西安住宅項(xiàng)目策劃方案

秦風(fēng)地產(chǎn)丈八北路項(xiàng)目策劃方案物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)報(bào)

告

架構(gòu)市場(chǎng)分析項(xiàng)目演繹營(yíng)銷推廣建議視覺表現(xiàn)地塊分析位置：地塊位于丈八路沿線，交通狀況良好，通達(dá)性好；邊界和地形：地形呈規(guī)則的多邊形，目前正在建設(shè)營(yíng)銷中心。本項(xiàng)目位于丈八北路沿線，高薪中央生活區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Υ蟆１景傅貕K現(xiàn)狀科技二路科技四路項(xiàng)目位置：地處丈八路沿線,交通便捷,通達(dá)性好,昭示性強(qiáng)丈八北路規(guī)劃路菜園路地塊性質(zhì)住宅用地占地25.5畝東西長(zhǎng)約95米南北寬183.22米容積率5.9總建面約10萬平方米地表狀況地表無覆著物，地上堆土較多，需進(jìn)行清運(yùn)交通狀況沿丈八路，交通動(dòng)線良好，出行便利配套情況項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)城市綜合配套設(shè)施較為健全（醫(yī)療、金融、教育等設(shè)施）地塊現(xiàn)狀凹凸不平，堆土較多、需進(jìn)行處理，地質(zhì)狀況良好。丈八北路183.22米91.86米項(xiàng)目區(qū)域概況:地塊呈不規(guī)則形狀，東西窄南北長(zhǎng)；配套較為健全項(xiàng)目地塊南面為低層建筑，受規(guī)劃限制影響較小(日照)；項(xiàng)目臨近主干道(丈八路)，交通通達(dá)性優(yōu)，出行便利；地塊所在區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)良好，地塊自身升值潛力巨大。項(xiàng)目四至:東臨丈八東路、北接捷瑞新時(shí)代、南為綜合市場(chǎng)丈八北路91.86米183.22米丈八北路與科技路相連接，科技路擁有成熟、完善的生活配套，可為丈八北路帶來共享的配套資源。丈八路是城西直通高新CBD的主干道，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒊蔀榫幼〖袇^(qū)域。唐沿路城西本案高新科技一路區(qū)域發(fā)展前景：1234地段要素屬于高新二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展板塊，沿丈八北路，地理位置優(yōu)越。市場(chǎng)認(rèn)知度和認(rèn)可度高，發(fā)展形式良好。

未來發(fā)展要素政府主導(dǎo)，加強(qiáng)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及城市綜合配套設(shè)施的健全，板塊發(fā)展?jié)摿薮?。地塊現(xiàn)狀地上無覆著物，啟動(dòng)速度快，便于施工。地塊價(jià)值環(huán)境要素目前區(qū)域環(huán)境尚可，配套較為完善但是檔次較低，臨近外事學(xué)院，區(qū)域文化底蘊(yùn)良好，居住氛圍濃厚。處在高新中央生活區(qū)，依托區(qū)域良好投資發(fā)展環(huán)境，發(fā)展?jié)摿薮螅哂邪l(fā)展居住、商業(yè)物業(yè)稟賦，并且升值潛力巨大的規(guī)?；貕K。價(jià)值分析：片區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展能夠形成較為樂觀的市場(chǎng)前景。市場(chǎng)分析2009年11月全市普通住宅類物業(yè)在售均價(jià)為4978元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)增長(zhǎng)3.11個(gè)百分點(diǎn)；商服用房類物業(yè)價(jià)格為9518元/㎡，環(huán)比上漲1.19%；寫字樓在售價(jià)格為5289元/㎡，與上月相比下滑0.41個(gè)百分點(diǎn)；別墅類物業(yè)在售均價(jià)為7264元/㎡，環(huán)比上漲0.46個(gè)百分點(diǎn)。

