合富策劃總監(jiān)工具書(shū)

HopefluentRealProperties合富策劃總監(jiān)工具書(shū)融入才能影響PART1概述“策劃”縮寫(xiě)為“S.P”，即“strategy”和“plan”的縮寫(xiě)。戰(zhàn)略、策略計(jì)劃、規(guī)劃策劃孫子兵法《虛實(shí)篇》 “策之而知得失之計(jì)”策：策度、籌算。是指認(rèn)真分析判斷，明確對(duì)峙雙方的優(yōu)劣長(zhǎng)短?！拔也挥麘?zhàn)，劃地而守之，敵不得與我戰(zhàn)者，乖其所之也”劃：得當(dāng)?shù)姆椒?。是指措施得法，可令敵方改變進(jìn)攻方向它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來(lái)，形成一個(gè)新的事物。策劃不是簡(jiǎn)單地對(duì)事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個(gè)新事物，超越其原有價(jià)值。策劃成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專(zhuān)業(yè)】策劃是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對(duì)事物進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。房地產(chǎn)發(fā)展策劃：通過(guò)對(duì)發(fā)展環(huán)境理性的分析判斷，為房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營(yíng)提出創(chuàng)新的模式和科學(xué)合理的決策依據(jù)?！鹌髽I(yè)管理叢書(shū)編輯委員會(huì)關(guān)于“策劃”的定義PART2房地產(chǎn)發(fā)展策劃與發(fā)展商簽定《合同》接受發(fā)展商委托，了解發(fā)展商需求和初步想法；明確委托要求，提交服務(wù)建議消費(fèi)者需求調(diào)查信息整理及總結(jié)明確項(xiàng)目發(fā)展基本思路完成各部分結(jié)論階段性總結(jié)；討論項(xiàng)目初步定位及開(kāi)發(fā)策略設(shè)計(jì)；專(zhuān)家論證；與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步交流定位初步確定深入論證、細(xì)化定位要素及報(bào)告成稿提交報(bào)告發(fā)展策劃的工作流程發(fā)展環(huán)境調(diào)研（經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)環(huán)境）用地條件分析房地產(chǎn)發(fā)展策劃宏觀(guān)研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）中觀(guān)研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場(chǎng)）微觀(guān)研究的方法與例證（項(xiàng)目）定位研究的方法與例證定位的落實(shí)宏觀(guān)研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)相關(guān)因素運(yùn)行狀況及規(guī)律國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)特征及產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)固定資產(chǎn)投資總額居民人均可支配收入及結(jié)構(gòu)分析……宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)與威脅城市規(guī)劃研究城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研究短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

政府關(guān)于商品住宅在市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

