北京大廈項目可研

北京**大廈工程可行性研究報告來源：......

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發(fā)布時間：2006-6-310:30:001.

總論

1.1

工程可行性研究工作的依據(jù)

1.1.1

1996年1月23日北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會京建計[1996]××號?關(guān)于下達中央在京單位1995年結(jié)轉(zhuǎn)到1996建房方案的通知?〔附件一〕。

1.1.2

1994年3月31日北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會京建計[1994]第×××號?關(guān)于下達中央在京建設(shè)單位1994年第一批規(guī)劃設(shè)計工程和施工工程方案和通知?〔附件二〕。

1.1.3

1994年3月12日A省方案委員會冀計投[1994]第×××號?關(guān)于省政府統(tǒng)一北京辦事處在北京新建"B大廈"工程建設(shè)書的批復(fù)?〔附件三〕。

1.1.4

1997年9月4日北京市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會經(jīng)貿(mào)資[1997]×××號?關(guān)于北京××××開展權(quán)益轉(zhuǎn)讓及合同、章程修改補充協(xié)議的批復(fù)?〔附件四〕。

1.1.5

1995年9月4日北京市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會經(jīng)貿(mào)資[1995]×××號?關(guān)于"北京C開展"合同、章程及董事會組成的批復(fù)?〔附件五〕。

1.1.6

北京C開展合同〔修改〕〔1997.7.4〕〔附件七〕。

1.1.7

北京C開展委托A省建筑設(shè)計研究院承當(dāng)北京B大廈可行性研究委托書〔附件十四〕。

1.1.8

國家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法規(guī)。

1.2

工程的提出

隨著河北省對內(nèi)對外的不斷開展，現(xiàn)有北京B飯店其規(guī)格、功能越來越不能適應(yīng)需要，為改善接待條件，增強效勞功能，更好地貫徹落實"西環(huán)"開放帶動戰(zhàn)略，樹立河北對外形象，1993年，中共A省委、省政府研究決定，在北京適當(dāng)位置選址，新建一處規(guī)模較大、綜合性、多功能的B大廈。省計委于1994年3月12日以×計投[1994]×××號文件批準(zhǔn)立項。這個工程提出后，得到了北京市委、市政府的高度重視和大力支持。1994年3月31日北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會以京建計[1994]第×××號文正式批準(zhǔn)為1994年第一批規(guī)劃設(shè)計工程，同意在豐臺區(qū)京石高速公路起點六里橋的馬官營附件建設(shè)一處總建筑面積為5.3萬平方米的B大廈。當(dāng)時，A省人民政府駐北京辦事處曾聘請×××市建筑設(shè)計院進行規(guī)劃論證，提出可行性研究報告。1996年1月23日，北京市建委以京建計[1996]19號文件，將此工程由1995年結(jié)轉(zhuǎn)為1996年規(guī)劃設(shè)計工程。但因多種客觀原因，這一工程未能如期組織實施。；A省人民政府駐北京辦事處，根據(jù)省委、省政府的指示，在深入調(diào)查研究、實地勘察、部門走訪、權(quán)衡比擬的根底上，先后對20多處場址進行了篩選分析，按照北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和首規(guī)委的意見，決定放棄原來的選址，初步確定選擇北二環(huán)路與中軸路交匯處東城區(qū)安德路位置，由××國際〔集團〕原批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的××科技大廈工程，轉(zhuǎn)項作為××大廈的首選場址。經(jīng)過一年多的努力工作，目前該工程股權(quán)交割工作已全部完成，開始進入初步設(shè)計階段。

××科技大廈的前期工作由北京××工程、北京×××××工程公司、××國際〔集團〕三方于1995年5月31日成立的中外合作C開展承當(dāng)。已完成的×××科技廈建設(shè)的前期工作有：〔1〕北京市已批準(zhǔn)設(shè)計方案，擴初設(shè)計及批復(fù)；〔2〕北京市計委、外經(jīng)委、首規(guī)委批準(zhǔn)立項；〔3〕已獲取選址規(guī)劃意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證；〔4〕已完成地質(zhì)勘探、土地評估報告。

由于××國際〔集團〕自身投資方向的調(diào)整，經(jīng)過友好協(xié)商，××國際投資將本公司在北京C開展的投權(quán)轉(zhuǎn)讓給××省在香港注冊的×××公司，并分別于1997年7月4日，由北京××工程、北京××廠、××開展簽訂了補充協(xié)議，將××國際〔集團〕在北京C開展的權(quán)益和責(zé)任完全轉(zhuǎn)讓給了××開展。北京市對外貿(mào)易經(jīng)濟委員會1997年9月4日以京經(jīng)貿(mào)資字[1997]661號?關(guān)于北京××權(quán)益轉(zhuǎn)讓及合同、章程修改補充協(xié)議的批復(fù)?批準(zhǔn)××開展取得了北京C開展的原××國際〔集團〕的全部權(quán)益和責(zé)任。至此，香港××開展取得了北京C開展的控股權(quán)和經(jīng)營權(quán)。

北京C開展是香港××開展全資子公司，××省人民政府駐北京辦事處受香港××開展的委托，負責(zé)管理該公司的日常工作，并以此公司作為建設(shè)北京B大廈的承辦單位〔工程法人單位〕。

1.3

工程建設(shè)書的批復(fù)意見

1994年3月21日A省方案委員會以冀計投[1994]×××號?關(guān)于省政府駐北京辦事處在北京新建"B大廈"工程建設(shè)書的批復(fù)?，主要內(nèi)容如下："經(jīng)研究同意，建設(shè)北京××B大廈"，"總建設(shè)面積53100平方米，工程總投資控制在3000萬美元以內(nèi)"，詳細內(nèi)容風(fēng)附件三。

1.4

合作方概況

1.4.1

中方企業(yè)概況

〔1〕甲方

企業(yè)名稱：中國北京××工程

注冊地址：北京市××區(qū)××路××號

企業(yè)法人及職務(wù):×××，總經(jīng)理

國籍：中國

〔2〕乙方：北京××廠

注冊地址：北京市××區(qū)××路××號

企業(yè)法人代表及職務(wù)：×××，廠長

國籍：中國

1.4.2

港方企業(yè)概況

企業(yè)名稱：香港××開展

注冊地址：香港××道××號

注冊國家及地區(qū)：中國香港

法定代表人及職務(wù)：×××，董事長

國籍：中國香港

1.5

合作企業(yè)概況

1.5.1

合作企業(yè)名稱：北京××××C開展

英文名稱：BEIJING

FULIN

PROPERTY

DEVE：OPMENT

CO.LTD

1.5.2

法定地址：北京市××區(qū)××路××號

1.5.3

合作企業(yè)經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)進行房屋及配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)及其物業(yè)管理，包括辦公用房的出售、商業(yè)設(shè)施的租賃。

1.5.4

合作企業(yè)總投資、注冊資本、股本額

合作公司投資總額

2410萬美元

合作公司注冊資本

964萬美元

合作條件：

甲方：以負責(zé)辦理工程有關(guān)前期的工作作為合作條件。

乙方：以協(xié)助合作公司辦理拆遷安置工作作為合作條件。

丙方：以提供全部注冊資本并籌措注冊資本與投資總額差額局部作為合作條件。

1.5.5

合作期限、合作方利潤分配和虧損分擔(dān)比例

根據(jù)合作合同，該工程合作期限15年，在合作期內(nèi)，合作三方的“利潤分配和風(fēng)險負擔(dān)方法〞為：

甲方：在完成應(yīng)負責(zé)后，獲得700萬元人民幣；

乙方：在完成應(yīng)負責(zé)后，獲得撤除補償費及基地建設(shè)費6094萬元人民幣；除此之外，甲、乙兩方不參與合同合作公司的利潤分配，也不承當(dāng)風(fēng)險、債務(wù)及虧損。

