《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)登記實(shí)務(wù)的影響(七)

第第頁(yè)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)登記實(shí)務(wù)的影響(七)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和證明已經(jīng)國(guó)土部公布并推廣應(yīng)用，盡管目前使用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的城市還不是很多，但隨著機(jī)構(gòu)整合到位，新版權(quán)證替代舊版是必然結(jié)果。權(quán)證或證明是權(quán)利人持有的作為認(rèn)定權(quán)利的主要依據(jù)之一，如何讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證填寫(xiě)既規(guī)范又高效是我們?cè)谑褂们靶枰J(rèn)真思考的問(wèn)題。本文從新版權(quán)證的特點(diǎn)及其與原有權(quán)證的不同、針對(duì)新證特點(diǎn)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題作簡(jiǎn)要分析。

一、新版權(quán)證的特點(diǎn)

1.新版權(quán)證的樣式

新版權(quán)證考慮到不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型的多樣化，設(shè)計(jì)了權(quán)證和證明兩個(gè)版本共三種樣式：針對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的版本有兩種樣式，即單一版和集合版，前者適用于國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利記載，后者主要適用于農(nóng)村集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利記載；針對(duì)上述兩種權(quán)利以外的其他各種登記均使用登記證明，即抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記、異議登記。這種樣式的分類(lèi)與以往房屋登記存在較大不同，例如，以往抵押權(quán)使用他項(xiàng)權(quán)證而非證明，異議登記未必要頒發(fā)證明。事實(shí)上，不管采取何種樣式或選擇發(fā)還是不發(fā)權(quán)證，都只是對(duì)已登記權(quán)利的一種公示記載而已，無(wú)法評(píng)說(shuō)哪種樣式更好，關(guān)鍵是能高效方便地予以記載。

2.新版權(quán)證需記載的要素

顯然，新版權(quán)證的記載要素比原產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容要多得多，而且填寫(xiě)習(xí)慣也要隨之而改變。第一，登記機(jī)構(gòu)的公章規(guī)定使用不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用章，這與以前直接使用套印公章不同，而且在專(zhuān)用章下面要填寫(xiě)登記日期，這就意味著即使每本證套印了登記專(zhuān)用章，但登記日期對(duì)于每本證是不同的，需要人工單獨(dú)填寫(xiě)，這對(duì)于發(fā)證量多的地方著實(shí)增加了不少工作量。第二，共有人可選擇只發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，原來(lái)住建部對(duì)于共有房產(chǎn)主張每個(gè)共有人各發(fā)一本房產(chǎn)證，但土地證向來(lái)只發(fā)一本，從節(jié)約成本和便于保管考慮，共有不動(dòng)產(chǎn)只發(fā)一本證是很妥當(dāng)?shù)模灰跈?quán)證上將所有的共有人記載清楚即可。第三，涉及房與地不同要素、數(shù)量的，需要同時(shí)分別填寫(xiě)。如用途，土地是依土地用途分類(lèi)相應(yīng)填寫(xiě)，而房屋是依規(guī)劃用途分類(lèi)相應(yīng)填寫(xiě)，當(dāng)兩者一致時(shí)可以只填一個(gè)用途，當(dāng)兩者存在差別時(shí)應(yīng)分別填寫(xiě)，但從房、地一體化角度而言，絕大多數(shù)房、地用途應(yīng)當(dāng)一致，但不排除歷史原因造成的不一致。第四，權(quán)證上“其他事項(xiàng)”和“附記”欄留有空白處較多，這給登記機(jī)構(gòu)如何規(guī)范記載留下很多空間。

二、應(yīng)用新版權(quán)證時(shí)登記實(shí)務(wù)需要考慮的主要問(wèn)題

由于新版權(quán)證與原房產(chǎn)證存在著較大差異，而權(quán)證記載的規(guī)范與否直接影響登記機(jī)構(gòu)的形象，因此，在具體應(yīng)用該權(quán)證時(shí)需要注意以下事項(xiàng)。

