戀日水岸大道項目策劃案產品篇模板

戀日水岸大道項目策劃案產品篇資料內容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。戀日水岸大道項目策劃案(產品篇)產品篇

一、

產品規(guī)劃綜述

1、

周邊環(huán)境

本案地處北緯40°,冬季受高緯度內陸季風影響,寒冷干燥;夏季受海洋季風影響,高溫多雨,是典型的暖溫帶半濕潤季風型氣候,海拔為35米。

地處北京西南的花鄉(xiāng),是北京最大的花卉生產基地,有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化?；ㄠl(xiāng)有近7的養(yǎng)花歷史,如今,花鄉(xiāng)也是北京地區(qū)最大的花卉生產基地。當前,全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產種植面積7000畝,花卉生產企業(yè)61家,養(yǎng)花專業(yè)戶120家,從業(yè)人員1768人,花卉市場４個,大小花店200余家遍布京城,初步形成一條以銷促產、產銷結合、工程服務一齊上的產業(yè)鏈。擁有”中國花木之鄉(xiāng)”、”全國花卉生產示范基地”和”全國重點花卉市場”的稱號。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍,是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū),在北京的知名度非常高。其中葆臺村正在建設綠化工程和高爾夫球場項目。本案所屬區(qū)域為花鄉(xiāng)草橋,自古就有記載,元朝史書記載”泉源涌出,為草河橋,連接豐臺,為京師養(yǎng)花之所”,

清代康熙進士查嗣栗有詩”草橋十里百花妍,只有幽蘭種不傳”,是草橋人當年從事花卉生產的盛況及迷人景色,是當時的真實寫照。

本案所處區(qū)域,是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一,當前已經發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一,周邊普通住宅項目眾多,而且大多已入住。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、美麗愿景、璽萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵,共同形成了一個大型的成熟的生活社區(qū)。2、

地理位置本案地處南城,緊挨玉泉營環(huán)島。北臨南三環(huán),西臨京開高速路,東側為京開東路,南面是市政規(guī)劃道路。本案交通便捷,道路通暢,距離主要交通干線比較近,自駕車出入方便。但直達或途經本案的公交線路較少,最近的公交候車站須步行七分鐘左右。

地鐵四號線預計底動工,建成試運營,四號線起點豐臺馬家堡,途經本項目,將真正縮短北京南城北城的地理差距。3、

建筑規(guī)劃本案一期總占地面積約7萬平方米,總建筑面積約19萬平方米,容積率2.2,綠化面積約2.24萬平方米,綠化率32%(不含西區(qū)集中綠地)以上。

本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成,本案建筑設計嚴謹大方,色彩豐富時尚,符合現(xiàn)代生活的趨勢。

社區(qū)內另有一所小學、一所幼兒園、一個運動場和一棟小型商業(yè)樓,與9#樓的底層商業(yè)共同構成社區(qū)主要配套設施。

社區(qū)地塊南北進深較大,建筑分布為橫排式,樓間有組團式綠化景觀,并有水景設計,較大規(guī)模的中心景觀有兩組,并經過行進路線構成逐漸深遠的景觀軸心線,布局巧妙,風格簡練而大氣。

整體規(guī)劃設計十分出眾。環(huán)境設計與人居流動融合協(xié)調,不但僅局限于營造園林式的栽花種草。建筑造型遵循歷史文脈,具有一定的文化內涵及審美個性。建筑空間尺度宜人,富有親和力,利于人與人之間和諧相處。整體設計滲透著對人的居住理念的具體化,是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍的完善融合,體現(xiàn)一種全方位的”生態(tài)居住”和”人文社區(qū)”的概念。

周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設計的產生。戀日一期、二期的成功,已給了市場一個信心。隨著本案規(guī)劃的進一步完善,使本案在整個南城項目中具有一定的品質優(yōu)勢,對中堅層消費者的吸引力毋庸置疑。二、

社區(qū)規(guī)劃設計了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細節(jié),對于挖掘本案優(yōu)勢賣點,促進營銷活動的成功進行有相當重要的作用。分析當前市場中產品規(guī)劃的引導趨勢,使我們掌握本案的優(yōu)勢。以便營銷中強化優(yōu)勢,弱化劣勢。

