名師精講房地產(chǎn)經(jīng)營與管理深度解讀圖片豐富

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程簡介課程性質(zhì)

《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》課程開設(shè)的目的在于使學(xué)生較高層次的掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和管理的相關(guān)理論、掌握房地產(chǎn)市場的運(yùn)作規(guī)律、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的主要過程和我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實問題的可能解決渠道。

課程要求

本課程采用教師講授、學(xué)生自學(xué)相結(jié)合的教學(xué)方式，努力形成教師和學(xué)生雙向互動、對稱平衡的教學(xué)模式。請大家積極參與課內(nèi)學(xué)習(xí)和課后自學(xué)

上課時應(yīng)將手機(jī)調(diào)為無聲狀態(tài)預(yù)備中教材與參考書教材劉洪玉，鄭思齊，城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，中國建工出版社，2007（美）丹尼斯·J·麥肯齊、理查德·M·貝茲著，張友仁譯，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2003.課程參考書：（美）丹尼斯·迪帕斯奎爾，威廉C·惠頓著，《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2002.謝經(jīng)榮等編著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，中國人民大學(xué)出版社，2002.查爾斯·H·溫茨巴奇等著，現(xiàn)代不動產(chǎn)（第五版），中國人民大學(xué)出版社，2001預(yù)備中授課計劃：2010年10月22日－24日I總論II房地產(chǎn)經(jīng)營管理的相關(guān)基礎(chǔ)理論III市場分析與可行性研究報告IV市場細(xì)分和項目定位V房地產(chǎn)營銷VI城市房地產(chǎn)管理預(yù)備中知識管理故事演繹應(yīng)激實驗I總論不動產(chǎn)是市場博弈：可愛的房價vs可恨（or可怕）的房價不動產(chǎn)不僅僅是市場博弈：誰的手？誰能（會、應(yīng)）出手？出手好嗎？不好嗎？【溫總理在網(wǎng)上說有能力控制房價，能理解蝸居的感受，怎么理解呢？】溫總理在百姓熱切的提問與充滿期待的眼神中，沉著回答了“四點(diǎn)措施”、“一個表態(tài)”和“一個擔(dān)憂”。四措施是增加保障性用房、鼓勵和支持人們購買自住房和改善性用房、抑制投機(jī)性和投資性的住房與管好市場。表態(tài)在“任期內(nèi)把房價保持在一個合理價位”，同時擔(dān)憂“拉不住這匹脫韁的野馬”。

房地產(chǎn)的相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的流程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能的研究空間I總論不動產(chǎn)是市場博弈

主體是多元的，主體的行為構(gòu)成博弈市場是不透明的，信息不對稱行為之間呈現(xiàn)不清晰的關(guān)聯(lián)博弈不僅發(fā)生在市場對立的供需之間，也發(fā)生在供需內(nèi)部I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念住宅房地產(chǎn)房屋開發(fā)房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)的概念

1．房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及與土地不可分割的樹木、花草和建筑物的附屬設(shè)備）。

2．房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，包括土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。

3.房地產(chǎn)是由人工創(chuàng)造的包括時間、地球表面特定土地區(qū)位及其受文化偏好和經(jīng)濟(jì)活動影響的房屋和公共基礎(chǔ)設(shè)施組成的多維體。

4、狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利；廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。

I-001I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念由于房屋總是固定在土地上，土地是不可移動的，所以房地產(chǎn)又稱“不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)的英文名稱為realestate或realproperty。在英語中，realestate一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋realproperty一詞具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。

I-002I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（二）房地產(chǎn)的類別住宅寫字樓工業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)行政性房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)特殊房地產(chǎn)etc.

I-003I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（三）房地產(chǎn)的屬性總體上具有商品屬性、財產(chǎn)屬性、投資屬性、政治（政策）屬性具有雙重經(jīng)濟(jì)身份。房地產(chǎn)商品既是一種消費(fèi)財產(chǎn)，也可以是一種資本財產(chǎn)，是一種十分特殊的商品抵御通脹性高昂的投資金額固定性受外界影響性。這是指房地產(chǎn)商品與周圍環(huán)境不可分割地聯(lián)系在一起。主要表現(xiàn)在（1）一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目之間互相影響。（2）房地產(chǎn)對市政設(shè)施和各種社會職能部門有很強(qiáng)的依賴性。I-004（四）土地的概念土地是由地球陸地部分一定高度和深度的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素構(gòu)成的自然綜合體，即陸地及其自然附屬物?，F(xiàn)實的土地已經(jīng)不僅僅是一個單純的自然綜合體，而是一個由各種相互作用并發(fā)生變化的因素構(gòu)成，并綜合了人類活動成果的“自然——經(jīng)濟(jì)綜合體”。I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念I(lǐng)-005（五）土地的特性自然特性：位置固定性、面積有限性、質(zhì)量差異性、永續(xù)利用的相對性經(jīng)濟(jì)特性：供給的稀缺性、利用方式的相對分散性（多樣性）、利用方向變更的困難性（難以恢復(fù)、不可逆性）、土地的增值性、規(guī)模報酬的非線性社會屬性I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念I(lǐng)-006I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（六）房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的總稱。屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括的活動領(lǐng)域主要有：1、土地開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋開發(fā)；3、地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；4、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；5、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等；I-007I總論－房地產(chǎn)的相關(guān)概念（七）一些相關(guān)的專業(yè)名詞宗地容積率綠地率折現(xiàn)通平狀況生地；熟地；凈地房地產(chǎn)市場級別１．房地產(chǎn)一級市場。政府出讓國有土地使用權(quán)即是典型的房地產(chǎn)一級市場行為。

2．房地產(chǎn)二級市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房即是一種典型的房地產(chǎn)二級市場行為。（增量房）３．房地產(chǎn)三級市場。購買商品房的買家將商品房再行轉(zhuǎn)讓即是一種典型的房地產(chǎn)三級市場行為。（存量房）I-008房地產(chǎn)三級市場體系房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的

市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)或達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)市場級別的典型行為：房地產(chǎn)一級市場。政府出讓國有土地使用權(quán)即是典型的房地產(chǎn)一級市場行為。房地產(chǎn)二級市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房即是一種典型的房地產(chǎn)二級市場行為。（增量房）房地產(chǎn)三級市場。購買商品房的買家將商品房再行轉(zhuǎn)讓即是一種典型的房地產(chǎn)三級市場行為。（存量房）信息不對稱是各級房地產(chǎn)市場的重要特征I總論房地產(chǎn)業(yè)定位及其與國民經(jīng)濟(jì)互動關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位1、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位廣義二、三產(chǎn)業(yè)兼具，狹義專指第三產(chǎn)2、功能定位基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位：社會活動的基本物質(zhì)前提社會發(fā)展基本條件，eg小康標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積9平方米城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。支柱產(chǎn)業(yè)地位（一般認(rèn)為產(chǎn)業(yè)GDP占地方GDP5％以上為支柱產(chǎn)業(yè)，或房地產(chǎn)產(chǎn)值相當(dāng)于地方GDP的10％以上為支柱產(chǎn)業(yè)。其他指標(biāo)還有產(chǎn)業(yè)相關(guān)系數(shù)等）美國房地產(chǎn)業(yè)對GDP影響為14％北京、上海等大城市房地產(chǎn)銷售額，相當(dāng)于該年GDP的10％左右房地產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)具有的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動能力，可以前后向推進(jìn)60余個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。I-015I-013I總論－房地產(chǎn)經(jīng)營的流程投資機(jī)會尋找投資機(jī)會篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計和方案報批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗收銷售物業(yè)管理提供后期增值服務(wù)I-011這樣一個流程的綜合，才可稱為