11月，西安商品房市場(chǎng)成交152.9萬㎡,同比增長(zhǎng)168.58%，環(huán)比增長(zhǎng)7.63%。11月，西安商品房市場(chǎng)成交152.9萬㎡，同比增長(zhǎng)168.58%，環(huán)比增長(zhǎng)7.63%。08年西安商品房總成交668.9萬㎡，11月總銷量與08年單季度基本持平。自1992年以來，西安房地產(chǎn)業(yè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展以來，2009年1-10月西安樓市銷量已超18年歷年全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)此前上升態(tài)勢(shì)，健康平穩(wěn)運(yùn)行。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)：丈八北路本案左岸春天本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域分析：區(qū)域熱炒，為開發(fā)商爭(zhēng)搶龍城銘園風(fēng)度天城捷瑞新時(shí)代玫瑰公館項(xiàng)目名稱左岸春天開發(fā)商瑞泰地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理自己銷售開盤時(shí)間待定交房時(shí)間占地面積10畝建筑面積5萬平方米均價(jià)4800元/㎡項(xiàng)目概況總戶數(shù)在550戶左右，戶型面積區(qū)間在45—130之間；容積率在6.0，綠化率在40左右。該項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)屬低價(jià)產(chǎn)品，其產(chǎn)品無突出優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在區(qū)域位置上看還算交通便捷，但項(xiàng)目本身并無太大交通優(yōu)勢(shì)，生活配套方面能滿足業(yè)主自身需要但檔次都不高。所以，相對(duì)周邊其他大盤，其自身優(yōu)勢(shì)并不明顯，只能以低價(jià)位在區(qū)域市場(chǎng)中求存，目前項(xiàng)目銷售情況良好，也將會(huì)在價(jià)格上對(duì)本案進(jìn)行沖擊。營(yíng)銷策略一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠?？蛻舴治鲂粜鸵愿咝履贻p群體以及高新投資客戶為主，年齡在25--45歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)遠(yuǎn)離丈八北路，受車流噪音影響小，居住氛圍良好；與外事學(xué)院隔路相望，人文氛圍良好。項(xiàng)目劣勢(shì)自身地塊面積小，自身價(jià)值很難展現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體均價(jià)很難有大的突破（區(qū)域5400均價(jià)）推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁(yè)。個(gè)案分析：項(xiàng)目名稱風(fēng)度天城開發(fā)商大德地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理西安巨銘地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)開盤時(shí)間09年10月交房時(shí)間11年下半年占地面積95.7畝建筑面積31萬平方米均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路十字西北角向西50米左右，周邊交通狀況良好，出行便利。項(xiàng)目一期建筑面積在13萬㎡；規(guī)劃7棟高層，總戶數(shù)在1012戶，產(chǎn)品上雖無創(chuàng)新出現(xiàn)，但其地段優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，又屬外事學(xué)院開發(fā)，目前工程進(jìn)度較快，為本案面市后的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。營(yíng)銷策略一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）?？蛻舴治鰪囊黄?、6號(hào)點(diǎn)式高層來看，產(chǎn)品面積基本在60—130㎡左右，因此此部分戶型客戶主要以高新年輕群體客戶為主（主要為自?。?，年齡在28--35歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目整體規(guī)模適中，戶型產(chǎn)品豐富，通過地段及價(jià)格優(yōu)勢(shì)（點(diǎn)式高層的低價(jià)策略）引領(lǐng)市場(chǎng)，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢(shì)一期5、6號(hào)高層產(chǎn)品無創(chuàng)新，且布局較差，無舒適性可言。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁(yè)。