng)目浪形象議定位城中極鉑金咱尊尚交私享船領(lǐng)地城市絕版核心資源品牌精華品質(zhì)旗艦贏生活網(wǎng)鉑廁金人斤生歷盡摩錘煉利，不競斷超襲越收官戰(zhàn)之作選，成綁熟尊呈貴成熟元配套人居構(gòu)尺度和諧筆氛圍形象若定位斤效益品牌誤效應(yīng)經(jīng)濟(jì)劣效應(yīng)社會囑效益為開酬發(fā)商吉提升遵品牌依知名踐度，客迅速旅拔高線企業(yè)課形象創(chuàng)。在一酸定程衛(wèi)度上暮提高門產(chǎn)品正銷售付價(jià)格忍，為匪開發(fā)醬商帶訓(xùn)來更頓多的現(xiàn)利潤故收益目。在營叼銷過敞程中張舉辦等符合得本案坑檔次筍的系罵列高猾端慈厲善活萌動，墨為企猶業(yè)贏辯得社則會良販好口蛾碑，遠(yuǎn)迅速稅積累旗人氣積。客源鹿定位類型特性購買力私營業(yè)主講求張揚(yáng)、尊貴、豪華、氣派強(qiáng)公務(wù)員講求低調(diào)的尊貴、有文化氣息較強(qiáng)企業(yè)高管追求時(shí)尚、注重享受生活較強(qiáng)工薪階層注重性價(jià)比、子女求學(xué)弱動遷戶有歸屬性、改善現(xiàn)有的生活弱住宅捐消費(fèi)級者特厚點(diǎn)區(qū)域溝性強(qiáng)洲，客雜源主逆體穩(wěn)階定，劑各物爺業(yè)類維型客辜源不串同住宅芹主力當(dāng)客群私營業(yè)主企業(yè)高管投資客公務(wù)員主力描客群客源旗定位Lo穴ft飄辦公股主力播客群廣告行業(yè)服裝時(shí)尚行業(yè)特色I(xiàn)T業(yè)展覽行業(yè)主力騙客群客源懶定位so倒hu紡主力滋客群投資客企業(yè)出差或長駐人員創(chuàng)業(yè)人士單身高級白領(lǐng)主力?？腿嚎驮闯慷ㄎ粌r(jià)格右定位比較項(xiàng)目系數(shù)權(quán)重本案京城豪苑晉陵路8號對比系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差異系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)對比系數(shù)差異系數(shù)對比系數(shù)差異系數(shù)區(qū)域位置10%10.110.110.1項(xiàng)目規(guī)模10%10.11.20.121.10.11周邊環(huán)境10%10.10.90.091.20.12項(xiàng)目規(guī)劃10%10.10.90.091.20.12立面設(shè)計(jì)10%10.110.110.1產(chǎn)品類型10%10.110.11.10.11房型設(shè)計(jì)10%10.11.10.1651.20.18建筑進(jìn)度10%10.11.10.111.20.12主題提煉10%10.10.80.040.80.04內(nèi)部配套10%10.11.20.121.20.12小計(jì)100%11.0351.12比較價(jià)格12493元/平方米11594元/平方米13392元/平方米價(jià)格銅系數(shù)間比較LOFT全盤均價(jià)15000元/平方米SOHO全盤均價(jià)13000元/平方米商業(yè)暫定40000元/平方米全盤均價(jià)12000元/平方米住宅價(jià)格辜定位營銷文策略忍制定5/唱12盟/2互02赴3整體考營銷陽思路本項(xiàng)徒目營跡銷上船的四罰大突徹破方腹向新的體驗(yàn)：活動+銷售新的渠道：客戶+媒體新的標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品+服務(wù)新的標(biāo)桿：形象+展示突破悠四突破三突破二突破一營銷窄總體芬策略形象策略刷新印象，以領(lǐng)導(dǎo)者的地位樹立CBD頂級豪宅標(biāo)準(zhǔn)展示策略注重細(xì)節(jié)，突出高形象和高展示價(jià)值活動策略舉辦高品位活動，體現(xiàn)不一樣的體驗(yàn)價(jià)值推廣策略線上線下結(jié)合,針對目標(biāo)客戶定向營銷營銷諸分解銷售中心攻略圖推廣攻略樣板房看樓通道包裝品質(zhì)服務(wù)媒體攻略資源整合定向營銷客戶攻略老客戶營銷展示攻略推廣主題活動攻略小眾推介會新聞發(fā)布會高端系列活動新客戶積累戶外圍擋住宅LOFT辦公SOHO商業(yè)推案仙順序市場誤預(yù)熱銷售板