現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)采購和約與成本精細(xì)化管理精講

采購和約與成本管理的精細(xì)化之道現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

目前對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何花錢、把錢花好確實(shí)是個(gè)問題。位于整個(gè)價(jià)值鏈較前段的采購招投標(biāo)管理就是如何花好錢的重要一環(huán)。

縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采招管理現(xiàn)狀，整體仍處于較粗放階段，主要表現(xiàn)為重進(jìn)度、輕管理、電話傳真多、電子信息化少、事情做得多、知識積淀少等。采購管理的精細(xì)化如何解決采招領(lǐng)域的上述問題？如何讓采招走向精細(xì)化管理？對此，我們提出在采招管理的三大框架——基礎(chǔ)資料管理，合作伙伴管理，采購流程管理下，實(shí)現(xiàn)“84321”協(xié)同效益，即規(guī)范8個(gè)流程，清晰4個(gè)崗位職能與權(quán)限，沉淀3個(gè)核心數(shù)據(jù)庫，打通2個(gè)核心業(yè)務(wù)，處理好一個(gè)關(guān)系。下面就對此藍(lán)圖進(jìn)行詳解，并通過供應(yīng)商管理與招標(biāo)平臺管理的兩個(gè)應(yīng)用案例來闡明應(yīng)用效果。采購管理的—84321一、管理思路設(shè)計(jì)精細(xì)化——實(shí)現(xiàn)采招管理精細(xì)化的根本二、供應(yīng)商管理精細(xì)化——解決戰(zhàn)略層面的源頭問題三、采招流程管理精細(xì)化——解決戰(zhàn)術(shù)層面的必備問題采購管理的精細(xì)化一個(gè)好的精細(xì)化管理設(shè)計(jì)思路，必須能夠起到固化流程且提高效率的效果，而無論多么復(fù)雜的流程，都能最終化繁為簡，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的明確要求。8大流程

供應(yīng)商維護(hù)供應(yīng)商庫維護(hù)

資質(zhì)與履約評估需求與技術(shù)負(fù)責(zé)人：業(yè)務(wù)部門如項(xiàng)目公司資質(zhì)與履約評估

采購計(jì)劃產(chǎn)品采購計(jì)劃

標(biāo)書編制采購組織人：采購管理部上游業(yè)務(wù)：合約規(guī)劃進(jìn)度計(jì)劃標(biāo)書編制資格預(yù)審經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人：成本管理部供應(yīng)商投標(biāo)人（供應(yīng)商）關(guān)系發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)招標(biāo)決策人：招標(biāo)委員會或董事長采購過程〔含招標(biāo)文件,合同文件等〕下流業(yè)務(wù)：合同簽訂履約情況合同制作規(guī)范8個(gè)流程劃分4個(gè)崗位職能與權(quán)限沉淀3個(gè)數(shù)據(jù)庫打通2層業(yè)務(wù)處理一個(gè)關(guān)系84321—具體解釋采購管理精細(xì)化必須要有------8大流程

8大流程是指產(chǎn)品庫維護(hù)，供應(yīng)商庫維護(hù)，資質(zhì)與履約評估，采購計(jì)劃，標(biāo)書編制，資格預(yù)審，發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)，合同制作。這8個(gè)流程是采招管理順利實(shí)現(xiàn)的流程平臺，對其的規(guī)范化可以讓采招過程透明，減少消耗及暗箱的道德風(fēng)險(xiǎn)。4個(gè)崗位是指需求與技術(shù)負(fù)責(zé)人即：業(yè)務(wù)部門或項(xiàng)目公司，采購組織人即：采購管理部主管，經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人即：成本管理部主管以及評標(biāo)人：—項(xiàng)目公司的招標(biāo)小組或集團(tuán)的招標(biāo)委員會。這是在房企招標(biāo)中涉及的4個(gè)主要崗位或部門，其中，業(yè)務(wù)部門是需求發(fā)起方，采購主管負(fù)責(zé)具體采購，而成本主管負(fù)責(zé)成本控制，評標(biāo)人則決定最終供應(yīng)商。4個(gè)部門缺一不可，互相制衡，要在流程上清晰劃分、設(shè)定固話好這4個(gè)崗位的職能與權(quán)限，以減少現(xiàn)實(shí)中招投標(biāo)過程的扯皮、責(zé)任推諉、越權(quán)、“先斬后奏”等管理問題。采購管理精細(xì)化要有------4個(gè)主要崗位或部門采購精細(xì)化管理要求沉淀------3個(gè)核心數(shù)據(jù)庫

3個(gè)核心數(shù)據(jù)庫是指產(chǎn)品庫、供應(yīng)商庫、采購過程資料庫。

在現(xiàn)實(shí)中，每一筆采購?fù)瓿珊?，如果缺乏易于沉淀的電子化積累手段，很多不是紙上資料丟失不全，就是根本沒有沉淀積累，導(dǎo)致企業(yè)每一次采購過程都要重復(fù)一些不必要的部分，損耗部分效率與效益。

通過固化的管理設(shè)計(jì)，在管理平臺上實(shí)現(xiàn)的招投標(biāo)過程，都能自動(dòng)生成這3個(gè)核心數(shù)據(jù)庫，不僅沉淀知識以供后來查備之需，更能為企業(yè)累積核心資源。采購精細(xì)化管理要求打通------2層業(yè)務(wù)即上游業(yè)務(wù)和下游業(yè)務(wù)。

上游業(yè)務(wù)包括合約規(guī)劃和進(jìn)度計(jì)劃，下游業(yè)務(wù)包括合同簽訂和履約情況。雖然采招管理是一個(gè)一體化的管理過程，但是在具體執(zhí)行時(shí)，不同的業(yè)務(wù)階段分屬于不同的部門崗位。

在明確劃分崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上，一定要在管理平臺上打通上下游業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)有效的協(xié)同溝通，從而保證采購過程的效率、效益最大化。采購管理精細(xì)化要求處理好------1個(gè)關(guān)系即招標(biāo)人或供應(yīng)商關(guān)系。在采招過程的每個(gè)環(huán)節(jié)，都會涉及到供應(yīng)商。一個(gè)好的管理軟件平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)在招投標(biāo)過程完成前，準(zhǔn)確聯(lián)系到符合條件的供應(yīng)商；招投標(biāo)過程完成后，供應(yīng)商的評價(jià)、歸為都同步實(shí)現(xiàn)。一、管理思路設(shè)計(jì)精細(xì)化——實(shí)現(xiàn)采招管理精細(xì)化的根本二、供應(yīng)商管理精細(xì)化——解決戰(zhàn)略層面的源頭問題三、采招流程管理精細(xì)化——解決戰(zhàn)術(shù)層面的必備問題采購管理的精細(xì)化----要點(diǎn)供應(yīng)商管理是采招管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，房企可以從“合作前評估、合作過程中評估，合作后評估”三大階段對供應(yīng)商進(jìn)行識別和管理，這種全過程精細(xì)化的評估機(jī)制能有效實(shí)現(xiàn)房企對供應(yīng)商的優(yōu)勝劣汰。采購管理的源頭------供應(yīng)商合作前評估，把握源頭------篩選和比較可以在入庫階段，對所有供應(yīng)商進(jìn)行資質(zhì)評估，綜合定級，確定潛在供應(yīng)商的范圍以及合格供應(yīng)商。在招投標(biāo)階段通過資格預(yù)審來確定:哪些潛在供應(yīng)商能夠入圍？并最終確定中標(biāo)合作伙伴。合作中評估，合作伙伴------定量分級,量化標(biāo)準(zhǔn)合作過程是房企與供應(yīng)商合作業(yè)務(wù)的直接“交鋒”，房企需要有標(biāo)準(zhǔn)化節(jié)點(diǎn)去評估合作過的程中供應(yīng)商的各種表現(xiàn)，并最終形成基于過程評估、總結(jié)評估和保修評估的整體評價(jià)。整個(gè)評估結(jié)果要求可量化，而非簡單的定性評價(jià)，最終確立出不同合作伙伴的不同評估分值，從而對合作伙伴形成不同分值段的A/B/C三個(gè)等級劃分。分級標(biāo)準(zhǔn)按合作方式按首次合作按多次合作供應(yīng)商戰(zhàn)略合作總部合作（每類不少于三家）常規(guī)合作首次合作后優(yōu)秀（每類不少于三家）合格備選不合格試用備選待考察合作伙伴的評估案例------分級合作后年度總評，動(dòng)態(tài)刷新------合作伙伴身份通過合作前資質(zhì)評估和合作中的打分定級后，還需要對供應(yīng)商進(jìn)行年度總評，維系和刷新供應(yīng)商每年的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商合作級別的動(dòng)態(tài)調(diào)整，將合作供應(yīng)商分為戰(zhàn)略級、優(yōu)秀級、普通級和不合格四類，使之后的采購招投標(biāo)過程快速識別供應(yīng)商、節(jié)約采招成本，最終實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商的規(guī)范精細(xì)化管理。階段

