消防系統(tǒng)維保作業(yè)指導(dǎo)書

消防系統(tǒng)維保作業(yè)指導(dǎo)書編號：版號：頁碼：第8頁,共10頁物業(yè)服務(wù)有限公司運(yùn)營管理部體系文件消防系統(tǒng)維保作業(yè)指導(dǎo)書（試運(yùn)行版2019）編制運(yùn)營管理部日期2019年09月01日審核日期201年月日批準(zhǔn)日期201年月日修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人消防系統(tǒng)維保作業(yè)指導(dǎo)書一、目的加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的消防管理，確?；馂?zāi)預(yù)防與滅火救援工作的實(shí)施。二、適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)有限公司。三、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間正常啟動(dòng)，不堵塞、跳閘，不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠，反向不泄漏。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消火栓配置齊全，各配件功能良好，消防水泵控制柜指示正常。2.高位消防水箱的設(shè)置高度應(yīng)保證最不利點(diǎn)的消火栓靜水壓力。穩(wěn)壓罐無漏氣漏水現(xiàn)象，壓力顯示正確。3.噴淋頭無泄漏外觀完整，消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄。4.消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊，處在良好工作狀態(tài)，設(shè)施功能完備無損壞。5.卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確。6.高層大廈各樓層張貼疏散圖，消防通道設(shè)有應(yīng)急照明與疏散標(biāo)志，應(yīng)急照明停電后應(yīng)保障能正常使用不低于30分鐘。7.小區(qū)內(nèi)消防接合器應(yīng)標(biāo)明是供應(yīng)消火栓還是供應(yīng)噴淋，明確具體的控制區(qū)域。8.各服務(wù)中心應(yīng)建立消防應(yīng)急處理預(yù)案，編制滅火作戰(zhàn)示意圖、消防設(shè)施設(shè)備清單，每年至少開展1次消防演習(xí)并將現(xiàn)場照片以及總結(jié)記錄留存。四、消防系統(tǒng)定期巡檢及工作要求1.火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制器、主機(jī)設(shè)備：每日進(jìn)行巡查一次；每月進(jìn)行報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能的測試；每年進(jìn)行一次設(shè)備內(nèi)部的衛(wèi)生清理。2.火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置：每月進(jìn)行一次功能測試，探測器投入運(yùn)行3年后每2年由專業(yè)清洗單位清洗1次，至少每年全面檢測覆蓋一次。3.備用電源：每月檢測切換1次主、備電源；每季度對電源蓄電池進(jìn)行一次充放電試驗(yàn)和表面除塵。4.消防廣播：每月檢查測試消防專用電話重要場所的對講電話等；每年對其進(jìn)行一次內(nèi)部除塵。5.防排煙系統(tǒng)：每月檢查測試防排煙風(fēng)機(jī)排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能；每半年養(yǎng)護(hù)防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。6.水滅火系統(tǒng)：每周檢查是否有漏水，消火栓部件齊全；每月檢查泵體、壓力表、消防泵、噴淋泵盤車試運(yùn)行一次；每季檢查一次潤滑情況；每半年檢查消防栓水帶、閥桿處加注潤滑油、放水檢查，消防水泵帶載試驗(yàn)；每年檢查消火栓、消防泵保養(yǎng)。7.防火門、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)識(shí)：每周進(jìn)行一次巡查；測試切斷正常供電，測量照明度和供電時(shí)間。