標桿房地產集團投資管理體系全解讀

xx地產投資管理體系全解讀

2012年4月一、房地產行業(yè)投資環(huán)境

分析與決策1.目前國內房地產行業(yè)的投資形勢課題：當前國家經濟的持續(xù)健康發(fā)展與抑制通貨膨脹的矛盾解決辦法：“硬著陸”還是“軟著陸”？2012年房地產行業(yè)面臨的宏觀形勢.doc2012年1-3月，北京市財政收入呈現(xiàn)負增長0.9%。同樣現(xiàn)象出現(xiàn)在上海、廣州、重慶等城市，負增長比例更大。與此同時，從全國前兩個月的主要經濟數(shù)據(jù)看，也出現(xiàn)了明顯的減速現(xiàn)象：其一，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1-2月份實現(xiàn)利潤6060億元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，這是自2009年11月以來，工業(yè)企業(yè)利潤首次出現(xiàn)負增長；其二，1-2月份全國財政收入增長11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半。近期基本數(shù)據(jù)和現(xiàn)象：房地產地產調控后的經濟運行狀況全國和地方財政收入增速的大幅下滑，除了經濟減速之外，和去年各地基數(shù)太高、春節(jié)假期影響，以及房地產業(yè)收入減少，個人所得稅、營業(yè)稅新政帶來政策性減收等有很大的關系，特別是在物價下滑的情況下，直接會導致流轉稅的減少。當然，更主要的，仍然和經濟本身處于減速的周期有很大關系。在財政收入增長下滑的情況下，很多地方依然將希望寄托在房地產和土地市場的回暖，這從前兩個月部分地方政府試探性地放松對房地產的限購政策就可以看出。然而，即使房地產政策再次寬松，各地依靠回暖的土地市場增加土地收入，但一旦房地產過熱，又必須回調，這樣的惡性循環(huán)并不利于擺脫對土地財政的依賴，也不利于推動經濟結構調整和產業(yè)轉型。今年中央將GDP增速目標下調至7.5%，良苦用心就在于給各地的結構調整和轉型更加寬松的環(huán)境，通過增加對經濟減速的容忍度，提高經濟增長的可持續(xù)性和質量。財政收入增速的下滑，是各地必須痛苦邁過的第一道坎，地方恐怕要適應財政收入進入個位數(shù)增長的現(xiàn)實。財政收入的暫時負增長并不可怕，可怕的是諱疾忌醫(yī)，不積極推動轉型，而是再度依賴房地產，重回過去不可持續(xù)發(fā)展的老路。2010—2011房地產重要文件和調控目標2010年4月“國十條”房地產調控目標為“遏制部分城市房價過快上漲”，2011年1月出臺的“國八條”強調“鞏固和擴大調控成果”，2011年12月的中央經濟工作會議指出“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。2010年以來的政策調控，調控效果開始顯現(xiàn)：實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，房價過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。但是，調控效果還不夠明顯，部分城市房價過高的狀況仍未改變，促使房價反彈的因素依然存在。2.現(xiàn)階段房地產行業(yè)的政策導向2011年房地產政策2011年房地產市場調控為2010年調控的延續(xù)和深化。2011年，為進一步鞏固房地產調控成果，中央升級調控力度，綜合運用行政、經濟手段，仍以抑制投資投機需求、增加供給為總體思路。行政措施上，限購嚴厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴大，各地方政府出臺年度房價控制目標，實行考核問責制，差別化信貸更加嚴厲。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內加息3次，提高存準率6次，貨幣政策持續(xù)緊縮。此外，房產稅改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建設仍是2011年的重頭戲，2011年已完成開工建設1000萬套保障房任務，中央政府加大保障房融資支持，重視保障房建設質量和公平分配。

2011年調控政策2011年關于房地產政策調控問責文件匯總.xls2010—2011年限購程度和范圍限購嚴厲程度遞增，抑制不合理需求。中央在2010年4月“國十條”中首次提出地方政府可根據(jù)實際情況采取臨時限購措施；“9.29新政”，中央再次提出“房價過高，上漲過快、供應緊張的城市要限購”。截至2011年1月“國八條”之前有20個城市出臺限購措施，但限購條件比較寬松。2011年中央加大力度，“國八條”明確列出必須限購的城市和限購條件，7月限購范圍擴大到地級縣級城市，限購進一步擴容。截至2011年11月，已有47個城市出臺限購令，另有4個城市以限價代替限購。保障房發(fā)展狀況2011年，在《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中提出，未來5年，我國將開工建設3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達到20%。為適應經濟社會發(fā)展，2011年的保障房計劃中大量增加公租房數(shù)量，比例超過20%，以租賃方式為主將是未來保障房發(fā)展的趨勢，保障房發(fā)展重點轉向公租房。近幾年全國保障房計劃及完成情況（單位：萬套）

保障性建設2011年金融支持政策匯總.xls調控政策與房產稅上海、重慶房產稅比較.doc運行一年的現(xiàn)象與成果（以重慶為例）：1.一年收稅1億元，用于保障房建設。2.開發(fā)商造高檔房的積極性明顯下降，以前開發(fā)商一拿到地就想建150平方米以上的大房子，而今年90平方米以下房屋開發(fā)量增加20％，而高檔房、大房子的建設量下降。3.高檔房的銷售量下降３０％，別墅類客戶到訪量下降50%。4.高檔房銷售價格下降１０％。調控后，房地產行業(yè)的整體現(xiàn)象一線城市和熱點區(qū)域：量價齊跌二線城市（含衛(wèi)星城市）：價格跌幅有限、銷售速度減緩三、四線城市：剛需為主，影響不大（心里影響大于政策影響）

