日本養(yǎng)老地產考察報告運營要點

2目錄考察背景考察項目考察總結3考察背景，日本進入老齡化社會已有40年；65歲以上的人口已占21.5％，老齡化程度位于世界前列；老齡化壓力促進養(yǎng)老地產的發(fā)展。養(yǎng)老地產投資運營主體分為兩類：政府和企業(yè)投資運營；企業(yè)投資項目與萬通地產開發(fā)背景類似。日本養(yǎng)老地產在產品設計、服務理念和運營模式上均有典型性。日本文化與中國更為接近。本次考察主要針對日本企業(yè)投資運營的養(yǎng)老地產項目，希望通過養(yǎng)老地產各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬通地產可借鑒的要點。4考察項目高端運營機構項目收益前三的運營機構項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目行業(yè)相關機構養(yǎng)老地產考察項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學館墨田項目北浦和項目SECOMORIX成城項目世田谷下馬項目千葉項目橫濱藤尺項目側重研究、營建大和房屋研究所側重設備研究橫濱康復中心考察項目項目名稱SunCity日醫(yī)學館SECOMORIX千葉橫濱藤尺橫濱銀座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)遠郊近郊居住區(qū)規(guī)模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000戶數（戶）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端營收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸納對象自理老人介護老人自理老人自理老人介護老人自理老人自理老人自理老人介護老人自理老人介護老人介護老人入住率自理居所62%介護居所47%自理居所68%介護居所53%90%31%95%90%自理居所30%介護居所70%100%所有項目均承諾老人入住后可直至終老56考察項目高端運營機構項目收益前三的運營機構項目實業(yè)公司開發(fā)項目房地產商開發(fā)項目政府投資企業(yè)運營項目行業(yè)相關機構養(yǎng)老地產考察項目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學館墨田項目北浦和項目SECOMORIX成城項目世田谷下馬項目千葉項目橫濱藤尺項目側重研究、營建大和房屋研究所側重設備研究橫濱康復中心SunCity株式會社依靠股東自身資源，解決了融資、運營服務提供等產業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產投資運營機構。SunCity——日本高端養(yǎng)老地產運營管理機構代表公司背景株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內頂級企業(yè)。78SunCity開發(fā)項目SunCity旗下共有養(yǎng)老地產項目13個單體項目建筑面積從3000-18000平方米。日本為數不多開發(fā)運營大型養(yǎng)老地產項目的公司。10個項目為租賃物業(yè)，3個項目物業(yè)為購地自建項目。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設周期。10個項目針對自理老人，隨著老人衰老提供介護服務。3個項目入住初期即可吸納介護型老人。考察選取了SunCity旗下兩個選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項目。SunCity——橫濱太陽城SunCity橫濱項目接待人員項目建筑設計師PerkinsEastma浦田尚志9項目背景：SunCity自行投資建設的養(yǎng)老地產項目，與2005年投入運營。土地原址為炸藥廠，株式會社以較低的價格獲得土地?，F有為一期規(guī)模，二期280戶預計于2011年開工建設。SunCity——橫濱太陽城項目位置位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨立又融合。地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時可俯瞰整個橫濱市。橫濱市橫濱太陽城10項目規(guī)模占地面積：84350㎡建筑面積：56012㎡總戶數：601戶（其中自理型480戶，介護型121戶）自理型住宅單元中有幾間為用于體驗入住的客房。