土地增值稅清算培訓(xùn)講義

土地增值稅清算主要內(nèi)容一、土地增值稅清算資料的下發(fā)和歸集二、土地增值稅的清算的審核：案頭審核實(shí)地審核三、清算案例解析一、土地增值稅清算資料的下發(fā)收集企業(yè)清算要報(bào)送的資料：

土地增值稅清算報(bào)送資料.xls

土地增值稅清算申報(bào)表.xls一）案頭審核1、資料完整性審核（表證單書(shū)）。對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行完整性審核，看是否有漏報(bào)的情況。二、土地增值稅清算審核2、相關(guān)數(shù)據(jù)的初審和統(tǒng)計(jì)1）看土地出讓合同、土地使用權(quán)證，審核土地面積、土地價(jià)款。2）看建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、面積勘測(cè)成果表，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的布局、結(jié)構(gòu)，可售面積、不可售面積是多少，其中普標(biāo)、非普標(biāo)及非住宅面積又各是多少。還有商業(yè)用房的層高情況。(鏈接實(shí)測(cè)報(bào)告圖片)3）統(tǒng)計(jì)大集中系統(tǒng)中該項(xiàng)目所有建安項(xiàng)目登記及每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)票金額，合同金額統(tǒng)計(jì)以及與企業(yè)自報(bào)數(shù)據(jù)的比對(duì)；（鏈接大集中系統(tǒng)代開(kāi)建安發(fā)票查詢(xún).doc）是否有外地發(fā)票、假發(fā)票入帳。4）企業(yè)報(bào)送的資料中建安合同、工程決算報(bào)告的數(shù)據(jù)與系統(tǒng)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)票金額、合同金額進(jìn)行核對(duì)，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)差異。5）大集中系統(tǒng)中該項(xiàng)目已預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加以及土地增值稅的繳稅清冊(cè)查詢(xún)統(tǒng)計(jì)。要求各單位在對(duì)納稅人開(kāi)票征收時(shí)，一定要通過(guò)房地產(chǎn)一體化模塊選擇相應(yīng)的項(xiàng)目申報(bào)開(kāi)票，這樣就可以分項(xiàng)目查詢(xún)繳稅的數(shù)據(jù)，如果開(kāi)發(fā)商有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而沒(méi)有分項(xiàng)目申報(bào)開(kāi)票，就無(wú)法分清到底哪個(gè)項(xiàng)目繳了多少稅，給后期我們的清算造成麻煩。6）審核成本費(fèi)用各級(jí)的分?jǐn)偡椒ㄊ欠駵?zhǔn)確

①土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)偅喝绻嫉叵鄬?duì)獨(dú)立，能分清所占土地面積，則按占地面積法分?jǐn)?，如果不能分清，則按建筑面積法分?jǐn)?。②開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偅阂话惆唇ㄖ娣e分?jǐn)?，如果某些成本能?zhǔn)確分開(kāi)核算，則可以直接計(jì)入，比如建安合同分別簽訂，分別結(jié)算。③利息支出的分?jǐn)偅嚎梢赃x擇按資金占用比例分?jǐn)偅部梢园唇ㄖ娣e分?jǐn)?，視具體情況。A分?jǐn)倢哟?，如果整個(gè)項(xiàng)目只有一期成本費(fèi)用用于銷(xiāo)售非普通住宅普通住宅未售

已售用于自用非住宅已售未售已售未售B分期清算成本費(fèi)用一期自用銷(xiāo)售非普通住宅

普通住宅

二期已銷(xiāo)未銷(xiāo)非住宅已銷(xiāo)未銷(xiāo)已銷(xiāo)未銷(xiāo)①比對(duì)物價(jià)部門(mén)銷(xiāo)售價(jià)格批復(fù)、銷(xiāo)售清冊(cè)、銷(xiāo)售合同、面積勘測(cè)成果表、大集中系統(tǒng)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具情況，看有無(wú)異常。已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。②看財(cái)務(wù)報(bào)表-----對(duì)應(yīng)收入統(tǒng)計(jì)。7）審核企業(yè)報(bào)送的收入③登陸張家界旅游地產(chǎn)信息網(wǎng),點(diǎn)擊“價(jià)格公示/選擇要查詢(xún)的樓盤(pán)信息”,對(duì)比查詢(xún)已售、未售房產(chǎn)等情況。如果需要查詢(xún)具體哪套房屋的交易價(jià)格,則在首頁(yè)下點(diǎn)擊“商品房合同簽訂查詢(xún)”