是否符合”人居要求”是衡量一個房地產產品規(guī)劃的根本要求。下面我們將就各項數據各項指標及設計特點――進行分析歸納。

1、

容積率的安排

本案容積率為2.2,直接低于競爭對手戀日嘉園2期的2.49容積率。星河城2.7的容積率。更是低于花香麗舍3點多的容積率。容積率是衡量人居環(huán)境的一個重要指標。它與人們的生活舒適度有著直接的關系。我們認為這是本案在區(qū)域內競爭的一個有效優(yōu)勢,即使北京房地產市場上以容積率為自豪的富力城,它的容積率也達到了2.4。

2、

綠化率的安排

當前規(guī)劃中本案綠化率達到了32.05％。而這其中未含西區(qū)的集中綠地,在看看我們的直接競爭對手的情況吧。戀日嘉園2期的綠化率為40％,從綠化率數據上看,本案與之沒有絕正確優(yōu)勢。經過綠化與之競爭。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產生競爭優(yōu)勢。星河城的綠化率30％,遠低于本案綠化率,在未來的銷售說詞中,這將是一個有利的因素。

3、

建筑形式

本案9號樓、10號樓、11號樓為高板形式。經過北京4、5月份SARS疫情之后,人們已經開始重新審視自己的居住理念,特別是對建筑形式看法的轉變,認為南北通透的板樓品質要強于塔樓。根據5月份之后北京市場的調查發(fā)現(xiàn),塔樓的銷售比例在急劇萎縮。板樓的銷售比例明顯上漲。

本案12號樓、13號樓、14號樓為圍合式塔樓形式。在當前的塔樓形式中,這明顯是一個帶有革命性的塔樓新形式,當前國內塔樓形式絕大部分為”大方盒子”狀,最多也就是在窗戶采光上加入疊拼設計的特點,或者在朝向上作一些變化,發(fā)射形狀或風車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。而本案不同于以往任何一種塔樓形式,中空圍合式設計有效解決了通風采光等諸多塔樓形式的弊端。特別中空部分栽種的植被等于是在樓內加了一部取氧機。這是本案一個重要的產品優(yōu)勢,使塔樓具備板樓的產品品質。那再看看本案競爭項目情況。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀,不可避免地產生諸多生活死角和”生活暗房”,用”革命”一詞說明本案塔樓產品一點也不過分。

4、

外立面設計

戀日嘉園2期產品外里面設計與本案基本相同,在這一點上,兩者之間沒有可比性。相對于星河城,它加大了采光面,面寬達到4.2米,使建筑整體感覺比較通透,賦予時尚裝飾線條,具有一定的現(xiàn)代感,而明日嘉園的外立面是一種”千樓一面”的外立面設計,沒有什么特點。綜合下來,在外立面方面,本案與戀日嘉園2期,星河城不相上下。但比同區(qū)域內其它產品要高一個檔次。

5、

朝向變化

本案朝向變化主要為兩種。板樓部分為南北朝向,塔樓部分為轉向45°角朝向。前一種朝向方式比較傳統(tǒng)。當前北京絕大部分都采用此方式,而45°角朝向方式不是太多,大多表現(xiàn)在塔樓形式。此種朝向方式有效分配了樓體各方向單元在一年中的采光時間。當夏季太陽運動至北回歸線附近時,本案塔樓東北樓面單元將加大接受陽光的時間,而冬季西北一側露面接受太陽照射時間加大。由于45°角大于地球自轉角度,也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射,相對于明日嘉園、星河城的塔樓,她們始終有一面不能接受太陽照射,必然會造成營銷的困難和開發(fā)利潤的降低。在這個時代”花錢買陽光”已不再是一句玩笑話,在塔樓銷售中,這將是我們的一個優(yōu)勢所在。

(朝陽與采光的示意)

6、

樓體排列與樓間距安排

當前本案符合政府關于商品房樓間距的要求。各樓座之間的距離比較開闊。使景觀視野較闊。當前本案東西兩側沒有規(guī)劃建筑產品,整個社區(qū)感覺較通透開闊,特別是西側將來為綠化隔離帶,視野開闊。戀日嘉園2期情況基本本案相似。另一個競爭對手星河城則不同,星河城一期采用了平行陳列與圍合式布局,在平行陳列的部分,樓間距較密,視野擁堵;在圍合式布局的部分,竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓,原來圍合式布局特點就是能將樓間景觀綠地集中,將綠地面積最大化,而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓,無疑犯了圍合式設計的大忌。產品品質一下就降低了。雖然她們之間的樓間距也符合政府要求,可整個社區(qū)顯得密不透風,堵塞擁擠。應該說,在規(guī)劃設計中,星河城一期犯了一個大錯。