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：44.6~82.3㎡，平均面積為61.6㎡介護型住宅單元的平均戶型面積：22.3~27.9㎡，平均面積為22.9㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：18449㎡介護型住宅單元公共空間面積為：3107㎡公共空間比例占到項目總面積的38%，高比例的公共空間配置是項目一大特點SunCity——橫濱太陽城項目造價總造價1億美元（不含土地成本），每平米造價1785美元建筑設計：PerkinsEastman景觀設計：SW景觀設計公司11SunCity——橫濱太陽城營收模式（括號內數字為人民幣）一次性入住金：根據房間大小，3,000萬~9,800萬日元不等（240~784萬），其中4,900萬日元（392萬）的比例最多。兩人入住一次性入住金在上述價格上上浮1,000萬日元（80萬）/居室。一次性入住費用15年內可退還部分。計算公式為：入住費用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住滿15年后一次性入住費用不再退還。月金：額外收費：室內水電費、停車費、介護用品使用或租賃費等。最初入住時，即吸納自理型老人，也吸納介護型老人。老人入住后可直至終老。管理費（公共空間水電費+物業(yè)管理費+行政費）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/兩人餐飲費66,150日元（5,292元）/月/人12SunCity——橫濱太陽城服務人員配置介護老人服務：1.5(老人)：1（服務人員）醫(yī)療配置項目內設置提供日常健康管理診察的就診室當老人需要醫(yī)學就診時，通過外部合作醫(yī)院進行救助。經營狀況自理型住宅單元的入住率為61.7%介護型住宅單元的入住率為47.1%入住老人特點高收入老人多數有國外生活背景入住費用基本為自己承擔13SunCity——橫濱太陽城高星級酒店的裝修風格室內外景觀結合引入良好的室內外景觀視野產品設計——室內設計14產品設計——服務功能SunCity——橫濱太陽城ATM機、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能。15產品設計——無障礙設計SunCity——橫濱太陽城無障礙設計遍布項目的每一個空間。16SunCity——橫濱太陽城依靠強大的股東背景，項目開發(fā)資金、設備提供、酒店式運營管理等均有股東提供，降低開發(fā)成本，分攤開發(fā)風險。選址：選址近郊，以較低價格獲得土地。高規(guī)格的酒店式裝修是項目最大賣點及亮點。高比例的公共空間設計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內留置時間。充分考慮老年人的生理和心理需求，在產品細節(jié)上體現個性化和精致性。股東整合：整合各類型與養(yǎng)老地產產業(yè)鏈相關的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產運營管理機構，通過各自的資源，將養(yǎng)老地產的經營風險和成本降低。產品設計：獨特的產品設計，使項目區(qū)別于一般養(yǎng)老機構的氛圍。功能設計：通過便利性公共設施設置，在項目內部營造完整的生活圈。項目啟示項目要點17SunCity——銀座太陽城SunCity銀座項目接待人員項目建筑設計師PerkinsEastma浦田尚志18項目背景：SunCity租賃物業(yè)運營的養(yǎng)老地產項目，物業(yè)租賃期為25年。由BDA室內設計公司進行裝修設計，與2006年投入運營。項目位置項目位于東京最繁華的中央區(qū)，距離銀座四丁目約5-10分鐘車程。緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。是日本市中心養(yǎng)老項目的典型代表。SunCity——銀座太陽城銀座四丁目銀座太陽城約3KM19Su纏nC勵it仗y—浙—銀座繡太陽野城項目滋規(guī)模占地遍面積蛾：47論14瓣㎡建筑味面積么：39稿27份7㎡總戶竄數：36義2戶（柏其中裳自理乓型31爪4戶，另介護兩型48戶）自理鋤型住耕宅單州元中39間原耽先設罵計為煮介護層式單評元，麻后期柏由于捕需求雕度偏構低，尸改建刪為自蕉理型匆住宅榜單元失。戶型筍面積炮：自四理型員住宅愧單元務的戶甘型面計積：42俘.0石~8釀3.攜5㎡，平褲均面室積為65餐㎡介護駝型住矛宅單查元的會平均飽戶型騙面積稠：21鈴.4炸~4騾8.瞇7㎡，平換均面程積為29島.2綁㎡公共播空間鉤面積波：自固理型芬住宅差單元沈公共逗空間灣面積協為：84槳60替㎡介護筒型住塞宅單希元公奧共空掛間面參積為逼：32踩38霞㎡停車膜位：乓機械寺停車退數88個20Su脾nC炸it堪y—驅—銀座藝太陽場城營收單模式綢（括晴號內唉數字缸為人內民幣添）僅吸口納有列自理淹能力砌的老焰人，倍項目廈內介漆護單導元僅遙為入酷住老垂人身仿體過紀渡期狂服務老人輔入住扣后可犧直至梢終老增。一次跡性入侍住金：收費蹦方式沒和橫帽濱太們陽城黎一樣故。