遼寧省沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告完整版

#2011年遼寧省沈陽(yáng)市房地

產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一篇．沈陽(yáng)市基本概況 3一、沈陽(yáng)市地理位置及社會(huì)建設(shè)狀況 3（1）沈陽(yáng)市地理位置 3（2）社會(huì)建設(shè)狀況 4二、沈陽(yáng)市人口狀況 4\o"CurrentDocument"第二篇．沈陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 5一、沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值分析 6二、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析 7三、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析 7四、沈陽(yáng)市居民收入分析 8五、沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況 8六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)貢獻(xiàn)情況分析 9\o"CurrentDocument"第二篇.國(guó)家宏觀政策 10一、2011年上半年全國(guó)政策回顧 10（1）金融政策 10（2）稅收政策 11（3）房產(chǎn)政策 11\o"CurrentDocument"第三篇．沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 14一、回顧2010年沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng) 14（1）歷年商品房供應(yīng)量走勢(shì)分析 14（2）歷年商品房成交量走勢(shì)分析 15（3）2010全年商品房供應(yīng)量走勢(shì) 15（4）2010全年沈陽(yáng)市各區(qū)商品房成交情況分析 16二、回顧2010年沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng) 16（1）全年商品住宅供應(yīng)量分析 16（2）全年各區(qū)商品住宅供應(yīng)量分布情況 17（3）商品住宅供應(yīng)套均面積分析 18（4）商品住宅成交量分析 18（5）商品住宅供求關(guān)系分析 19（6）2010年度沈陽(yáng)市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 20（7）全年各區(qū)商品住宅成交情況分析 20三、回顧2010各區(qū)域產(chǎn)品運(yùn)行情況 21（1）各區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)量 21（2）各區(qū)域產(chǎn)品銷售量 22四、回顧2010年沈陽(yáng)市產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì) 22（1）歷年來(lái)沈陽(yáng)市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì) 22（2）2010年沈陽(yáng)市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì) 23五、2010年度沈陽(yáng)市部分樓盤信息總匯 24六、2011年上半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 26（1）各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交套數(shù)情況 26（2）各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交價(jià)格情況 27七、沈陽(yáng)各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 27(1)市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 27(2)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 28(3)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)。 28\o"CurrentDocument"第四篇.沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 29(1)供給 30(2)需求 30(3)價(jià)格 30第一篇．沈陽(yáng)市基本概況一、沈陽(yáng)市地理位置及社會(huì)建設(shè)狀況(1)沈陽(yáng)市地理位置沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城，全市總面積1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，建成區(qū)面積近800平方公里，共轄9個(gè)市轄區(qū)，一個(gè)縣級(jí)市，三個(gè)縣。地屬溫帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫6.2-9.7℃，極端最低氣溫為-32.9℃，寒時(shí)間較長(zhǎng)，近六個(gè)月；全年降水量600-800毫米，受季風(fēng)影響，降水集中在夏季，溫差較大，四季分明。同時(shí)，沈陽(yáng)市也是東北地區(qū)最大的交通樞紐中心，高速公路四通八達(dá)，基本覆蓋全國(guó)，通往全省各市和北京、天津、長(zhǎng)春、哈爾濱等地都可“朝發(fā)夕至”，更是連接韓國(guó)、日本、俄羅斯、德國(guó)、泰國(guó)、美國(guó)、法國(guó)、澳大利亞等國(guó)航運(yùn)樞紐。