節(jié)奏剝把握2010年2011年3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期積累期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期積累期開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期積累期強(qiáng)銷期尾盤期2棟怒27灰層住及宅1棟歸48爆層住把宅LO屆FT混辦公1棟剩48氏層住客宅SO側(cè)HO商業(yè)展示約攻略之銷咳售中巡壽心銷售見中心輔展示攪原則脹：體現(xiàn)多豪宅幣氣質(zhì)熄，注音重品質(zhì)尊感；銷售量中心增加考可參較與性傻（休蛙憩長麥椅、罵遮陽聽傘）體現(xiàn)輔生態(tài)錯(cuò)、自因然，類多布默置植扣物完善解導(dǎo)示且系統(tǒng)分（入霞口、賞停車填場、勞銷售霉中心啟、樣渡板房該）銷售黨中心裕配濕泉巾機(jī)；室外萄咖啡長座：磁服務(wù)父品質(zhì)丹的提量升高晚級、科咖啡置品牌硬引入家、尊擱貴感腳覺與便體驗(yàn)提供棟高品隨質(zhì)餐山飲服京務(wù)；服務(wù)撿人員晌進(jìn)行嬸酒店污式培撫訓(xùn)；展示記攻略之樣束板區(qū)展示抓區(qū)關(guān)鍵刺點(diǎn)：1、莊展示泛區(qū)完阿全開幕放式彈展示肉；2、腳看樓叼通道錄清晰查導(dǎo)示呼（導(dǎo)敞示牌醫(yī)配指慨引人電員）??；3、謀會所堂開放援體驗(yàn)常式展艇示；4、彎工地應(yīng)圍板有的設(shè)殖計(jì)制錄作需津與推誦廣主著題融窄合一境體。樣板孔房關(guān)鍵迎點(diǎn)：1、像保安型及保個(gè)潔人借員足塊夠配勾備；2、癢管家仰式體罰驗(yàn)參殘觀，驚充分伸考慮影客戶引現(xiàn)場耳感知壟；3、蹲室內(nèi)戴家居側(cè)裝飾光體現(xiàn)震品質(zhì)喬感；4、歷采用號自動商鞋套強(qiáng)機(jī)、戀濕紙限巾機(jī)尺提升孕客戶炮看樓篩感受?。?、疏工程占樣板所房要熟配備濱綠植席及空識調(diào)，拍保證夠夏天均客戶泳看樓臭感受浸。之品趁質(zhì)服申務(wù)展示叮攻略——頂層屋復(fù)式為樣板芬房，將繩是他香們所閑見過城的最秋奢華孩、最僵有品償位、兆最與貫眾不槳同的完藝術(shù)興空間辛……樣板抹房融差入藝楚術(shù)品受的概期念：純正姑的血擊統(tǒng)：綱頂尖皂設(shè)計(jì)同師的饅作品渡；（凍噱頭相一）領(lǐng)先姐的理已念：鬼領(lǐng)先判市場羊的設(shè)錢計(jì)水雨平；桑（噱球頭二山）繁復(fù)續(xù)的工察藝：布苛刻燥的施潛工標(biāo)瀉準(zhǔn)；傭（瞞噱頭抄三）——局部館繁復(fù)丑工藝榜的展打示（忙如墻腳體圖咱案、剃地板昆圖案疏等）豐富加的內(nèi)勁涵：唉頂級忙品牌尺的內(nèi)共部裝脅飾；卷（噱精頭四莊）——呼LV系列眠室內(nèi)牲陳列賽品；——阿瑪吸尼全弄套家竟具；——范思賢哲浴屢室配顆件。專業(yè)京的講宿解：潛專業(yè)惡的樣偽板房的講解腎人員欲；樣真板房主手冊藏；——將樣班板房伯的內(nèi)聽涵告做知客干戶、考告知刺市場伏。限量螺的供鐵應(yīng)：院產(chǎn)品奶稀缺袋、限勝量參倘觀。展示靈攻略之看亡房通怨道包逼裝1、小區(qū)內(nèi)部看樓通道包裝；2、看樓通道增加服務(wù)人員及休息座椅；3、展示區(qū)內(nèi)外部制作品質(zhì)感強(qiáng)、視覺效果清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)。看樓通道、導(dǎo)示、形象墻展示內(nèi)容展示兆攻略之戶腐外圍卸擋關(guān)鍵點(diǎn)2關(guān)鍵點(diǎn)3關(guān)鍵點(diǎn)1突出產(chǎn)品的價(jià)值高度;建立全市豪宅標(biāo)桿形象；各個(gè)階段戶外圍擋形象及內(nèi)容統(tǒng)一、有連貫性。之品嫁質(zhì)服譯務(wù)1.慣人員袍及相森關(guān)配亂備：保安園及服門務(wù)人桑員特厘色著跌裝，只提升原產(chǎn)品源品質(zhì)露，增程加客徒戶記社憶點(diǎn)堡；保安府統(tǒng)一沸配備繼對講醋機(jī)設(shè)桐備及農(nóng)安全味棍，畢給客售戶安址全感僚及信練心；保安補(bǔ)及服父務(wù)人劫員禮磨貌用略語，削請星篇級酒擺店管昏理人濾員統(tǒng)卻一培皆訓(xùn)，桿并保儉證微尸笑服婦務(wù)2.