營銷I總論以－房效地產(chǎn)松業(yè)可旬能的跌研究研空間房地炎產(chǎn)價元格理稀論房地靜產(chǎn)供茄給需仰求關(guān)摧系關(guān)虹聯(lián)※周期區(qū)位偏與房奧地產(chǎn)地租叼與房漁地產(chǎn)房地朋產(chǎn)權(quán)房地輝產(chǎn)與欺城市椒更新※舊城住房棄制度牢與改揀革城市央廉租祥房土地粱市場婦創(chuàng)新房地皮產(chǎn)金宣融與躍創(chuàng)新房地登產(chǎn)稅牧收房地覆產(chǎn)與綢城市熄社會懇問題房地架產(chǎn)經(jīng)朝營管法理可科以深礙入探橡討的財領(lǐng)域房地露產(chǎn)市伶場細(xì)糾分可行共性研剩究房地鬧產(chǎn)項漿目定尿位房價征制訂房地師產(chǎn)營餃銷（代不僅予是促換銷或概者銷艘售）特許輝房地億產(chǎn)品墳（如阻經(jīng)濟(jì)惜適用暮住房抖）投那放－律準(zhǔn)入手－規(guī)若模分奸析……I鼠-0壯12II房地倆產(chǎn)經(jīng)襯營管朋理的禍相關(guān)糾基礎(chǔ)澆理論從故添事到動理論II協(xié)-枝00章1一、供給戴與需慣求（即價格租）理忘論二、提房地改產(chǎn)品贏特殊暮屬性左的引霞致行潑為研勢究三、溝預(yù)期前理論四、蒼地租途和區(qū)輸位理先論五、剪外部寇性理籮論六、疏比鄰室定律七、毀擠出圣效應(yīng)八、凡資金評時間細(xì)價值九、快產(chǎn)權(quán)環(huán)理論十、樸什么蔥是營竹銷II房地部產(chǎn)經(jīng)搞營管密理的釋相關(guān)屋基礎(chǔ)途理論故事1：想從要買境房嗎吹？買胳得起龜房嗎支？有用怕性、海稀缺灰性、率有效曉需求的三者曉是房眠地產(chǎn)鋼價格犧的形寨成條碼件。市場致交易貍由供伯給和發(fā)需求愈決定剝，更燒有意貓義的抓是有均效供息給和假有效據(jù)需求慌。在房歷地產(chǎn)船中，者主要翼的增深值部筆分來近自土壁地?？猛恋睾箖r格著增值絞包括從投資螺性增掛值、倍供求滾性增萌值和狡用途雪性增批值。房地樂產(chǎn)價癢格彈浮性的慣決定突從兩襲個方展面考時量：1、需蜓求價部格彈漢性由堡替代鋪品的墓多少濱和價作格決愉定2、供就給價器格彈景性同纏時間招長短吸關(guān)系蝦密切引申尋：影設(shè)響需預(yù)求的熱因素灶不僅會包括閑收入潤、偏漂好、騎替代射品價東格還誦包括房地石產(chǎn)品淡的特鼓殊性和客戶包的預(yù)籠期供給畜與需框求（班價格蛙）理叔論II圓-懂00刷2II畏-勵00險3房地棕產(chǎn)市林場短元期供骨給在房計地產(chǎn)燥市場普上，精無論年是原價有物確業(yè)還謊是新構(gòu)建物束業(yè)，生短時水間周相期內(nèi)陪它們弊都缺標(biāo)乏供堡給彈噴性。原有腔物業(yè)蹄之所壘以短懷期供嬌給價濃格彈懶性較幅低，于主要濟(jì)原因州是當(dāng)悄物業(yè)泊租金暗上漲協(xié)時，橋租戶知在短洲期內(nèi)團(tuán)通常尖不會協(xié)很快席減少許他們翠所承耽租的身物業(yè)肝空間販，以蒜致可懲供出暑租或類再出睛租的誘原有醫(yī)物業(yè)月在短習(xí)期內(nèi)匠供給朗量變浮化對尼租金先變化育的反獵應(yīng)較神遲鈍授。新建蠟物業(yè)日的供坑給價灑格彈渣性也春較低略，是沙因為提新建飄物業(yè)勢從決折定開答發(fā)到筐建成劇租售勇，需燈要一孤個較別長的直時間杜周期以。在逐這段傅時間仰內(nèi)，鍋新建俘物業(yè)頭不能宣及時堤滿足子市場省的需狡求，爆市場姻上的絕供給富量也蘇不能酸很快為變化倚，因肚而新互建物用業(yè)的寨短期宇供給鐵彈性絨缺乏犁。由于憲短期割內(nèi)房懸地產(chǎn)灣市場寨上的前房地府產(chǎn)商猾品供蹲應(yīng)量抓不能畢得到釘較快籠的調(diào)圾整，惜房屋秒租金捕和售螺價主畝要由甩需求特量的目變化輛所決掛定。II岔-慨00曉4房地鎖產(chǎn)市購場長胳期供憲給從房晉地產(chǎn)名市場繞的長涂期變博化來幟看，逢房地紅產(chǎn)供浮給價切格彈鳥性系妹數(shù)趨衛(wèi)于增鵝大。挨主要奮是通畢過改勝變原求有土扮地的射利用爽性質(zhì)蔽和房吃屋的君用途墊，以含及增紗加新鑒的房恰地產(chǎn)進(jìn)開發(fā)悄項目哀，以盛適應(yīng)芹房地論產(chǎn)市術(shù)場價舅格的汗變化穿。但該是，尸土地噸由于雄空間害位置勒的固騰定性味、數(shù)感量的呼有限記性和拋稀缺獸性，成其長狗期供錯給缺何乏彈怕性。明另外拌，城印市規(guī)拉劃的苗調(diào)整矛和控脾制也城對反靜對房抹地產(chǎn)桃的供脹給產(chǎn)飯生較崗大的抵影響萌。一喇般來鈴說，南容易場獲得鐘政府鐵規(guī)劃險部門誓批準(zhǔn)擋的房急地產(chǎn)線開發(fā)繁項目暮和具徑有兼駁容性態(tài)且易敲改變浸用途灑的物幕業(yè)，某它們樂的供堆給價臣格彈熟性較抗大，敬城市熱規(guī)劃博限制咽較嚴(yán)叫且不塘易改糧變用勾途的畫房地植產(chǎn)開姓發(fā)項頁目的舞供給梁價格煮彈性閉相對鑼較小堡。II規(guī)-河00統(tǒng)5II房地談產(chǎn)經(jīng)應(yīng)營管票理的憲相關(guān)騎基礎(chǔ)亞理論問題2：你慎愿意礦獲取半一個則棚戶午區(qū)的啄大Ho魯us椅e，還森是靜哥安的籮一套逝小公暑寓？房地濟(jì)產(chǎn)品沒也是繁分類貧的：劣等菌品、派正常禽品和蠢奢侈求品人的暑需求纖是有音層次廳的?！c馬圍斯洛忌的需紋求層臘次論惹相結(jié)組合，慕我們起可以職看到彎，劣毅等品就可以殊近似曠的對已應(yīng)為燒需求權(quán)的最桿基本朵層次胖，即腫生理井需求兆層。渡而奢主侈品壯更多挽的對蓮應(yīng)于揮自我另實現(xiàn)瘡的高渣端需本求層騰次。用經(jīng)申濟(jì)學(xué)盲的語庭言來猛描述倚，我諸們可樓以看枕到，建任何室交易逮行為猴都應(yīng)朝當(dāng)產(chǎn)鄰生消欺費(fèi)者村剩余喪，最樓大化近消費(fèi)困者剩舒余是醫(yī)理性擱消費(fèi)渠者的掠選擇。從褲這種艦行為擱演繹今的過未程進(jìn)拿行再服考量歡，很趣多傳姿統(tǒng)的贊房地盒產(chǎn)調(diào)隔查方棋法值錫得商代榷。房地幻玉產(chǎn)品鋼特殊系屬性兔的引方致行乖為研只究II澇-窩00洗6II房地逢產(chǎn)經(jīng)打營管蜜理的諒相關(guān)煉基礎(chǔ)曉理論故事3：明販天房俘價會崗不會燈漲？房地葉產(chǎn)需政求＝槍真實促需求+投資帥需求迎。真實徹需求——價格跟越漲景，需越求越課小。投資法需求——價格帆越漲咳，需益求越滑大。錢投資堤需求塘擠出槍真實湊需求訪。投資歇需求牲可以橋自我嘴循環(huán)牲，自歷我放敬大——形成特定略的預(yù)期團(tuán)。不一蕩致的籃預(yù)期疑并不嬌可怕絲式，可暑怕的好是政添府或上者市重場盲價目的丟形成旅極其斬一致骨的預(yù)規(guī)期，稱特別游是對看房地躺產(chǎn)市謙場而伐言。預(yù)期虹理論II錯-舅00摟7Ca揪se：預(yù)敵期的溜影響有學(xué)犯者認(rèn)風(fēng)為此掌輪購?fù)矸匡L(fēng)頑潮的乳原因叛主要諷在于靜：信息希的不嚇透明突、不肚對稱哪而導(dǎo)許致購默房人謊心理偏預(yù)期海產(chǎn)生餡偏差——在擔(dān)串心土挽地“伸斷檔倉”導(dǎo)物致房滾價暴立漲，量害怕宅銀行鋼實行殃嚴(yán)審爺貸款咐、還脈款壓襯力加蘿劇的寨情況哲下加塵入購?fù)头筷犨B伍。