第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概述及性質(zhì)概念：物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法成立、具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人2、服務(wù)性3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一定程度上承擔(dān)著部分行政管理職能二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類(lèi)型

（一）按存在形式分1、由房屋開(kāi)發(fā)商成立的物業(yè)管理企業(yè)。目前我國(guó)很多物業(yè)管理企業(yè)都是如此。2、單獨(dú)成立的物業(yè)管理企業(yè)。3、由房地產(chǎn)管理部門(mén)附屬房管所改制的物業(yè)管理企業(yè)4、由機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位管房部門(mén)改制的物業(yè)管理企業(yè)（二）按業(yè)務(wù)性質(zhì)分

1、委托型物業(yè)管理企業(yè)

受委托有兩種情況：一種是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托，承擔(dān)對(duì)業(yè)主委員成立前的前期管理。另一種是業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)委會(huì)選聘或在公開(kāi)招標(biāo)中，競(jìng)標(biāo)取得管理權(quán)，由業(yè)委會(huì)委托實(shí)施管理。

委托型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，大多數(shù)從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理，以做好公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的工作為主，同時(shí)兼營(yíng)一些為小區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人提供方便的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。2、租賃經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理企業(yè)

這類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)往往是由開(kāi)發(fā)商自己成立的。大多是對(duì)商業(yè)大廈、寫(xiě)字樓等進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)和管理。這類(lèi)企業(yè)在接受委托后，除了要對(duì)物業(yè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)外，同樣需要對(duì)租用物業(yè)的使用人提供物業(yè)服務(wù)和管理。

3、委托代理型物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)又稱(chēng)為委托顧問(wèn)型物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)的共同特點(diǎn)是，只有管理層，不設(shè)或少設(shè)操作層，專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)內(nèi)容都委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施，物業(yè)管理企業(yè)只對(duì)這些工作進(jìn)行督導(dǎo)，以及對(duì)房屋的基本管理、文檔圖紙管理、計(jì)算管理費(fèi)用和公用水電費(fèi)的分?jǐn)偟裙ぷ鳌?/p>

委托代理又有兩種形式，一種是對(duì)業(yè)主聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)公司提供顧問(wèn)性意見(jiàn)，由業(yè)主委員會(huì)與選聘的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司簽訂委托合同，物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)監(jiān)督合同條款的執(zhí)行情況。另一種是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，代聘各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，由物業(yè)管理企業(yè)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司簽訂委托合同。

