惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司與梁少嬋商品房預(yù)售合同糾紛一案民事二審判決書

一案民事二審判決書【案由】民事 合同、無因管理、不當?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房售合同糾紛【審理法院】廣東省惠州市中級人民法院【審理法院】廣東省惠州市中級人民法院【審結(jié)日期】2020.12.28【案件字號】(2020138722-8727、8772-8784、9550、9551、9557-9559、95619562、9566、9981、9985-9990【審理程序】二審【審理法官】周娟胡江于海硯【審理法官】周娟胡江于海硯【文書類型】判決書【當事人】2019862020515【當事人】2019862020515【當事人-公司】惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司尹某某、吳某某等三十四戶業(yè)主(具體信息詳1/152019862020515【法院級別】中級人民法院【終審結(jié)果】二審維持原判【原告】惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司;按約付清了購房款【被告】2019862020515【本院觀點】本系列案系商品房預(yù)售合同糾紛，結(jié)合上訴人的上訴請求和理由，本案的爭議焦點是:一審法院認定的逾期交房違約金是否恰當。【權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞】無效撤銷代理違約金支付違約金不可抗力合同約定誠實信用原則自認新證據(jù)訴訟請求維持原判發(fā)回重審【指導(dǎo)案例標記】0【指導(dǎo)案例排序】0【更新時間】2022-08-2300:14:48惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司與梁少嬋商品房預(yù)售合同糾紛一案民事二審判決書廣東省惠州市中級人民法院民事判決書(2020)138722-8727、8772-87849550、9551、9557-9559、95619562、9566、9981、9985-99902/15561、9562、9566、9981、9985-9990號上訴人(原審被告)：惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司。法定代表人：溫某某。委托訴訟代理人：溫曉文、張曉燕，廣東寶晟(大亞灣)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：邱文峰、王章勇，廣東金卓越(惠陽)律師事務(wù)所律師。上訴人惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司與被上訴人尹某某、吳某某等三十四戶業(yè)主商品房預(yù)售合同糾紛三十四案，不服惠州市大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院作出的一審民事判決(案號詳見附表)，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本系列案，本系列案現(xiàn)已審理終結(jié)。(因上述三十四案所涉及基本事實和爭議焦點問題相同，以下行文以(2020)粵13民終8722號案件為例進行表述、論證)。原審被告惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司不服一審判決，上訴請求：1民法院撤銷(2020139121632、本案上訴費和一審受理費由兩被上訴人承擔(dān)。事實和理由：原審法院認定事實不清，適用法律錯誤。一、原審法院認定該《賠償及補償方案(最終版)》系上訴人的單方承諾，認定上訴人應(yīng)履行該《賠償及補償方案(最終版)》的相關(guān)約定明顯使錯誤的。根據(jù)《賠償及補41償確認表》”的約定可證實該《賠償及補償方案(最終版)》并非原審法院認定的系上訴人的單方承諾，該《賠償及補償方案(最終版)》應(yīng)符合上訴人所確認的條件及雙方均同3/15意該方案的內(nèi)容才發(fā)生法律效力。而兩被上訴人至今未能在《志隆大廈業(yè)主賠償及補償確認表》中雙方共同簽字確認，因此，該《賠償及補償方案(最終版)》并未發(fā)生法律效力，而原審法院認定上訴人應(yīng)履行該《賠償及補償方案(最終版)》的相關(guān)約定明顯是錯誤的。201911202051550143019.97交房違約金43019.97元依法應(yīng)予以駁回。首先，原審法院認定逾期交房違約金從20191182019331201911520205154/15第三，原審法院以疫情的發(fā)生是在上訴人己經(jīng)遲延履行交付商品房后發(fā)生的為由2019122020422程志隆大廈同意予以備案。