（鏈接張家界旅游地產(chǎn)信息網(wǎng).doc）目前只有市城區(qū)的樓盤(pán)信息進(jìn)行了公布，其他單位則到房管局將納稅人的銷(xiāo)售合同電子備案信息取得，然后進(jìn)行比對(duì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的部分房屋以電子合同的形式已經(jīng)備案到自己名下的，也應(yīng)作為已售房屋進(jìn)行清算,如果不征稅，存在很大的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。8）審核往來(lái)款項(xiàng)（1年以上的往來(lái)）了解往來(lái)款項(xiàng)發(fā)生的緣由，是否為關(guān)聯(lián)方長(zhǎng)期掛帳，如果屬于資產(chǎn)類(lèi)往來(lái)，是否為虛增的成本、費(fèi)用，如為負(fù)債類(lèi)往來(lái)，是否為應(yīng)計(jì)未計(jì)收入。此類(lèi)審核結(jié)合納稅人詢(xún)問(wèn)，實(shí)地查帳進(jìn)行。二）實(shí)地審核（一）樓盤(pán)的實(shí)地調(diào)查1）實(shí)地察看、了解樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、整體銷(xiāo)售情況，車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售情況，未售房產(chǎn)的使用、空置情況。未售房產(chǎn)如果已經(jīng)使用，應(yīng)進(jìn)一步了解情況，是用于出租還是已經(jīng)分配給公司股東，只是暫時(shí)沒(méi)有過(guò)戶(hù)（如果出租，帳上是否體現(xiàn)租金收入，如果是分配給股東，應(yīng)及時(shí)做收入。為了推遲稅款的繳納甚至不繳稅，企業(yè)經(jīng)常會(huì)這樣做）（關(guān)注銷(xiāo)售部墻上的銷(xiāo)控表，作為已銷(xiāo)未銷(xiāo)房屋信息的一個(gè)依據(jù)）2）實(shí)地詢(xún)價(jià)，了解是否普遍有售后返租的情形，以租金抵付房款。3）項(xiàng)目的沙盤(pán)，明確項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)具體情況，明確到棟。（二）收入的審核：1、有疑義數(shù)據(jù)的查實(shí)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)傭金支付情況反向推算收入調(diào)取開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷(xiāo)售合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷(xiāo)售傭金金額和比例反向計(jì)算銷(xiāo)售額銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2、關(guān)注關(guān)聯(lián)方購(gòu)買(mǎi)等低價(jià)出售問(wèn)題房地產(chǎn)成交價(jià)格低于同地段同類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)按同地段同類(lèi)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格認(rèn)定。我們要通過(guò)比對(duì)銷(xiāo)售清冊(cè)中每一套房產(chǎn)的單價(jià)，發(fā)現(xiàn)此類(lèi)購(gòu)房?jī)r(jià)格的差異，發(fā)現(xiàn)有差異的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

（三）扣除項(xiàng)目主要審核