委托代理型物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的發(fā)展方向。這種類(lèi)型的物業(yè)管理既能降低業(yè)主支付的費(fèi)用和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，又能提高管理服務(wù)的質(zhì)量。（三）按服務(wù)范圍分綜合性物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)性物業(yè)服務(wù)企業(yè)（四）按所有制性質(zhì)分（五）按管理層次性質(zhì)分第二節(jié)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立和資質(zhì)管理一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記（一）企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)公司名稱(chēng)規(guī)范：地域+名稱(chēng)+行業(yè)+法律形態(tài)（二）公司住所自有房屋：房屋產(chǎn)權(quán)證租賃房屋：房屋產(chǎn)權(quán)證及租賃合同（三）注冊(cè)資本金達(dá)到行業(yè)注冊(cè)的最低限額服務(wù)業(yè)：10萬(wàn)元以上達(dá)到資質(zhì)等級(jí)的最低限額一級(jí)：500萬(wàn)元以上二級(jí)：300萬(wàn)元以上三級(jí)：50萬(wàn)元以上臨時(shí)資質(zhì)（四）法定代表人法定代表人的條件法定代表人的權(quán)利和義務(wù)（五）公司人員要求1、一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)（六）公司章程1、公司章程的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的重要法律文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。2、育公司鋪章程冰的內(nèi)織容總則惠、公肢司名杯稱(chēng)和刑地址企業(yè)羽的經(jīng)糧營(yíng)范吧圍公司夢(mèng)注冊(cè)睡資本股東左的姓描名或相名稱(chēng)股東場(chǎng)的權(quán)南利和滑義務(wù)股東亮的出釋資方凍式和華出資召額，匹股東搖轉(zhuǎn)讓錫出資伍的條瘡件公司棚機(jī)構(gòu)傳及產(chǎn)王生辦網(wǎng)法、梅職權(quán)援、議錫事規(guī)礙則公司批法寶侍代表襯人公司鑼解散疊事由媽和清儀算辦歇法職工咳錄用炒方式耍、待宮遇、內(nèi)管理長(zhǎng)辦法企業(yè)鐮的各濱種規(guī)廁章制歲度二、行物業(yè)鳳服務(wù)視企業(yè)嬌的資轉(zhuǎn)質(zhì)審價(jià)批及寧管理資質(zhì)日管理塑制度悠是政估府行泥業(yè)管掏理的盟重要膠制度辨。根貧據(jù)《鳴物業(yè)處服務(wù)技企業(yè)側(cè)資質(zhì)窯管理瓶辦法剪》的連規(guī)定迷，物化業(yè)服認(rèn)務(wù)企禮業(yè)只露有在柜取得臂在相飛應(yīng)資妨質(zhì)證要書(shū)后拌，才嫌可以社從事贈(zèng)物業(yè)著管理遠(yuǎn)工作貧。（一巨）物接業(yè)服母務(wù)企流業(yè)資罵質(zhì)等剛級(jí)一級(jí)娃資質(zhì)二級(jí)牛資質(zhì)三級(jí)晉資質(zhì)臨時(shí)喝資質(zhì)界（不典算級(jí)榴）（二點(diǎn)）物爬業(yè)服奔務(wù)企側(cè)業(yè)的跌資質(zhì)閘條件1、稀一級(jí)危資質(zhì)著物業(yè)哨服務(wù)挺企業(yè)旗的條閘件2、彎二級(jí)膨資質(zhì)哥物業(yè)軟服務(wù)汪企業(yè)燒的條貸件3、勝三級(jí)兆資質(zhì)膀物業(yè)矩服務(wù)確企業(yè)常的條排件（三隨）資胞質(zhì)申扇報(bào)時(shí)羞需提秩供的住資料新設(shè)高立的品物業(yè)因服務(wù)俊企業(yè)歇，其楊資質(zhì)塌等級(jí)疾按最山低等謊級(jí)核六定（袋三級(jí)擴(kuò)），負(fù)并設(shè)激1年掃的暫巴定期古（臨胃時(shí)資閑質(zhì)）宜。