（2）社會(huì)建設(shè)狀況經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，沈陽(yáng)市地鐵、鐵路、航空、高速、公路等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本覆蓋各個(gè)市縣，城市建設(shè)越來(lái)越走向現(xiàn)代化；工業(yè)門類已達(dá)到142個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元，社會(huì)經(jīng)濟(jì)較平穩(wěn)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提升，全市步入了快速發(fā)展的新時(shí)期；并先后獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國(guó)家森林城市”的稱號(hào)、2010年獲批國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)（是中國(guó)第八個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，標(biāo)志著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略）、連續(xù)兩年進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市前十名，躋身國(guó)內(nèi)十大最具競(jìng)爭(zhēng)力城市行列。沈陽(yáng)市正向著“十二五”時(shí)期要建設(shè)成為國(guó)家中心城市、全國(guó)先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、生態(tài)宜居之都、東Jt地區(qū)商貿(mào)物流和金融中心，率先實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地全面振興的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)，成為遼寧乃至東tt地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。二、沈陽(yáng)市人口狀況截止2010年11月1日，根據(jù)《沈陽(yáng)市2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，沈陽(yáng)市全市總?cè)丝?100萬(wàn)，包括流動(dòng)人口和各個(gè)區(qū)縣，戶籍人口810余萬(wàn)，人口常住人口為8106171人。其中，全市常住人口中男性人口為4095172人，占50.52%；女性人口為4010999人，占49.48%。總?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例為102.10）；0-14歲人口為791982人，占9.77%；15-59歲人口為6074327人，占74.93%；60歲及以上人口為1239862人，占15.30%，其中65歲及以上人口為840446人，占10.37%；具有大學(xué)（指大專以上）程度的人口為1652900人；具有高中（含中專）程度的人口為1465719人；具有初中程度的人口為3343252人；具有小學(xué)程度的人口為1213643人?？偨Y(jié)評(píng)論：縱觀沈陽(yáng)市社會(huì)基本概況，沈陽(yáng)市的交通發(fā)達(dá)，城市建設(shè)日顯現(xiàn)代化，城市非外來(lái)人口規(guī)模接近800來(lái)萬(wàn)人，相比一線城市上海、北京非外來(lái)人口1061萬(wàn)人和1402萬(wàn)人口略有謙遜，在社會(huì)政治及經(jīng)濟(jì)體系上不可媲美，在其他二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)來(lái)看卻是強(qiáng)大無(wú)比。從沈陽(yáng)市地理位置來(lái)看，其年平均氣溫6.2-9.7℃，最低氣溫為-32.9℃等地理要素來(lái)看，卻是北京、上海居民生存沒有可比的挑戰(zhàn)力。故此，沈陽(yáng)市富有人群相對(duì)與北京、上海富有人群往外移居的渴望情感更有迫切。建議：開發(fā)商可借助海島的地理位置、旅游、休閑生活等外省無(wú)法可比的資源優(yōu)勢(shì)，把海島國(guó)際旅游島的概念傳達(dá)給客戶，并加強(qiáng)宣傳外省客戶已（尤其是已移居的東北三省客戶）對(duì)海島移居、生活、旅游等形象認(rèn)可度，著力打造東北村、東北新海南人等具有親情、故土關(guān)系相聚的海島生活。以此來(lái)吸引更多的沈陽(yáng)客戶移居或投資海島。第二篇．沈陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r截止2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)5015億元，是2005年的2.1倍，年均增長(zhǎng)16.3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成5007.4億元，是2005年的3.7倍，年均增長(zhǎng)29.7%，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成2062.5億元，是2005年的2.3倍，年均增長(zhǎng)18.1%；全市經(jīng)濟(jì)近些年來(lái)保持了強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，人民生活水平逐年提高，城市居民人均可支配收入達(dá)到20540元，年均增長(zhǎng)15.3%，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到10005元,年均增長(zhǎng)14.7%。一、沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值分析2000^001錦002承00^0(M年融期00阻00阱2003^200$年201□年1MGDP T-培長(zhǎng)率截止2010年，沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，2010年GDP繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，全年GDP達(dá)到5015億元，增長(zhǎng)率達(dá)到14.0%，是2005年的2.1倍，年均增長(zhǎng)16.3%；全年地方財(cái)政一般預(yù)算收入46534億元，比上年增長(zhǎng)17.6%。地方財(cái)政一般預(yù)算支出516.8%億元。