入庫階段→招投標(biāo)階段

→合作階段

→

年終總評評估過程資質(zhì)評估資格預(yù)審過程評估總結(jié)評估保修評估年度總評評估結(jié)算綜合定級入圍中標(biāo)合作定級合作升降級供應(yīng)商身份證供應(yīng)商資源庫入圍

合格入圍

不入圍ABC戰(zhàn)略優(yōu)秀

普通

不及格供應(yīng)商管理的階段劃分供應(yīng)商級別動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則序號級別調(diào)整依據(jù)級別調(diào)整規(guī)則1現(xiàn)場考察合格：待考察→備選不合格：待考察→不合格2是否簽訂合同簽訂：備選→試用未簽訂：備選→備選3履約過程評估未完成履約后評價(jià)：保留評估成績，不改變級別完成履約后評價(jià)：按評估結(jié)果更新4履約后評價(jià)（入伙三月后）評估為合格以上：試用→合格或優(yōu)秀評估為合格以下：試用→不合格或備選供應(yīng)商級別動(dòng)態(tài)調(diào)整流程案例驅(qū)一:某大抱型房團(tuán)企的膏采購擦內(nèi)容化比較異定向谷化，存主要觀集中曾于工扶程承朵包與稠材料促設(shè)備瓣類，夢首先抄戰(zhàn)略姻采購廣，因館此十吹分重煎視供糊應(yīng)商特評價(jià)陡管理竟，希糕望高巨效準(zhǔn)美確解臟決戰(zhàn)睬略層羊面供香應(yīng)商葉篩選域問題仰。根據(jù)助這一享特點(diǎn)訊與需番要，利按照戴上述摧五個(gè)懷效益鋪的指檔導(dǎo)思牌路，膛在該截企業(yè)叉的供食方管糕理系億統(tǒng)解斑決方漠案中索，首幻玉先固化劈燕了4個(gè)流時(shí)程——供應(yīng)廳商庫纖管理烏，資仆格預(yù)藍(lán)審，誤資質(zhì)察與履隙約評齡估，蝕產(chǎn)品搶庫管通理；腦劃分輕了4個(gè)崗偉位的狹職能路與權(quán)除限——需求錦與技嚷術(shù)負(fù)價(jià)責(zé)人炎即技茄術(shù)部旦或項(xiàng)感目部嚷，經(jīng)駐濟(jì)負(fù)誦責(zé)人凝即成厭本管恥理中惕心或奸合約股預(yù)算拉部，網(wǎng)采購腐組織值人即佳招標(biāo)逐采購映部或微工程刺技術(shù)禿部，況以及燭根據(jù)凍授權(quán)劣手冊尤確定槳的招但投標(biāo)恩決策說人；沉淀籍了2個(gè)數(shù)槳據(jù)庫——供方袖資源奶庫與法庫腦；打通備了2層業(yè)支務(wù)——上游剩的進(jìn)村度計(jì)院劃與貼下游木的合彎同履賽約；搜最后返是處理麗好供延方關(guān)效系，便說于完豎成戰(zhàn)匯略篩畝選。這樣芒，解醒決方拔案幫坡助該膚企業(yè)家建立崖了標(biāo)紅準(zhǔn)化頑供應(yīng)桌商分絮類管親理和后細(xì)分仔原則靈，為騰規(guī)范膝管理換打下食了基壺礎(chǔ)，罷也形大成了衡有效霞的獲何取供容應(yīng)商昌資料洲的途搶徑和益政策淡，建晴立、儀健全斧供應(yīng)隸商資貸源庫棚，從蕉而發(fā)鹽揮評賓估價(jià)格值，紋提高發(fā)運(yùn)營推效率鄭，降舍低交程易成油本。案例可啟示重視貝供應(yīng)芳商管典理的僚好處死在于夸，通嶼過對委供應(yīng)改商的浙綜合存評估乒與分鑰類評框估，毅形成夢項(xiàng)目咸供應(yīng)來商的鼻優(yōu)勝艇劣汰壞機(jī)制祖，實(shí)淺現(xiàn)了牲供方閃評價(jià)矮貫穿重供應(yīng)闖商合扔作全踐生命唱周期萄，幫邀助共干同產(chǎn)佩業(yè)鏈冬的供游應(yīng)商謹(jǐn)成長技，從筒而最嗓終選物拔各啟個(gè)采虛購領(lǐng)熄域優(yōu)朗秀的祖供應(yīng)抗商作貼為長津期戰(zhàn)吳略伙食伴，低從戰(zhàn)欠略層團(tuán)面解看決企舒業(yè)的礙采招然源頭帳問題離。在這序一解住決方申案中編，由霧于企欲業(yè)的判需求懲一定險(xiǎn)時(shí)期烘內(nèi)集傳中于浸供方職管理從，所鋒以八畜大流牢程簡強(qiáng)化成扎了4個(gè)集再中于貧供方鑰管理秩的流榜程，匪沉淀籠的數(shù)搏據(jù)庫捎里也引少了辦一個(gè)悔采購揀過程滅資料獸庫，匹沒有督突出邀采購放流程嗚管理治的內(nèi)晨容，標(biāo)如若稈進(jìn)一搜步結(jié)廣合，繩將實(shí)鑄現(xiàn)更轟好的也協(xié)同桃效應(yīng)結(jié)。一、略管理逆思路皺設(shè)計(jì)雜精細(xì)勢化——實(shí)現(xiàn)國采招辭管理稍精細(xì)狂化的凝根本二、積供應(yīng)賤商管根理精營細(xì)化——解決羅戰(zhàn)略農(nóng)層面請的源當(dāng)頭問壯題三、許采招叉流程隊(duì)管理離精細(xì)縱化——解決歷戰(zhàn)術(shù)盯層面玩的必餐備問均題采購姨管理雨的精稼細(xì)化--或--要點(diǎn)如果休說供雄應(yīng)商被管理致更側(cè)武重于狡戰(zhàn)略栗層面慕，是遵企業(yè)撲采招討管理宅的長符線，賠那么融如何零構(gòu)建鋸一個(gè)收日常曬高效靜、協(xié)旗同、扎共享騙、透堆明的采招拖流程卵自動(dòng)而化系漫統(tǒng)，則補(bǔ)是企誼業(yè)每誦天都越需面束對的廉必備松戰(zhàn)術(shù)喜。在以浙往企念業(yè)采斑招管按理的烏信息至化過素程中壟，經(jīng)秋常出塊現(xiàn)的救問題節(jié)是，鴨“實(shí)武際工核作中萄式手久工招見完標(biāo)秀再在祥網(wǎng)上維專人蟲走一在遍，噸造成雷“兩膀套制許度”倆，使電子術(shù)化招斜投標(biāo)臺流于待形式?；虺谜呤丘z，干踐脆在罩日后乎的使妹用中簽，信暮息化核系統(tǒng)圓成為怪?jǐn)[設(shè)妄，“徑雷聲潛大，蠢雨點(diǎn)業(yè)小”但，根鳳本不液能為召企業(yè)僚帶來闊管理禮效益桿，更深體會腎不到喊采招撕流程語管理渴精細(xì)醬化、況電子康化的畢成本據(jù)與效鹽率優(yōu)啄勢。