丙方：獨立享受合作公司的全部利潤，并承當(dāng)合作公司的虧損。

詳見附件七

1.5.6

投資總額與注冊資本

本工程的投資總額52698.73萬元：其中建設(shè)投資52148.16萬元，流動資金550.56萬元，注冊資金為12211萬元，注冊資金占投資總額的比例為23.17％，資金全部由香港××開展籌措。

1.6

可行性研究的工作范圍

本可行性研究的工作范圍是：對社會和市場進行調(diào)查，對需求進行預(yù)測，對未來市場進行預(yù)測以及選址情況、建筑總圖部署、功能要求對環(huán)境的影響，環(huán)境保護治理方案，投資估算和資金籌措，財務(wù)經(jīng)濟效益和社會效果的評價等。

1.7

研究結(jié)論

1.7.1

建設(shè)規(guī)模

總建筑面積

51606.00平方米

其中：賓館客房

27898.05平方米〔338間，297套〕；商務(wù)

848.04平方米；

辦公

6007.91平方米；餐館

3380.00平方米

建筑物檐口高度：60.00米

建筑總高度：74.00米

建筑物層數(shù)：21層，其中地下3層

1.7.2

選址概況

北京B大廈選址坐落在北京市××區(qū)××路××號，地處中軸路與北二環(huán)交匯點東北角。東鄰北京市×××公司大樓，南對濱河路緊鄰濱河綠化帶，與二環(huán)路隔河相望，西鄰規(guī)劃中的×××公司及中軸路，北向××路。坐北朝南，距天安門3.5公里，距北京站5公里，距北京西客站8公里，距首都機場15公里，距北京××飯店1.5公里，距A省政府駐北京辦事處2公里，西側(cè)是北二環(huán)與北三環(huán)相通的最正確交通路線，地理位置十分優(yōu)越，交通非常便利。

1.7.3

主要商品進貨來源

北京B大廈商場展銷的產(chǎn)品地局部為A省名優(yōu)企業(yè)生產(chǎn)的名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品，商品進貨有保證。

1.7.4

建筑功能要求

本工程占地7100平方米，總建筑面積51606平方米，其中商場848.04平方米，客房338間〔297套〕，主樓建21層，設(shè)賓館效勞、辦公餐館、娛樂與健身設(shè)施，形成一個集賓館、商貿(mào)、辦公、銀行、娛樂等多功能為一體，接待全省會議及全車會議的理想場所，滿足建筑功能要求。

1.7.5

環(huán)境保護

本工程環(huán)境污染源主要為賓館客房生活污水和餐飲帶油污水，經(jīng)過中水系統(tǒng)和污水處理站處理后可以到達關(guān)符合?污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?〔GB8978-88〕的要求，并對噪聲問題從設(shè)備選型上即作了考慮。

1.7.6

主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

主要技術(shù)經(jīng)理指標(biāo)表

序號

指標(biāo)名稱

單位

指標(biāo)

備注

-------------------------------------------------------------------------------

1

建設(shè)規(guī)模

總建筑面積

平方米

51606.00

其中地上38134.00平方米

地上局部

平方米

38134.00

商場

平方米

848.04

餐飲公司

平方米

3380.00

賓館客房

平方米

27898.05

338間，297套

辦公寫字

平方米

6007.91

退交甲方2000平方米

地下局部

平方米

13472.00

2

工作制度

全年工作天數(shù)

天

360

日工作時數(shù)

小時

8

中午輪流吃飯

3

主要商品年進貨量

××省名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品

萬元

占營業(yè)收入的80％

餐飲原料

萬元

占營業(yè)收的45％

4

主要動力年用量

水

平方米/a

412200

燃料油

T/a

1347.84

電

萬kWh

3024

5

工程定員

人

634

營業(yè)效勞人員

人

348

占54.89％

輔助營業(yè)人員

人

154

占24.29％

管理人員

人

132

占20.82％

6

建設(shè)指標(biāo)

占地面積

平方米

7100

征地8400平方米，綠化1300平方米

覆蓋率

％

43.56

容積率

％

537

7

總投資

萬元

52698.73

含建設(shè)期利息3265.29萬元

建設(shè)投資

萬元

52698.73

含建設(shè)期利息3265.29萬元

流動資金

萬元

550.56

8

注冊資本

萬元

12211.00

中方出資

萬元

0

提供廠地，批準(zhǔn)文件占注冊資本100％

港方出資

萬元

12211.00

9

萬元營業(yè)收入占用建設(shè)投資

元/萬元

17506.47

10

平均總產(chǎn)值〔營業(yè)收入〕

萬元

29787.92

計算期內(nèi)年均現(xiàn)價

11

全員勞動生產(chǎn)率

元/人

489840.85

計算期內(nèi)年均現(xiàn)價

12

年均營業(yè)本錢

萬元

18067.51

13

年均毛利潤〔利潤總額〕

萬元

11571.47

14

年均營業(yè)稅金及附件

萬元

1638.34

15

年均所得稅

萬元

3818.59

16

全投資財務(wù)內(nèi)部收益率〔稅后〕

％

17.67

合作企業(yè)

17

全投資財務(wù)凈現(xiàn)值〔Ic＝12％〕

萬元

12039.00

合作企業(yè)

18

全投資靜態(tài)投資回收期

年

7.18

含建設(shè)期3年

19

借款歸還期

年

5.41

含建設(shè)期3年

20

盈虧平衡點〔BEP〕

％

52.56

第4年

21

負債與資本平率

％

29.28

第4年

22

流動比率

％

207.17

第4年

23

速動比率

％

120.57

第4年

1.7.7

綜合評價

通過本工程的實施，可為A省在北京市提供一個集賓館、商貿(mào)、辦公、銀行、餐飲、娛樂等多功能于一體的配套齊全的綜合性大廈，其建筑功能是滿足要求的。它的建設(shè)對促進A省改革開放和經(jīng)濟建設(shè)將起到重要作用。

本工程全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為17.67％，靜態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期3年〕為7.18年，財務(wù)凈現(xiàn)值〔Ic=12％〕為12039.00萬元，港方合作者財務(wù)內(nèi)部收益率為18.86％，財務(wù)凈現(xiàn)值〔Ic=12％〕為11905.19萬元。中方合作者之一北京××××公司在完成工程的立項，可行性研究、規(guī)劃、建設(shè)報批手續(xù)，并取得了合法批文批文等責(zé)任后，一次性獲得700萬元人民幣；另一中方合作者北京××××廠在履行責(zé)任后，即在合同正式批準(zhǔn)后的四個月內(nèi)完成拆遷工程，保證建設(shè)用地范圍內(nèi)的供水、供電、排污、供暖等市政設(shè)施正常運行狀態(tài)，和向香港××提供一套完整的用地范圍內(nèi)的地上、下原有建筑與各種管線的圖紙資料等責(zé)任后一次性獲得6094萬元人民幣。香港××那么獨立享受合作公司的全部利潤并承當(dāng)合作公司的虧損。互惠互利，各方均獲得了應(yīng)得的效益或?qū)献鞴镜闹錂?quán)。

本工程實施后，可安置634人就業(yè)，并可每年為A省地北京提供一個集賓館、商貿(mào)、辦公、銀行、餐飲、娛樂等多功能為一體的配套齊全的綜合性大廈，成為展示A省國民經(jīng)濟開展的"窗口"，經(jīng)此為根底，加強A省與北京地經(jīng)濟、科技、文化等各方面的交流，增進A省與國際內(nèi)的交流與合作，促進經(jīng)濟的健康開展。

綜上所述，此工程是可行的。

2.