1、原則真實(shí)性、合法性、規(guī)范性、配比性以及是否實(shí)際支付這幾方面入手：1）真實(shí)性。在土地增值稅清算過(guò)程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑證（合同、協(xié)議、發(fā)票），關(guān)注資金流向，銀行轉(zhuǎn)賬是否真實(shí)（合同、發(fā)票、進(jìn)帳單），現(xiàn)金支付的票據(jù)金額是否過(guò)大，是否有虛假業(yè)務(wù)，虛增成本的行為，是否有真票假開(kāi)的情形。2）合法滋性。在年土地穴增值昌稅清腰算中撈，所黃有扣占除項(xiàng)鋼目，栗須提儀供合想法有搭效憑矮證；吃不能作提供韻合法墓有效貍憑證陽(yáng)的，販不予?？鄢?。審員核時(shí)因確認(rèn)“合法有歉效憑證”的原則撞：A、支付翁給從事亦生產(chǎn)、飲經(jīng)營(yíng)的易納稅人史（如建望筑公司鋒、設(shè)計(jì)設(shè)院、運(yùn)幫輸公司算、材料嫌供貨商順、監(jiān)理捷公司等喘）且屬汪于收款屆方應(yīng)稅響行為性何質(zhì)款項(xiàng)茄的，應(yīng)鄙提供收察款方開(kāi)喪具的套向印稅務(wù)毅機(jī)關(guān)發(fā)興票監(jiān)制碗章的發(fā)票B、對(duì)疑不屬統(tǒng)于正雕常生嫩產(chǎn)經(jīng)臨營(yíng)領(lǐng)態(tài)域而籌支付番給我絡(luò)國(guó)境騎內(nèi)的沸行政喪事業(yè)抄單位勢(shì)的，云且上容述單補(bǔ)位收醉取的鴿屬于航國(guó)家隱或省叼級(jí)財(cái)舒稅部遼門(mén)列愿入不散征稅械名單繡的行政事遠(yuǎn)業(yè)性收片費(fèi)（基甩金）蒼，以欣其所容開(kāi)具爺?shù)呢?cái)炎政收映據(jù)為蘭合法詢(xún)有效招憑證們。如歷房產(chǎn)描局、拘土地愿局、俊規(guī)劃蚊局等員單位山的行狐政事璃業(yè)性輔收費(fèi)父，應(yīng)辭提供治收款吩方開(kāi)規(guī)具的園財(cái)政茶部門(mén)釣管理軋的行政認(rèn)性收踢費(fèi)收鄙據(jù)；C、支付撈給境外的，該跪減除項(xiàng)賽目支付承款項(xiàng)憑確證必須絹是外匯付薦匯憑證、外方公藍(lán)司的簽滾收單據(jù)開(kāi)或出具秩的公證崗證明。單位璃和個(gè)人禮從中國(guó)忘境外取憂得的與唯納稅有開(kāi)關(guān)的發(fā)糖票或者壤憑證，淹稅務(wù)機(jī)透關(guān)在納恥稅審查欺時(shí)有疑絞義的，議可以要腳求其提訂供境外公證布機(jī)構(gòu)偽或者皂注冊(cè)蛾會(huì)計(jì)群師的狀確認(rèn)蠢證明，經(jīng)伸稅務(wù)析機(jī)關(guān)座審核逃認(rèn)可蒸后，役方可鍬作為伸合法身的記家賬核艙算憑桐證。D、其他符合昌相關(guān)吧稅收綠政策組的會(huì)則計(jì)憑厲證。毯如支付召給個(gè)堤人的折拆遷遭補(bǔ)償壁款，應(yīng)備根據(jù)拆遷（項(xiàng)回遷）著合同和昏簽收花菜名冊(cè)或虧簽收憑乎證進(jìn)行喂確認(rèn);企業(yè)情支付而給工劑程部挨人員腥的工惠資支苗出，迷應(yīng)根爛據(jù)工牢資發(fā)還放表械（收里款人秀簽字萍確認(rèn)予或銀渠行支電付證陶明）結(jié)合勞矩動(dòng)合同等進(jìn)行吃確認(rèn)。3）規(guī)范截性。開(kāi)狂發(fā)成定本中干的各滲明細(xì)濃項(xiàng)目吊的劃虎分方維式，醬基本畜上與咽企業(yè)持的會(huì)姻計(jì)明貍細(xì)核或算一徑致，各如果書(shū)企業(yè)蹄明細(xì)博核算脹不規(guī)披范或漆根本怒沒(méi)有補(bǔ)明細(xì)階核算炭，應(yīng)根畫(huà)據(jù)土容地增母值稅裹條例改及相錫關(guān)文桃件進(jìn)咳行歸麻集分猛類(lèi)。4）配比紐奉性。在審些核計(jì)算般土地增癥值稅時(shí)付，應(yīng)特蹲別注意賭收入與查成本費(fèi)攏用的配悟比，自筆用與銷(xiāo)果售的房利產(chǎn)要分封別承擔(dān)斯相應(yīng)的賓成本費(fèi)缺用。5）實(shí)際糠支付?？鄢龝?huì)項(xiàng)目金超額中所割歸集的司各項(xiàng)成部本和費(fèi)肅用，必奏須是實(shí)努際發(fā)生請(qǐng)的，工倦程質(zhì)量朵保證金控除外。2、取得土以地使用播權(quán)所支僵付的金滲額審核清算搶時(shí)審園核要廚點(diǎn)：1）同一宗招土地多守個(gè)開(kāi)發(fā)桃項(xiàng)目，是否羽予以提分?jǐn)?，分?jǐn)傭T方法是返否合理負(fù)、合規(guī)鄭、正確2）對(duì)攀照土喬地轉(zhuǎn)讓代合同謹(jǐn)、購(gòu)駐地票憑據(jù)、羞銀行穿付款漏等憑城證，審核夜數(shù)據(jù)拋的真抹實(shí)、著準(zhǔn)確3）房地跌產(chǎn)開(kāi)發(fā)鋸企業(yè)逾期開(kāi)港發(fā)繳納辭的土地釀閑置費(fèi)不滲得扣召除。4）房本地產(chǎn)策開(kāi)發(fā)島企業(yè)苦為取敘得土賭地使液用權(quán)府所支嘗付的契稅，應(yīng)視簡(jiǎn)同“按瞞國(guó)家統(tǒng)妥一規(guī)定掀交納的載有關(guān)費(fèi)之用”，標(biāo)計(jì)入“辰取得土課地使用該權(quán)所支鐵付的金可額”中扣除。202鐘3/5目/5235）不得罰扣除焦土地?fù)鲜褂们荻愒趯?shí)旁際工死作中斯，部罷分納邀稅人揉將繳嘉納的灶土地專(zhuān)使用陡稅計(jì)感入了漫土地特成本貌。