標桿房地產(chǎn)假日風景項目前期策劃報告

xx項目前期策劃報告2006年12月27日前言：基于項目目前所處的階段以及萬科的要求，本報告的重點不在于極具時尚創(chuàng)新意識的營銷策略和手段，而是闡述世聯(lián)基于對西部市場和客戶規(guī)律的把握，從而得出對于本項目的一些基本判斷。01本體本體項目自身素質(zhì)本體素質(zhì)基本屬性附屬條件屬性項目界定項目本體基本屬性一期c地塊C地塊占地面積:7.4萬平方米C地塊建筑面積:15.6萬平方米產(chǎn)品形式：多層和小高層產(chǎn)品、LOFT配套商業(yè)：0.54萬平方米一期產(chǎn)品主力戶型：128平米三室、90平米兩室loft:40-45平米，60-65平米地塊位置:豐臺區(qū)小屯村可售面積：約40萬平米（住宅面積：34萬平米、商業(yè)面積：5.6萬平米）中大型規(guī)模中低等開發(fā)強度自身配套充足優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品形式具較強競爭力的產(chǎn)品不執(zhí)行新政A/項目附屬條件屬性便利的交通可達性，較差的道路連通性多條城市環(huán)線、快速干道、城市干道；項目周邊道路未實現(xiàn)完全連通；滯后的各類生活配套醫(yī)療、郵政等服務類配套極少；餐飲、購物等生活類配套較少，檔次較低；較好的綠化環(huán)境地塊北側擁有已建成公園，綠化環(huán)境優(yōu)越。B/項目界定C/快速路沿線快速發(fā)展中的新興區(qū)域中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)豐富產(chǎn)品線齊全配套關鍵詞：本體0102宏觀項目界定：快速路沿線/發(fā)展中的新興區(qū)域/中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)/產(chǎn)品線豐富/配套齊全宏觀宏觀政策影響土地政策的影響90/70政策的影響2005年三大城市宏觀調(diào)控結果時間政策模式調(diào)控結果北京土地政策為主剛性需求導致市場整體價格上漲中心城區(qū)價格上漲幅度大上海金融+土地打擊投機型房地產(chǎn)需求效果顯著，成交量下降外環(huán)區(qū)域價格大幅下降，中心區(qū)仍保持增長政策平穩(wěn)后，成交量及價格迅速反彈深圳規(guī)范秩序+金融全市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲關內(nèi)市場價格上漲幅度高于關外高端產(chǎn)品價格上漲幅度高于普通產(chǎn)品近兩年調(diào)控政策力度加強,對北京市場漲勢影響有限05年宏觀調(diào)控政策對一線城市中心區(qū)域房價打擊失效

調(diào)控加大了對土地開發(fā)的控制，使06年北京市場供應總量有所下降

政府希望通過結構性調(diào)整平抑房價，但未達預期效果A/

繼04年“8.31”政策之后，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策開始向土地政策傾斜2004年、2005年、2006年成交土地面積柱狀圖（不含代征）時間200420052006年增長樓面地價￥/m22316.373280463141%北京城區(qū)土地交易面積14287211309591.72260161.699北京土地交易面積35315552741306.35689304.429城區(qū)土地供應比例40.5%47.8%39.7%2004年、2005年、2006年成交土地樓面均價2004-2006年調(diào)控政策下北京地區(qū)土地市場表現(xiàn)[城區(qū)統(tǒng)計范圍：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)]04、05、06連續(xù)三年北京城區(qū)土地成交樓面地價保持高增長，年均增長率達到41%；城區(qū)內(nèi)的土地供應量小于郊區(qū)，土地供應外移；A/40.5%47.8%39.7%2004-2006年北京市城區(qū)住宅公寓供需情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)

04-06年北京城區(qū)的年供給量緩慢下降，銷售量也相應有所減少，而年消化率則持續(xù)走高；04、05年基本上供需平衡，06年則供不應求明顯受到土地政策的影響，北京城區(qū)住宅供應逐年下降，供不應求趨勢明顯供應量逐年減少銷售量逐年減少年消化率持續(xù)走高[統(tǒng)計時間截止到2006年12月15日]A/2004-2006年北京市城區(qū)西部住宅公寓供需情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：西城區(qū)、宣武區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)供應量逐年減少銷售量逐年減少年消化率持續(xù)走高05年西部土地供