社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測

2.1

社會調(diào)查

A省地處首都北京周圍，地理位置十分優(yōu)越。利用地緣優(yōu)勢，增進國際國內(nèi)交往，加快經(jīng)濟開展，是A省得天獨厚的有利條件。改革開放以來特別是近幾年來，隨首省委、省政府制定"兩環(huán)"開放帶動戰(zhàn)略的貫徹實施，A省對內(nèi)對外開放的經(jīng)濟建設(shè)得到了很大開展。1996年下半年來，地兩省、市高層領(lǐng)導(dǎo)互訪的推動下，A省市縣與北京地區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)合作日益增多，正在開始形成多層次、全方位、多渠道相互開放的格局。這有利于更好地吸納北京經(jīng)濟、科技、文化等多方面的輻射，盡快實現(xiàn)建設(shè)經(jīng)濟強省的目標(biāo)?！痢潦∪嗣裾v北京辦事處是A省在京的"窗口"，是AI省向北京開放的前沿陣地，為充分發(fā)揮"窗口"和橋梁的作用，A省人民政府駐北京辦事處堅持"深化改革、強化管理、優(yōu)化效勞"的指導(dǎo)思想，積極轉(zhuǎn)軌變型，發(fā)揮綜合功能，立足為建設(shè)經(jīng)濟強省提供優(yōu)質(zhì)效勞，取得了一定的成績。但是，與省委、省政府加快對內(nèi)外開放的總體部署和要求相比，差距還很大。除主觀原因外，從客觀上講，主要是根底設(shè)施落后，對內(nèi)外接待標(biāo)準(zhǔn)檔次低，對外競爭實力不強。為適應(yīng)新形勢，加強與首都各界乃至以北京為基地加強對外聯(lián)系，促進A省經(jīng)濟開展，應(yīng)抓住當(dāng)前A省對外開放的大格局已經(jīng)形成，北京市房地產(chǎn)價格較低的有利時機，委托北京××開展，盡快在京建設(shè)B大廈。其重要意義表達在以下幾個方面：第一，是擴大招商引資的需要。隨著A省對外開放的開展，全省性的和各市縣在京組織的招商引資活動越來越多，規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)都在提高。B'飯店每年平均接待各種會議到達50屢次。是A省及一些市縣在京開展招商引資、公關(guān)聯(lián)誼的重要場所。但由于場地狹小，門前沒有停車場，會議廳〔室〕數(shù)量少，標(biāo)準(zhǔn)低，已影響到A省對外開放、招商引資的效果。目前，A省駐京機構(gòu)是全國各省數(shù)量最多的。據(jù)統(tǒng)計，省直廳局21個，230多人，市〔地〕7個，縣〔市〕36個，2120人，大型企業(yè)及集團9個，370人，其他小企業(yè)及各種類型的辦事處67家，1390人。這些單位的接待設(shè)施多數(shù)比擬簡陋、分散，形不成規(guī)模和聯(lián)合對外的整體實力，建設(shè)本工程有利于改變這種狀況。第二，是提高接待工作質(zhì)量、增強效勞功能的需要。A省人民政府駐北京辦事處所屬的B'飯店始建于1983年，并于1989年改建，當(dāng)時設(shè)計都只是一般招待所水平，規(guī)模小、床位少、檔次低、設(shè)備陳舊老化、效勞功能不全。近幾年，雖然靠自我積累進行了裝修改造，但由于只有500多張床位，年出租率平均已達85％以上，遠遠不適應(yīng)接待工作形勢開展的需要。加快建設(shè)本工程，使A省在首都有一個標(biāo)準(zhǔn)和檔次較高的接待場所，已成為形勢開展的客觀需要。第三，是開拓北京市場，增大A省商品在北京市場份額的需要。最近幾年，許多省都在謀劃建設(shè)具有本省特爭的大型商業(yè)貿(mào)易活動場所，作為本省商品進入北京市場的基地。A省雖環(huán)繞北京，與北京的往來最為密切，但到目前為止，還沒有一處展示A小商品的綜合場所，不能集中開展一些大型展銷活動。因而，形不能占領(lǐng)北京市場的全力，許多產(chǎn)品還開北京市場。建立一處綜合性的多功能××大廈，作為展示A省商品的"窗口"，有利于開拓北京市場，提高A省商品在北京市場的占有率，促進產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第四，是樹立A省形象的需要。A省是京畿大省，是進出北京的門戶。每年省、市級舉辦各種形式的招商及經(jīng)貿(mào)活動平次達33次，2.6萬多人，縣及企業(yè)集團71次，1.9萬多人，省政府及行業(yè)在京舉辦各種會議30屢次，1700多人，面對這種狀況，能還在首都有一個有影響的重要活動場所，對樹立本省形象至關(guān)重要。目前，一些沿海省份和部門內(nèi)陸大省都相繼在北京建立了大廈。如四川、江蘇、廣東、山東、山西、安徽、河南、吉林等省都先后建設(shè)了檔次和標(biāo)準(zhǔn)較高的多功能大廈，其中四川大廈總建筑面積達11.3萬平方米，河南、安徽、吉林、山東大廈都在4萬平方米以上。還有一些省，如：遼寧、黑龍江等也都在謀劃和籌建大廈。

2.2

市場需求預(yù)測

2.2.1

賓館效勞預(yù)測

據(jù)北京市旅游事業(yè)管理局提供的?北京旅游業(yè)"九五"開展方案和2021年遠景目標(biāo)?稱：北京旅游業(yè)開展的總體目標(biāo)是：到21世紀(jì)中葉，建成能表達當(dāng)代社會主義中國風(fēng)貌和東方文明特色的世界級旅游城市。根據(jù)首都城市性質(zhì)和經(jīng)濟開展的總要求，進上步穩(wěn)固和加強旅游業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的支柱地位，不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，增強經(jīng)濟實力，提高行業(yè)整體素質(zhì)，在北京實現(xiàn)現(xiàn)代化國際城市建設(shè)中發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)作用。為此，要進一步完善旅游接待設(shè)施，提高效勞質(zhì)量，為到2021年把北京建成亞太地區(qū)旅游中心城市之一和具有東方特色的世界旅游名城奠定根底。鑒于目前北京已不再審批低次飯店賓館，報批的飯店以三、四星為主〔北京B大廈是1994年經(jīng)北京市計委和A省計委共同立項批準(zhǔn)的四星級涉外飯店，近幾年不會再批這樣的工程〕。"九五"期間，北京旅游涉外飯店的的建設(shè)速度控制在每年新增1000間客房，五年新增5000間，年均增長速度為1.7％。預(yù)計在2001-2021年間，北京海外游客〔含港澳臺〕年均增長率保持在3％左右，收入年均長8％左右。按照目前控制的客房年均增長速度已遠不適應(yīng)旅游開展的需要。

據(jù)調(diào)查，北京主要賓館飯店的客房租金情況見下表

飯店名稱/工程

單人間

雙人間

三人間

豪華間

套房

豪華套房

總統(tǒng)套房

-------------------------------------------------------------------------------------

長富宮飯店

110

120

130

110

200

250

400

中國大飯店

150

150

250

330

500

800

1000

北京貴賓樓飯店

60

150

160

260

400

京廣中心

120

120

160

360

450

700

1000

昆侖飯店

110

110

130

220

300

1000

北京香格里拉飯店

130

150

180

300

510

800

王府飯店

75

150

180

200

200

310

400

1800

2000

長城飯店

70

75

150

90

160

160

195

400

580

800

北京五洲大酒店

80

90

150

170

230

北京國際飯店

105

115

198

600

首都賓館

110

230

330

2000

北京京倫飯店

55

98

100

150

180

300

建國飯店

80

115

215

215

北京和平飯店

65

98

140

110

190

220

800

北京民族飯店

50

240

222

612

北京新僑飯店

40

60

前門飯店

172

192

315

400

擬建北京B大廈的工程技術(shù)方案總體思路是將該大廈建成集賓館、商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂、健身等多功能于一體，配套齊全、表達A省特色的綜合性大廈。具體設(shè)想是：將大廈分為四個組成局部，一是賓館，絕大局部客房設(shè)計為四星級標(biāo)準(zhǔn)，其中建一至兩層五星級標(biāo)準(zhǔn)的房間，主要立足于A省對外接待效勞，大堂建成五星級標(biāo)準(zhǔn)。二是商業(yè)，大廈設(shè)置商場、洽談室、會議室，作為展銷、銷售A省名優(yōu)特產(chǎn)品以及舉行大中型交易會、商貿(mào)洽談會的場所。三是辦公用房，主要吸納我省與我省聯(lián)系緊密的中外企業(yè)〔包括銀行〕投資，在大廈設(shè)置辦事處，作為辦公的場所。四是餐飲、娛樂、健身等配套效勞設(shè)施。