按芬照會(huì)斯計(jì)準(zhǔn)罩則的欺相關(guān)奔規(guī)定鳴，存覽貨和斗無(wú)形肝資產(chǎn)加的入已賬價(jià)踏值，偵一般煤只考悅慮購(gòu)遍買(mǎi)環(huán)傳節(jié)的成相關(guān)逝支出梢。后補(bǔ)續(xù)環(huán)問(wèn)節(jié)發(fā)起生的欠相關(guān)勝支出反，除總符合覺(jué)資本摔化條扔件外湊，應(yīng)疫當(dāng)計(jì)享入當(dāng)獨(dú)期會(huì)章計(jì)損倘益（驕管理理費(fèi)用繩）。蛛因此英，房配地產(chǎn)碑開(kāi)發(fā)案企業(yè)栗在取鄉(xiāng)豐得土炒地時(shí)義發(fā)生艦的土產(chǎn)地價(jià)廟款、猜出讓購(gòu)金以摔及契漿稅，從應(yīng)當(dāng)馳作為道土地肝的初尿始計(jì)道量入魄賬價(jià)至值；歡持有舍環(huán)節(jié)貸發(fā)生統(tǒng)的場(chǎng)禁地平仰整費(fèi)仆用，間應(yīng)當(dāng)胃予以?xún)S資本擱化調(diào)販整的瞇入賬責(zé)價(jià)值辟；計(jì)威算繳鑰納的站土地餅使用慕稅，痕應(yīng)當(dāng)劇計(jì)入才管理喬費(fèi)用品科目歇，直菌接在憐當(dāng)年脫會(huì)計(jì)波損益砌申報(bào)潮扣除單。237）政府返乒還、補(bǔ)碰貼、獎(jiǎng)庸勵(lì)等資休金處理宮問(wèn)題從事棚房地噸產(chǎn)開(kāi)臭發(fā)的盲納稅炕人因品項(xiàng)目遞開(kāi)發(fā)融從政沾府部旋門(mén)取圍得的佩各種忌名義藍(lán)的返咬還、界補(bǔ)貼同、獎(jiǎng)?lì)I(lǐng)勵(lì)等泥資金宗。對(duì)蓋于實(shí)海行查躺賬征顏收的徑項(xiàng)目銜，有廟協(xié)議家約定攜返還罰項(xiàng)目篇的具表體科根目的盟，按約定的減內(nèi)容抵美減相應(yīng)甘科目的扣阿除金錯(cuò)額，澤無(wú)協(xié)庭議約料定返疼還項(xiàng)取目具遣體科草目的涉，在套房地滔產(chǎn)開(kāi)嬌發(fā)項(xiàng)遼目取迷得土地使醬用權(quán)所跡支付的腸金額中蔥一次性甚抵減。納以稅人斗在同醫(yī)一地塔區(qū)同面時(shí)開(kāi)遇發(fā)多個(gè)航項(xiàng)目種，且狼返還犁、獎(jiǎng)便勵(lì)款割項(xiàng)未禾區(qū)分摩項(xiàng)目的，按每評(píng)個(gè)項(xiàng)頂目占濕地面牛積分潮配后印抵減；6）是否有政府道鋼路或其婚他設(shè)施霜占地，糖異地補(bǔ)居地或是振貨幣補(bǔ)竟償?shù)那榉艣r，漲相應(yīng)字的取彩得土奮地使鹽用權(quán)誕支付圖金額袍要相采應(yīng)沖課減。取得閥土地柜使用耐權(quán)的茶原始急憑證君有出日讓?zhuān)鲛D(zhuǎn)讓泳）合下同，約繳納土地芬出讓蹄金的丘憑據(jù)，支付地垃價(jià)款叔的憑催據(jù)和銀行厭轉(zhuǎn)帳違記錄等。對(duì)房地準(zhǔn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)蜜企業(yè)發(fā)眉生為獲酒取土地殃使用權(quán)進(jìn)的支出戚，應(yīng)以實(shí)際普支付為前提脹，能進(jìn)鍬行確認(rèn)莖的合法騙有效的碗票據(jù)有脅：轉(zhuǎn)讓暴土地的——稅務(wù)局饑監(jiān)制的些發(fā)票；仙出讓土脖地的——土地癢出讓碼專(zhuān)用貴收據(jù)榜；稅拔務(wù)部效門(mén)開(kāi)楚具的強(qiáng)契稅禮票據(jù)催；行政捕性收葛費(fèi)收迅據(jù)等。8）土地蓄使用冤權(quán)金侵額相營(yíng)關(guān)票峽據(jù)的檔確認(rèn)指納稅羊人開(kāi)發(fā)栽房地產(chǎn)諷項(xiàng)目實(shí)揀際發(fā)生寬的成本，包括土秀地征用踐及拆遷誓補(bǔ)償費(fèi)冤、前期前工程費(fèi)作、建筑頂安裝工情程費(fèi)、紙基礎(chǔ)設(shè)稼施費(fèi)、份公共配庫(kù)套設(shè)施季費(fèi)、開(kāi)炕發(fā)間接驗(yàn)費(fèi)用等。念這些流成本閣允許雄憑合鄭法有繼效憑李證予酸以扣婦除。3、房地庫(kù)產(chǎn)開(kāi)發(fā)武成本審補(bǔ)核1）土地腔征用淘及拆臥遷補(bǔ)傾償費(fèi)從政府粱拿凈地雀的，不彩允許列權(quán)支土地鎮(zhèn)征用及這拆遷補(bǔ)淹償費(fèi)；崖企業(yè)在食政府拆亞遷補(bǔ)償乳合同以堂外支付和給某些喪“釘字添戶(hù)”的平補(bǔ)償款蜘不得列稼支。企愉業(yè)支付央給各職沙能部門(mén)致及人員幫的拆遷嶺協(xié)作費(fèi)節(jié)或工資躍支出不招得列支婆；以遮癢陽(yáng)費(fèi)、孟施工嗓富音費(fèi)等否明目支販付給居俗民的支見(jiàn)出，不碰得列支復(fù)。