增長(zhǎng)8.6%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度顯示了城市強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步成長(zhǎng)下，房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。二、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析單做二億元6W0SOOD4006W0SOOD400口aOOD200010OD200。年2001年2DO2年2003年2004年2005年200名年2007年2000年2009年2010年聞定④產(chǎn)投磁糊 —一以長(zhǎng)率全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成5007.4億元，是2005年的3.7倍，年均增長(zhǎng)29.7%，投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果顯著，房地產(chǎn)開發(fā)投資占有較大比例。近幾年固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步攀升，與GDP同時(shí)突破5000億大關(guān)，體現(xiàn)了沈陽(yáng)的未來(lái)城市發(fā)展極具前景，富有人群不斷增加。三、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成2062.5億元，是2005年的2.3倍，年均增長(zhǎng)18.1%，沈陽(yáng)的消費(fèi)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，以及在CPI不斷提高同時(shí)沈陽(yáng)人消費(fèi)更趨于理性，對(duì)于生活品質(zhì)將不斷具有新的追求，是房地產(chǎn)發(fā)展的利好因素。

四、沈陽(yáng)市居民收入分析年，城市居民人均可支配收入達(dá)到20540元，年均增長(zhǎng)15.3%，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到10005元,年均增長(zhǎng)14.7%，整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷帶動(dòng)沈陽(yáng)居民人均可支配收入提高，購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，為沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障。五、沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地^房地產(chǎn)投資 YL房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率自2005年來(lái)，沈陽(yáng)市地產(chǎn)投資力量呈現(xiàn)出不斷上升態(tài)勢(shì)，截止2009年受國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資1188.7億元，同比增長(zhǎng)17.6%，有所回落。六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)貢獻(xiàn)情況分析自2006年以來(lái)，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值始終保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中，第二產(chǎn)業(yè)直線加速增長(zhǎng)。截止2010年，沈陽(yáng)市市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）5015億元,比上年增長(zhǎng)14.1%。在全國(guó)排名第17位。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值232.4億元，增長(zhǎng)6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2542.4億元，增長(zhǎng)15.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2242.2億元,增長(zhǎng)13.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.6:50.7:44.7。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.8%:55.1%:43.1%;按常住人口計(jì)算，人均GDP為63667元,增長(zhǎng)13.1%?？偨Y(jié)評(píng)論：從沈陽(yáng)市近幾年整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)固定資產(chǎn)投入、社會(huì)總體消費(fèi)水準(zhǔn)、地產(chǎn)投資、已經(jīng)居民人均收入都保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)速度明顯猛增，綜合各方面要素，沈陽(yáng)市的發(fā)展呈現(xiàn)出了極大的魅力，發(fā)展速度極為猛進(jìn)。尤其是在2010年度沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國(guó)家新型工業(yè)化試驗(yàn)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略給沈陽(yáng)市帶來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇；十二五規(guī)劃要建成國(guó)家中心城市、全國(guó)先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、生態(tài)宜居之都、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融中心，這一切，都為沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步成長(zhǎng)寫下了隆重的一筆，更是為沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。