費用萬在40交35萬~1英29構65萬日賊元不胸等（32抵3~喇10棟37萬）踩，價冤格高爹出橫再濱太瓶陽城粒約25嗓%。月金：額外食收費萬：收費視項目帝和橫亮濱太遺陽城塞一樣錄。管理費（公共空間水電費+物業(yè)管理費+行政費）172,200日元（13,776元）/月/人價格高出橫濱太陽城約40%258,300日元（20,664元）/月/兩人餐飲費94,500日元（7,560元）/月/人價格高出橫濱太陽城約30%21Su密nC非it類y—步—銀座強太陽狗城服務駐人員擠配置介護董老人兵服務欠：1.歪5(老人)：1（服載務人挨員）醫(yī)療覽配置項目僚內設浴置提答供日退常健群康管賭理診箏察的備就診暫室與專著門給守日本膛皇室扒就醫(yī)財的圣羨路加艷國際距醫(yī)院嫩合作害，提鏟供每抖年一拋次的首體檢繼及醫(yī)串療救吸治服狂務。經營檔狀況自理姥型住孫宅單掀元的鉗入住搜率為68叮%介護楊型住攝宅單寸元的笛入住策率為53濟%入住排老人覆特點項目絞由于和地處希市中猾心，紫除養(yǎng)副老功繁能外露，還局體現坦了投速資功板能68詞%的銷包售比很例中爸，50彩%為長勉期居鍵住，媽還有50蚊%作為取老人項的第李二居拖所或揉者養(yǎng)椒老的償后備屈居所入住謝老人賄多數暈為有鞋國外悄生活刊背景重高收涂入老胃人，閣多數傅由老俱人自安行承議擔入房誠住費轟用七成豆為女惱性，勒平均濃年齡77歲，屠三成銀為男辟性，優(yōu)平均沉年齡79歲。三成芳為夫詠婦一殃起入綢住，誼七成航為單連身老印人入業(yè)住。22Su懇nC里it的y—傲—銀座煙太陽剃城產品考設計——酒店奮式室警內設遍計23Su良nC筒it奮y—療—銀座漠太陽堤城產品違設計——室內館設計便于競輪椅味交匯巡壽的寬哄走道機動斬車自免動停辯車系盯統良好另的室伯內視首野景掃觀家屬健接待毒區(qū)多功嶺能廳樓層蒜公共系區(qū)棋室24Su探nC爬it擺y—迷—銀座浸太陽竿城租賃諷物業(yè)訪進行駝運營扇，降佳低了債前期破的開古發(fā)投達入。聘請望頂級過室內責設計夸公司季進行汁室內辰設計寇，高弄規(guī)格低的酒攀店式弟裝修乞，使純公共宮空間親感觀盈幾乎呆等同菠與高慎星級那酒店寧。酒店撤式運撲營管槳理等休由酒駛店行峰業(yè)的抵股東意提供糟，降約低運逃營成電本同挑時保越證了濤專業(yè)枯化的暈服務爽。選址虹在市六中心窄區(qū)，敬吸引藥了很倚多對屈地段并有偏幸好的姑老人慕入住躲和投瓣資。選址杯：選址謠在城輛市中消心區(qū)券，利扭于樹片立形妻象，營吸納洞高端紅人群遭。醫(yī)療險整合摟：醫(yī)療篇服務幕與頂境級醫(yī)贏療機楊構合抬作綁厚定，季增加桌賣點贈的同襯時提艙升項犧目品像質。產品噸設計潔：沿用察酒店辭設計撫風格務挑空同餐飲浸和休叼閑區(qū)訓，即冠具備披了服極務功嗚能，穿也起礙到項功目會油所的碑集聚顯效應巴。項目案啟示項目包要點25Su恭nC幸it奶ySu左nC桿it奧y啟示整合筒優(yōu)勢法股東暈加入榆投資指團隊疫，樹遭立賣農點同擁時分躬擔投侍資風咸險和粘樹立傷消費政者信渣任的犧基礎閑。定位澡高端蟲，聘縮慧請建晨筑、券室內努、景蘭觀設墓計領事域的損頂尖扶機構呢打造朽項目騎，樹售立領廢軍品決牌形蜻象。2627考察鼻項目高端坊運營同機構項目收益鞏前三的運營機構泡項目實業(yè)瀉公司開發(fā)膽項目房地夫產商開發(fā)悅項目政府木投資企業(yè)付運營診項目行業(yè)獸相關缸機構養(yǎng)老宣地產徑考察渴項目橫濱粒太陽摧城銀座辛太陽防城Su即nC很it獨y日醫(yī)尿學館墨田遇項目北浦味和項賤目SE摸CO六MOR裝IX成城平項目世田框谷下基馬項通目千葉居項目橫濱旅藤尺矛項目側重峰研究欺、營增建大和蠻房屋龜研究施所側重設備偉研究橫濱慚康復謎中心公司丙背景日醫(yī)遷學館碗是日錦本三句大養(yǎng)撿老地敢產連怎鎖運革營機佩構之雕一，啄進入敘養(yǎng)老織地產廟已有21年歷俯史。除養(yǎng)茶老地錦產運某營事蔬業(yè)部許以外池，集誰團公汪司還現下設演醫(yī)療攔設備勢事業(yè)借部及趣介護霧教育附事業(yè)茶部，盛三者飛關聯干產業(yè)寸的年縫均產裙值名委列日摸本業(yè)滋內第斜一。開發(fā)司項目日醫(yī)飯學館襪旗下票共有脂養(yǎng)老滅地產鐘物業(yè)12嶼50所，希分布埋在日示本全岸國，烤主要夢分為柏三大款類：迫政府竄投資邁日醫(yī)測學館褲運營泳的福下利性造項目舒、日閑醫(yī)學皂館投茄資運箏營的詳全付密費制梳項目顯以及肥老年諸人租膜賃物漆業(yè)項猴目。本次鬼考察忙的日浩醫(yī)學悼館兩芳個項惡目，快分別含為全拿付費勞制項洗目及得老年怎人租棍賃物賣業(yè)項周目。日醫(yī)耽學館28日醫(yī)使學館——墨田日醫(yī)穩(wěn)學館麻墨田輕項目項目馬接待叛人員養(yǎng)老據地產減運營秘事業(yè)逐部垃社技長墊建部漸悠29日醫(yī)鑼學館——墨田項目判背景全付足費制耍項目翻（自籠理階賣段需籠老人妻全額槽支付撕費用騎）物業(yè)朵為定毒制租喇賃物嚷業(yè)，賢租賃身期為30年。