采購愈管理馬的戰(zhàn)釋術(shù)問述題--宵--麻--采招鼻流程案例令二某知敵名地惡產(chǎn)企僵業(yè)的墾開發(fā)惜產(chǎn)品脖中，色以商峰用物白業(yè)為欣主，警采購李內(nèi)同灰非常休廣泛疊，不鳥同的炮采招照標(biāo)合也同發(fā)好生頻產(chǎn)率高寸，因瘋此更款注重畏采招腦過程槐的精贏細(xì)化訂管理冷。鑒于來這一棄特點(diǎn)陳與需嶺要，川同樣稻按照雞上述折五個(gè)矩效益赤的指蜻導(dǎo)思件路，掙在該攻企業(yè)割的招返投標(biāo)例平臺尋解決蛾方案禾中，寨首先摔固化毫了4個(gè)流說程——標(biāo)書盲在線庸編制，采綿購計(jì)爽劃，莊發(fā)表赤、回?fù)鞓?biāo)、瓣評標(biāo)丹和定店標(biāo)，害合同顏制作??；劃版分了4個(gè)崗椅位的庫職能固與權(quán)年限——需求輛與技寄術(shù)負(fù)柿責(zé)人躲即項(xiàng)簽?zāi)坎抗?，?jīng)辮濟(jì)負(fù)輕責(zé)人珠即預(yù)弓算部笛成本喪中心輕，采狡購組津織人蛇即采擱購部便、預(yù)具算部派合約戶中心削，招償投標(biāo)州決策持人（摩即會妨簽后券，根纖據(jù)金帳額不補(bǔ)同到身預(yù)算碰部總孝監(jiān)、估分管由總裁拌）；痰沉淀備了1個(gè)數(shù)臂據(jù)庫——采購拿招投在標(biāo)過多程資焰料庫程；打類通了2層業(yè)體務(wù)——上游甜合約標(biāo)規(guī)劃匙與下這游合異同簽拆訂。最終雖，該代企業(yè)脈按照土解決寇方案羅，形毫成了自己誦的管卻理特費(fèi)色：把氧成本晉與招屠投標(biāo)搏放在籠一個(gè)杏部門鬧，即扔預(yù)算益部總倍監(jiān)下撒，便海于效率巴最大岡化；形奮成了嘉明確巖的合圣同分畏階段海管理蚊；形捎成了嬸標(biāo)準(zhǔn)傘的招杏投標(biāo)目精細(xì)確管理術(shù)流程吐；形葡成了胞自己頌的一燃套標(biāo)咐準(zhǔn)化涉標(biāo)書惠模板吵，實(shí)膚現(xiàn)了吊標(biāo)書配在線樣編制馬。案例岔啟示成本者與采健招部醫(yī)門打豬通，緊俯密耦蛾合，壩數(shù)據(jù)岸準(zhǔn)確千、可紫靠；彎工作虹流程介實(shí)現(xiàn)鋤了通過園郵件提醒推和預(yù)扛警，信提高乓了各斬部門宵銜接造效率疲；在生線編裝制避凍免了線下綢、線隆上兩醬張皮，很鄉(xiāng)豐容易與實(shí)現(xiàn)取招標(biāo)套過程懷的全灣紀(jì)錄憂，也腦實(shí)現(xiàn)俘了知癥識沉理淀于叼信息告共享偽；過軌程中膚的月報(bào)你自動(dòng)廟輸出，通離過月癢度分壘析，健可以臟發(fā)現(xiàn)團(tuán)并控宴制異乎常。券這個(gè)宣應(yīng)用行例子響也表崇明，匆只要謹(jǐn)有貼蛇合企釋業(yè)特章色的錫標(biāo)準(zhǔn)叔化流屑程工凡具，款采招裹領(lǐng)域詞所說論的“唉很難蒸形成繼可用磁報(bào)表出”就浮不再繩是個(gè)麥問題險(xiǎn)，而陽電子無化招江標(biāo)過百程的犧信息調(diào)透明押、審窩核、搖備案什和監(jiān)賊督，屋有利層于防賠范企尺業(yè)責(zé)磨任人腦的道際德風(fēng)痕險(xiǎn)。在這萌一解張決方健案中罵，該完企業(yè)欺的訴墻求點(diǎn)觀集中剩于招薦標(biāo)過鏈程精哈細(xì)化敗管理帽，所監(jiān)以，陡同樣8大流縣程縮如減為浪集中熱反映招標(biāo)笛過程漸電子仰化的4個(gè)流轟程，沉帽淀的殊數(shù)據(jù)初庫只郊有采梳招過歲程資轟料庫捐，忽鋸略了辨供應(yīng)染商庫品與產(chǎn)嚼品庫薯，且妙沒有胡形成己最終主的供磚應(yīng)商綁關(guān)系楚處理屑。如捎能進(jìn)迫一步扭重視奇積淀谷供應(yīng)奏商管物理，粱則能傷進(jìn)一奔步提擦高企服業(yè)采固購效符能。采招街管理飽的精燒細(xì)化--衡--膛--總結(jié)長短綁結(jié)合胃，戰(zhàn)露略戰(zhàn)葉術(shù)結(jié)礙合，勸這些疫要點(diǎn)盈同樣處適用糧于采蛾招管堆理，笨如何腫把這觸些優(yōu)累勢結(jié)稠合運(yùn)答用，辟也是最未來客采招胡管理刺繼續(xù)消探索厚的問否題。蹈房地漆產(chǎn)企火業(yè)的鴿競爭背不僅叛體現(xiàn)墓在驚俘濤駭誰浪的均前期怕土地慈市場包與善系于騰福挪的于資本夫市場納，更股已經(jīng)撤深入測到看似日細(xì)微耳、實(shí)拔則亦豬能影籌響大辱局的成紅本領(lǐng)槍域，酸包括晌采招蛇管理寺領(lǐng)域蠶。隨著全競爭塞的加府劇與持房地廁產(chǎn)行愈業(yè)的雕洗牌擦，精交細(xì)化神管理袍成功執(zhí)與否任越發(fā)象能突應(yīng)顯房拉企的上競爭悼力高挽低。證在采詠招環(huán)獲節(jié)，難能否堡運(yùn)用雪好供作應(yīng)商愈主體櫻數(shù)據(jù)登庫、鏟能否渾實(shí)現(xiàn)鴿流程崖優(yōu)化嬸、能窯否最梅大限環(huán)度避域免重聲復(fù)與皂效率稱地下噸、能前否做襲好部綠門協(xié)拴同形毀成合斗力，睬都將障影響念一個(gè)脊項(xiàng)目楊乃至奸企業(yè)抓的產(chǎn)校品成蘆本與挨品質(zhì)章，從央而影于響企太業(yè)的灰發(fā)展殘。采招確與成今本管肚理的廈新理捏念成本貍管理島是一名門花俯錢的捧學(xué)問——突破謹(jǐn)承建怪市場眾的成滔本控?fù)糁朴^摔念，蹤蝶建立蔬開發(fā)蕩商投失資控扔制的眼理念蒜。成本搶只為穴創(chuàng)造角價(jià)值——目標(biāo)假成本狀是綱體、價(jià)亦值利事潤是術(shù)魂成本碌管理臘與合即約采蔥購管唇理是林全成爹本管螺理不炭可分火割的歷有機(jī)替組成熄部分公。成本廢管理慚是項(xiàng)盜目管拾理的扇一個(gè)賓有機(jī)煩組成抬部分重，必日須要龜納入劫項(xiàng)目挪管理今中去衡綜合鼠考慮奔。?目標(biāo)攏成本遞管理約是主畏線?成本虹策劃慘與合揭約規(guī)蛇劃是歐核心?價(jià)值俗工程送分析園貫穿遙始終?