2012年主要房企的策略14家已公布2011年年報上市房企業(yè)績及預期一覽表

上市房企不約而同地選擇了加強銷售，放緩開工，暫停拿地的應對策略。萬科表示在拓展新項目方面會更加嚴格，堅決貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的方針。但招商地產的反其道而行。2012年招商地產計劃新開工面積290萬平米，比較其2010年年報中277萬平方新開工面積，增長4.69%。搶占剛需市場，擴大銷售規(guī)模，同時堅持快速周轉策略，加快資金回籠速度；去年存貨達到歷史最高點的招商地產將“保銷售”列為其2012年工作的重中之重。課題：面對房地產調控，廣大中小企業(yè)、民營地產企業(yè)明天的奶酪在哪里？形勢：1.中國城市化率大致為50%，目標為70%。（發(fā)達國家80%—100%）

2.在城市化率高速增長的前期，追求的基本上是量的增長，是外延的擴大。后期應該是內涵的擴大再生產（對產品品質的追求，還是房地產發(fā)展模式的定位）

3.未來10年房地產的投資方向與模式探索我們的機會在哪里？——“危中有機”

明天的機會與選擇.doc未來10年地產企業(yè)的投資地域選擇國營企業(yè):中小城市品牌民營企業(yè):特殊的產品模式(如城市綜合體、養(yǎng)老型地產等）中小企業(yè)：中小城市（調控政策失靈地區(qū)）、西北地區(qū)、東北地區(qū)中等城市、民族政策地區(qū)（如貴州黔南州等）4.城鎮(zhèn)化與中小城市投資機會分析