II男-午00連8II房地對產(chǎn)經(jīng)旱營管武理的脊相關(guān)丘基礎(chǔ)奪理論故事4：向你左走扒，向森右走南？浦口東or浦西女性帖的轉(zhuǎn)滴彎率半決定它商鋪憶價格夕的不漲等?；春＠w路寸紫土寸狐金。說明聲區(qū)位蚊的重猾要性橡。從三話通一命平到煤十七紐奉通一朗平，艇輕軌倘上蓋陵權(quán)對土粱地的乏追加搶投資胸有利舊于形該成級雞差地租。地租借和區(qū)頸位理斯論II撐-劇00僚9區(qū)位冬和區(qū)滋位主憲體區(qū)位筐是指瓶人類蓄行為庭活動和的空盡間。嘉具體厭而言證，區(qū)熊位除愛解釋桌為地以球上領(lǐng)某一普事物滅的空活間幾成何位墊置外累，還卵強(qiáng)調(diào)興自然集界的史各種灑地理翠要素碑和人菊類經(jīng)刻濟(jì)社優(yōu)會活環(huán)動之含間的村相互段聯(lián)系蒸和相盞互作姨用在方空間倦位置壟上的江反映懸。區(qū)員位就川是自們?nèi)坏赜^理區(qū)翠位、且經(jīng)濟(jì)淺地理伸區(qū)位天和交膜通地畝理區(qū)志位在趣空間般地域饞上有葛機(jī)結(jié)蹈合的陜具體擇表現(xiàn)墳。區(qū)位位主體種是指倍與人換類相吸關(guān)的卷經(jīng)濟(jì)較和社潛會活稅動，紋如企眾業(yè)經(jīng)屋營活銜動、糠公共沿團(tuán)體插活動雖、個內(nèi)人活斧動等孕。區(qū)再位主巖體在嘩空間嶺區(qū)位橋中的借相互攀運(yùn)行亞關(guān)系樂稱之犯為區(qū)塵位關(guān)棚聯(lián)度蓄。區(qū)橋位關(guān)差聯(lián)度似影響賭投資箭者和森使用論者的爐區(qū)位應(yīng)選擇賀。一介般來疏說，葉投資蛙者或謀使用巾者都誦力圖蚊選擇帝總成找本最崖小的阿區(qū)位濫，即么地租體和累鞭計運(yùn)洪輸成泊本總臨和最鄙小的籠地方傘。II沸-齒01險0區(qū)位浪要素空間再環(huán)境義特性蘿（En魚vi區(qū)ro揀nm急en笑ta書l歪ch暫ar字ac牧te轉(zhuǎn)r）—某活傷動所神占用界空間短的自釋然及見人為疼環(huán)境棋品質(zhì)聯(lián)；可及燭性（Ac閣ce但ss享ib腸il孕it舅y）—某活贏動地里點(diǎn)到讀另一張活動武的交離通方蘋便程棕度；互賴蛛性（Co授mp挖le導(dǎo)me使nt托ar將it掏y）—人與乓人、映活動央與活桑動間福的互瘋助需在要，腔并為豪彼此幣提供肌利益坐；排斥炭性（In溝co脫mp遵at上ib忙il雞it飛y）—各種殖活動疏在空堂間上輛的不娘相容印性；費(fèi)用策（Co渴st）—在某利區(qū)位餐上從策事某綱項活盈動所姜需付猶出的勾成本懲。II叢-口01黑1II房地錫產(chǎn)經(jīng)賠營管憐理的嶺相關(guān)邊基礎(chǔ)扮理論故事5你愿蜻意支未付更鏡高的會價格沉去買逐可看擋到豫俯園的烤房子潛嗎？人都貼會趨憑利弊夕害：澆對第消三方襯造成草的影美響——外部咳性迎合斤正的綁外部濫性，攔逃離亂負(fù)的抓外部喉性。享受膏別人懲帶來為的外刷部性咐，創(chuàng)綱造負(fù)袍外部朝性。牧羊特人悲雨劇和姓踏板羊效應(yīng)配套預(yù)誰來版干、業(yè)花園腸能帶旅來什心么？外部衫性理孩論II童-則01投2II房地城產(chǎn)經(jīng)作營管街理的夢相關(guān)仇基礎(chǔ)漆理論故事6你發(fā)習(xí)現(xiàn)自白由市拆場的刮青菜載價格蘋很接養(yǎng)近嗎者？房地幫產(chǎn)領(lǐng)階域會頃出現(xiàn)太區(qū)域讀價格長指標(biāo)很的制傻訂者最先多定價層的宗稿地影氧響未倚來區(qū)禮域的肥發(fā)展媒體助成為舅價格背先導(dǎo)傳者的不宣傳候器。比鄰堆定律II毛-服01悠3II房地伴產(chǎn)經(jīng)暖營管已理的絨相關(guān)欠基礎(chǔ)涂理論故事7你愿泥意和模誰為釋鄰：鼠金領(lǐng)自還是例黑領(lǐng)任？在房俱地產(chǎn)榨經(jīng)營魔管理吐的過乏程中駱，會濃出現(xiàn)否利用濕擠出觀效應(yīng)賽的情贈況。如最僚小面級積，額最低后總價……23靈0平方西米的嚴(yán)經(jīng)濟(jì)猾適用電住房擠出捎效應(yīng)II株-伏01擔(dān)4II房地忙產(chǎn)經(jīng)耐營管囑理的或相關(guān)申基礎(chǔ)府理論故事8利息與漲了鵝，知御道嗎袋？使用匆資金見是要累價格獎的。時間巨價值體的變?nèi)訒朴绊懗钜幌党昧信e枯措。資金鼻時間家價值II障-襲01壞5II房地魄產(chǎn)經(jīng)森營管眼理的令相關(guān)礦基礎(chǔ)伐理論故事9你買陜的房回能用蛙多少悔年完全破的房資屋所袍有權(quán)絨？土地銜使用蜻權(quán)呢頸？時權(quán)延呢？欺三亞州的房廟價3月與7月如速此不絕同，慚但都廈是31天，漁你會網(wǎng)如何曲定價冒？至少甘了解憐所有房誠權(quán)包夾含的率占有承、使河用、腿收益野、處南分四縱項權(quán)竟力以及鄉(xiāng)豐地役示權(quán)霞物權(quán)峰法啊沿??！口?。∧槪?！產(chǎn)權(quán)邀理論II抓-煤01票6II房地瞇產(chǎn)經(jīng)胃營管址理的個相關(guān)將基礎(chǔ)許理論故事10買東仰西和太營銷笑的差約異越來樹越好悲的洗蕉衣板VS洗衣躍機(jī)三星葛的做剃法滿足控現(xiàn)有類需求設(shè)身交處地案為顧親客著免想——激發(fā)急隱形蛾需求引領(lǐng)憂社會緞潮流——創(chuàng)造扣需求什么竊是營搞銷II妙-斤01忍7國民顯經(jīng)濟(jì)窯周期房地餡產(chǎn)業(yè)雕周期波動蛇次序波幅將與波富長長期紙上漲跌趨勢掙顯著長期租增長儉趨勢砌線I旦-0蹄22II常I房地料產(chǎn)可埋行性松研究（一億）可行嶼性研融究的留目的厲和任瞎務(wù)目的關(guān)：可炕行性銀研究畜的根才本目拍的是誕實現(xiàn)守項目翻決策經(jīng)的科附學(xué)化弦、民嶺主化喊，減鞏少或親避免宣投資掀決策栗的失喝誤，厚提高事項目地開發(fā)喪建設(shè)院的經(jīng)佳濟(jì)、鳥社會營和環(huán)僑境效輛益。任務(wù)胡：房庫地產(chǎn)泊開發(fā)紐奉項目過的可概行性材研究乓是在也投資傲決策省之前樂對擬究開發(fā)從的項攝目進(jìn)控行全崇面、明系統(tǒng)準(zhǔn)的調(diào)肯查研賄究和昏分析碎，運(yùn)幣用科率學(xué)的來技術(shù)批評價視方法腹，得照出一煮系列濤評價礦指標(biāo)欄植，異以最呆終確鉗定該交項目術(shù)是否矩可行嫂的綜培合研位究。注意水，可居行性執(zhí)研究蝕的公喂立性椒和中處立性闊。注意沉沒憤成本概述II館I診-0束01II尺I房地?fù)墚a(chǎn)可飄行性使研究（二獅）可逐行性棚研究六的主袖要內(nèi)趟容：項目花概況遲；開發(fā)拜項目液用地普的現(xiàn)猶場調(diào)余查及固動遷誤安置招；紐約ca拜se市場靈分析顫和建古設(shè)規(guī)屈模的暴確定;規(guī)劃屢設(shè)計名影響陶和環(huán)箏境保偏護(hù);資源接供給生；環(huán)境害影響擦和環(huán)新境保黃護(hù)；項目假開發(fā)林組織呈機(jī)構(gòu)玩、管再理費(fèi)漿用的富研究光；開發(fā)高建設(shè)銜計劃歉；項目斗經(jīng)濟(jì)誦及社身會效紡益分舞析;結(jié)論帥及建范議。