7、

其它規(guī)劃設計分析①樓座設計變化分析

本案樓座中設計所有意識地將樓體頂部作了處理,增加圓弧形式變化和高低錯落變化,特別是塔樓部分,顯得靈動,有生機,不同于一般呆板塔樓形式。特別值得一提的是,C1、B2戶型中的露臺設計,讓整個樓體形象更加豐富多彩,不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺的休閑生活場景。

②窗戶

窗戶是一個樓體的眼睛,既與樓座是一個整體,又有跳躍的地方。在本案中,設計師將窗框的顏色與樓體主色調之一相統(tǒng)一,使之和諧,而頂部從法式”老虎窗”演變而來的窗戶設計又讓人眼前一亮。白色的邊框使之顯得非常優(yōu)雅。再看看明日嘉園,密密麻麻布滿了窗戶,給人的感覺仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。這種設計已明顯落后于本案產品。星河城由于開間較大,感覺象玻璃幕墻,大面積使用玻璃是它的一個特點。

③空調機位

當前北京市場產品設計中,關于空調機位的處理有一些不錯的案例。如北京青年城等,設計師將空調機位有效地融合到整個樓體之中,和諧大方,反之一個個地掛在墻上,則會造成社區(qū)美感差和排水問題的出現(xiàn)。在本案區(qū)域中,星河城設計師可能未將此問題考慮進去,而明日嘉園干脆還是老式設計,突出一塊水泥板做空調機位。

④陽臺

陽臺是人們從室內環(huán)境過渡到室外環(huán)境的一個通道,也是居家與大自然接觸的一個通道,呼吸新鮮空氣,了望等生活功能都是經過陽臺來實現(xiàn)的。

本案在局部區(qū)域設計了一部分陽臺和露臺。在高層塔樓中并不多見。這種設計一定程度上說明了產品的品質。周邊項目中,基本沒有此類產品出現(xiàn),樓體捂的嚴嚴實實,沒有”美學”中的透氣感。三、

戶型設計分析

1、

戶型分析概述

①板樓部分

本案一期計劃為6棟板式和塔式高層,分別是9號樓、10號樓和11號樓、12號樓、13號樓、14號樓。

據初步統(tǒng)計,本案一期板樓部分供量總計697套,共有24種戶型,其中13種為主要戶型。戶型種類非常豐富,一居、兩居、三居、四居各類俱全,而且還有頂層挑空式上躍和底層沉降式下躍超大戶型。

戶型單套面積從50㎡到260㎡,面積跨度非常大。一居戶型面積在50㎡左右,共有62套,數量較少,僅占8.9%;二居戶型面積在100㎡—120㎡之間,共有198套,數量較多,占28.41%;三居戶型面積在130㎡—160㎡之間,共有376套,數量最多,占53.95%;四居以上和躍層戶型面積在160㎡—260㎡左右,共有61套,數量較少,僅占8.75%,但由于面積大,因此比重依然較大。

各種戶型設計比較合理,無明顯缺陷,A1、A2小一居戶型設計緊湊合理,尤為出眾;部分二居、三居戶型采用”南三陽”設計,采光面達10米以上,堪稱經典;超大戶型設計運用了多種手法,空間感豐富,真可稱為”大戶型設計專家”。

板樓部分以套內建筑面積100-130平方米的大戶型為主,戶型設計更加完善,未來高品質的生活有效地經過戶型設計展現(xiàn)出來。各功能分區(qū)及各區(qū)的品質非常合理。此設計不但能滿足正常居住的需要,而且將居住的概念更提升一個層次,即真正能”享受生活”的好房子,非常符合中堅層人群大戶人家的購房需求。

整體戶型設計風格,趨向于營造舒適型的大空間格局,明顯追求享受生活的極致感受。

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戶型配比分布特點:

1、紡錘形分布:小戶型和超大戶型在兩極,居中是三居和兩居戶型為主流。

2、每樓集中分布:一居和兩居較小戶型主要集中分布在9號樓,而三居戶型主要集中分布在10號和11號樓。

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本案主力戶型:

