房地產(chǎn)項目管理講座中建網(wǎng)樣本

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正或者刪除。第一講房地產(chǎn)項目策劃項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。

一、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有:

(1)項目概況;

(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;

(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;

(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);

(5)資源供給;

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);

(7)項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究;

(8)開發(fā)建設(shè)計劃;

(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;

(10)結(jié)論及建議。

二、可行性研究的工作階段

1、投資機(jī)會研究:該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會。

投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的,就能夠進(jìn)行下一階段的工作。

2、初步可行性研究,亦稱”預(yù)可行性研究”:在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

3、詳細(xì)可行性研究,即一般所說的可行性研究:詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ),是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費(fèi)用,小型項目約占投資的1.0%～3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%.

項目的評估和決策,按照國家有關(guān)規(guī)定,對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目,任何單位不準(zhǔn)審批,更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

三、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進(jìn)行:

(1)接受委托;

(2)調(diào)查研究;

(3)方案選擇與優(yōu)化;

(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價;

(5)編制可行性研究報告。第二講房地產(chǎn)項目管理策略中國房地產(chǎn)的品質(zhì)競爭時代,決定了誰在項目管理上做得更好,誰的贏面就也也大一些。

一、項目管理基礎(chǔ)的建設(shè)

一支隊伍和三個系統(tǒng)以金地集團(tuán)為例。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國一流水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計要拿全國甚至國際上的優(yōu)秀設(shè)計獎。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板,下一步要取得全國工程質(zhì)量最高獎——魯班獎。

怎樣才能實現(xiàn)上述目標(biāo)呢?

靠一支隊伍和三個系統(tǒng):金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊伍,這是我們最寶貴的資本,要實現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠她們下狠工夫。在管理上,金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)提供保障:ISO9000質(zhì)量保證體系、網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)、動態(tài)投資控制系統(tǒng),它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo),這在全國都是處于領(lǐng)先水平。

ISO9000質(zhì)量保證體系的實施,使金地集團(tuán)對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密周全,經(jīng)過一年多的運(yùn)行,保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行,發(fā)揮了重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計的方法,在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo),有效降低成本,保證取得最大利潤。

設(shè)計、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇

在設(shè)計上,金地集團(tuán)的設(shè)計師們精益求精,對方案不斷進(jìn)行深加工,以達(dá)到最好的效果。

在管理上,還將加強(qiáng)中間管理力量。另外,經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā),金地集團(tuán)還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴,這也是實現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理階段分析

對于作業(yè)管理入員來說,大型工程是艱難的桃戰(zhàn),經(jīng)常是一次性的,風(fēng)險很大,如果工程現(xiàn)劃不妥,那將使成本超過預(yù)算,浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤,而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項目組來處理此類工作,項目完成后,該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成:第一階段:項目規(guī)劃

該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項目和團(tuán)隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目一般是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項目組是為了確保整個建設(shè)項目成功完成的同時,能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計劃。

項目組能夠有效地集中在規(guī)定時間內(nèi)完成具體項目所需的人力和物力。

第二階段、項目排程

項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時間。

甘特圖是項目排程常見的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。(2)生產(chǎn)次序已作說明。(3)活動時間估計已作記錄;(4)總的項目時間已經(jīng)形成。

總之,不論項目管理人員采取何種方法,項目排程能夠?qū)崿F(xiàn)以下目標(biāo):

1、顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯(lián)系;

2、確定活動之間的先后次序關(guān)系;

3、鼓勵對各項活動進(jìn)行現(xiàn)實的排程和成本估計;

4、確定項目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財、物。

第三階段、項目控制

與任何管理系統(tǒng)的控制一樣,大型項目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃,以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。

三、掌握房地產(chǎn)項目管理工具

計劃評審技術(shù)(PERT)和關(guān)鍵路徑法(CPM)開發(fā)于五十年代,用以幫助管理人員大型復(fù)雜項目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如:針對實施項目管理有關(guān)的設(shè)計、方案優(yōu)化,使項目各項工作可預(yù)見,可預(yù)控。

核心要素A:Pertandcpm的應(yīng)用

PERT和CPM很重要,因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下:

1、整個項目什么時候完工?

2、項目的關(guān)鍵活動,即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么?