物霞業(yè)服逝務(wù)企句業(yè)在攪領(lǐng)取泊營(yíng)業(yè)嬸執(zhí)照刷之日泥起3掩0日歡內(nèi)，簡(jiǎn)持相端關(guān)資般料向圾當(dāng)?shù)赜鹊姆客サ禺a(chǎn)光主管族部門(mén)友申請(qǐng)囑資質(zhì)閉。資質(zhì)龜申報(bào)架所需前資料1、男營(yíng)業(yè)提執(zhí)照2、房誠(chéng)企業(yè)暗章程3、渣驗(yàn)資殖證明4、包企業(yè)朱法定賓代表事人的既身份賣(mài)證明5、咱物業(yè)抬管理?yè)]專(zhuān)業(yè)似人員勇的職嫂業(yè)資賤格證勿書(shū)和君勞動(dòng)專(zhuān)合同奇，管錯(cuò)理和漢技術(shù)單人員嫌的職桿稱(chēng)證相書(shū)和減勞動(dòng)等合同（四薦）物辱業(yè)服牽務(wù)企警業(yè)的窯資質(zhì)猶管理1、椅管理央部門(mén)己：房棄地產(chǎn)蓋管理拆局2、銹管理蚊內(nèi)容害：資效質(zhì)審趙批、填監(jiān)督述檢查第三鄙節(jié)誕物業(yè)忘服務(wù)跪企業(yè)絕的組憑織機(jī)醉構(gòu)設(shè)今置一、任物業(yè)浮服務(wù)箭企業(yè)慮的組鍬織機(jī)述構(gòu)設(shè)悟置的鑄要求體現(xiàn)咬服務(wù)今宗旨發(fā)揮廟員工耐潛能促進(jìn)融內(nèi)部材關(guān)系鄰協(xié)調(diào)增進(jìn)蚊效率異與效侄益二、喪物業(yè)液服務(wù)尖企業(yè)鵲組織束機(jī)構(gòu)摘設(shè)置快的原憑則（一陷）目海標(biāo)原園則（二紐奉）統(tǒng)御一領(lǐng)討導(dǎo)與搶分級(jí)農(nóng)管理凳相結(jié)轟合原法則（三勤）分傭工協(xié)皇作原拋則（四室）責(zé)似權(quán)對(duì)恐應(yīng)原追則（五茅）有推效管屬理幅湯度原淋則三、裳物業(yè)倡服務(wù)蜻企業(yè)顫組織淹機(jī)構(gòu)肝的類(lèi)模型物業(yè)稍服務(wù)草企業(yè)洲組織各機(jī)構(gòu)貌的基寄本類(lèi)鑒型一除般有傻直線繩制、之直線推職能趴制、泳事業(yè)基部制閃。一、紛直線制組織必結(jié)構(gòu)配形式慰（塊逐塊管標(biāo)理）一）愧特點(diǎn)：不貢設(shè)專(zhuān)巖業(yè)的遇職能雹機(jī)構(gòu)季，各鏈行政章主管籍負(fù)責(zé)蜂行政定與專(zhuān)塵業(yè)管槽理的寇職能占，實(shí)引行單童向逐逐級(jí)負(fù)脈責(zé)制藥。二）漸優(yōu)點(diǎn)：機(jī)逆構(gòu)精餐簡(jiǎn)，盡指揮屯統(tǒng)一嶺，權(quán)錘責(zé)分咳明，賊決策瓶迅速漲，效宮率較倡高。三）泄缺點(diǎn)：難煩以適銅應(yīng)較斗復(fù)雜價(jià)的管蝕理。適用勿于管洋理或塞業(yè)務(wù)估比較練簡(jiǎn)單腳的小鄙型物他業(yè)管債理公棄司或?qū)ＶI(yè)化慘物業(yè)恒服務(wù)搞企業(yè)輛。管泛理罰處總?cè)谓?jīng)艇理專(zhuān)業(yè)作業(yè)組專(zhuān)業(yè)作業(yè)組專(zhuān)業(yè)作業(yè)組專(zhuān)業(yè)作業(yè)組管鈴理寇處二、勵(lì)直線駛職能甜組織版結(jié)構(gòu)擔(dān)形式（條仆塊結(jié)冷合）一）灶特點(diǎn)：1、按盯業(yè)務(wù)理、區(qū)蓄域劃施分行趁政部善門(mén)和秘安排強(qiáng)專(zhuān)業(yè)肅管理治分工洋設(shè)置幣職能扣機(jī)構(gòu)廈，既罰有逐崇級(jí)行聞?wù)竿魮]系浩統(tǒng)，練又有里橫向點(diǎn)專(zhuān)業(yè)厲管理?yè)芟到y(tǒng)秧。2、行暢政領(lǐng)詳導(dǎo)實(shí)來(lái)行統(tǒng)刃一領(lǐng)漸導(dǎo)與差分級(jí)幟管理凡，專(zhuān)碑業(yè)管濤理方鎖面，慌職能拔機(jī)構(gòu)系是行蹤蝶政主回管的扁參謀藍(lán)，對(duì)師下級(jí)高直線票職能毒部門(mén)頭進(jìn)行據(jù)業(yè)務(wù)歉指導(dǎo)免和監(jiān)尚督。3、企滑業(yè)的勺決策蜘集中剝于最螺高領(lǐng)袖導(dǎo)層罪。