……城市發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)與威脅例證之：V市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃的研究GDP總量小，人均GDP總量大V市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在S省占比屬于較低水平，經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模不大。2003年V市人均GDP39528元，是S省之冠。資源型城市的特點(diǎn)。V市第二產(chǎn)業(yè)占比極高。（超大國(guó)企SL企業(yè)是產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的主體。受其計(jì)劃經(jīng)濟(jì)烙印制約，V市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，占比很低。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。由于資源日漸稀缺，V市正處于城市轉(zhuǎn)型期，后續(xù)發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)提升的空間非常大。特殊產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)模式的慣性V市城市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃郁。以SL企業(yè)為龍頭的國(guó)有經(jīng)濟(jì)在V市占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占GDP的比重較低。SL企業(yè)的生產(chǎn)能力、企業(yè)員工消費(fèi)能力在V市舉足輕重，影響深遠(yuǎn)。勞動(dòng)生產(chǎn)率比例人均收入比例SL企業(yè)154.25地方工業(yè)102.4當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)1120奴03年V市人釀均可襪支配揮收入廈為10膜19病9元，棕增長(zhǎng)11聲.5駁%V市人電均可萄支配也收入驚僅次跟于B市，沃居S省各母主要溉城市據(jù)的第覆二位V市居桌民具殺有很盤(pán)強(qiáng)的蹄消費(fèi)顛支付系能力居民迎消費(fèi)剩潛力決巨大人均岔國(guó)內(nèi)草生產(chǎn)俗總值乒：第概一人均拘可支暢配收客入破：釣第二人均萄消費(fèi)負(fù)性支鄙出學(xué)：晶第五V市因憶為特股殊產(chǎn)漸業(yè)及鵲經(jīng)濟(jì)蔑模式諷的慣其性，辣居民乳消費(fèi)格力尚限未完階全釋薦放，寨市場(chǎng)淘潛力瘦巨大賽。在消塊費(fèi)者磨的構(gòu)蠅成上諷，以SL企業(yè)突系統(tǒng)蛛職工為主貢的國(guó)柳有經(jīng)腳濟(jì)職釘工是V市城竟市消蓋費(fèi)的羅主力狀軍。在消勿費(fèi)能擦力上忌，V市在唱崗職效工的立平均霞工資熔居S省第院一位標(biāo)，甚屢至遠(yuǎn)怠遠(yuǎn)領(lǐng)舉先于配第二催位的B市。這使局城市水具有逐極好禽的房腸地產(chǎn)魄消費(fèi)禿基礎(chǔ)敞。產(chǎn)業(yè)招結(jié)構(gòu)軌單一第三封產(chǎn)業(yè)杜發(fā)展竭滯后城市酸缺乏憑新的街支柱帥型經(jīng)翁濟(jì)油田溝發(fā)展靈開(kāi)始秋受限外來(lái)倒人口棉數(shù)量餅不大人口聽(tīng)增長(zhǎng)走緩慢人口堡密度細(xì)偏低市場(chǎng)勤持續(xù)廁消費(fèi)蘭力不椒足在本肯地住嘴房需搶求逐擦漸滿(mǎn)倍足后償，房輪地產(chǎn)綢發(fā)展紐奉將進(jìn)刮入減個(gè)速期主。城市戀規(guī)模V市20賭03年年拿末總偵人口賊為17東6.咸81萬(wàn)人腎，同猶比上下升0.皇8%項(xiàng)目飼所在灰的DY區(qū)20念03年年它底全社區(qū)總津人口58矩.5鉗9萬(wàn)人幼，同煮比增況加約1.嘗9%中心胃城建侵成區(qū)糕面積邁達(dá)到60莖.2平方諸公里陵。項(xiàng)目嚼開(kāi)發(fā)診必須揉充分白把握質(zhì)當(dāng)前姑主導(dǎo)悄產(chǎn)業(yè)楚與房封地產(chǎn)嬌市場(chǎng)賺共同范發(fā)展更的良束機(jī)V市城芬市現(xiàn)刑狀述柴評(píng)西城晴區(qū)中部兄城區(qū)東城僑區(qū)本項(xiàng)穿目總體師規(guī)劃殿：一約城、退二區(qū)較、三陣中心以SL企業(yè)漫管理煤辦公巡壽和商料業(yè)服窄務(wù)為裳主的造西部禿公共憤服務(wù)智設(shè)施響中心以V市政滅府和皇規(guī)劃要的商鋤務(wù)中欲心為衣主的領(lǐng)東部御公共穩(wěn)服務(wù)已設(shè)施恐中心以體新育中銳心、賞會(huì)展畜中心塞為主謎的中右部公瓶共服帳務(wù)設(shè)女施中零心中心靈城西城膨區(qū)東城酷區(qū)發(fā)展竹趨勢(shì)捏：生活濱內(nèi)聚歌，產(chǎn)許業(yè)外始延?xùn)|城犯向西婦發(fā)展西城惱控制取三面旁向東焦發(fā)展東西摩城相鬧對(duì)集扮中整體始融匯伏發(fā)展加快友東西守城對(duì)狠接是驢城市定發(fā)展炕的主功要方周向之槐一?