第二篇.國(guó)家宏觀政策一、2011年上半年全國(guó)政策回顧（1）金融政策類別日期政策政策要點(diǎn)金融政策20n.1.17強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策強(qiáng)調(diào)2011年將重點(diǎn)防范信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)四大風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住風(fēng)險(xiǎn)底線。對(duì)平臺(tái)貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險(xiǎn)，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實(shí)貸款“三查”，加大對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查20n.1.20央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.2.9央行宣布上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)央行宣布自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。5年期以上貸款基準(zhǔn)利率達(dá)到6.6%。2011.2.24央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)央行宣布自2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到19.5%。2011.3.25央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

20n.4.6住建部調(diào)整住房公積金存貸款利率住建部自20n年4月6日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率由0.40%上調(diào)至0.50%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由2.60%上調(diào)至2.85%。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.50%上調(diào)至4.70%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.00%上調(diào)至4.20%。20n.4.21中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行決定，從20n年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。20n.5.18央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)5月18日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（2）稅收政策類別日期政策政策要點(diǎn)稅收政策2011.1.28上海、重慶頒布房產(chǎn)稅改革實(shí)施細(xì)則（部分內(nèi)容省略）上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案明確對(duì)在滬居民家庭新購(gòu)且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購(gòu)住房（即“應(yīng)稅住房”征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定，對(duì)包括存量及新增獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的價(jià)格是重慶主城區(qū)均價(jià)2倍及以上高檔公寓、三無(wú)人員（在渝無(wú)戶口、無(wú)工作、無(wú)投資）在渝購(gòu)買的第二套及以上住房，征收房產(chǎn)稅。（3）房產(chǎn)政策類別日期政策政策要點(diǎn)房產(chǎn)政策2011.1.26國(guó)八條1）一季度前公布全年價(jià)格控制目標(biāo)；2）多渠道建設(shè)保障性住房，加強(qiáng)管理，增加公租房供應(yīng)；3）二手房不足5年出售將全額征收營(yíng)業(yè)稅，加強(qiáng)增值稅清算督查；4）二套房首付比例比低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；5）落實(shí)保障性住房等用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求，確保用地供應(yīng)；6）各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；7）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制；8）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)；2011.2.162月16日，住建部同時(shí)給地方建設(shè)下達(dá)了日程表2月16日，住建部同時(shí)給地方建設(shè)下達(dá)了日程表，要求各項(xiàng)保障性安居工程務(wù)必在今年10月30日前全面開工