1、第一主力戶型:C4(三室二廳二衛(wèi))

2、第二主力戶型:C1(三室二廳二衛(wèi))

3、第三主力戶型:B2(二室二廳二衛(wèi))

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本案主流戶型:

三室二廳二衛(wèi):C1、C2、C3、C4、C5、C6②塔樓部分

據初步統(tǒng)計,本案一期塔式高層供量總計377套。共11種戶型。其中8種戶型較多。分配也較平均。戶型種類基本俱全,戶型單套面積從39.05-101㎡。一居戶型面積和塔樓部分相差不大,在50㎡左右,共141套。塔樓總供量的37.4%;二居戶型面積在68.7-94.17㎡。面積分布范圍較大,基本能滿足各種對二居戶型的市場需求。二居總供量為193套,占塔樓總供量的51.2％是塔樓部分的主力戶型群;三居戶型只有C1,C2兩種,其中C1面積為101㎡,共43套,占塔樓部分總供量的11.4％,屬于比較合理的一個比例系數。一居戶型設計是比較出新的一類戶型。功能完善,沒有”暗房”出現(xiàn),遠遠強于”炫特區(qū)”的小戶型設計。二居戶型對面積的控制非常有效。雖然本案是塔樓形式,但基本每個房間都有采光面,有利消除了開間小的問題,特別是B2戶型,未封閉的露臺完全就是一個”空中花園”。C1戶型設計,有效地解決了開間問題等于將起居室橫置,使之開間達到了5.7米,雖然進深達到了16.8米,但仍不能察覺。

整個塔樓部分設計緊湊,功能完善,許多因建筑形式而產生的弊端被有效避免了。應該屬于實用型向舒適型過渡的產品。

□

戶型配比分布特點:

一居小戶型分布在東北一側,二居戶型集中在其它三面,其中三居戶型全都位于正南角。2、

設計原則分析

①分區(qū)原則

其實說到分區(qū)原則,它僅僅是一個通稱。它是由諸多單個分區(qū)的原則組成。主要有動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、污潔分區(qū)等。這其中又包括了功能分區(qū)等原則,相對而言,面積大的戶型,分區(qū)原則容易貫徹一些,面積越小,分區(qū)原則越難處理。

動靜分區(qū)——主要是指家庭活動中心與休息區(qū)的有效分隔。本案兩居以上戶型基本都滿足了這一分區(qū)原則,即使是一居戶型中,除了A1外也都滿足這一分區(qū)原則。

干濕分區(qū)——常規(guī)意義上講就是廚衛(wèi)部分的有效獨立,在這一點上,本案設計特別的”棒”。任何一種戶型都保證了廚衛(wèi)的獨立。

主次分區(qū)——這里指兩個方面。一是指休息室區(qū)與活動區(qū)的主次關系;二是指臥室之間的主次關系(二居以上)。市場上曾出現(xiàn)過臥室巨大,而起居室狹小,甚至有的起居室因開門過多,而成為無用區(qū)域,在這一點上,主次分區(qū)原則特別重要。本案設計師注意了這一問題

,活動區(qū)的安排基本滿足了活動與就餐的需要。

污潔分區(qū)——在最近關于”健康住宅”的報道中,這個詞的出現(xiàn)頻率較高。好的人居環(huán)境能有效地將污潔部分進行分區(qū)處理,以避免交叉污染。好的戶型能有效控制污染通道和污染范圍擴大。

②面積配比

本案板樓部分以三居以上(含三居)面積大的戶型為主,輔以部分一居、二居,但供量不大,相對而言,面正確市場并不廣泛。塔樓部分的戶型以一居、二居為主。有效地均衡整個一期產品的配比狀況,拓寬了市場范圍,使之相互促動,以帶來更多的客戶源。戀日嘉園二期在銷售中,對面積配比的問題沒有重視,銷售控制亦未能做好,使之銷售在達到65－70％之后,產生銷售阻力,這一問題在本案中應引起重視。

③層高

層高雖然僅僅是一個數字,但往往能反映一個項目的品質與開發(fā)商的實力。本案層高達到了2.9米。在未來的銷售過程,應以這一優(yōu)勢來好好引導給客戶,這也是本案區(qū)別于其它項目的一個重要指標,包括戀日嘉園二期產品。