，F(xiàn)階剛段的希發(fā)展逗重點(diǎn)碑：建耗設(shè)完革善東媽城，漲改造斷提高扛西城西城幻玉的改蔑造提鞏升為言項(xiàng)目鏟創(chuàng)造甘精品成提供酬了機(jī)袋會(huì)，匯項(xiàng)目斯將為跟西城涌打造否新形兵象，箭成為儲(chǔ)城市購(gòu)新名額片。中觀(guān)制研究謠的方戚法與僑例證閥（房周地產(chǎn)誼市場(chǎng)柏）中觀(guān)塵研究攜的方僻法與陶例證退（房靈地產(chǎn)炭市場(chǎng)炮）中觀(guān)辜研究亞之目穗的：通過(guò)網(wǎng)一系爹列中姑觀(guān)研急究方沉法對(duì)鋼項(xiàng)目殺所在暮市場(chǎng)畜環(huán)境怨發(fā)展并過(guò)程取、市吉場(chǎng)格兼局、促產(chǎn)品輕特點(diǎn)嫂、需絞求特嘆征進(jìn)越行分危析與便判斷踐，以提及對(duì)擱今后塊市場(chǎng)權(quán)走勢(shì)晴的預(yù)蔬測(cè)，憤從而站尋找鴿市場(chǎng)沈缺口泉，為宅項(xiàng)目暴定位員找到重方向邊性的立依據(jù)稱(chēng)。中觀(guān)夏研究謀之模氏塊：市場(chǎng)械發(fā)展銅歷程山研究市場(chǎng)誓格局腥分析市場(chǎng)闊需求養(yǎng)分析典型譯個(gè)案公分析市場(chǎng)猜走勢(shì)啟分析不同裝的城捕市有臺(tái)著不紫同的籃房地?cái)?shù)產(chǎn)發(fā)活展歷令程，陸或長(zhǎng)具或短掌，或斤復(fù)雜鄭或簡(jiǎn)猜單，伯發(fā)展鉛歷程牢的研歇究是敬對(duì)一殿系列龜市場(chǎng)印現(xiàn)狀獅判斷裙的基木礎(chǔ)。高調(diào)起步（1991-1993年）進(jìn)入寒冬（1993-1999年）走出低谷（1999年-至今）例1：H市市場(chǎng)發(fā)展歷程（歷史遺留問(wèn)題研究，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀影響負(fù)面因素多）例2：G市市場(chǎng)發(fā)展歷程（成熟而穩(wěn)建的發(fā)展過(guò)程，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分成熟）起步期（80年代）快速成長(zhǎng)期（90-93年）調(diào)整期（94-97年）轉(zhuǎn)型期（97-99年）成熟發(fā)展期（00-今年）模塊1：市搏場(chǎng)發(fā)挑展歷祖程研級(jí)究不同怠的城音市有沿著不攔同的轉(zhuǎn)房地觸產(chǎn)發(fā)衡展歷饒程，五或長(zhǎng)離或短吵，或輝復(fù)雜偉或簡(jiǎn)科單，別發(fā)展夫歷程鑰的研煌究是對(duì)對(duì)一雅系列盲市場(chǎng)巴現(xiàn)狀寺判斷云的基打礎(chǔ)。模塊2：市慰場(chǎng)格禍局的至分析一個(gè)燦城市杯的市蘇場(chǎng)格續(xù)局往員往受共著期蛾歷史錯(cuò)沿革禾、人烘文特績(jī)征、腫產(chǎn)業(yè)找結(jié)構(gòu)船、城督市規(guī)停劃、乳土地業(yè)供應(yīng)鋪、消悼費(fèi)分頃層等尚多種臘復(fù)雜樸因素規(guī)的影蓄響，怕因此里市場(chǎng)泡格局術(shù)的研棉究正巖是對(duì)必項(xiàng)目誤所在僻細(xì)分謊市場(chǎng)犯的環(huán)猜境與仙發(fā)展添方向他的重暖要判文斷。市場(chǎng)枯細(xì)分卷基礎(chǔ)市場(chǎng)讀格局召的分臟析是線(xiàn)基于葬合理潛的市天場(chǎng)細(xì)賓分。捧一般拐常用謀的細(xì)滅分標(biāo)寬準(zhǔn)是竿區(qū)域/板塊扮、檔責(zé)次、描功能和等。板塊細(xì)分住宅/寫(xiě)字樓：東部板塊、西部板塊、中部板塊……，商業(yè)：東部商圈、西部商圈……檔次細(xì)分住宅：高檔、中高檔、中檔、中低檔……，酒店：五星、四星、三星……，寫(xiě)字樓：甲級(jí)/乙級(jí)/……功能細(xì)分住宅：常住型、渡假式、投資型……，酒店：商務(wù)型、旅游休閑型……商業(yè)：購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)……下面研舉例幣來(lái)說(shuō)販明板蘇塊細(xì)攤分與鳳檔次鐘細(xì)分走，功韻能細(xì)量分格閱局略……板塊升分析房地掘產(chǎn)作卵為不院動(dòng)產(chǎn)圍這一逗特點(diǎn)領(lǐng)，往執(zhí)往受感區(qū)域止歷來(lái)火形成征的市渡場(chǎng)特域征影奸響非葉常大剖，因澤此板島塊分擔(dān)析有呈利于羨發(fā)現(xiàn)償項(xiàng)目公市場(chǎng)沙定位省的潛為在空悲間。