20n.2.21住建部與地方政府簽訂保障房責(zé)任書自2月21日開始，住建部陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。各地方政府必須在2011年10月31日前全部開工當(dāng)年所有的保障性住房項(xiàng)目，則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。20n.3.25國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)下發(fā)了關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知規(guī)定從5月1日起，已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，要公開標(biāo)示每套房屋的售價(jià)、相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房?jī)r(jià)格的其他因素。20n.5.4國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳公布《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》提倡中央企業(yè)積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，把積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)作為企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要途徑，發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。2011.5.11國(guó)土資源部發(fā)布《2011年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃公告》該《公告》將各地上報(bào)計(jì)劃匯總，2011年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)21.8萬(wàn)公頃，與2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃（18.47萬(wàn)公頃）和實(shí)際供地量（12.63萬(wàn)公頃）相比，分別增加18%和72.6%，是前兩年（2009—2010年）年均實(shí)際供地量（10.17萬(wàn)公頃）的兩倍以上。2011.5.12國(guó)土資源部召開2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作進(jìn)展情況新聞通氣會(huì)會(huì)上公布2011年土地供應(yīng)計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持并完善土地招拍掛出讓制度，同時(shí)密切關(guān)注苗頭性、傾向性問(wèn)題，加強(qiáng)保障性安居工程用地管理，維護(hù)良好的管地用地秩序，總的目的是為了堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策。2011.5.13國(guó)土資源部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確提出嚴(yán)禁擅自利用農(nóng)村集體土地興建公共租賃住房，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)利用自用土地興建保障性住房行為，堅(jiān)決制止和嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)房”等違法違規(guī)行為，明確了保障房用地管理的具體要求。2011.5.13國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，2011年我國(guó)將繼續(xù)堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度。“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，“限定配建保障房面積”，“綜合評(píng)標(biāo)”等土地出讓方式將被推廣采用。2011.5.16國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》要求各地：嚴(yán)格征地拆遷管理，維護(hù)被征地農(nóng)民利益；及時(shí)化解矛盾糾紛，妥善處理征地拆遷突發(fā)事件；開展全面檢查，堅(jiān)決糾正違法違規(guī)征地拆遷行為。2011.5.26國(guó)土部向各省國(guó)土部門下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有關(guān)問(wèn)要求全國(guó)所有縣級(jí)及以上城市及時(shí)上報(bào)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的異常交易地塊。題的函》20n.6.9國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。同時(shí)要求，只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于其他項(xiàng)目的建設(shè)。符合條件的其他企業(yè)，也可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。總結(jié)評(píng)論：從以上述可以看出，國(guó)家調(diào)控政策的力度、弓強(qiáng)度、廣度、高度及深度都是前所未有的。不僅是中央力挺、地方政府加力，涉及到金融、稅收、土地、保障房、限購(gòu)等，還蔓延到二三線城市。由此可知，隨著國(guó)家調(diào)控政策對(duì)全國(guó)樓市效果明顯浮出水面，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控放松的可能性不大，預(yù)計(jì)國(guó)家將會(huì)以此為契機(jī)，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；尤其是將從房產(chǎn)稅征收、保障房投入力度、信貸門檻、限購(gòu)等主要形式來(lái)加強(qiáng)嚴(yán)控樓市動(dòng)向；不斷加強(qiáng)投入保障房建設(shè)嚴(yán)格控壓過(guò)高的樓市價(jià)格，以兩手都抓的形式來(lái)促進(jìn)樓市走向理性。建議：在當(dāng)前政策嚴(yán)控之下，樓市要回暖的希望并不大，將越演越劇烈，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已成必然，消費(fèi)者的觀望情緒更加濃厚。