2.2.2

商業(yè)用房營銷收入預(yù)測

據(jù)調(diào)查，北京市1995年各大商場單位營業(yè)面積日營業(yè)額見下表

序號

名稱

地理位置

營業(yè)面積〔萬/平方米〕

營業(yè)額〔億元〕

單位面積每天營業(yè)額〔元/平方米/天〕

-----------------------------------------------------------------------------------------------

1

隆福大廈

東四商業(yè)區(qū)〔一級〕

2.00

5.17

70.8

2

北京市百貨大樓

王府井商業(yè)區(qū)〔一級〕

1.80

7.77

118.3

3

東安市場

王府井商業(yè)區(qū)〔一級〕

0.69

3.91

155.3

4

西單購物中心

西單商業(yè)區(qū)〔一級〕

0.60

2.81

129.2

5

西單商場

西單商業(yè)區(qū)〔一級〕

1.90

8.65

124.7

6

工藝美術(shù)效勞部

王府井商業(yè)區(qū)〔一級〕

0.40

0.74

50.7

7

前門商業(yè)大廈

前門商業(yè)區(qū)〔一級〕

0.53

1.38

71.3

8

長安商場

木樨地商業(yè)區(qū)〔二級〕

1.0

3.17

86.8

9

復(fù)興商業(yè)城

木樨地商業(yè)區(qū)〔二級〕

1.20

0.31

42.5

10

城鄉(xiāng)貿(mào)易中心

公主墳商業(yè)區(qū)〔二級〕

1.59

4.15

71.5

11

菜市口百貨商場

菜市口商業(yè)區(qū)〔二級〕

0.31

1.17

103.4

12

友誼商店

建外商業(yè)區(qū)〔二級〕

1.90

2.44

35.2

13

和平商業(yè)大廈

和平里商業(yè)區(qū)〔二級〕

0.56

0.86

42.1

14

燕莎友誼商城

亮馬橋商業(yè)區(qū)〔二級〕

2.20

2.38

59.3

15

藍島大廈

朝外商業(yè)區(qū)〔二級〕

1.80

0.33

59.7

2.23

辦公、寫字樓出租預(yù)測

據(jù)調(diào)查，北京市1993年各地段辦公、寫字樓出租狀況見下表

名稱

位置

租金〔平方米/天〕

出租率〔％〕

1992

1993

1992

1993

--------------------------------------------------------------

1朝陽區(qū)

A建國門地段

長富宮中心

建外大街

1.33

1.17

100

100

國際大廈

建外大街

0.88

0.37

92

98

國貿(mào)中心

建外大街1＃

1.50

1.67

90

100

賽特大廈

建外大街22＃

1.17

1.17

90

100

京廣中心

呼家樓

1.17

1.65

90

95

平均值

1.33

1.53

B東北三環(huán)地段

亮馬橋大廈

新源南路8＃

1.28

1.17

91

100

開展大廈

新源南路

1.34

1.34

90

100

昆侖飯店

新源南路2＃

1.33

1.33

90

100

燕莎中心

新源南路

1.4

100

京城大廈

新源南路

1.17

90

麗都假日酒店

機場路

0.87

1.13

93.9

94.5

平均值

1.20

1.30

2東城區(qū)王府井地段

華僑大廈

王府井

1.3

1.5

90

100

紫金宮飯店

王府井

1.0

1.33

85

90

穆斯林飯店

王府井

1.75

3.0

80

90

臺灣飯店

王府井

1.60

1.87

85

100

平均值

1.41

1.67

3前門地段

天壇飯店

崇文門天壇東西

1.00

1.14

90

90

首都賓館

前門東大街

1.5

100

前門賓館

宣武區(qū)永安路

1.5

1.87

90

100

平均值

1.25

1.50

2.2.4

餐飲、娛樂、健身、車庫預(yù)測

經(jīng)對北京市和×××市餐飲業(yè)的調(diào)查，一般商業(yè)地段附屬于賓館、酒店的餐飲收入約占賓館客房收入的80％-120％左右，占賓館飯店總收入的25％-35％左右，健身、桑拿、停車收入約占總收入的15-25％左右。

所以，根據(jù)上述預(yù)測，興建北京B大廈很有必要，該大廈的建設(shè)得到了多個部門的全力支持，一致認為，在北京興建B大廈是把A省推向省都市場，推向全車市場，推向世界經(jīng)濟市場，建設(shè)經(jīng)濟強省的重要舉措。

3.工程的建設(shè)規(guī)模

3.1

建設(shè)規(guī)模

根據(jù)市場調(diào)查與預(yù)測，為適應(yīng)新形勢，加強A省與首都各界的聯(lián)系，促進A省經(jīng)濟開展，擴大招商引資，提高接待工作質(zhì)量，增強效勞功能，開拓北京市場，增大A省商品在北京市場份額，更好地為建設(shè)經(jīng)濟強省效勞，在北京建設(shè)集賓館、商貿(mào)、辦公、銀行、餐飲、娛樂等多功能于一體的B大廈，以適應(yīng)經(jīng)濟開展與交流，接待內(nèi)、外賓都是必要的。北京B大廈的賓館局部要求到達四星級標(biāo)準(zhǔn)，局部客房到達五星標(biāo)準(zhǔn)，大堂局部到達五星級標(biāo)準(zhǔn)；大廈內(nèi)設(shè)備一定的商業(yè)面積作為展銷A省名、優(yōu)、待、新產(chǎn)品的展銷大廳和局部辦公用房，以吸納我省及我省聯(lián)系緊密的中外企業(yè)〔包括銀行〕投資，以及餐飲、娛樂、健身等配套設(shè)施。該大廈合理的建設(shè)規(guī)模為

用地面積：7100平方米

總建筑面積：51606平方米

地上局部：38134平方米

地下局部：13472平方米

商場：848.04平方米

辦公局部：6007.91平方米

客房部門：27898.91平方米

餐飲局部：3380平方米

客房總數(shù)：388間，297套

其中：標(biāo)準(zhǔn)間260套〔2床〕，雙套間35套，總統(tǒng)級套房2套。

3.2

建設(shè)內(nèi)容

主樓擬建21層，其中四層裙房，首層及二、三、四層主要是餐廳、商場及賓館大堂，五層至九層為客房和辦公局部，十層、十一層、十二層、十三層至十七層為客房，十八層為兩套總統(tǒng)套房，在十二層設(shè)備游泳池和花園平臺，以滿足不同賓客和消費者的需要，到達提高經(jīng)濟效益的目的。

4.建設(shè)地點的方案選擇

4.1

地址

北京B大廈位于北京××區(qū)××路××號，地處中軸路與北二環(huán)路交匯點的東北角。大廈坐北朝南，面向濱河河，北面與正在建設(shè)中的機誠意大廈相連，西側(cè)是北二環(huán)與北三環(huán)相通的最正確路線。大廈緊臨規(guī)劃中的×××公園，周圍綠樹成蔭，東行是北京市交通樞紐安定門。該大廈距天安門3.5公里，距北京站5公里，距首都機場15公里，距北京河北飯店1.5公里，距A省辦事處2公里，地理位置十分優(yōu)越，交通非常便捷。