占地刊面積怠：18慚59菊㎡建筑牽面積合：36你55昌㎡總戶菌數：76戶（瓜其中材夫妻隸居室6戶）入住顧門檻首：自鞏理型眉老人禁和介瓣護型愉老人古均吸洋納，聯以介況護型卵老人歡為主入住替率：90喘%客戶且特征平均挽年齡80歲以肺上，炕以單敢身老霜人為麻主，是男女舉比例購為3:裕7.60承%的老膏人來秒自項虎目5公里憲范圍培內或丈者子改女工占作生賄活在撒項目拼周邊入住柔老人膽的子攝女在遺經濟稻、照使料上黨均有皮支持30營收欣方式一次副性入踢住金+月金:根據客一次甩性入災住金瓜繳納嚴費用蕩的不作同，芝月金跳付費汽額度攻隨之尤變化生。月省金包擾含管團理費緊、租鍬賃費年及餐誓費。收費區(qū)價格志的核邀定標盾準為75歲以悲上的吩老人衛(wèi)，如最果年商齡低乳于75歲，寄則一閘次性些入住銀金價昏格及照返還體周期造相應牛調整億。介護績費額薯外收狼取:墨田淋項目翼為介始護保池險定槐點機箭構，滅老人松由醫(yī)田院評貪定介母護等秀級后策，政潮府相版應承芽擔老恩人在雀墨田凍項目毛消費犬的90訂%的介斯護服猛務費毯用。其它轉費用：醫(yī)帶療費曉、日云用品甩費、乓理容泄費等辯其它橋服務輩費用幸，需垃額外煤付費踏。日醫(yī)壞學館——墨田全月金方式標準方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840萬日元（67.2萬元）420萬日元（33.6萬元）1,483.2萬日元（118.7萬元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年齡65~69歲70~74歲75歲以上一次性入住金增長比例增長40%增長20%0%償還期計算84個月72個月60個月31產品野設計——室內奸設計日醫(yī)齒學館——墨田行政識接待瓶區(qū)電梯營間機械蟲浴室保溫銅送飯暖機自理糞居室美容犬室告知陡牌洗衣他房32日醫(yī)衛(wèi)學館——墨田項目遇主要永支出工資瘋支出城約占70叛%、物賄業(yè)租店金支惜出約殿占20錢%、行爆政耗背材及仿能源割支出布約占10篩%。項目拿運營租毛利借接近10犬%項目贏要點運營岸的兩淹個關學鍵環(huán)尿節(jié)：框員工浪隊伍桂和入祥住率員工互隊伍養(yǎng)老礙地產巾運營蹤蝶管理乒的最脫大障和礙是席人才演的缺匙失，日本拋介護芝人員鈔需具逢備服貸務資遵質，待這類盲資質殘的獲曬得需叉要10鞭0小時衫的培筐訓時孝間和瘦若干百實習莫時間衛(wèi)。穩(wěn)定象的，拴好的遺員工條隊伍貿是運拘營成航功的農關鍵插。入住醫(yī)率養(yǎng)老很地產納項目貓的盈僅利與吼否取終決于敬入住待率。日醫(yī)杏學館美項目窗的盈找虧平患衡點批在入夾住率漆達到80繭%。如何究盡快潑的達蹤蝶到80膛%的入朝住率烘是運勉營成奏功的姿標志符。33日醫(yī)瞧學館——北浦遙和日醫(yī)俱學館受北浦租和項門目項目卡接待述人員養(yǎng)老欠地產竊運營嫩事業(yè)掠部勺社示長尾建部付悠34日醫(yī)宜學館——北浦絞和項目橫背景北浦僅和項蟲目物伏業(yè)為肥日醫(yī)哲學館芬自行斜購地梢興建容和運申營的平項目敞，與20左10年5月投拉入運齒營。占地凱面積陵：17奧54堤㎡建筑纖面積吧：22面23組㎡總戶疾數：48戶（豎面積筒范圍28努~4蜘7.蚊5㎡）入住貓門檻膚：僅付吸納尚自理妙型老唉人入住遼率：31藥%客戶榮特征以單惰身老閱人為剖主老人躍多數止來自霞項目5公里繞范圍蠅內35日醫(yī)容學館——北浦覆和營收揪方式月金能收費望方式謊：按凈居室引大小系，月肢收費14私12樣50日元樹（11潛30僑0元）~2暢21毀25脂0日元營（17毀70憶0元）身，月靈金包坑含租鍬賃費車、基咽本監(jiān)涂護費頭及行宮政管針理費步。租賃衣合同2年一恥簽，滅不續(xù)程約需正提前3個月證通知奧。不需紐奉繳納努一次唉性入摟住金充，入卻住時殘近需冠支付2~娛3個月皇月金汪額度口的手徒續(xù)費居室折內水丹電費痛、餐層費及稠停車商費需跟額外鼠收取如需宋介助遍和介耀護服代務，倉可由腥運營眼機構光幫助煤聯系昂看護躺人員業(yè)，自飽行洽笑談費誘用.36日醫(yī)咬學館——北浦攪和服務部人員忠比例項目豬僅配潮置3~侍4個接療待和沾保安愧人員項目析主要挎支出物業(yè)瓦維護王費產品妨特征北浦撞和項缸目產屆品設絡計基歉本等扶同與復酒店痰式公醉寓和鏈普通器住宅公共技空間諷比例撇配置吸很少盞，僅才有食手堂、卡辦公忽室和徑停車快場。餐廳停車飯場閱讀結室信報炸箱走道37日醫(yī)淘學館——北浦歌和居室命內設肆計38北浦沈和項東目定桐位成敲因類似健于墨形田項壘目的吩介護已式養(yǎng)飯老機非構需泄要政逮府許講可，瞎北浦爺和的共審批戚額度儲已滿帳。北浦逆和位搶于東花京郊懶區(qū)，揭土地捧費用吸較低腦。北浦淘和區(qū)威域老無齡化艱比例厘較高車，且混屬于襲高收輛入區(qū)磁域，宵對養(yǎng)筑老地靈產產恩品有江需求檔。項目慰要點小型辯類酒攻店式懼公寓拐設計鐵的養(yǎng)付老地巡壽產產聰品。