中小城市房地產項目的投資機會及敏感點分析.doc5.xx2010—2014年的戰(zhàn)略目標和投資策略2010—2014年xx戰(zhàn)略和投資策略.doc二、房地產投資模式的研究1.城市薄運營瘡的開先發(fā)模潮式案例還：天津折項目\京津續(xù)新城謠項目惑推介.p煤pt案例深：天津徐項目\新城跪項目標推介.pp選t2.大盤擺開發(fā)更的模四式案例堂：釣魚上城圖栽片.ra仆r釣魚昏城項胖目\釣魚兼城半距島旅辨游綜鋒合開鉗發(fā)項賄目框銀架性踐協(xié).d袋oc釣魚寒城項秩目\釣魚食城及蔬半島錘補充腸協(xié)議.d龜oc特點斯：1.土地膊規(guī)模傷大、令建設范規(guī)模納大2.物業(yè)蝕形態(tài)謎多樣增化3.建設腐運營茶周期5—妹8年3.現(xiàn)金粱流項仙目的悟投資盜模式案例僅：紫都童城高漫周轉爽項目.x謊ls紫都拐城（50萬平補米）5.稀缺撇資源候項目棄的投內資模覺式特點開：1.對山芬、海短、湖巧、地焦熱及響旅游痛勝地茂資源落的部好分或俗全部童占有棕（流山轉）2.優(yōu)點出和缺培點同挎樣突脆出3.項目掛建設均和運著營通險常是餓一二拌級聯(lián)包動。案例隸：重慶宣市xx湖西釘岸旅次游開晨發(fā)項百目盈漂虧平屠衡分還析.p描pt4.保障屑房的符投資竭模式保障姜房主產要發(fā)佩展形啟式：備公租匠房住房退調控體思路犬：高信端有分約束討、中膨端有降市場臟、低鳳端有拔保障公租弊房資斬料.d夢oc形勢致：資線金參到股、深項目乳承建三、xx投資射管理捆理念社和認目知如果戚一個宜房地比產項巡壽目成簡功開賽發(fā)的程標準奧分是10固0分的已話，精準鎖的投惠資管筑理工祥作在籌開發(fā)懸全流桐程工泡作中亭的占藝比至抗少是70分。1.投資最管理剖的戰(zhàn)網略認驚知地塊奴認識草理念沒有愧絕對奶好的億地，雖也沒撓有絕誰對不皆好的微地！每一酬塊地格都具趨有自暖己的敲獨特可性和探稀缺遇性，這是她土地弄價值料判斷話的重趙要依悄據(jù)。28地塊萄投資土理念堅決漿抵制旅誘惑踐，在蓄企業(yè)單不同飲的發(fā)梁展階喇段，適合乒企業(yè)據(jù)戰(zhàn)略構的地丘塊就沫是最厚好的枯！29地塊潑定位xx萬達集團郊區(qū)大塊土地分析分析結論結論差地好地適合301.地塊值價值寸最終羽要轉帥化為夢銷售賞業(yè)績2.項目岸的定際位策紋劃對云于地委塊價裙值深虹度分姑析的剝借鑒31地塊疑定位陪與項撤目策蜓劃的翼關系項目翅定位.pp病t322.投資于管理剩的戰(zhàn)社略要詠素價格（區(qū)夸域房戲屋售啦價、狐目標恭地塊般價格鑄、周帳邊地劍塊價糾格、稅預堆期房旁價、憶二手珍房價舒位等配）區(qū)位（城沾市建炒成區(qū)刑、城號市發(fā)殲展區(qū)款、城稍郊結炮合區(qū)譜、衛(wèi)床星城趟）交通（區(qū)色域交短通、皂地塊拿對外色交通守、地碼塊內從部交什通）配套（大刊市政廟、已手建或定正運月營的諸配套響項目嶼）景觀（城掌市風風貌人亂文景厭點、蒸自然甜景觀瘡、地截塊內僅景）3、國酒內標匙桿房害地產怨的投納資管猴理類嬸型粗放雖型：街廣東膠企業(yè)珍為代擾表。部如碧貞桂園余、合斤生創(chuàng)卵展等投資遠管理按方式迅：老頑板拍牽腦袋主要役影響鞏因素呢：政嘴府公錄共關掛系、灣最低丑的樓舒面地索價精細片型：峽萬科爆、xx等投資思管理哀方式腦：投拍資委控員會菜決策主要骨影響嗓因素鬧：企貼業(yè)發(fā)傭展戰(zhàn)閣略、齡產品愿與市賀場的疊關系慘、“規(guī)好看洽”的胸財務遙指標恩、品前牌占棉領與叮成長第。中間龍型：歪諸多栽企業(yè)投資在管理布方式織：綜嗚合企座業(yè)特亂點設例置或菜變化主要劣影響遍因素焦：依打據(jù)不師同項狠目，緒綜合廢以上卷兩種剪方式床。4、投院資管爹理在xx系統(tǒng)噴中的露地位如果燒把xx地產罵全程高開發(fā)隸某個緞項目漆比喻會成一嗽支軍得隊快偷速打斬贏一保場局歲部戰(zhàn)脈役。xx各部速門與訂這支授軍隊猶的大糧致對宇應關淡系如張下:5、xx投資喬開發(fā)桃的原誰則1.保密眼原則所涉仿及的陸資料折和數(shù)懶據(jù)都涼是公奪司的滲機密網，應濕習慣搜性的程注意封保密骨，不域能外殖泄。2.及時觸反應逆原則對信但息進悲行深纏度挖艘掘、旱跟蹤需，并裹及時棒反饋魚，保謙證來通自各漢方面痕的信添息能誓夠及寒時、截準確延的傳迷遞到帳有關巴部門擊。3.不輕秧言放塵棄原錢則不應藏輕易脊向困疊難屈繪服，糖只有陵不斷病創(chuàng)新孟，不光斷尋培求解顏決方裁式，慈才有孟可能半獲得鉤成功仔。4.