概述II棋I扮-0終02II沉I房地朽產(chǎn)可渠行性犁研究（三燃）攔可行印性研妖究的辱工作蜂階段投資壯機(jī)會晝研究初步份可行陽性研烈究——魂“預(yù)可哭行性由研究割”詳細(xì)枕可行泄性研稈究——即通蠢常所規(guī)說的槐可行拴性研罷究項目杜的評鍵估和姻決策概述II域I街-0通03II童I房地賴產(chǎn)可含行性土研究（四鞏）可皺行性謊研究突步驟接受獲委托稍；調(diào)查挖研究坡；方案盜選擇敵與優(yōu)磁化；財務(wù)預(yù)評價乞和國奶民經(jīng)便濟(jì)評卻價；編制友可行峽性研搶究報呢告概述II細(xì)I驗-0書04II燈I房地虎產(chǎn)可頭行性請研究（五建）房島地產(chǎn)棉可行跟性研面究的足影響插因素政策普因素經(jīng)濟(jì)樂因素社會作因素技術(shù)決因素環(huán)境被因素概述II脅I裝-0贊05II罷I房地項產(chǎn)可砌行性憂研究（六犬）房獎地產(chǎn)墾可行網(wǎng)性研舞究的予層次諸和類不型層次?。簠^(qū)撈域市亡場研僵究VS項目插市場租研究房地蛇產(chǎn)可揭行性悶研究發(fā)的類香型：澇住宅示市場臥、商恭業(yè)用悼房、再工業(yè)恐用房et芒c.概述II雄I減-0地06II繡I房地凡產(chǎn)可粘行性香研究（一積）資料完收集市場邁資料得收集1．市乓場需繭求調(diào)飾查（1）確翻定潛球在需南求量（2）了吉解市乞場占災(zāi)有率（3）了究解銷腫售發(fā)晶展趨靈勢（4）人沙口調(diào)洗查（5）家升庭收搞入2．顧籍客和愁購買企能力吐的調(diào)踏查3．競絡(luò)爭調(diào)蠢查4．房韻地產(chǎn)華開發(fā)泊經(jīng)營傳條件統(tǒng)調(diào)查分析嚴(yán)和預(yù)咱測的碑一般然內(nèi)容II惕I授-0捕07II格I房地石產(chǎn)可俯行性執(zhí)研究（一盜）資料錢收集資源暑調(diào)查土地催條件本地我區(qū)勞之動力材料布機(jī)械交通丙運(yùn)輸杠條件基礎(chǔ)挖設(shè)施環(huán)境文保護(hù)水文臘地質(zhì)氣象分析沾和預(yù)壟測的螺一般汗內(nèi)容II調(diào)I霸-0省08II挨I房地仗產(chǎn)可負(fù)行性炒研究（二吐）市場鉗分析宏觀矩因素碧分析詞國悄家層候面區(qū)域暗性因楊素分溫析離區(qū)域素、城握市、殖小區(qū)努域微觀兔市場宴分析投資猛地塊鋸、投善資物勒業(yè)影響盞程度咳不同反映艦速度厚不同周期云位置招不同分析揭和預(yù)進(jìn)測的度一般朽內(nèi)容II斬I醒-0自09II亞I房地竿產(chǎn)可蒼行性芳研究（三紛）市場敵預(yù)測四大敲基本思原則旗：連也貫、甲相關(guān)肯、類上推、跟系統(tǒng)房地賤產(chǎn)市展場預(yù)航測的活內(nèi)容1、需求慚預(yù)測置。影氏響房仰地產(chǎn)味市場者需求秘的因較素很驗多，徑需求奮預(yù)測榴就是賀對這撫些因右素的垂變化之趨勢狂進(jìn)行橫測定賞，以費(fèi)確定嬌未來造房地媽產(chǎn)市廁場的衰需求草量。（l）標(biāo)筐定需熔求預(yù)焰測法堂（客段觀需讓求預(yù)蛛測法拐）（2）有纏效需霜求觀子測法佩（主快觀需枝求預(yù)雹測法匪）2、供框給預(yù)津測。提以房僵地產(chǎn)撥市場加調(diào)查項的信為息資翻料和洲數(shù)據(jù)循為依捆據(jù)，鉤運(yùn)用哄科學(xué)春的方蛛法，綢對某苗類物布業(yè)的腹市場曾供給餡規(guī)律距和變憲化趨棋勢進(jìn)綢行分捎析，渾從而加預(yù)測撇市場疊上該射類物亡業(yè)的異供給嶺情況崗。3、產(chǎn)甚品發(fā)肯展預(yù)歌測4、產(chǎn)響品價辮格預(yù)贈測分析晨和預(yù)譜測的柏一般慨內(nèi)容II佩I附-0姨10II麗I房地決產(chǎn)可釋行性買研究（三曬）市場價預(yù)測定量椒預(yù)測揚(yáng)方法1、時溝間序近列分?jǐn)辔龇?、因撒果關(guān)海系分落析法定性介預(yù)測振方法1、個涂人（偶主觀血）判此斷法2、專典家預(yù)照測法專家乏會議買法、霧特爾恥菲法涼、德絹比克評法定性懷方法戚可以戶采取主觀滴概率廳法和記分扯法來作適為結(jié)攜論形晉成的蛾依據(jù)分析蘋和預(yù)員測的世一般撓內(nèi)容II某I創(chuàng)-0押11TE少ST蠢T織IM家EII嘗I房地泳產(chǎn)可分行性射研究（四醋）成本季核算投資昏概算吼應(yīng)包國括以竟下內(nèi)窩容：1、土撓地征曠用開具支概舉算政府幼一次許性收雅取的黨標(biāo)準(zhǔn)李地價用于姜拆遷供補(bǔ)償?；蚯嘀敲缪a(bǔ)星償?shù)募遍_支影響臺公共撿設(shè)施赤而出農(nóng)現(xiàn)的緣瑞賠償激開支2、工嘉程開撈支概胸算用于構(gòu)工程響勘探任的開閥支用于階吹沙謊填土可、平腿整土錢地的宅開支用于危工程陷設(shè)計乞的開短支用于豬建筑證施工薦的開患支用于廳設(shè)施電配套刊的開只支用于湖工程城監(jiān)理食的開碌支3、營摘銷開社支概須算項目襪前研隔究及襯可行嫌性研輕究的沙開支項目販策劃聾的開必支銷售季策劃看的開滿支廣告搜開支項目育公司找日常紛運(yùn)作稱的開夏支項目唇及企饑業(yè)的打公關(guān)次開支4、金斥融成許本開垮支外匯少資金盾進(jìn)入野國內(nèi)問貨幣疤系統(tǒng)饑產(chǎn)生的銀蓋行擔(dān)波保及顯管理殺費(fèi)用侮支出貸款仔引起莫的利浪息支寫出各項楊保險尸開支5、稅評收和兄行政妙性收按費(fèi)6、不懂可預(yù)危見開悠支分析惠和預(yù)瘦測的盲一般泊內(nèi)容II耐I花-0孕12II您I房地滿產(chǎn)可妥行性撞研究（五浴）財孔務(wù)評旗價動態(tài)慶指標(biāo)靜態(tài)助指標(biāo)（六隙）盈偵虧平侵衡分叼析量、吵本、豎利分末析；獅保本毯銷售五量（七養(yǎng)）敏掌感性主分析敏感識系數(shù)=目標(biāo)風(fēng)值的侮變化頸百分鴨比／聽參數(shù)椒值變使動的船百分娘比影子公價格斗理論（八排）風(fēng)浴險分樂析概率荷分析勺、決薄策樹沸分析他法分析隨和預(yù)弟測的悟一般笨內(nèi)容II固I鞠-0俯13IV房地虜產(chǎn)項花目定灣位一個耳企業(yè)寄獲取位長期賊利潤亦的方揉法主叼要來針源于井以下系三種襖模式總成碼本領(lǐng)堆先戰(zhàn)業(yè)略；差異疤化戰(zhàn)莫略（貌別具培一格嗓）；專一歡化戰(zhàn)像略。房地流產(chǎn)業(yè)論的特劑殊性揪使房瞇地產(chǎn)胡企業(yè)釀更關(guān)糊注于坦后面即的兩飲個方炒面房地笛產(chǎn)品褲的長燈期使斬用性榜和一修次性珍投入靠的高左額性妻造成變對成摟本的擠不敏芒感企業(yè)船關(guān)注扣于利理潤的澡最大球化而覽并非釀簡單晌的成心本最帝低一個礙企業(yè)蝦在競效爭中姥必須吸有所恢取舍減，不癢可以蠶面面紫俱到猜（麥削克爾·波特講）。IV繳-飾00刪1IV房地口產(chǎn)項舒目定殖位波特岡五力談模型亦對企菌業(yè)決廣策的白影響行業(yè)蚊現(xiàn)有飄的競翅爭狀折況供應(yīng)恒商的允議價叫能力客戶凈的議拉價能駝力替代嗓產(chǎn)品頂或服貪務(wù)的遮威脅新進(jìn)智入者御的威用脅企業(yè)錄獲取碌利潤慣的一洽般途蛇徑IV悄-奴00汪2IV房地寨產(chǎn)項窩目定躺位市場徒定位產(chǎn)品爪定位營銷腰定位形象脾定位……政策國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場供求時機(jī)位置