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第117條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任”的規(guī)定，即便認定不能全部免除上訴人的違約責(zé)任，依法也應(yīng)當酌情減輕部分責(zé)任，否則對上訴人而言是極不公平和不合理的。三、原審法院認定燃氣設(shè)施補償款金額為12257.96元于法無據(jù),該燃氣設(shè)施補償款金額為12257.96元依法應(yīng)予以駁回。首先，上訴人無需向兩被上訴人履行《賠償及補償方案(最終版)》中的相關(guān)約定，前文已述，故原審法院根據(jù)該《賠償及補償方案(最終版)》的約定要求上訴人支付該筆燃氣設(shè)施補償款明顯是錯誤的。第二，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)》第十條“如果在約定期限內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第(2)種方式處理：(2)出賣人整改，買受人不得以此拒絕收房及要求出賣人違約責(zé)任"的約定，涉案商品房燃氣設(shè)施設(shè)備未達到交付使用條件，雙方同意由上訴人進行整改，兩被上訴人不得以此拒絕收房及要求上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，兩被上訴人主張上訴人向其支付燃氣設(shè)施補償款12257.96元無事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。55277.932020110.03%的標準計付延期支付賠償金沒有事實和法律依據(jù)的，該賠償金依法應(yīng)予以駁回。首先，上訴人無需向兩被上訴人履行《賠償及補償方案(最終版)》中的相關(guān)約定，前文己述，故兩被上訴人與上訴人之間沒有簽訂任何協(xié)議對賠償金進行約定，也沒有就《賠償及補償方案(最終版)》進行最終確認，根據(jù)誰主張誰舉證的基本原則，兩被上訴人應(yīng)當5/15承擔(dān)舉證不能的不利后果，因此，對于該賠償金的主張依法應(yīng)予以駁回。55277.930.03不應(yīng)被支持。綜上所述，原審認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法予以撒撤銷并駁回兩被上訴人的全部訴訟請求，以維護上訴人的合法權(quán)益。被上訴人辯稱，1、請求駁回被答辯人上訴請求，維持原判。2、本案一審、二審案件受理費等訴訟費用由被答辯人承擔(dān)。向被告付清房款，被告未能按照約定的時間向原告交付涉案房產(chǎn)己構(gòu)成違約，且合同第二十八條已明確約定“補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為201911日起按購房總價款的萬分之一/日的標準向原告支付逾期交房違約金。201986向所有業(yè)主出具的單方承諾，被告應(yīng)當按該承諾向原告全面履行義務(wù)。但被告出具該單方承諾后未按該承諾履行義務(wù)，鑒于被告屢次違約，原告請求被告一次性支付違約金、賠償金等費用。最后，被告遲延交房的違約行為發(fā)生在“新冠肺炎疫情”之前，其違約行為并非受“新冠肺炎疫情”的影響造成，被告提出減免“疫情期間”的違約責(zé)任沒有事實和法6/15律依據(jù)。綜上所述，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院依法查明本案事實，駁回被答辯人上訴請求，維持原判。原審原告尹某某、吳某某向一審法院起訴請求：1.判令被告向原告支付逾期交房43019.972.12257.96；3.10000365277.934.判令被告向原告支付因延期支201912310.03%/20205312976.67；5.5630.70項金額合計：73885.316.本案訴訟費用由被告承擔(dān)。一審法院認定事實：201783《商品房買賣合同》及《志隆大廈〈商品房買賣合同〉之補充協(xié)議》。合同約定：原告購買被告開發(fā)建設(shè)的惠州大亞灣XXXX號房(以下簡稱涉案商品房)，預(yù)測建筑面積共82.3510427.2320175252586826000001、23、4項所列條件：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2.該商品房已取得房屋測繪報告；3.原告交清全部房款或者銀行放款后，并付清所有應(yīng)付款項；4.滿足其他雙方約定的交付條件。該商品房為住宅的，被告還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。合同第十條對于商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的約定：交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)。合同第十一條約定：201812311510時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應(yīng)當攜帶的證件材料的通知書面送達原告。