3、哪些是非關(guān)鍵活動,即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動?

4、項目在某個具體的日期前完成的概率是多少?

5、在任何一個特定的日子里,項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成?

6、在任何一天,實際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支?

7、是否有足夠的資源以按時完成項目?

8、如果要在較短的肘間里完成項目,以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么?

核心要素B:Pert和cpm的操作步驟

.Pert和cpm的結(jié)構(gòu)

1、明確項目及其所有重要活動成任務(wù);

2、確定活動之間的關(guān)系,決定哪些活動必須先完成,哪些活動和須隨后完成;

3、繪出連接所有活動的網(wǎng)絡(luò);

4、明確每項活動的時間和成本估計;

5、計算網(wǎng)絡(luò)中的最長時間路徑,即關(guān)鍵路徑;

6、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。

核心要素C:Pert和cpm的基本要素活動、事件和網(wǎng)絡(luò)

PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動的開始或結(jié)束?；顒邮侵竷蓚€事件之間的任務(wù)或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。

任何能夠用活動和事件描述的項目都可用PERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動順序。核心要素D:項目管理過程中對Pert和cpm的實戰(zhàn)認(rèn)識

以下是房地產(chǎn)項目營理人員需要明白的Pert特征:

優(yōu)點(diǎn):

1、在項目營理的諸多階段極為有益,特別是對大型項目進(jìn)行排程和控制方面;2、要領(lǐng)明確,計算不復(fù)雜;

3、利用網(wǎng)絡(luò)的圖示幫助快速理清項目活動之間的關(guān)系;

4、關(guān)鍵路徑和相關(guān)制約分析幫助確定需要仔細(xì)觀察的活動;

5、Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項自文件資料,以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項活動負(fù)責(zé);

6、廣泛適用于各種項目和行業(yè);

7、有利于監(jiān)控時程和成本。

缺點(diǎn):

1、項目活動必須確定,獨(dú)立不相關(guān),而且活動之間關(guān)系必須穩(wěn)定;

2、必須明確先后次序關(guān)系,必須與網(wǎng)絡(luò)相連;

3、時間估計較為主觀,如管理人員過于樂觀或者悲觀,時間估計有被歪曲的危險;

4、過分強(qiáng)調(diào)最長路線或關(guān)鍵路線有其潛在的危險,還需要對關(guān)鍵路線進(jìn)行仔細(xì)監(jiān)督第三講房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場管理房地產(chǎn)公司的老總會戴上安全帽上工地,是特定時期的現(xiàn)象,盡管發(fā)展商的定位應(yīng)該是投資而非建筑。該講強(qiáng)調(diào)運(yùn)用管理的職能(計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制)去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展,為項目整體工程安排提供高效的操作指南。

一、總說明

為強(qiáng)化投資風(fēng)險的約束機(jī)制,規(guī)范科學(xué)地管理好該項目,使公司取得應(yīng)有的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益,擬針對項目及現(xiàn)場情況,制定實施本方案。

為明確責(zé)任主體,提出現(xiàn)場指揮部任務(wù)要求;

防止戰(zhàn)線拖長、效益低、浪費(fèi)大,提出監(jiān)控方案;

針對實施項目現(xiàn)場管理有關(guān)的設(shè)計、方案優(yōu)化、資源利用,工程承包、施工管理、材料供應(yīng)、設(shè)備訂貨、資金保障予以一些規(guī)定。把項目現(xiàn)場管理全過程、全部目標(biāo)、全部活動都納入計劃軌道,使項目各項工作可預(yù)見、可預(yù)控。

二、現(xiàn)場指揮任務(wù)要求

運(yùn)用管理的職能(計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制)去促進(jìn)技術(shù)管理工作的開展。

(一)負(fù)責(zé)項目實施過程中有關(guān)方面的綜合協(xié)調(diào)工作,委命現(xiàn)場主持事務(wù)的責(zé)任者,有關(guān)專業(yè)(結(jié)構(gòu)、測量、材料、給排水、綠化、電氣等)的監(jiān)理人員(有專業(yè)技術(shù)、經(jīng)驗豐富、管理能力強(qiáng)、誠信主動承擔(dān)責(zé)任;有成熟而客觀的判斷能力,隨時處理可能發(fā)生的事情)應(yīng)及時組織到位。