應極少，導致06年北京西部城區(qū)住宅供應不足市場變化趨勢與北京城區(qū)相同，幅度高于平均水平3年合計供應量消化量消化率全北京市合計42532824.0541787828.280.98北京西部城區(qū)合計18653028.7919056190.091.02[統(tǒng)計時間截止到2006年12月15日]A/本體0102宏觀項目界定：快速路沿線/發(fā)展中的新興區(qū)域/中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)/產(chǎn)品線豐富/配套齊全宏觀宏觀政策影響90/70政策的影響土地政策的影響對西部客戶接受面積縮減的產(chǎn)品有提前教育和鋪墊作用政策后競爭格局有利于本項目打造差異化產(chǎn)品06年房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加強2006.5.24建設部等九部委《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》一、近期經(jīng)濟適用房建設目標9月底前公布二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上三、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度2006.5國務院國6條政策“國六條”后政策演變歷程2006.6.07自2006年6月19日起，對于購買套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過房屋評估價值或?qū)嶋H購房款（以兩者中較低額為準）的70%2006.6.19北京暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照建設部公布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調(diào)整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。2006.7.062006.7.14建設部等有關部門發(fā)布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（165號文件）、《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號文件）和《財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結構比例落實到具體項目二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內(nèi)開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房國土資源部下發(fā)了《中低價位、中小套型普通商品房實行限套型、限房價基礎上競房價、競地價的土地供應辦法》征求意見稿.一、制定了土地出讓要競地價、競房價”的具體操作方式二、90平方米以下戶型占地面積要達到擬出讓地塊總面積九成以上2006.7北京市規(guī)劃委向建筑單位和設計單位下發(fā)的文件規(guī)定：今后層高超過4.9米，建筑面積將按原來的兩倍計算。2006.7.222006.7.24建設部、商務部等聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。境外機構和個人在國內(nèi)購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學習超過一年；第三，購房實名制。2006.7.21北京市建委緊急通知：即日起規(guī)定港澳臺地區(qū)居民和華僑可在境內(nèi)購自住商品房“暫定只能購買一套住宅”。2006.9.11建設部、國家發(fā)改委和工商總局聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮?。該方案指出?006年9月至2007年9月，三部門將分四個階段整治房地產(chǎn)交易秩序，房產(chǎn)違規(guī)行為細化為六大類22種。2006年11月底以前，各地要上報查處的涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介服務等有關方面的3個典型案例。2006.8.19中國人民銀行上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。2006.9.4北京市規(guī)委9月4日印發(fā)的1101號文件，這份題為《北京市規(guī)劃委員會關于貫徹落實宏觀調(diào)控政策加強住房結構規(guī)劃管理的通知》。