項(xiàng)目屬性定位語：自然風(fēng)度、天然而城項(xiàng)目名稱美立方開發(fā)商天信房地產(chǎn)公司物業(yè)管理暫無策劃代理前線機(jī)構(gòu)容積率5.69交房時(shí)間10年7月占地面積20.8畝建筑面積7萬平方米均價(jià)5400元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路交匯處東北角。營(yíng)銷策略項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠。客戶分析客戶主要以高新客戶群體為主（主要為自?。?，同時(shí)也有部分陜北客戶群體（占5%左右），年齡在28--45歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目以精工科技社區(qū)為主訴求，通過地段引領(lǐng)市場(chǎng)，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢(shì)戶型設(shè)計(jì)一般，無新意；空間利用率較低，項(xiàng)目科技感體現(xiàn)不是很具體。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁(yè)。西高新精工科技社區(qū)項(xiàng)目名稱捷瑞新時(shí)代開發(fā)商捷瑞地產(chǎn)物業(yè)管理暫定策劃代理待定開盤時(shí)間待定交房時(shí)間待定占地面積15畝左右建筑面積約6.5萬平方米均價(jià)認(rèn)購(gòu)期均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目緊鄰丈八北路沿線，整體昭示性強(qiáng)，目前處于前期咨詢階段。項(xiàng)目各項(xiàng)具體指標(biāo)暫時(shí)沒有落實(shí)，整體以中小戶型為主，面積區(qū)間在37-150㎡之間。營(yíng)銷策略暫無客戶分析以高新年輕群體為主（其戶型面積主要以中小戶型為主）。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，實(shí)用性強(qiáng)，吻合年輕群體需求，主打青年無壓力社區(qū)概念引起市場(chǎng)共鳴。項(xiàng)目劣勢(shì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)無新意，無舒適性可言，公攤較大。推廣方式暫無項(xiàng)目營(yíng)銷策略左岸春天一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。美立方項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠。風(fēng)度天城一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）。龍城銘園所有付款方式均優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。玫瑰公館一次性2個(gè)點(diǎn)、按揭1個(gè)點(diǎn)。捷瑞新時(shí)代目前處于前期咨詢階段，暫無任何優(yōu)惠措施。解析：結(jié)合項(xiàng)目自身的實(shí)際情況（自身及周邊配套情況、開發(fā)商開發(fā)理念、產(chǎn)品形態(tài)等）決定了項(xiàng)目在銷售過程中的優(yōu)惠幅度；項(xiàng)目地段因素決定了項(xiàng)目在后期營(yíng)銷過程中的戰(zhàn)略思路；結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品形象訴求的表現(xiàn)、項(xiàng)目自身硬件配套、工程形象展示及市場(chǎng)客戶的關(guān)注度來決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值與價(jià)格的統(tǒng)一度。周邊競(jìng)爭(zhēng)單因素分析—銷售策略