8.消防電梯：每月檢查測試按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎廂內(nèi)電話通暢。9.消防水池：每月檢查水箱水位；每五年進(jìn)行一次消毒。五、維護(hù)管理的內(nèi)容（一）儀器裝備的要求及配備1.用于消防設(shè)施的巡查、檢測、維修、保養(yǎng)的測量儀器、儀表、量具等，依法需要計(jì)量鑒定的，建筑使用管理單位按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期校驗(yàn)，并具有有效證明文件。2.儀器配備：感煙探測器功能試驗(yàn)器、感溫探測器功能試驗(yàn)器、火焰探測器功能試驗(yàn)器、線型光束感煙探測器濾光片、卷尺、絕緣電阻測試儀、數(shù)字萬用表、秒表、測距儀、強(qiáng)光手電、工具箱、漏電電流檢測儀、接地電阻測試儀、測力計(jì)等。（二）消防維保的主要工作1.檢查、測試：目的通過對消防系統(tǒng)的檢查測試，一方面來評定消防系統(tǒng)運(yùn)行的正常情況，另一方面發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)隱藏的故障，以便有計(jì)劃的排除對消防各個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行巡查?？赏ㄟ^“聽、看、嗅、摸、問”等方法來觀察系統(tǒng)運(yùn)行狀況，掌握整個(gè)系統(tǒng)的大概動(dòng)態(tài)。2.保養(yǎng)（清潔、潤滑）：目的是通過對消防設(shè)備的清潔、潤滑，使消防設(shè)備能最大限度延長使用壽命、處于正常工作狀態(tài)。對系統(tǒng)按周、月、季、年進(jìn)行檢測，確認(rèn)其工作正常，設(shè)備除塵、清潔、潤滑、油漆、防潮、絕緣、緊固；并填寫相應(yīng)的檢測、保養(yǎng)表格，并得到甲方指定的責(zé)任人的簽署。3.故障排除（包括故障發(fā)生原因確認(rèn)、故障的處理過程、更換零件的報(bào)價(jià)、更換故障的零件、未排除故障的跟進(jìn)、填寫有關(guān)記錄表格）：出現(xiàn)問題時(shí)能夠在限定的時(shí)間內(nèi)迅速解決，不能解決的問題必須出具書面說明，并請相關(guān)人員核準(zhǔn)簽署。(三)保養(yǎng)內(nèi)容1.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制器保養(yǎng)（1）火災(zāi)報(bào)警控制器的清潔維護(hù)火災(zāi)報(bào)警控制器的清潔維護(hù)方法是斷開控制器的備用電池關(guān)閉交流供電電源。用吹塵器吹掃控制器內(nèi)部的各種電路模板、組件、電池、接線端子和外部的操作面扳、控制開關(guān)、機(jī)箱等直至清潔干凈無積塵或積垢。機(jī)箱外殼可用潮濕的布擦拭，吹塵和擦拭后要仔細(xì)檢查電路模板和組件有無松動(dòng)接線端子和線標(biāo)是否緊固完好控制開關(guān)的初始位置是否正常。檢查完畢后依次接入交流供電電源和電池檢查控制器工作是否正常。切忌帶電清潔維護(hù)控制器不能用水和普通清潔劑清潔電路模板、組件、電池、操作面板和控制開關(guān)。如果電路模板或組件過于臟污吹塵無效可將其取下使用電路板專用清潔劑噴拭電路板溶解清除積垢，噴拭過的電路板要等清潔劑揮發(fā)板面干燥后再安裝上并通電開機(jī)。（2）消防聯(lián)動(dòng)控制器的清潔維護(hù)消防聯(lián)動(dòng)控制器的清潔維護(hù)方法是斷開控制器的備用電池關(guān)閉交流供電電源。用吹塵器吹掃控制器內(nèi)部的各種電路模板、組件、電池、接線端子和外部的操作面板、控制開關(guān)、機(jī)箱等直至清潔干凈無積塵或積垢。機(jī)箱外殼可用潮濕的布擦拭、吹塵和擦拭后，要仔細(xì)檢查電路模板和組件有無松動(dòng)，接線端子和線標(biāo)是否緊固完好控制開關(guān)的初始位置是否正常。檢查完畢后，依次接入交流供電電源和電池，檢查控制器工作是否正常。切忌帶電清潔維護(hù)控制器不能用水和普通清潔劑清潔電路模板、組件、電池、操作面板和控制開關(guān)。如果電路模板或組件過于臟污吹塵無效可將其取下使用電路板專用清潔劑噴拭電路板溶解清除積垢，噴拭過的電路扳要等清潔劑揮發(fā)板面干燥后再安裝上并通電開機(jī)。