這份“市規(guī)發(fā)[2006]1101號”文件只是細則的一部分國家外匯管理局建設部關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知2006.9.506年2季度末起國六條推出，90/70政策對開發(fā)商有一定影響；少數(shù)區(qū)域當期價格有所微降，總體價格強勢走高，在供應量減少的情況下，消化率快速增增長B/西部戶型慣性以大面積產(chǎn)品為主，90/70宏觀政策為客戶接納面積縮減產(chǎn)品起到教育和鋪墊作用海淀區(qū)、豐臺區(qū)2006年銷售情況2、70/90政策后，面積在80-100平米區(qū)間的中小戶型和面積在140-160平米區(qū)間的大戶型銷售量有所增加；原區(qū)域主力產(chǎn)品（100-140）銷售持平；超大戶型銷售比率下降；面積有減小趨勢；1、西部項目面積區(qū)間主要集中在90-140平米的中大戶型，以小戶型為主的僅有榮豐2008、遠中悅來、紫金長河等項目，供應量較少；

西部區(qū)域客戶同小戶型接觸較少，大戶型有較高的認同度

政策強迫教育——客戶對居住的合適面積尺度的觀念發(fā)生改變，主動選擇或被動接受面積較小的產(chǎn)品；

中大戶型逐漸成為稀缺產(chǎn)品06年上m2￥/m2比率06年下m2￥/m2比率合計21316347890合計1886076.8882460以下7512984744%60以下5158992403%60(含)-8015934467417%60(含)-80124075.974766%80(含)-100318465650715%80(含)-100332110.25747518%100(含)-120360762683417%100(含)-120316280.85768917%120(含)-140489706658023%120(含)-140440131.14733923%140(含)-160218925803610%140(含)-160234598.9889212%160(含)-20018412984379%160(含)-200165723.3497739%200(含)以上3251731240815%200(含)以上221567.451529512%B/19831.20元/平米17677.73元/平米9851.12元/平米10332.98元/平米“8.31”國八條國六條2004-2006年北京市城區(qū)住宅公寓價格表現(xiàn)受產(chǎn)品供應量縮減的影響，北京城區(qū)房價走高調(diào)控政策對城中心房價控制完全失效房地產(chǎn)調(diào)控政策對價格的控制未起到明顯作用[統(tǒng)計時間截止到2006年12月15日]C/項目后續(xù)存量近29萬平米，不受新政影響，主流產(chǎn)品110-130平米兩居，140-170平米三居，與本項目交叉時間段放量少；未來土地供應總規(guī)模近50萬平米，大部分受新政影響，產(chǎn)品受限。機會：政策為較小面積產(chǎn)品作了鋪墊，使項目前階段進入市場阻力降低；面對政策后的競爭格局，本項目產(chǎn)品存在明顯差異化，支持項目平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展與價格提升。區(qū)域后續(xù)項目存量、土地供應與本項目競爭關系2007年1月2月3月2008年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月杏石口路西郊機場海淀西苑廣安門305#西府二期永定路田村路交匯處第七街區(qū)美麗經(jīng)典園熙湖遠洋山水珠江峰景本項目一期萬科紫臺五棵松文體中心住宅面積15萬平米住宅面積3.5萬平米，120-130平米兩居，150-160平米三居住宅面積15萬平米，80-100平米一居，140平米左右三居住宅面積3萬平米105-110平米兩居，127-140平米3居住宅面積5萬平米，165-170平米三居一期住宅面積存量2.3萬平米，160-170平米三居三期住宅面積4萬平米，130-150平米三居項目存量規(guī)劃住宅面積6萬平米土地供應住宅面積11.5萬平米（7.5萬回遷）總規(guī)模21.7萬平米總規(guī)模13萬平米，包括住宅與商業(yè)物業(yè)規(guī)劃住宅面積14.5萬平米規(guī)劃公寓面積2.3萬平米不受90/70政策影響受90/70政策影響玉泉新城二期住宅面積12萬平米A西部認知過程西部認知過程0103市場本體02宏觀土地政策的影響第一階段——基于客戶準確定位第二階段——客戶源頭單一第三階段——客戶多元化對未來趨勢判斷項目界定：快速路沿線/發(fā)展中的新興區(qū)域/中大規(guī)模優(yōu)質(zhì)社區(qū)/產(chǎn)品線豐富/配套齊全90/70政策的影響世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第一階段：對西府蘭庭前期的準確定位概述：世聯(lián)代理項目，建筑規(guī)模74945㎡，總套數(shù)272套，戶型以三居為主，其中兩居18.75%，三居半42.28%，三居33.82%?？蛻舳ㄎ唬何鞑啃姓丝谥械膶嵙ε煽蛻簦荒挲g40-50歲；居住觀念傳統(tǒng)；注重家庭成員實際的生活需求；向往更優(yōu)越（類似于大戶人家）的生活形態(tài)；置業(yè)目的：居住升級的同時，充分考慮家庭結構變化引起的居住需要。產(chǎn)品買點：三面向陽，3米層高，大面寬短進深；三層雙中空斷橋鋁合金窗；戶式中央空調(diào)；精裝修。銷售結果：開盤價格：7400元/平米；開盤認購數(shù)量：123套；三個月銷售周期內(nèi)銷售率91%；住宅實收均價約7686元/平米?；诋敃r條件下，對項目客戶的準確定位使項目取得不俗銷售成績，同時也加深了世聯(lián)對西部客戶購買力和消費行為的理解，積累了大量西部客戶資源。A/世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第二階段：紫金長安成功銷售啟示——區(qū)域高檔產(chǎn)品供應不足，但需求旺盛位置：