通過上述客觀分析，可以肯定上次提案中對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目自身定位分析的正確客觀性。本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模的樓盤，同時(shí)，周邊低價(jià)項(xiàng)目對(duì)客群的分流不可小視。那么，處在如此的環(huán)境中，我們?cè)撊绾紊嫒?？尋找取勝之道：自我分析，知己知彼百?zhàn)不殆小結(jié)：項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)城市綜合配套較為健全，其資源為區(qū)域項(xiàng)目所共享區(qū)域價(jià)值解讀：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：通過對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的走訪與調(diào)研，了解到主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及客戶定位具有以下特點(diǎn)：周邊項(xiàng)目都通過區(qū)域市場(chǎng)配套設(shè)施作為吸引市場(chǎng)客戶關(guān)注的前提；周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)無新意，舒適性差，建筑風(fēng)格一般，無檔次可言；區(qū)域戶型產(chǎn)品面積涵蓋面較廣，基本在37-160㎡之間，且中小戶型（37-97㎡）占67%左右；區(qū)域部分開發(fā)商的開發(fā)理念較為保守，致使項(xiàng)目品質(zhì)很難得到提升，結(jié)合09年的市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為“沒有賣不出去的房子”，所以對(duì)營(yíng)銷推廣的重視度不夠，導(dǎo)致項(xiàng)目品牌與形象很難提升；而部分項(xiàng)目通過加強(qiáng)項(xiàng)目自身硬件的投入贏取市場(chǎng)的認(rèn)可（龍城銘園打造科技住宅）；多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶基本以高新年輕群體、咸陽(yáng)、陜北客戶為主；市場(chǎng)置業(yè)客戶以自住為主（占78%），投資為輔（占22%）。價(jià)值實(shí)現(xiàn)原則：通過前瞻性的規(guī)劃理念，確定項(xiàng)目定位方向，樹形象、立口碑，最大化的滿足區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體的需求。本項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀：價(jià)值發(fā)展方向：產(chǎn)品層面：以設(shè)計(jì)合理，功能齊全、舒適性好的產(chǎn)品（45—90㎡之間）作為項(xiàng)目發(fā)展定位的前提，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目自身配套的塑造，獲得市場(chǎng)客戶贊同；另外應(yīng)在產(chǎn)品硬件上投入（科技感和生態(tài)感），增加項(xiàng)目自身的籌碼，為銷售奠定基礎(chǔ)，但應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的投入。客戶層面：戶型特點(diǎn)上，打造舒適性強(qiáng)的產(chǎn)品，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目科技感與生態(tài)感的塑造，爭(zhēng)取市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注；通過區(qū)別市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開發(fā)進(jìn)行針對(duì)性的客戶定位。產(chǎn)品默價(jià)值克彰顯怕才能蒼在區(qū)蠟域中葵博得——出位值！項(xiàng)目截自身膝從體佩量、領(lǐng)開發(fā)闊、區(qū)蜓域配俯套、鑰產(chǎn)品餓等并艦不具大備領(lǐng)拔先區(qū)下域的溝條件焦，4月份又涌為市場(chǎng)純新盤上謀市的高差峰期，秧若在市室場(chǎng)中快刻速獲得炒受眾認(rèn)柔知，取樸得銷售赴佳績(jī)，元為本案步尋找市恒場(chǎng)突破釣點(diǎn)，樹燙立與眾滾不同的牢形象，御將成為潮項(xiàng)目成爐功的必刮要條件恰。小結(jié)：物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)停：1、臨主卷干道、將交通便堵利、地米段優(yōu)勢(shì)或明顯；2、周頑邊配賺套齊奴全；3、居住描氛圍好殿；4、有營(yíng)教育亦資源慢作為法依托筐。劣勢(shì)：1、此跑區(qū)域財(cái)內(nèi)，筆缺少導(dǎo)項(xiàng)目言知名叢度；2、產(chǎn)怒品缺痛少創(chuàng)鴨新，殖無明拾顯優(yōu)竿勢(shì)；3、項(xiàng)目盜緊鄰小魔村、加屠氣站，種自身小尊環(huán)境不敢佳，影囑響項(xiàng)目妨品質(zhì)感恢；4、項(xiàng)伶目周群邊人蛋流較壤大，形社會(huì)具環(huán)境壩較為拐復(fù)雜歲。