環(huán)境板塊主題概念定位功能定位特色定位形象定位消費(fèi)者群體定位市場板塊利潤目標(biāo)定位品牌定位社會因子定位創(chuàng)新定位融資定位企業(yè)訴求板塊材質(zhì)定位戶型定位環(huán)境定位科技定位文化定位生態(tài)定位價格定位配套設(shè)施定位管理服務(wù)定位將來時定位

產(chǎn)品板塊營銷方式定位廣告策劃定位營銷板塊二、販房地德產(chǎn)項趴目定圍位的抖主要枯內(nèi)容IV番-訴00沫3IV房地拐產(chǎn)項虧目定怎位對發(fā)誰展環(huán)左境進(jìn)錦行整老體判械斷特別耐是土艇地政鑄策、神金融轟政策牽和潛溝在的愚經(jīng)濟(jì)姐發(fā)展儉狀況凡；評價辣是否壞存在令泡沫旋，處悠于周禁期中送的什渾么位浪置；明晰鉤“賺靜頭賠緞尾大小甩賣五”的例一般奏性商東品與滑特殊錢的房瞞地產(chǎn)壁品的苦區(qū)別缸：“盡低開臺高走悶”，姑“尾去盤保傻值”。定位誦的一燈般程虜序IV房地哀產(chǎn)項肆目定肢位對自摸身基飲地的噸分析在房默地產(chǎn)顛中我灣們知躲道一偏個金梅科玉景律是打“區(qū)部位、遮區(qū)位班和區(qū)辰位”夢。但是男，除顫了區(qū)撐位之逢外，變我們訂知道壇房地哨產(chǎn)品別區(qū)域境特質(zhì)袖的接挖臨性攀和房稱地產(chǎn)股區(qū)域鋤價格叮的先艷發(fā)決灶定性鋪，使墻基地凍房地毫產(chǎn)項替目的頃定位過必須載考慮菜這些意問題堤。定位鼓的一備般程難序IV掠-酬00咽5IV房地說產(chǎn)項油目定銀位進(jìn)行發(fā)良好額的和耕完善拖的市警場分橋析※細(xì)分性別收入偏好職業(yè)換特質(zhì)年齡企業(yè)遵性質(zhì)商業(yè)存環(huán)境交通濁環(huán)境其他環(huán)市政跪設(shè)施鳳狀況……包括奇對既友有市點(diǎn)場的欣分析承和歷貞史數(shù)純據(jù)的轟回歸給分析對市夢場分腰層的約分析炒和需層求的財聚類孔分析既。消費(fèi)國者可旬分理嘩智型禽、習(xí)顫慣型蒙、意想愿型事、經(jīng)骨濟(jì)型積、沖標(biāo)動型易、隨笑意型慢、前媽衛(wèi)型破等多六種形舒式，犬如果珍我們異不前改期調(diào)輸查定滋位好牙，亦翠有可畢能“一錘聯(lián)定型”，“一足扶失成顯千古帥恨”。另外閘必須支對產(chǎn)意品的惡銷售司目標(biāo)賞的購壺買意濫愿進(jìn)籃行分扶析自住慚、自得用，隆投資完；產(chǎn)佛權(quán)型彼、融嫁資租水賃型紀(jì)、租搏賃型劃。（陳榴放，20褲04）定位猾的一源般程秩序IV它-翁00保6IV房地披產(chǎn)項睛目定踩位產(chǎn)品蓋的特垂質(zhì)判田斷及盤其與似市場虛的匹今配程歷度sh才op沫pi槽ng愈m距al溪l不能低亂建褲。建設(shè)本步行差街和幻玉大商溪場的仰問題君在北令方尤軌其突辮出，縫要考茅慮當(dāng)喊地的攜傳統(tǒng)蘋和改篇造的壯可能淡。商住腐、公喬寓定位美的一洪般程槐序IV島-糟00梢7IV房地菌產(chǎn)項氧目定怪位全程愛導(dǎo)入量良好肝的服傍務(wù)意閥識。At低ti朗tu撿de＝10侮0分萬科包做過悠什么屢？麥當(dāng)閘勞60秒的徒服務(wù)扛承諾占？肯德娘基的擦多重年等待與“緩般沖”雪。服務(wù)忘包括盤什么劈燕？全過捎程服蒙務(wù)全員瘋服務(wù)特色睡服務(wù)承諾鉗服務(wù)現(xiàn)代呆城項連目，趨在嘗搏試無旋理由擱退房怖后，相又率網(wǎng)先提兔出“10％回漏報無嘗理由怎退房”并付愁諸實狂施。你在始這個勸時候淹還會窮退房唉嗎？定位妖的一只般程疏序IV崖-干00碌8IV房地脫產(chǎn)項獲目定狗位重復(fù)愿性的叼定位苦循環(huán)爆、績頂效評罷估和西修正專家餐打分娘法層次雞分析份法頭腦桶風(fēng)暴例法知識缺管理惕法應(yīng)激召反應(yīng)屈法定位響的一迎般程罷序IV銳-佳00痰9IV房地軍產(chǎn)項磨目定貨位市場簽的可忙接受屬性不能竊太過精標(biāo)新裝立異頃，要拒順應(yīng)羨于當(dāng)顫地市體場的或需求汽。比如安北方的的房芬地產(chǎn)益市場殼傳統(tǒng)駐上認(rèn)祥為房暗屋需楊要更忌厚的們外墻腰面，貌所以膽有的泉在哈話爾濱剪等東炭北城轎市率昏先推哥出的駛薄墻研面項橡目就唇不成灶功。浙江娛省很蟻多地故方，新比如拿寧波炎對私拼密性典和保夏安要域求十齡分高賠，沒久有這挨些考宇慮，嘉別墅委產(chǎn)品掀是不己可能餡賣的余動的晝。寫字麥樓市獎場必場須考乎慮到保當(dāng)?shù)刂俏幕叩恼J(rèn)日同，回在我顏國很頓多南投方省丑份，示由于形當(dāng)?shù)馗罢褪聦贅I(yè)單各位提仍供的裕隱形般供給來，真救正的訂寫字才樓市栽場可僚能就童不存君在，冠特別繭是低睛端的搜寫字濟(jì)樓市沒場就么幾乎痛無法撈獲取脹發(fā)展野。推廣格到商雄業(yè)物石業(yè)……山東橋若干找地方種市場嘉導(dǎo)向務(wù)的盲藏目投用資商服業(yè)物朽業(yè)項漿目失畏??；沙政府嗓行為巧導(dǎo)致無的商崇業(yè)物捆業(yè)開疊發(fā)失褲敗。房地公產(chǎn)定斷位的煎一般具原理IV滿-襯01義0IV房地濕產(chǎn)項乞目定村位市場化的前鏈瞻性不能河以簡峰單的摟歷史憑眼光蝦來看完待問寧題；事務(wù)嘆發(fā)展黑的漸峰變與枝突變及可能庫共存煩，表貌現(xiàn)在勁房地兩產(chǎn)品渾的需震求上仗的層蓮階性捕；由于積居民渾、企柿業(yè)和革“行辜為”滑的偏攏好多深樣性巧和易館變性概，項志目定鹽位必灰須具話有前疫瞻性早。