審核農(nóng)要點(diǎn)爽：①同一膜宗土地打多個(gè)開(kāi)懂發(fā)項(xiàng)目扁，是否痰予以分殖攤，分?jǐn)偡椒ú墒欠駷楹侠碚?、合悅?guī)、錄正確都。②拆遷輸補(bǔ)償餃款是否慕實(shí)際慰發(fā)生兩，尤和其是支付歇給個(gè)耕人的閑拆遷凳補(bǔ)償遲款，立拆遷盈（回暗遷）析合同訴、簽莊收花旁名冊(cè)常、銀頸行轉(zhuǎn)川帳記仙錄是石否一業(yè)一對(duì)購(gòu)應(yīng)，陳是否堂有超社過(guò)合伍同約懸定支像付的紀(jì)補(bǔ)償君款，甜是否饒具有據(jù)真實(shí)強(qiáng)性、沖合理姨性。③對(duì)拆教遷舊建貪筑物回收的孔殘值應(yīng)豎估價(jià)入吼賬并沖波減有關(guān)周成本。2）前期末工程窄費(fèi)，夕基礎(chǔ)孫設(shè)施纖費(fèi)審核要練點(diǎn)：①是否真實(shí)發(fā)楊生，有肅無(wú)虛列央現(xiàn)象比如雹前期矛工程黃中的土方款壟的虛列竭，真票獻(xiàn)虛開(kāi)的問(wèn)罩題。凝合同遷、結(jié)什算、例監(jiān)理驅(qū)記錄綠化費(fèi)陶虛高問(wèn)介題，看叉合同約下定，是熟否包成描活，并甚選擇部抹分苗木允價(jià)格與蹈工程造就價(jià)部門(mén)配發(fā)布的績(jī)苗木價(jià)豆格比對(duì)唯。②多拿個(gè)（棟或分份期）籃項(xiàng)目搭共同其發(fā)生云的，外是否岸按項(xiàng)克目進(jìn)踩行分?jǐn)?。③是否將殿開(kāi)發(fā)費(fèi)血用列入前期拴工程削費(fèi)一淺般發(fā)速生在慘立項(xiàng)塔開(kāi)工垃前，尼防止“管理費(fèi)然用”擠列本劫項(xiàng)目，久審核時(shí)濃關(guān)注是安否將房葛地產(chǎn)開(kāi)羨發(fā)費(fèi)用銀記入前壩期工程控費(fèi)。如盛：籌建奶費(fèi)用、虹廣告營(yíng)獻(xiàn)銷(xiāo)費(fèi)用漸，咨詢(xún)崖費(fèi)，稅杰務(wù)窗口贈(zèng)代開(kāi)的股勞務(wù)發(fā)思票。④報(bào)建掌費(fèi)一是母代墊搖付的見(jiàn)報(bào)建晃費(fèi)是船否紅罵字沖朽回，陪二是占報(bào)建泉費(fèi)返嚴(yán)還是嚷否沖?；匾危饶崛鐗n改費(fèi)些、散芳裝水巖泥專(zhuān)等項(xiàng)資毒金，怨先預(yù)恥繳后霸結(jié)算炭。鏈接唉（代庫(kù)墊付牛的報(bào)母建費(fèi)贊）3）建筑安踐裝工程尼費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)莖目開(kāi)發(fā)篇過(guò)程中褲發(fā)生的庫(kù)各項(xiàng)主豈體建筑攔的建筑銅工程費(fèi)省、安裝奮工程費(fèi)頁(yè)及精裝家修費(fèi)等審核搜時(shí)應(yīng)配重點(diǎn)都關(guān)注①對(duì)照設(shè)糖計(jì)方案那、工程默施工合驢同、預(yù)謹(jǐn)算書(shū)、叨工程結(jié)會(huì)算報(bào)告乖、監(jiān)理己報(bào)告，翁看記載鞋的內(nèi)容繪、金額抬、發(fā)生嗓的費(fèi)用揭是否相尸符。對(duì)萌工程結(jié)妖算總價(jià)啦款明顯柿高于預(yù)仗算價(jià)款煎或合同輝價(jià)款的陷，要求馬納稅人果說(shuō)明具奮體原因撒，如果值是原材塵料、人副員價(jià)格兆上漲，腎對(duì)照工部程造價(jià)移部門(mén)發(fā)耽布的工秩程材料住價(jià)格進(jìn)擺行比對(duì)騾，看是蔥否屬實(shí)靠。如果城是工程斬量增加曠，看是腫否有變絕更設(shè)計(jì)弓，是否童有增補(bǔ)削合同，貸監(jiān)理是侵否認(rèn)可灣等。另術(shù)外，我種們要結(jié)只合納稅鬧人在建忌設(shè)部門(mén)良備案的孩合同進(jìn)粗行比對(duì)坑，防止懼有陰陽(yáng)鄙合同。②甲供愈材問(wèn)棉題實(shí)際支別付的甲碼供材料坦（設(shè)備息），允辨許在建鉆筑安裝謹(jǐn)工程費(fèi)亮中計(jì)算島扣除。會(huì)計(jì)處哨理：一、處包工額包料來(lái)：1、甲方焰：定貨蘋(píng)、付款相乙方：陳收貨、慘取得發(fā)積票首先香甲方發(fā)付購(gòu)兇材料濱款：灘實(shí)然際為楊乙方碑代付借：們預(yù)付甘帳款澇－萬(wàn)乙方貸：銀坡行存款然后紅與乙伙方結(jié)攪算工逆程款漏：借：貞開(kāi)發(fā)搶成本貸：預(yù)粱付帳款2、甲肺方定乳貨、謀付款屬、收轟貨、芒取得駝發(fā)票①購(gòu)臉買(mǎi)材庫(kù)料時(shí)胸：借：原恐材料嫁貸：銀較行存款②發(fā)勺出材嫌料時(shí)允（作賭銷(xiāo)售太）：A、借瞞：預(yù)誦付帳凍款－慢乙方躁貸拌：其槳他業(yè)或務(wù)收傘入B、借烤：其伙他業(yè)嫂務(wù)成思本究貸期：原門(mén)材料③結(jié)甲算工涉程款縫：借：開(kāi)替發(fā)成本叼貸辭：預(yù)付索帳款二、包泊工不包撓料甲方定夫貨、付繩款、收犬貨、取逐得發(fā)票乙方取持得材料碎時(shí)做備艙查帳。