威脅：1、項(xiàng)善目推將廣節(jié)坊點(diǎn)初羅定今卷年4月，浴屆時(shí)懲將有柿大量捉的新抽盤上繼市（溉天朗斤地產(chǎn)菠在此嫁區(qū)域螞拿到迎了20鉗0畝地心用于烤開發(fā)爪），得勢(shì)必項(xiàng)造成脹爭(zhēng)奪尼客源鏡的局艷面；2、區(qū)吳域內(nèi)耀原有啟在售雹項(xiàng)目演市場(chǎng)逮認(rèn)可軋度較巖高；3、工程托節(jié)點(diǎn)上籠，周邊勸項(xiàng)目均度已呈現(xiàn)朵現(xiàn)房或聯(lián)準(zhǔn)現(xiàn)房驚趨勢(shì)，董而本案拜暫無動(dòng)罪向；4、自身度商業(yè)體垂量較大具帶來的茄市場(chǎng)風(fēng)誤險(xiǎn)。機(jī)會(huì)晌：1、周邊帖競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)材目可選址戶型有弟限，而端目標(biāo)客恢群需求鞋還在增冊(cè)加；2、未來丸區(qū)域居任住氛圍胃形成帶羊來的商喬業(yè)機(jī)遇曾；3、借邊助周素邊大開盤的攀影響配力和其拉動(dòng)件力來籮帶動(dòng)侍本盤己的銷紗售；4、市政手規(guī)劃路燦的修建冒，使丈筍八北路戀成為連農(nóng)接高新CBD的干陷道，剩提升討區(qū)域杜認(rèn)知危度的賊重要肺性。項(xiàng)目SO殘WT分析：物業(yè)發(fā)殘展建議住宅高尚聽精品望住宅:建筑風(fēng)推格、配罰套設(shè)施團(tuán)、園林常綠化、筑戶型等帝做到精散細(xì)化、嬌人性化景設(shè)計(jì)，永并提供包完美居治住服務(wù)渣品質(zhì)。商業(yè)區(qū)域性綜合甚商業(yè)遠(yuǎn)中心：涵蓋狼超市擺、餐濁飲、榆娛樂角等區(qū)閑域性概商業(yè)蓮業(yè)態(tài)赤。(沿丈八路干道商宰業(yè)為兩艇層)形象適計(jì)度拔高鞭，設(shè)計(jì)黑適度超陵前。公寓宜居宜載業(yè)精品貨商務(wù)公迫寓：主要粘針對(duì)吐高新孩投資晨客，哨公寓肚特點(diǎn)茫為享源受型紹、效衰率型圈、回隙報(bào)型粗公寓傳，品擺質(zhì)上供強(qiáng)調(diào)窄服務(wù)住與舒效適。物業(yè)發(fā)冤展方向待：產(chǎn)品茶的合鏡理組澤合與句搭配許共同謊演藝驕項(xiàng)目泳的整僚體發(fā)臣展戰(zhàn)嗎略市場(chǎng)毛發(fā)展損方向——居住品賞質(zhì)升級(jí)辛和商業(yè)是模式改送造成為鎮(zhèn)大勢(shì)所起趨,城市愚肌理寬的重孕塑與古挖掘蘭；終端單需求嫌特點(diǎn)——品質(zhì)類優(yōu)良淚、配剩套完潑善的遙高性臨價(jià)比鑼物業(yè)頃；項(xiàng)目自艦身稟賦——具備良圾好地段為交通優(yōu)篇?jiǎng)荩?guī)估劃理念訂超前的具時(shí)尚性削產(chǎn)品。定位延多展關(guān)鍵詞：國(guó)際化屠的、時(shí)辜尚的、倚新鮮撓的、潛漿力的，其倡導(dǎo)挑的既是逼一種標(biāo)硬準(zhǔn)，也萬是一種懲生活理槐念。西高新·貴胄地·新新岸人類侍生活淘典范嬸居住選區(qū)從城柏市發(fā)緣瑞展的棋遠(yuǎn)景牽規(guī)劃游分析盲區(qū)域抖發(fā)展琴符合平城市衛(wèi)發(fā)展砌的主懼流方言向，結(jié)合項(xiàng)您目“突破派市場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)傍策略。項(xiàng)目葵整體決市場(chǎng)緣瑞定位誼：誰?會(huì)喜歡醒我們的磨產(chǎn)品客群分傘析：1西高新養(yǎng)有地緣爸關(guān)系的噴人群核心維客戶豈群2區(qū)域內(nèi)胡工作的燃有購(gòu)買竿力人群殲。主要客熄戶群3其他節(jié)區(qū)域能的投悼資客來群外圍客毒戶群客群細(xì)毀分：產(chǎn)業(yè)園古員工，濾白領(lǐng)階測(cè)層，周公邊個(gè)體哀經(jīng)營(yíng)者懸、周邊談城中村書人群、缺區(qū)域內(nèi)米公務(wù)員惰、教師科等穩(wěn)定切收入人叮群。城西及臂其他區(qū)尾域購(gòu)房供人群。第一次第置業(yè)者支居多?？蛻粢呓缍蹋毫⒆銢]高新榜新區(qū)船，輻妄射城漆西魚化寨商圈城西區(qū)本案科技產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)客戶逃分布額示意碧：1、青年膠人群（霧主力目亞標(biāo)客戶蛋）2、投資哥客群受過良漆好的教叛育，已高經(jīng)開始裕發(fā)展之網(wǎng)路，擁羊有不錯(cuò)豆的工作脂；具有吊雙重遷性格,開始違成熟厚，正威在步踢入主榆流社魯會(huì)，剩想證錦明自樸己的獄存在屬；理性中專帶有沖久動(dòng)欲望控，深知躍自己的綿位置；有自己頓的價(jià)值澆判斷和把審美標(biāo)鏈準(zhǔn)；擁有自乒己的哲蠶學(xué)，是僚自我享可樂主義啄的代表休；需要內(nèi)漁心的歸煉宿，需販屬于自鑄己的空省間。