4.2

建設(shè)條件

北京B大廈為A省人民政府駐北京辦事處處屬，由A省在香港注冊的××開展籌建，并經(jīng)北京市城鄉(xiāng)委員會與北京市規(guī)劃局以及A省方案委員會以×計投[1994]第×××號文和首規(guī)委與北京市規(guī)劃局以及河北省方案委員會以冀計投[1994]第140號文批復(fù)建設(shè)。

4.2.1

市政工程設(shè)施情況

根據(jù)城市總體建設(shè)規(guī)劃，擬建的北京B大廈位于北京市××區(qū)××路××號，該地區(qū)市政設(shè)施根底較好，經(jīng)與北京市有關(guān)單位聯(lián)系，對水、暖、電、煤氣、通訊的供給情況，有關(guān)部門已經(jīng)復(fù)函。

〔1〕供水：根據(jù)北京××××開展合同〔修改〕，北京B大廈的供水由香港××開展的合作伙伴北京×××廠的原有供水負荷〔指標(biāo)〕解決，并到達正常運行狀態(tài)，詳見附件七，日用水量1145立方米。

〔2〕供熱與空調(diào)：本工程供熱空調(diào)的熱能、冷量供給由設(shè)在擬建大廈地下一層的直燃型溴化鋰?yán)錅厮畽C組供給，供熱負荷4912kW，空調(diào)負荷6550kW。

〔3〕燃油供給：本工程空調(diào)需要的燃油由工程法人單位在工程建成后在市場購置，油料市場現(xiàn)已開放，市場采購沒有問題，年耗燃料油1348噸。

〔4〕熱水供給：根據(jù)北京××××開展合同〔修改〕，北京B大廈的熱水供給由合作方北京×××廠改造原有鍋爐房供給，詳見附件七。

〔5〕供電：根據(jù)北京××××開展合作合同〔修改〕，北京B大廈的供電由合作方北京×××廠改造原有變電室和原有的供電指標(biāo)解決，并到達正常運行狀態(tài)。詳見附件七。供電負荷為500VA，并按一級用戶供電。北京市北城110KV變電所已有供電意向書。

〔6〕電信：本工程的弱電通訊需設(shè)置100對國際、國內(nèi)中繼線和一臺600門程控總機，現(xiàn)尚未和北京市電信局聯(lián)系，工程法人單位應(yīng)抓緊些項工作。

4.2.2

自然氣象、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)資料

〔1〕氣象：北京位于北緯39o56'，東經(jīng)116o20'，海撥43.7米，屬于典型的暖溫帶大陸型季風(fēng)氣候，四季清楚，春季〔4-5月〕干旱多風(fēng)，夏季〔6-8月〕高溫多雨，秋季〔9-10月〕涼爽濕潤，冬季〔11月-來年3月〕寒冷枯燥，年平均氣溫為12℃左右，最高氣溫為38℃，最低氣溫為-15.4℃，由于受季風(fēng)活動影響，降水量的年際變化和年內(nèi)分配有很大差異，年平均降水量為626mm，70％集中在6-9月份。

〔2〕工程地質(zhì)條件：本工程已由合作方北京×××廠委托北京市勘察設(shè)計院進行勘察，建設(shè)基地內(nèi)地質(zhì)情況已經(jīng)探明，建設(shè)基地內(nèi)的地層按沉積年代，成因類型以巖性劃分：人工堆積層、第四紀(jì)沉積層二類，共八大層及十六個亞層。現(xiàn)自上而下分友誼述如下

①人工堆積層：此層分布于地表，厚度為2.90-6.30m不等，巖性為那雜色的房渣土①層，黃褐色粉質(zhì)粘土，粘質(zhì)粉土填土①2層，碎石填土①2層，爐灰①3層。

②第四紀(jì)沉積層：位于人工堆積層下，巖性主要由第②-⑧層及其亞層組成。

a.位于人工堆積層之下為褐黃色的，中-中上密，可塑，中高-中等壓縮性的粉質(zhì)粘土，粉質(zhì)粉土②層及其亞層，即褐黃色的，中上密，低壓縮性的砂質(zhì)粉土②1層，褐黃色的中-中下密，可塑，高-中高壓縮性的重粉質(zhì)粘土，粘土②2層。

b.于標(biāo)高37.08-39.20m以下為褐黃色的，中上密，低壓縮性的粉，細砂③層。

c.于標(biāo)高35.78-37.41m以下的為褐黃色的，中上密，可塑，中-中低壓縮性的粉質(zhì)粘土，粘質(zhì)粉土④層，褐黃色的，密實，低壓縮性的粉細砂④1層及褐黃色的中上-密實，低壓縮性的砂質(zhì)粉土④2層，層間尚夾有褐黃色的，中-中上密，中等區(qū)縮性的重粉質(zhì)粘土，粘土④3層薄夾層，其分布不勻。

d.于標(biāo)高30.73-32.52m以下為褐黃色的，中上密，可-硬塑，低壓縮中性的粉質(zhì)粘土，粉質(zhì)粉土⑤層，褐黃色的，密實，低壓縮性的砂質(zhì)粉土⑤1層，褐黃色的，中上密，可-硬塑，中低等壓縮性的重粉質(zhì)粘土，粘土⑤2層。

e.于標(biāo)高25.20-26.45m以下為褐黃色的，密實，低壓縮性的細粉砂⑥層，其層間類有雜色的，密實，低壓縮性的圓礫，卵石⑥2層。

f.于標(biāo)高22.76-24.37m以下為褐黃色的，中上密，可塑，中低-低壓縮性的重粉質(zhì)粘土，粘土⑦層，褐黃色的，中上密，可-硬塑、低等壓縮性的粉質(zhì)粘土，粘質(zhì)粘土⑦1層，黃褐色的，中上密，低壓縮性的砂質(zhì)粉土⑦2層。

g.于標(biāo)高20.48-22.32m以下為褐黃色的，密實的細、粉砂⑧層及褐黃色的密實，低壓縮性的砂質(zhì)粉土⑧1層夾層及局部褐黃色的粉質(zhì)粘土，重粉質(zhì)粘土⑧2層夾層，和雜色、密實的卵石⑧3層夾層。該層土勻均屬低壓縮性土。

根據(jù)地質(zhì)勘探報告，地基承載能力標(biāo)準(zhǔn)值為-200kPa。

〔3〕水文地質(zhì)報告

根據(jù)北京市勘察設(shè)計研究院95技×××號，北京×××廠、×廠改建工程巖土工程勘察報告、目前地下水位地-35m左右。

4.2.3

社會條件

北京是中華人民共和國的首都，是全國的政治中心和文化中心，建國四十八年來，北京市各行各業(yè)不斷開展，突飛猛進。特別是改革開放以來，國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康開展，綜合經(jīng)濟實力明顯增強，各基社會事業(yè)不斷進步，人民生活繼續(xù)得到改善，投資環(huán)境越來越好，1995年，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1385.1億元；第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值82億元；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值644.2億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值658.9億元，固定資產(chǎn)投資全年完成832.2億元。1995年對第三產(chǎn)業(yè)的投資達653億元，比上年增長49.5％，高于社會投資增幅21.2個百分點，投資比重由上年的72.1％上升到83.2％，其中對商業(yè)、交通運輸、郵電通訊業(yè)的投資為127.1億元，增長23.2％。

與北京市的情況一樣，A省的經(jīng)濟建設(shè)也取得也突飛猛進的開展。與北京同期相比，截止到1995年底，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2846.4億元；第一產(chǎn)業(yè)增加值631.3億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值1325.1億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值849億元；全社會固定資產(chǎn)投資完成928.7億元；外貿(mào)出口總值完成30.4億美元；全社會消費品零售總額849億元。根據(jù)最新統(tǒng)計資料顯示，近兩年A省經(jīng)濟建設(shè)持續(xù)快速、健康開展，經(jīng)濟效益和投資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，各項指數(shù)均有顯著上升，A小的經(jīng)濟綜合實力地全國已排到第六位。