甲方廢購(gòu)買(mǎi)那時(shí)：昏借：幟原材弦料睜貸：快銀行器存款發(fā)出材谷料時(shí)：燥借：開(kāi)喘發(fā)成本蛛貸：纖原材料注意勺開(kāi)發(fā)輪商重?fù)?fù)入南帳的口問(wèn)題幻玉，包寄工不波包料拼，施聾工方霧是需掙要將翼材料看價(jià)格僚并入乓工程梨款繳鐘納營(yíng)名業(yè)稅立的，偉也開(kāi)下具了葵發(fā)票緣瑞，一碑方面耗開(kāi)發(fā)兇商在賄購(gòu)入運(yùn)材料姐時(shí)有怕增值簽稅發(fā)貍票，圖另一微方面四又有種建安洲發(fā)票量，如望果都帶入帳頭了，容就會(huì)侮造成近重復(fù)滑。③未支付薯的質(zhì)量架保證襲金扣除問(wèn)嫩題房地產(chǎn)暈開(kāi)發(fā)企社業(yè)在工沿程竣工蔥驗(yàn)收后錦，根據(jù)褲合同約方定，扣均留建筑否安裝施豆工企業(yè)京一定比浩例的工勸程款，愧作為開(kāi)候發(fā)項(xiàng)目胡的質(zhì)量通保證金耍（2%-修-5%，時(shí)間潔和具體呆比例合府同雙方富約定）周。在計(jì)診算土地毀增值稅窩時(shí)，建綿筑安裝折施工企吊業(yè)就質(zhì)紋量保證躬金對(duì)房捐地產(chǎn)開(kāi)吹發(fā)企業(yè)不開(kāi)具發(fā)弄票的，疏按發(fā)票泉所載金容額予以籃扣除；餓未開(kāi)具剝發(fā)票的酸，扣留濁的質(zhì)?？鸩坏冒队?jì)算扣遣除。④為施工擾方代墊習(xí)的臨時(shí)勒水電費(fèi)在房地方產(chǎn)開(kāi)發(fā)丟過(guò)程中畫(huà)施工方路發(fā)生的普臨時(shí)水磁電費(fèi)（追俗稱(chēng)“臨水育、臨如電”）通常藍(lán)是由開(kāi)斜發(fā)企業(yè)燒先行支寧付，再畝由開(kāi)發(fā)凈公司向煤施工企繼業(yè)收取匯。因?yàn)辇X施工地殿水電上超戶(hù)一般服是上房丙地產(chǎn)開(kāi)嚴(yán)發(fā)公司匆的戶(hù)頭鉗，那么頑自來(lái)水掏公司、壯電力公思司收取狼水電費(fèi)車(chē)時(shí)，發(fā)揚(yáng)票是開(kāi)張給房地巧產(chǎn)開(kāi)發(fā)攻公司的激，但實(shí)擱際水電初費(fèi)的使擴(kuò)用主要尚是施工默方，房香地產(chǎn)公項(xiàng)司應(yīng)將筑這部分忙支出進(jìn)省行合理扶分?jǐn)?，本施工企返業(yè)負(fù)擔(dān)偷的部分句應(yīng)作為室往來(lái)款盼項(xiàng)進(jìn)行棋核算，捧不得全肅額計(jì)入歡開(kāi)發(fā)成巖本。在鞏清算審大核中，掏應(yīng)關(guān)注梳這部分窄代墊費(fèi)芳用。⑤精裝省房的詠銷(xiāo)售脫及裝驕修費(fèi)譜用的吩列支（國(guó)稅受發(fā)[20互06]胃187號(hào)）芬規(guī)定黎：“房活地產(chǎn)革開(kāi)發(fā)衰企業(yè)沉銷(xiāo)售開(kāi)已裝畢修的滔房屋命，其柏裝修失費(fèi)用字可以勞計(jì)入輪房地倍產(chǎn)開(kāi)監(jiān)發(fā)成潮本”堂。這六里的罪裝修離是什修么意宿思？《營(yíng)業(yè)儉稅稅鑄目注咸釋》二、仙建筑早業(yè)（股四）艦裝飾求，是儲(chǔ)指對(duì)搶建筑蠟物緊、構(gòu)往筑物該進(jìn)行川修飾陜，使鞏之美崖觀或聾具有河特定剖用途稱(chēng)的工蜜程作遵業(yè)。計(jì)算土濁地增值揭稅時(shí)，刊裝修也飲必須符還合以上貞標(biāo)準(zhǔn)，雁所發(fā)生絲式的費(fèi)用椒才能夠傳扣除那么，為精中裝房種購(gòu)置嶄的具伯有獨(dú)托立功深能的恥、可終移動(dòng)黑家用差設(shè)備謠、物第品支甩出，酷不屬眼于裝夏飾、目裝修饒支出限，不素能作毛為開(kāi)雖發(fā)成渴本扣躍除，窗更不止能作雷為加為計(jì)扣春除的妙基數(shù)趨。實(shí)度際工造作中券應(yīng)注惹意，案企業(yè)聞在給腦裝修剖公司卡結(jié)算宿時(shí)，孟裝修吵費(fèi)用澤支出勉是否犁包括民這部腎分支牙出。斥如果券包括暖，應(yīng)跑從開(kāi)剖發(fā)成邊本中嬌剔除燙。注意：峽如果開(kāi)越發(fā)商將飛這部分疤支出已敘經(jīng)計(jì)入勁房?jī)r(jià)，貝本著公拖平合理蕉、實(shí)質(zhì)愈重于形岔式的原邁則，房惑地產(chǎn)開(kāi)滿(mǎn)發(fā)企業(yè)煮銷(xiāo)售精甜裝修房蠅時(shí)，其股銷(xiāo)售收渴入包含脖的家用援電器、豈可移動(dòng)晴家具、鹽日用品省、可移凡動(dòng)裝飾究用品（橡如窗簾冒、裝飾償畫(huà)等）掠成本的補(bǔ)，可以男用總銷(xiāo)環(huán)售收入惰減去家殃用電器惠等的采堤購(gòu)價(jià)格宵（憑合憶法有效鴉憑證）杯后作為粉房地產(chǎn)薯銷(xiāo)售收雨入計(jì)算霸土地增俱值稅。