不卑廈不亢律原則在代篩表公斷司對參外進巖行商淚務談茶判時頸，一辨定要頌與公劣司的柳風格鍋保持醬一致葛，做誼到不削卑不奴亢，祥否則落將給坊公司哄的形內象造交成不轉良影棟響。5.適當辛原則土地訂儲備盟要根傲據(jù)公持司的店發(fā)展蜻計劃跡，不拘能盲稀目儲虜備，今以免帽造成怖公司竟的資金金困治難，醉適當師就是望最好喚。四、判品牌響房企蜘對宏恥觀調?？氐姆磳Σ?.近年加來xx投資邊決策彎的應文對策酷略1.面對20狂08年的顆行業(yè)或危機泳，xx的對店策：默快賣香多賣您、控享制成家本、桐減少愁支出粱，確托?，F(xiàn)董金流提。堅傻持以環(huán)銷定呀產，寧小步出快走末，低礙開高濁走的搶銷售弄策略箭，寧歐可犧睜牲利沃潤，洞也要暮保證抓品質姨。原館則上仆不再譜拿新夏地。2.參20靈09年，里在香吃港上蝦市成貪功前想后，xx再度你出擊訪，在鄉(xiāng)豐無錫該、常席州、橋青島嫂、沈有陽等名地多纖處拿音地，靈總計吃拿地驚資金段超過10丹0億元聰，進膊入了11個城停市拿直地，20聯(lián)09年當造年土花地獲笛取的郵每平嬸方米室平均扣成本冶僅為他人民微幣18浸69元。3.截止拳到20蛋10年3月31日，及土地農儲備幕增至25助04萬平惱方米暗，土搏地儲嘗備總慢量保密證集沉團未耍來5—淺7年開表發(fā)之態(tài)用。快速絲式反應撤的保間證（1）老垃板的艙危機涉意識躁。利用偏人脈情，在蓄新政沈策正警式執(zhí)刪行前解，最期大限偶度爭心取政拔策扶頭持；免直接糊督促攪各地午區(qū)公賢司決彈策層渣最快儀時間丟制定衛(wèi)的應仍對政既策。（2）戰(zhàn)腐略部舉的基肯本思澇路通過經新政練策的劇深度平研究代和行銜業(yè)發(fā)第展沿平革的播較理迷性判系斷，冠制度看集團好規(guī)避飛政策打風險回的基京本思樣路和范操作樣原則面。（3）各順地區(qū)桐公司妥的快拌速反班應根據(jù)餓本地鄰區(qū)的稍實際昨情況叛，制娃定公常司層告面和或項目焦層面眉的對左策。2.原2裳01公1年宏絡觀調虹控前西后，xx投資速決策牲的應潔對20伶11年前鴉后xx投資米決策供的“設三條并線”框原則.d賣oc政策度空白佛空間引的土雞地拓慣展方戀向xx投資電的核持心競雪爭力漆在哪轉里？把控瞎節(jié)奏涼的能筋力：述領先瀉一步踩準伍市場登節(jié)奏輕，領稍先市給場一唇小步掌握鴨城市陳發(fā)展寶方向以，領埋先同升行一撲步進辜入新血區(qū)新墨城洞察液產業(yè)脫先機脹，領攜先同乓行一勇步進神入與勾地產驚相關贏的新除產業(yè)xx的大鬼盤、卷造城追優(yōu)勢憑：重杜慶、持北京20瘡00畝及杯以上綠的大郊盤造汽城經視驗xx的快校速開螞發(fā)能快力：捉通常20輩00畝左考右的撈規(guī)模掠開發(fā)敢周期災在2-漂3年左州右xx的多這業(yè)態(tài)幣同時撐啟動痛的能淚力：躍一個舌大項忙目中少可以司同時他開別縫墅、命洋房概、高磨層公上寓xx特別商擅長品商業(yè)愁運營題的能歐力：抗有獨戀立的榜商業(yè)著運營液團隊偶，目味前管化理著xx天街菜、xx星悅竄薈等20四0多萬戚方商都業(yè)物滴業(yè)（20竹14年底積），黑有近正千個軌個商掀家資炎源，悅可以搞快速肺招商銜開業(yè)xx在全彈國排蜂名數(shù)宵一數(shù)絡二的微物業(yè)洲管理xx一貫蹤蝶在各縣地的姨納稅鴨水平xx在香撕港上佛市的董背景英及外痰資引插進的按能力xx的核怨心優(yōu)喜勢是簽什么居？北城尿天街艷（15萬平港米）拓展炮方向—x臺x商業(yè)項目水晶惕國際嶼（10萬平勻米）MO島CO中心嗚（16萬平蹦米）頤和浸天街谷（5萬平胞米）晶酈榴館（3萬平震米）藍調施天街舞（5萬平婆米）代表學性項姓目—商業(yè)掙項目西城撿天街稠（20萬平愈米）星悅棵薈品約15萬平缺米3.對目篩標地夏塊前撕期介鋼入研悼究案例醒：案例歷庫\大學撿城土跑地競畏買反下思.d皆oc4.土地腔優(yōu)惠釋政策宮的博轎取技決巧（1）根杰據(jù)項起目特米點向嬌政府交爭取煉一級餐開發(fā)棕政策案例:xx寺項兵目（2）項細目前恒期、燒中期樸博弈臺政策每的技驅巧20潤11年xx對策鉤分析.d寸ocxx博弈濾房地點產政壓策xx博弈務房地庸產優(yōu)明惠政芳策的付常用插技巧.d層oc后工圖項目憤協(xié)議五、繳當前貼宏觀屈調控秩下的煌拿地蛇策略1.不同辛類型毛企業(yè)喂的拿殊地策銹略不同妨類型鑰房地涂產企僑業(yè)拿歌地策弦略.d宵oc2.如何煙進行處勾地鼓及其途技巧狹義者勾地身概念澇：土地蠻在正兼式掛冠牌出加讓前輛，由喂單位著或個惹人對躲感興點趣的煌土地陶向政議府表句明意回向并純出價殖，如悔果申肯請人崇資格枯符合起條件訓且其乘所提杯出的放報價學符合歪政府蟲預期命，政腎府再袖以“焰招拍方掛”瘡方式僑公開抬出讓餡該宗豈土地禿。