房地產(chǎn)項目盈虧平衡點分析和項目敏感性分析

房地產(chǎn)項目盈虧平衡點分析和項目敏感性分析房地產(chǎn)項目盈虧平衡點分析和項目敏感性分析/NUMPAGES8房地產(chǎn)項目盈虧平衡點分析和項目敏感性分析房地產(chǎn)項目盈虧平衡點分析和項目敏感性分析淺談盈虧平衡和敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)由于開發(fā)周期長、投入資金量大、產(chǎn)品固定等特點，因而開發(fā)風險高，在國外被認為是最具風險的行業(yè)之一。豐厚的開發(fā)利潤與企業(yè)虧損、倒閉在房地產(chǎn)行業(yè)中并存，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)善于捕捉房地產(chǎn)市場的變化趨勢，運用科學的定性和定量分析方法，把握其風險和不確定因素的變化規(guī)律，以降低風險程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)決策的科學性。所謂不確定性分析，就是分析可能的不確定因素對經(jīng)濟評價指標的影響，從而推斷項目可能承擔的風險，進一步確認投資項目在財務、經(jīng)濟上的可靠性。項目經(jīng)濟評價中的不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈虧平衡分析和敏感性分析對于房地產(chǎn)營銷策劃人員尤為重要。1、盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過項目盈虧平衡點（BEP）來分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法，主要用來考察項目適應市場變化的能力以及考察項目的抗風險能力。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進行經(jīng)濟效益評價過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)其商品房面積、成本、利潤三者之間存在這樣一個關系，即：銷售利潤=產(chǎn)品銷售收入-總投資額-稅金產(chǎn)品銷售收入=銷售面積×單位建筑面積價格總投資額=變動成本+固定成本由上述關系式可知，銷售收入和總投資額都可以是銷售面積的函數(shù)。當它們呈線性函數(shù)關系時，則認為它們之間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關系，反之，為非線性盈虧平衡關系。線性盈虧平衡關系是我們應該掌握的。圖中橫坐標表示開發(fā)的建筑面積，縱坐標表示銷售收入和總投資額，銷售收入和成本的兩條直線交于BEP點，表明當開發(fā)的建筑面積達到一定數(shù)量時候，銷售收入和成本相等，利潤為零，交點BEP稱為盈虧平衡點或保本點。BEP點將銷售收入和成本的兩條直線所夾的范圍分為盈與虧兩個區(qū)。如開發(fā)的建筑面積大于此點，則開發(fā)項目能獲利，反之，則開發(fā)項目就虧損。因此，盈虧平衡點越低，開發(fā)項目盈利的機會就越大，虧損的風險就越小，盈虧平衡點表達了開發(fā)項目最小的開發(fā)建筑面積。

2、敏感性分析敏感性分析是通過分析、預測投資項目主要因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟指標的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握項目風險因素及風險程度的情況下，考察投資項目抗風險的能力。敏感性分析還可以篩選出若干最為敏感的因素，有利于對這些最敏感因素集中力量研究，重點調(diào)查和收集資料，盡量減少因素的不確定性，進而減少方案的風險。房地產(chǎn)項目敏感性分析及計算過程比較復雜，一般來說是按照如下步驟進行的：（1）選擇經(jīng)濟評價指標在對項目進行分析計算過程中，首先要選擇最能反映項目經(jīng)濟效益的指標做分析、計算對象。根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的特點及國家建委的有關規(guī)定和要求，通過選擇凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟評價指標作為敏感性分析計算的對象。（2）選擇需要分析的不確定性因素在敏感性分析、計算時，選擇哪些不確定性因素作為分析和計算的變量呢？一般可以選擇銷售面積、房地產(chǎn)銷售單價、成本等常見的因素。（3）確定變量的變化范圍并計算其變動幅度在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，開發(fā)成本可能上漲5%或者下降5%，銷售價格可能下降10%或者上漲10%。（4）確定項目對風險因素的敏感程度由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引發(fā)社會評價指標的變動幅度，而給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了投資風險，找出對投資效益影響明顯的風險因素以及確定項目對風險因素的敏感程度，以便在以后的開發(fā)經(jīng)營中加以控制。具體方法是，將反映諸多條件變化后的項目盈利能力計算結果與原先計算出的結果進行比較，就能確定項目對各風險因素的敏感程度了，從而也可確定項目所能承受的市場抗風險能力。

操作指南：盈虧平衡與敏感性分析的計算方式

下面，筆者列出營銷策劃人員應該掌握的兩個方面的計算方式：1、盈虧平衡點的計算方式在這里，向各位營銷同行介紹三個方面的盈虧平衡計算方式：（1）銷售均價平衡點：總銷售金額÷項目建設安裝費×1000（單位：元/平方米）（2）銷售面積平衡點：總投資額÷銷售均價平衡點（單位：平方米）（3）盈虧平衡點：銷售面積平衡點÷總建筑面積×100%（單位：%）

2、敏感性分析的計算方式（1）投資成本固定時投資凈利潤率與銷售價格之間的關系，請見表3。初始價格用A表示（單位：元/平方米）初始價格（元/㎡）A

調(diào)整后價格投資凈利潤率20%A×（1+20%）

15%A×（1+15%）

10%A×（1+10%）

5%A×（1+5%）

0A

-5%A×（1-5%）

-10%A×（1-10%）

-15%A×（1-15%）

-20%A×（1-20%）

表3（2）銷售收入固定時投資凈利潤率與開發(fā)成本之間的關系請見表4，初始價格用B表示（單位：元）初始成本B

調(diào)整后成本投資凈利潤率20%B×（1+20%）

15%B×（1+15%）

10%B×（1+10%）

5%B×（1+5%）

0B

-5%B×（1-5%）

-10%B×（1-10%）

-15%B×（1