原告未7/15收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點。交付該商品房時，被告應(yīng)當出示滿足第九條約定的證明文件。被告不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，原告有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由被告承擔(dān)，并按照第十二條約定處理。合同第十二條約定：除不可抗力外，被告未按照約定的時間將該商品房交付原告的，逾期在90日之內(nèi)的，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，被告按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金；逾期超過90繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告按日計算向原告支付全部房價款萬分之一的違約金。合同第十三條規(guī)定：該商品房交付時，出賣人應(yīng)當向買受人出示房屋測繪報告，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)(以下簡稱實測面積)。實測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算，實行多退少補，雙方不解除合同。合同第二十一條約定：出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為惠州市貝萊物業(yè)管理有限公20168102021892.3/月·平方米(建筑面積)。合同第二十五條約定：原告和被告保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書面形式，以郵寄或其他方式送達對方。補充協(xié)議第四條約定：原告應(yīng)當在接到被告的交房書面通知后日內(nèi)辦理收樓手續(xù)，原告逾期不到指定地點辦理收樓手續(xù)的，或被告公示了買賣合同第八條規(guī)定的證明文件后，原告逾期未簽署《房屋交接書》的，視為被告實際已按時交付8202042181.8120204228/152020515商品房。商品房交付時，沒有完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)。201986提出賠償及補償方案：1.逾期交付賠償方案：(1)逾期起算日：逾期交付賠償?shù)臅r間從201911(2)賠償金額計算：從逾期起算日起，直至商品房最終實際交付之日止(交付條件以合同約定為準)，按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。(3)賠償方式：70%的逾期違約金以現(xiàn)金支付方式分期支付，剩余30%未來的物業(yè)管理費予以抵扣。具體賠償操作方法見下：A.以現(xiàn)金方式支付的逾期違約金(70%2019103120191120192280.0170%201911302019312019430B.以未來物業(yè)管理費抵扣(30具體賠償操作方法：在業(yè)主應(yīng)付物業(yè)管理費的前一個月月底，以轉(zhuǎn)賬方式將該月業(yè)主應(yīng)2020151230201912312302.償方案：(1)補償金額：100001(2)補償方式:100002019103120191130201912313000300040001扣部分)支付完畢之日起算。3.團購費/電商費解決方案：(1)墊付資格：滿足以下資格的業(yè)主，攜帶有效憑證(身份證及收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證等)，可以由我公司先行墊付團購費：已19/1510000001010000元，則視為業(yè)主已享受購房優(yōu)惠，我公司不再予以墊付。(2)墊付方式：10000元團購費以現(xiàn)金方式分三期支付，分別于2019103120191130201912313000300040004.償或補償具體情況請見附件1《志隆大廈業(yè)主賠償及補償確認表》，若我公司未按期兌現(xiàn)，則須向業(yè)主支付相應(yīng)的延期支付賠償金，延期支付賠償金按應(yīng)付金額的0.03%/日計算。20205152020421商品房買賣合同(預(yù)售)第九條，已具備商品房交付條件。我公司已在微信群中通知交付，現(xiàn)再次補充通知交付。至于存在的個別問題，我公司正在全力整改中，各位業(yè)主可以繼續(xù)安排時間預(yù)約收房，對于業(yè)主存在的各種糾紛和問題，我公司成立了以溫遠欽、莊鳳香為成員的工作小組，并委托志隆大廈1608劉建國業(yè)主協(xié)助我公司受理業(yè)務(wù)，委托2020615202051要減掉政府三個月的非辦公時間。