市場調(diào)研報告

市場調(diào)研報告潼南縣，位于重慶市主城區(qū)西北部，地處渝蓉直線走廊、渝西川中經(jīng)濟結合部；潼南縣是重慶市城市發(fā)展新區(qū)和新型工業(yè)基地，是國家成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的川渝合作示范區(qū)；潼南縣是重慶對外開放的渝西北窗口，成渝快速通道上的橋頭堡。潼南是重慶對外開放的渝西北窗口，成渝快速通道上的橋頭堡，發(fā)展前景好。潼南重慶市主城區(qū)遂寧公路方面——遂渝高速公路穿境而過，距重慶93公里，距成都190公里。鐵路方面——遂渝快速鐵路橫貫縣境。潼南縣目前的對外交通聯(lián)系僅1條高速、1條鐵路及2條普通干道，對外交通輻射能力有待提高。潼南重慶市成都遂寧渝遂高速成渝高鐵成渝高鐵潼南宏觀經(jīng)濟的發(fā)展增速從2012年開始，逐漸放緩。潼南的人均GDP與周邊相比，排名靠后，經(jīng)濟實力有限。潼南近六年房地產(chǎn)投資僅在2010年處于正常狀態(tài)，其余5年均處于異常狀態(tài)，有投資過大的風險。2013潼南房地產(chǎn)各類指標正常值狀態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅32%5%~15%異常房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.120.1-0.14正常房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資12%22%~30%商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額10.9-1.0正常近六年潼南銷售面積變化幅度較大，近兩年出現(xiàn)較大回落。近六年潼南城鎮(zhèn)化率相對緩慢，2013年有1.1萬人進城，預計在2020年前達到55%的城鎮(zhèn)化率，人口將達到37萬人，任重道遠。數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局旭日地產(chǎn)研究中心老城區(qū)是潼南縣先期的金融、政治中心，由于行政中心向江北新城的搬遷，老城區(qū)的功能將轉(zhuǎn)變?yōu)殇峡h的人口密集居住區(qū)。早期的涼風埡片區(qū)是由梓潼鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府和潼南一中衍生出的行政、教育配套區(qū)域，

2003年潼南工業(yè)園區(qū)南區(qū)落戶于該區(qū)域，該區(qū)域?qū)⒆鳛榻ǔ珊蟮墓I(yè)園區(qū)南區(qū)的生活配套區(qū)域。江北新城規(guī)劃為潼南縣未來的政治、文化、經(jīng)濟及商務中心，但由于工業(yè)園北區(qū)化工產(chǎn)業(yè)對該區(qū)域污染較為嚴重，該區(qū)域的居住價值受到影響。大佛壩片區(qū)的發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭，帶動周邊住宅、商業(yè)的發(fā)展。潼南城市空間布局“一江兩岸三大片”一江為涪江，兩岸指江南老城和江北新城，三大片指涼風埡片區(qū)、江北新城片區(qū)和大佛壩片區(qū)。本案本案火車站長途汽車站依云.九街區(qū)位于潼南縣江北新區(qū)奮進大道東側(cè)；擁有得天獨厚的地理環(huán)境。北臨火車站樞紐中心，南靠江北區(qū)行政中心，是規(guī)劃中江北新城的中心地段，更是潼南政府著力重點打造的商貿(mào)住宅區(qū)域，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。本案處于江北新城，距離潼南火車站約3公里路程二、潼南房地產(chǎn)整體市場供需特征研究江北新城老城涼風埡本案老城片區(qū)主要在售待售項目個數(shù)3項目規(guī)劃總體量（萬㎡）113.8已推體量（萬㎡）17.44已亮相項目未推出體量（萬㎡）96.36備注：2014年預計推量是從目前到2014年底

