房地產估價師之估價原理與方法押題練習A卷含答案

房地產估價師之估價原理與方法押題練習A卷含答案

單選題（共50題）1、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產的抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產價值評估采用的是（）的收益估計值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C2、假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供的數值不包括（）。A.測算房地產開發(fā)中可能的最高費用B.測算房地產開發(fā)項目的實際利潤C.測算房地產開發(fā)項目的預期利潤D.測算待開發(fā)房地產的最高價格【答案】B3、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊【答案】A4、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經濟學原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理【答案】D5、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西”講的是現象，第二種“是商品價值的貨幣表現”講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從（）上把握房地產價格的“數量”。A.貨幣支付B.價值C.現象D.本質【答案】C6、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產的抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產價值評估采用的是（）的收益估計值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C7、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D8、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B9、下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產B.出租房地產C.辦公房地產D.娛樂房地產【答案】B10、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A11、下列對房地產的不可移動性的說法，錯誤的是（）。A.不可移動特性是指房地產的位置不可移動B.房地產的不可移動性決定了其受制其所在的空間環(huán)境C.房地產市場是一個全球性的市場D.房地產市場按照地域可分為若干個子市場【答案】C12、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據。A.類似房地產的客觀B.類似房地產的實際C.類似房地產的最高D.類似房地產的最低【答案】A13、“至虛有盛候”為A.真實假虛B.真虛假實C.虛實錯雜D.虛實轉化【答案】B14、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設時拖欠建設工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、電信費、有線電視費、物業(yè)服務費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財產范圍的價格為（）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】A15、“至虛有盛候”為A.真實假虛B.真虛假實C.虛實錯雜D.虛實轉化【答案】B16、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對立制約D.陰陽相互轉化【答案】B17、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A18、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經租房屋清產估價原則》。A.《房屋損壞等級評定標準》B.《房屋完損等級評定標準》C.《房屋自然損壞評定標準》D.《房屋維修等級評定標準》【答案】B19、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上【答案】C20、影響房地產價格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D21、氣血關系失調的病機是A.氣和血互根互用的功能失調B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A22、運用比較法評估某套住宅的現時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產狀況調整系數為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A23、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C24、在新開發(fā)區(qū)內有一塊土地，總面積是20000m2，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/m2，則可轉讓土地的價格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C25、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分攤的共有面積系數為10%，套內建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】C26、某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】B27、生產資料是由A.勞動者和勞動對象構成的B.勞動對象和勞動資料構成的C.勞動者和勞動資料構成的D.勞動者、勞動對象、勞動資料構成的【答案】B28、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B29、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C30、某宗房地產的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產的收益價值為（）萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A31、市場狀況修正實際上是房地產市場狀況修正，經過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。A.價值時點的價格B.正常情況下的價格C.客觀情況下的價格D.現實情況下的價格【答案】A32、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經肛門有節(jié)制地排出體外【答案】D33、（）是以房地產內部構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D34、評估一宗房地產開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C35、城鎮(zhèn)街道兩側的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B36、在評估期房價格時，（）。A.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài)，房地產市場情況為未來某時點的狀態(tài)C.估價對象狀況及房地產市場情況均為未來某時點的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產市場情況為估價時點的狀態(tài)【答案】D37、下列對房地產估價對象的說法，錯誤的是（）。A.房地產估價對象是指房地產等財產或相關權益B.房地產估價的對象有房屋、構筑物、土地等C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途D.已開始開發(fā)建設而尚未竣工的房地產也屬于房地產估價的對象【答案】C38、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A39、房地產估價專業(yè)意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產估價師和房地產估價機構承擔法律責任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任大于在起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任B.一般來說，起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任【答案】B40、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D41、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質是一種比較法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D42、當消費者對某種房地產的偏好程度增加時，該種房地產的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C43、從本質上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C44、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】D45、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益【答案】C46、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權益因素【答案】C47、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這一時間點即是（）。A.估價目的B.估價權益C.估價區(qū)位D.估價時點【答案】D48、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C49、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】C50、下列關于血熱的敘述不正確的是A.表現為刺痛，痛有定處，得溫而不減B.為血分有熱，血行加速的病理狀態(tài)C.病因為邪熱人血或五志過極化火D.病機主要以實為主【答案】A多選題（共30題）1、根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A.土地所有權B.依法承包的荒山的土地使用權C.宅基地使用權D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC2、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD3、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正【答案】ACD4、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助【答案】A5、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD6、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于房地產價格的說法，正確的有（）。A.該房地產的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為50萬元C.該房地產的實際價格為50萬元D.該房地產的實際價格高于50萬元E.該房地產不存在名義價格【答案】ABC7、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發(fā)現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD8、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質上都是比較法B.都需要進行市場狀況調整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調整E.都是批量估價方法【答案】AD9、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【答案】AC10、下列對房地產估價的本質描述中，不正確的是()。A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B.房地產估價是房地產估價師在給房地產定價C.房地產估價或房地產估價機構是對估價對象在市場上可實現價格的保證D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內E房地產估價既是科學又是藝術【答案】BC11、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD12、某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。A.應采用客觀成本而不是實際成本B.應采用實際成本而不是客觀成本C.應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整【答案】ACD13、一般人通常對土地最直觀的認識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C14、關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC15、房地產估價的三大基本方法是（）。A.假設開發(fā)法B.路線價法C.市場法D.成本法E.收益法【答案】CD16、某工業(yè)房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD17、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A.交通建設B.外部配套設施C.人口素質變化D.地區(qū)衰落E.城市建設【答案】ABD18、由于具有（）特性，房地產是一種良好的用于擔保債務履行的財產。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨一無二【答案】ABCD19、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現能力弱D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內住宅的變現能力弱E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現能力弱【答案】ABC20、判定工業(yè)房地產區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產品和原料運輸【答案】BC21、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD22、關于有拖欠建設工程欠款的房地產，下列說法中正確的有（）。A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于其他債權，但次于抵押權C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權可以對抗買受人【答案】AD23、某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。A.該房地產的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為50萬元C.該房地產的實際價格高于50萬元D.該房地產的實際價格為50萬元E該房地產不存在名義價格【答案】D24、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產司法拍賣估價D.房地產轉讓估價E.房地產投資信托基金估價【答案】BC25、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構成范圍B.權益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC26、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A27、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC28、估價所需資料主要包括下列（）。A.反映估價對象狀況的資料B.估價對象及同類房地產的交易.收益.成本等資料C.對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料D.對房地產價格有普遍影響的資料E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料【答案】ABCD29、關于專業(yè)房地產估價的說法，正確的有（）。A.應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成B.應經過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結果具有證明效力D.應收取一定的服務費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任【答案】ABCD30、下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價C.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費D.應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD大題（共10題）一、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】二、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值?！敬鸢浮咳⒛硨懽謽菫殇摻罨炷两Y構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）五、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元七、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.