以南緊鄰西長安街，以西緊鄰四環(huán)，位置優(yōu)越建筑形式：純板周邊配套：

緊鄰五棵松文化體育中心戶型面積：一居：70平米8%兩居：85-120平米10%三居：140-176平米39%四居：180-250平米43%基本配套：

商業(yè)、會所（三期）2004年5月—2005年5月，銷售均價從7000元/平米上漲至9000元/平米；項目一期出現(xiàn)熱銷，3個月消化900套；整盤銷售速度穩(wěn)定在月均銷售102套?？蛻魳嫵桑阂皂椖恐苓吰笫聵I(yè)單位的管理層為主，二期外地客戶增加，如山西客戶。客戶購買行為：喜歡群居，老客戶介紹成交多，有些甚至未看房就由朋友代定；客戶重復購買較多，一、二期連續(xù)購買，一個客戶買三、四套的情況很常見。長安街沿線

沒有同檔次樓盤B/世聯(lián)暫對西驕部發(fā)盤展認續(xù)知的敗第二揭階段妄：樂楊府江景南客節(jié)戶構夸成啟挽示—橋—西艙北部緞客戶舟居住漆需求貴有沿螞西環(huán)停路南誘下的慰趨勢中關撤村閱客戶客戶店延四恨環(huán)路疏南下中關掛村客凳戶誼傳統(tǒng)叔購房辦區(qū)叼域供李應量不足中關杰村末10棗-1抽5%樂府連江南書客戶羨群體30精2醫(yī)徑院周邊高軍爐隊大維院武警鮮總隊慌二遲院……南下蜘中關雕村客積戶地緣決性主著流客岔戶其他周客戶樂府庭江南銷售濤結果：銷售牲速度眾快——股月均10侵0套，劉高峰30討0套左沾右；價格薄提升她速度選快——武12冶個月下提升27框%。B/世聯(lián)紗對西絲式部發(fā)瞞展認帽知的律第三響階段府：萬附科紫摩臺項鏡目前脊期定枕位—理—西權北部杜客戶調(diào)居住幼需求猾有沿扶交通斬干道顏線性迅釋放和的趨甩勢紫臺萬科紫臺西四環(huán)路；長安街；梅市口路；永定息路（造青塔起西路鑄延長戀線）盜；蓮扎花池梯西路發(fā)展爭線索梳：以醋路為絮綱，病沿路癥快速貌發(fā)展西南坡部是債目前雹西部招發(fā)展或重心交通槐線成稿為本干區(qū)域?qū)侔l(fā)展殃的線掌索北部棍客戶不出現(xiàn)帶向南滅遷移背的現(xiàn)輩象目前威四環(huán)憐內(nèi)可討開發(fā)拼用地睛很少西北亞部客旁戶居塔住需澤求有銀沿交棗通干盲道線筍性釋深放的張趨勢C/世聯(lián)備對西穴部發(fā)星展認金知的烏第三光階段喬：萬乞科紫嚴臺項慚目前事期定密位—拘—萬麥科紫早臺項炎目銷進售成抖功，揚占領出西部牧市場覽領袖曾地位以10筍20萄0元/倡平米判高價輩入市知，開深盤3個月牙銷售18瞧0套，兩單價袋上漲16哨.8戚%；實現(xiàn)奇均價怕為區(qū)制域內(nèi)價格饅標竿；項目展示到位伏，戶型設計抹和精裝隸修品質(zhì)次均體敬現(xiàn)了者萬科沫產(chǎn)品漠力打嶄造的敘一貫抗優(yōu)勢獻，得駕到客啊戶和失業(yè)內(nèi)久的認貝可，奮在成屈為區(qū)己域高端虜形象的代撲表。C/世聯(lián)倦對西蛛部發(fā)暢展認胃知的融第三兆階段累：萬憑科紫系臺項南目客疲戶啟斃示—按—西屢部客切戶居瓜住需柔求線撇性釋牌放的駁源頭舞呈現(xiàn)斬多元亂化客戶迎構成祝：除傳達統(tǒng)地番緣性虛客戶腫外，很出現(xiàn)窯大量外來溪客戶；以來暢自金融旅街區(qū)域歷的客摧戶為匆主，政少量超來自中關追村區(qū)域配和田村區(qū)域怒；同時金出現(xiàn)動一定倍量的蒼區(qū)域換房鍋升遷準客戶，如策：世笑紀城蕉和紫泡金長總安；區(qū)域薪地緣滔性金融寧街區(qū)域田村區(qū)域中關啞村區(qū)域紫金補長安世紀粗城C/世聯(lián)管對西話部發(fā)椒展認小知的大第三刷階段痛：萬都科紫任臺項令目成小功的意學義為小辭屯區(qū)禽域植入欠大量樂中高白端客李群，優(yōu)截化區(qū)到域內(nèi)旨居住翻人群存素質(zhì)士，改懸善其擁人文扎環(huán)境廁；為更勺多高吹端客槳群進振入小膨屯區(qū)璃域消除瀉心理淡障礙，拓禍展了托區(qū)域頁客戶符層面許；在西蘿部相蝴對陌有生的趴區(qū)域宗內(nèi)，柳樹立測萬科蓮形象撿，為厭持續(xù)但開發(fā)奠定濁品牌湊認知鞋基礎。C/世聯(lián)培對西考部發(fā)傅展認艙知的罰第四虧階段粥：對艙未來顫發(fā)展迫趨勢坡的最新葉研究已成果二、認金融忌街成裕為西擔部發(fā)擇展的授強力席引擎民，領對先客熟戶來灑源區(qū)一、鑒擠壓襯效應暗、線坑性釋服放客曠戶所陽呈現(xiàn)祖的多坊元化輩兩大潑趨勢僻持續(xù)欠發(fā)展三、居保持糟市中者心強說大的先模式完下，駕價格儉標桿攪的梯拴度縮間減模毫型D/一、代兩大田趨勢迷持續(xù)棕發(fā)展A.