進膠入“貼招拍續(xù)掛”贈階段至，如仙有人軟競價矛，則方價高細者得霸；而筑一旦艙無人抱競價宗，申估請方宣應當裹參加惹該宗陳地的肥招標勞拍賣留掛牌脈出讓糾活動極，且寒報價計不得恐低于握其承辨諾的巴土地脈價格甩，其電用意額就是鋒防止有土地盼流拍呀和賤丹賣。勾地萌制源潤于香探港，壟當時捧，受巧亞洲芽金融待危機獎的沖煙擊，掉香港本的樓甚市泡處沫破米滅，組樓市鐮進入隔低迷葉時期錘，香洲港政輝府擔郊心土恩地被唇“賤進賣”雀，便樓暫?？崃恕巴曩u地手”轉辭而采犯用“甚勾地愈”制床度，持這是瘦勾地水在香緣瑞港實燒行的偶最初懲目的抓。舌如捐：廣攜東20國11年實勵施的克用地舍預申衡請制鍬度（旦即“衰勾地竟制度執(zhí)”）芒，則離為如樸何保且證有徒效供佳給提缸供了妻積極壩思路鼠（10嶺%的保獅證金)。圍繞幫“合銳理避貨讓稅詞費”弱這個墓總原致則展記開，妙從繞霜開“敲招拍匠掛”竹到規(guī)搞避強琴制性距程序祥，從所而達瘋到低掛代價慶的協(xié)執(zhí)議拿筑地目壩的。八大內勾地湊方式助攻略.d寫oc廣義腰的勾兆地概柳念：3.土地晶競買凝條件霸設置進分析xx地塊焦基本齊指標.d撇ocxx地塊診公告.d掌oc招商次地產襯掛牌蜓門檻期條件爐（深象圳）.d巷oc某市誤某區(qū)奴國土職局關贈于出竟讓新物城區(qū)A、C地塊攤的公中告.d泄oc土地鬼掛牌持條件應設置勾匯總榴參考悄（xx）.d逝oc典型豪企業(yè)魂新項關目獲芒取標勉準標準葉：20阻12年新堤項目化上馬日標準斯（某巧集團挺）.X嗓LS20看12追xx新城勺市拿帖地策財略.d昨oc六、xx前期謹如何繳控制駝土地1.國內關地產繩企業(yè)殼通行尋的地熱塊獲炒取方霸式1.股權污收購2.招拍孟掛3.土地擾合作蔬（企蒸業(yè)與虛企業(yè)填、政斗府與這企業(yè)甘）4.一、嚴二級銷聯(lián)動5.概念值地產抵（旅混游、語公園漫、酒螺店、班商業(yè)竹等配掏開發(fā)及用地間）6.利用奸品牌堆優(yōu)勢碑，在消三四對線城尊市圈皆地7.以上信方式脫的組鼓合運蔑用2.各種彈方式毀組合咽運用塞效果1.同產鹽品線納不同午地域鵲的運倒用（如林：天巴街系惱的產賺生（碗重慶條）——發(fā)展龍（成果都）——升級敵（北辜京）——復制述（全脫國）鞠）2.同城錯不同外項目叮的運落用（如粥：江撈與城題（中旁外合匆作）—西城紀天街死（股捧權收香購）——紫都警城（冬勾地巷）—時代房誠天街螞（招橡拍掛合））3.同一利項目扯不同呆階段諷的運蘆用（如xx云南把玉溪17宇81畝（4.災4億元及）項跡目欄：集項合度件假酒區(qū)店、蒸風情禾商業(yè)史街以廉及養(yǎng)皮生中互心在玩內的磚生態(tài)趁旅游筍地產擔（前壇期概間念勾盞地）——土地忽整治逗階段宿和出廉讓（墊中期消一二構級聯(lián)污動）——再拿桂新地認（后燃期利狀用品展牌，竭在三恩四線虎城市揚圈地旺）3.企業(yè)術前期棄土地級談判艘的方美式及虛階段厭性成蛇果方式葡：1.與平論臺公斑司談起判2.與政攔府談愧判（魔含管利委會若、開丈發(fā)區(qū)郊等）3.與土株地出滿讓方澇談判階段些性成游果：xx廠項冠目..賽\6飲.2已5\項目壘合同\土地虜整治璃協(xié)議.d診ocxx前期幸獲取旋方式1.座19茫97熄—2蘋00杏4年，搶依靠巾政府價劃地壺或獲劣取搬喘遷國尸企的色原有伐廠區(qū)遺地塊倒或城蹤蝶市棚并戶區(qū)悄地塊傅。2.主20射04況—2董01剃0年，姥依托最境外娃基金觀和境須內信失托，臥在公蟻開市爹場，壟通過變招拍秤掛獲頃取地盡塊。3.張20廚07驗—2嬸01嚇1年，網用概朗念地牲產在量異地丟勾地脂。4.廣20展08仿—2必01運0年，抱參與疼公租如房等初保障擠性住六房的鍵建設鵲，用材建設省資金要換開純發(fā)用尾地。3.考20墨08考—至今介，多昏種方聚式組捕合運第用。距如在翠云南島旅游釘?shù)禺a顫配開蕉發(fā)用我地，榮在江豪蘇參再與招稀拍掛錫等。4.辟xx典型樣土地她協(xié)議爭案例..做\6疼.2熊5\項目蛾合同\茶園摟項目灣用地綁協(xié)議爭書（略確定響稿）導嘉遜竄地.d挽oc..尤\6聚.2創(chuàng)5\項目綱合同\意向防供地德協(xié)議分（定暫）.d嫩oc七、粉投資否管理狹的公桂共關暑系1.項目痰公共宿關系蘆平臺參搭建鹿與維春護開發(fā)眾報建鏈主線總涉及公共獄關系緣瑞單位損名錄:中央政府規(guī)劃局勘測院公安局省市政府建委測繪所水務局區(qū)政府國土局園林局電力局管委會房管局消防燃氣公司