例：D市居艦住物您業(yè)板的塊分腳析（項(xiàng)驚目所耐在的育東南襪板塊墳處于孟怎樣此的競(jìng)炕爭(zhēng)地漿位）東南板塊西南板塊中東板塊中西板塊北部板塊本項(xiàng)目D市住慌宅板牛塊特睛征：中東寧板塊：CB喝D，商務(wù)退公寓齡聚集綿，高遭價(jià)；東南書(shū)板塊：休搶閑渡嶼假資妻源集畏中，窗開(kāi)發(fā)律量受蹦地勢(shì)失影響收而有燦限，愁公眾葛認(rèn)可直度高炕；中西涉板塊：政懇府機(jī)聚關(guān)聚蒜集，發(fā)老城協(xié)區(qū)，雞開(kāi)發(fā)弓量小肉，高羞價(jià)；西南胳板塊：高宜校區(qū)窩，舊撿廠(chǎng)搬給遷，演供應(yīng)撒量大言，中錫價(jià)；北部叢板塊：工鄭業(yè)組青團(tuán)，窗人口歇密度湖低，妥居住澡物業(yè)簡(jiǎn)開(kāi)發(fā)胳量小季，低傾價(jià)。項(xiàng)目賊所在豆的東泛南板買(mǎi)塊景爛觀(guān)資巡壽源豐辦富，鉗公眾墻認(rèn)可底度高藥，前稠景理望想，地開(kāi)發(fā)茂空間廳較大青。分檔春次分魯析從不便同的錄檔次擦來(lái)分裙析房午地產(chǎn)忍市場(chǎng)躬供應(yīng)輩情況你可清暢淅地同看到喊各層奶次競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激租烈程視度與辰開(kāi)發(fā)仰水平憶，從襖而找甩到項(xiàng)阻目可什生存磁或可量引領(lǐng)倒的市黎場(chǎng)空傷檔。2500以下2500-40004000以上9%18%73%注：個(gè)案數(shù)比例**名都、**城、**國(guó)際、**世家**大廈、都市**、財(cái)富****玉花園、錦繡**歐式**、長(zhǎng)春**、**惠景玫瑰**、丹慶**、**星苑**花園、**小區(qū)、*河苑……例1：X市居景住物飼業(yè)檔習(xí)次分森析（項(xiàng)咱目開(kāi)語(yǔ)發(fā)當(dāng)露地豪桑宅的半可能夏性）X市的高價(jià)盤(pán)供應(yīng)量十分有限，且開(kāi)發(fā)水平較低，景觀(guān)資源利用不佳，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足該市富有階層長(zhǎng)期居住的要求，有較大的市場(chǎng)空間。例2：Q市居米住物洞業(yè)檔薯次分疏析（某追郊區(qū)究大盤(pán)茂的開(kāi)算發(fā)方爽向）臨海高檔物業(yè)，開(kāi)發(fā)密集，吸納本地及外來(lái)高端客戶(hù)市內(nèi)小型樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)量小，產(chǎn)品質(zhì)素低，需求未能有效釋放大量的經(jīng)濟(jì)適用房、郊區(qū)低檔小區(qū)，開(kāi)發(fā)水平低，以滿(mǎn)足基本居住需求Q市的劫居住斜物業(yè)資呈明壇顯的討紡錘搶型分悅布，敢中檔溪樓盤(pán)撿供應(yīng)爛量有喇限，新整個(gè)惹城市幅中檔湯的主散流消懸費(fèi)不洲能得權(quán)到有完效滿(mǎn)胸足，扶市場(chǎng)欣有明帥顯的炭中檔雄精品背樓盤(pán)把的市韻場(chǎng)缺蘇口復(fù)合沾型物繞業(yè)的寫(xiě)格局念分析釣（主武要針粘對(duì)大跪盤(pán)開(kāi)年發(fā)）有一圾種流隊(duì)行說(shuō)續(xù)法“釣房地椒產(chǎn)開(kāi)頭發(fā)已跑進(jìn)入薪復(fù)合定時(shí)代插”，團(tuán)不完索全正忘確，攪但也脹反應(yīng)糖一定驢趨勢(shì)倆，一浸些居鑼住項(xiàng)鉤目在斥滿(mǎn)足克居住隊(duì)功能陪外附潛加價(jià)刮值的躬研究兆就顯水得十半分有尊項(xiàng)目嘴重要大。例：某藍(lán)大型靜復(fù)合釋項(xiàng)目轎的格竭局分耍析（項(xiàng)瓶目在豪多類(lèi)誘功能炮開(kāi)發(fā)陣方向被，與褲組合優(yōu)方式懇）項(xiàng)目可能組合開(kāi)發(fā)的幾類(lèi)物業(yè)酒店：渡假式居住物業(yè)：一般的居住大盤(pán)：高爾夫物業(yè)：商業(yè)：板塊分析、檔次分析……渡假休閑資源分類(lèi)分析……檔次分析、功能細(xì)分分析（旅游休閑類(lèi)/商務(wù)類(lèi)）……別墅類(lèi)、公寓類(lèi)……休閑類(lèi)商業(yè)街、超市……模塊3：市舌場(chǎng)需宰求分里析市場(chǎng)絮格局濾的分梳析是妥針對(duì)棉市場(chǎng)茶供應(yīng)鎮(zhèn)面的借研究綢，而象市場(chǎng)畢需求早分析老則是描直接辨針對(duì)專(zhuān)購(gòu)房帆者的乖分析東。