北京面向全國，面向世界的廣闊市場和良好的投資環(huán)境，有利于促進A省經(jīng)濟的全面開展，地1996年7月和10月，北京市領(lǐng)導(dǎo)和A省領(lǐng)導(dǎo)互訪，達成共識，按區(qū)域經(jīng)濟一體化的格局攜手并肩，共同開展兩省市經(jīng)濟建設(shè)，必將為北京B大廈的建設(shè)提供良好的社會條件和優(yōu)越的政策環(huán)境。

4.2.4

拆遷工程

本工程涉及的拆遷工程是一項艱苦復(fù)雜的工程。北京××××開展合同〔修改〕已明確由合作一方北京××廠地四個月內(nèi)完成拆遷工作。完成拆遷及其他完全責(zé)任后獲得合同約定的收益。目前拆遷工作已經(jīng)完成，建設(shè)場地已實現(xiàn)"三通一平"。

4.3

多方案比擬

本工程地工程法人單位選定的廠址內(nèi)，經(jīng)過多輪方案比擬，由首規(guī)委和北京市規(guī)劃局批準(zhǔn)現(xiàn)地的建設(shè)方案，詳見本可行性研究報告6，詳細投入產(chǎn)出，財務(wù)評價均以批準(zhǔn)方案的根底數(shù)據(jù)進行分析評價。

4.4

指標(biāo)

用地面積：7100平方米

總建筑面積：51606.00平方米，其中地上局部38134.00平方米，地下局部13472.00平方米。

道路及停車面積：2439.36平方米

覆蓋率：43.56％

容積率：5.37

綠化面率：27.4％

4.5

區(qū)域位置

本工程的區(qū)域位置圖及地下一層平面圖，詳見圖3-5-1和圖3-5-2。

5.

工程所需資源及原材料投入

5.1

固定資產(chǎn)投資投入詳見本可行性研究報告11。

5.2

勞動力資源投入詳見本可行性研究報告9。

5.3

工程的資源投入

5.3.1

本工程經(jīng)計算日用水量為1145立方米，年用水量為412200立方米，由北京××物業(yè)開展的合作方北京×××廠供給，并保證正常供水，見附件七。

5.3.2

供熱：本工程經(jīng)計算總熱負荷為4912kW,由設(shè)置于地下一層的直燃型溴化鋰?yán)錅厮畽C組供給。

5.3.3

空調(diào)：本工程經(jīng)計算空調(diào)總負荷為6550kW，由設(shè)置于地下一層的直燃型溴化鋰?yán)錅厮畽C組供給。

5.3.4

供電：根據(jù)建設(shè)規(guī)模北京B大廈的安裝容量為500kkVA，工程法人單位已委托北京新××電器技術(shù)公司完成了北京B大廈的供電可行性咨詢報告，建議由北京供電局北城110kV變電所10kV電纜線路供電，椐北京××××開展合同，由合作方北京××廠的原有供電負荷中解決，缺乏局部由北京市供電局解決。

5.3.5

通信：北京B大廈的通信能力經(jīng)估算需100部國際、國內(nèi)和一部600門總機，工程法人單位現(xiàn)尚未和北京市電信局聯(lián)系，應(yīng)盡快抓緊辦理此事。

5.4

原材料投入

5.4.1

本工程原材料由A省企業(yè)自己生產(chǎn)的名、優(yōu)、特產(chǎn)品，除完成國家指令性方案和指導(dǎo)性方案外，其余均可供北京××大廈展銷、促銷、商貿(mào)，商品進貨有保證。

5.4.2

餐飲局部的原材料均由北京市場供給的肉、禽、蛋、奶，可直接從市場供給，食品、罐頭、飲料可由A省的企業(yè)廠價供給，均有充分保證。

5.5

勞動力資源投入；本工程定員634人，按合作企業(yè)的管理方式，依照國家勞動政府在北京市從社會上擇優(yōu)錄用。

綜上所述，本工程資源投入清晰明確，均有保證，可以滿足本工程的需要。

6.工程工程設(shè)計方案

6.1

總平面布置

本設(shè)計方案考慮了主樓面對二環(huán)路西側(cè)面對正在規(guī)劃中的×××公園以及中軸路的具體條件，裙房沿兩條大街展開，以正對二環(huán)路的南入口作為大廈主入口。結(jié)合交通、市場、園林要求，在主入口布置了廣場、綠化、水池，形成寬暢、氣魄、實用的室外空間氣氛。沿南立面東側(cè)設(shè)置了地下車庫入口〔坡道〕和職工自行車入口，使進入地下車庫和進入大廈的車輛在進口處分流。沿×××公園的規(guī)劃街道布置了第二入口和旅游商店的入口。在基地西北角形成內(nèi)院，向北出入，直接到安德路，較好地解決了貨物集散及輔助設(shè)施用地的關(guān)系。

6.2

建筑方案

6.2.1

平面設(shè)計。北京B大廈平面設(shè)計總的思路是，建成一個集賓館、商業(yè)、辦公、餐飲等多功能為一休的配套齊全的表達A省特色的綜合性大廈，平面布置綜合考慮，功能分區(qū)明確清晰，建設(shè)內(nèi)容與功能有：賓館、商場、辦公、餐飲、車庫及設(shè)備用房等，現(xiàn)將設(shè)計方案表達如下：

〔1〕商場展銷局部：根據(jù)使用要求，首層設(shè)置大堂、大堂側(cè)廳、旅游商店、精品屋、鮮花店、酒吧，大堂主入口面對濱河路綠化帶，大堂的四層共享空間，氣勢豪華，旅游商店、精品屋、大堂側(cè)廳的入口面對規(guī)劃路，與×××公園隔路相望，入住賓客即可購物，又可直接入住商場上部的賓館。

首層平在至二層以上各層的垂直交通組織通過經(jīng)地大堂手工藝電梯進行，入住賓客的垂直交通組織設(shè)電梯6總，其中消防梯1部，貨梯1部，去二、三層餐飲和去四層健身的賓客經(jīng)自動扶梯輸送到達。

〔2〕賓館局部：此局部由公共活動區(qū)、效勞區(qū)、客房組成，公共活動區(qū)主要地裙房局部布置。

賓館客房設(shè)于主樓五至十八層，圍繞交通公用核心，大柱網(wǎng)，大空間布置，柱網(wǎng)8×8m，五至九層每層有標(biāo)準(zhǔn)客房〔二人間〕18間，雙套間客房2套，十層至十三層標(biāo)準(zhǔn)間25間，雙套間3套。十四層至十七層，標(biāo)準(zhǔn)間21間，雙套間3套，十八層設(shè)總統(tǒng)套房2套，客房區(qū)共設(shè)客房338間〔297套〕，其中包括雙套間35套，總統(tǒng)級套房2套。

主樓垂直交通核心設(shè)電梯6部、樓梯二部〔剪刀形布置〕滿足疏散防火要求。

〔3〕辦公局部：辦公局部設(shè)置于五至九層，采用辦公和賓館功能結(jié)合的公寓式辦公布置手法，沿走廊南北布置，辦公面積6007.91平方米，除按北京××物業(yè)開展合同〔修改〕約定退給合作方北京××2000平方米外，其余用于吸納我省以及與××省聯(lián)系緊密的中外企業(yè)〔包括銀行〕投資，地大廈設(shè)辦事處，作為辦公場所，以獲取好的經(jīng)濟效益。