在介黎護沒緣瑞有空輸間的洗前提雨下，延以自診理型測產品允介入到市場籠。日醫(yī)弄學館醋預計江項目益回收辰期約杯為20年。日醫(yī)斬學館——北浦金和39日醫(yī)灰學館膏運營匹要點日醫(yī)砌學館產品唯設計項目尸規(guī)模描小，犬分布辭在不尖同的厭區(qū)域料，保祥證最磚快速別的擁厚有高失入住朝率，餅盡快扒盈利輝。選址萍在醫(yī)乖院、含郵局串、銀標行、跟超市社、文跑化設弟施等照公共誘配套槐便利腥的地慣方。盡可享能配獵置有承介護灑設施翼，純耀自理盛式居活所項白目對鳥老人快吸引唇度不霸大，虹影響別入住縫率。運營座模式營收調方式：除呢個別競項目散外，虧基本腔沿用套一次貿性入鬧住金+月金籠的收記費方掙式組織彎架構：養(yǎng)慣老地挪產運踏營事直業(yè)部亡下設轎四個感部門源：管剪理、賀營銷損、人伯力及跨財務炎部客戶丈定位：以幻玉項目5公里怠范圍存內的哨在中孔高收竄入的食老人鐮為主醫(yī)療郊資源陜：內拋部設遺醫(yī)務乞室，幼醫(yī)學世救助耗和周侵邊醫(yī)臘院達煮成合政作聯鄙盟服務餓外包躬：餐懸飲、擦洗滌蘿等基培礎工導作采揭取服夜務外飲包。40日醫(yī)腥學館厲對養(yǎng)震老地途產的劍理解日醫(yī)撇學館養(yǎng)老蜻地產較的建肚造成誦本比掏普通引住宅紙高20部%，主充要用擠于設郊備的低增加份及公鳳共空咸間的奪裝修懷投入牲。同時感養(yǎng)老拋地產忙的相帖應收犬入在聽日本絹也略抖高于紐奉普通跳住宅概。項目欠定位挑非常津關鍵初，一曾般來卵說老援人入你住成助本越濁低，伍項目認入住嶺率越托高，舒而入晴住率陷是項皂目盈來虧的帳決定此因素揉。大體幅量的冤養(yǎng)老島地產怠項目瞎，可挑能存址在三大遇問題穩(wěn)：1、入住懸年齡貍段太財過集栽中，言交替港轉換叼困難遞，可神持續(xù)任發(fā)展漏性較杠差的食問題嘴。2、容堆易導構致空紐奉置率輔的升勻高。3、大傍體量蘇項目犁的服司務人烤員相驕應增筐加，介容易皆導致折管理誤缺失雙下的屈服務磨質量份下滑仰。小體放量的詞養(yǎng)老聽地產修項目桿，具矩備銷死售周挪期短旋、人饑員規(guī)療模少牛等優(yōu)你勢，見并且濕靈活烘性高唐。養(yǎng)老蠢地產蘇的運反營成本褲隨著齒老人鼻介護室程度比會逐計步上安升，需鎮(zhèn)要公踢司控棍制后裂期通和脹風蟻險。承諾泳老人午直到屋離世孔的居低住安單全感猴和高佛品質升服務綁延續(xù)看，是榴養(yǎng)老喉地產洽經營遍的條孔件。一次汪性入冰住費莊用的澤收取資和額棋度的居高低冰，運營踏時成脆本的雜合理僻控制育，將直接棍影響駕到養(yǎng)露老地季產項帶目的無盈利駁價值直。在現掛狀日我本經名濟條吹件下梁，日斷醫(yī)學顆館旗剝下項高目的完平均忘回收誕期為20年。41日醫(yī)羅學館理對中吼國的夫拓展冷意向日醫(yī)賺學館日醫(yī)火學館俱首先諷會發(fā)餐展日推本本址土市虧場。對中胃國的殺政策徹、商嘩業(yè)環(huán)衣境需浸要2-躬3年時識間的評了解畏后，司再確貧定是搞否進都入。日醫(yī)療學館摘旗下肌的教滅育、鍋設備催、運污營三稠個分妄支哪銀個最貓先進吵入市窯場目日前尚庭未確詢定。42日醫(yī)懇學館啟示適當恩控制瞎養(yǎng)老丟地產腫規(guī)模般，連住鎖化構經營布，是扇養(yǎng)老雕地產綁風險印較低在的發(fā)都展方位向。日本絕經濟熊處于桂滯漲漁期，挎養(yǎng)老沿地產士同樣泄處于灰投資秤回收輸緩慢丘（日門醫(yī)學資館20臭10年養(yǎng)中老地騙產運凱營利旱潤為3%）和流投資濃回收啊期長球（平疫均投婆資回巧收周仍期為20年）起。高素味質的范員工筆和高壯入住殺率，穴是養(yǎng)屑老地岔產運舍營的賊兩大腐關鍵待因素項目糞五公稼里范污圍內椒，是古養(yǎng)老透地產促項目會主要居可輻漿射的眨客戶高圈養(yǎng)老猶地產黨經營邪需要斃設立筆營銷吃部門尋對應姥市場灑。日醫(yī)腔學館4344考察誦項目高端額運營怎機構項目收益羨前三的運營機構滾項目實業(yè)菜公司開發(fā)吸項目房地磨產商開發(fā)生項目政府輪投資企業(yè)撿運營狹項目行業(yè)肅相關駐機構養(yǎng)老催地產吩考察放項目橫濱固太陽鵲城銀座脆太陽六城Su惹nC剃it芹y日醫(yī)毒學館墨田隊項目北浦輛和項租目SE持CO種MOR泰IX成城葵項目世田關谷下虹馬項未目千葉魯項目橫濱吳藤尺巧項目側重搞研究膚、營普建大和賣房屋趁研究璃所側重設備箏研究橫濱慚康復攪中心SE律CO為M公司疊背景SE幫CO驕M最初宣是從保事防保盜報曬警系辰統研蓋發(fā)銷匠售的衫實業(yè)肌公司繁，在疲日本扇具有躍很高應的知等名度義。SE現CO稠M也從赤事養(yǎng)坦老設君備的局研發(fā)纖和銷芒售、妖醫(yī)療弱事業(yè)獵、房塊地產疏實業(yè)灘、保屯險事辰業(yè)等通與養(yǎng)每老地往產相根關的幻玉行業(yè)炕領域鐵。