目標(biāo)客撥戶特征坦描述：客戶界藝定：投資誘者最肯關(guān)注牧的是犬項(xiàng)目梯的投普資價(jià)臉值，辭也就協(xié)是項(xiàng)霜目的轉(zhuǎn)發(fā)展落前景刃，及厘未來屯的居果住者榴對(duì)項(xiàng)煙目的念興趣摔。升鞠值潛有力、亡空置臘率、認(rèn)價(jià)格藏、柱放租鉗時(shí)間割等因授素都底將影略響到險(xiǎn)他們輔的投楚資信據(jù)心。收區(qū)域還環(huán)境宣的日傷趨成授熟，革使本旗案也產(chǎn)將受魯?shù)酵墩Y者堤關(guān)注宗，在刑推廣北時(shí)要嫩兼顧幅對(duì)投雁資者怠的吸濾引。投資躁型客償戶心楊理：年齡核心層25——45歲，單身、有異性朋友或剛結(jié)婚教育概況文化教育水平較高，視野開闊，思維開明職業(yè)周邊區(qū)域的貿(mào)易、高科技、第三產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)者積累幾年工作經(jīng)驗(yàn)的收入現(xiàn)階段收入為3000——10000元左右居住方式多為與朋友共同租房或獨(dú)自租房通過強(qiáng)市場(chǎng)虹回顧煤、項(xiàng)旺目定祥位、毒產(chǎn)品勞及目粥標(biāo)客司群的潑有機(jī)枝整理柱，我們將歌以此為終依據(jù)來蒼推導(dǎo)項(xiàng)冬目的案制名及營(yíng)素銷推廣葉策略。居住客航群分析罰：將居攤住合斷理性效和功夫能性緞綜合點(diǎn)考慮網(wǎng)，在籮戶型芳尺寸桌和布特局上周體現(xiàn)“精度”基本原梅則優(yōu)化戶與型結(jié)構(gòu)：從整體爽戶型面辱寬進(jìn)深魯合理性監(jiān)，內(nèi)部可功能空響間布置滿合理性他等方面惡優(yōu)化戶尤型布局倡。壓縮無濾感知尺屠度：從居住胃者的感假受角度獅出發(fā)，君滿足實(shí)愧用的需交求，盡樓量縮減雹感知不橡到且功線能性不適強(qiáng)空間燈的尺度擺。贈(zèng)送實(shí)懲用面積帖：贈(zèng)送面湖積不能遭是無用床多余的恐面積，帖而是需位要與實(shí)園際購(gòu)買蒼空間良赴好結(jié)合確，便于輕居住使格用，增之強(qiáng)業(yè)主劃購(gòu)買性植價(jià)比，捐并增添池空間情是趣戶型設(shè)羨計(jì)核心銷理念張弛沃適度流的精義準(zhǔn)設(shè)合計(jì)帶文來的鴿舒適耽、實(shí)聯(lián)用的儉藝術(shù)嘴空間關(guān)鍵朝動(dòng)作產(chǎn)品射定位雅建議罪：戶型猾品質(zhì)禍化的辮基本可原則賣、核殺心理睬念與車關(guān)鍵企動(dòng)作面積區(qū)疲間：56阿.2候4—度—1肅12花.2憑8㎡主力戶梳型：79.浮59—羽—90字.50偉㎡由上免圖可慣以看妹出：項(xiàng)目產(chǎn)爬品多為題市場(chǎng)上搞剛性需稿求較大息的2室，公婚攤較小載；面積區(qū)標(biāo)間為79.乘59—丟—90鄉(xiāng)豐.50且㎡，2梯8戶，私庭密性較完差，產(chǎn)閉品上無語創(chuàng)新突努破。產(chǎn)品定撞位：兩室電戶型療：兩房?jī)稍畯d一衛(wèi)儉產(chǎn)品設(shè)唉計(jì)特征現(xiàn)：簡(jiǎn)單銀的空開間功晨能，抵強(qiáng)調(diào)識(shí)主臥貪開間丟；空中傘花園壁，可幕任意枕轉(zhuǎn)換基；空間熟實(shí)用首性強(qiáng)拐，無鈴浪費(fèi)獲空間算；盡量國(guó)增加緒采光油面，折保證裹室外喊景觀迎。產(chǎn)品的沈結(jié)合，敵概念的美嫁接，攝將使得已項(xiàng)目擁恭有獨(dú)特佳的文化幣，符合術(shù)區(qū)域“實(shí)用、偉潮流”的要歌求。丈八路絮沿線考皮慮選擇襪大型超攻市、百幻玉貨、休偷閑娛樂格、大型盟餐飲或毀者大型痰專業(yè)市泄場(chǎng)（家簡(jiǎn)居產(chǎn)品幫）；地遷塊一層茅底商可考以選擇電特色餐輝飲、便廚利店和旱小型超并市等業(yè)姜態(tài)（滿組足社區(qū)棄商業(yè)需才求）；姥其他部便分可以驚選擇專纖賣店健崇身場(chǎng)所淘、洗衣壁店、理養(yǎng)發(fā)店等賢商鋪，避經(jīng)營(yíng)的造業(yè)務(wù)種禽類主要省是以滿心足居民矮基本生番活需要可。一、說緊密寬結(jié)合糟商業(yè)刻功能陽(yáng)定位暫，貫儀徹對(duì)鉛于本竹項(xiàng)目可整體在商業(yè)明價(jià)值斜的判沿?cái)?，完最終器實(shí)現(xiàn)霞商業(yè)肌業(yè)態(tài)諷的合值理分閉布，諷讓業(yè)懂態(tài)選竭擇體老現(xiàn)其喊地段祝價(jià)值留。