辦公局部的交通組織從首層平面開始，在大廈首層平面的北側(cè)設(shè)置公寓式辦公入口和門廳，經(jīng)過首層布置的客梯和樓梯分別到達五層和九層。

〔4〕餐飲局部：餐飲局部主要布置在二、三層，在二層布置了中餐廳、西餐廳，在三層布置了風(fēng)味餐廳、宴會廳，日本料理，韓國燒烤，以滿足不同賓客的飲食習(xí)慣和會議宴會以及局部散客的飲食要求。

二、三層垂直運輸通過自動扶梯由首層分別到達，餐飲原料垂直運輸由貨梯解決。

〔5〕健身娛樂局部：健身娛樂局部分別設(shè)置于地下一層、四層、十二層。在地下一層除設(shè)備用房外，外置了臺球廳、保齡球廳、游藝廳。在四層布置了迷你高爾夫球、卡拉OK、舞廳、桑拿、健身房、美容中心等，在十二層設(shè)置了游泳池，在十三層布置了花園平臺等，以到達四星級賓館的要求。

健身娛樂局部的交通運輸同二、三層，不在贅述。

〔6〕地下車庫：大廈設(shè)地下三層，地下一層除設(shè)置臺球廳、保齡球廳外市制冷機房、變配電室、自行車庫、職工食堂等設(shè)備用房及內(nèi)部輔助用房，地下二層、地下堿層設(shè)地下停車場，解決停車問題，地下停車位167個，加地面停車位24個，總計停車位191個。

6.2.2

立面設(shè)計

本方案立面造型設(shè)計為體面現(xiàn)A省特色和滿足城市規(guī)劃要求，采用中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代色彩相結(jié)合的思路。

主樓設(shè)計采用簡潔實用的矩形平面造型，內(nèi)核外柱，便于布置。立面結(jié)合內(nèi)部合使用，大面積落地窗結(jié)合實墻，虛實比照、簡潔新穎、莊重大方。從第十八層開始，層層后退，辦公局部、賓館局部高底錯落，屋頂?shù)默F(xiàn)代手法處理形成穩(wěn)重豪華氣派的帶有強烈傳統(tǒng)特色的立面效果。

裙房處理手法與主樓設(shè)計遙相互應(yīng)，便整棟建筑形成帶有常有A省風(fēng)格，集賓館、商業(yè)、辦公、餐飲多功能于一體的設(shè)施完備的綜合性大廈。

大廈入口采用現(xiàn)代手法，結(jié)合其他細部設(shè)計，使大廈從外觀到內(nèi)部都能讓人體驗到傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，藝術(shù)與技術(shù)交融的完美感受。

6.2.3

技術(shù)數(shù)據(jù)

總建筑面積：5160平方米

賓館客房及公用局部：27898.05平方米〔338間，297套〕

其中：商場848.04平方米，辦公6007.91平方米，餐飲3380平方米

地面建筑合計：381343平方米

地下三層約13472平方米

建筑總高度：60.00米，最高點74米

建筑總層數(shù)：21層

其中：地上18層，地下3層，裙房4層

建筑層高：地下一層6米，地下二層3.2米，地下三層3.2米，首層4.5米，二層至十二層3.5米，十三層至十八層3.2米，電梯機房及設(shè)備夾層4.5米

6.3

結(jié)構(gòu)方案

6.3.1

本工程由二十一層賓館客房、商業(yè)、辦公及四層裙房組成，結(jié)構(gòu)用沉降縫分成三局部，主體采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，由樓、電梯間墻形成剪力墻，四周布置柱子；裙房局部采用框架結(jié)構(gòu)。

6.3.2

工程地處地震八度區(qū)，抗震設(shè)防烈度為八度。

6.3.3

根據(jù)地質(zhì)勘察報告的建議，結(jié)合人防要求，根底方案初步確定為：高層局部采用天然地基，鋼筋混凝土筏式根底。

6.3.4

結(jié)構(gòu)設(shè)計按國家頒發(fā)的現(xiàn)行高層建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及我院1997年統(tǒng)一技術(shù)措施進行設(shè)計。

6.4

給水排水消防

6.4.1

給水

〔1〕給水水源：大樓內(nèi)所有生活用水，消防用水，游泳池補水均由2路DN200鑄鐵給水管與北京×××廠的供水干管相接供給，但其中一路需與北京市城市自來水管網(wǎng)相接，設(shè)置計量裝置，供水指標(biāo)從原北京×××廠原供水渠道增加指標(biāo)解決，在大樓地下室主內(nèi)設(shè)500立方米和150立方米儲水池各兩座。

〔2〕用水量

最高日用水量：1145立方米/d

最大小時用水量：129立方米/d

〔3〕生活用水：自來水進入地下室500立方米儲水池中，分別由上下區(qū)生活泵提升到高、低壓水箱內(nèi)供高、低壓生活用水。

〔4〕熱水供給：大樓內(nèi)熱水供水方式亦采用高、低區(qū)分開供給。分區(qū)與生活用水相同，上下區(qū)熱交換器分開設(shè)置。

〔5〕游泳池供水：采用循環(huán)供水方式，池內(nèi)水經(jīng)過過濾、消毒、加熱循環(huán)使用，游泳池加熱水的熱交換器單獨設(shè)置。

〔6〕室外自來水管用鑄鐵給水管，客房部采用鋼管，其余各外均采用鍍鋅鋼管。

6.4.2

中水

根據(jù)北京市水政行政主管部門的規(guī)定，大廈設(shè)置了中水系統(tǒng)和中水處理站，經(jīng)中水處理站處理后的中水達標(biāo)后用于大廈的澆花、洗車之用。

6.4.3

排水

〔1〕客房污、廢水經(jīng)消毒后經(jīng)污水處理站排入城市污水管。

〔2〕廚房廢水經(jīng)隔油器將油污別離后排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。

〔3〕大樓所有屋面雨水均采用內(nèi)部排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。

〔4〕室內(nèi)排水管采用排水鑄鐵管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。

6.4.4

消防

〔1)消防水量

室內(nèi)消火栓消防用水量，40L/s，水災(zāi)延續(xù)時間2小時。

室內(nèi)自動噴水消防水量，30L/s，火災(zāi)延續(xù)時間1小時。

室外消防用水量，30L/s，火災(zāi)延續(xù)時間3小時。

一次消防滅火設(shè)計用水量864立方米

消防時最大用水量360立方米/小時

〔2〕大樓內(nèi)布置消火栓保證同時有兩股水柱到達室內(nèi)任何部位，每只消火栓箱內(nèi)設(shè)DN65栓口一只及DN25滅火喉一只。

〔3〕大樓內(nèi)除衛(wèi)生間、廁所、樓梯間，客房及不宜用水撲救的部位外，均設(shè)置自動噴水滅火噴頭。

〔4〕室內(nèi)消火栓消防系統(tǒng)及自動噴水消防系統(tǒng)均采用高壓制，每個系統(tǒng)各設(shè)主泵一臺，備用泵一臺，穩(wěn)壓泵兩臺〔一備一用〕。

〔5〕室內(nèi)消防用水均由消防泵從儲水池內(nèi)抽取。

〔6〕室內(nèi)消防管道均采用鍍鋅鋼管及零件。

〔7〕室外消防采用低壓制，基地內(nèi)設(shè)定外消火栓。

6.4.5

冷卻循環(huán)水

〔1〕冷凍機組冷卻水提升至冷卻塔降溫后循環(huán)供給冷凍機使用。

〔2〕冷卻塔采用超低噪聲塔。

6.4.6

給水、消防主要設(shè)備表

序號

名稱及規(guī)格

單位

數(shù)量

來源

備注

-------------------------------------------------------------------

1

鋼筋混凝土貯水池500立方米

座

2

自制

鋼筋混凝土貯水池150立方米

座

2

自制

2

生活給水加壓泵DA1

150-3

臺

3

國產(chǎn)

3

生活給水軟化裝置TKF-3900-B

臺

2

國產(chǎn)

4

生活給水消毒裝置DWT-3

臺

1

國產(chǎn)