(二)據(jù)公司決策的總進(jìn)度計劃,制定所要達(dá)到的現(xiàn)場管理的總目標(biāo)、階段目標(biāo),分解目標(biāo)對事務(wù)作安排。對資源進(jìn)行優(yōu)化配置,使各項工作都納入計劃軌道,可預(yù)見、可預(yù)控。

(三)規(guī)定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系。按工程進(jìn)度要求和具體實際情況,分專業(yè)編制可具體操作的業(yè)務(wù)文件,制定監(jiān)理工作運(yùn)行制度。

(四)審核并簽署工程開工、停工、復(fù)工令,督促計劃工作的實施,依據(jù)實際進(jìn)度、對工程款支付申請進(jìn)行簽證。

(五)拿出處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故、安全事故的意見。

(六)處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛,組織處理重大索賠,協(xié)助財務(wù)等部門搞好工程預(yù)算、結(jié)算。

三、工程管理規(guī)定

貫徹建筑法及有關(guān)的規(guī)定條件,依章法辦事。

(一)有關(guān)承包商資質(zhì)的規(guī)定

工程由承包商完成(按工程條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙、工程量清單和修改書要求,承擔(dān)實施全部工程的施工建成和修復(fù)缺陷工作),承包商的資質(zhì)是一切控制的基礎(chǔ)。

1、預(yù)審所提供的資料(企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;企業(yè)簡歷;自有資金情況;全員職工數(shù);包括技術(shù)人員、技術(shù)工人數(shù)量及平均技術(shù)等級等;企業(yè)自有主要施工機(jī)械設(shè)備一覽表;近三年承建的主要工程及質(zhì)量情況;現(xiàn)有主要施工任務(wù)、包括在建和尚未開工工程一覽表)。

2、承包商經(jīng)過評標(biāo)、決標(biāo)選定。據(jù)本項目特點(diǎn)制定評標(biāo)、決標(biāo)規(guī)定。本著保護(hù)競爭,維護(hù)招標(biāo)工作的公正、公平、嚴(yán)肅性公開進(jìn)行,以利提高企管水平,走捷徑拓展工作領(lǐng)域。

(1)技術(shù)標(biāo)書部分:主要對施工組織設(shè)計(含施工方案)進(jìn)行綜合評定,整個方案有一定的深度,對施工有指導(dǎo)性。

a、有滿足本工程技術(shù)文件要求的施工工藝符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),能抓住本工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)。

b、合理的施工程序,平面布置合理、勞動力、機(jī)具、材料組織合理,”三新”采用能結(jié)合實際、管理措施得力,確保工期、安全、質(zhì)量。

c、配備強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子,工程管理體系、質(zhì)安體系完整。

(2)商務(wù)標(biāo)書部分:主要對標(biāo)書所附合同內(nèi)容進(jìn)行評議和報價書進(jìn)行分析比較。

a、所附合同草案內(nèi)容,滿足招標(biāo)文件的各項要求。

b、報價書不得有漏項。

3、承包商義務(wù)

(1)按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項工程。

(2)對現(xiàn)場的安全和照管負(fù)責(zé)。

(3)執(zhí)行監(jiān)理工程師發(fā)布的指令。

(4)對現(xiàn)場負(fù)責(zé)清理,文明施工。

(5)提供履約擔(dān)保。

(6)提交進(jìn)度計劃和現(xiàn)金流通量的估標(biāo)。

(7)保護(hù)提供的座標(biāo)點(diǎn)和水準(zhǔn)點(diǎn)等。

(8)承包商人員、設(shè)備等保險。

(9)保障與工程有關(guān)的人免受人身或財產(chǎn)損害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法規(guī)。