二、杰體量侮較大佳的商投業(yè)在分業(yè)態(tài)說選擇條時(shí)要走堅(jiān)持香產(chǎn)權(quán)漫完整隆，統(tǒng)車一招棉商，爺整體管運(yùn)營(yíng)團(tuán)的原尚則，而避免龍因產(chǎn)駱權(quán)分無割出巴現(xiàn)的午后期況管理湖混亂院等常侄見商玻業(yè)運(yùn)綁營(yíng)現(xiàn)標(biāo)象。商業(yè)楊業(yè)態(tài)想選擇征依據(jù)業(yè)態(tài)選付擇構(gòu)想商業(yè)蚊業(yè)態(tài)匠建議渠：在區(qū)屬域發(fā)培展過慚程中叔，以星滿足釋項(xiàng)目默自身母需求右和周唇邊需干求為陷基準(zhǔn)廈，進(jìn)偷行業(yè)友態(tài)的泳分析芝與設(shè)鉆定。區(qū)域商業(yè)演容變的一塘般規(guī)律區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域成熟嘆期區(qū)域發(fā)展期社區(qū)配案套為主,區(qū)域且配套皆為輔柜，滿雷足生奏活配愚套的偵商業(yè)區(qū)域配時(shí)套、社辦區(qū)配套欄并重，摸滿足生睜活休閑罷、娛樂紅的商業(yè)配套社區(qū)施配套叢為主滿足家園庭生活、娛樂貫為主的商畏業(yè)小區(qū)臨座街門面斷房以餐版飲，茶今秀、洗誕衣房，克發(fā)廊、便利昌店、躍面包拘房等金融、診所壺、藥品店乞、快餐孔店、發(fā)談廊、小型超動(dòng)市、花店等大型鮮超市龜、百釀貨市梢場(chǎng)，侮家居蛇廣場(chǎng)畝等業(yè)技態(tài)商業(yè)業(yè)生態(tài)發(fā)展泡規(guī)律：項(xiàng)目所旬在區(qū)域?yàn)a市場(chǎng)空枝白點(diǎn)初球探1、綜合乓型高檔丑餐飲、滑休閑、嫩娛樂、羞健身中貞心2、大記型百殲貨、惰精品熟百貨3、主泰題商磚場(chǎng)、嘆品牌牲商店外（專紋賣店滲、精協(xié)品店風(fēng)）4、家電齊、數(shù)碼激、通訊周圍榨其它那商業(yè)灘經(jīng)營(yíng)栽狀況裁良好紹的有汽車型服務(wù)濕、超吩市、霞餐飲處類對(duì)項(xiàng)灰目住浸宅部稼分有塊較高玻提升未作用筋的有1、高檔顧休閑業(yè)公態(tài)（西音餐廳、綢咖啡店匆、茶道介）2、養(yǎng)撿生健元體類襲業(yè)態(tài)閘（美夫容、額美體SPA、健朱身中敲心、疼瑜珈派館）3、學(xué)大前教暴育類愚（雙罪語幼型兒培罷訓(xùn)等懲）本項(xiàng)壞目商晝業(yè)業(yè)傲態(tài)切京入點(diǎn)鮮分析伏：由于本稱項(xiàng)目為案商業(yè)與蘋住宅相倡結(jié)合，擾所以建躲議：4層部分值挑空，憶未挑空綁部分可洪做為物效業(yè)用房國(guó)；設(shè)置屋辰頂花園凍，增加偏社區(qū)平姨面空間點(diǎn)及與商傭業(yè)的互材動(dòng)性；并在羅商業(yè)掠頂層盈開辟臂綠化弄景觀煎帶及視休閑告娛樂廈場(chǎng)所害，如賠：休命閑健葬身器渡材、贊露天雜咖啡印吧等熄。價(jià)值腰展現(xiàn)鏈：綠化慚建議園林掀對(duì)內(nèi)先是鼓直勵(lì)積界極參訊與的作、親魯切的摧、融首洽的料。水景遙示意疫：突捉出變佳化和秤參與僅性；旋強(qiáng)調(diào)映造價(jià)增及維謎護(hù)費(fèi)漠用：娛掬水齊即可雹，無圈需引茄入大煮規(guī)模詞水體征，一表面增風(fēng)加后淚期維怖護(hù)費(fèi)生用。價(jià)值貼展現(xiàn)：綠化建校議外墻10先0m王m厚高臣密度傳聚苯把保溫臺(tái)隔熱傾板流通空蠶氣層具有乎遮陽(yáng)磚功能鐘的磚參幕墻外窗斷橋蘆鋁合其金窗靜框冬季能誘把陽(yáng)光咽能量留提在室內(nèi)雜的低輻花射（Lo付w-萌E）玻璃窗框與繩窗洞口蝕連接斷遞橋節(jié)點(diǎn)啊處理技艦術(shù)價(jià)值妻展現(xiàn)業(yè)：科技霸住宅車輛鈴出入雞管理小區(qū)珍背景航廣播它信息嗓系統(tǒng)小區(qū)虎安防和監(jiān)控陡系統(tǒng)伐中心物業(yè)管遙理公告在線服瀉務(wù)萬能IC卡周界設(shè)防范臣系統(tǒng)電子彩巡更屑系統(tǒng)訪客對(duì)趟講系統(tǒng)室內(nèi)爐安全窯系統(tǒng)防災(zāi)研害自墨動(dòng)報(bào)樹警系慮統(tǒng)價(jià)值數(shù)展現(xiàn)伸：物業(yè)火建議營(yíng)銷推廣建議展示等途徑烤：售樓節(jié)部、隨樣板失間、趴部分偶園林裳景觀倒共同版組成貴體驗(yàn)自區(qū)域榜，達(dá)舌到良顯好的藏形象滑展示巖；物業(yè)服禽務(wù)：提構(gòu)前介入罰，樹立恥客戶信風(fēng)心和增槽加好感悄。銷售中心樣板房現(xiàn)場(chǎng)為待王，形尊象樹立籌，營(yíng)造蹦體驗(yàn)氛辛圍現(xiàn)場(chǎng)渣營(yíng)銷撲中心難放在油規(guī)劃閣路口園，昭搖示性袖好核心康景觀丈八北路18蛛3.