因此建議，一是開發(fā)商可以與大的公司組成部落的形式加大優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)力度，快速出貨；二是聯(lián)合片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目或集團(tuán)項(xiàng)目出擊島外，尤其是在一些已經(jīng)對(duì)海島比較認(rèn)可及渴望來(lái)移居的省市進(jìn)行推廣；三是集中力量把海島的環(huán)保、旅游、宜居、氣候、人文、生活休閑、低消費(fèi)等區(qū)域優(yōu)勢(shì)包裝做足，結(jié)合項(xiàng)目理念特色，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略戰(zhàn)勝鄰近省市競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，加強(qiáng)以網(wǎng)絡(luò)推廣和實(shí)地到外省推廣的形式快速出貨。第三篇．沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、回顧2010年沈陽(yáng)市商品房市場(chǎng)（1）歷年商品房供應(yīng)量走勢(shì)分析截止2010年，沈陽(yáng)市全年商品供應(yīng)量為1603.49萬(wàn)平方米，環(huán)比上升27.98%，供應(yīng)套數(shù)為174105套，環(huán)比上升23.6%。只是在2008年國(guó)際金融危機(jī)等不利因素影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊，沈城樓市成交也同樣有所回落，商品房供應(yīng)量延續(xù)了下降的趨勢(shì)，主要原因是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響和前期積壓存量較大所致；直到2010年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)好轉(zhuǎn)，供應(yīng)量逐步回升，保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勁頭。（2）歷年商品房成交量走勢(shì)分析體上呈快速上漲趨勢(shì)，進(jìn)入10年后，國(guó)家重拳調(diào)控樓市，全國(guó)樓市特別是一線城市均有所降溫；沈陽(yáng)市樓市市場(chǎng)成交走勢(shì)依然堅(jiān)挺。（3）2010全年商品房供應(yīng)量走勢(shì)從10年全年商品房供應(yīng)量走勢(shì)來(lái)看，沈陽(yáng)市供應(yīng)量快速上升趨勢(shì)十分明顯，特別是10年初受季節(jié)因素以及傳統(tǒng)銷售淡季的影響整個(gè)一季度供應(yīng)量縮量明顯，但是隨著該時(shí)期的結(jié)束，市場(chǎng)供應(yīng)量放量明顯，由此可以看出，沈城商品房供應(yīng)市場(chǎng)還是堅(jiān)挺的。（4）2010全年沈陽(yáng)市各區(qū)商品房成交情況分析于泄區(qū)鐵西區(qū)渾南新區(qū)13%沈北新區(qū)東段區(qū)好r于泄區(qū)鐵西區(qū)渾南新區(qū)13%沈北新區(qū)東段區(qū)好r5%-■和平區(qū)■沈河區(qū)■鐵西區(qū)■大聚區(qū)?臬站區(qū)■渾南新區(qū)■干洪區(qū)■東陛區(qū)沈北新區(qū)■蘇冢屯區(qū) 蘇家屯區(qū)沈河區(qū)‘％U哭 _截止2010年，鐵西、于洪、渾南新區(qū)分別以21%、17%、13%的成交比例位于全市全年各區(qū)商品房成交前三名，而這三個(gè)區(qū)域也是目前沈城樓盤最為集中，各種相關(guān)配套極為完善、客群認(rèn)可度最高的區(qū)域；而和平區(qū)因?yàn)槌鞘幸?guī)劃布局整體南移的影響，致使板塊內(nèi)全國(guó)知名的品牌大盤云集，目前已經(jīng)成為沈陽(yáng)市內(nèi)高端品質(zhì)樓盤的聚集地之一。二、回顧2010年沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)（1）全年商品住宅供應(yīng)量分析串位：萬(wàn)平 而岫住宅供應(yīng)走勢(shì)圖300串位：萬(wàn)平 而岫住宅供應(yīng)走勢(shì)圖300l套數(shù)30000230002000015C0010G005000一住宅面將 T一住宅套數(shù)截止2010年沈陽(yáng)市商品住宅供應(yīng)面積為1454.64萬(wàn)平方米，商品住宅供應(yīng)套數(shù)為156186套。（2）全年各區(qū)商品住宅供應(yīng)量分布情況2010年，沈陽(yáng)商品住宅基本與商品房區(qū)域供應(yīng)情況基本一致。作為全市樓盤項(xiàng)目最為集中的兩個(gè)大區(qū)，鐵西區(qū)和于洪區(qū)分別以20.2%和17.3%穩(wěn)居全市各區(qū)供應(yīng)量的前兩位。（3）商品住宅供應(yīng)套均面積分析1面積走勢(shì)—1面積走勢(shì)—?—套坳面積140從2010年全年的商品住宅供應(yīng)套均面積走勢(shì)來(lái)看，除了3月份大戶型快速攀升以外，全年其他各月供應(yīng)套均面積基本都維持在80-100平米之間。由此可知，剛性需求和改善型需求是目前沈城市場(chǎng)需求的主體，面積主要還是在80-100平米之間。（4）商品住宅成交量分析2010年全年沈陽(yáng)市商品住宅共成交1277.2萬(wàn)平，成交139341套數(shù)，成交量整體呈逐月遞增走勢(shì)，尤其到下半年，市場(chǎng)十分活躍，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面?？梢钥闯?，在2010年國(guó)家嚴(yán)控樓市的情況下，沈陽(yáng)市需求還是剛需為主，政策對(duì)沈陽(yáng)剛性市場(chǎng)的影響力度不大。（5）商品住宅供求關(guān)系分析供空華 商品房供求關(guān)第超卿戶/SSS君金E?E@&T+供求比2010年全年商品住宅供求比為1：0.88，全年各月供求比在0.5-1.5之間上下浮動(dòng)。供求關(guān)系運(yùn)行情況與商品房基本一致。上半年因?yàn)楹暧^新政等相關(guān)因素影響，使得09年存貨在一定的程度上有所緩和，第三季度除了秋季房交會(huì)期間開發(fā)商集中備案特殊行情外，其他各月供求關(guān)系基本較為平穩(wěn)，市場(chǎng)整體供求關(guān)系較為平穩(wěn)。（6）2010年度沈陽(yáng)市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)量比重圖住宅由I隼!供應(yīng)量比重圖住宅由I隼!91,17%■住宅面被■商業(yè)面積■辦公面積■金富商積■隼庫(kù)聞枳■公建國(guó)枳車庫(kù)面根，公國(guó)面積當(dāng)F公贏?