評擠壓污效應B.睡線性炭釋放檔客戶鞋所呈耐現(xiàn)的岔多元稠化世聯(lián)諸對西這部發(fā)薦展認寶知的途第四慨階段薪：對擴未來血發(fā)展貍趨勢途的最新冷研究察成果D/土地饒稀缺皮、外舒來人巾口注訓入導鞠致擠腹壓效粥應1、誼北京塘西部阿土地快供應返稀缺瓜、地冊價高湯漲：從2攔00嫂4年鋼、2供00額5年孩、2老00谷6年雕土地干成交廣狀況乓分析伶，北型京西樸部土配地供柔應較瓜少，躁西部直五環(huán)劫內(nèi)土單地成評交樓鄰面價醫(yī)年平梨均增咱長率28秀%。2、妨西部春成熟酬板塊罷房價診持續(xù)紋走高2、鳳高支聰付能飼力外呢來人虛口涌攪入：中關慌村、凳海淀以高知匪人群男，金騰融街美高資螺人群湊，向毀往首冤都置襪業(yè)的沖全國攜財富屠客。1、引西部碌成熟偵板塊額住宅舅供不唱應求擠壓膝效應誼持續(xù)特的外汽在動猜因：擠壓擇效應廚持續(xù)格的內(nèi)震在因陜素：3、伏地域贈條件憶限制座：外擴隆方向食向西瞎發(fā)展竄受到舍西山籠的阻州擋，化向北滾有頤喘和園味等北恥部皇擾家園贈林的礎阻礙刪，因迎此只槍能向泄其它必條件演適宜選的方撒向拓卵展。世聯(lián)排對西萌部發(fā)芽展認霸知的成第四占階段瞎：對擠未來詳發(fā)展厚趨勢在的最新育研究宵成果D/20互04棕年、永20黨05完年、扁20照06刑年成債交土披地面萄積柱旋狀圖館（不腫含代階征）1.漆北京素西部薦土地捷供應鄭稀缺20汁04擋年、妖20溝05逗年、蜜20御06吹年成跳交土笨地規(guī)逮劃建功設面扇積柱告狀圖北京療西部蓬土地率供應蓮稀缺枕：從20裂04年、20將05年、20臂06年土寫地成漏交狀匯況分硬析，控北京講西部沒土地編供應湊較少筍。20劑06年四貧環(huán)內(nèi)臣西部成土地品僅占怖整體床成交堵的2%；20摩05年西幻玉部土臥地供活應跌丙到最秋低谷翅，20促06年西仿部土候地成謝交回承升，孫占整紹體市熊場的50仔%，但盲新增欣量多貼集中延在四潛環(huán)外屑，四匯環(huán)內(nèi)新西部嫁土地睬僅占渠整體脂成交寨的2%；20默04年西拾部五潛環(huán)內(nèi)欺樓面驕地價木約為29犬00元/平米送，20絹05年約期為33本00元/平米微，20松06年約稠為47栗00元/平米蹤蝶。年挨平均格增長不率28裹%。20夏04永年、均20遇05渡年、保20濁06組年成佛交土緩地面餐積表踢（不馬含代傲征）20膜04循年、奏20厭05喪年、遺20繭06豈年成潔交土朝地規(guī)褲劃建斗設面往積表察（不雕含代咱征）擠壓變效應后持續(xù)頓的外故在動撕因：海淀逼區(qū)、迎西城附區(qū)、誓宣武牽區(qū)客可戶統(tǒng)昌計：手外地仁單位梨、外撤省個慘人、推外國災單位延、外冶國個歉人、樓港澳深臺客樣戶占茂總體匙市場哈的比如例2.討高支娛付能指力外靈來人捐口涌煩入城8皇區(qū)客敵戶統(tǒng)沸計：示外地五單位袋、外州省個泄人、程外國柴單位婚、外跟國個推人、避港澳恐臺客掠戶占叫總體也市場色的比妖例從20莖04年、20蘇05年、20休06年客氣戶構凝成分瘋析，踢海淀朱區(qū)、端西城朽區(qū)、陡宣武監(jiān)區(qū)非著本地跌客戶維購買嗎均價摩與市慈場整扭體均圓價比善值逐轎年上府升，練支付獨能力失相對啊較高起；海淀碧區(qū)、深西城欣區(qū)、紫宣武停區(qū)非做本地暮客戶濕購買局量與降市場艱整體貿(mào)消化眾量基啊本穩(wěn)也定在28善-3嗎0%比例闊之間論。外擴簡方向旋向西現(xiàn)發(fā)展池受到染西山報的阻感擋，治向北攝有頤笛和園動等北沈部皇忙家園假林的般阻礙看，因梢此只世能向河其它誕條件誼適宜宵的方楚向拓寫展。3.運地域拜條件疼限制擠壓敞下的殃需求閣如何洲釋放掀?可能拓展方向可能拓展方向西山圓明裙園內(nèi)城頤和辦園選擇20旬04年、20頓05年、20商06年海悄淀區(qū)少、西攝城區(qū)南、宣亮武區(qū)獲三個乓西部姻成熟交核心熊區(qū)域茄作為鮮分析繪對象職；圖表遇中20臟04年、20光05年、20口06年海獵淀區(qū)擇、西詢城區(qū)較、宣限武區(qū)柴連續(xù)盯三年消化狐量大而于上滑市量河。圖表盤中20回04年、20痰05年、20歸06年海揀淀區(qū)堆、西叉城區(qū)每、宣息武區(qū)亦連續(xù)普三年駛銷售價格魂平均賣增長紡率約權為23覆%，遠朗遠高晶于北拌京市哲城8區(qū)連追續(xù)三評年銷輕售價輔格平詞均增田長率雞約為14竟.5象%。2、箭西部俘成熟呆板塊谷房價漲持續(xù)殺走高1、屬西部筍成熟珍板塊墾住宅際供不爪應求擠壓埋效應夏持續(xù)蘇的外啞在動聲因：海淀耗區(qū)、很西城蓄區(qū)、免宣武胞區(qū)市勾場統(tǒng)緩計北京卻市城域8區(qū)凱市場遇統(tǒng)計一、侄兩大貌趨勢住持續(xù)蝴發(fā)展A.席擠壓配效應B.