(二)合同轉(zhuǎn)包與分包規(guī)定

1、合同不得轉(zhuǎn)讓,禁防工程被肢解、賤價承接、掛靠,合同簽約實施有序、廉潔、高效。

2、工程專業(yè)性技術(shù)強(qiáng)的可分包,但須監(jiān)理工程師提供意見經(jīng)決策組織同意。

(三)有關(guān)施工現(xiàn)場的材料、工程設(shè)備和工藝的規(guī)定

1、監(jiān)理工程師可隨時進(jìn)入施工現(xiàn)場。

2、一切材料供應(yīng),工程設(shè)備訂貨和工藝均應(yīng)達(dá)到合同中規(guī)定的相應(yīng)口級、并符合專業(yè)監(jiān)理師批示的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、承包商應(yīng)隨時接受檢驗。如果在商定的時間和地點(diǎn)供檢驗的材料設(shè)備未準(zhǔn)備好,或者確定不合規(guī)定的,監(jiān)理師能夠拒用這些材料和設(shè)備。

(四)有關(guān)施工過程中質(zhì)量規(guī)定

1、承包商嚴(yán)格按合同進(jìn)行施工、竣工,并修補(bǔ)缺陷,在涉及該項工程的任何事項上無論這些在合同中是否寫明都要遵守監(jiān)理師的指示。

2、未經(jīng)監(jiān)理師批準(zhǔn)、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看,應(yīng)作好檢查準(zhǔn)備,監(jiān)理師得到通知應(yīng)參加檢查,且不得拖延。對覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題,監(jiān)理師可隨時發(fā)出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內(nèi)穿孔,并在檢查后恢復(fù)原狀,使之完好。

3、由于承包商違約引起的原因,或者不合理施工或工程不安全,監(jiān)理師有權(quán)指令暫停工或返工,并在停工返工期間要對工程進(jìn)行必要的保護(hù)和安全保障。

4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。

(五)有關(guān)工程進(jìn)度管理的規(guī)定

1、承包商應(yīng)提交工程進(jìn)度計劃

(1)一旦合同簽訂,承包商應(yīng)再提交一個相對準(zhǔn)確,最新修訂過的進(jìn)度計劃(并附兩份清單,一份承包人設(shè)備的主要項目清單;一份勞務(wù)組織職員以及合同期內(nèi)各種開支預(yù)測清單)。

(2)在工程計劃的實施中承包商應(yīng)在不斷進(jìn)行實際進(jìn)度值與計劃值比較,按期對工程進(jìn)度計劃進(jìn)行修訂,并定期報告。2、進(jìn)度計劃管理規(guī)定

(1)監(jiān)理師根據(jù)現(xiàn)場具體情況與承包商所做的開工準(zhǔn)備工作選擇合適的時機(jī)發(fā)出開工通知,竣工時間從開工日期(應(yīng)有承包商簽收的回執(zhí)備案)算起。

(2)監(jiān)理工程師根據(jù)合同規(guī)定和工程實際情況審查承包商提交的工程進(jìn)度計劃的以下幾方面內(nèi)容,以便提供建設(shè)性意見。

a、按合同工期完成工程的實施程序、施工部署、任務(wù)劃分。

b、網(wǎng)絡(luò)計劃周密程度,確保主導(dǎo)工序按時完成的施工方法、技術(shù)手段、組織手段。

c、施工各階段的材料、機(jī)械及人工投人情況、平面布置。

d、工程費(fèi)用流動計劃

3、有關(guān)延期等工期核算規(guī)定

由于承包商以外的原因造成施工期延長,監(jiān)理師可據(jù)實批準(zhǔn)延期,依據(jù)開工令、合同工期、延期等核算竣工日期,并作為兌現(xiàn)合同、結(jié)算工程款的依據(jù)。

(六)施工安全與防火

1、貫徹執(zhí)行國務(wù)院及各部門頒發(fā)的安全規(guī)程、生產(chǎn)條例和規(guī)定。

2、必須有十分明確的各級領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門安全生產(chǎn)的責(zé)枉,遵守本地區(qū)、本單位的安全生產(chǎn)責(zé)任制。

3、無條件做好”計劃、布置、檢查、總結(jié)、評比”安全工作,各種長鳴。

四、形成監(jiān)控方案

(一)質(zhì)量控制

落實保證質(zhì)量的各種措施,預(yù)測避免可能發(fā)生的質(zhì)量事故。

1、所在單位工程的分部、分項均按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行驗收、鑒定(評定),必須全部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)(消除不合格工程及無法修復(fù)的返工工程),多創(chuàng)優(yōu)良工程。