無論是否正式辦理收房手續(xù)，管理處都將從2020年7月1日起計收物業(yè)管理費和中央空調(diào)分攤費用(若中央空調(diào)系統(tǒng)未完工交付，則起算日期順延)，延誤繳納的，按行業(yè)規(guī)范標準計收滯納金。一審法院認為:本案屬于商品房預(yù)售合同糾紛。原、被告簽訂的商品房買賣合201986位業(yè)主發(fā)出的《賠償及補償方案(最終版)》，是被告的單方承諾，單方法律行為可以給本人創(chuàng)設(shè)義務(wù)、放棄本人權(quán)利，除非他人認可，不能給他人創(chuàng)設(shè)義務(wù)、替他人放棄權(quán)10/15利，對不違背效力性強制性規(guī)定的條款均具有法律效力。因此，對被告辯稱其沒有與原告就《賠償及補償方案(最終版)》達成一致意見、該方案對雙方不具有法律效力的意見，一審法院不予采納。被告除了按照合同履行義務(wù)，仍應(yīng)履行《賠償及補償方案(最終版)》的相關(guān)承諾。綜合原、被告的訴辯意見，對本案的處理分析評判如下：2018123120204212020422約定的時間將符合交付條件的商品房交付原告，存在逾期交房的違約行為，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。定了被告延遲三個月交樓不構(gòu)成違約，延遲超過三個月時起算違約的條款，該條款由被告提供，是為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，屬于格式條款，被告作為提供格式合同的一方，對該條款的約定免除了其責(zé)任、加重對方的責(zé)任、排除對方的主要權(quán)利，該條款為無效2019862019112019112020422知業(yè)主收房，2020422約定：“根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書面形式，以郵寄或其他方式送達對方”。被告通過微信群通知交付或者在大廈大堂張貼公示均不符合合同約定的送達方式，對被202051520205152020515止。被告辯稱因受新冠肺炎疫情的影響，疫情期間的違約金不應(yīng)計算的意見，因合同約11/1520181231201911202051550143019.97(858682×0.01%×501關(guān)于燃氣設(shè)施補償款的問題。合同約定商品房交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)，本案中，被告向原告交付的商品房并沒有20198610000112257.96(2.3/月·平方米×81.8112257.96。10000(最終版)》提出向業(yè)主墊付團購費，但因為電商團購費是案外人“惠州善居”收取的，涉及案外人“惠州善居”的權(quán)利義務(wù)，屬于另一法律關(guān)系，本案不作處理，原告可循合法途徑另行解決。償方案(最終版)》的賠償或補償方式支付，也即部分現(xiàn)金分期支付、部分抵扣物業(yè)管理費，但是被告沒有按照方案承諾支付賠償款給原告，已違背了誠實信用原則，且物業(yè)費的收取是物業(yè)公司的權(quán)利，被告不能行使抵扣的權(quán)利。故原告請求被告全額支付逾期交房違約金、燃氣設(shè)施補助款，并按方案支付延期支付賠償金的請求合法有理，一審法院予以支持，對被告的辯稱意見，一審法院不予采納。82.35方米，而實測建筑面積為81.81平方米，實測建筑面積比預(yù)測建筑面積少0.54平方米。12/15按照合同約定，涉案商品房按建筑面積計算，單價為每平方米10427.23處理為實行多退少補，原、被告雙方對此均無異議，故被告應(yīng)向原告退回面積差異款為5630.70(10427.23/平方米×0.540.03%/日計算。因此，被告向原告支付的逾期交房違約金及燃氣設(shè)施補55277.932020110.03%計付延期支付賠償金。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十一條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、被告惠州大亞灣如興實業(yè)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10原告尹某某、吳某某支付逾期交房違約金及燃氣設(shè)施補償款合計55277.930.03%202011大亞灣如興實業(yè)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告尹某某、吳某某退5630.70823.57告尹某某、吳某某預(yù)交)，原告尹某某、吳某某負擔(dān)25798.5710支付。二審中，雙方均未提出新證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實基本屬實，本院予以確認。本院認為，本系列案系商品房預(yù)售合同糾紛，結(jié)合上訴人的上訴請求和理由，本案的爭議焦點是:一審法院認定的逾期交房違約金是否恰當。具體分析如下：關(guān)于涉案《賠償及補償方案》的適