概預(yù)揮算/審算壇：是儲基本絞功—駱—貫穿型始終?成本?發(fā)包篇：是象“血虛實(shí)項(xiàng)轉(zhuǎn)換悉點(diǎn)”哪，總承上逝啟下項(xiàng)目駛成本并管理撒的全利過程【工程閑采購】采購嚇內(nèi)容河：工待程總存（分濫）包工作項(xiàng)內(nèi)容滴：工顯程招求投標(biāo)落，合魂同管憑理【材料扮設(shè)備市采購】項(xiàng)目暑采購采購活內(nèi)容鍬：建涂筑材就料與惡設(shè)備戰(zhàn)略亭采購工作夾內(nèi)容學(xué)：采描購招趣投標(biāo)軌，供困應(yīng)商古管理房地縮慧產(chǎn)項(xiàng)栗目采把購管壤理1、為茶什么成房地昨產(chǎn)企嶺業(yè)仍華然感堆覺成逃本難筆于控域制？（1）關(guān)靠于目料標(biāo)成傭本的其研究源和制賊定已炒經(jīng)相賠當(dāng)深逃入；（2）建泰筑市平場競信爭日甘趨激蒙烈，勿建筑被采購帽成本息日益默低廉鏡；（3）IS乓O業(yè)務(wù)幼流程耐管理觀已經(jīng)盆在各剩大房櫻地產(chǎn)銀企業(yè)械廣泛敢運(yùn)用機(jī)。2、設(shè)捧計(jì)、候工程他人員冒的苦少惱…燒…（1）成急本目沸標(biāo)束蔽縛設(shè)壯計(jì)；（2）招穿投標(biāo)危與項(xiàng)踏目采考購分?jǐn)∨谢烊麃y；（3）變駐更簽王證管攜理混韻亂；（4）遵辱守流簡程和胞趕進(jìn)炎度的洽矛盾降。項(xiàng)目嫩成本徹管理橫的苦鐵惱…1、成焦本管殲理的鄙宗旨俗與原縮慧則不竹明確管理述思想尸：“佛成勿本核錯(cuò)算＝拍成本昆控制心＝成奶本管胞理”管理倍目的野：“攤節(jié)素約、慌省錢咱、不聲被騙特”表現(xiàn)咬特點(diǎn)細(xì)：造框價(jià)計(jì)伍算（當(dāng)概、券預(yù)、令結(jié)）—饞—定額乏模式驅(qū)下，儀強(qiáng)調(diào)嬌個(gè)人幼經(jīng)驗(yàn)快，追舅求算筋得快暢、算勻量準(zhǔn)涼、定蕩額熟驅(qū)、套容價(jià)正著確。結(jié)果貿(mào)：成憑本管勻理經(jīng)菠驗(yàn)?zāi)w嫁淺，禾缺乏介管理肚知識殊和經(jīng)失驗(yàn)的揉沉淀蚊。2、成文本管女理無厲“漲全面頑組織戶”屬保障壺兩個(gè)燙極端幻玉：（1）強(qiáng)職勢地到位：眠權(quán)威咐部門—官僚寇機(jī)構(gòu)—成本朋管理煉＝降煩低造奧價(jià)（2）無兵成本駝意識悠：成床本部沾＝審塑算部—成本悔管理秧處于負(fù)核算商水準(zhǔn)傳統(tǒng)揭“聽成本港管理奧”蕩的誤獎(jiǎng)區(qū)：—以標(biāo)翻準(zhǔn)化診合同需文本致與流首程化絞管理錄為核鵝心—工程鼠量清尚單計(jì)雄價(jià)模趁式—結(jié)合亦產(chǎn)品冶和市想場，扣以造校價(jià)計(jì)膛算和秘成本她分析擴(kuò)為基侮礎(chǔ)，申以目勻標(biāo)管會理為方法狹，以譽(yù)項(xiàng)目單營銷壞定位涼與技英術(shù)管落理為喂依托男，以視產(chǎn)品煮價(jià)值助的實(shí)斬現(xiàn)為櫻目標(biāo)展開龍成本靠管理半工作蓋。強(qiáng)撿調(diào)企逮業(yè)/團(tuán)隊(duì)怎的共葡同目臥標(biāo)：出利潤拳，講鈴求性歌價(jià)比，短發(fā)掘萄價(jià)值挑，創(chuàng)劑造價(jià)御值。主動(dòng)章、全筍面、午動(dòng)態(tài)率成本看管理彎原則劈燕：成們本超肉前先蛇行（貓成本覺控制匙的重鎖心前移）醋；積震極、錯(cuò)主動(dòng)緩圍繞呼目標(biāo)儀成本度的實(shí)持現(xiàn)進(jìn)改行控?fù)踔?；容全過藏程、雹全方兇位、全環(huán)郵節(jié)、初全員刻參與悼的動(dòng)螺態(tài)成幼本管甲理；斑目標(biāo)寄成本其管理梨貫穿盾于建崗設(shè)項(xiàng)傘目的每一監(jiān)個(gè)階躬段，纖凡是鼠做到事先岡控制為主爽，事灑中事譜后控蠟制為軋輔，箭在立這項(xiàng)、設(shè)計(jì)溪、施禿工之派前發(fā)涼現(xiàn)問挎題，疤減少無效婦成本。核算禮型的仇成本調(diào)管理覺已瀕拆臨淘慨汰，械控制腫型的括成本應(yīng)管理斑模式董已不雪能滿稅足市藍(lán)場的帆要求弟，成召本管演理必賀須向咽價(jià)值盼創(chuàng)造每型轉(zhuǎn)嘗變—核心瘡就是臂產(chǎn)品“嚴(yán)價(jià)值攝工程坊”研究荒?，F(xiàn)代攔地產(chǎn)搏企業(yè)怕成本密管理公理念喉：1、項(xiàng)秩目成蹤蝶本管震理的疏目的—提升譯價(jià)值2、項(xiàng)安目成皆本的傷構(gòu)成—全成也本，男空間革與時(shí)先間分裹布3、項(xiàng)段目成障本管香理的職階段—全過蘭程4、項(xiàng)涌目成木本管祥理的融責(zé)任黑人—全員5、項(xiàng)梨目成傍本管帖理的焰方法—目標(biāo)袋成本驢管理6、項(xiàng)防目成佳本管盛理的點(diǎn)要點(diǎn)—合理葛確定負(fù)與動(dòng)焦態(tài)控匯制現(xiàn)代法地產(chǎn)撓企業(yè)--衫--默--成本顯管理超理念1、房疏地產(chǎn)傘公司梅是企有業(yè)，斑利潤憐是企絮業(yè)用諷永恒守目標(biāo)2、利畫潤與貞成本咱的關(guān)吩系收入秩一定抖的情何況下薯，成韻本越婦低，滔利潤骨越大3、成昌本管通理的要目的蠅與企師業(yè)的列目標(biāo)導(dǎo)是一生致的—項(xiàng)目自公司艱的目福標(biāo)4、成改本管嚼理的由目標(biāo)返是保越證成霞本的誤支出荒獲得貼最有抄效的學(xué)收益—栗—提升恩價(jià)值成本終控制至不等辦于省得錢,花得彼多會懶浪費(fèi)森，花覺得少壺也會餓有浪費(fèi)稿，花甲多花論少不旗是重龍點(diǎn)，爽花的附有效駛才是窯關(guān)鍵項(xiàng)目掛成本慕管理漫的目脂的：1、成值本構(gòu)戶成：將建造策成本=前期牌工程私費(fèi)+基礎(chǔ)有設(shè)施寶費(fèi)＋迅建安政工程費(fèi)（講土建洋＋安溫裝）+公共冤配套萍設(shè)施依費(fèi)眨開發(fā)矛成本=土地幣成本+建造遲成本+開發(fā)悉期間質(zhì)費(fèi)用退全成斥本（贏即項(xiàng)萄目總井投資趙成本姻）＝跨開發(fā)登成本+開發(fā)費(fèi)用耗（管船理費(fèi)侄用＋外營銷蟻費(fèi)用暗＋財(cái)贏務(wù)費(fèi)者用）2、時(shí)針間與傷空間好上的剩分布時(shí)間覽：建帳設(shè)全責(zé)過程丑都在艦發(fā)生空間帖：公席司+現(xiàn)場刃；實(shí)解體+費(fèi)用項(xiàng)目腸成本套的構(gòu)恐成：1，階稱段永立項(xiàng)\定位\設(shè)計(jì)嘉發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對梨應(yīng)成慚本實(shí)木現(xiàn)過仆程--割-由虛隆到實(shí)諷虛擬衡：估音、概極、預(yù)蝦算暴現(xiàn)實(shí)找：合喚同價(jià)希、付狗款、單結(jié)算源價(jià)……從虛籮到實(shí)段的轉(zhuǎn)贏折點(diǎn)退就是蜂發(fā)包項(xiàng)目防成本梯管理公的階紛段：可研/立項(xiàng)成本罪測算定位成本隱測算目標(biāo)錢成本方案擴(kuò)初/施工魯圖目標(biāo)驕成本侵分解目標(biāo)盞成本熄調(diào)整發(fā)包招標(biāo)殺籌劃施工變更簽證支付（動(dòng)舞態(tài)成柔本）（合坐同管鍵理）竣工結(jié)算項(xiàng)目記成本躲管理蝴的全誕過程●立項(xiàng)貞階段—成本許測算哀，項(xiàng)坡目經(jīng)倘濟(jì)性臨評價(jià)●策劃截階段—選擇銅性價(jià)粱比最電好的盆產(chǎn)品喂，制牢定產(chǎn)閉品目扣標(biāo)與姥發(fā)展竭計(jì)劃●設(shè)計(jì)莫階段山：—方案微：最透經(jīng)濟(jì)亮合理朝方案階，符找合項(xiàng)令目定羽位—初步燃：材療料設(shè)裝備的有合理宅選型—施工亭圖：攜限額鼻設(shè)計(jì)爬，圖著紙的戰(zhàn)質(zhì)量珠和時(shí)斑間保妥證●發(fā)包賭階段—通過死市場良競爭養(yǎng)找到現(xiàn)合適等的價(jià)迫格和景單位乏，完賢備的等合同跌（與伐合作雙伙伴濤雙贏雙的關(guān)垂系）●施工猶階段—合約行管理牛（變組更和丈簽證典的管際理，卸支付稻管理素）●竣工標(biāo)階段—結(jié)算喝、索洽賠辦多理各階波段成握本管浸理重級點(diǎn)內(nèi)齊容：1.所有夠與產(chǎn)渴品建惕造相付關(guān)的倡部門剪，都梳要有棗成本政管理執(zhí)的責(zé)獲任和鎖成本屬意識--疾-只有箭考慮菜了產(chǎn)倘品的第性價(jià)欣比問途題，方才能緒算是肺有了芽成本仙意識…2.責(zé)任倍成本投管理瘋體系晉的建鎖立目的曬：令出全員呈實(shí)施穩(wěn)自覺庫的成偶本管救理行眉為要液素：（1）責(zé)窮任范盯圍；蓄（2）責(zé)自任人愁（3）評謎價(jià)標(biāo)島準(zhǔn)；（4）評輛價(jià)人3.成本籃管理耕專業(yè)漠人員辜的職愚責(zé)：素全面陳、全悶過程貧成本薦管理省，而回非單盒純編細(xì)制預(yù)卵結(jié)算攻工作蛛了解繪產(chǎn)品喪、掌拐握市賣場，菠制定次目標(biāo)繭，全紋程監(jiān)盒控；線整合計(jì)社會芳資源胞的目瓣標(biāo)就學(xué)是讓肆其符酒合我螞們的塞產(chǎn)品背定位倦；我鹿們的醉工作--孫-協(xié)調(diào)晶整合衡，不抹論是宵設(shè)計(jì)槐、工販程還是成劣本人已員，控都是珠專家宵型的勒管理覺者（厲不是金面包陰師）項(xiàng)目劣成本分管理破的責(zé)威任主督體1.目標(biāo)示成本尋管理李的內(nèi)斯容--目標(biāo)插成本鳥的確煤定與動(dòng)顧態(tài)控廢制兩絹方面2.目標(biāo)賓成本務(wù)確定存的依婆據(jù)—經(jīng)驗(yàn)封數(shù)據(jù)彩庫、芬市場調(diào)顧研、徐對產(chǎn)竿品建近造標(biāo)膜準(zhǔn)的驗(yàn)把握荒度3.實(shí)現(xiàn)水目標(biāo)棕成本病動(dòng)態(tài)斬監(jiān)控符的手政段—成本親信息塞化管煩理4.目標(biāo)輩成本礎(chǔ)管理男的過罰程—亡PD余CA循環(huán)項(xiàng)目鉛成本筍管理睬的方杠法—目標(biāo)啄成本菠管理1、合為理確棒定—確定扮是控微制的固前提蔽和基襖礎(chǔ)，加市場荷定價(jià)途原則猾，沒臥有準(zhǔn)哄確只使有合牛理；成本啦的決定影因素：外勵(lì)部—市場于；內(nèi)乎部—產(chǎn)品阻策劃沸與定事位；成本丟的影響膜因素:諸多標(biāo)經(jīng)營挎、技走術(shù)、梅管理績方面;成本體確定宜的方法:決不灰是靠景定額閃算出炸來的匹；靠隸對市便場和翻產(chǎn)品材的把獵握，乒市場闊包括貼銷售囑市場默和原封材料歐市場成本腸確定呈的過程:行業(yè)黑特點(diǎn)性決定慮成本鍬的特南點(diǎn)：斗單件秩性、洲復(fù)雜冶性、柳多次驅(qū)性；啦從虛抗到實(shí)口；成本規(guī)實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵政環(huán)節(jié)：招氧標(biāo)（暢發(fā)包曠），啄使產(chǎn)濱品與統(tǒng)市場找結(jié)合—招標(biāo)形的目堂的就肌是形抓成有咬效的澆競爭過；競話爭是價(jià)降價(jià)后的最勒有效手段—定標(biāo)炒的原濾則：稿合理牢低價(jià)均；合掃理的嗎概念屬：能退做出午符合肯要求產(chǎn)品項(xiàng)目撿成本任管理陪的要材點(diǎn)——合理吼確定和有漿效控芒制2、有寬效控忘制—摔—?jiǎng)討B(tài)刮監(jiān)控鑒，做讀到隨攀時(shí)心語中有漿數(shù)控制呀伴隨合實(shí)施饒的全定過程著，保斯證在原過程智中的激實(shí)施嶄不偏獲離既封定目餐標(biāo)，車控制肌是動(dòng)券態(tài)的射?？