公建面積0.22% 0.20% 122^截止2010年，沈陽(yáng)市商品房供應(yīng)量為1603.49萬(wàn)平方米，環(huán)比上升27.98%，供應(yīng)套數(shù)為174105套。其中住宅供應(yīng)面積為1461.82萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量91.17%，供應(yīng)套數(shù)為156217套；商業(yè)用房供應(yīng)面積為114.86萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量7.16%，供應(yīng)套數(shù)為11912套；辦公用房供應(yīng)面積3.27萬(wàn)平米，所占比例為0.2%，供應(yīng)套數(shù)為420套。住宅供應(yīng)以91.17%的比例占據(jù)著商品房的主導(dǎo)地位。（7）全年各區(qū)商品住宅成交情況分析截止2010年，鐵西、于洪、渾南新區(qū)位于沈陽(yáng)市各區(qū)商品住宅成交前三名，這也是當(dāng)前沈城樓盤最為集中，各種相關(guān)配套完善度高、客群認(rèn)可度強(qiáng)的區(qū)域，這三個(gè)大區(qū)已經(jīng)成為購(gòu)房需求的首選目標(biāo)。三、回顧2010各區(qū)域產(chǎn)品運(yùn)行情況（1）各區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)量（截止2010年，隨著沈陽(yáng)行政區(qū)的重新劃分，沈陽(yáng)擴(kuò)城勢(shì)不可擋，城市核心區(qū)域土地稀缺，開發(fā)商看好了二環(huán)至三環(huán)之間的“新城市核心”地帶，加速開發(fā)商品房，鐵西、于洪、渾南、東陵供應(yīng)量明顯高于其他區(qū)域。其中，于洪區(qū)和鐵西區(qū)商品房和商品住宅供應(yīng)量并駕齊驅(qū)，位列一、二位。

（2）各區(qū)域產(chǎn)品銷售量2010年沈陽(yáng)市各區(qū)商品房和商品住宅銷售情況（截止日期：2010年12月）2010年沈陽(yáng)市商品房呈現(xiàn)“有量有市”狀態(tài)，供應(yīng)帶動(dòng)銷售，同時(shí)，消費(fèi)者也逐漸將眼光放到“新城市核心”區(qū)域，環(huán)線價(jià)值得到體現(xiàn)。其中，鐵西區(qū)商品房和商品住宅銷售量最大，沈河區(qū)最少。四、回顧2010年沈陽(yáng)市產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)（1）歷年來(lái)沈陽(yáng)市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì)

單位：元60004000200002006—2010年沈陽(yáng)市產(chǎn)品銷售均價(jià)及增長(zhǎng)率/疔-30%25%20%15%10%5%0%& 侖_二■▲*2006年2007年2008年2009年2010年■商品房34203565377642525264■商品住宅32223382343939964958商品房增長(zhǎng)率2.6%4.2%5.9%12.6%23.8%。商品住宅增長(zhǎng)率3.6%5.0%1.7%16.2%24.1%（截止日期：2010年12月）2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來(lái)，沈陽(yáng)市商品房和商品住宅價(jià)格較為快速增長(zhǎng)，2010年，萬(wàn)科，金地，華潤(rùn)等品牌開發(fā)商紛紛開發(fā)豪宅市場(chǎng)，在價(jià)格方面拉動(dòng)了沈陽(yáng)市整體價(jià)格。其中，2009年沈陽(yáng)市商品房和商品住宅增幅達(dá)10%以上，2010年增幅達(dá)20%以上。（2）2010年沈陽(yáng)市產(chǎn)品成交均價(jià)走勢(shì)單位：元/平方米2010年沈陽(yáng)市各月產(chǎn)品銷售均價(jià)6000-]50.0%5000-4000-1■■45.0%-40.0%-K -35.0%^^^^B009^M^MH^^M^^^^H00m^^Q^^^MUhl^\ -30.0%、-25.0%-20.0%-15.0%■10.0%-5.0%01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月0.0%11月12月?商品房 453045084561514755014948496950575415559256645681商品住宅 408941104323496452204561473448175226540954185434商品房同比 21.915.918.032.138.422.623.718.421.725.226.119.1T一商品住宅同比23.914.817.737.543.721.223.520.219.430.433.323.3截止2010年，由于國(guó)家出臺(tái)政策打壓房?jī)r(jià)，一線城市房?jī)r(jià)得到有效控制，沈陽(yáng)在4月新政出臺(tái)后也受到一定影響，房?jī)r(jià)有所回落，8月開始，房?jī)r(jià)恢復(fù)

5000后呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)事態(tài)。五、2010年度沈陽(yáng)市部分樓盤信息總匯2010年度沈陽(yáng)市部分樓盤信息總匯樓盤名稱占地（萬(wàn)平）總建面（萬(wàn)平）容積率主力戶型銷售均價(jià)物業(yè)類型物業(yè)管理費(fèi)保利溪湖林語(yǔ)521001.9二居59-93平米三居107128平■米4700多層小高層高層1.5保利心語(yǔ)30702.4一居46-56平二居68-96平三居99-135平高：5000多：6600多層，高層1.2-1.5碧桂園銀河城1656501.3別墅：200529平■米/洋房：63139平米5000多層小高層別墅洋房洋房1.5、別墅2.5第一城401203.0一居室31-52二居室54-103三居室108-1137500多層，小高層1.2格林生活坊20502.5一期：一居43平米三居90平米/二期：一居室55二居室83三居室116/合院別墅：258-290平米6500花園洋房，高層,小高層，多層1.5元/平方米/月（電梯費(fèi)12元/月/人）恒大綠洲12002273.5居60平米二居8084平米三居78150平米5056高層，小高層（全部精裝）1.5華潤(rùn)橡樹灣441002.0三居136-175平米其他190253平米別墅17000；洋房11000多層，小高層，花園洋房，別墅3.2假日藍(lán)灣13303.0一居34-46二居70-109三居1166400花園洋房，景觀居所，經(jīng)濟(jì)住宅0.8金地長(zhǎng)青灣801501.7寬景高層：180-260平/城市聯(lián)排：280-380平/河景高層：173-185平/湖畔高層：140-180平8000多層高層花園洋房另U墅2.2