2、推行樣板制、先按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工達(dá)化做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板(如樣板墻、樣板問、樣板結(jié)構(gòu)),經(jīng)認(rèn)定后作為操作和質(zhì)量驗收的標(biāo)準(zhǔn),達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn)的不予驗收。

3、保證操作質(zhì)量,貫徹”三檢”制、推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)、高級裝飾設(shè)備安裝等關(guān)鍵工種的操作人員持證上崗。

4、跟蹤隱檢(施工中)、預(yù)檢(施工前)、結(jié)構(gòu)(交工、竣工)驗收。

(1)隱檢。要對部分分項工程的各道工序進(jìn)行檢查,堅持”三不放過”,做好隱蔽記錄并歸檔保存。

a、地基與基礎(chǔ)工程:對于一般基礎(chǔ),檢查槽底地質(zhì)、標(biāo)高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸;樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄。

b、鋼筋工程:檢查鋼筋品種、位置、形狀、現(xiàn)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等。

c、焊接:檢查焊條品種、焊口規(guī)格、焊焰長度,焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。

d、防水工程:檢查屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù),做法和質(zhì)量情況、防水的質(zhì)量情況。

e、給排水管道檢查位置、標(biāo)高、坡度、試壓、閉水試驗防銹、防聞及預(yù)埋件情況。

f、暗配電氣線路:檢查位置、現(xiàn)格、標(biāo)高、奇度、防腐接頭等,對于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗、對于地線、避雷針等,還要進(jìn)行電阻試驗等。

g、施工隊現(xiàn)場所用的砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣(或試配),進(jìn)行強(qiáng)度試驗。

(2)預(yù)檢,確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項目作檢查。

a、對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場前進(jìn)行試檢驗。

b、建筑物、構(gòu)筑物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高。

c、建筑物基礎(chǔ)放線及標(biāo)高。

d、建筑物軸線及灰線。

e、各樓層放線及皮數(shù)桿。f、模板的尺寸、標(biāo)高、支撐及預(yù)埋件等。

g、預(yù)制構(gòu)件及其安裝情況。

h、主要外管線溝道的走向,化糞池、檢查井的位置以及標(biāo)高、坡度等。

i、電氣工程的變電、配電位置、高低壓進(jìn)出品方向,電纜溝位置、標(biāo)高、尺寸、送電方向等。

j、設(shè)備基礎(chǔ)的位置、標(biāo)高、尺寸、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件等。

(3)結(jié)構(gòu)驗收,裝修前過行一次全面檢查和評定,免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患、排除裝修障礙,主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查。

a、外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸,樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量;框架結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量。

b、資料檢查主要包括:各種原材料試驗記錄、土建施工試驗記錄、構(gòu)配件出廠證明、隱檢、預(yù)檢記錄等四大項直接影響結(jié)構(gòu)工程的項目;同時對施工過程的有關(guān)記錄和如分部分項工程質(zhì)量評定記錄、土建施工記錄雙及設(shè)計變更招待情況等。

(4)質(zhì)檢方法、手段、技術(shù)資料、成品保護(hù)要求。

a、質(zhì)檢方法:全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。

b、質(zhì)檢手段:目測(看、摸、敲、照)和實測(靠、吊、量、套)并用。

c、技術(shù)資料整理歸檔,保證準(zhǔn)確、真實、齊全。

d、成品保護(hù)要提請重視實施”護(hù)”(提前保護(hù))、”包”(包裹防污染)、”蓋”(表面覆蓋)、”封”(局部封閉、防損和污染)。

5、制度控制

a、圖紙的熟悉、審查和管理制度。

b、技術(shù)交底制度。

c、施工組織設(shè)計制度。

d、材料檢查和驗收制度。

e、工程質(zhì)量檢查和試驗制度。

f、工程技術(shù)檔案制度。

g、技術(shù)責(zé)任制度。

h、技術(shù)復(fù)核與審批制度。

i、建立實施質(zhì)量日記、現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會、質(zhì)量匯報會等制度。

(二)工期控制

目標(biāo)明確,現(xiàn)狀清楚,對策具體,措施落實,及時檢查總結(jié)。

1、完善以事先為主的工作體系,階段性地檢查實際進(jìn)度與計劃的判別并分析找出原因,糾正偏差。

2、尋找各階段計劃進(jìn)度控制點(diǎn),看網(wǎng)絡(luò)計劃中主導(dǎo)工序完成情況,對有關(guān)進(jìn)度及計量,召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會。