45SE西CO啄M—付—成城SE鵲CO背M成城吃項目項目初接待婆人員項目升營銷亡代表46SE助CO界M—航—成城項目錢背景SE歲CO垂M成城雨項目輕是SE拍CO阻M和森御房地唉產公黃司（塘六本婦木森泡大廈宏開發(fā)記商）憑合作葛開發(fā)挖的養(yǎng)版老地橋產項南目。項目峽已有22年歷京史，濤是日淘本經猶濟泡稠沫頂悟峰時搞期的播產品毯。占地客面積橋：99磨73帥㎡建筑叉面積起：22勺40液3㎡總戶鄉(xiāng)豐數：15皇7戶（跟面積師范圍50息~1輕30霞㎡，介費護房模間18個）入住巧門檻捏：僅君吸納換自理泡型老蕩人目前無入住溫率：95霸%，運駕營最狂初5年入扮住率楊為60索%，第犁七年欲為達譯到80乞%，80培%是項勇目運陰營的津盈虧使平衡仰點?？蛻魸{特征老人鋤舊有咱職業(yè)墓基本青為醫(yī)陜生、志律師嘗、企接業(yè)高肚管等犬金領舟階層并，在血職時語年收拌入約井在人塘民幣80萬左臨右。項目妨坐落消在高監(jiān)端居放住區(qū)味內，樹周邊糞景觀欣良好建，吸打引的揮客戶可主要蜓來自邊東京服市中省心老航人。絕大怖多數天老人策為了音安定聯的老州年生埋活，童選擇核賣掉顏原有勤住房已，入買住成改城項賠目。目前95牽%的入勾住比年例中輩，有60目%是22年前辨的入礎住客久戶47SE武CO識M—怠—成城營收武方式一次聲性入修住金禿：按居暴室大御小，顛收取擠一次遮性入憤住金辣（10保,3耐50練~2菠4,谷80堂0萬日睡元，焰相當82害8~朝19禾84萬人樸民幣眼）。入住茶金涵遲蓋了咽老人扮終老湯前的房屋委使用梅、介費護服胖務兩項愧費用息。一次費性入扭住金15年內覽可退百還部兔分，15年后誘不再涌退還脂。月金秘：包含慢餐飲挖費、惱管理蚊運營蜓費、帆水電謎能耗撫費費用武為29萬~3杏4萬日撕元/月/人，白相當剩于23劃,2績00尖~2蟲7,新20情0萬元臨人民送幣/月/人。服務腥人員姑比例目前率入住四老人17晃0個，狡服務寇人員躬約60人。48SE會CO炭M—故—成城酒店職式設棒計風陷格49SE鑼CO將M—卸—成城公共薯空間到設計頂層冶會所陶藝忙室樓層活公共依空間醫(yī)務恩室50SE際CO拘M—拋—成城居室完內設熟計介護柏居室小露看臺公共松走廊51SE備CO階M—余—成城SE壯CO菠M成城評項目惡運營繞要點一次敢性入感住金坦中包工含了珠房屋童使用報費及押服務肢費用疼，因橡此項救目一六次性耐入住守金額肯度是終同類孕地段桃普通嘴住宅都售價嘩的兩抬倍。老人凍過渡恰到介拾護階伙段后埋，可思免費刻入住明到介場護單旅元，恰但原楚有自值理單該元的千住宅截仍為矩其保丑留，彎充分慎考慮紋到老勁人心更理。餐飲懂區(qū)別妙于傳摸統養(yǎng)練老機寄構，東采取痰點菜步制，備月底邀統一改結算誓，加坦強了濤消費圖自主酷性。銀行袍、郵悟局等顯提供掙上門茂服務連，提跨供老撤人居廣住便擇利性票。一次割性入淚住金查逐年族往上黨漲，紙與此刻對應件的是專周邊露普通時住宅各基本乖沒有梳漲幅憤。每兩壇年會犧就月朝金收點費額奸度與厚入住罪老人其協商愁，但毀近20年只膽上漲敲一次側。項目鉆目標作客戶崖為第校二階己層的何富?？h老人塞，第盈一階虹層的殖富裕鮮老人川一般寒會雇把人居當家養(yǎng)慢老，籮第二乏階層所的老廈人主學要集敞中在啊醫(yī)生樸、律抱師等裝原有潛的金握領階飽層。每年胞項目染會對根高收憲入的殃目標對客戶頸發(fā)送8萬封萍左右剛的營臂銷信煎件，浩但有鄉(xiāng)豐入住挺意向須回復悠的僅司有30人左顫右。52SE底CO有M—躺—成城SE煎CO餅M成城簡項目啟示養(yǎng)老懲地產抗主要竭的賣劇點在怒于運雖營服錯務，箏老人惠愿意窩支付蓬大額莫入住異金選約擇養(yǎng)仙老地盛產的零主要迎考慮臟因素嗽是后量期養(yǎng)載老的劉安全秒和穩(wěn)齒定。高端晃養(yǎng)老玻地產叮項目畜的目紗標客篇戶主府要為棋第二渠階層風（中刷小型逢企業(yè)掌主、環(huán)醫(yī)生諸、律癥師等頑）的單富裕貧老人最，愿舟意以贈舊有飼資產冰換購夠一個煩安定焦的晚雞年，感但這智一類濱客群艙的比艦例仍寄比較詠低。養(yǎng)老歌地產秩的客右戶粘筑性較捆強，庸但更方替性糊弱，贊后期慮價格廊上漲骨的可遲能性誼少，好項目培的收拒益主貼要取遲決于南消費淺者支喉付第警一筆敞大額固資金幕的流乎入。53SE陷CO竹M—秘—世田略谷下脖馬SE焦CO膠M世田繩谷下座馬項宅目項目蔥接待脆人員SE廣CO犧M養(yǎng)老懶地產施運營邀部經寫理旗三重垂野恒真54SE彈CO倆M—榮—世田競谷下利馬項目拒背景SE轎CO倘M旗下蛇共有8個全我資運針營的銹養(yǎng)老房誠地產據項目樂，其此中三續(xù)個租霜賃物性業(yè)運害營，段五個援購地列自建姓運營旱。世田岔谷下捧馬項診目是SE送CO毅M購地尤自建會的養(yǎng)筍老地稿產項惠目，婦與20燭06年投稍入運斬營。占地柜面積諸：21渾63帆㎡建筑垮面積督：34傘30斑㎡總戶產數：61戶入住磨門檻番：自橫理和距介護布老人釣均吸論納，某以介巾護老議人為揭主。入住足率：90雕%營收受方式一次襪性入兆住金趕方式恥：一辟次性美入住裙金可甜選擇牲一次司性支攔付或儀一年灶內等完月支為付（玩價格坊高于嫂一次匯性支砌付方仿式）月金抖：月款金包鹽括兩肉個部譯分，材一個軋部分艘為管劫理費籌和餐內費的墊組合帥，另長一個役部分晴為介倘護保姻險的既自付嫩部分裝。額外維費用第：包服括介望護品和、消母費品星、水睡電費提、美角容費脊等其歸它消葛費性珠支出香。55SE涌CO肯M—翻—世田粉谷下趙馬SE千CO袍M世田飯谷下燥馬項目釋運營冊要點選址：富贈裕階潑層較化多及太老齡仇化比乏例較防高的殺區(qū)域情。開發(fā)椒周期：獲裹得土街地后杠，預噴計一計年時刪間完鏟成設搶計施雙工、咽開業(yè)辮前3個月跳開始切銷售設，1-鑒2年時痛間完稱成滿艙租。闖（SE脊CO丸M旗下還項目隊最長度的滿臘租期淹花了4年時撤間）通。管理瞇方式：組嶄團式養(yǎng)管理六，將61戶分椅成5個組蟻團，額每個車組團壓設置獵有固稱定的苗服務陜人員息。易么于老附人和鏈工作泄人員匙熟悉波彼此柔，達園到最罪佳的級照看慘效果剃。管理攜架構：服限務人誰員和敗老人誓的比皺例為1:世1.頭5，其洽中50已%為有糾資質鍬的正汽式員牛工，困年齡座在20串-3順0歲，50鉗%為臨鮮時員派工，比年齡粒在40慚-5妨0歲。壯服務速人員灣工作于時間架為四惰班制魔，覆瘦蓋24個小張時。伶正式及員工統中，艦包括釘負責猶社長遍一人咐，護拾士三謹人，建飲食螞管理肢兩人姨，園鍵藝管初理一飽人，待心理某健康紹管理廁一人直，行償政人須員1人。供項目旬營銷句則統經一由席總部丙管理活。服務完理念：以毯盡量逢多的社工作斬人員蠻，協論助老往人生創(chuàng)活，徐保證宴其生涼活的儀私密暢性和抵尊嚴保感。義了解形每位那老人獲的喜繼好差墳異，搖提供阻符合夠其喜宅好的菠包括壞飲食鑄、沐砌浴習抓慣等癢服務玩。以豈對待肝親人上的態(tài)撥度對拳待老湖人。運營夏關鍵：一娛、度礦過入誓住率川未達獻到盈仁虧平刻衡點咐前的旅經營兩期；拘二、健運營配團體慨的負妹責人飄非常古關鍵蛇，負扁責人虎需要姜具有姻經營騎頭腦瀉并擁繞有對媽待員沫工和構老人潤的愛踏心。運營勾風險：老顧人突般發(fā)意傷外狀企況時判，獲呈得老旨人家竭人的斤理解默。56SE類CO瞞M—奇—世田賺谷下盞馬對中芬國的被開拓墳意向SE棗CO爹M目前攜沒有貍在中斃國發(fā)骨展的腹打算倡。SE視CO避M世田業(yè)谷下技馬項倚目啟示小組縮慧團化持管理烤，利債于控趙制服輝務質翼量，好也利亭于建搞立老層人熟遍悉的乎環(huán)境怖。運營韻風險趨及壓蓋力，升絕大慰多數苦來源哲于老別人的面家人縮慧。5758考察予項目高端濾運營槽機構項目收益庸前三的運營機構絲式項目實業(yè)卵公司開發(fā)膨項目房地墓產商開發(fā)殃項目政府陜投資企業(yè)繳運營億項目行業(yè)適相關房誠機構養(yǎng)老耕地產帳考察夕項目橫濱癢太陽優(yōu)城銀座拜太陽許城Su液nC買it襲y日醫(yī)箭學館墨田她項目北浦架和項披目SE會CO診MOR跑IX成城強項目世田源谷下大馬項距目千葉妻項目橫濱絡藤尺朋項目側重輩研究寨、營朋建大和繡房屋賽研究葛所側重設備快研究橫濱帖康復創(chuàng)中心OR敢IX謹——千葉OR逗IX千葉避項目項目時接待早人員養(yǎng)老完地產浩運營界事業(yè)雞部魂部長潛國腸仲伸妖浩59OR筑IX港——千葉公司白背景OR赤IX千葉看項目茫由OR際IX不動夠產和Ha蒼nd健y禮Ne貌tw慣or招d當In炸te掠rn抵at郊io勒na押l共同們投資房誠。其中OR歉IX不動低產持喘有75勁%的股眨權，Ha謹nd喉y雪Ne薄tw取or愁d齒In及te柜rn全at攔io芬na甚l持有25結%的股途權。Ha悟nd煤y勿Ne禿tw笛or注d駐In夾te只rn授at眠io期na舟l公司沙的主石要業(yè)康務為傅醫(yī)療漫器械費研發(fā)附銷售痕及醫(yī)姜療顧程問，踐其擁址有人告春山犬滿在牌日本主養(yǎng)老致領域沈具有亂很高筒的知賄名度匙。日本20測00年設鵝立介果護保鍛險，鏟養(yǎng)老發(fā)地產談開始政快速域發(fā)展壤，20壺05年，OR鋪IX進入煌養(yǎng)老亦地產冊領域膀。目雜前OR到IX在5年時贏間已尊發(fā)展盡了20個養(yǎng)溪老地覺產項河目。60OR差IX膠——千葉項目穗開發(fā)種背景OR芹IX千葉凝項目不地塊觸最初掀是日鞠本經李濟泡枯沫高報峰期抱開發(fā)零的一屑個婚斧紗市齒場，轎后來駱由于掩經濟拖泡沫蓄破裂蹈，婚揉紗市足場倒裹閉，OR蠶IX不動劫產以定很低枕的價置格獲灘得這滲塊土羨地。OR窮IX千葉蒸項目女與20傻06年開服始營未業(yè)項目倉地處晚距離土千葉蚊繁華燭區(qū)2公里省的位戰(zhàn)置，膨距離奇輕軌本站約10分鐘夾路程策。項款目周好邊是校日本掠經濟流泡沫癥破滅獨前期雁的開襲發(fā)區(qū)聯，后良來一棗直沒凈有得莫到發(fā)象展。悄項目濁一面械臨海獅，擁農有良虎好的嚼海景罰景觀寫，魔周邊柳五公犧里范扔圍內聯人口調約6-斷7萬。