房地屋產(chǎn)定窄位的公一般羽原理IV腹-復(fù)01披1IV房地住產(chǎn)項骨目定訓(xùn)位產(chǎn)品燈的完誓善性不能踩有過沃分的吵瑕疵虎，至拔少不居能存心在硬河傷；要考狠慮可債能的慚“一俊票否秒決”掀，北茫京的折玫瑰便園別餐墅建叛設(shè)在鐮一塊踐曾經(jīng)核的墓害地上阻，風(fēng)招水這晶個因鵲素成叉了一墓票否修決的腦關(guān)鍵餓。北京矛亞運(yùn)宿村，魯房地寇產(chǎn)商共家仍箭然在帥虎視牲眈眈永地猛左建樓革盤，落方園塌幾十嚷萬人刷的連溪片小拜區(qū)，旁幾乎動無一位家像獻(xiàn)樣的辛醫(yī)院胞，像亮樣的幕書店視，一帳座像瞎樣的黑學(xué)校淺，空稱有一扶個“暫體育奧”概講念的回泡沫術(shù)，住借在那嗚兒常葛常是伏“最床近比曠較煩傘，比雪較煩宋，比斗較煩……?！惙?，20和04房地奔產(chǎn)定文位的剛一般叼原理IV做-馳01沿2IV房地捆產(chǎn)項栗目定蠻位產(chǎn)品肅的可撒行性遭和主家題性紗：項目巖要形臣成特欣色矩鵲陣，悲比如敘現(xiàn)代謙城SO蘭HO的概耕念，羞萬科涌的服剝務(wù)，育萬通南公司眨的開相發(fā)理桶念；過去乎我們蟻強(qiáng)調(diào)籍的更猶多的鋒是產(chǎn)沫品的乏完善寨性和她均好知性，炒但是國均好環(huán)性的免概念催往往廈并不暖成功傲，只穴要在川某一燈方面疼存在捎很高芬的優(yōu)罪先級業(yè)水平頭，產(chǎn)庫品的幫特色模矩陣幅突出湊，就池可以斃屏蔽彼掉很膨多負(fù)爽面的征判斷豆和產(chǎn)排品瑕甲疵。Eg燃.需so賺ny，鋒跑尚房地匙產(chǎn)定歸位的副一般冷原理IV獅-葉01片4IV房地烘產(chǎn)項塌目定課位公眾依的認(rèn)例可性除了貼項目燦（產(chǎn)咬品、恥形象寺、市牽場定饒位等流方面澤）一旗定層佩次標(biāo)膛新立病異或泄者提夸供的室完善揭服務(wù)乘之外婦，項密目的鵲開發(fā)竭必須圣考慮今到當(dāng)期地文會化和兄社會噴輿論煉對項肝目的悔接受紅能力猜。買漲祥不買薪落，球買“績高”局不買揚(yáng)“低她”美國幸紐約小中央槳花園螺拆遷恥案例世紀(jì)怕城·時雨鋼園左岸擁公社房地秧產(chǎn)定誦位的遵一般乒原理IV手-觀01灑5IV房地羽產(chǎn)項膝目定扮位產(chǎn)品部的宜客人性對特得殊群謙體的懂考量泰：女悅性、詳老年嗚人、厲兒童鞠、殘趕疾人除、丁頭克、狂三代功同堂et反c.對人街的需斑求的宰考量感：視解線、婦聲音勇、步序行時令間、諷等待什時間庸、交伸流空仰間、蘋私密按要求et減c.。房地降產(chǎn)定塔位的順一般倘原理IV糧-禾01箭6IV房地登產(chǎn)項孕目定控位產(chǎn)品姑的可嘩重組聾性/升級追性需求歌在不短斷變弄化一般槽而言狐，越鎮(zhèn)接近杰開盤食銷售鉆，或啊者隨廈著銷哨售行況為的田進(jìn)行圍，風(fēng)脫險越不為明心朗，妄需求薦越加廈顯現(xiàn)毀；即便敢在投嫌入使另用之撲后，怕企業(yè)啟仍能牢不斷侮創(chuàng)造居和完能善產(chǎn)酬品注重艘通過愧技術(shù)劑手段倘和戰(zhàn)霞略結(jié)迎合提愿高產(chǎn)污品的技可重尼組性爸和升犬級性靈活動隔斷濫：小懲戶型韻的任積意分船割，傳大開營間的種要求裝修毯預(yù)案輔的采壞納功能鞠的重米置：你現(xiàn)代盾城的脆案例殼。房地忘產(chǎn)定欣位的疊一般羽原理IV鵝-遣01系7IV房地張產(chǎn)項特目定遇位計算渠收益術(shù)的回賊報：諸額度幼和時潛間并位重假如擺方案A可掙王５０梅００氣萬，職方案B可掙需３５華００案萬。那方案A可能旺需要康銷售粥半年檔才能席掙到盆，但綱改為箭方案B以后鐵，銷椒售速上度可冒能會安提高具一倍磚，三賺個月如就掙處到３表５０枕０萬送，你乓選擇矮的話廚，你友愿意段選擇弊哪一切個呢貸？萬泉權(quán)新新甘家園房地霞產(chǎn)定柳位的信一般覽原理IV弄-昨01扁8IV房地畝產(chǎn)項幫目定桂位－總推結(jié)企業(yè)瞇應(yīng)當(dāng)勾充分晉利用將自身灘可動畢用的貴資源殊不斷銅細(xì)化押、充遠(yuǎn)實定雷位的嚷內(nèi)涵揭；企業(yè)篇可以永通過耳尋找與新的賀資源跨來創(chuàng)某造企胃業(yè)所奸需要意的優(yōu)思勢，預(yù)從而威達(dá)到唐過去中無法當(dāng)達(dá)成館的戰(zhàn)陵略目粒標(biāo)。房地白產(chǎn)定用位的萬一般冶原理IV驗-項01規(guī)9V房地?fù)p產(chǎn)營出銷整烏合房地保產(chǎn)市訪場營批銷品優(yōu)牌策磁略房地提產(chǎn)市撈場營服銷價默格策噸略房地沖產(chǎn)市紫場營肺銷渠沸道策笛略房地摩產(chǎn)市鎮(zhèn)場營叫銷廣瘋告策開略房地展產(chǎn)市盯場營紗銷銷散售促摸進(jìn)策明略房地謠產(chǎn)市崖場營貪銷人椒員推烏銷策未略房地致產(chǎn)市絲式場營透銷公沖共關(guān)描系策光略房地咐產(chǎn)市孝場營盡銷促胳銷組更合策斷略講授視框架V拍-0妨01V房地膚產(chǎn)營駐銷整供合（一吳）品防牌概辰說房地湯產(chǎn)的內(nèi)品牌獨(dú)效應(yīng)壺就是賭在房壤地產(chǎn)促交易眨中，吩通過識品牌趴認(rèn)知娛，向領(lǐng)掌握客較少狂信息頌的購隆房者膽傳達(dá)唉部分賽購房阿信息辟。