絕線性瞇釋放峽客戶消所呈眼現(xiàn)的飛多元拉化1、恐釋放兆源的墨多元鏡性1、浩擠壓籍效應記持續(xù)敏的內(nèi)評在因穴素：攪土地橋稀缺佳、高殼支付站能力朵外來丟客戶涂注入幸、地鋼域限嘴制2、肉擠壓雞效應尤持續(xù)昆的外騎在動脂因：賞供不次應求壇、價食格持脾續(xù)走糾高2、恰城市吹化進猶程下畜汽車穗時代劈燕到來3、躁道路冰系統(tǒng)辜的不腳斷完廉善世聯(lián)內(nèi)對西羽部發(fā)桿展認漂知的慕第四每階段鍵：對技未來稠發(fā)展叼趨勢翻的最新頑研究牧成果D/區(qū)域輸?shù)鼐壝嫘詤^(qū)域穩(wěn)地緣垮性客油戶：豐臺糞、海氣淀區(qū)任小屯傘、太擦平路廢、五拉棵松層等區(qū)瀉域地只緣性倆客戶然；田村胖區(qū)域叔客戶鼻：航天組部二秤院、則二炮祝等軍默隊大失院，豈政府茶機關遍背景緣瑞客戶冤；蓮花租池區(qū)棉域客南戶：蓮花趣池及促西三惰環(huán)外蜓項目掘升級洞換代遵客戶韻；產(chǎn)業(yè)棕園區(qū)蓬域客撞戶：總部縫基地羅產(chǎn)業(yè)闖園區(qū)像的產(chǎn)汪業(yè)客缺戶；中關棒村區(qū)長域客溪戶：中關僻村IT產(chǎn)業(yè)臟客戶遞，區(qū)葛域擠疫壓作蔽用南脖移；金融押街區(qū)足域客義戶：高支江付能善力，猶內(nèi)城夫供給呈不足井，向舊西部津需求傲釋放棍；宣武暮區(qū)客勒戶：傳統(tǒng)藝內(nèi)城勿客戶仰，需緒求無士法滿鋒足，際受道東路驅(qū)自動，籃向西與部擴譽散?！a(chǎn)業(yè)蚊園區(qū)域蓮花咽池區(qū)域金融丸街區(qū)域田村區(qū)域中關鄙村區(qū)域宣武區(qū)域1.督釋放紀源的液多元撞性根據(jù)答北京好市發(fā)唱改委寨公布態(tài)的數(shù)源據(jù)：贊九十斤年代劑以來柜，全歐市小董客車川以平銅均每屠年28寺.6％的遷速度習遞增胞。私定人小姨客車排的年拜增長胸率更聽高，繳達到48黃.3％。根據(jù)刪對日駁本的餐研究亡數(shù)據(jù)盆表明職進入波汽車六時代柴的標笛志是平每百宜人擁夫有轎綠車22輛。按照使預測午北京20屆10年全悄市小創(chuàng)客車墨保有搬量為40跑2萬輛雖。全跡市常義住人離口12貼98萬人串，每豆百人怎擁有炮轎車31輛。2.落城市賣化進趨程下你汽車矛時代星到來3.概道路揀系統(tǒng)擔的不唇斷完重善小屯姐路、碑蓮石依路、皮永定劇路、宏玉泉除路、乳魯谷姐路等謊多條以縱向昌、橫莖向道拉路的服改造蔽和修藝筑，草不斷懇完善臭本區(qū)斃域的姨道路穴系統(tǒng)葬。其中監(jiān)蓮石吧路工多程西傅起西船五環(huán)偷，東授至西連四環(huán)魂，道滔路全源長38院00米，腥建成震后可盼從西咬便門均立交斯橋直糖達西捎五環(huán)嬌。B.有金融掉街成啞為西賣部領煩先客根戶來瞇源區(qū)二、磁金融壟街成肌為西甚部發(fā)適展的諸強力屠引擎當，領嫌先客竹戶來敞源區(qū)A.獸金融撤街與閑CB險D形耀成雙蟻核，邪超越址中關霧村成記為西講部發(fā)糕展的純強力洪引擎世聯(lián)爛對西振部發(fā)航展認鋼知的格第四用階段店：對逢未來速發(fā)展指趨勢花的最新品研究傷成果D/A.腦金融溜街與取CB舟D形絡成雙假核，絲式超越思中關警村成軟為西劈燕部發(fā)受展的淘強力塌引擎金融街CBD長安街本項目北京屬“雙核紫戰(zhàn)略”布揭局：CB撇D—國際恥商務女中心編，金幸融街—國際膀金融金中心搖。金融暗街規(guī)壩劃涵梁蓋了夏商業(yè)交、住紫宅、狡零售肌、酒掀店和辯文化晶會議籠中心踏等高避檔綜吵合性屈功能吧，越憐來越才有活獨力、繭越來概越穩(wěn)講定。代表國際筍金融滿的銀秋行入住淚：高勒盛、玩美洲們銀行盯、摩菊根大棒通、弊加拿側大皇音家銀磨行以暖及瑞舟士銀穴行５桑家國森際金趕融巨坊頭入迎駐金法融街絕，逐盆漸成糟為真平正的親國際笛金融柳中心埋。麗茲品卡爾暴頓、杰洲際粉酒店濾、威僚斯汀世界憐一流粒酒店進駐笑。金融僵街規(guī)劃筑擴容暢區(qū)方蠟案已經(jīng)泄確定薦。金融冷街從姑規(guī)劃刻到實辭現(xiàn)，傳已經(jīng)超越民中關梢村成為暗西部經(jīng)發(fā)展街的強包力引絮擎。B.設金融章街成稠為西展部領信先客喊戶來匆源區(qū)交——痰誰在泊引領俯西部留市場領先櫻客戶領先坐客戶——許多缸激進起的創(chuàng)嬌新都擾不是限由制偏造者鞠發(fā)明層的，寶而是亂由領的先用挽戶發(fā)爬明的定。他們永的需暗求可屯能比細典型舞客戶番更為么極端太。本項射目的爐領先盒客戶——金融控街為暖代表可的內(nèi)廟城客芽戶。做他們倆最先手嗅覺雷到區(qū)薄域的蘇增值流潛力慈；他制們具論備較燃高的霞支付團能力陳；他該們具沒備國梯際視山野；枯他們干對其跨他客紀戶選伍擇物扎業(yè)的名影響太力顯伍而易良見。其他鴨客戶麗：周盞邊區(qū)繼域換僑房客莊戶，傲中關臂村、濃豐臺休科技巾園等畏未被送分流章的客自戶。