物業(yè)縫管理頂展示退：停車析場保講安為滴客戶糠提供益開門嫩、撐復(fù)傘及匹罩車今等系性列服界務(wù)；售樓以處門冰口設(shè)圖置門葵童開竟門，腫保安泉敬禮牧等形浪式以學(xué)表示窮對客盾戶的舊尊敬駁；客戶璃看樓能過程誦中，么由保殖安駕暢駛電矩瓶車剛提供換看樓冬及返旺回售愁樓處載的全廳程服擋務(wù)；3.會所蜻星級棒服務(wù)黃：現(xiàn)場排引入犁品牌宇餐飲蕩，供講應(yīng)精輔美西歪點(diǎn)及孟現(xiàn)泡嬸咖啡日，客劉戶下棋單由矮服務(wù)夠人員啦提供接到位瞧服務(wù)謙；星級胃酒店港接待圣服務(wù)展示帆攻略之銷拌售代國表服辱務(wù)展銜示售樓運(yùn)處服優(yōu)務(wù)展抖示全球桂奢侈脖品to話p1勻00全面短培訓(xùn),提高饒銷售乒團(tuán)隊(duì)屋的奢愛侈品套識別竄能力腫，使鋸客戶峰感受苦被識擱別、彼被尊搏重、構(gòu)被與緊眾不忘同。銷售畏人員務(wù)配備罵定制泰的統(tǒng)趁一著輪裝，間體現(xiàn)旦項(xiàng)目它奢侈企感。BE蟲NT狂LE耗YPO姜RS捷CH因EFE宿RR萍AR緩ISP疊YK拿ERGI映OR掉GI忍O啟AR依MA曠NIGI票VE底NC攀HYPR耀AD胃ALO院UI熱S盟VU證IT閃TO至NBU濱RB功ER然RYCA濁RT引IE旅RCH急NA紀(jì)ELTI貧FF聚AN主YPI攻AG巷ETVE穴RT讀U……展示炮攻略之銷仇售服墳務(wù)五星險(xiǎn)級優(yōu)乎質(zhì)銷離售服址務(wù)銷售飛前：匙接聽囑電話任時(shí)態(tài)渾度和商藹、叉語氣督親切陪，接爸完電慕話后億立即臣發(fā)送誤服務(wù)年短信包；銷售礦中：憐設(shè)置黃迎賓萄服務(wù)宇崗，榴走動懲式微避笑服杠務(wù)，釀主動防為客辣戶準(zhǔn)資備資襖料，處安排泊茶水孫及點(diǎn)境心，全程暑一對沃一銷專售服及務(wù)銷售疫后：鍋及時(shí)蔥向客挖戶發(fā)很送工肺程播綿報(bào)短謠信、榮活動斥通知臺短信破、生喂日祝場福短擺信等面，貼搖心服掙務(wù)，世解決略客戶仿置業(yè)釣需求備。全程舌貼心宜服務(wù)代，不吊僅在宏售樓黨處，與更表熟現(xiàn)在項(xiàng)售前蠟到售陶后過越程中展示減攻略推廣漲攻略媒介光選擇酸：利用壯報(bào)版喜、高蹤蝶端雜滑志、舌路牌樓等平導(dǎo)面廣晶告樹樂立項(xiàng)養(yǎng)目高堂端形蘭象；積極趨開拓州低成全本推籌廣渠盾道，頌有效簡使用苦場所駱包裝倉、直劑郵、廳短信蒼等推恨廣渠釘?shù)馈Ｍ斗磐Х绞桨轮斜唐剖浇洌杭械K在關(guān)糞鍵節(jié)朱點(diǎn)投痛放；全面疏覆蓋援大部丈分目塔標(biāo)客祥戶關(guān)縱注的弄媒體丙。區(qū)域瓜選擇秋：常州如為主帝要推趣廣范隨圍；尊重愈豪宅延客戶拳獲知她信息撿的重傲要途索徑。訴說棟方式衡：符合僚客戶槳審美徒傾向睜；豪宅勇高端濟(jì)客戶嬸推廣蔥訴求講生活扭品味培格調(diào)蔬和生信活方蠢式；豪宅閑高端澡客戶葵推廣怪訴求痕豪宅持氣質(zhì)拾和奢畝華體志驗(yàn)。之媒蹈體組鏡合推廣鼻攻略之媒碧體選努擇大眾殊媒體治：報(bào)紙逐：常孫州日最報(bào)、膏常州局晚報(bào)隨、揚(yáng)畏子晚限報(bào)等雜志盈：業(yè)舞內(nèi)雜儉志、旗航機(jī)攏雜志殖、財(cái)大經(jīng)類清雜志網(wǎng)絡(luò)棟：常憶州房葉地產(chǎn)仰信息垂網(wǎng)、鞏搜房令網(wǎng)、煎新浪珍網(wǎng)等戶外膚廣告野牌：妖南大膀街等抹主干懸道巨啦幅廣幕告及康項(xiàng)目蠅周邊晉廣告每牌資特源機(jī)場論：建壓議單筐立柱獎，位龜置以棋實(shí)地引考察爺確定殺為準(zhǔn)采；機(jī)列場貴非賓通費(fèi)道落黎地?zé)袅粝湫”娭鹈襟w念：直郵欠：高賣端主夾流會格所的訂會員臺；航空往系列汽媒體管：航陵空雜勞志、晃機(jī)票幟封套松、行秤禮架聚包裝好；手機(jī)相短信愧：萊宅蒙都懇會業(yè)戶主、扶項(xiàng)目嘉積累猴客戶彎、高缸檔會據(jù)所俱鞭樂部厲會員殃、銀拌行高毀端客銅戶等秋。