（二垃）名口牌的這作用提高然顧客莊的忠軍誠度提高迎員工疤的盡線職度（三攝）名泊牌的蝦市場寺效應(yīng)擴(kuò)散典效應(yīng)持續(xù)呼效應(yīng)放大炸效應(yīng)第一筍太平辱洋戴勻維斯既新猾新家詢園系司列品牌V白-0齊02V房地抖產(chǎn)營矩銷整偵合（四糊）創(chuàng)旬建名莊牌的對意義名牌萬是企下業(yè)成詳功的番重要次標(biāo)志名牌迎代表算著良衰好的內(nèi)企業(yè)府信譽(yù)名牌確是房朋地產(chǎn)買市場歌成熟勁的標(biāo)蕩志名牌攤是公較眾判前斷和膚監(jiān)督貪房產(chǎn)科質(zhì)量晉的手兔段（五留）房壘地產(chǎn)問品牌棟創(chuàng)立劣的特躺殊性全國刪推廣貢難度小大房地育產(chǎn)假膏冒品竄牌難鑒度大可以鍵克隆壩（cl黑on貌e）產(chǎn)球品，融但是難以部克隆高品牌品牌V楊-0蚊03V房地杜產(chǎn)營豎銷整涉合（六涂）創(chuàng)炒建房伐地產(chǎn)飛名牌松的要觸點(diǎn)品牌構(gòu)涵蓋荒所有雜產(chǎn)品質(zhì)量丟先導(dǎo)名牌第不一般定等勢于高權(quán)價格保持信連續(xù)樓性——避免“斷頓”適時口適度隙宣傳品牌V裕-0形04V房地涌產(chǎn)營絲式銷整鐘合（一瞇）房與地產(chǎn)清價格娘的相姨關(guān)概筑述定義房屋鋼建筑片物價戲格和休地產(chǎn)剛價格匠的統(tǒng)茂一，配是房奴產(chǎn)商擔(dān)品價習(xí)值和險地租面資本斗化的孟綜合腥貨幣聽體現(xiàn)犁。職能房地曬產(chǎn)商問品價貼值的閑貨幣腐標(biāo)度調(diào)節(jié)科社會蠶經(jīng)濟(jì)宵中資名源和丈收入戀的分怠配房地途產(chǎn)價梁格形持成特屬點(diǎn)房地質(zhì)產(chǎn)開悠發(fā)建旬設(shè)經(jīng)疏營活糾動中蘇物化遺的勞擦動價首值量對房職地產(chǎn)循市場惠的長續(xù)遠(yuǎn)預(yù)漸期個別便因素統(tǒng)影響恒現(xiàn)實電價格價格蓋策略V僚-0穩(wěn)05V房地蛋產(chǎn)營喇銷整器合（一能）房瞧地產(chǎn)膏價格溜的相獵關(guān)概粗述房地疑產(chǎn)價卷格構(gòu)蘆成和州影響筆因素1、房涼地產(chǎn)名理論慚價格＝房烤屋建輪造全傅過程棉造價脖＋流懶通費(fèi)佛用＋知利潤融＋稅胳金但是秀，這臥不代咐表交沖易價超格2、房絡(luò)地產(chǎn)餅價格韻影響雅因素一般行因素區(qū)域夜因素個別希因素價格甩策略V攤-0們06V房地客產(chǎn)營臟銷整祖合（二貍）房據(jù)地產(chǎn)津定價山方法成本議加成蘭定價呆法競爭擋價格撈定價鹿法低價督格高品縫質(zhì)好品脅牌加權(quán)灰點(diǎn)數(shù)痰定價奧法朝向變、樓益層、畫面積拴、景宴觀、牽設(shè)計小、口竭彩顧客憑感受迷定價須法顧客再的信囑心和戀滿足胳感價格群策略V磁-0墓07V房地置產(chǎn)營醫(yī)銷整索合（三遺）房丹地產(chǎn)蜘價格浴策略制定遞價格砌策略低價顛傾銷揮問償題高端季高價雹問莖題調(diào)整劣價格包策略分期隱調(diào)價粘，低薄開高服走遇到頁調(diào)價蠢，一書步到著位市場滴低迷趟，及廉早脫哈身價格淋策略V朋-0點(diǎn)08V房地托產(chǎn)營磨銷整吸合研究沿營銷郵渠道隙的意活義越來簽越難藥以得游到持留續(xù)性壁的競管爭優(yōu)盛勢分銷咬商的關(guān)能力脊不斷陳增長叮，特叢別在泛營銷渠道熊中的撓零售分商。要求倡減少悉分銷欺成本不斷父追求避新的干增長南的壓菊力科學(xué)逆技術(shù)贏作用躁的日差益增泛強(qiáng)上房消置換ML欠S渠道要策略V紋-0迫09V房地速產(chǎn)營泥銷整索合分銷機(jī)商力討量不是斷增嫌長在過枝去二暫十年券里經(jīng)結(jié)濟(jì)的置中心釀?wù)删I開發(fā)割商向亦分銷含商轉(zhuǎn)般移。碧這種點(diǎn)經(jīng)濟(jì)島力量決的轉(zhuǎn)愚移在心營銷宜渠道隱的零卷售商竊方面鍋尤其究明顯針。隨蛛著渠庫道權(quán)狐力的影均衡堪點(diǎn)逐疊漸轉(zhuǎn)鈴移，符開發(fā)理商就助更要敞考慮青開發(fā)可有效到的營舉銷渠紙道戰(zhàn)屈略來不與中蚊間商稻打交外道。渠道字策略V者-0眾10V房地袍產(chǎn)營嶺銷整艷合減少絞分銷趟成本瓶的需鼻要過去女十幾某年里畢各公犬司降邁低制信造和釘公司唉內(nèi)部仔管理塵成本蹈。進(jìn)梅入21世紀(jì)祖，成儉本控食制已溪經(jīng)轉(zhuǎn)屈移到抗?fàn)I銷勸渠道衰。為半了減止少分確銷成葉本并帶提供扔相同供或更歡好的稅產(chǎn)品誕獲得城性，謊公司無必須粉花費(fèi)惜更多愁地精滑力于六營銷季渠道通結(jié)構(gòu)赴和管宅理。渠道峰策略V宜-0努11V房地豬產(chǎn)營棋銷整幼合（一礦）發(fā)霉展商扁直接暮銷售發(fā)展呈商直元接銷果售的疼條件大型競房地鎖產(chǎn)企喚業(yè)賣方瞇市場樓盤木品質(zhì)皆特別殲好發(fā)展擺商直汗接銷護(hù)售的攏優(yōu)勢與消屆費(fèi)者屈直接席接觸咬，有攪?yán)芯鷪鲂哦ㄏ⑹斩c公好司利孤益直嚴(yán)接相甚連，社銷售途人員磨盡心戴盡力省去埋中間滲費(fèi)用蹄，降難低成蔑本，什有利儉吸引州顧客渠道遇策略V丈-0驅(qū)12V房地街產(chǎn)營酒銷整席合（二頸）委印托代斜理商善銷售（一山）委專托代當(dāng)理商左銷售時的條足件公司謎專業(yè)砍人員仙和專蠶業(yè)能巨力有提限（二友）委識托代木理銷騾售與完一般春經(jīng)銷兆商的轟區(qū)別代理斑商不微必購碑買產(chǎn)畫品的雞所有御權(quán)代理闊商不憐能隨帽意處矩置商詳品，雞只有版一定萄幅度品的議徐價權(quán)代理接商賺磨取傭張金（三家）委叮托代竿理的攻方式聯(lián)合杠代理單與獨(dú)輝家代羞理賣方猛代理障，買周方代每理和尚雙重修代理首席標(biāo)代理餡和分瞎代理渠道吸策略V根-0智13V房地島產(chǎn)營句銷整絲式合（三連）第潛二營載銷渠孩道廣告——談客刊戶——看房——成交還記抬得我跌們講書過的疾網(wǎng)絡(luò)討效應(yīng)挨吧^_挖^客戶——口碑拖（市少場信南任度扇）——新客者戶渠道壁策略V現(xiàn)-0捕14V房地某產(chǎn)營漸銷整脹合（一飛）廣壘告概聽述概念廣告病是指促由確腥定的皆贊助沃者以戀付費(fèi)攀的方缺式對眾觀念巖、商丸品或崇服務(wù)礙進(jìn)行黑的非逮人員貴的展改示和廉促銷指。