涼風埡片區(qū)主要在售待售項目個數(shù)13項目規(guī)劃總體量（萬㎡）394.43已推體量（萬㎡）82.04已亮相項目未推出體量（萬㎡）312.39江北新城主要在售待售項目個數(shù)18項目規(guī)劃總體量（萬㎡）311.2已推體量（萬㎡）110.38已亮相項目未推出體量（萬㎡）200.82潼南房地產(chǎn)市場整體供應主要在售待售項目個數(shù)項目規(guī)劃總體量（萬㎡）已供應體量（萬㎡）已亮相項目未推出體量（萬㎡）34819.43209.86609.57特征一：市場整體供應量大，已亮相項目未推出體量達到530萬㎡，未來競爭激烈。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城老城涼風埡本案備注：老城2013年在售項目僅1個，進入一期尾盤，因此去化量較少，去化周期不具備參考性潼南房地產(chǎn)市場整體供應區(qū)域主要在售待售項目個數(shù)項目規(guī)劃總體量（萬㎡）已供應體量（萬㎡）已亮相項目未推出體量（萬㎡）2013年認購體量（萬㎡）預計已亮相項目未推出體量去化周期（年）老城3113.817.4496.361.1—涼風埡13394.4382.04312.3940.848江北新城16231.2110.38200.8232.176.5合計32739.43209.86609.5774.118.5特征二：市場存量大，以2013年商品房銷售的速度，市場存量要8.5年才能售完。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心特征三：營銷節(jié)點主要集中在春節(jié)前后，其它時間銷售壓力大。解讀：目前潼南在售項目大部分項目開盤時間集中在春節(jié)期間，僅少量項目目前在售產(chǎn)品是在3-11月期間開盤，主要原因是潼南是勞務輸出大縣，大量返鄉(xiāng)置業(yè)集中在春節(jié)期間，另外，目前潼南在售待售項目大部分在5-8月無推盤計劃，由此可見，潼南項目集中在春節(jié)期間推盤，營銷節(jié)點過于集中，造成內(nèi)部競爭激烈，其它時間銷售壓力巨大。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心特征四：大規(guī)模、高配套、品牌房企型項目面市將會使產(chǎn)品競爭力更加凸顯。江北新城老城涼風埡本案歐鵬·中央公園隆鑫·中央大街項目名稱建筑規(guī)模（萬㎡）開發(fā)商配套歐鵬·中央公園200重慶新鷗鵬地產(chǎn)（集團）有限公司巴川幼兒園、巴川中學、近20萬㎡城市商業(yè)綜合體隆鑫·中央大街80隆鑫地產(chǎn)20萬㎡商業(yè)中心

潼南目前在售高層項目價格主要集中在3500-4500元/㎡之間，其中3500-4000元/㎡與4000-4500元/㎡的項目數(shù)分別占整個潼南在售項目個數(shù)的32%與45%。單位：元/㎡特征五：潼南在售高層項目價格浮動較大，差價達到2000元/㎡。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心特征六：潼南在售高層項目主要以具備三房功能的戶型供應最多，整體去化較好。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心特征七：潼南地區(qū)三房功能的產(chǎn)品在90-100㎡之間產(chǎn)品市場接受度高，整體去化較好。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心特征八：在整個潼南市場，二變?nèi)a(chǎn)品市場占有量較大，整體去化情況較差，正規(guī)三房市場接受度相對較高。其中二變?nèi)a(chǎn)品在85-100㎡產(chǎn)品市場接受度高，正規(guī)三房面積在90-105㎡之間的產(chǎn)品市場接受度高。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心潼南地區(qū)三房功能情況表戶型供應占比去化占比去化率二變?nèi)?4%58%46%正規(guī)三房36%42%71%三、潼南房地產(chǎn)市場各片區(qū)供需特征研究1、江北新城江北新城特征一：項目較為集中，主要集中在巴渝大道和奮進大道周圍。本案在售項目待售項目售完項目潼南江北新城房地產(chǎn)項目分布情況江北新城主要在售待售項目個數(shù)18項目規(guī)劃總體量（萬㎡）311.2已推體量（萬㎡）110.38已亮相項目未推出體量（萬㎡）200.822013年去化體量（萬㎡）33.07已亮相項目未推出體量預計去化時間（年）6.5江北新城特征二：江北新城市場總體供應量達到311萬㎡，目前存量為200萬㎡，按照2013年33萬㎡的去化量，目前存量需要6.5年才能消化完，未來競爭壓力大。