（4）火災(zāi)探測器的清潔維護(hù)（煙感、溫感）現(xiàn)場清潔維護(hù)火災(zāi)探測器可在安裝現(xiàn)場進(jìn)行清潔維護(hù)。維護(hù)的方法是：用吹塵器吹掃火災(zāi)探測器表面的積塵用布擦拭火災(zāi)探測器表面的污垢。進(jìn)行現(xiàn)場維護(hù)時(shí)，切勿用水沖洗探測器以免損壞探測器的敏感元件和電路?，F(xiàn)場維護(hù)只起到表面清潔的作用并不能改變火災(zāi)探測器的響應(yīng)閾值和靈敏度不能改善和恢復(fù)火災(zāi)探測器的報(bào)警性能。2.消防水箱的維護(hù)保養(yǎng)（1）水箱水溫保持4℃以上。寒冷地區(qū)的消防水箱應(yīng)保證保溫層不受損壞，每月需檢查消防水箱管道上面的保溫層，如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)向消防主管部門匯報(bào)并應(yīng)及時(shí)維修。（2）水箱內(nèi)部5年檢查一次。內(nèi)部防腐處理的鋼板水箱和壓力水罐3年檢查一次。包括檢查涂層、干膜厚度、非損傷性超聲波探傷試驗(yàn)等。（3）每季度外觀檢查應(yīng)檢查承重結(jié)構(gòu)、孔口、基礎(chǔ)、檢修通道或梯子的明顯損害或破損。承重結(jié)構(gòu)檢查腐蝕、腐爛、銹蝕、機(jī)械損壞、沉積的碎片、沉淀物。（4）水箱內(nèi)部檢查主要是：油漆脫落、水生浮游物、沉淀物、外來雜物、遺落的檢修工具和油漆設(shè)備、水質(zhì)是否冰凍。（5）每5年用水平儀測水箱位移。（6）其他檢查：沉淀物每半年清理―次。陰極保護(hù)每年按設(shè)計(jì)要求維修檢查一次。進(jìn)出水管上的閥門每年檢查一次。水位每月檢查但裝有水位監(jiān)視設(shè)施的水箱按每季度檢查。3.消防增壓穩(wěn)壓設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)保養(yǎng)內(nèi)容（1）每周檢查消防設(shè)備用房、散熱通風(fēng)設(shè)施、百葉窗，保證房內(nèi)有良好的散熱條件。（2）每季度檢查穩(wěn)壓氣壓罐系統(tǒng)，要求氣壓罐完好。（3）每周檢查穩(wěn)壓泵系統(tǒng)，要求泵組完好。（4）每周檢查電器控制部分，要求控制部分完好。（5）每周檢查穩(wěn)壓泵組的密封情況，穩(wěn)壓泵運(yùn)行時(shí)每秒滴水不超過一滴。（6）每日穩(wěn)壓泵運(yùn)行時(shí)，觀察穩(wěn)壓泵密封圈是否牢靠，穩(wěn)壓泵本體是否過熱。4.消防水泵的維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容（1）每周檢查泵房、散熱通風(fēng)設(shè)施、百葉窗，保證泵房有良好的散熱條件；普通電動(dòng)泵機(jī)房不低于4℃，柴油消防泵房不低于21℃。（2）每周檢查消防泵系統(tǒng)，要求泵組完好。（3）每日檢查電器控制部分，要求控制部分完好。（4）每日檢查泵組的密封情況，水平安裝的消防泵投入運(yùn)行前每秒滴水不超過一滴。（5）每周運(yùn)行水泵時(shí)，觀察水泵密封圈是否牢靠、水泵本體是否過熱。（6）每周運(yùn)行水泵時(shí)，觀察水泵流量計(jì)最大流量是否為額定流量的150%。（7）消防主機(jī)測試遠(yuǎn)程聯(lián)動(dòng)消防泵啟動(dòng)和反饋情況。（8）消防泵控制柜線路清晰，衛(wèi)生良好，自動(dòng)狀態(tài)，轉(zhuǎn)為手動(dòng)測試啟停泵。5.消防水泵接合器的維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容（1）每月檢查消防水泵接合器的接口及配套附件是否完好，目測有無滲漏，悶蓋是否蓋好。（2）每月檢查控制閥門，按照閥門開啟標(biāo)識(shí)開啟和關(guān)閉閥門各一次，發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)維修或更換，應(yīng)保證閥門常開，且啟閉靈活，止回閥應(yīng)關(guān)閉嚴(yán)密，確保水流只能朝滅火用水方向流動(dòng)。（3）每月檢查水泵接合器與墻壁之間的通道是否通暢，墻壁式水泵接合器除外，如有垃圾、雜物，需及時(shí)清除。（4）每月檢查地下式水泵接合器的標(biāo)識(shí)是否完整，如已被刪除，需及時(shí)補(bǔ)上。