層高的增加能緩解居住的心情,低層高使人生活壓抑,同時也影響采光,裝飾風格等。

④健康指標

講到健康或健康住宅,一般我們是經過”內部”和”外部”兩個方面來考慮的?！眱炔俊敝饕竿L狀況,采光情況,排污狀況等。”外部”主要指空氣,人口密度,容積率,日照,氣候等。從去年開始,越來越多的開發(fā)商已經開始注意這一問題。

”光彩國際公寓”打出了”營造會呼吸房屋”的口號。采用愛迪生雙向流熱回收式新風系統(tǒng);”藍堡”采用了單元模塊化全空氣變風量中央空調,分戶計量,新風交換;”棕櫚泉國際公寓”采用美國全新空氣凈化系統(tǒng),將0.01-1.0微米的顆粒清除,同時維持40％左右的濕度,三元橋附近的”旺座”建立了呼吸幕墻,留有0.5米中間層,經過外層幕墻底部的百葉,過濾網將空氣過濾,配合中央空調新風系統(tǒng),保證源源不斷的新風量,能夠滿足自然通風的需求。

當然以上項目的”外部”情況都比較糟糕,本案外部情況要好的多。另外在內部處理上,設計師有意識的增加每間屋子的采光和通風渠道,不留暗房。這一點上,本案設計是相當成功的。

⑤開間和進深的關系

開間與進深是普通住宅中消費者比較關心的問題。本案標準開間大多在3.9米,另還存在3.6米、4.2米、4.5米、5.7米這幾種開間。這些指標基本能滿足客戶底要求。即使3.6米底開間,設計師也刻意增加采光面,而且只出現(xiàn)在68㎡的B1一種戶型中。本案進深設計比較靈活。板樓部分12米多的進深依靠各單元的錯落變化使之察覺不出,塔樓部分的進深安排則顯得更加靈活,大進深產品的最大問題就是采光問題,而本案塔樓基本保證每個房間都有采光面,而且樓體設計時特意留了一個采光通風口。因此,未來銷售中,銷售人員可將之作為本案優(yōu)勢進行推廣。

⑥室內與室外的關系

一個好的設計,能保證室內外的有效溝通,與大自然的親近,與風,與陽光,與景觀,與綠樹的親近。本案無論是板樓還是塔樓部分都保證了兩面與室外的親近。特別是塔樓設計,兩面采光、通風、觀景,品質一點都不亞于板樓的品質。使室內室外的溝通成為現(xiàn)實。

3、

功能分區(qū)分析

人們居住的房屋是由一個個小的單元所組成的。有臥室,有廚房等。因功能的不同而被分開,但并不是每一個單元都只是簡單分割就能夠的。臥室,對采光、面積的要求就與起居室不同。每一個單元,她們是相互獨立,而又相互聯(lián)系的,她們之間依靠玄關、通道等聯(lián)系在一起。

①起居室

起居室是一個家庭活動的中心,基本的要求為面積要足夠大,采光通風要好。到達各個單元房間方便,能滿足正常的家庭集中活動需要。一般起居室的開間較大,如本案12號樓的L1戶型,開間達到了5.7米,起居室大多與餐廳在一起,以便于集中活動,出入口較多。

②臥室

臥室功能主要是休息,臥室是一個溫馨浪漫的空間。二居以上還分主臥和次臥,進出口一般只有一個,主臥要求較高,對面積大小,采光通風都有一定要求,有的為了方便,還設有衛(wèi)生間,衣帽間。

③廚房

廚房是一個家庭的重要活動場所。因功能需要,普通住宅的廚房大多一字排開或圍合布置案臺、灶臺、洗菜池等。由于排污需要,一般都設有窗戶,煙道等。廚房一般緊挨著起居室、餐廳,以便于食用主食和休閑副餐。有的廚房還帶有儲藏室和生活陽臺,以便于這一空間完成所有工作,以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。

④衛(wèi)生間

一般來講,衛(wèi)生間的功能主要是洗浴與排瀉功能。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。一些高檔物業(yè),它們的衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化,如觀景洗浴等。但本案作為一個普通住宅出現(xiàn),只要滿足洗浴和排泄功能也就能夠了,關鍵是要做好排水與排風的處理。

四、

景觀設計

景觀設計是社區(qū)的一個重要組成部分。由于近幾年北京房地產市場的快速發(fā)展和人們生活水平的提高,人們已不滿足于簡單的栽點樹,種點草,留條路的產品景觀設計。人們對景觀設計提出了更高的要求。①道路系統(tǒng)