⑥售樓較處和實(shí)體樣清板間相京關(guān)成本遠(yuǎn)處理區(qū)分不蕉同情況付處理：房地蜘產(chǎn)開(kāi)陷發(fā)商奮蓋的售樓處稈屬于臨賊時(shí)性建捏筑，應(yīng)炕首先資早本化處頂理，折偶舊費(fèi)用閱計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)給用，拆瞇除損失燒計(jì)入營(yíng)錫業(yè)外支覽出。如售樓洋處在銷(xiāo)殿售完后涼未拆除旦的,作為物業(yè)齒房或尊會(huì)所,作為開(kāi)拿發(fā)成本扣除承租售摔樓部的除裝修費(fèi)民用---銷(xiāo)售費(fèi)細(xì)用實(shí)體樣鈔板間的棋裝修問(wèn)手題：樣慶板房通晃常是精奏裝修的在開(kāi)發(fā)產(chǎn)優(yōu)品，其亮裝修費(fèi)釀應(yīng)計(jì)入材該套商脆品房的開(kāi)發(fā)成飼本。⑦商業(yè)知用房喬的層晉高系濟(jì)數(shù)問(wèn)嘴題單棟基建筑開(kāi)物既歡有住遭宅又肥有商掠業(yè)用恰房的據(jù)，商圓業(yè)用饒房的建筑址安裝睬工程則費(fèi)可以按揪照層高駐系數(shù)予管以調(diào)整殘。商業(yè)用第房層高池系數(shù)=商業(yè)用葡房平均織層高/住宅平霧均層高舉例賊：開(kāi)發(fā)酒商開(kāi)并發(fā)一伏個(gè)樓地盤(pán)，胖共20層，侵共支且出建但筑安誼裝工粱程費(fèi)48醬00萬(wàn)元季。其汗中一摟、二猾層為累商鋪叢，建與筑面用積合智計(jì)40違00平方妖米，提三、獲四、允五層略為寫(xiě)龍字樓糧，建帥筑面罩積合黎計(jì)600孝0平方鞋米，6至20層為捕住宅鏈，建孩筑面顧積合訓(xùn)計(jì)300竭00平方厘米，專(zhuān)其中乎層高和：商權(quán)鋪5米，扎寫(xiě)字坑樓為3.5米，奮住宅炸為3米，請(qǐng)歷運(yùn)用商雁業(yè)用房現(xiàn)層高系絡(luò)數(shù)計(jì)算烤商業(yè)用滿(mǎn)房應(yīng)分益攤的建吳筑安裝堵工程費(fèi)短。答案：商業(yè)用便房分為析兩部分吼：一、汁二層商隙鋪，三菌、四、魔五層寫(xiě)基字樓商業(yè)用徹房平均息層高：（40雕00己×5蘋(píng)+6眾00柿0×先3.獻(xiàn)5）÷（40步00釀+6墓00句0）＝4.1米住宅靜用房街平均路層高3米商業(yè)用接房層高充系數(shù)＝4.1撐÷3＝1.謠37單位漫建筑萬(wàn)面積制建筑雞成本廁：48濁00奸00拜00房誠(chéng)÷（100年00×悅1.3瞇7+3罪000緒0）＝10美98瓶.4元商業(yè)型用房歲應(yīng)分異攤＝100影00×搬1.3賠7×1暈098炎.4＝150擊4.8倍1萬(wàn)元4）公共配柜套設(shè)施介費(fèi)配套蕩設(shè)施墾可以雄分為米以下化三類(lèi)肅：第一類(lèi)悠是根據(jù)可城市建訊設(shè)規(guī)劃括，在開(kāi)能發(fā)項(xiàng)目煩以外為釣開(kāi)發(fā)項(xiàng)拖目的居勞民服務(wù)慈的給排療水、供駁電、供峰氣的增晃容增壓佳、交通騾道路等持；第二扛類(lèi)是捕開(kāi)發(fā)蹄小區(qū)巖內(nèi)不鞠能有揉償轉(zhuǎn)漏讓的甘非營(yíng)豎業(yè)性晝公共耽配套仗設(shè)施掀，如爪物業(yè)濁用房拉、會(huì)回所、旱消防勁、鍋零爐房巾、水膠塔、尋自行嗓車(chē)棚雞、公碎廁等腿；第三類(lèi)煩是開(kāi)發(fā)浪小區(qū)內(nèi)扎需移交合或者有售可能有灰償轉(zhuǎn)讓美的營(yíng)業(yè)充性配套擦設(shè)施項(xiàng)箏目，如云商店、鳴銀行、攝郵局以曾及非營(yíng)燙業(yè)性公歷共配套冬設(shè)施中集的中小柿學(xué)、文加化站、這醫(yī)院等罷。審核珠時(shí)應(yīng)他重點(diǎn)介關(guān)注：①界定即是否士準(zhǔn)確據(jù)，費(fèi)綠用是境否真實(shí)逃發(fā)生，有崗無(wú)預(yù)師提的融情況滴。②是否回將房地尋產(chǎn)開(kāi)糕發(fā)費(fèi)券用計(jì)入公誘共配套雅設(shè)施費(fèi)③多個(gè)例（或分留期）項(xiàng)謀目共同瞞發(fā)生的衰公共配雪套設(shè)施強(qiáng)費(fèi)，是燥否按項(xiàng)緒目合理分?jǐn)?。根?jù)右規(guī)定,房地產(chǎn)蒼開(kāi)發(fā)企克業(yè)開(kāi)發(fā)密建造的僑與清算天項(xiàng)目配蒸套的公活共設(shè)施植，按以館下原則炎處理：A、建成惹后產(chǎn)權(quán)黑屬于全體誰(shuí)業(yè)主復(fù)所有然的，臨其成串本、示費(fèi)用抄可以壟扣除分；B、建成騰后無(wú)償幻玉移交認(rèn)給政刑府、皇公用止事業(yè)單位用禿于非營(yíng)程利性社癢會(huì)公共窗事業(yè)的彈，其成言本、費(fèi)播用可以扣除；C、有姿償移賠交政府條、公吉用事篩業(yè)單位煤，取朗得的歐補(bǔ)償殼，直脆接抵米扣開(kāi)探發(fā)成民本。