以高嚼端傳招播替貿(mào)代原允有的怪大眾峽傳播巴；以窄假眾傳察播替襯代原階有的窮全面稅覆蓋享；以直梨效傳求播替中代原點(diǎn)有的駕多形擴(kuò)式傳喪達(dá)；覆蓋罷目標(biāo)懲客群郊閱讀肢的高尋端主蜘流媒揉體；增加司高端亭數(shù)據(jù)貍庫的瞧定向貌直投駐、高針檔會扎所俱碎樂部送的定廁向直艱投。原則推廣啞攻略之定銜向營性銷媒體類型時(shí)間段推廣訴求投放客戶范圍短信、直郵蓄水期項(xiàng)目形象和基本信息機(jī)構(gòu)投資客戶、企業(yè)中高級管理人員、政府行政管理人員、私企業(yè)主等。開盤期項(xiàng)目賣點(diǎn)和開盤信息強(qiáng)銷期項(xiàng)目賣點(diǎn)、銷售信息尾盤期剩余產(chǎn)品賣點(diǎn)短信瓶：直昨擊目淹標(biāo)客碌戶、桐精確嘗制導(dǎo)研，低擔(dān)成本啄營銷眼的最陳佳手絲式段本項(xiàng)連目短關(guān)信投志放關(guān)字鍵點(diǎn)過：持續(xù)頁投放啟，維預(yù)持固格定的犁投放殖頻率數(shù)據(jù)蜂篩選鵝標(biāo)準(zhǔn)塔嚴(yán)格確保駱直達(dá)黨財(cái)富勝頂端育人士符合庭高端圾人士亂的閱咳讀習(xí)靜慣分類綱別分饞區(qū)域釀訴說唱不同尺賣點(diǎn)推廣酒攻略之定似向營部銷直郵宏：直思擊目亦標(biāo)客虧戶、朱精確飲制導(dǎo)畜，低罩成本增營銷考的最吹佳手憤段執(zhí)行陪關(guān)鍵園點(diǎn)：情以系列臂雜志的形狂式投筆放，保持盤一致己風(fēng)格，每蜜期發(fā)湯布項(xiàng)鞏目最概新展吳示、堅(jiān)銷售喬信息迅，制貝作精島美，凸現(xiàn)枯品質(zhì)礙。原則活動良攻略非功利性獲得原則，控制活動參與人數(shù)，確?；顒拥膮⑴c性和調(diào)性客戶愿意參加的營銷活動——寧缺勿濫，一旦舉辦必是精品客戶的提前預(yù)約，設(shè)置必要的參與門檻原則一原則二原則三之產(chǎn)挑品新惠聞發(fā)偵布會活動碑攻略萊蒙勺都會鴿C區(qū)航產(chǎn)品睡新聞校發(fā)布登會目本的丈：新品腔發(fā)布踐，品婚牌及勸項(xiàng)目息影響論力的登提升暮，最侄終影疊響到尿目標(biāo)肌客戶詠；參加固人員報(bào)：部分且已成幟交業(yè)蛇主、篇項(xiàng)目梳誠意斧客戶灰、特骨邀媒注體記柏者；活動釣方式兆：1、人鏡數(shù)控薪制在10霜0人內(nèi)斤；2、產(chǎn)榨品推寇介酒世會。萊蒙律都會赴C區(qū)續(xù)樣板閉房名乏流鑒害賞會目肝的普：新品躲發(fā)布火，客癥戶體算驗(yàn)，輪以最酷豪華棄的樣伯板房蹲完美榨展示菌引爆儉市場地牧點(diǎn)困：售樓鞋處參加濤人員添：部分傅已成暑交業(yè)怕主、雪誠意栽客戶舉、特棋邀媒?jīng)_體記呆者、過社會詢名流稍；活動李方式解：1、人謝數(shù)控堅(jiān)制在50人內(nèi)陵，提午前預(yù)侍約席擠位；2、在飲樣板塵房參癢觀、洞酒會邪；3、放轟禮花積、禮魄炮等計(jì)，引梅起全濱城關(guān)戒注。之樣板甘房名槳流鑒擔(dān)賞會活動值攻略之全球奏人居垃論壇活動辣攻略全球腫人居便論壇飲暨頒六獎典鹿禮目券的來：頒洪發(fā)聯(lián)橋合國必環(huán)境千獎項(xiàng)雹，起汪到營遙銷造枯勢的鬧作用昏；地惑點(diǎn)曉：萊閥蒙售鼓樓處參加央人員迅：部忽分已近成交啟業(yè)主拋、誠青意客哄戶、嶄特邀撐媒體碌記者煎、社晉會名剩流；活動固方式秋：1、人塘數(shù)控逼制在50人內(nèi)羞，提勸前預(yù)瀉約席至位；2、在掩萊蒙茶樣板茅房參助觀、蹄酒會言；3、將盲論壇占作為幻玉營銷于事件海，配駐合媒難體軟艦文宣彼傳，蹤蝶使項(xiàng)鏈目再饑次強(qiáng)亮勢進(jìn)曬入公囑眾視尼野。萊蒙老奢侈扮品發(fā)伏布會目死的耗：與紀(jì)國際許頂級搞奢侈刮品（如LV）牌嫁館接，說鎖定終目標(biāo)暮客戶地忽點(diǎn)味：售窩樓處參加拳人員愿：誠伏意客場戶、帥特邀謹(jǐn)業(yè)主漸及特?zé)┭阶x體記困者活動針方式阻：頂潑級奢蜻侈品輝牌發(fā)情布會智暨萊涌蒙C區(qū)正毛式公廣開發(fā)截售儀皺式。之奢侈碎品發(fā)裂布會活動遇攻略萊蒙宵業(yè)主蹤蝶&賓橡利車翁主慈臥善晚如宴目賀的龍：客擴(kuò)戶維凡系，妖擴(kuò)大蹄口碑耗，提尼高項(xiàng)單目知袍名度堤、尊踢貴度梅和社垮會責(zé)熄任感悠，持拉續(xù)的煉市場勾高端伍形象候。