交易中心人防辦供暖公司

氣象局民政局

節(jié)能中心國安局

市政局江河道管理局

環(huán)保局機場管理

交通局港務局

稅務局媒體

安質監(jiān)站教委開發(fā)翁主線艦公共松關系積平臺發(fā)展丈部與注主要技職能棒部門盼關系融資獎公共稻關系酷平臺概搭建辭與維迫護開發(fā)結貸款優(yōu)銀行稅務啊（地蒙稅局另、國冠稅局招）等信托點公司芬（融影資）境內廉外的答基金游公司倚（融吊資）投資筒銀行丑（融兼資）合作辟單位梯公共明關系臥平臺稈建設施工犁方監(jiān)理朵方中介考公司稠（涉首及獵漿頭公翁司、鎮(zhèn)市調贊公司溉、設恨計公己司、壺招投色標公雕司、辜報建寬公司演等）媒體肝（電揚視臺淡、報烈紙、恒電臺草、廣吩告公臥司、盜網絡惰等）新聞患系統(tǒng)約公共棋關系仁建設電視幕臺（MV、企旁業(yè)宣濟傳片廉、新傲盤推仇廣片廳）報紙重（房劣地產川廣告膊投放懲）電臺廣告價公司勿（T型牌抬、VI視覺集、銷創(chuàng)售道遇具、DM單等康）網絡政府頓系統(tǒng)梳關鍵嬸人脈職務分管工作省(市)委書記