D、建成浪后出租錢(qián)的，按跪固定資而產(chǎn)處理旁，成本攜不能扣要除E、成本筍建成后有償草轉(zhuǎn)讓的，矩按銷(xiāo)鵲售開(kāi)邪發(fā)產(chǎn)公品處涂理，捕既要挺計(jì)銷(xiāo)屈售收輸入又橡可以賀扣除克成本呼。④關(guān)于圍地下訪車(chē)庫(kù)拾清算美處理治的問(wèn)帥題房地產(chǎn)預(yù)開(kāi)發(fā)公層司建造袖的可售裂地下車(chē)義庫(kù)，按裙照非住咽宅類(lèi)型授房地產(chǎn)電清算。建造的傲其他不圓可售地烏下車(chē)庫(kù)滅和按政結(jié)府規(guī)定晌建造的泡地下人撈防車(chē)庫(kù)解，建成散后產(chǎn)權(quán)麻屬于全盲體業(yè)主李所有或竿無(wú)償移城交給政霉府的（以產(chǎn)滑權(quán)轉(zhuǎn)狂移登格記，當(dāng)公證鎮(zhèn)部門(mén)安公證頁(yè)或在押房地瞧產(chǎn)項(xiàng)企目顯乳著位父置公握告并耕被全星體業(yè)述主知著為判目斷依憤據(jù)），其魔成本、恨費(fèi)用可細(xì)以扣除旨；將上頃述車(chē)庫(kù)谷以銷(xiāo)售弄、長(zhǎng)處期租均賃等形捷式取豈得收風(fēng)入的牢，應(yīng)纏按照歲地上京房地邁產(chǎn)不追同類(lèi)甚型可座售建超筑面賠積占粒比，絨分別巾計(jì)入容不同犁類(lèi)型刪房地遲產(chǎn)銷(xiāo)擇售收晶入征翅收土桂地增蹦值稅萍，其進(jìn)成本池、費(fèi)穗用按液照配擁比原援則扣薯除。5)開(kāi)發(fā)這間接湯費(fèi)用指直飄接組琴織、睜管理灑開(kāi)發(fā)蛛項(xiàng)目叮所發(fā)礦生的青費(fèi)用替，包偷括工監(jiān)資、妄職工折福利噴費(fèi)、蒙折舊故費(fèi)、漿修理旗費(fèi)、謊辦公迎費(fèi)、距水電牙費(fèi)、滴勞動(dòng)飼保護(hù)艇費(fèi)、收周轉(zhuǎn)藝房攤釋銷(xiāo)，工程監(jiān)瘋理費(fèi)，備安全監(jiān)傾督費(fèi)等。審核塞要點(diǎn)：①是雨否真歸實(shí)發(fā)具生，剛有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間則接費(fèi)用需的情況拌，取得翠的憑證紀(jì)是否合責(zé)法有效出。②開(kāi)昆發(fā)間常接費(fèi)竿用一避般應(yīng)扯限于工程睡部中長(zhǎng)負(fù)責(zé)什工地萌現(xiàn)場(chǎng)管理瞎人員直接組織、叨管理開(kāi)刊發(fā)項(xiàng)目譜發(fā)生的杰費(fèi)用（現(xiàn)項(xiàng)目完雪工，不歪再列支艱）。一英般項(xiàng)目閥只需要2至3人。審吵查是否辦存在企暫業(yè)行政紹管理部泉門(mén)（總熟部）為優(yōu)組織和鄰管理生喂產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)活動(dòng)而始發(fā)生的拆管理費(fèi)額用計(jì)入京該科目現(xiàn)，如行屢政管理位人員的牧工資、育業(yè)務(wù)招株待費(fèi)、食差旅費(fèi)敲，業(yè)務(wù)螺費(fèi)、總名部的管鳴理費(fèi)用詢(xún)、辦公梅費(fèi)的分抗攤，支獅付給總炎公司的爺管理費(fèi)但、以及柴公司的挎場(chǎng)租費(fèi)每等。③是否瘡存在銷(xiāo)售漢費(fèi)用周擠入開(kāi)發(fā)間漿接費(fèi)用兆。對(duì)納撥稅人為別銷(xiāo)售房繪屋而對(duì)糾售樓處進(jìn)、非實(shí)乘體樣板控房進(jìn)行描裝修裝伸潢而發(fā)箱生的費(fèi)腳用④房地怖產(chǎn)開(kāi)發(fā)嗓企業(yè)在“開(kāi)發(fā)渣間接望費(fèi)用”等科目透中列支加的因違涌規(guī)建設(shè)宰被建設(shè)士主管部懲門(mén)給予屈的行政性坦罰款，不允阻許計(jì)入捆，應(yīng)予輛扣減。⑤多個(gè)（飾或分期防）項(xiàng)目伶共同發(fā)生掌的開(kāi)暴發(fā)間浴接費(fèi)度用，緩是否迷按項(xiàng)院目合灘理分濁攤。⑥關(guān)勁注代收代恢付費(fèi)用是否咸在開(kāi)火發(fā)間狠接費(fèi)拌用中凈列支擔(dān)的問(wèn)諷題。⑦應(yīng)緒計(jì)入觀財(cái)務(wù)億費(fèi)用敘的利息灑支出、其老他財(cái)駱務(wù)費(fèi)珠用支默出以惑及應(yīng)天計(jì)入錄營(yíng)銷(xiāo)夫費(fèi)用擋的廣欣告、勵(lì)業(yè)務(wù)甘宣傳列費(fèi)用逃支出慚是否掃計(jì)入周。⑧