（5）每季檢查地下式水泵接合器的閥門井，及時(shí)清除閥門井內(nèi)的垃圾與雜物，確保水泵接合器能夠正常使用。6.室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的維保內(nèi)容（1）檢查消防栓箱配置是否完整齊全，包括檢查每個(gè)消防栓口的靜壓是否符合設(shè)計(jì)或規(guī)范要求，檢查栓口橡膠是否老化、龜裂或脫落，檢查水帶是否霉?fàn)€、穿孔，檢查卷盤膠管是否老化、龜裂，檢查破玻按鈕是否破碎；（2）檢查測試消防栓手動(dòng)報(bào)警器，按下按鈕，警鈴是否鳴響、消防水泵是否啟動(dòng)、消防中心是否有報(bào)警信號及消防水泵狀態(tài)顯示；（3）檢查各閥門是否處于正常工作狀態(tài)，是否完好不滲漏；（4）檢查保養(yǎng)消防栓系統(tǒng)的水泵接合器，確保完整、不滲漏；（5）定期試驗(yàn)消防栓，檢查其噴水充實(shí)水柱是否達(dá)到規(guī)范或設(shè)計(jì)要求；（6）定期試驗(yàn)安全泄壓閥是否靈敏、可靠；（7）檢查消防栓管網(wǎng)的減壓閥及其過濾器是否正常，定期清洗過濾器；（8）定期檢查閥門是否開關(guān)靈活、有效，閥門關(guān)閉不嚴(yán)或不能靈活使用的應(yīng)及時(shí)修理，對閥門的接觸面發(fā)現(xiàn)有缺陷的，需進(jìn)行研磨工作，無法修復(fù)的予以更換。定期對閥門轉(zhuǎn)動(dòng)部位和螺栓加黃油潤滑；（9）檢查止回閥啟閉是否靈活、有效；（10）定期對消防栓系統(tǒng)管網(wǎng)進(jìn)行全面檢查，對腐蝕嚴(yán)重的管道予與更換，對油漆脫落的管道及時(shí)除銹刷防銹漆和標(biāo)志漆。7.濕式報(bào)警閥組維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容（1）使用觀察檢查方法每日對濕式報(bào)警組的外觀進(jìn)行檢查,報(bào)警閥組各組件組裝正確、完整、無滲漏配件功能完好、閥組四周應(yīng)無影響操作的障礙物。（2）報(bào)警閥組應(yīng)有注明系統(tǒng)名稱、保護(hù)區(qū)域的標(biāo)志牌、壓力表顯示應(yīng)符合設(shè)定值。（3）報(bào)警閥之后的噴淋管網(wǎng)不可連接其它任何非噴淋用水器具如水龍頭、灑水栓、消火栓箱等,否則將造成報(bào)警閥誤報(bào)警而啟動(dòng)噴淋泵。（4）水源控制閥、報(bào)警閥與配水干管的連接，應(yīng)使水流方向一致。（5）報(bào)警閥組進(jìn)出口的控制閥應(yīng)采用信號閥，不采用信號閥時(shí)，應(yīng)用鎖具固定閥位。（6）控制閥在正常狀態(tài)下應(yīng)為常開，并用鎖具固定閥位。（7）手動(dòng)檢查控制閥門的開、關(guān)應(yīng)靈活可靠并且具有明顯的標(biāo)志。（8）測試末端試水功能，打開末端放水，濕式報(bào)警閥正常聯(lián)動(dòng)，水流指示器動(dòng)作、壓力開關(guān)動(dòng)作，水力警鈴動(dòng)作，噴淋泵啟動(dòng)。8.消防專用電話的功能測試方法（1）用消防專用電活通話檢查通話效果。（2）查看消防控制室、消防值班室等處的外線電話。9.對排煙閥、排煙防火閥、送風(fēng)閥及控制柜的維護(hù)保養(yǎng)（1）排煙口、送風(fēng)口有無變形、損傷，周圍有無影響使用的障礙物；（2）風(fēng)管與排煙口連接部位的法蘭有無損傷，螺栓是否松動(dòng)；（3）閥件是否完整，易熔片是否脫落，動(dòng)作是否正常；（4）旋轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)是否靈活，每年對機(jī)械傳送機(jī)構(gòu)加適量潤滑劑；（5）制動(dòng)機(jī)構(gòu)、限位器是否符合要求；（6）進(jìn)行手動(dòng)、遠(yuǎn)程啟閉操作，檢查是否可完全打開。（7）控制柜線路及衛(wèi)生干凈整潔（8）控制柜自動(dòng)狀態(tài)，轉(zhuǎn)為手動(dòng)狀態(tài)啟停風(fēng)機(jī)正常。（9）消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)遠(yuǎn)程控制能正常啟停。10.