道路系統(tǒng)的設計與房產物業(yè)設計一樣。好的設計也要注意幾個設計原則,如人車分流原則,一級主干道與二級次道關系等。

本案采用人車分流原則,將行車道與人行道有效分離開來。圍繞人行主干道設計本案的景觀。主干道為引導性設計,移步換景,同時賦予諸多林間小路和水景道,使業(yè)主在行進間享受景觀帶來的生活樂趣。一級主干道與二級次道區(qū)別明顯,社區(qū)內四通八達,即使是道路色彩也有變化。

②綠化系統(tǒng)

綠化系統(tǒng)主要由栽植喬木、灌木、藤蔓、草地組成。

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品種——綠化系統(tǒng)的喬木、灌木應根據北京氣候特點,進行選擇適當部分針科類植物,以保證冬季景觀需要;局部可使用一些灌木科的黃芽;移植部分原生大樹和植物更能反映社區(qū)人文居住理念;草地的需求相對弱點,進口草皮價格高,到一定高度就不再長高,國產草皮價格低,需要不停修剪,維護成本高。

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布局——我們認為綠化組合的設計是一門科學。高低的變化,樹形的對比,顏色的變化,與建筑物的關系。這些都是要注意的問題。闊葉低樹,綠地疊石,木廊花架都能帶來一種生活情趣。

③水景系統(tǒng)

經過平面設計圖,我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設計相當有特點。主要集中在兩個方面:一是主次方面,主水景設計氣勢磅礴,次水景設計曲水流殤,在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動的集中;二是點線面構成式水景布置,水溪象一根飄帶將各建筑物的關系聯(lián)系起來,中央水景噴泉就是面,水溪就是線,而水景各蜿蜒曲折的地方的處理,如疊水池、人工小瀑布都是一個個精彩的水景點。

在北京這個缺水的城市,如此的水景設計必然讓眾多消費者刮目相看,在營銷過程中,此同樣是本案的又一大優(yōu)勢。

④小品處理

景觀系統(tǒng)中的小品處理,會對綠化系統(tǒng),道路系統(tǒng)等進行有益的補充。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內容,增加社區(qū)人文內涵,主要的社區(qū)小品內容有:雕塑、小水景點、涼亭、疊石花池等。經過對產品的分析,我們發(fā)現(xiàn)設計師在這方面已經考慮的很周全。這里我們要提一下,在未來社區(qū)中,引導系統(tǒng)與說明系統(tǒng)的設計,需要與本案產品風格,人文氣息相統(tǒng)一,否則就會顯得格格不入。⑤地面處理

綠化部分的地面處理不再多說,主要說一下道路系統(tǒng)中的地面處理。我們認為一級主路與二級次路及林間小徑之間的地面處理應區(qū)別對待。這樣做的目的就是建立引導作用,同時與周圍景觀能相融合。如主干道采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地,林間小徑采用鵝卵石鋪設,與涼亭相連的小徑設置高于地面10㎝的木板等。

總而言之,景觀系統(tǒng)的處理與建筑產品、社區(qū)文脈是相聯(lián)系的。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū),因此工業(yè)化的景觀設計要謹慎使用,一個好的社區(qū)景觀應該是地勢錯落,水景羅布,闊葉低樹,綠地疊石,木廊花架,卵石涼亭。它們之間有動靜變化,高低變化,有急促與平緩的對比,包括營造大自然的音響(如流水聲、疊瀑聲)。從當前規(guī)劃來看,本案景觀系統(tǒng)的設計已走在南城項目的前列,星河城雖有集中廣場,但設計并不豐富,且各樓座之間的景觀設計基本沒有,只有一些綠色植被。本案景觀系統(tǒng)的優(yōu)勢在營銷中應大力加以引導。五、