本案米蘭陽光御景灣花盛香醍北城居金色維也納春天詩意北城麗都水晶之城柏林公館恒泰美庭鴻銘春天銅新花園江城麗都上城華府福江香郡陽光碧城華城玉葶檀香山隆鑫·中央大街福江名城花漾年嘉年華在售項目待售項目售完項目數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征三：2014年江北新城項目預計推出44萬㎡供應量，且2013年剩余33萬㎡的體量，而目前年均去化量僅33萬㎡，因此2014年銷售壓力巨大。主要在售待售項目預計推出體量明細區(qū)域項目名稱銷售狀態(tài)首次開盤時間2014年預計推體量（萬㎡）2013年銷售體量(萬㎡）江北新城陽光·碧城在售2013年6月2.951.57江北新城科藝·福江香郡在售2014年1月3.54——江北新城森楠·金色維也納待售預計2014年2.9——江北新城銅新花園在售2012年04.7江北新城江城麗都在售2011年5月1.21.7江北新城云廷·檀香山在售2014年1月5.75——江北新城緯益·上城華府在售2013年2月3.12.5江北新城皇冠·嘉年華在售2014年1月4.8——江北新城森昊·鴻銘春天待售預計2014年6月2.4——江北新城共誼·春天詩意在售2013年4月1.82.2江北新城北城麗都在售2011年1月1.82.2江北新城卓然·水晶之城在售2013年5.75.7江北新城花樣年在售2012年2月3.55.2江北新城米蘭陽光在售2012年03.9江北新城御景灣在售2013年01.7江北新城花盛香醍在售2011年4.41.72014年預計供應體量（萬㎡）43.842013年剩余體量（萬㎡）33.47合計77.312013年成交體量（萬㎡）33.07數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征四：江北新城主要在售待售項目規(guī)模主要集中在15萬㎡以下，總體來講，江北新城項目規(guī)模較小。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征五：江北新城主要在售項目中產(chǎn)品三房供應占比較大，整體去化情況也最好。備注：以上數(shù)據(jù)僅包括在售項目高層數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征六：江北新城主要在售項目三房產(chǎn)品中，90-100㎡之間的產(chǎn)品去化最好。備注：以上數(shù)據(jù)僅包括在售項目高層

以上所有面積均是建筑面積數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征七：江北新城主要在售項目三房產(chǎn)品中二變?nèi)漠a(chǎn)品供應和成交占比相對較大，整體二變?nèi)驼?guī)三房產(chǎn)品去化率相差不大。備注：以上數(shù)據(jù)僅包括在售項目高層數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征八：江北新城在售高層項目中三房產(chǎn)品中，二變?nèi)a(chǎn)品80-90㎡的供需占比較大，正規(guī)三房產(chǎn)品中100-110㎡的供需占比較大。備注：以上數(shù)據(jù)僅包括在售項目高層

以上所有面積均是建筑面積數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征九：江北新城主要在售項目品市場上去化率最好的產(chǎn)品單價集中3800-4000元/㎡之間，看出去化率對價格的敏感度很高。備注：以上數(shù)據(jù)僅包括在售項目高層

以上所有價格均是建面單價數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心江北新城特征十：江北新城主要在售項目產(chǎn)總價去化最好的集中在30-40萬，其次為40-50萬。備注：以上數(shù)據(jù)僅包括在售項目高層數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心2、涼風埡片區(qū)涼風埡片區(qū)涼風埡新城市場情況表在售項目健能綠都歐鵬中央公園華倫美林谷林云江山東亭湘江泰然居卓然學府春天科藝福江名都華夏一品卓然鉑金公館坤淇公園世家華夏天宇福宣雅園合計建筑規(guī)模（萬㎡）1220028105.332.52336123887.612395已認購面積（萬㎡）1.82——11.929.24.80.912.54.57——6.162.233.810.868已亮相項目未推出體量（萬㎡）10.1820017.080.80.531.610.531.431231.845.773.81.23272013年已認購面積（萬㎡）1.82——8.93.23.10.93.53.2——5.723.23.639.122014年預計推量（萬㎡）5.744.315.980003.84.12.95.391.650033.87涼風埡片區(qū)目前在售項目11個，待售項目2個，總建筑面積約395萬㎡，已去化建筑面積約為68萬㎡，剩余建筑面積約為327萬㎡，且整體去化速度慢，去化周期長。