刂迫A的要瘦素：續(xù)合理煮的目在標(biāo)、氣偏差姨測定物、及箭時(shí)反澆饋與陽修正稠。株控田制不舊等于場限制嫩：心往中有籌數(shù)就燒可以固說在默控制那之中齊，時(shí)鈔刻掌群握實(shí)殃際與吩目標(biāo)介偏差蚊的原行因、勻幅度尾、造聚成后蠟果，鬼進(jìn)而炸做出餐相應(yīng)余的調(diào)課整方錢案。3、技豪術(shù)經(jīng)怖濟(jì)既看結(jié)合蔑又分衛(wèi)離的督原則湊技術(shù)—招標(biāo)蓋籌劃企書—合同盯策略謀＋合典同界虹面—合同譯文件—清單微包干類經(jīng)濟(jì)—設(shè)計(jì)笛任務(wù)觀書—方案剛＋目吊標(biāo)成貿(mào)本—擴(kuò)初/施工漆圖＋目崗標(biāo)成天本調(diào)坊整—工程汁量清面單—合同亡單價(jià)/合價(jià)項(xiàng)目奇成本索管理科的要所點(diǎn)——合理盡確定峽和有效提控制1、項(xiàng)牢目動(dòng)高態(tài)成帆本監(jiān)木控—堅(jiān)—臺帳烏月報(bào)忙、信遠(yuǎn)息化韻系統(tǒng)2、設(shè)香計(jì)變捕更與談現(xiàn)場鐘簽證講的管辨理3、論關(guān)材料婆設(shè)備甜的核雄價(jià)4、成爹本管上理工謙作的仗階段保性總致結(jié)5、工檢程預(yù)類結(jié)算飽管理6、合郵理使昂用外鼻部造舟價(jià)咨奧詢單睡位7、成涉本人妖員定移期下有現(xiàn)場粥，及暖時(shí)做慚好記偉錄8、工渣程糾廁紛、顧索賠汽與反坑索賠雙的處烘理9、完蜂善的淋資料煎管理項(xiàng)目途工程敵階段廊成本娛管理招標(biāo)差籌劃—管—采購姐方式曬及其聰配套蘇方案勇，招問標(biāo)模售式，范招標(biāo)敗進(jìn)度陜計(jì)劃垮，招可標(biāo)控嶺制成夫本；2.編制丙前的讓研究鋒工作—購—研究嶺圖紙嘴，了問解合撇同范列圍和衣技術(shù)配商務(wù)竹要求盾；如畜果工含程量獅清單喪是委陽托咨路詢公趙司完縱成的唐，則豆要對燦咨詢清公司蠅進(jìn)行調(diào)清單與編制循前的蘋交底，哄以保慕證清互單和究招標(biāo)洪文件刊成為互一個(gè)例整體滲，避駛免管則理脫誼節(jié)；3.文件轟編制丑（要逗點(diǎn)：斥合同旋范圍冬及發(fā)核包人宮要求扒的約廚定，名合同福之間可的邊丹界責(zé)肥任約定，造技術(shù)帆及材曬料標(biāo)霸準(zhǔn)，夸施工表配合品及工寇程管棒理上掩的特節(jié)別要恩求，材工期默的約刊定，保修蒼時(shí)限盆及要旨求，筋計(jì)量育計(jì)價(jià)型原則醋的約終定，貼變更民簽證蘭的約滿定，腳支付舊與結(jié)旗算的約定黨，合盈同簽菜訂與芬進(jìn)場臭開工暗的約委定，子工程韻量清皆單或鄙模擬罰清單很的編繁制，贊單價(jià)細(xì)目漠表）早；4.設(shè)計(jì)恨和工考程口妹及時(shí)扯提供籌完整她的技脊術(shù)規(guī)再范和毒標(biāo)準(zhǔn)心，視膛工程云需要反提出繡關(guān)于串施工方法假和工耗藝的哭要求潮。5.各種都情況貍下合縣同范乞圍及右發(fā)包擔(dān)人要摔求的源約定蹦和招旗標(biāo)圖智紙的溜關(guān)系:（a）圖攻紙明許確完準(zhǔn)整；柏（b）圖鳳紙不憲完備懂；（c）圖嘗紙需芽投標(biāo)棉人深洞化設(shè)皺計(jì)；（d）不萄明確晉工程譜；發(fā)包—哨—招標(biāo)級籌劃發(fā)標(biāo)市前與裙投標(biāo)它人的揮交底時(shí)工作堪，以泊指導(dǎo)政其投陪標(biāo)和核報(bào)價(jià)贏。訊招投現(xiàn)標(biāo)流肌程管懂理：語供應(yīng)拾商考恭察與項(xiàng)入圍罩評委雷的確拴定宮招標(biāo)市文件蜂的編賽制事發(fā)標(biāo)之、投奴標(biāo)人串現(xiàn)場脆考察序、投揪標(biāo)答揚(yáng)疑、督補(bǔ)充沾招標(biāo)廉文件丘、回北標(biāo)與頸開標(biāo)赤評定摧標(biāo)辦奧法與必原則翁合同番的簽扒訂與腔補(bǔ)充惱協(xié)議身管理識總包眠與指亂定分逗包、席獨(dú)立購工程壺。體承包闊商不顏平衡觀報(bào)價(jià)斬和對佛分判深界面類工作跌范圍舞與質(zhì)糖量的茄認(rèn)識-積極耀消除蛋承包調(diào)商對偽合同蘇條款鼠的“湖恐虜懼癥階”吹。招標(biāo)飯過程假管理遲：?工程竟的一裁切均川在成士本、五工期彩和質(zhì)亦量這臭三要喘素的加指導(dǎo)下，確通過壩承包合同這個(gè)射紐帶富，來愈完成紡合同甜規(guī)定押的義務(wù)。塑合同棉管理退作為頭工程巴項(xiàng)目隸管理筐的核孤心，身是法案律、工程易管理攀、成升本控鍛制、話質(zhì)量盒標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)的綜賣合體違現(xiàn)。?合同麥文件如的三群大要諒素：廳法律響與商勒務(wù)方冤面用合同繞條件制約繡，經(jīng)坊濟(jì)方數(shù)面用工程或量清別單和計(jì)拋量支瞧付制識約，料技術(shù)方聯(lián)面用規(guī)范亭和設(shè)緣瑞計(jì)文劍件及圖紙制約打。合同廟管理鈴：是協(xié)工程休項(xiàng)目旁管理帥的核氧心合同茫中必扛須有狡以下陡基本罪要求格：質(zhì)量栗：施工果措施管，技術(shù)豈規(guī)范煌，圖紙遣，成本迷：合同銜價(jià)格斯，工深程量誤清單伐，支付屯與變違更管獨(dú)理，工期洋：工期象要求獲，進(jìn)廚度計(jì)抓劃，延誤占賠償疑范圍薪及額壤度合同察與合灑同管紫理是——核心工程倚項(xiàng)目輔的實(shí)蔬施—都是酒圍繞鼻合同吹總體造目標(biāo)避來運(yùn)旨行的謙，有眼效的狡工程街項(xiàng)目摩管理工和成球本控帖制是盤通過縣有效漂的合槳同管原理實(shí)粱現(xiàn)的互。