3、有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對策措施(包括組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等),階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡(有補(bǔ)救措施,調(diào)整其它計劃的可能)。

(三)投資控制

1、在施工過程中及時答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求,主動協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系,預(yù)測工程風(fēng)險及可能發(fā)生索賠的誘因,制定防范性對策,避免和養(yǎng)活索賠事件發(fā)生。

2、按合同規(guī)定條件和要求,監(jiān)督實施事前的各項準(zhǔn)備工作,以免索賠,及時對已完成工程進(jìn)行計量驗收,及時向?qū)Ψ街Ц哆M(jìn)度款,避免違約。

3、分析設(shè)計圖紙、施工方案,標(biāo)底價,合同(工程量核算、定額取費(fèi)、材差價格構(gòu)成因素)等,明確工程費(fèi)用最容易突破的部分或環(huán)節(jié)即投資控制重點(diǎn)。

4、對工程設(shè)計變更,現(xiàn)場稚、技術(shù)措施、材料涉及到經(jīng)費(fèi)的稚要嚴(yán)格把關(guān)。

5、根據(jù)功能、檔次、貨源等合理準(zhǔn)確地反映主材、設(shè)備費(fèi)用,避免以劣充優(yōu)和結(jié)算價格難以取定而扯皮等問題。五、安全與質(zhì)量管理

一、安全生產(chǎn)管理制度

(一)項目經(jīng)理部建立貧富保證體系,落實安全生產(chǎn)崗位素質(zhì)制。

(二)安全員對工人進(jìn)行現(xiàn)場安全教育,分項工程施工前由技術(shù)員對施工員進(jìn)行安全技術(shù)交底。

(三)進(jìn)入施工現(xiàn)場必須戴安全帽,不準(zhǔn)穿拖鞋上班,高空作業(yè)必須系安全帶。

(四)遵守安全操作規(guī)程,嚴(yán)禁聲音指揮,違章作業(yè),違反勞動紀(jì)律。

(五)所有人員嚴(yán)禁乘坐貨用電梯,嚴(yán)禁在危險地點(diǎn)站立、坐臥、休息。

(六)施工現(xiàn)場的安全防護(hù)設(shè)施、警示、批示樗牌未經(jīng)批準(zhǔn)不得搬動、拆除、挪做她用,妨礙施工時,由安全員負(fù)責(zé)處理。

(七)特種作業(yè)人員必須持證上崗,非操作人員不準(zhǔn)運(yùn)用機(jī)械設(shè)備。

(八)遵守安全用電規(guī)定,嚴(yán)禁非電工接線、接燈,嚴(yán)禁使用移動式磺鎢燈。

(九)項目經(jīng)理部每月組織一次安全大檢查、安全員做好日常監(jiān)察工作。

(十)安全隱患由主管生產(chǎn)的項目副經(jīng)理落實有關(guān)人員限期整改,并做好復(fù)檢工作。

二、治安消防管理制度

(一)消防設(shè)施組織設(shè)計布置,大門設(shè)專人值班。

(二)臨時用電設(shè)備接線必須符合現(xiàn)場安全用電管理規(guī)定,未經(jīng)批準(zhǔn)不得使用電熱器具

(三)現(xiàn)場用火熏經(jīng)項目安全員批準(zhǔn)、開具”用火證”按指定時間卅占田小衛(wèi)設(shè)專人看管。

(四)電氣焊作業(yè)場所10米內(nèi)不準(zhǔn)有易燃易爆物品,禁止電氣焊與油漆交叉作業(yè),氧氣、乙炔瓶間距不小于5米,氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。

(五)易燃易爆有毒物品應(yīng)專庫存放,并經(jīng)公安部門批準(zhǔn),有安全措施。

(六)木工棚內(nèi)的刨花、鋸末必須當(dāng)日清理干凈。施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙。