省(市)長

區(qū)委書記黨政、統(tǒng)籌區(qū)長統(tǒng)籌常務副區(qū)長分管某某領域區(qū)長秘書

副區(qū)長分管城市建設、國土或分管規(guī)劃、市政等副區(qū)長秘書

副區(qū)長分管規(guī)劃、市政等區(qū)委辦公室主任

法制辦主任分管拆遷開發(fā)區(qū)或管理委員會或街道辦或步行街辦事處職務分管主

任全面副主任招商副主任建設招商局局長招商市政處長市政配套建設局局長規(guī)劃建設國土局局長國土規(guī)劃局局長規(guī)劃2.核心多公共倍關系唱的劃時分國土摘系統(tǒng)棋核心緒部門有和關屈鍵人爽脈部門職能關鍵人土地儲備中心土地儲備、出讓、調控控規(guī)指標主任土地利用處1.負責國有土地使用權劃撥、出讓的組織、審查、確認、報批和出讓合同管理；2.負責土地使用權出讓金、土地收益金的征收工作；3.負責組織編制、修訂、公布全市土地等級和基準地價及土地出讓金標準；4.負責土地儲備與整治的監(jiān)督管理科長、處長、分管局長權籍處

1.負責城鎮(zhèn)、農村土地房屋確權、登記、發(fā)證和權籍檔案管理；

2.處理房屋土地權屬歷史遺留問題；

3.組織開展土地資源利用調查、動態(tài)監(jiān)測及地籍、房籍權屬調查。科長、處長、分管局長規(guī)劃趁系統(tǒng)智核心僚部門爭和關揚鍵人友脈部門職能關鍵人規(guī)劃編制處1.負責組織編制、修訂、評審、審查、報批和呈報全市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、縣以上政府所在地規(guī)劃，市級以上開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和各類專業(yè)規(guī)劃；2.參與江河流域規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃編制；3.參與全市社會經濟發(fā)展規(guī)劃和建設計劃、用地計劃的制定等。處長、主任科員用地規(guī)劃管理處1.負責城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的建設項目的選址定點；2.負責審核《建設工程選址意見書》及其附件、附圖；3.參與建設用地計劃和土地劃撥、出讓、轉讓方案的制定處長、主任科員市政規(guī)劃管理處1.負責城市規(guī)劃區(qū)、重點地區(qū)、重要項目、跨區(qū)域項目的市政、管線工程的規(guī)劃審查和管理”；2.負責建設工程道路紅線和配套市政管線的規(guī)劃審查和管理，核發(fā)“一書三證”；3.負責市政管線規(guī)劃管理控制線的審查和管理；4.負責市政建設項目的規(guī)劃協(xié)調；5.負責受理市政工程報建。參與各類規(guī)劃、建設工程項目的選址、方案審查；5.參與違法建設的查處。處長、主任科員處長、主任科員建筑規(guī)劃管理處1.承擔建筑規(guī)劃管理政策的擬訂、制度建設和規(guī)范化管理工作；2.承擔主城區(qū)內建設工程項目規(guī)劃設計方案和建筑工程項目的建設工程規(guī)劃許可證的審查報批工作；3.承擔城市設計有關工作；承擔修建性詳細規(guī)劃、重要建筑外裝飾設計的審查報批工作；4.承擔重大建筑工程項目的方案征集工作。處長、主任科員建委內體系倆核心送部門禽和關招鍵人要脈部門職能關鍵人勘察設計處勘察設計處1.管理工程勘察、設計企業(yè)資質和從業(yè)人員資格；2.負責建設工程初步設計管理、施工圖審查備案3.抗震設防和地下空間綜合利用管理處長、分管科員發(fā)展處1.城市建設配套費的征收、使用和管理工作2.城市基礎設施項目的概預算工作同上建筑管理處（建設工程招標投標處）1.管理建筑業(yè)企業(yè)、工程監(jiān)理企業(yè)、工程質量檢測機構、工程造價咨詢單位資質和從業(yè)人員資格；2.監(jiān)督管理建設工程施工許可、監(jiān)理、質量、施工安全、保險、擔保、竣工驗收等工作；3.監(jiān)督管理建筑材料、建筑機械與設備的施工準入4.擬訂建設工程招標政策并監(jiān)督實施；管理建設工程招標代理機構資質；監(jiān)督建設工程合同同上住房建設處1.管理房地產開發(fā)企業(yè)資質、項目轉讓和項目資本金；2.指導全市危舊房改造工作，擬訂主城區(qū)危舊房改造政策和年度改造計劃并監(jiān)督實施。。同上房管皇局核確心部遞門和必關鍵章人脈部門職能關鍵人拆遷處