該曲負線呈梯現(xiàn)了輪市場胃趨勢恢的基漆本走桌勢領先融用戶遠的需虹求遠布遠超設前于龜市場逗趨勢隨著桌時間結的推島移，驢越來志越多燦的人芳感覺稼到有縫這種灶同樣戶的需貨求Commercialproductavailable可獲得的商業(yè)產(chǎn)品LeadUsersCreateSolutions領先用戶創(chuàng)建解決方案市場趨勢Markettrend常規(guī)用戶早期采納者領先就客戶罪曲線Ti貌me會時間新產(chǎn)重品需幣求者“保您持市將中心革強大知的模美式”框，是預在城路市規(guī)踐劃、北建設猴和管血理中腔采取慘各種犬措施邀增強芒市中存心的雄吸引鎮(zhèn)力，和使就鑒業(yè)、史金融精、商赤業(yè)、市文娛吵等高犯度集劑中于矩市中霞心。實施雁該戰(zhàn)縫略的濤城市絹一般涌具有慶如下糾特點六：(1杜)人脹口、跨工作府崗位戴數(shù)量猾和各勁種活欄動都顫集中美于市劃中心璃；(2默)市姐中心雄建筑堅密度浸、容局積率照相對培較高地；(3余)城青市交蜜通網(wǎng)勝主要需由強匹大的撲放射睡形交竹通網(wǎng)罩組成業(yè)。三、餅保持融市中捉心強特大的版模式閉下，屈價格獵標桿喜的梯跑度縮懂減模庫型本區(qū)奇域價絕格標善桿金融杜街將類強者遇恒強捏，不挎斷外虛擴，替對周畢邊次列核心體區(qū)產(chǎn)盼生膨塔脹擠洞壓，睡不斷仔擴大煮中心孕化范物圍；次核獎心區(qū)任價格苦上漲害，原鋤先較敲為分舊明的融價格吵梯度耗逐步林趨同繩于核蛛心區(qū)從價格遲，最鼓終使渠得價態(tài)格梯頃度縮肥減；本項謝目所湖在區(qū)且域價格疑標桿齡參照最系為塔金融炒街代壓表的麻核心撈區(qū)。核心騙區(qū)次核道心區(qū)外圍戒區(qū)中間左區(qū)價格及梯度世聯(lián)箏對西濟部發(fā)爹展認據(jù)知的穩(wěn)第四飽階段引：對向未來折發(fā)展荷趨勢班的最新鞏研究凝成果D/結論匪二、渴金融棗街成化為西桃部發(fā)僵展的蠻強力讀引擎話，領先存客戶巖來源柴區(qū)結論選一、醉擠壓鵝效應透、線雹性釋脫放客央戶所裝呈現(xiàn)才的多鑰元化銀兩大紙趨勢持續(xù)傘發(fā)展結論風三、活本項顧目所稅在區(qū)挪域價格盾標桿參照代系為金融蜓街為址代表想內(nèi)城況核心逃區(qū)世聯(lián)皇對西預部發(fā)瞞展認桶知的勵第四尤階段慌：對餃未來墊發(fā)展績趨勢緞的最新羅研究冤成果D/A餓西部心認知納過程典型添項目產(chǎn)客戶0103市場本技體02宏個觀區(qū)域棕客戶枯細分釋放覽的客許戶特駝征典型回項目尤客戶項目線界定：快類速路科沿線娃/發(fā)充展中擇的新各興區(qū)陳域/繡中大激規(guī)模優(yōu)質(zhì)腰社區(qū)喉/產(chǎn)宵品線繼豐富獄/配徹套齊冠全土地椒政策雜的影羊響90帽/7微0政黨策的水影響擠壓盞效應纖下線跨性釋胞放的其客戶束特征針對暖核心季區(qū)的奴項目支付螞能力功不足，選擇創(chuàng)高品獸質(zhì)物奶業(yè)吃灰力，鐮因此沈逃離長核心圣區(qū)。由于多在核膊心區(qū)分長期潤工作么生活輝的經(jīng)艘歷，趣這群灑人需要箏標簽，必陸須尋梅找一啞種替堤代標焦簽，典取代鐮區(qū)域樹價值為帶來煌的標碌簽感牌。客戶胖思維賄方式影與成完熟核緊心區(qū)字客戶綱類似占，是譽被提前喝教育的客董戶，傍對產(chǎn)持品認脊知度照高。麻會將桿成熟拐核心饅區(qū)的創(chuàng)產(chǎn)品解認知告作為堤選擇歌標準離。替代先標簽：項蓮目價庭值絕仰對領竄先。對快話速干童道的殲依賴漏大于料對捷慚運的馳依賴尾。對產(chǎn)品蒼品質(zhì)的追吳求通裹常成趨為最影終決憲定購賓買的怎重要雜動因篇。對配辯套的北態(tài)度歇：仍撇然依端賴核江心區(qū)厚配套拐（工兼作生錘活圈午），求對于破居住朱區(qū)域烘配套湯的態(tài)幫度是恨寧缺廈勿濫將。A/區(qū)域矩典型園項目飛客戶捷特征碗描述B/萬科子紫臺竄客戶朽特征候描述梳：年齡線層次孫主要涂集中牢在36或-4推2歲，成扎熟家印庭；金融熊街區(qū)刃域客戶名占相辣當比努例，委其余幟主要幕以區(qū)司域地緣廟性客乓戶、外巡壽區(qū)域升級源換代持客戶（如沿世紀碗城2、3期，肅紫金支長安蜜）為超主，繭中關陣村區(qū)駱域客萬戶比椒例較彼少；答外地循區(qū)域梅客戶蕉比例早占到25饑%左右禽，主歲要以希北方蒜省市禍為主判，如救山西防、河勒北，掉也有墊少數(shù)餡南方礦客戶議追隨海萬科根品牌占而來哄，如撐上海捕；擁有較強寄支付粥能力，30萬以激內(nèi)的島總價吳浮動藍對其杏決策鑼影響潮??；與傳余統(tǒng)西偉部穩(wěn)帶重、腔內(nèi)斂尋型客澤戶相總比略帶化張揚，有乏炫耀邀心理京，需說求身份咳標簽（認現(xiàn)可紫作臺園涂林風兄格、萄主題吊）；充分與認可洋萬科品牌超價值。熙湖穩(wěn)客戶貸特征動描述臨：年齡記層次踩主要旋集中臺在40瞎-5泛0歲；項目美客戶先主要失以西傅部國室有企呈事業(yè)烤單位忍與軍匆隊機氏關大郵院客果戶為掛主，肯少量個中關拋村區(qū)趴域客耐戶；緒國有殊企業(yè)尾客戶介集中尼在高級蓋檢察迅院、轟法院，如概高級撫檢察靜院在敢本項喪目團擋購2棟樓析；軍放隊機社關客諒戶以大附近軍區(qū)致、二柴炮、燈總后婆及鄰臣近省召市軍謠區(qū)為主暖；關注產(chǎn)品鵲實用堂度，如稻功能激空間傲數(shù)；經(jīng)濟挨實力肅雄厚咬，但有財型不外垂露，依擺然希痕望得紡到實臂惠（照折扣倉），朗一次冠性付語款比栽例較乓高；為人把穩(wěn)重純、內(nèi)斂，私閉家車品中等虜檔次糠，不臭希望質(zhì)建筑開外觀土張揚黨，但務注重絮內(nèi)部雀產(chǎn)品眠細節(jié)餡。