二）陪優(yōu)點(diǎn)：1、加雜強(qiáng)了覽專(zhuān)業(yè)悔管理肉的職紗能，絞較適螞應(yīng)管屬理專(zhuān)屬業(yè)涉懇及面?zhèn)葟V、表技術(shù)欣復(fù)雜吧、服路務(wù)多辱樣化羅的物屑業(yè)。2、把努行政灘上的你統(tǒng)一養(yǎng)指揮盡與管撓理上漲的分按工復(fù)脆雜結(jié)漿合起除，較證適應(yīng)收現(xiàn)代襲企業(yè)飽經(jīng)營(yíng)壞管理屯的要者求。三）她缺點(diǎn)：難游以分掀清職打責(zé)，犯橫向壓協(xié)調(diào)徹困難妖，工取作效貿(mào)率低顛。公腔司撤經(jīng)篇理職能裝機(jī)構(gòu)職能先機(jī)構(gòu)管鳥(niǎo)理染處管甚理享處職能苗人員職能煮人員職能勞人員職能戀人員作刪業(yè)備組作弄業(yè)分組三、嚴(yán)事業(yè)錄部（現(xiàn)部門(mén)悼化）失組織垂結(jié)構(gòu)浩形式憐：現(xiàn)腫代化貓組織擠結(jié)構(gòu)粉形式一）牲特點(diǎn)：1、公引司的底經(jīng)營(yíng)齊管理釀活動(dòng)水按業(yè)般務(wù)、循地區(qū)稅和職盯能不擠同，仁建立蘿不同隙的經(jīng)塌營(yíng)事重業(yè)部勞。2、按厭“政膝策制御定與蹲行政校管理旺分開(kāi)小”的東原則奏實(shí)行什分權(quán)沿管理踏體制壩。3、事卵業(yè)部生是一選個(gè)獨(dú)奏立的駐利潤(rùn)號(hào)中心擦，實(shí)防行獨(dú)姿立核威算與丑自負(fù)真盈虧則。二）拴優(yōu)點(diǎn)：1、有罵利于姨強(qiáng)化朽最高撒領(lǐng)導(dǎo)旋層的諒決策瞧機(jī)制探；調(diào)岸動(dòng)各蕩事業(yè)翅部的復(fù)積極念性、銹主動(dòng)既性；醬增強(qiáng)竟企業(yè)丹經(jīng)營(yíng)聯(lián)的適疾應(yīng)性趣與靈梢活性誓。2、事?tīng)t業(yè)部既實(shí)行藥獨(dú)立涂核算司、自肅負(fù)盈雪虧，蚊有利仁于分丙清各琴事業(yè)階部的妻經(jīng)營(yíng)己效果繼，促性進(jìn)內(nèi)趟部競(jìng)無(wú)爭(zhēng)。3、有憤利于倒考核公干部島，培柏養(yǎng)復(fù)稠合型捆人才愉，提扭高領(lǐng)謹(jǐn)導(dǎo)素摘質(zhì)。三）藍(lán)缺點(diǎn)：機(jī)翅構(gòu)重哄疊，溉用人連過(guò)多督，協(xié)跨調(diào)困城難?？偳乒珰w司職能組部門(mén)職能暮部門(mén)住宅份區(qū)管虧理事爸業(yè)部租賃尸經(jīng)營(yíng)躲事業(yè)涉部專(zhuān)業(yè)講服務(wù)燙事業(yè)棕部職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職難機(jī)構(gòu)管理自處租賃擔(dān)部專(zhuān)業(yè)類(lèi)服務(wù)熊隊(duì)第四濤節(jié)物甩業(yè)服嫁務(wù)企躲業(yè)的幼品牌耽建設(shè)一、繭物業(yè)辦服務(wù)朋企業(yè)項(xiàng)進(jìn)行鐮品牌隱建設(shè)襲的意遮義物業(yè)芹服務(wù)征企業(yè)換自身蓄發(fā)展河的需春要物業(yè)都管理革行業(yè)勵(lì)發(fā)展陶的需催要滿(mǎn)足發(fā)業(yè)主瘋?cè)找婊卧鲩L(zhǎng)大的物但業(yè)管智理服矛務(wù)產(chǎn)供品需忘求的戴需要二、掛物業(yè)獵服務(wù)遙企業(yè)原品牌萄塑造柿的途緣瑞徑（一簽）科劇學(xué)管斧理（二息）優(yōu)迎質(zhì)服站務(wù)（三晴）組圍建一擦支高翠素質(zhì)與的人酸才隊(duì)紋伍（四遵）構(gòu)姑建獨(dú)統(tǒng)特的舞企業(yè)工文化1、宵物質(zhì)擱文化2、昌行為毯文化3、禾制度雙文化4、銅精神茶文化（五幕）培寸育物墻業(yè)服虧務(wù)企勿業(yè)的聰核心箱競(jìng)爭(zhēng)倚力服務(wù)敞技術(shù)服務(wù)珠技能管理嫂機(jī)制管理瞎理念。。柔。。醒。。第五忌節(jié)物孝業(yè)服鈔務(wù)企訴業(yè)的槍員工他培訓(xùn)一、黎員工謀培訓(xùn)銅的意腸義員工蝴培訓(xùn)或是物紐奉業(yè)服交務(wù)企狹業(yè)參胖與市衡場(chǎng)競(jìng)充爭(zhēng)的冠客觀威需要