5

賓館上區(qū)換熱機組

臺

國產(chǎn)

換熱器WW3E+B

臺

3

國產(chǎn)

循環(huán)泵ISG50-125

臺

2

國產(chǎn)

6

賓館下區(qū)換熱機組

換熱器WW3E+B

臺

3

國產(chǎn)

循環(huán)泵ISG

50-125

臺

2

國產(chǎn)

7

裙房及地下室換機組

換熱器WW3E+10

臺

3

國產(chǎn)

循環(huán)泵ISG

50-100

臺

2

國產(chǎn)

8

消火栓主泵DA1

100-6

臺

3

國產(chǎn)

9

消火栓系統(tǒng)穩(wěn)壓裝置XQB-1.6/0

套

1

國產(chǎn)

10

自動噴淋主泵DA1

125-5

臺

2

國產(chǎn)

11

自動噴淋穩(wěn)壓裝置XQB-1.6/0.2

套

1

國產(chǎn)

12

逆流式冷卻塔KSD-600

臺

3

國產(chǎn)

13

冷卻水穩(wěn)壓裝置SQ1

-15

臺

3

國產(chǎn)

冷卻水穩(wěn)壓裝置GLJ-B-200

臺

1

國產(chǎn)

14

冷卻水循環(huán)泵ISG

300-315

臺

4

國產(chǎn)

15

冷卻水循環(huán)泵吸水緩沖罐ф1400

只

3

國產(chǎn)

16

中水處理站

〔1〕鋼筋混凝土調(diào)節(jié)水池500立方米

座

1

自制

〔2〕中水處理成套裝置HYS一體化設(shè)置

套

1

國產(chǎn)

〔3〕鋼管混凝土清水池30立方米

座

1

自制

〔4〕清水提升用恒壓給水裝置

國產(chǎn)

BHG-B-25-70-Ⅱ

座

1

17

污水處理站

〔1〕鋼筋混凝土調(diào)節(jié)水池150立方米

座

1

〔2〕污水處理成套WS-Ⅱ一體化設(shè)備

套

1

〔3〕污水提升泵100WQ-7.5

臺

2

18

衛(wèi)生器具

〔1〕臺式洗面器

套

368

〔2〕掛式洗面器

套

20

〔3〕坐便器

套

436

〔4〕蹲便器

套

15

〔5〕淋浴噴頭

套

30

〔6〕單人用有裙浴缸配套花灑龍頭

套

334

〔7〕雙人用按摩浴缸及配套龍頭

套

4

6.5

供暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)

6.51

室外氣象參數(shù)確實定

〔1〕夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算溫度33.2℃

〔2〕冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算溫度-12℃

〔3〕夏季通風(fēng)室外計算溫度30℃

〔4〕冬季通風(fēng)室外計算溫度-5℃

〔5〕夏季室外每年不保證50小時的溫球溫度26.4℃

〔6〕夏季通風(fēng)室外計算相對溫度64％

〔7〕最熱月平均相對溫度78％

〔8〕冬季空調(diào)室外計算相對溫度45％

〔9〕夏季室外風(fēng)速1.9m/s

〔10〕冬季室外風(fēng)速1.8m/s

〔11〕夏季主導(dǎo)風(fēng)向：北

〔12〕冬季主導(dǎo)風(fēng)向：北、西北

〔13〕夏季大氣壓力：998.6mbar

〔14〕冬季大氣壓力：1020.4mbar

〔15〕最大凍土深度：85cm

6.5.2

室內(nèi)計算參數(shù)確定

室內(nèi)設(shè)計參數(shù)本著節(jié)能的原那么，根據(jù)使用性質(zhì)和效勞對象，采用不同的室內(nèi)參數(shù)，見下表：

序號

房間名稱

溫度℃

相對溫度〔％〕

換氣及新風(fēng)景

夏季

冬季

夏季

冬季

-------------------------------------------------------------------

1

客房

26-24

20-24

<65

>30

30立方米/H·P

2

餐廳、宴會廳

26-24

20-24

<65

>30

20立方米/H·P

3

門廳、走廊

28-26

18-22

<65

>30

10立方米/H·P

4

商場

28-26

18-22

<65

>30

15立方米/H·P

5

舞廳

27-25

18-22

<65

>30

25立方米/H·P

6

辦公

27-25

18-22

<65

>30

30立方米/H·P

6.53

供熱：北京B大廈供熱由設(shè)在地下一層的直燃式溴化鋰?yán)錅厮畽C組供熱，熱媒參數(shù)為60℃-50℃熱水，供熱總負荷為4912KW。

6.5.4

空調(diào)負荷估算

空調(diào)冷負荷經(jīng)估算為6550KW，見表，由設(shè)在地下一層的直燃式溴化鋰?yán)錅厮畽C組供給，冷媒參數(shù)為7-12℃冷水。

序號

房間名稱

空調(diào)面積〔平方米〕

單位面積冷負荷指標(biāo)〔W/平方米〕

冷負荷〔KWH〕

備注

--------------------------------------------------------------------------------------

1

商場

848.04

175

148.41

2

客房

27898.05

175

4882.15

3

辦公

6007.91

140

841.11

4

餐飲

3380

140

473.20

5

其他

13472

205.03

局部空調(diào)

6

合計

51606

6550

6.5.5

賓館客房及辦公用房空調(diào)

客房采用二管制臥式暗裝風(fēng)機盤管，吊裝在客裝進門處的吊頂內(nèi)，氣流組織上側(cè)送風(fēng)。新風(fēng)經(jīng)新風(fēng)機組集中處理后，通過新風(fēng)管送至各客房和辦公房。

6.5.6

餐廳、商業(yè)及公用局部空調(diào)

根據(jù)房間的使用性質(zhì)分別設(shè)置空調(diào)新風(fēng)機房。為了節(jié)能在過渡季盡量采用自然風(fēng)，空調(diào)系統(tǒng)考慮了新風(fēng)氣流組織形式，采用上部散流器下送。集中回風(fēng)。

6.5.7

排風(fēng)系統(tǒng)

〔1〕公共廁所及客房衛(wèi)生間均設(shè)有排風(fēng)系統(tǒng)，為保證衛(wèi)生間有足夠的排風(fēng)量，在衛(wèi)生間的排風(fēng)口設(shè)有排風(fēng)扇。通過通風(fēng)豎井由設(shè)計屋面的排風(fēng)機排出室外，在每個排氣支管及豎井連接處設(shè)有防火調(diào)節(jié)閥。

〔2〕廚房設(shè)有油煙排氣罩，排氣由餐廳負壓引入，以防廚房異味串入餐廳。

6.5.8

消防

〔1〕地下室設(shè)排煙系統(tǒng)。

〔2〕防煙樓梯間及其前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)。

〔3〕出入空調(diào)機房的送風(fēng)管均設(shè)置防火閥。

6.5.9

制冷機房

因采用直燃溴化鋰?yán)渌畽C組每小時燃油量為156kg/h

選用三臺日本荏原生產(chǎn)的RAD-060型直燃式溴化鋰?yán)滹L(fēng)機組，每臺制冷量為2100KWH。

6.5.10

空調(diào)制冷自控

〔1〕客房、辦公用房的室溫控控制采用室內(nèi)溫控器，自控風(fēng)機盤管上的電動一通閥，輔助風(fēng)機盤管三檔調(diào)速進行調(diào)節(jié)。

〔2〕餐飲、商業(yè)、健身局部的新風(fēng)機組水路系統(tǒng)由總風(fēng)管上的溫度傳感器控制電動二通閥進行交流量調(diào)節(jié)。

〔3〕在制冷機房的供回水總管上設(shè)置壓差控制器，根據(jù)兩側(cè)的壓力差控制溴化鋰?yán)渌畽C組運行臺數(shù)。

6.5.11

主要設(shè)備表