分析倍方法糞：定性燙研究觀(guān)：二霜手資騾料、阻過(guò)往葡市場(chǎng)伸表現(xiàn)考分析苗、重點(diǎn)野客戶(hù)鍵訪(fǎng)談定量予研究派：需撒求人跡口基獻(xiàn)數(shù)分淹析、問(wèn)卷仿調(diào)查例：狡訪(fǎng)談城及問(wèn)貌卷調(diào)各查（針產(chǎn)對(duì)某哪市中靜高端率客戶(hù)考的調(diào)主查設(shè)紀(jì)計(jì)）調(diào)查反范圍：市廉區(qū)為切主，斯兼顧晌少量印周邊量郊縣肉市樣磚本量調(diào)查譜方式：預(yù)庸約訪(fǎng)稼談15人左際右，鼠問(wèn)卷擦調(diào)查30同0樣本噸（隨蝴機(jī)抽擔(dān)樣，顛入戶(hù)噸調(diào)查坊）樣本掙的選蜂擇：未來(lái)綠兩年拴內(nèi)打淋算購(gòu)瞞買(mǎi)住嚼宅的爸消費(fèi)拿者家庭要月收灘入50紛00元以過(guò)上家昌庭居住膏區(qū)域事盡量歪分散竟，每趟家庭燦完成烏一份穴樣本問(wèn)卷蔥配額土：中凳級(jí)以沃上公爭(zhēng)務(wù)員/事業(yè)孤單位鑒管理武人員10懸0樣本鄭、企盡業(yè)中悔高層療管理/技術(shù)職人員10疲0樣本林，私囑營(yíng)企丟業(yè)主/自由棋職業(yè)萌者10葡0樣本山，訪(fǎng)客談也濃涵蓋要以上薪類(lèi)型模塊4：典噸型個(gè)簡(jiǎn)案分絞析典型位個(gè)案拌主要閉是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)對(duì)手懷、可芳借鑒嗽的樓殊盤(pán)進(jìn)甩行分粘析，淺包括借鑒這些旦個(gè)案澤的客擠戶(hù)吸爪納手絲式段、渡開(kāi)發(fā)讀模式提、定宜位的迎成敗右、經(jīng)合營(yíng)、疤配套兆等，桃從而分析項(xiàng)目再的競(jìng)船爭(zhēng)環(huán)著境、渠生長(zhǎng)突的難霸度、原可突避破的專(zhuān)方位躬、客矩戶(hù)的語(yǔ)需求減特征區(qū)、某仇類(lèi)功聾能配罩置的姿可行威性。案例一**新村如何從外圍攻入本市主流客戶(hù)本市經(jīng)營(yíng)最成熟的郊區(qū)大盤(pán)怎樣？案例二**城拿什么引起市場(chǎng)的巨大轟動(dòng)？客戶(hù)目標(biāo)與實(shí)際效果對(duì)比案例三**花城外地品牌地產(chǎn)商進(jìn)入本市的成功之作本市人對(duì)精品的鑒賞力？案例四**新城本市當(dāng)之無(wú)愧的頂極豪宅社區(qū)豪宅社區(qū)配套是什么水平？案例五**山莊渡假盤(pán)的生存現(xiàn)狀例：G市居剃住大跌盤(pán)個(gè)傘案分己析（主凡要針印對(duì)本成項(xiàng)目跳的定訴位方跨向與緩競(jìng)爭(zhēng)怖環(huán)境飼）模塊5：市豈場(chǎng)趨劃勢(shì)分奴析前期滋策劃困針對(duì)田的一騙般都訊是在蜻未來(lái)紗一兩再年內(nèi)偷開(kāi)發(fā)假、推騙售的忽項(xiàng)目緞，因杠此市母場(chǎng)趨未勢(shì)的爛分析南十分舊重要誦。影響逝市場(chǎng)皆趨勢(shì)食的因肯素：政策棟因素：宏副觀(guān)環(huán)野境分鈔析預(yù)帶測(cè)、搏數(shù)據(jù)補(bǔ)增長(zhǎng)言或回壘落的蔑數(shù)學(xué)駁分析規(guī)劃唐因素：市蒜場(chǎng)格神局的臉變化稀受區(qū)姨域規(guī)紅劃的柔直接倒影響市場(chǎng)鞠競(jìng)爭(zhēng)回環(huán)境言因素：開(kāi)舌發(fā)商淹的水丙平變辛化、轉(zhuǎn)土地社批出蛋狀況僻、主凱要競(jìng)瓦爭(zhēng)對(duì)吼手的丟后續(xù)們開(kāi)發(fā)瓶情況苗、需察求變捎化對(duì)蒜市場(chǎng)馬競(jìng)爭(zhēng)葡的影籮響市場(chǎng)飲需求桃因素：需振求量催與層凈次的濕需求求、置答業(yè)新向需求板方向太、市材場(chǎng)競(jìng)統(tǒng)爭(zhēng)變芒化引潑至的聞市場(chǎng)欄需求島變化其它緞因素微觀(guān)被研究創(chuàng)的方潛法與仙例證殘（項(xiàng)講目）例證暮之：F市H項(xiàng)目眾開(kāi)發(fā)鬧條件確分析循（部永分）H項(xiàng)目漿與F市商削業(yè)區(qū)膚及居陳住區(qū)納的聯(lián)猴系分抽析F市原梨規(guī)劃寨在主艙干路駐以南農(nóng)設(shè)置CB挑D，但政目府調(diào)唉控不剖力，陰近期剝實(shí)現(xiàn)油的可缺能性罷較小炮；在仙目前瀉的發(fā)特展階諒段，赤城市篩并無(wú)煩真正港意義筑上的眉商務(wù)由區(qū)；H項(xiàng)目坐毗鄰御城市鏈規(guī)劃膏中的裙中心認(rèn)商業(yè)傭區(qū)內(nèi)坦，商準(zhǔn)業(yè)價(jià)漏值較機(jī)高；江北奴岸沿奪濱江尚大道槍東段穗，區(qū)牽域已椅逐步道發(fā)展深為高方尚居訴住區(qū)債聚集吧地，芹項(xiàng)目銹居住奮價(jià)值閑亦很百高。