對送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)及控制柜的維護(hù)保養(yǎng)（1）風(fēng)機(jī)房周圍有無可燃物；安裝螺栓是否松動(dòng)、損傷；（2）傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否變形、損傷；葉輪是否與外殼接觸；（3）電動(dòng)機(jī)的接線是否松動(dòng)；電動(dòng)機(jī)的外殼有無腐蝕現(xiàn)象；（4）電源供電是否正常（檢查電壓表或電源指示燈），檢查軸承部分潤滑油狀態(tài)是否異常（臟污、混入泥沙，塵等）。（5）檢查電動(dòng)機(jī)的軸承部位潤滑油液位是否正常；（6）檢查傳動(dòng)皮帶是否松動(dòng)，聯(lián)軸器是否牢固；（7）啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)，旋轉(zhuǎn)時(shí)有無異常振動(dòng)、雜音。（8）操作手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)裝置，進(jìn)行每個(gè)防煙分區(qū)（或正壓送風(fēng)）的動(dòng)作試驗(yàn)。（9）控制柜線路及衛(wèi)生干凈整潔（10）控制柜自動(dòng)狀態(tài)，轉(zhuǎn)為手動(dòng)狀態(tài)啟停風(fēng)機(jī)正常。（11）消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)遠(yuǎn)程控制能正常啟停。11.防火門的維護(hù)保養(yǎng)（1）檢查門框與墻體有效結(jié)合的情況、門體與門杠配合情況、整體有無變形。（2）查看外觀、關(guān)閉效果。（3）定期對防火門進(jìn)行功能測試、及時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)和更換、保持防火門功能完整。（4）對易腐蝕生銹的防火門部件應(yīng)定期清潔、除銹、注潤滑劑。（5）設(shè)置防火門前方的地面上應(yīng)噴涂黃色警示標(biāo)志、距防火門前方0.5米處的地面上距離用于劃分防火分區(qū)0.1米處的地面上均應(yīng)用黃色油漆噴涂警示區(qū)域，在警示區(qū)域內(nèi)禁止擺放柜臺(tái)和存放商品及雜物。12.防火卷簾的維護(hù)保養(yǎng)（1）門扇各接縫處、導(dǎo)軌、卷筒等縫隙應(yīng)有防火防煙密封措施防止煙火竄入。（2）防火卷簾上部、周圍的縫隙應(yīng)采用相同耐火極限的不燃材料填充、封隔。（3）現(xiàn)場手動(dòng)、遠(yuǎn)程手動(dòng)、自動(dòng)控制和機(jī)械操作應(yīng)正常關(guān)閉時(shí)應(yīng)嚴(yán)密。（4）運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)順暢、無卡澀現(xiàn)象。（5）查看防火卷簾的外觀及警示區(qū)域內(nèi)是否存放商品或雜物，防火卷簾控制器是否通電、是否設(shè)置在自動(dòng)狀態(tài)能否正常運(yùn)行。（6）手動(dòng)狀態(tài)上下啟動(dòng)正常，運(yùn)行無異響。（7）消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)遠(yuǎn)程控制能正常啟停。13.應(yīng)急照明燈具的維護(hù)保養(yǎng)（1）切斷正常供電電源，用秒表測量應(yīng)急工作狀態(tài)的持續(xù)時(shí)間。（2）使用的應(yīng)急燈具，不得讓水進(jìn)入燈體，如有水應(yīng)及時(shí)清除。清除時(shí)必須切斷電源。（3）定期對應(yīng)急燈具進(jìn)行測試，接通測試按鈕，看是否能應(yīng)急點(diǎn)亮，以保證燈具經(jīng)常處于正常狀態(tài)。（4）應(yīng)急照明的蓄電池有一定的壽命年限，超出此時(shí)間后，應(yīng)及時(shí)更換。（5）應(yīng)急照明燈應(yīng)安裝牢固，周圍無遮擋物。14.疏散指示標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng)（1）對外觀進(jìn)行檢查和維護(hù)，破損的應(yīng)進(jìn)行修復(fù)和更換。（2）清潔疏散指示標(biāo)志時(shí)，采用柔軟布料沾肥皂水?dāng)Q干后擦試，再用干布擦凈。（3）切斷正常供