1.制定拆遷計劃，審查批準拆遷補償安置方案，核發(fā)城市房屋拆遷凍結、拆遷許可證，發(fā)布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補償和安置糾紛，按規(guī)定實施強制拆遷或申請人民法院強制拆遷。3.做好委托拆遷項目的摸底、測算工作。處長、主任科員物業(yè)處1.規(guī)范后期物業(yè)管理招投標行為；2.協(xié)調物管小區(qū)矛盾，配合追繳物業(yè)管理維修資金3.負責商品房物業(yè)專項維修資金的歸集、使用審批及管理工作。

處長、主任科員產權交易所1.辦理產權大證2.分割小證所長、經辦1.人脈營資源寫的調那動A.行政胖官員節(jié)的同箏城升怕遷人脈彈資源AB角.d互ocB.行政究官員奇的異況地調墳動或靈援助C.行政察官員喊的異拴地交叉流（栽沿?！卣饖W災區(qū)植）3.公共坑關系筒的合尼理利墨用2.人脈某資源頃的推呈薦1.跨省母（直語轄市耳）的兩推薦2.同城宴同級著別官向員的那推薦3.行業(yè)芽老總斧的推夜薦4.口碑賀傳播1.跨省踐（直崇轄市卷）的雨推薦2.同城趣同級潮別官坐員的組推薦3.行業(yè)挑老總謊的推散薦4.口碑吹傳播1.跨省消（直美轄市宜）的鼓推薦2.同城斷同級如別官岡員的鍬推薦3.行業(yè)薪老總蓋的推汗薦4.口碑筐傳播3.人脈粘資源卡的適檔度培車養(yǎng)1.人脈蘿資源減禮節(jié)信性的問照顧涉及透某項豆目各分職能務部門刺人脈稅表20貧11緞.6炮.x視ls2.培養(yǎng)酸可為心企業(yè)討長期跌所用獵之人（適保用于扮長期織深耕松于本庸地的編企業(yè)晃）3.備.培養(yǎng)政與自鎖己有耍裙帶扭關系鐵的人八、游集團嫂化企假業(yè)投界資管摩理標準晨化的贈形成內和發(fā)錦展1、xx不同蕩發(fā)展早階段蒙的投盒資模喝式第一復階段糧：19春97惹—2監(jiān)00暈0，依升靠政驚府強沃力人啟脈，義劃撥70跪0畝土潛地——堆xx南苑辨（建概設部索小康蠢住宅題試點劈燕項目宵）。第二費階段吩：20騙00腸——煎20滋05年，燦三種基方式絨獲取叢地塊壯。（1）依藏托品源牌，裙在原晝有地剃塊周艘邊擴篩大，展形成xx西苑腥、水碑晶酈蓋城等事。（2）在削城市壟中遠詠期發(fā)筐展地玩帶，隔以較嚇低的龍價格播獲取鮮大片浸土地脂。如理占地16買00畝的席藍湖禽郡項幟目。（3）獲正取原塞有國南有企直業(yè)的萬城市低中心艙區(qū)地丟塊。校如北疫城天寺街城膠市綜蔥合體攀項目界。第三篇階段槽：20告05爭——勾20局09年，染以上厭市為卵目的時，在鞠公開丹市場臨通過侍招拍圍掛獲展取土高地。行如成劈燕都三渣千里呼、晶訊藍半姓島、敲重慶洲大學桑城地貴塊。第四饒階段夢：20耐09年上魔市后衫至今靜，上溝述方脂式在遍不同開城市津的組火合運饞用。xx（某棕子公淹司）許投資背管理金部的談演變1.宣19戚97淋—2思00印0年.行政奴部——前期贏政府沙和國駁土手堂續(xù)；矩工程坑部——辦理壁施工遙許可靠證；固總工少室——方案風審查昏、規(guī)皂劃許燭可證齒；營此銷部——預售阿或銷畜售許彩可證訪。2.腿20斷01年12月24日凱，成躍立發(fā)輩展部——負責早所有鳥證照亦的辦殊理（樣含協(xié)調調水勝、電乞、氣肥等市緞政）3.病20嶼02年—至今鉤，發(fā)藍展部——前期負政府情手續(xù)輛、國擱土手白續(xù)、撒全程底協(xié)調致。工合程部——辦理健施工歇許可蜘證、醉設計導部——方案瞇審查秘、營缺銷部——預售演或銷視售許早可證文。2.投資窗管理牙系統(tǒng)充的標怕準化謊步驟xx投資摔拿地廉“六司步曲野”.d律oc3、投域資標叛準化疏管理綢體系沈框架儉的建幕立與鋸步驟1.集團態(tài)投資役體系臉架構非：xx集團背投資霞發(fā)展千中心聞架構押分析.d朋oc2.地區(qū)緒公司筑發(fā)展拌部體津系架尾構地區(qū)塵公司撒投資遲發(fā)展晨部管弦理架貞構.p什pt4、xx投資絨管理低標準臨化模叮板（1）xx早期錢項目拔建議愉書項目編建議匆書模稱板.d悅oc可研達報告碎模板垮（發(fā)精展部哈）.d耐oc（2）項滋目靜配態(tài)投屬資和鑼動態(tài)淡模板佳宇奶地塊淘靜態(tài)睛指標極（高圖層）.x租ls..泊\6誰.2筑5\項目碌模型\春森梨彼岸進項目姿投資貓分析葛模型.x容ls(3冊)項目床前期栽定位鑰報告織分析項目朽定位揭模板姐（發(fā)遠展）.d領oc5、投承資拿拔地最禁終成攪果投資秘委員詠會的館權威狹決策揮依據(jù)——項目婦投資姥建議暫書案例砍：20濫10最-2牽01情1最新橋文件\濟南晚大學白城項蔬目投蠶資建韻議書-2荒01勉1.令pp鉆t九、xx投資王管理庭工作梢的實賺踐23砌04伸55悲34托41.投資武管理砌辦法親及細碑則投資竊管理衫辦法.d改ocxx集團那投資扭審核灑管理軟流程傘補充揭細則.d禾oc拿地奴流程xx拿地躲標準顏工作登流程.d真oc投資賠管理袍標準汁化模糟板（1）目納標地禁塊前針期模從板目標守地塊喜預案場實施箭流程軌模板（2）特較殊土講地項屆目匯棋報案喉例投委碑會匯羨報模土板.p吧pt重點集地塊裝儲備禽計劃快表部門潮工作撤計劃\年度嗽計劃\2兆00咬6-治20生08年度登土地遣儲備竭計劃.x雞ls部門蘋工作獅計劃\年度睛計劃\土地枯信息眠收集弄及跟氏蹤表.x新ls土地顧儲備確及供論應部門陡工作絕計劃\年度劣計劃\某年鎮(zhèn)發(fā)展暮部土扔地儲嚴備思蜓路.土地積儲備煙表.x終ls年度放總結棉資料\某年采度公折示地巧價表.x娃ls土地冷付款棚計劃部門艦工作壓計劃\年度嗽發(fā)展信部資程金計精劃及冷土地遲儲備坡策略.土地腎付款狀計劃.x葬ls土地拐資金熊計劃部門境工作籃計劃\所有缸項目何資金我計劃.部門帆工作勒計劃\年度財計劃\年度堵項目紙資金著計劃.月度材總結紙及計良劃表部門炊工作摩計劃\發(fā)展樓部11月總碎結12月計隨劃.x獻ls區(qū)域圈土地父成交網分析年度習總結伯資料\區(qū)域隊地價駕及競爪爭對鄉(xiāng)豐手拿暈地分煉析.x枝ls年度弄總結劇資料\某年缸度重夢慶主羨城區(qū)藝土地紐奉交易問特征倉分析.d摸oc城市用區(qū)域嗓市場現(xiàn)調研皇報告市調嗎資料\沙區(qū)傘房地近產市悅場.p載pt重慶險北部辱新區(qū)渾總體利規(guī)劃.p并pt市調棋資料\北部牌新區(qū)結、花規(guī)園洋組房及交高層盡公寓惱的供患給分憲析.d寧oc關鍵晉節(jié)點課分析開發(fā)柱關鍵銀節(jié)點惠管理虜辦法.d適oc股權披收購糟類案損例收購軍項目怕（上仇會模節(jié)板）.d獵oc天江籃鼎城添項目旦情況驅介紹.p季pt天江允鼎城落項目嶄投資醫(yī)建議鐮書.p鮮pt股權包轉讓融協(xié)議(最終播確定陣版).驚do悅c項目熄并購等模板并購名文件\指導慚書.d危oc并購帖文件\章程.d悟oc并購帽文件\要素.x杠ls年度生總結斧及討勺論年度縱總結轉資料\某年簽度發(fā)懇展部賢總結.年度?？偨Y壤資料\年度施土地研增值辨比例證計算因表.x港ls投資碧中心寶月度昨報告器和周圖報內部宿知識菜沉淀商業(yè)筐公司細案例蝦沉淀十、祥投資物體系餃組織切機構屈建立社與培欲養(yǎng)（1）20刪00年以棉前，泥老板司負責否對外孝拿地愈和拓得展。（2）20陣00洲—2梳00鋒7年，噴從工朱程、訪營銷弟部門餃，發(fā)冰現(xiàn)具貓備對賢外拓冬展和籃項目掃協(xié)調且能力擦的人路才，特調入輛發(fā)展籌部任里職。（3）20務07尋—至今岡，按回老員曉工帶秀新員敢工的鐵原則去，遴規(guī)選優(yōu)果秀的銅研究容生作俱為發(fā)景展部努人才穿，進毛入發(fā)仁展部緞磨練讓。1.投資該人員滔的精篇細化票選擇須和培巡壽養(yǎng)發(fā)展含部對燦員工婦的特繭殊性繭要求1.新員糊工需樹要經插過多涂個部孩門的葛培養(yǎng)逝和鍛肺煉或哭相當筋能力肉的人借才，綿才能吵進入為這個片部門褲。2.具備租獨立寇作戰(zhàn)朋的能甜力和猶堅忍糕不拔榜的意法志。3.忠誠升于老穿板。4.較高探的情凈商。5.完備費的建銳筑或攪房地閱產開選發(fā)專滅業(yè)知瞇識背黃景，計同時接對相友關專齒業(yè)具磨備較勝好的冶了解柴。2.發(fā)展廟體系慎職員圖素質發(fā)展碌部功孕能組媽織和佛素質淘能力.d乎oc（1）投導資信唐息的倒傳遞房誠流程一般存流程煎：老板——總經刷理——投資襲副總——發(fā)展朵部經脹理——發(fā)展泥部副怨經理——項目裙負責秘人——投