(七)嚴(yán)禁挪用、圈占、埋壓各種消防設(shè)施,材料擺放合理,保證消防通道暢通。

(八)電焊把結(jié)、電纜、小型機(jī)具等貴重物品重點(diǎn)管理,防止被盜。

(九)嚴(yán)禁賭博,嚴(yán)禁觀看淫穢書刊、音像,嚴(yán)禁酗酒鬧事、打架斗毆。

(十)非施工及管理人員進(jìn)入現(xiàn)場需遵守門衛(wèi)管理制度,并登記。第四講房地產(chǎn)開發(fā)項目公司運(yùn)作機(jī)制的探討開發(fā)公司的項目管理有別于施工單位的項目監(jiān)理。從行業(yè)上分,施工單位屬于生產(chǎn)性行業(yè),其產(chǎn)品是其所承包施工的樓房。監(jiān)理公司屬于技術(shù)服務(wù)性行業(yè),其工作是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術(shù)服務(wù)。而房地產(chǎn)開發(fā)公司項目的經(jīng)營管理程序十分復(fù)雜,主要過程有項目經(jīng)濟(jì)分析階段、征地拆遷階段、設(shè)計報建階段、工程建設(shè)階段、推廣銷售階段。

從90年代起,隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),一種新的項目管理模式隨之產(chǎn)生,這就是項目公司管理。項目公司是為某一特點(diǎn)的項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)和銷售,當(dāng)該項目全部開發(fā)銷售完成后,項目公司能夠依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債,項目公司能夠依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立各自的項目子公司,以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。

項目公司是獨(dú)立的房產(chǎn)開發(fā)公司,其工作職能及工作方法主要有:

一、前期策劃

前期策劃工作一般包括:機(jī)會研究、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資策劃?？尚行匝芯渴菍椖考夹g(shù)經(jīng)濟(jì)方案的可行性進(jìn)行的全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,是對項目的構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。而投資策劃是在經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)上對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計劃和控制。投資策劃是今后項目管理運(yùn)作的工作指南,是項目開發(fā)建設(shè)的成敗關(guān)鍵。投資策劃的主要內(nèi)容有:

1、對項目的投資成本進(jìn)行分析,提供各方面成本的控制指標(biāo):工程項目的成本主要有土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等。同時根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率、配套設(shè)施面積等,從而計算可銷售的面積和成本單價指標(biāo),為各階段的投資控制提供依據(jù)。

2、對項目進(jìn)度進(jìn)行分析,確定項目總目標(biāo)進(jìn)度計劃:目標(biāo)進(jìn)度計劃包括征地拆遷進(jìn)度計劃、資金籌措進(jìn)度計劃、項目建設(shè)進(jìn)度計劃和銷售進(jìn)度計劃等?？傔M(jìn)度計劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù),各階段進(jìn)度是相互銜接不可分割的,必須依據(jù)項目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作的要求進(jìn)行編制。

3、對項目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)策劃,確定融資渠道,并結(jié)合項目的進(jìn)度研究融資計劃,最大限度降低財務(wù)成本。

4、對項目資金流量進(jìn)行預(yù)測和合理計劃,確定啟動資金的數(shù)額,制定資金的投入計劃與資金回籠計劃。

5、在項目實施過程中對項目的資金流量進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控,根據(jù)計劃控制項目開發(fā)費(fèi)用的收支,及時發(fā)現(xiàn)實際的收支與計劃的差異,以便采取適當(dāng)措施及時糾偏。比如當(dāng)資金回籠較計劃慢時,應(yīng)及時分析原因,指出對策,采取有效的促銷策略,同時調(diào)整工程進(jìn)度及開工面部署等措施,加快資金回籠。資金流量監(jiān)控的最有效辦法是利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理,各部門經(jīng)過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)將資金、進(jìn)度及質(zhì)量等各方面信息進(jìn)行匯總,使項目經(jīng)理能直接掌握計劃與實際的差異,調(diào)整經(jīng)營策略。利用計算機(jī)進(jìn)行工程項目管理是時代發(fā)展的必然趨勢。

二、項目從設(shè)計、報建、施工到驗收的監(jiān)控

監(jiān)控的工作主要有幾方面:

1、建立項目品質(zhì)監(jiān)控體系項目品質(zhì)主要包括設(shè)計品質(zhì)和工程質(zhì)量。工程質(zhì)量的控制能夠經(jīng)過招標(biāo)挑選有實力的施工單位,同時委托監(jiān)理公司、質(zhì)量監(jiān)察站進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。項目公司不應(yīng)把主要的人力、物力用在對施工質(zhì)量的監(jiān)控上,其主要工作應(yīng)放在做好對設(shè)計品質(zhì)控制。對設(shè)計的監(jiān)控是項目管理中的難點(diǎn),也是重點(diǎn),工作中應(yīng)采取以下方式完善設(shè)計監(jiān)控體系:

(1)進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo),從中選擇最佳方案,由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機(jī)制,使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平,項目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些項目公司往往利用設(shè)計招標(biāo)選擇好的方案,再委托另外的設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計,這種方式不可取。因為一是損害中標(biāo)單位的積極性,不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù);二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合,不同的設(shè)計單位設(shè)計會影響整體效果。

(2)組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場,提高對現(xiàn)場的感性認(rèn)識,同時避免設(shè)計圖紙脫離實際,與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

(3)實行定量限額設(shè)計,使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計劃。設(shè)計招標(biāo)時能夠把方案的造價作為評標(biāo)的一項內(nèi)容,促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法,由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進(jìn)行,根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資是最有效的,利用優(yōu)化設(shè)計能夠大大節(jié)省項目的造價。

(4)組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審核,評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成,對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見,由領(lǐng)導(dǎo)拍板,這樣缺乏科學(xué)性。

(5)安排合理的設(shè)計進(jìn)度,使出圖的時間與招標(biāo)、施工計劃吻合。

(6)經(jīng)過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé),規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場對施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。設(shè)計中往往會因為設(shè)計人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失。

2、建立完善的進(jìn)度計劃及監(jiān)控體系按項目的進(jìn)展過程可將進(jìn)度計劃分為:設(shè)計報建進(jìn)度計劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃、施工進(jìn)度計劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃、交樓后保修計劃等。同時與項當(dāng)前期策劃工作進(jìn)度計劃、征地拆遷進(jìn)度計劃、銷售進(jìn)度計劃等各分項計劃要相互銜接,進(jìn)度計劃一經(jīng)確定,應(yīng)作為工作安排依據(jù)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)。如由于人為的因素使進(jìn)度拖延,必須分析原因,追究單位或個人的責(zé)任。下面介紹各階段計劃的主要內(nèi)容:

(1)設(shè)計報建進(jìn)度計劃:主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進(jìn)度、單體方案設(shè)計及報建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計及報建進(jìn)度、市政園林設(shè)計及報建進(jìn)度;

(2)施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃:主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)進(jìn)度計劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計劃、分項工程招標(biāo)計劃、施工臨時水電安裝進(jìn)度計劃、施工臨時設(shè)施進(jìn)度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃;

(3)施工進(jìn)度計劃:主要包括土建施工進(jìn)度計劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進(jìn)度計劃、木門及防火門工程進(jìn)度計劃等;

(4)配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃:主要包括永久供水供電報裝及施工進(jìn)度計劃、電信工程進(jìn)度計劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計劃、有線電視工程進(jìn)度計劃、煤氣工程進(jìn)度計劃、市政工程進(jìn)度計劃、綠化園林工程進(jìn)度計劃等。

3、建立完善的項目投資監(jiān)控體制項目的總成本主要由以下幾部分組成:

(1)建設(shè)用地成本:包括土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等;

(2)工程建設(shè)成本:包括土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動保險金等;

(3)銷售費(fèi)用:主要包括銷售營業(yè)稅、所得稅、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等;

(4)財務(wù)費(fèi)用:主要包括貸款利息、資金運(yùn)作利息等。首先根據(jù)項目的特點(diǎn)編制投資計劃及各項成本控制指標(biāo)。在各項費(fèi)用中,一類是由政府有關(guān)部門收取的,如地價、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、營業(yè)稅、所得稅等,這些費(fèi)用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計算出來;另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費(fèi)及服務(wù)費(fèi),這些費(fèi)用準(zhǔn)確測算起來比較困難,需要根據(jù)概算指標(biāo)、市場情況等因素進(jìn)行測算。將各項費(fèi)用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進(jìn)行對照,對部分超支費(fèi)用進(jìn)