地子點(diǎn)資：常返州大運(yùn)酒店守（五遵星級削）參加捧人員昌：市震政府后、發(fā)況展商柏領(lǐng)導(dǎo)活、萊販蒙業(yè)鏈主及訓(xùn)特邀籍誠意級客戶琴、賓曲利車革主、模中華蔑慈善咐總會杠、社習(xí)會名消流、網(wǎng)著名丙收藏從家、秋特邀丸媒體倘記者第等活動諒方式域：1、賓沒利汽縣車展昏；2、宴警會、癢慈善云捐款圖等。之慈善典晚宴活動依攻略高端累客戶平圈層削活動目糊的甘：集尊中力國量突抄破特作定圈湊層，白在行呀業(yè)內(nèi)姻形成集口碑膝傳播擱，促此進(jìn)項(xiàng)迷目銷卷售。時(shí)壁間劫：每刷月一昂次地得點(diǎn)克：售眾樓處參加玻人員補(bǔ)：老閉業(yè)主急、誠嘗意客購戶、黃銀行涌高端轉(zhuǎn)客戶羅等活動驢方式摔：分別御針對鉆業(yè)主色和老傘客戶屆、會都員、采銀行蜜高端飄客戶候，以昆“豪茫宅投錘資論擱壇”泛的形想式或倆其他貫形式煩進(jìn)行津小眾戒推介內(nèi)會理財(cái)竿活動之小柱眾推百介會(一勝)活動覺攻略高端抽客戶做圈層兆活動目民的上：集絹中力匹量突議破特掠定圈崖層，姻在行浙業(yè)內(nèi)班形成口口碑謝傳播粗，促跟進(jìn)項(xiàng)拳目銷歇售。時(shí)血間亮：每龜月一扛次地軋點(diǎn)呀：售延樓處參加免人員愉：老堡業(yè)主翼、誠月意客貨戶、字名車傾車主持客戶辜等活動喬方式足：分別您針對適業(yè)主遺和老腰客戶遵、名器車車嘗主，餐車展原作為想工程得節(jié)點(diǎn)無配合納活動遷，起敘到烘朵托氣伍氛的濾作用悉，銷政售人像員以判車展?jié)鸀猷彘W頭，惑邀請雖老業(yè)得主回它流。車主神活動之小您眾推先介會(二爺)活動咸攻略之客切戶管忘理客戶茶攻略關(guān)于習(xí)客戶悉管理楚，發(fā)荷展至征今，吵目前廉存在秘3種長操作網(wǎng)模式刊：模式歸一模式暢二模式糊三SP穿活動客戶愁參與探互動專設(shè)陜客服請部、略長遠(yuǎn)譽(yù)系統(tǒng)凍的安垂排管臨理簡單萄的吃辱喝娛粗樂形喬式，塑難以罷對發(fā)凡展商躁品牌渠形象么深刻側(cè)理解加強(qiáng)階社區(qū)子建設(shè)女等互衛(wèi)動形責(zé)式進(jìn)染行客拒戶管捎理，芒但是鍵計(jì)劃霉無連角續(xù)性娛，貫民徹不艙堅(jiān)決滲，放妖棄的犧居多有長運(yùn)遠(yuǎn)的墊安排兄計(jì)劃爬，專刑門的握客服替部門某統(tǒng)籌虜管理側(cè)，協(xié)狠調(diào)銷緊售、禮物業(yè)黑在銷褲售活繁動中以涉及宣客戶暈服務(wù)吩的活診動事籍宜，壺處理遮客戶男投訴邊，配浩合項(xiàng)宗目品吵牌的地塑造逝。之品泛牌管翁理客戶宇攻略品瘋牌品質(zhì)晶管理階系統(tǒng)客戶燒管理缸系統(tǒng)互動管溝通叮平臺培育蟲品牌駐忠誠鏡度專屬丈客戶占服務(wù)客戶侵管理診核心戚戰(zhàn)術(shù)楚之一客戶傍攻略定逢制沙服寧務(wù)當(dāng)所褲有越打來越繁多的烘人可無以買貫得起詢頂級侍品牌泰，奢腔侈品樂彰顯眠身份毅個(gè)性王的界鍵限趨逃于模企糊，拼頂級棟品牌嗎在謀念求超機(jī)越，豈讓最嶼富有話的人壺體會劇到至徑尊榮總耀、菠體會乏到奢尾華購沸物的婦樂趣駐。這懼個(gè)世稈界最卵高端矮之一徐的產(chǎn)走業(yè)現(xiàn)摔在興恨起了瘦變革貧，奢漲侈品燈公司墨把自絲式己從沙制造踏商和兩承包溜商轉(zhuǎn)螺變?yōu)闄M提供笨最上聚乘的慨服務(wù)桿，讓墊即使續(xù)是最仁富有窗的精督英也葛覺得最榮寵字備至趁，獨(dú)哥一無存二。產(chǎn)品列設(shè)計(jì)茫需要都差異脅定位等，客底戶服是務(wù)同活樣需字要。軍這種輔定制數(shù)服務(wù)皇是未掘來的恨趨勢技。se葉rv割ic栗e嬌on砍o校rd芽er客戶縮慧攻略客戶躁管理園核心屬戰(zhàn)術(shù)拍之二大客辣戶服倍務(wù)大客擔(dān)戶也步稱為懶核心之客戶業(yè)，其對實(shí)就條好比戴精品東店、擁飯店禁的V聯(lián)IP斗客人凈一樣意，是欄企業(yè)陽收益膽的主傭要來欠源。詞根據(jù)允“帕足雷托緣瑞法則董”，輕企業(yè)界80素%的危利潤冠來源析于2漏0%額的高打端客汁戶。毯針對鐘這群趟金字勵塔頂夜端的烈客戶阿，企幕業(yè)不尿僅要防花心府思經(jīng)貴營，季而且念還要勒找對苦方法戶和策砍略。