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心特征一：整體供應量大，已亮相項目未推出體量高達327萬㎡，未來競爭激烈。項目建筑面積特征二：涼風埡片區(qū)目前在售項目規(guī)模主要集中在20萬㎡以下，占所有項目的62%。涼風埡片區(qū)規(guī)模型大盤相對其他片區(qū)較多，30萬㎡大盤有三個，其中歐鵬中央公園為潼南目前規(guī)模最大樓盤建筑面積約為200萬㎡，占整個涼風埡片區(qū)供應的50.6%。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心涼風埡片區(qū)特征三：三房功能的產(chǎn)品市場占有度高，市場接受度高，整體去化較好。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心涼風埡片區(qū)特征四：涼風埡片區(qū)目前在售高層三房功能產(chǎn)品主要在80-100㎡之間市場接受度高，整體去化較好。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心涼風埡片區(qū)特征五：涼風埡片區(qū)，二變?nèi)a(chǎn)品市場占有量較大，整體去化情況較差，正規(guī)三房市場接受度相對較高。二變?nèi)a(chǎn)品在80-100㎡產(chǎn)品出現(xiàn)供小于求，市場接受度高，正規(guī)三房面積在90-110㎡之間的產(chǎn)品市場接受度高。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心潼南地區(qū)三房功能情況表戶型供應占比去化占比去化率二變?nèi)?2%66%61%正規(guī)三房28%34%80%涼風埡片區(qū)特征六：涼風埡片區(qū)在售高層項目去化單價主要以3400-4000元/㎡之間，出現(xiàn)供小于求現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心涼風埡片區(qū)特征七：總價30-40萬元的產(chǎn)品市場份額占比最大，整體去化較好。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心涼風埡片區(qū)潼南規(guī)模最大、品質(zhì)最好、配套最全項目。歐鵬中央公園基本信息項目地址潼南涼風埡新城巴川中學旁占地面積939.6畝居住用地906畝教育用地約33.6畝總建筑面積約200萬㎡物業(yè)類型高層、洋房銷售狀態(tài)待售歐鵬中央公園渝遂高速潼南收費站至江北新城至潼南老城數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心典型案例分析|歐鵬中央公園歐鵬中央公園（住宅）物業(yè)類型產(chǎn)品層高戶型供應配比梯戶比面積預計開盤時間高層兩房33層17%2T6H72㎡2014年5月二變?nèi)?3%80-102㎡洋墅三房4+1——1T3H100-130㎡5+1三變四6+1歐鵬中央公園高層產(chǎn)品是以二變?nèi)龖粜蜑橹鳎叶內(nèi)娣e有趨小的趨勢；洋房整體品質(zhì)感較高，具備洋房的“錯、露、退”特征。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心典型案例分析|歐鵬中央公園歐鵬中央公園（配套）物業(yè)性質(zhì)總體量商業(yè)形態(tài)體量商業(yè)16萬㎡購物商場——風情商業(yè)街——酒店5萬㎡學校暫定巴川中學，占地約33.6畝湖島景觀學校配套歐鵬中央公園——潼南配套最全的樓盤，其中巴川中學成為最大賣點。該項目目前是整個潼南規(guī)模最大、配套最完善的項目，近200萬㎡，湖島景觀資源、學校配套、購物商場、風情商業(yè)街、以及酒店配套等。