本項(xiàng)目MA踩IN鬧R伏OA騙DF市中慶心商首務(wù)區(qū)勸規(guī)劃臨近防某歷毒史文口物保嶼護(hù)街遵區(qū)，織區(qū)域緒內(nèi)傳執(zhí)統(tǒng)建掏筑保談留完救好，月文化常底蘊(yùn)米深厚證，是暴項(xiàng)目穴開(kāi)發(fā)許可借網(wǎng)勢(shì)之塊處。某巷小江西僻會(huì)館街巷鋤中的芽舊墻某巷峰內(nèi)街H項(xiàng)目蘭地塊約開(kāi)發(fā)推條件森分析H項(xiàng)目貢地塊逼開(kāi)發(fā)勝條件畝分析項(xiàng)目騙用地米為不槽規(guī)整落的矩鈔形，單臨A街長(zhǎng)夠邊約29示2米，裹臨B街短湯邊約17假7米，子地勢(shì)聞平緩攝，最念大高脊差在1米以斷內(nèi)。據(jù)主要老標(biāo)高爛集中旅在67度.5廉0米（毛黃海封高程光），挑相對(duì)皺應(yīng)江啞面標(biāo)爆高約頃在59蛇.5嗽0米左姐右，碰高差妄約8.內(nèi)0米。基地況現(xiàn)狀有主要書(shū)為空脹地及陪廢棄同居住坦建筑蜘。項(xiàng)妨目拆吸遷難易度較尊小，活拆遷阻工作攔計(jì)劃幟在20邪04年12月完裝成。市政障配套誰(shuí)設(shè)施市政梢配套期設(shè)施氏齊全H項(xiàng)目生活礎(chǔ)配套團(tuán)設(shè)施生活錢(qián)便利從政慘府層搶面和遍自身瞇條件音看，犯項(xiàng)目稍可利渠用資陜?cè)簇S挨富可利餡用的拖其它荷資源厭：景觀(guān)班、商植業(yè)人心流等H項(xiàng)目史可利奴用相害關(guān)資亞源分錄析圖椒示定位小研究塞的方飲法與運(yùn)例證項(xiàng)目SW牧OT分析項(xiàng)目蕉發(fā)展述策略項(xiàng)目泊市場(chǎng)令定位治（整清體發(fā)魯展主恢題、亞功能刪定位殼）住宅票物業(yè)趟定位住宅但物業(yè)羞發(fā)展脫主題目標(biāo)責(zé)客戶(hù)丈群定懂位產(chǎn)品件定位定價(jià)徒建議定位裹研究繭的常垂規(guī)思普路定位究研究鞋思維申樹(shù)狀否圖項(xiàng)目島市場(chǎng)極定位拒坐標(biāo)烘系項(xiàng)目鮮發(fā)展瞇策略顫雷達(dá)輪圖例證霞之：F項(xiàng)目SW觀(guān)OT分析焰及核命心問(wèn)和題演固進(jìn)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O威脅T機(jī)會(huì)本項(xiàng)抄目核栽心問(wèn)謠題：如何衛(wèi)實(shí)現(xiàn)爛整體方項(xiàng)目組價(jià)值弄最大踐化如何議協(xié)調(diào)慮項(xiàng)目坦大規(guī)乞模與跌有限鞏需求甜關(guān)系如何奴利用孩與提質(zhì)升區(qū)蕩域商匯業(yè)的專(zhuān)傳統(tǒng)風(fēng)形象如何款協(xié)調(diào)旁商業(yè)鐵與住歌宅兩統(tǒng)大功呢能如何討吸納史與組握織商牛業(yè)客虛流強(qiáng)化墳優(yōu)勢(shì)遭，把狂握機(jī)茄會(huì)——景觀(guān)覆價(jià)值按最大推化——規(guī)模碧大——項(xiàng)目煩資源本豐富規(guī)避毯劣勢(shì)諒，化偵解威場(chǎng)脅——周邊令景觀(guān)曠的改蟻造與分利用——高端歌客戶(hù)藍(lán)有效紐奉需求洞量——商業(yè)央客流盜的吸壯納區(qū)位極價(jià)值右復(fù)合礙：江疾景、迫人文版、商愉業(yè)地塊繁規(guī)模賢大；茂唯一永性品牌呆商譽(yù)駕好部分窩住宅伏無(wú)法歇一線(xiàn)鞏望江周邊灣環(huán)境暖不佳商業(yè)慚旺區(qū)材有一顯定距置離開(kāi)發(fā)茂成本遼高，汪彈性議弱市場(chǎng)綢持續(xù)乏走旺中心李城區(qū)斷認(rèn)可躺度高中高逮端有鞏效需廈求競(jìng)爭(zhēng)非不斷幼加劇中高價(jià)端客戀戶(hù)有奧限區(qū)域訊商業(yè)莊開(kāi)發(fā)躁量大某濱雀水豪臨宅項(xiàng)涂目SW州OT分析某濱愁水豪妖宅項(xiàng)敏目發(fā)隱展策棉略商住脈分到動(dòng)靜--笑--杰--規(guī)避促項(xiàng)目賄缺陷內(nèi)聚豪宅沸氣質(zhì)--津--擁--擴(kuò)大數(shù)有效估需求外展商業(yè)斬動(dòng)感--向--病--提升芳商業(yè)萬(wàn)價(jià)值聚焦城市靜核心--嬌--掉--突顯幼區(qū)位餅優(yōu)勢(shì)借勢(shì)水岸象文化--填--亂--倡導(dǎo)斜居住歪文化領(lǐng)航濱江悅板塊--必--偉--樹(shù)立布豪宅胃形象地段刮定義演豪宅局，濱倘江板牽塊與膝城市符中心漿的交概匯位兆置濱水舊是少按數(shù)人恩可享軟用的多稀缺惠資源約11怒00戶(hù)名膏門(mén)世廈家共停同擁獄有的培豪宅灶領(lǐng)地對(duì)規(guī)嚼劃、悼園林下、戶(hù)智型極珍致追佛求，村經(jīng)得什起買(mǎi)滴家最鐮嚴(yán)格裁的挑砍選私密貫與安端防，氣心無(wú)做旁騖輔的服吧務(wù)，鄉(xiāng)豐給客坡戶(hù)無(wú)頃比尊厘貴的允領(lǐng)地?cái)U(kuò)感提供貴生活砌方式飼的同命時(shí)也碗提供伍了社劇交空思間自然你與人熱文不印可相謹(jǐn)互替父代,公共身空間少與私叫家園缺林兩廟者兼瘋得濱水景觀(guān)稀缺性“首席居住地段”“江景與園景”營(yíng)造全景觀(guān)“名門(mén)會(huì)”高品位會(huì)所全方位高品質(zhì)產(chǎn)品管家式物業(yè)服務(wù)“豪宅社區(qū)”概念城市首席濱水豪宅社區(qū)某濱枕水豪快宅項(xiàng)齡目主飯題定捧位的踩系統(tǒng)陳表述出品柳演繹冶豪宅簽氣質(zhì)規(guī)劃移大氣江景資源最大功化圍合整體灰性戶(hù)型臥創(chuàng)新充分添考慮貍江景功能合理而精本細(xì)建筑榮考究立面仗現(xiàn)代那風(fēng)格細(xì)節(jié)正體現(xiàn)茄品味園林鞋多級(jí)主題園林架空賞層花劈燕園配套落尊貴名門(mén)慌會(huì)泛飄會(huì)所園林泳池此部魚(yú)分確愧定戶(hù)夕型配命比與得泛會(huì)形所要?dú)W求，刻其它障具體錢(qián)參見(jiàn)蠶規(guī)劃跳與建潮筑設(shè)完計(jì)建華議。某濱籃水豪否宅項(xiàng)此目主舞題定什位的祖表述某濱串水豪聚宅項(xiàng)崗目戶(hù)壟型配叢比的已設(shè)定二房7%80-100100-120小三房19%100-120大三房40%120-140140-160四房22%140-160160以上復(fù)式12%160以上高價(jià)旅、中弓高價(jià)兵樓盤(pán)銷(xiāo)戶(hù)型執(zhí)配比高端索、中過(guò)高端芒客戶(hù)餅調(diào)查市場(chǎng)蹲供應(yīng)市場(chǎng)蝴需求規(guī)劃蘿擺放二房平方米%次景觀(guān)、次朝向單位三房二衛(wèi)平方米%次朝向園景單位平方米%部分面江單位、部分二線(xiàn)南向單位四房二衛(wèi)平方米%面江單元、少部分二線(xiàn)南向單位復(fù)式平方米%面江單元二房80-10029613%100-1201466%三房120-14061526%140-16075932%160-180813%四房140-160723%160-1802219%180-200402%復(fù)式

1115%一線(xiàn)屆東南醬向江仍景約30斯%二線(xiàn)擋江景粥約30態(tài)%最佳凝園景30瓣%次佳蘭園景10洞%詳見(jiàn)從規(guī)劃脂設(shè)計(jì)學(xué)建議*“芝市場(chǎng)妄需求競(jìng)”中罪四房南與復(fù)痕式的體比例昨略大抹于“占市場(chǎng)猾供應(yīng)譽(yù)”定價(jià)住宅區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象A樓盤(pán)B樓盤(pán)C樓盤(pán)D樓盤(pán)成熟程度0.410098979595交通條件0.31001001009898配套設(shè)施0.110098989797環(huán)境條件0.11009494102102城市規(guī)劃0.110097979999小計(jì)110098.197.797.297.2本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱(chēng)修正因素估價(jià)對(duì)象A樓盤(pán)B樓盤(pán)C樓盤(pán)D樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）2300230027002370交易情況修正1001001009899交易時(shí)間修正100101102101102區(qū)域因素修正10098.197.797.297.2個(gè)別因素修正10095.894.9597.299.2本項(xiàng)目住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）

2472252929452532住宅個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象A樓盤(pán)B樓盤(pán)C樓盤(pán)D樓盤(pán)外觀(guān)0.1510096959697戶(hù)型設(shè)計(jì)0.210096969698景觀(guān)資源0.31009696103106公建配套0.1510096949495園林環(huán)境0.210095939395小計(jì)110095.894.9597.299.2——靜態(tài)著單價(jià)榜預(yù)估26畫(huà)50元/平方耐米的咸均價(jià)銀水平潑只能流代表宋在目傍前市陣場(chǎng)情協(xié)況，捆具體逗定價(jià)煌需參眼考推醒售的棟開(kāi)發(fā)效策略脂；靜態(tài)當(dāng)價(jià)格勾范圍跳約在24謀00撿-2鄙90胡0元/平方拴米之違間。本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷(xiāo)售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱(chēng)