樣據(jù)有度關(guān)研體究表警明，厭由于兩吸引犧新客疾戶的啦成本稀是保洪持現(xiàn)霞有客弊戶滿銷意的贏成本社的5叨到1薄5倍吩，顯龜然吸酬引新柄客戶警比保好持老撒客戶浩需要乳更多糟的努必力和闖成本響，企貢業(yè)必這須竭界盡全念力保誘持住謝它們傲的老國客戶崇。識別泥大客填戶，案并以原個(gè)性旺化服備務(wù)提萄高其下滿意曉度和明忠誠欺度，喂是把毀握這領(lǐng)部分偷客戶逐的最曾佳辦京法。ke惕y藝ac戀co序un腦t闊ma帶na拘g(shù)e忌me彩nt客戶刻攻略客戶病關(guān)懷耍計(jì)劃蚊——建立書客戶落檔案◎卷個(gè)人篇資料抗信息趣收集捆整理飼（家于庭成員涉，興四趣愛探好，貢閱讀叼習(xí)慣洪等）◎捉生日響賀卡猜及禮科品贈蕩送◎記錄型“系肚列活坐動”想?yún)⑴c壘情況◎發(fā)放遮“金介鉆卡霉”，唉參與歲介紹核有禮吊優(yōu)惠瞎活動搭建圾互動膏溝通侄平臺◎辨發(fā)放掃客戶雁內(nèi)刊◎驗(yàn)定期糾電話修回訪◎效定期抓投遞蒙工程態(tài)信息英客戶販信◎涼不定品期舉欠辦客濤戶聯(lián)麥誼活漸動◎睜設(shè)立賤客戶肝投訴悲郵箱破地址◎拴舉辦滑物業(yè)塑管理械公約踏客戶還聽證舟會客戶墻管理徒核心志戰(zhàn)術(shù)居之三之客降戶積帖累方伶案客戶粘攻略白金怖卡：辦理輝背景盈：由吊于項(xiàng)立目客伶戶積停累期驕較為殿有限，建議眉降低疑客戶恢登記耕門檻濁，最擁大限犧度積即累客今戶，通過殊辦卡剖增加刮與客號戶溝差通的乖媒介創(chuàng)，更脆有效刮的管診理客印戶。辦理毅方式胳：所捉有上瞇門客炕戶在書填寫窗白金出卡客宇戶資毛料的舅前提成下，煎均可指以辦侵理“陽白金狡客戶儀卡”磁，白控金卡增客戶命獲得炕優(yōu)先岔選房吧資格掏。金鉆潔卡：辦理目背景逐：前麻期萊絲式蒙都肺會業(yè)年主和朋意向介明確航購買C區(qū)客乳戶。辦理東方式榴：繳沸納10萬元棉定金鉆，可縱以辦愁理“蓄金鉆筒客戶肺卡”宵，金惰鉆卡爹客戶圣獲得辛優(yōu)先愿選房快資格陰。相關(guān)作權(quán)益濁：金鉆渾卡客枝戶可禍在相株關(guān)法帶律文版件齊壘備后李優(yōu)先芹選房踩，以喬購卡居順序?qū)檫x橋房順攪序并闖享受階最高梯購房繁優(yōu)惠恭。項(xiàng)目白金卡金鉆卡折扣安排普通折扣額外98折客戶積累方式任意填寫白金卡客戶資料的上門客戶繳納10萬元定金的客戶相關(guān)權(quán)益享受白金客戶卡權(quán)益；享受金鉆客戶卡權(quán)益；渠道紫：上傭門客球戶以挽及老種業(yè)主完成夏對積哨累來婦電及基上門粉客戶牛的全話部摸愈底排鹽查，點(diǎn)安排箏業(yè)務(wù)刑員統(tǒng)角一電朝話回填訪，墓充分霧挖掘供上門圖客戶魂資源醫(yī)；針對洋業(yè)主絮及媒劫體舉啊行“剃萊蒙C區(qū)產(chǎn)即品推述介會猾”，散全面據(jù)介紹副產(chǎn)品孔特點(diǎn)永，知明會優(yōu)枕惠信執(zhí)息：妨老業(yè)鋤主如崇重復(fù)厭購買濁或者炸介紹呈新客扇戶成迷交，互贈送禍購物縮慧卡或LV新款飽皮包劉。渠道豪：成勉交客電戶開盤揀后，鉆成交瘋客戶青如重投復(fù)購念買或鋪介紹謠新客皺戶成性交，想贈送艙購物卡然或L簡V新精款皮向包。普通低戶型始成交1套，舉獎勵虛客戶1萬元糾購物邀卡或LV新款儉皮包1個(gè)；頂層考復(fù)式丹成交1套，段獎勵3萬元貫購物叼卡或娃等額擊出國潮旅游甘。關(guān)鍵偽點(diǎn)：賴在現(xiàn)耍場擺慕放L薦V皮錄包展報(bào)示架皆，客挺戶一可旦成卷功簽釀約，泥可以嚇立即凡將L害V皮賠包拿鐵走，鏡促進(jìn)探客戶擱老帶隸新的嘴熱情師。之老垃客戶漏銷售客戶捎攻略渠道設(shè)：獎匹勵幅放度分階凍段主剪題及淺推案練計(jì)劃分階價(jià)段主瓦題及溝推案塑計(jì)劃主題墾：鉑獸金人刑生，棒旗艦扇區(qū)域弱價(jià)值拔傳遞營銷日階段決第一慕階段棵：濁20么10也年3帝月—森20仿10丟年1洋0月推售捏房源叫：2蚊#、慚3#鼠27棍層住室宅分階搬段主自題及拘推案威計(jì)劃主題帽：鉑塵金人惑生，垃俯瞰繪世界欄的想化象營銷及階段淘第二鑼階段電：終20筋10突年1較0月銷—2淡01盒1年設(shè)4月推售挖房源欺：4挨#4驗(yàn)8層往住宅鉛、L順OF秀T辦辰公分階尋段主乳題及積推案烘計(jì)劃主題飲：鉑槐金人亭生，窄俯瞰趁世界福的想灑象營銷其階段刮第三全階段業(yè)：渣20架11造年4類月—睬20碗11獅年1徹0月推售號房源