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心典型案例分析|歐鵬中央公園戶型中規(guī)中矩，無浪費空間，帶可變空間，二變?nèi)龖粜兔娣e趨小產(chǎn)品均為可變戶型，中規(guī)中矩無浪費空間建筑面積:102.26㎡二變?nèi)ㄖ娣e:87.97㎡二變?nèi)ㄖ娣e:79.58㎡二變?nèi)ㄖ娣e:72.44㎡兩房建筑面積:87.03㎡二變?nèi)湫桶咐治鰘歐鵬中央公園典型案例分析|歐鵬中央公園地段較差，不臨主干道未通公交車，出行不便品質(zhì)大盤品牌開發(fā)商教育配套齊全項目景觀資源豐富劣勢優(yōu)勢項目優(yōu)劣勢分析3、老城片區(qū)潼南老城凱旋名城建筑規(guī)模：30萬㎡外灘國際城建筑規(guī)模：63萬㎡濱江1號建筑規(guī)模：43萬㎡特征：老城片區(qū)整體在售項目少，都是在濱江路沿線，且都為規(guī)模型大盤。老城片區(qū)樓盤銷售狀態(tài)表項目銷售狀態(tài)備注外灘國際城一期售罄二期待售濱江1號待售——凱旋名城一期在售——老

城片區(qū)凱旋名城基本信息項目名稱凱旋名城（一期）項目地址潼南縣梓潼街道占地面積約1萬㎡總建筑面積約6.3萬㎡住宅面積約4.2萬㎡商業(yè)面積約0.3萬㎡地下車庫及配套面積約1.7萬㎡物業(yè)類型2棟高層、幼兒園及車庫數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心典型案例分析|凱旋名城潼南中學潼南小學大佛中學潼南體育館至涼風埡新城至江北新城石院街商業(yè)區(qū)該項目地處潼南最繁華商業(yè)街旁，交通便利，商業(yè)氛圍濃厚，且緊鄰潼南體育館，生活配套齊全；該項目周邊學校較多，配套潼南小學、潼南中學，且該項目自身配套幼兒園，教育配套完善。該項目地處潼南老城商業(yè)最繁華地區(qū)，交通、生活、教育等配套完善。凱旋名城一期凱旋名城二期典型案例分析|凱旋名城凱旋名城（一期）供需情況推出時間推出樓棟推出體量推出套數(shù)剩余體量剩余套數(shù)建面單價去化周期2014年1月1號樓2.1萬㎡248套1.6萬㎡60套4000元/㎡3個月凱旋名城（一期）去化明細表區(qū)域項目名稱物業(yè)形態(tài)層數(shù)樓棟號梯戶比銷售狀態(tài)在售房源開盤時間戶型建筑面積（㎡）推出套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)去化率折后建面均價（元/㎡）老城凱旋名城高層31層1號樓3T8H在售2014年1月兩室兩廳帶可變97.262491379%4000兩室兩廳帶可變82.3762451773%兩室兩廳帶可變95.486255789%兩室兩廳一衛(wèi)69.4462392363%凱旋名城一期整體去化情況較好，銷售周期較短。數(shù)據(jù)來源：旭日地產(chǎn)研究中心典型案例分析|凱旋名城建筑面積約95㎡二變?nèi)ㄖ娣e約82㎡二變?nèi)ㄖ娣e約70㎡兩室兩廳建筑面積約97㎡二變?nèi)龖粜椭幸?guī)中矩，無浪費空間。戶型以兩房帶可變空間為主，整體戶型中規(guī)中矩，無浪費空間，但是無太大突破。典型案例分析|凱旋名城典型案例分析|凱旋名城劣勢優(yōu)勢項目優(yōu)劣勢分析地理位置優(yōu)越——處于老城中心地段生活配套齊全——交通便利、且緊鄰體育館處于學區(qū)范圍——周邊學校多，小學、中學均有，且項目自帶幼兒園去化情況好，銷售周期短處于成熟區(qū)域商業(yè)配套成熟教育配套齊全交通方便生活配套齊全區(qū)域特征總結神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。15:1215:1215:12:2915:12:29所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強烈的欲望也是非常重要的。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會?；茧y可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細節(jié)。5月-235月-235月-235月-23惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領域的生意買掉或退出這個領域。我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。18-5月-2315:12:29在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