廣告鎮(zhèn)方案線的5M目標(biāo)墻（Mi范ss列io漲n）資金縱（Mo政ne榆y）信息置（Me游ss艱ag驢e）媒體越（Me鉗di脂a）評價敞（Me材as果ur延em磨en氧t）廣告攔策略V冶-0穗15V房地瓣產(chǎn)營木銷整合合（二核）房獲地產(chǎn)棄廣告惡策略研究注物業(yè)表達(dá)窮定位澤或挖盆掘亮岔點(diǎn)，肉從而西確定光受眾選擇暢媒體媒體演類型傳統(tǒng)杠媒體彈：報軟紙、苦電視抬、廣節(jié)播、步雜志半、互靈聯(lián)網(wǎng)里、戶燃外、勒交通剛等專有吐媒體臂：樓召書、煙沙盤疊、樣墓板間ca飛se東方鑄之子診的樓討書20解00元/本——培育柿奢侈旦品感鑄覺東方稅尚都羞與BM社W聯(lián)合坦?fàn)I銷選擇艇依據(jù)費(fèi)用※目標(biāo)欺受眾胳的接偽觸習(xí)貢慣和特接觸泳率樓盤畢的特昆點(diǎn)※組合惜效果廣告獄策略V足-0妻16V房地坊產(chǎn)營辭銷整灰合（二星）房干地產(chǎn)嬸廣告渴策略房地愿產(chǎn)廣建告制城作和慘發(fā)布內(nèi)容詢平實形式兆獨(dú)特受眾按認(rèn)可容易雀接觸預(yù)算仙支持房地叼產(chǎn)廣絮告效邁果評暑價廣告困策略V伸-0絲式17××公社踩不在述這兒62竹62鞋73星88V房地保產(chǎn)營繪銷整帳合（一仍）房穩(wěn)地產(chǎn)臥展銷葡會（二舅）現(xiàn)旁場節(jié)男事（三照）銷鋪售優(yōu)侮惠手菠段付現(xiàn)汪打折協(xié)助幼貸款包退歪賠息10年退冠款包租沫回報先租餃后售底商依分紅……拾……廣告蜘策略V搬-0遮18V房地鑄產(chǎn)營覆銷整斷合（一用）人英員推桌銷的道方法決與技蛛巧表達(dá)近優(yōu)勢展示獄銷售降業(yè)績捉摸棉客戶扮心理避實振就虛出奇院制勝勁跟蹤罪服務(wù)人員尾營銷V防-0色19值得淹指出犯的是婚，企捎業(yè)的儲推銷瓜人員仗無論逗采取梢何種扶推銷箏方法趴和技唐巧，名都不侍能違宋反國普家的長政策測法規(guī)播，不田能欺弟騙消路費(fèi)者覆，損磁害消命費(fèi)者嶼利益礙。測試V房地蜜產(chǎn)營助銷整警合（二紋）人堆員推婦銷的勝禁忌過分雞抬高午自己啄，貶陽低別蕉人紫竹產(chǎn)花園惡的做摩法過分遙贊美昏顧客過分心熱情口若炎懸河區(qū)別賊對待兄顧客成交閣后變以臉接待者時間與苛刻……鄙……人員過營銷V規(guī)-0屯20V房地誓產(chǎn)營拋銷整憲合對公換眾輿笨論的炮宣傳趣引導(dǎo)內(nèi)外械部的胖協(xié)調(diào)短溝通公共法關(guān)系徹營銷隨策劃別的目笛標(biāo)要盈盡量愉明確拘、可疼操作公共虹關(guān)系貼營銷V塌-0污21V房地蘋產(chǎn)營黑銷整漠合（一鼓）房挪地產(chǎn)末促銷似組合貍的本墳質(zhì)和暢目標(biāo)本質(zhì)房地日產(chǎn)促懷銷是鋼指房信地產(chǎn)炭企業(yè)塞（或孕業(yè)主悠）通嘴過一服定的豬方式隆向消蹄費(fèi)者餡傳遞早房地畢產(chǎn)商市品的理信息姜并與甩消費(fèi)迅者進(jìn)算行有占效的足信息暴溝通移，以府達(dá)到恐影響匆消費(fèi)繳者的晝購買紋決策警，促辛進(jìn)房席地產(chǎn)鬧商品緞流通礎(chǔ)的營耐銷活如動。核心——溝通促銷貴組合V昨-0赴22V房地保產(chǎn)營視銷整聰合（一幟）房努地產(chǎn)王促銷描組合路的本迫質(zhì)和租目標(biāo)目標(biāo)提供暖信息突出滴特色慮和優(yōu)兇點(diǎn)強(qiáng)調(diào)底價值粉與品炮牌刺激梅需求增加由租售促銷府組合V閥-0必23V房地怠產(chǎn)營深銷整抹合（二酷）房報地產(chǎn)促秤銷組合的勒方式及特桿點(diǎn)方式促銷布組合V滅-0平24V房地叢產(chǎn)營您銷整光合（二層）房奮地產(chǎn)脾促銷蜻組合撲的方害式及僻特點(diǎn)特點(diǎn)促銷飼組合V團(tuán)-0田25V房地誼產(chǎn)營考銷整拘合消費(fèi)厚者滿昂意度燈（Cu序st般om錫er嘆S耽at狡is雅fa笑ct柿io蜻n萌In杏de悔x）企業(yè)統(tǒng)管理彈思想柳的變景遷產(chǎn)值音中心蚊論→紀(jì)銷售隱額中壺心論館→消瀉費(fèi)者疫中心聰論→框（CS中心棄論）利潤椒中心耕論消費(fèi)惹者價茫值趨微向變殲遷理性跪消費(fèi)搭時代筋→感翠覺消階費(fèi)時駱代→慌感情軍消費(fèi)葉時代回到糾滿意攔度V勾-0倉26V房地磚產(chǎn)營逢銷整拌合回到競滿意叼度V嗓-0被27愿望感知績效期望愿望一致愿望一致屬性滿意信息滿意全面滿意預(yù)期食愿望姓理論切顧客轎滿意租關(guān)系只模型V房地您產(chǎn)營瓣銷整溪合回到撲滿意唱度V湖-0溫28基本需要（因缺乏而產(chǎn)生的需要）發(fā)展需要（存在的價值或后需要）真善美活躍個人風(fēng)格完善必要完成正義秩序單純豐富樂