懇工迎程、屈成本踢、合銀同管縣理人盼員共壇同做閱好、橋管好夢合同也。合燥同的爽管理慚貫穿片于整廣個(gè)工患程項(xiàng)紹目的纖始終梅。項(xiàng)戲目工吃程建倉設(shè)的棕工作爪過程乘概括品起來咽就是覺兩個(gè)道環(huán)節(jié)演：一是簽訂合同眠，二謀是執(zhí)行合同推。這記兩個(gè)河環(huán)節(jié)頌是密蠟不可芒分的粗，前徑一個(gè)咳環(huán)節(jié)卵是后狗一個(gè)紹環(huán)節(jié)朱的基丑礎(chǔ)，富后一缸個(gè)環(huán)積節(jié)是澆前一府個(gè)環(huán)予節(jié)的西繼續(xù)叔，缺膛一不原可。筑如果佩將采軌用各搞種技滲巧來化實(shí)施償工程趁項(xiàng)目錄管理版和控輝制成苦本比朗作“栽花”，帥那么針提高趙企業(yè)衣的整險(xiǎn)體合渠同管些理意憲識和吩管理烈水平駁，就襪是“植樹”。合同寄管理躍與成籍本、殊工程齒管理1、招臺標(biāo)/合同爬文件標(biāo)準(zhǔn)汽化的意擺義2、標(biāo)序準(zhǔn)招棵標(biāo)/合同艦文件澤體系侮與模罷塊3、標(biāo)附準(zhǔn)招巨標(biāo)/合同江文件棚的結(jié)洞構(gòu)4、標(biāo)訓(xùn)準(zhǔn)招點(diǎn)標(biāo)/合同認(rèn)文件盆的應(yīng)搞用5、技術(shù)曠及材住料標(biāo)樣準(zhǔn)，施筆工配傻合及普工程器管理艇上的朽特別有要求6、工窯程量朵清單怒與模屢擬清體單7、標(biāo)破準(zhǔn)招網(wǎng)標(biāo)/合同搖文件擺實(shí)例8、不卸同模永式的亂標(biāo)準(zhǔn)寫合同館文件每實(shí)例標(biāo)準(zhǔn)帶化招平標(biāo)/合同員文件設(shè)計(jì)籃、工帆程管效理人石員的升職責(zé)內(nèi)：檢查堆合同括的執(zhí)四行情糖況，虧監(jiān)控訪施工搖進(jìn)度閃，發(fā)村出變下更和似簽證控指令廊，評筍估承手包商頌提出踩的各喝項(xiàng)建址議，刺保證僅施工條材料喉和工鴿藝符希合合粱同規(guī)澡定，抹以控永制整照個(gè)項(xiàng)取目的舉順利愉實(shí)施箭。態(tài)成本螞合同著管理乎人員戚的職犁責(zé)：解釋椅合同俯，協(xié)繼助項(xiàng)升目經(jīng)稻理進(jìn)腸行項(xiàng)骨目實(shí)蔬施階煎段的史合同挑分解雙實(shí)施謎與集初中控鑼制，蹄合同丈的目怨標(biāo)成魯本控拾制，識工程山變更惱的計(jì)麥量與純計(jì)價(jià)城，索徹賠與錘反索卸賠談釋判，著在工蛇程人艇員的狗協(xié)助給下監(jiān)蒜測已予完工憶數(shù)量旋以進(jìn)墊行工示程的永支付博與結(jié)下算。項(xiàng)目毛經(jīng)理——必須遠(yuǎn)是精怨通合牙同管質(zhì)理的池復(fù)合停型人足才，哥其首寨要任聰務(wù)就吵是通招過合航同管盈理來賽控制酸全局舉，完宣成各歇種既誤定目粗標(biāo)。陡組織枯項(xiàng)目部全燙體人引員熟清悉合朝同資沙料，墊將合柴同工領(lǐng)作內(nèi)尿容量睜化分也解落觀實(shí)責(zé)任，憐并進(jìn)賢行相雷互間培的協(xié)缸調(diào)，卻按合重同規(guī)俱定，嫂進(jìn)行帝一系乳列的夫質(zhì)量、蹲進(jìn)度梨、成盡本和同安全賭管理辜工作鑄。工程降施工衣階段設(shè)甲方師的成雖本合恒同管攪?yán)砺氄儇?zé)—建立慎合同旗的分買解、樣交底以和落宰實(shí)程敘序甲方螺內(nèi)部舌合同剪對工豪程的逐交底對總勝承包遍商的們交底—定期牲合同蠟執(zhí)行幟檢查右（例勒會1）,（例戚會2）—建立距標(biāo)準(zhǔn)嘆工作暑程序哀：流船程簡濕明，山盡量附采用路標(biāo)準(zhǔn)俗表格薦與標(biāo)春準(zhǔn)模豆板—嚴(yán)格稅質(zhì)量洋檢查鉗驗(yàn)收會制度摔：質(zhì)公量驗(yàn)浸收、尸施工晚流程持、材擴(kuò)料檢隱驗(yàn)等—堤“技術(shù)萬加管扁理”撇型的線項(xiàng)目去管理鍬隊(duì)伍丑對承網(wǎng)包商拿最初朝進(jìn)場緒的反譜應(yīng)速殲度的豎管理蛛往往攝是一牙個(gè)工鑼程成齊敗與引否的貓一道虹考驗(yàn)巾。了解分監(jiān)理躲工程欄師的天素質(zhì)趟，有民效地趣利用乎和發(fā)改揮其耐作用撞，將撇之并雪入甲興方項(xiàng)鴉目管牽理團(tuán)曉隊(duì)，在督促駁和指絡(luò)導(dǎo)其驅(qū)工作—資料孟員和球質(zhì)量頁安全廢監(jiān)督蔬員。要項(xiàng)目谷檔案選管理—對于窮各項(xiàng)朝會議親紀(jì)要拐、雙彩方往揉來信犬函、兇工程進(jìn)聯(lián)系諸單、聚技術(shù)節(jié)核定詳單、諒圖紙咸會審竭紀(jì)要倍等基挽礎(chǔ)文郵件，桐必須豪分類甲歸檔芹。甲方批內(nèi)部嬌合同雷對工理程的坦交底工程奔階段鉤的合控同管避理——合同階實(shí)施統(tǒng)的保芬證：連續(xù)景性管機(jī)理，榴責(zé)任送到人捎；2.工作鞏程序裙標(biāo)準(zhǔn)差化，售行文僑規(guī)范桂化；3.資料揭和工察作記堂錄完砍整；4.完善芝的資趴料信腦息庫辜系統(tǒng)愛；5.強(qiáng)調(diào)獄工作揪計(jì)劃富及跟誦蹤執(zhí)揉行；6.各方踐協(xié)調(diào)幫，綜殖合管澆理；7.合同拐成本靈人員蜻提早話介入蹤蝶。全面慨合同引成本架管理發(fā)包忍人和懸承包煙商不謹(jǐn)是對釋立的運(yùn)關(guān)系醋，而軋是協(xié)旅作的雅關(guān)系報(bào)對效承包旺商的恢引導(dǎo)填和支倘持，夸將之泊納入遞“數(shù)游戲插規(guī)則撤”倦嚴(yán)詳以律網(wǎng)己廉政欲行為道德恥素質(zhì)斃培養(yǎng)正確屈處理摘和工私程承熊包商諸的關(guān)荒系采購殿管理—燒—供應(yīng)哨鏈的咱發(fā)展賞與要洽素材料棚設(shè)備地采購顏供應(yīng)亭鏈涉拆及的有干系突人：挪供應(yīng)轉(zhuǎn)商—療—材料非設(shè)備崗的供票應(yīng)方凳甲方—抖—項(xiàng)目劫開發(fā)贈(zèng)商盟承包沈商—填—項(xiàng)目后施工驕方灑客戶躬（小翠業(yè)主遷）—離—項(xiàng)目么的購妹買方貝（消址費(fèi)者狼）采購廳供應(yīng)外鏈形葬成的三大滲要素：休信息—?！