區(qū)域權典型碧項目寇客戶洞特征護描述B/西府島蘭亭催客戶放特征涂描述質(zhì)：年齡惰層次青主要壘集中秤在36越-5潑5歲，家角庭中疾擁有11歲以且下兒陸童和伐家長博年齡聾在35歲以挖上的三口諸之家成為奪主流處客戶趁；客戶心群體急體現(xiàn)明顯戴地緣媽性，現(xiàn)免有的猜基本棗生活倡、工值作區(qū)督域，末集中往于海閑淀區(qū)鉤、豐礦臺區(qū)拉，周茂邊國企蹈事業(yè)甩單位客戶靠；少壯煌派客已戶，服擁有膝強大銀的潛在蘇購買險實力，一曾次性愛付款且比例躍高；首次竊置業(yè)，以調(diào)改變鉤目前閃居住案現(xiàn)狀舞為主喘，對逮居所舒適輕度的追僻求高膊于對鼻功能筍性的井要求責；關注稅戶型涌設計毯、層汪高等公設置萌對未級來居斗住空汪間的艘影響呢；對資樣板建間能慌夠認猾可，仰并以拆此建女立快焦速決權策的護信心蒙；關購注細塊節(jié)設膝計，藍對生印活品練質(zhì)有館強烈肯追求搏。珠江燥峰景爪客戶異特征佩描述運：年齡辨層次洪主要丸集中棕在30漲-5王0歲；客戶磨地緣估性明合顯，府主要庭以西溝部國有左企事昌業(yè)單倆位與軍付隊機確關大茫院客償戶為央主，胞也有清部分私營命業(yè)主與中關罵村區(qū)域螞客戶師；有一終定經(jīng)少濟實塵力，護但尚總未達敲到高吹端客速戶層小次；總價遠敏感本區(qū)間在15缺0萬左拆右；關注榨戶型傘功能豪空間網(wǎng)數(shù)量山，布瘦局設睜計的亂合理忍性，材重視舒適挑度與拾實用儲性；性格萌穩(wěn)重學但不拘陷于傳路統(tǒng)，要梯求身構份感饅的滿陰足，哄渴望早得到進標簽嘩。區(qū)域哀典型添項目胞客戶競特征堵描述B/遠洋妙山水終客戶俗特征犯描述窩：年齡禾層次巾主要誘集中貞在25尊-3臟5歲，年輕只家庭為主突；多為首次蘭置業(yè)，或皮父母調(diào)為子貞女購換買物焦業(yè)；客戶無明搖顯區(qū)杏域共血性特態(tài)征，主搶要依母靠快速醬捷運薦系統(tǒng)，外臥來區(qū)境域客鏡戶比悠例明根顯高施于區(qū)仆域內(nèi)脫其它束項目糾；相礦比之污下，伐海淀辰區(qū)、組石景撲山區(qū)勢、西厚城區(qū)練客戶蜘比例械相對泰較高絲式；經(jīng)濟揉實力量相對趨處于申區(qū)域員中低鎖檔水蜘平，對恭總價副敏感唇，主桌要需烈求兩鉗居或恩小三侵居產(chǎn)坦品；突出添關注據(jù)產(chǎn)品實用州度，有兇一定窩的舒相適度躬要求恩；看重等項目肅的附加派值體系超，如振鄰近揚地鐵1號線倍、北棕部公適園的污景觀屬資源謙、學扔校等蠟教育哥配套搜的便灣利。天鴻誤美域?？蛻酏斕卣鲾r描述登：年齡伍層次憂主要攀集中航在25石-4鐘0歲，吐年輕沈家庭為主坑；客戶匠群體棕現(xiàn)出題典型腔的西莊部特香征：假以西器部企佳事業(yè)策單位帝為主傅，部嶄分軍拾隊機曲關大野院客共戶，另如航逼天二來院、其二炮溪；有傲團購深行為肝發(fā)生鍋；對產(chǎn)村品實還用度蜻要求晌高，廚追求烈一定蘭的舒槐適度逼；支付逝能力輪中等服，希共望得寺到實贊惠，槐關注笨項目勵性價尿比；擁有頃強烈貍的西膛部情調(diào)節(jié)，布性格內(nèi)斂、傳換統(tǒng)，視且略索帶保量守。B吳積壓蠟效應盟下的染客戶0103市場本童體02宏貧觀區(qū)域薦客戶盈細分客戶努細分陵前提客戶擾細分循研究本項銅目客特戶需縣求典型慎項目醋客戶項目診界定：快病速路教沿線侄/發(fā)息展中隙的新模興區(qū)森域/旁中大侍規(guī)模優(yōu)質(zhì)且社區(qū)膜/產(chǎn)指品線議豐富干/配舞套齊汽全土地劫政策術的影悉響90綢/7包0政路策的催影響A/客戶褲細分校研究鑄——弓前提在擠勁壓效燒應及橋需求派的線釋性釋喘放趨皺勢長燒期持見續(xù)的懸背景啄下，舒研究缸區(qū)域內(nèi)典東型項斜目的銹客戶王特征棋?；诔烈陨蠚q兩點半，選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慰政策欺的影慶響90悄/7績0政吹策的題影響基于好客戶擁需求捕，對差本項肥目一矩期的惡產(chǎn)品護建議A/1.加項目境一期躺產(chǎn)品瘋已定免，面狂積以課中小癢戶型會為主多層赴（東聰西向啄）、層小高故層、簽高層垮產(chǎn)品翅，其小中第劉一期臭只開狂發(fā)多唉層和貌小高王層產(chǎn)源品，保主力唐戶型蜻為1免28件平米若的3再室2串廳，睜與9回0平圖米的角2室辯2廳閘產(chǎn)品平。2.鎮(zhèn)一期美主要似客戶薯定位來自房誠金融冶街等標核心危區(qū)的辱領先如客戶蓬：認可浮萬科卸品牌董和產(chǎn)她品打匯造力餃，看蒙重項塊目及序區(qū)域鄙未來映升值前前景索，具龜備較趙高單本價的摟支付秒能力頸，對委區(qū)域拌抗性附較小洋，需役要標鮮簽和多符號腸。生踢命周摸期處胸于單市身、猜丁克賺、青煉年持駁家。區(qū)域沃周邊亭首次休購買鉗商品飼房客扶戶：之前錢住在膜面積確較小直公房反或者黨單位年福利該房；尤與父脖母同更住的猶第二潑代、境