宇：啟1#蚊48闊層住桶宅、您SO丸HO優(yōu)公寓分階掌段主藍(lán)題及交推案良計(jì)劃主題也：鉑地金人購生，獄財(cái)富種云集營銷辨階段況第四孝階段摸：菠20版11傷年1后0月訂—2婆01休1年佳12請?jiān)峦剖鄞娣吭吹好釹O剝HO邁公寓茄、商勒業(yè)分階翻段工算作計(jì)孤劃營銷睬階段潮分解客戶勻積累主期目標(biāo)逆：將喊產(chǎn)品化“巔明峰”匆形象箏滲入熱目標(biāo)宗客戶沒群，潤使客湖戶對贈產(chǎn)品俗產(chǎn)生盈“頂恐級”智期許側(cè)——姜形象摸上拔冷高開盤膏熱銷刺期目標(biāo)私：進(jìn)權(quán)一步樸強(qiáng)化遭“巔揉峰”系形象看，強(qiáng)囑調(diào)豪癢宅領(lǐng)理袖身亂份，杏結(jié)合箏萊蒙爛已有在的市主場品愛牌，醒演繹彼出尊蛾崇、尖值得劫傾心集珍藏秤的客稈戶體念驗(yàn)（英偏于貫產(chǎn)品購方向鹿）訴求順主題植：稀顯缺、飄彰顯許頂級凍尊貴持續(xù)攔銷售喝期目標(biāo)下：延委續(xù)項(xiàng)步目頂宵級形推象品著質(zhì)，農(nóng)釋放小可售朱席位珠珍稀竿信息訴求收主題盼：巔知峰形膜象、富頂級棵品質(zhì)尊、珍柳稀席老位尾盤槍銷售商期目標(biāo)員：對癥于剩養(yǎng)余房與源進(jìn)診行清于盤，訴求段主題偷：持續(xù)悄塑造求項(xiàng)目卻的市仁場口婚碑第1責(zé)階段不——集客戶乎積累丘期營銷張階段膽分解目標(biāo)甘：通過蝴答謝炸活動酸聯(lián)系犯老業(yè)祥主挖已掘新什客戶逗，增講大客少戶積偶累量杯。為在遵原有殊客戶繳的基斬礎(chǔ)上嶄繼續(xù)有深挖屬新客俯戶潛摔力，敗對老賺客戶輪的聯(lián)開絡(luò)，蝦答謝格工作派非常規(guī)必要塘。階段復(fù)工作工作上：完善亂現(xiàn)場尿展示米：精顆裝及錄工程妹樣板睜房、批現(xiàn)場慌氣氛快包裝擋；小眾饅媒體漲傳播暗，小范摟圍、膨行業(yè)耕內(nèi)活永動開或展；直銷怕渠道大，有蠻效利澇用短字信；老客掘戶答含謝活慘動。第1梅階段柜——偉客戶顫積累江期營銷割階段吳分解展示盡快完成售樓處氣氛包裝，給客戶較好的銷售氛圍；戶型樣板間品質(zhì)體驗(yàn)，展示項(xiàng)目豪宅氣質(zhì)；推廣以高端和目標(biāo)客戶為主，利用直郵、短信投放；網(wǎng)絡(luò)推廣，聘請部分劍客炒作，但不做廣告宣傳?；顒永峡蛻舸鹬x活動；節(jié)日現(xiàn)場抽獎活動開展；來訪客戶贈送禮品活動?？蛻舴e累上門客戶電話回訪，最大限度挖掘客戶潛力；利用現(xiàn)場抽獎及贈送禮品等活動，盡量要約客戶到現(xiàn)場。銷售現(xiàn)場抽獎活動，抽中金額直接抵房款；目標(biāo)和：CB班D頂級稱豪宅鵲面世日，形缺成市稍場焦岡點(diǎn)；積累礎(chǔ)誠意顆客戶皂，保旱證開豪盤成黨交30雞％以上棕；進(jìn)一端步把博握客稈戶需遣求，珍為下孩階段開策略謝調(diào)整求積累遇信息崗。階段至工作豆：從銷染售中網(wǎng)心、徐看樓漿通道斤、樣彩板房橡等全蠶面展交示項(xiàng)吐目價(jià)遵值，譯保證敞開盤摔展示莖充足幻玉性和猜頂級雕豪宅斬的品升質(zhì)感評，以奶現(xiàn)場虧展示脹的震稿撼效彼果最伙大限肅度促偶成成情交；利用漂高端紐奉活動穿擴(kuò)大凝項(xiàng)目恐影響量力，易引發(fā)剛市場靜關(guān)注此；確定絹價(jià)格離、選掀房方花案，咱并順休利執(zhí)柴行；隆重匹開盤畜，媒季介推另廣全希面爆傾破。第2沿階段亮——若開盤律熱銷訂期營銷川階段緊分解展示銷售中心、精裝樣板房、看樓通道全面展示；銷售中心、工地外圍墻包裝更換，體現(xiàn)開盤熱烈氛圍。推廣傳播銷售信息的同時(shí)傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)；戶外廣告牌正式投放產(chǎn)品賣點(diǎn)和開盤信息；報(bào)版廣告、高端雜志以及行業(yè)雜志廣告投放；直郵、短信、網(wǎng)絡(luò)投放；活動舉行產(chǎn)品新聞發(fā)布會；全球人居大獎頒獎禮；精裝樣板間名流品鑒會；世界頂級奢侈品展暨盛大開盤活動?？蛻敉ㄟ^一系列高端活動建立市場影響力，直接作用于少數(shù)高端客戶群體；成交客戶推薦成交活動即時(shí)展開。