配套設施

①室內配套設施

由于本案沒有采用精裝修交房標準,將來的交房標準,室內的配套設施主要有門、窗、采暖設備(暫未知是集中還是分戶供暖)、

電路安排、寬帶入戶等。因本案配送東西較少。在客戶較關心的表面可考慮設備質量好一點。

其它配套設施資料暫不詳。

②室外配套設施

本案室外配套設施較多,主要有會所、車位、電梯等。當前市場中社區(qū)會所形式已受到消費者的認可,會所是社區(qū)活動的中心,有的會所也會兼顧生活配套功能,如醫(yī)療、洗衣、幼兒托管等。由于本案有部分底商,因此未來會所功能盡量安排公共服務性質的內容,如健身、娛樂等。車位安排也是社區(qū)的一個主要配套。當前北京市場一些新建項目的車位與人居戶數比例達到1比1的比例,甚至有的更高,這是社會發(fā)展的必然趨勢。本案機動車車位安排數量相對較少,總數為592個,而本案當前總戶數為1182套,機動車停車率為50.08％,這是本案的一個劣勢,應在銷售中注意此問題的處理。電梯的品牌資料暫時不詳。板樓部分基本一梯兩戶,小戶型部分為一梯四戶。塔樓部分的戶數相對較多,這是塔樓建筑形式存在的一個通病。與其它項目塔樓相比。本案塔樓的電梯使用系數相比較低,這也是本案塔樓銷售中的一個優(yōu)勢。六、

競爭項目產品分析

1、

戀日嘉園二期

現(xiàn)銷售的為二期,有90米左右的樓間距,開闊舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈”階梯狀”排列;戶型上開間較大,短進深,采光較好;現(xiàn)在已有樣板間。

外墻:高級外墻面磚、高級外墻涂料、花崗巖結合裝飾。

內墻:樓門大廳為進口高級耐擦洗涂料與花崗結合。電梯門套為花崗巖拼飾。其它公用部分(門廳、樓梯間)為高級乳膠漆。戶內部分為耐水膩子刮平。

地面:樓門大廳、頂層候梯廳為花崗巖。其它層候梯廳為地磚。戶內部分為砼結構面隨打隨壓光,一次成活。廚房、衛(wèi)生間作至防水保護層。

門窗:樓門為高級金屬門,地下入口處安裝防火門,戶門為高級三防門。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框,配雙層玻璃,帶裝飾條。

天花:公共部分為高級進口乳膠漆。戶內為耐水膩子刮平。

衛(wèi)生間/廚房:初裝修。預留上下水接口。預留通風/排煙管道。

空調機位:每戶預留空調機位。

電源:小區(qū)采用380/220V六路供給,三相四線制。

戶內5路供電:空調、插座、廚房、衛(wèi)生間。

每戶容量:一居室3KW;二、三居室6KW;四居室7KW;復式及躍層12KW。磁卡式電表,每戶插座均設漏電保護。

通訊:每戶配2條超五類電纜(每纜4對8芯)。雙線電話入戶(使用其中兩對線)。每戶設置1條與物業(yè)管理中心的專線,可用作緊急求助系統(tǒng)。

燃氣:市政管道煤氣。

電視接收:每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。有線電視系統(tǒng)。

小區(qū)廣播:小區(qū)設置專用及普通電視頻道對住房的內部廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng):小區(qū)外圍墻采用紅外線對射防護系統(tǒng)。小區(qū)內部采用超低照度攝象機24小時可監(jiān)視系統(tǒng)。每戶安裝可視對講機。

采暖系統(tǒng):小區(qū)集中供暖。

主體結構:全現(xiàn)澆鋼筋砼結構,抗震等級8度。

信箱:首層為每戶設獨立信箱。

層高:2.8米。

供水:城市自來水。每戶配置大容量合資熱水器。

電梯:合資名牌電梯。(不詳)

有線電視系統(tǒng):為社區(qū)提供豐富的電視頻道。

閉路監(jiān)控系統(tǒng):保安監(jiān)視主機及畫面分割器,全天候錄制現(xiàn)場資料,確保時時安全。

樓宇對講及門禁系統(tǒng):控制人員出入,提供日益完善的安全防范管理措施。戀日嘉園占地4.4萬平方米,由5棟板式小高層精品住宅及其它配套設施組成,總建筑面積近12萬平方米,正南正北的朝向,通風良好,具有超闊的采光面。一梯兩戶,具有豐富層次感的外立面。內部房型合理,格局方正,分區(qū)鮮明,功能完善。現(xiàn)澆框剪結構,抗震性佳。

戀日嘉園在社區(qū)內部原有幼兒園、中小學配套的基礎上,計劃與名校聯(lián)合辦學,相信會給購房者帶來更多的信心與保障。2、

星河城

星河城,全案總建筑面積112萬平方米,自