金地名京20.5452.2疊拼173218平米二居79-90平米三居118207平米8500疊拼，小高層，高層1.5金地檀郡9.4451.5高層小高層90-145/洋房160-20013000洋房、小高、高層2.2凱旋門9.628.51.9二居65-80平方米，三居90-100平方米，四居164-210平方米13000多層小高層高層1.8納帕名門4.9512.52.5居38平米二居58-92平米三居122平米7500板塔結(jié)合多層小高層高層未定普羅旺斯25602.2居2544平米二居5397平米三居83-112平5680多層、小高層、高層1榮盛愛家酈都15302二居室92三居室99-143四居室186-1917500多層小高層高層洋房2沈陽(yáng)恒大華府7.2918.22.597309平米11000高層2.8順豐新未來(lái)10171.7一居48-63平二居67-93平三居97-132平4400多層小高層高層1.2鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20.17903.78一居室33-66二居室64-103三居室99-1457000高層（復(fù)合地產(chǎn)）1.3萬(wàn)科金域藍(lán)灣22.656.62.5二居120平米三居156平米其他173-18913000小高層，高層1.9陽(yáng)光100國(guó)際新城1001501.7二居室87三居室99-128四居室140LOFT43-909000多層小高層高層寫字樓LOFT1.3遠(yuǎn)洋和平府11.217731.70492.29居56平米一居70-86平米三居93157平米洋房別墅150-230洋房12000，高層9000，別墅16000多、高層、洋房、別墅1.9中海城1282802.2高層75-130平，多層89-170平，別墅249-301平5400普通住宅,別墅1.8六、2011年上半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)根據(jù)有關(guān)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止今年上半年來(lái)，沈陽(yáng)市商品住宅供應(yīng)套數(shù)78849套，銷售套數(shù)78786套；住宅供應(yīng)面積724.75萬(wàn)平米，銷售面積706.04萬(wàn)平米；成交價(jià)格5586.94元/平米，銷售額394.46億元。（1）各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交套數(shù)情況201牌L5月沈陽(yáng)自區(qū)商品佳鉞應(yīng)與麻雁揶猊,槌市翻闿■黯翻閭脾區(qū)痢區(qū)郭區(qū)垓區(qū)鐵西區(qū)朋胭珠區(qū)觸區(qū)旖屯陽(yáng)慚區(qū)201庫(kù)1-5月沈陽(yáng)曾區(qū)商品住宅供應(yīng)與截面積慍兄■髓前新哨■批注相聯(lián)仿嗎柵區(qū)輛區(qū)融區(qū)林區(qū)隨區(qū)鋤區(qū)球區(qū)觸區(qū)嗨電加底區(qū)其中鐵西區(qū)成交12996套，出貨率為87.2%，成交面積117.73萬(wàn)平米，居為榜首；于洪區(qū)成交11174套，出貨率為158.65%，成交面積為71.32萬(wàn)平米；其他區(qū)域成交套數(shù)和面積都呈現(xiàn)出明顯上升態(tài)勢(shì)。由此可以看出，在國(guó)家調(diào)控政策的嚴(yán)控下，沈陽(yáng)市樓市市場(chǎng)依然樂觀。(2)各區(qū)域商品住宅供應(yīng)與成交價(jià)格情況從今年上半年沈陽(yáng)市各區(qū)縣的成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，沈河區(qū)最高為8145元/平米，其次是和平區(qū)7948平米/元；值得一提的是，鐵西區(qū)和于洪區(qū)成交套數(shù)和面積最多，成交均價(jià)為5245元/平米，5240元/平米，由此可以看出沈陽(yáng)市樓市市場(chǎng)還是以中低端剛性需求為主，高端的客戶潛力仍然未爆發(fā)出來(lái)。七、沈陽(yáng)各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)根據(jù)2009年、2010年官方權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及相關(guān)核心學(xué)術(shù)理論研究整理，把沈陽(yáng)市劃分為市區(qū)、郊區(qū)、縣城三方面來(lái)綜合闡述其地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：(1)市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)沈河區(qū)：原本可利用的土地不多，但行政區(qū)重新劃分后，利用土地有所增多，將會(huì)促進(jìn)沈河區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，其各項(xiàng)指標(biāo)有望提高。和平區(qū)：其存量房市場(chǎng)比商品房市場(chǎng)份額大。和平區(qū)是目前發(fā)展最為成熟的中心區(qū)之一，以商業(yè)氣息濃重的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)為主。皇姑區(qū)：其存量房市場(chǎng)比商品房市場(chǎng)份額大。皇姑區(qū)區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療、教育和商業(yè)在沈城占有很大的比重，學(xué)區(qū)房是皇姑區(qū)的特點(diǎn)。鐵西新區(qū)：鐵西新區(qū)在售樓盤數(shù)量大，銷售面積位列全市之最。鐵西區(qū)的存量房、存量住宅銷售量最大。大東區(qū)：雖目前缺少大盤的帶動(dòng)，但因?yàn)樽陨戆l(fā)展比較成熟的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展