項目柔背景占地矩面積妙：39侵04拖㎡建筑就面積藥：10俯14茫7㎡總戶還數：23杠3戶（逐高區(qū)端為自屑理性牙居室旱，共14紡1戶；所低區(qū)今為介瓦護居戶室，野共92戶）入住梳門檻愛：自頸理老灘人及兩介護盈老人爹均吸籍納。入住慘率：并自理鏡居室狀入住布率30伴%，介單護居托室入憶住率70花%61OR件IX扣——千葉營收熔方式一次摸性入利住金?。〞顿M）+月金璃（租翼賃費斜、管抽理費挺及餐事費）+額外倒收費依。一次鑒性入料住金洽按年稀齡設需定不侵同額欣度，艘居住忙不滿12年可餡按比凈例返福還?？蛻羰固卣髌叱墒榍Х~地靈區(qū)老千人，蒜三成蔽為子體女在岸千葉楊的老雁人三成唱舊有押職業(yè)設為醫(yī)何生，估其它莖為企隔業(yè)高殘管等62產品面設計考慮櫻入住碎老人號往往閣是夫種妻一僑方肯伯定需層要照堂顧，梳因此慕戶型聲以單敘人間峽為主已。車位茫配比孩：1:胞0.摸5,餐位聽配比?。?.靈5:毛1。雙餐煤廳設樂計，作自理男老人插和介君護老驗人區(qū)供分用恥餐。餐椅啞高度僻不一再，適掙合不逝同身析理特智征的毒老人歪。公共磚空間留采用尺中央褲空調恒，室它內采子用分巡壽體式油空調甚。頂樓膝設計煙有遛卡狗區(qū)層。OR沉IX挽——千葉按摩喊浴缸高低須不同勺的餐砌椅63居室丘內設肺計64OR熊IX苗——千葉OR杏IX千葉根項目浪運營伐要點OR渠IX養(yǎng)老感地產情項目今主要碰結合暴普通翼住宅掙發(fā)展績，項倘目開紹發(fā)主娃要看今當地進的老洲齡化趴程度指及于耗普通鹽住宅膛整合蕉計算面后的迎財務凱指標番。無論扭普通煌住宅姐的開態(tài)發(fā)規(guī)它模多替大，境養(yǎng)老庸地產啦的規(guī)路模一銜般控淘制在80世-1躁00居室餡以內擠，這釀個規(guī)斜模是錄人員闊效率家和運阿營效歡率最朵高效豪的規(guī)飼模。OR勝IX養(yǎng)老峽地產啟項目碌的運毯營團笨隊為通自行果組建漫，最欄初也兇整合室外來編運營譽團隊般作為銹顧問救，當賓合作流時間尺均較棋短，撞目前植的運密營團延隊經野營靠虜自己未經驗麥積累娘。自行聾組建饞運營果團隊洞還有掘另一讓個優(yōu)巧勢是促可以巾根據販一線崗的服燙務數斥據，陪改進詠養(yǎng)老膽地產臂的開貫發(fā)產替品。運營著團隊崗的關資鍵因卵素是掙工作燒人員巴需要渣具備膨良好豬的工持作態(tài)帥度，焦愛心弊比技教術更帖重要若。養(yǎng)老吊地產殿與普軋通住癥宅相滋比，版利潤腦薄，因但一狠旦盈揚利后悔，是精一個蹦穩(wěn)定趁長效雖的現奏金流戰(zhàn)。養(yǎng)老很地產淋作為酸老人俊人生呢中最已后一懂筆的航大額量支出肚消費動，對返項目莊的信冊譽度鬧非常通看重波，OR編IX采取華與養(yǎng)優(yōu)老領販域知案名度隨非常遮高的僑春山歇滿合點作，寧以此卵贏得歇消費運者的膊信任暫。65OR漲IX會——千葉在中缺國開輝拓意留向以前栗沒有稀考慮皆過到喜中國味發(fā)展搏市場特，后去期如賴果有第合適萌的機引會可統以考戚慮發(fā)沸展。OR錢IX千葉冬項目啟示開發(fā)執(zhí)商開予發(fā)養(yǎng)酸老地抬產的睡目的嫩在于衡通過哪養(yǎng)老朱地產麻來提喝高普膀通房烘地產且商品逃的附納加價舊值（磨配套游多樣禮化，朋提供墳居住隆的安隆心。巡壽）養(yǎng)老赤地產謙也可趨以用底于開半發(fā)商俘銷售濫不利站產品鐘的替靜代用戰(zhàn)途。養(yǎng)老鹿地產熊的運頁營團胖隊組側建，帆很難屑依靠磚外來獨力量拔，更附多需博要自怪身經期驗的乞累積鳳。遠郊尋項目殲，在把擁有瞞良好膠的景呼觀條宅件下雷，如芝周邊厚人口威不足位，也婆很難刃贏得關高入垃住率龜。6667考察竭項目高端躺運營碌機構項目收益鋤前三的運營機構斥項目實業(yè)封公司開發(fā)擠項目房地賤產商開發(fā)秤項目政府仍投資企業(yè)瘋運營葉項目行業(yè)所相關受機構養(yǎng)老枕地產唯考察糠項目橫濱腸太陽狂城銀座界太陽倚城Su瓜nC著it販y日醫(yī)樸學館墨田笨項目北浦累和項燦目SE仔CO疤MOR暮IX成城屢項目世田毫谷下座馬項貝目千葉不項目橫濱捷藤尺沖項目側重化研究憤、營位建大和溝房屋姐研究宵所側重設備約研究橫濱溫康復洗中心橫濱誘藤尺左項目橫濱產藤尺邁項目項目糾接待釣人員伸福瘋祉會飼社逮理事片山筑江68橫濱服藤尺錄項目項目趣背景橫濱態(tài)藤尺訂項目角是由冬政府腳投資條，伸福叛祉會太社運軌營的郵社區(qū)逼式、倒福利趁式養(yǎng)淹老地拋產項昨目。會社系負責范人片慰山是勁日本剩養(yǎng)老身地產邁領域色非常告知名怠的管玻理人很員，果她最胖早自喊行開擱發(fā)組善建的16個項舅目，瓶最后屢由一甜家上故市公葵司整羨體收燙購。隙由于呼與上撥市公盤司簽葉訂協猜議不擊再進脫行進靠行競凱爭性逐開發(fā)課，因隊此片努山組庫建非婦營利珠性的浴伸福親祉會垮社。伸福籍祉會請社是范日本的養(yǎng)老背地產秒盈利使排名化前10名的配企業(yè)城，與養(yǎng)其它9名企墾業(yè)不墻同的嚴是，壘伸福瞎祉會系社是幅非營遠利性近機構這的盈鄰利性芒代表錫，在勺低收始費的車前提罷下，來旗下滾項目5年仍機盈利20億日減元。69橫濱