壇22米91促.8垂6米入口售樓部鎮(zhèn)：鑒于產(chǎn)捎品主要錄針對(duì)青弦年群體曾展開，互而此類下人群對(duì)微價(jià)格較于為敏感想，并且趣比照周莖邊的競(jìng)核爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更，價(jià)格瓜方案的廳設(shè)計(jì)將發(fā)對(duì)于本腳項(xiàng)目效岔益產(chǎn)生另尤為重陜要的作囑用。定價(jià)方顛法：以市飽場(chǎng)比印較法爸選取憲有參現(xiàn)考性佛的對(duì)左比樓銷盤，事對(duì)主廁要類鋤比因感素，賤通過便打分組計(jì)算宋，并常據(jù)此莊進(jìn)行芽加權(quán)鍬試算至，得梅出項(xiàng)鑒目本鮮階段確的參卸考性像實(shí)收女均價(jià)稿。價(jià)格策非略：理論均囑價(jià)為：488不3元/㎡實(shí)際伏操作飲：480株0元/㎡市場(chǎng)督理由棟：項(xiàng)目猜現(xiàn)時(shí)暖價(jià)格沫為48撇83元/㎡，風(fēng)辨度天母城目份前銷臺(tái)售均認(rèn)價(jià)為49壩00元/㎡，考覽慮到放項(xiàng)目歲自身泛工程叮進(jìn)度鏈、項(xiàng)攜目形看象、鹿品牌摔規(guī)模奧等客瞇觀情叔況，燈建議惡以480液0元/㎡價(jià)格進(jìn)胖行面市慎，以便曬引起市響場(chǎng)客戶巧對(duì)項(xiàng)目營(yíng)的關(guān)注猴與置業(yè)痕；20賽09年11月全狂市普副通住免宅類哨物業(yè)昂在售父均價(jià)重為49攏78元/平方米墳，環(huán)比膏增長(zhǎng)增桃長(zhǎng)3.閘11個(gè)百分祖點(diǎn)；商宅服用房尿類物業(yè)樓價(jià)格為95捐18元/平方絞米，顧環(huán)比高上漲1.1漿9%，因百而本戰(zhàn)項(xiàng)目設(shè)有較可大的王價(jià)格榮空間商。說明：此價(jià)系格為趴針對(duì)顫毛坯樂房的秒項(xiàng)目都整體羊均價(jià)腐，不賽含付把款折段扣，笑以及跡營(yíng)銷抹中的堅(jiān)促銷笛成本尋等因時(shí)素。項(xiàng)目遭均價(jià)組：201掛0年4月初檢步進(jìn)納入試憐探階五段理由犁：目潮前西員高新布區(qū)域總處于紙銷售方熱點(diǎn)禾爆炸口中。祝周遍表項(xiàng)目斤價(jià)格傳提升紅趨勢(shì)育明顯滑，且棗目前過市場(chǎng)高可售鄭房源嘗有限副，稍絹微托溉盤，深有利蓋于提鴿升項(xiàng)皆目整仰體價(jià)嶄格。考慮到殃本項(xiàng)目水的實(shí)際針回款需稻求及其癥所承擔(dān)什的整個(gè)洗項(xiàng)目開膝端的人濁氣需求；我們慶建議殿：在獻(xiàn)上述尚均價(jià)錢評(píng)估悠基礎(chǔ)搬上，救將首弦期價(jià)鳳格適隱當(dāng)降疏低。平開高躬走——穩(wěn)步憲快跑西安整劃體價(jià)格膠增長(zhǎng)幅經(jīng)度為3-5猛%，本寨項(xiàng)目漢有200丈-40看0元/㎡的自跌然增階長(zhǎng)空扇間，釣可以卷突顯瓦項(xiàng)目外的升哭值潛阿力；蜻小幅爭(zhēng)增長(zhǎng)儉，快呈頻提鐮高，資可以虜有效嘴突顯倚項(xiàng)目摘升值膀潛力女，促甘進(jìn)銷楚售。項(xiàng)目餡工程杯、營(yíng)贈(zèng)銷節(jié)跟點(diǎn)節(jié)儀奏圖樹及階夾段價(jià)授格走輛勢(shì)圖浪：認(rèn)籌2個(gè)月買，積大累一姑定的地客戶踩量后旦，準(zhǔn)引備解頁(yè)籌.開盤嫂解籌燭強(qiáng)銷恩一個(gè)靜月左欠右銷棍售率雖達(dá)到65折%商鋪的別強(qiáng)銷解路籌時(shí)間屢放在第投二年的3月初枕開始商鋪開昨盤期間層達(dá)到60的解籌巷率主力非商鋪嘩招商公寓獸清盤2010.102011.32011.52010.42010.7住宅蓄水商鋪解籌住宅開盤住宅持續(xù)銷售住宅銷售95%2011.7商鋪面世啟動(dòng)2011.10商鋪蓄水公寓面世公寓開盤2012.32012.6500惡0元/㎡530話0元/㎡4700元/㎡5500元/㎡第一階段銷售50%蓄水期開盤期第二階段銷售80%第三階段銷售95%商鋪預(yù)期8000元/㎡強(qiáng)銷期尾盤期交房工程呀節(jié)點(diǎn)值圖營(yíng)銷弱節(jié)點(diǎn)倚圖階段衡價(jià)格撲走勢(shì)用圖裝飾至交工驗(yàn)收項(xiàng)目開工主體封頂售樓部完成2010.4567891011122011.134567891011122012.134567891、全辯面控帶制市刷場(chǎng)；任雖然瓣我們絞的現(xiàn)誼場(chǎng)展殊示，寸產(chǎn)品翅具體芝細(xì)節(jié)宰還沒拍有出遞來，