ABCD住宅相對(duì)價(jià)格（元/m2）

2472252929452532權(quán)重100%20%20%30%30%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元/m2）494506883760本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）2643

定價(jià)——靜態(tài)倘單價(jià)陳預(yù)估規(guī)劃脈設(shè)計(jì)忌建議成本蛋財(cái)務(wù)挨分析臂（略駛）各方女案基濱本要酬素評(píng)畫(huà)估圖該項(xiàng)搖目根侍據(jù)開(kāi)撓發(fā)模策式的黨選定閉和各陶項(xiàng)收毀入支準(zhǔn)出等夢(mèng)綜合鏈性分室析，那進(jìn)行炕了開(kāi)乓發(fā)成貨本預(yù)頁(yè)測(cè)，吳內(nèi)容教包括盜土地柏成本愁、前善期費(fèi)短用、堅(jiān)配套研費(fèi)和駛規(guī)費(fèi)淚、管棕理費(fèi)盯、不絞可預(yù)鳥(niǎo)見(jiàn)費(fèi)工、營(yíng)苦銷(xiāo)費(fèi)吩用、帥稅金娛等。因地濤制宜清的規(guī)婚劃設(shè)衫計(jì)建檢議容積強(qiáng)率分期擦及開(kāi)嫂發(fā)順拍序規(guī)劃覆設(shè)計(jì)傾建議浩之公短共配攤套物業(yè)咽類(lèi)型駝及戶(hù)浙型例證欲之：早某項(xiàng)均目塔狠樓設(shè)塞計(jì)建駕議的盆五種雹思路思路紛－－飾各思撫路的史利弊積分析沒(méi)－－毒推薦班設(shè)計(jì)事思路①②③④⑤主力雅中餐萌廳主力鎮(zhèn)中餐仙廳特色巨餐廳閱及空都中花榨園中建庭某濱丈水豪蘇宅項(xiàng)守目集恒中餐拔飲空欄間分死布建桌議RI攏VE夫R主力驅(qū)餐廳迅建議妙：以及特色炒中餐垃廳為勸主。勁延續(xù)宮區(qū)域形文脈際，與尊現(xiàn)代廁對(duì)比滔。獨(dú)立痛商鋪主通此道1F功能營(yíng)以獨(dú)尺立店灶鋪為繪主獨(dú)立此商鋪主力巖百貨摧或超搞市書(shū)店而及影膏音主力隸百貨朵或超淚市家居界中心兒童扔樂(lè)園網(wǎng)吧汗及數(shù)氏碼城KT龍V夜總井會(huì)網(wǎng)吧鋸及數(shù)久碼城桑拿蕉按摩2F功能詢(xún)以主楊力百著貨及木獨(dú)立彎店鋪漿為主3F功能復(fù)以主怠力百屯貨及央家居漢、書(shū)符店為狼主4F功能嬸以?shī)时鶚?lè)為懷主4F3F2F1F某項(xiàng)序目集款中購(gòu)砌物空鳥(niǎo)間分診布建前議例證深之：士萬(wàn)科摔四季癢花城番的規(guī)親劃設(shè)仇計(jì)建棋議四季態(tài)花城片可能鋼的數(shù)云種容購(gòu)積率詞測(cè)算容積率住宅建筑面積(萬(wàn)㎡)低層多層洋房小高層住宅區(qū)內(nèi)密度

%總建筑密度面積比例10%面積比例80%面積比例10%建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)建筑面積套數(shù)1.249.424.942萬(wàn)㎡19839.54萬(wàn)㎡41624.942萬(wàn)㎡44930.220.2%1.145.164.516萬(wàn)㎡18136.128萬(wàn)㎡38034.516萬(wàn)㎡41127.618.5%1.040.94.09萬(wàn)㎡16432.72萬(wàn)㎡34444.09萬(wàn)㎡37225.016.7%0.936.643.664萬(wàn)㎡14729.312萬(wàn)㎡30853.664萬(wàn)㎡33322.415%0.832.383.238萬(wàn)㎡13025.904萬(wàn)㎡27273.238萬(wàn)㎡29419.813.2%0.728.122.812萬(wàn)㎡11222.812萬(wàn)㎡24012.812萬(wàn)㎡25617.211.5%0.623.862.386萬(wàn)㎡9519.088萬(wàn)㎡20092.386萬(wàn)㎡21714.69.8%備注：公建用地：1.7萬(wàn)㎡，可建用地：28.48萬(wàn)㎡低層建筑（含聯(lián)排及獨(dú)立別墅）平均面積250㎡/套，占地100㎡/套多層按6層計(jì)算，平均面積95㎡/套，小高層按14層計(jì)算，平均面積110㎡/套，通過(guò)族上述鑰分析翁和比剃較，泥我們領(lǐng)建議戀：本項(xiàng)萄目的委容積渾率選兩用為0.鵲9~秋1.瞞0（報(bào)瓣建時(shí)迷，盡甲可能星提高魂容積閘率）最終鑒確定籮方案梢：萬(wàn)科悶四季等花城