銷售考慮實(shí)行開盤日額外促銷優(yōu)惠99折-98折，促成成交；考慮到銀行及金融政策影響，鼓勵一次性付款客戶，額外1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。營銷菜動作股分解營銷野階段詢分解目標(biāo)耍：保持屬較快固銷售既速度呢，完圾成90％以春上單銳位銷念售；頂層讀復(fù)式識樣板爛間開馳放，有進(jìn)一道步突汪出產(chǎn)注品的克核心郵價(jià)值箱，奠嚷定頂右級豪游宅的軌地位牛。階段賞工作：頂層須樣板龜間開庸放，政完善偽現(xiàn)場罩展示還，達(dá)狗到最遇佳展庸示效陣果，膊可通蠢過樣敢板間最實(shí)景薦展示殲，傳嶼達(dá)項(xiàng)冰目的摘奢華僅細(xì)節(jié)扭；廣告茅訴求纏上將忘深入擺剖析紀(jì)產(chǎn)品志內(nèi)外慈兼修廣的傳替世品棍質(zhì)，博以及舞產(chǎn)品危與區(qū)狂域所程能給澡予的舅生活媽感受洗；加強(qiáng)薪客戶分關(guān)系釀維護(hù)灣，充眠分挖購掘新溉成交澤客戶掏的口欺碑宣示傳作塊用；本階釣段以下窄眾詠活動公營銷摧為主形，將斑營銷祥活動熄作為離引爆皇市場組的契善機(jī)；以戶園外廣在告牌籍、高寧端雜援志的暖持續(xù)寄宣傳矮為輔妨助媒岡體。第3半階段減——虜開盤采熱銷盒期營銷繩階段宮分解展示增加頂層復(fù)式樣板房展示。推廣持續(xù)傳播項(xiàng)目賣點(diǎn)和銷售信息；戶外廣告更新；主流媒體與房地產(chǎn)專業(yè)媒體立體組合，加強(qiáng)軟文宣傳；直郵、短信投放，發(fā)布熱銷信息?；顒禹攲訕影彘g名流鑒賞會；萊蒙業(yè)主&賓利車主慈善晚宴。客戶新成交客戶關(guān)系維系，促進(jìn)口碑傳播；成交客戶深度訪談，充分分析客戶行為模式和價(jià)值取向。銷售配合銷售節(jié)點(diǎn)，主推頂層復(fù)式。營銷旱動作瓣分解營銷浪階段滿分解第4條階段持——盒尾盤跳銷售昨期目標(biāo)怖：消化兼剩余贈單位眨；實(shí)現(xiàn)階既定挨銷售惱目標(biāo)閥，促序進(jìn)客抗戶簽查約；持續(xù)支塑造箱項(xiàng)目捆的市沖場口犁碑。階段計(jì)工作：通過繪前期啄全方反位、斷多角吊度宣有傳，士項(xiàng)目莫的形塔象、按市場我口碑欺已經(jīng)全確立限，因座此可捷針對踏性的約選擇兼曝光把率大倆且具偶備延守續(xù)性廚的高照端媒遲體進(jìn)宏行廣冊告投磨放；將重漂點(diǎn)集應(yīng)中在喬點(diǎn)對枯點(diǎn)的胖公關(guān)義宣傳船，促饞進(jìn)高祝端客曠戶的吧成交涂，同等時(shí)可系以答銜謝老江客戶閘為主若，促卡進(jìn)以例老帶睬新的壇成交忍；為下象一期顛產(chǎn)品農(nóng)推售峽做相鍬關(guān)客調(diào)戶積涼累工板作。營銷洪階段擱分解展示會所開放；銷售中心、工程樣板房、精裝樣板房、看樓通道結(jié)合公共節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重新包裝，體現(xiàn)項(xiàng)目熱銷氛圍。推廣選擇點(diǎn)對點(diǎn)的高端小眾媒體，針對復(fù)式大戶型出售進(jìn)行軟文宣傳，持續(xù)項(xiàng)目的口碑傳播；戶外廣告更換；直郵、短信投放；高端活動為主，老客戶答謝會，可舉辦周邊地區(qū)巡展?；顒咏Y(jié)合節(jié)日舉行老業(yè)主答謝會；結(jié)合公共節(jié)點(diǎn)舉辦客戶活動，整合資源舉辦高品味的主題活動?？蛻艏訌?qiáng)成交客戶老帶新活動力度，適當(dāng)增加老帶新獎勵幅度；加強(qiáng)高端人群、行業(yè)內(nèi)推薦力度。銷售剩余房源價(jià)值挖掘，重新提煉戶型賣點(diǎn)；把握有限客戶資源，切實(shí)提高成單率。營銷艷動作紐奉分解營銷肝階段進(jìn)分解銷售這周期組預(yù)估銷售者時(shí)間臺：2抱01炒0年備3月棄——炭20扭11悄年1文2月銷售警周期陜：2拳2個(gè)鼻月銷售砌指標(biāo)末：若蛙目前邊常州討房地圖產(chǎn)市箭場行廟情能園夠持?jǐn)_續(xù)，顏北孚銷揭售指然標(biāo)將猛計(jì)劃丘完成盾總銷倦體量各的9催0%允以上堆。企劃荒形象院及表省現(xiàn)合作蜓方案5/叉12汁/2魔02豎3合作搶模式渠道火資源全程戰(zhàn)營銷鄙,共悶創(chuàng)雙