1.登記簿的科學(xué)設(shè)計(jì)是首要前提

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載的要素來(lái)源于登記簿，只有登記簿記載的內(nèi)容齊全準(zhǔn)確才能確保權(quán)證的準(zhǔn)確無(wú)誤。要保證登記簿盡可能準(zhǔn)確完整，一是要使設(shè)計(jì)的登記簿要素包含權(quán)證上的所有要素，并且其名稱(chēng)和含義與權(quán)證上所示相一致，如權(quán)證上的面積其實(shí)包括宗地面積和房屋建筑面積，那登記簿上就必須有這兩項(xiàng)面積的名稱(chēng)和數(shù)據(jù)，而且意義完全一致，如房屋建筑面積不能是套內(nèi)面積。二是打印權(quán)證時(shí)要能自動(dòng)識(shí)別是調(diào)取單一土地或房屋信息還是要調(diào)取土地和房屋兩方面信息，這就需要以不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)為識(shí)別碼，因此，要順利應(yīng)用新版權(quán)證，須建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼規(guī)則，由該代碼自動(dòng)關(guān)聯(lián)土地和房屋信息。

2.復(fù)合權(quán)利的記載要有對(duì)應(yīng)性

由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上記載的通常包含土地及其房屋兩種不同的權(quán)利，而兩種權(quán)利具有很多不同的記載要素，要在一個(gè)空格內(nèi)填寫(xiě)兩種不同的要素，則須做到上下前后內(nèi)容相匹配。例如，權(quán)利類(lèi)型如果是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，則權(quán)利性質(zhì)要分別對(duì)應(yīng)土地和房屋的性質(zhì)，如出讓商品房，則用途應(yīng)該填寫(xiě)土地用途和房屋用途，面積也是如此，不能次序顛倒導(dǎo)致對(duì)應(yīng)關(guān)系發(fā)生錯(cuò)亂。另外，在復(fù)合權(quán)利中有的權(quán)利有使用期限，則在使用期限內(nèi)應(yīng)注明是何種權(quán)利，否則易產(chǎn)生誤解，如房屋所有權(quán)無(wú)使用期限，而土地使用權(quán)有使用期限，則必須在使用期限欄內(nèi)注明是土地。

3.應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化填寫(xiě)規(guī)范

由于房、地分離登記時(shí)對(duì)權(quán)證記載要素的分類(lèi)概念各成體系，重疊交叉之處在所難免，如房屋性質(zhì)有商品房、經(jīng)適房等分類(lèi)，其實(shí)這是根據(jù)土地取得方式不同而分設(shè)的，商品房的土地取得方式是出讓?zhuān)?jīng)適房的土地取得方式是劃撥。在房地統(tǒng)一登記后，為理順和明晰要素的分類(lèi)，對(duì)于房地可以合并分類(lèi)的應(yīng)當(dāng)予以合并，從而減少分類(lèi)太多太雜的現(xiàn)象，也簡(jiǎn)化填寫(xiě)工作量。此外更值得一提的是，對(duì)于“其他權(quán)利狀況”“附記”有著較大的空間可以填寫(xiě)，但具體怎么填、應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)什么內(nèi)容應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，否則會(huì)造成權(quán)證內(nèi)容的凌亂無(wú)序，權(quán)證持有者也會(huì)無(wú)所適從，不知道怎么樣正確認(rèn)識(shí)權(quán)證上記載的要素。站在權(quán)利人角度，權(quán)證是作為權(quán)利的一個(gè)憑證，表明其擁有了相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，而并不需要權(quán)證如登記簿一樣將所有內(nèi)容都予以記載，因?yàn)閺哪撤N程度而言，權(quán)證是靜態(tài)的，而登記簿是動(dòng)態(tài)的，當(dāng)權(quán)證與登記簿不一致時(shí)，要以登記簿記載為準(zhǔn)。最明顯的例子是抵押和查封，如果每發(fā)生一次抵押或查封都要權(quán)利人提供權(quán)證進(jìn)行注記，那會(huì)給權(quán)利人帶來(lái)很大麻煩，現(xiàn)實(shí)也不具有可操作性。因此，根據(jù)《物權(quán)法》精神，實(shí)務(wù)中應(yīng)本著從簡(jiǎn)易懂的原則進(jìn)一步細(xì)化權(quán)證上的填寫(xiě)內(nèi)容，做到簡(jiǎn)單清晰明了。

4.注重新舊權(quán)證之間的銜接

新版權(quán)證使用前存在著大量的舊版有效權(quán)證，