B接桌需求烤與供評給的鼻紐帶且標(biāo)準(zhǔn)—棍—產(chǎn)品升的統(tǒng)論一適柴用質(zhì)毀量標(biāo)漿準(zhǔn)死利益—吩—互利協(xié)雙贏采購貪分判編決策制定采購經(jīng)計(jì)劃實(shí)施采購綿計(jì)劃移合同跟進(jìn)哨收尾：?乙購?甲限定乙購?甲定扯乙購?甲購?品種倒－價(jià)盆格?批量訂－供伐期?供方移－條摩件?標(biāo)準(zhǔn)巾－流汪程?交易寧實(shí)施?管理嫁實(shí)施?詢價(jià)售談判?簽署搜合同?簽約房誠分權(quán)?合同沾跟蹤?合同雖收尾?文件遍歸檔材料詞設(shè)備具采購堅(jiān)管理績的全荷過程材料恩設(shè)備陰采購蠶管理禮的決夢策：采購禿分判質(zhì)闊量因寒素成鼠本因竄素工兔期因敬素相對犯分工從優(yōu)勢—自己施最適劣合做領(lǐng)什么猴？做什遣么可扎以使泊自己挪的價(jià)縫值最劈燕大化蓬？★相對腳交易壤風(fēng)險(xiǎn)★市場矛環(huán)境蠢因素材料筒設(shè)備烏采購寨管理采的決宋策因父素：乙購—里—承包押商自善行采我購甲限霞乙購—拳—甲方察限定沿品牌奧，承串包商旋在限校定范串圍內(nèi)兵采購甲定垂乙購—濕—甲方此指定餃品牌餃價(jià)格鬧，承北包商脂與指燙定品娃牌供酸應(yīng)商雁簽訂腦雙方童或三哲方（書含甲犯方）偵合同甲購—除—甲方趟自行喜采購建筑膠材料焰設(shè)備杜采購逼的常蹈見模池式及珠其優(yōu)案缺點(diǎn)緊密扣配合睡項(xiàng)目況進(jìn)度買計(jì)劃小的材悠料設(shè)振備采備購計(jì)仇劃典項(xiàng)目炭的需樓求標(biāo)洲準(zhǔn)章市場跟調(diào)研墓與供剪應(yīng)商派考察莊樣板禮和入慮圍供狡應(yīng)商開的確窄定識采購除標(biāo)準(zhǔn)辜化文儲件慌招標(biāo)甲模式鋒與評磨估標(biāo)蕉準(zhǔn)材料筋設(shè)備萌采購昆的計(jì)械劃管若理1.合作峽誠意—對方熟的投否入加塊大，塘增寬加成咽功機(jī)偵會2.主場索做東—時(shí)間言安排伏的主賣動(dòng)權(quán)巖，沸心理籮優(yōu)勢3.少說斯多聽—扭轉(zhuǎn)撕信息效不對各稱的竭劣勢4.黑白年換臉—兩人愿搭擋煙，牧留有牌余地5.步步鉤為營—每一分個(gè)階勢段性妥成果碎都要靈書面頑記錄牧并確蔑定6.影子慰權(quán)威—第一莊把手粥不能虎輕易宮出面7.圍魏談救趙—找出做對方現(xiàn)的其慣它缺屑陷，培或亞其它墨競爭贏對手寇，鉆使其謊讓步8.最后澤通牒—摸清醋對方勺底線判，腰迫其尊就范采購猾的談睡判技唱巧盲目繪壓價(jià)—浙—單純吧的最冒低價(jià)像中標(biāo)釘思想【危害】—芽—偷工扎減料血（例傭如：貌防水弱材料攏施工授，入澡戶門稼，酒逗店客介房石句材等銅）—鴉—劣質(zhì)續(xù)服務(wù)榴（如臂門窗就型材屈供貨以補(bǔ)貨摩不及悔時(shí)，旬扯皮樸等）采購戰(zhàn)管理毀的誤區(qū)與矛春盾！采購伸的批描量與色成本嚷、風(fēng)晨險(xiǎn)的旱矛盾腥？解決借的最阿佳辦遣法：攻實(shí)徐現(xiàn)集竿團(tuán)戰(zhàn)糊略采渴購！將采證購計(jì)側(cè)劃、蠅招標(biāo)致、談遲判、放評審佛、簽熄約的音權(quán)力壘集中械于集魯團(tuán)。皺集苗團(tuán)僅托在《戰(zhàn)略不合作紡協(xié)議》框架違下對落戰(zhàn)略爐供應(yīng)受商進(jìn)飾行監(jiān)旗管，染同時(shí)置制定詞制度脈流程果規(guī)范術(shù)項(xiàng)目膚公司熄的項(xiàng)忌目運(yùn)技作，眨但不蒼介入遠(yuǎn)項(xiàng)目勺公司奮具體虧項(xiàng)目技的采參購操瞧作。石項(xiàng)禁目公服司根憲據(jù)項(xiàng)哲目需燒求和鳳戰(zhàn)略夠供應(yīng)世商聯(lián)公系，戴根據(jù)賊集團(tuán)郵標(biāo)準(zhǔn)巷業(yè)務(wù)挪流程鵲以及《戰(zhàn)略蓬合作角協(xié)議》中明訊確的摧價(jià)格副和合意同條輕款同日供應(yīng)播商簽器訂項(xiàng)敗目采辰購合贊同。撿一內(nèi)切具專體問確題均緞?dòng)身?xiàng)群目上冠和戰(zhàn)蜜略供屈應(yīng)商蛇根據(jù)愁采購嫌合同茶進(jìn)行摧處理爸，集咬團(tuán)進(jìn)沈行總啊體宏駛觀調(diào)陷控，陷跟蹤唇進(jìn)度騙和績網(wǎng)效，拿協(xié)調(diào)耳簽約清、付已款和獨(dú)變更鼓，解碑決糾群紛。添集展團(tuán)和睬項(xiàng)目既公司債聯(lián)合膽對戰(zhàn)方略供確應(yīng)商雪進(jìn)行跡評估手。戰(zhàn)略崇采購販的概寺念戰(zhàn)略投采購陰與供律應(yīng)商舊管理確立胸產(chǎn)品罰模式缸是地核產(chǎn)企刊業(yè)進(jìn)砍行多蹄項(xiàng)目碰開發(fā)慢的前霉提和陵基礎(chǔ)順！戰(zhàn)略圣采購爭是對姑地產(chǎn)城企業(yè)嗚建立乒產(chǎn)品癢模式爛的有運(yùn)力支間持。優(yōu)秀蒸的供婚應(yīng)商--日-是我稍們的封合作柔伙伴容，是扁我們窗的良迅師益漿友，奧是我疾們的科外部傻客戶耍。只逝有建哭立起正確撫的合扯作觀，才饞能形胳成吸縫引優(yōu)秀揉合作鉗伙伴的交婦易環(huán)無境，讀形成長期灶穩(wěn)定的合閥作伙欠伴，顏才能現(xiàn)夠保誰障雙授方的囑長期合作喜雙贏，以框達(dá)到兄品質(zhì)營提升鋤和成壘本保難證的肉目標(biāo)貌，提敏升企爐業(yè)核心朝競爭扯力。戰(zhàn)略樸采購撲的概趟念及荒