長沙中航汽車東站舊城改造地塊可研

謹呈：中航地產(chǎn)

長沙汽車東站舊城改造項目取地可研報告受航發(fā)投資管理有限公司的委托，本公司對委托方位于長沙市汽車東站舊城改造項目，西臨農(nóng)園路，南臨遠大路項目取地進行初步可行性分析，以供投資決策時參考。本報告是基于目前長沙市房地產(chǎn)市場情況，結合我司的專業(yè)實踐以及對項目板塊、周邊相關物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的。報告中投資估算采用假設開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售價格預測則采用市場比較法。報告相關計算方法、分析依據(jù)以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，僅供開發(fā)商以及相關單位作決策參考之用，在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調(diào)整。報告說明房地產(chǎn)市場分析4風險分析及結論7城市背景分析2版權聲明:本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸新景祥機構所有，未經(jīng)新景祥機構書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目本體分析3報告框架項目初步定位5總體評價1投資前景分析6結合以上分析來看，我司認為，該地塊合理樓面地價區(qū)間應控制在1390元/㎡以內(nèi)，若超過1390元/㎡，則風險較大。建議一：若預期凈利潤率達到15%，樓面地價則須控制在1026—1390元/平米以內(nèi)；建議二：若預期凈利潤率達到20%，樓面地價則須控制在774—1026元/平米；建議三：若預期凈利潤率達到25%，樓面地價則須控制在774元/平米以內(nèi)；當靜態(tài)售價為5600元/㎡時：關于地價的建議當動態(tài)售價為6400元/㎡時：結合以上分析來看，我司認為，該地塊合理樓面地價區(qū)間應控制在2162元/㎡以內(nèi)，若超過2162元/㎡，則風險較大。建議一：若預期凈利潤率達到15%，樓面地價則須控制在1721—2162元/平米以內(nèi)；建議二：若預期凈利潤率達到20%，樓面地價則須控制在1415—1721元/平米；建議三：若預期凈利潤率達到25%，樓面地價則須控制在1415元/平米以內(nèi)；關于地價的建議結合以上分析來看，考慮到目前政策調(diào)控等不確定因素諸多，未來房價走勢不可預期，因此，我司認為，該地塊樓面地價應予以保守，建議樓面地價應控制在1390元/㎡以內(nèi)。關于地價的建議關于銷售價格的預判關于住宅銷售價格的預測：靜態(tài)售價5600元/平方米；動態(tài)售價6200—6600元/平方米；關于商業(yè)銷售價格的預測：19000元/平方米；關于商業(yè)體量的建議本項目商業(yè)定位為社區(qū)級商業(yè)為主，規(guī)模峰值應在4—5萬平方米，若本項目商業(yè)規(guī)模達到政府10%配比要求，需考慮酒店、寫字樓物業(yè)等補充商業(yè)形態(tài)的市場可行性。項目處在國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——星沙與長沙主城之間，地理位置優(yōu)越，城市綜合配套功能完善，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，為本項目的發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。中航地產(chǎn)豐富的開發(fā)操作經(jīng)驗、雄厚的社會資源，都將使本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告初步分析，我們得出以下結論性意見，供委托方參考：本項目用地質(zhì)素良好，區(qū)位理想，有良好的市場前景及發(fā)展?jié)摿Γ槐卷椖咳魳敲娴貎r控制在1390元/㎡以內(nèi)，則在財務上具有良好的投資價值和收益回報。總體評價房地產(chǎn)市場分析4城市背景分析2版權聲明:本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸新景祥機構所有，未經(jīng)新景祥機構書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目本體分析3報告框架項目初步定位5總體評價1風險分析及結論7投資前景分析6城市背景城市區(qū)位長沙珠三角經(jīng)濟圈長沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國性商貿(mào)中心聚輻的交錯地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應長沙在全國的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場的強勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場的全面聯(lián)動長三角經(jīng)濟圈中部六省長沙——珠三角三小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點城市。城市定位長沙長沙是湖南省會，地處長江三角洲、珠江三角洲、中部地區(qū)三大經(jīng)濟板塊的交匯處，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，是中西部地區(qū)具有一定影響力和輻射力的區(qū)域性中心城市。長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，在多邊的大流通中可以東西逢源、南北策應，既得益于沿海市場的強勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場的全面聯(lián)動。加之長沙享有部分省級權限和沿江開放城市的優(yōu)惠政策、是湖南“呼應兩東（廣東、浦東），開放帶動”戰(zhàn)略的重點發(fā)展地區(qū)，必將促使湖南乃至鄰省及港澳地區(qū)的資金、產(chǎn)品、技術、信息、人才等生產(chǎn)要素迅速往長沙地區(qū)聚集，使之得到優(yōu)先發(fā)展，成為區(qū)域經(jīng)濟的“發(fā)展極”。經(jīng)濟繁榮、科教發(fā)達、文明和諧、適宜人居的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市，實現(xiàn)從國內(nèi)地區(qū)性中心城市向國際地區(qū)性中心城市的轉變。城市規(guī)劃城市現(xiàn)狀：一江兩岸、西文東市；市中心是城市重點發(fā)展區(qū)域，主要承擔綜合服務功能，城市主要向東西兩極發(fā)展?！耙恢?、兩次、四組團”的城市空間格局長沙市規(guī)劃沿湘江大道、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構筑“一主、兩翼、四組團”的“多中心、分散組團式”城市空間結構長沙片區(qū)：城市主體：主要職能為金融信息、行政辦公；河西新城：主要職能為高科技產(chǎn)業(yè)，教育科研、風景旅游；星馬新城：主要職能為高新產(chǎn)業(yè)、航空信息；暮云組團：主要職能為商貿(mào)旅游、公共設施；撈霞組團：主要職能為水陸鐵聯(lián)運、大運量工業(yè)；高星組團：主要職能為工業(yè)；含浦組團：主要職能為教育科研。長沙1990年后就根據(jù)地理、歷史與自然環(huán)境條件規(guī)劃了“一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城”的城市總體格局，并初步形成了河東老城區(qū)商貿(mào)服務、河西新區(qū)政務文化的整體風貌本項目宏觀經(jīng)濟長沙市近年來GDP總量持續(xù)穩(wěn)健增長，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有力經(jīng)濟后盾。2009年，中部六省GDP增速，最快是湖南省，增長率為13.6%，排在第二為湖北省，增長率為13.2%，江西省緊靠其后，增長率為13.1%。安徽省和河南省排在第四、第五，分別增長12.9%和10.9%。最后為山西省，僅為6%。近8年長沙市GDP增長率保持在12%以上，2009年GDP增長達24.8%，GDP總值達到3744.76億元；與中部其他省會城市比較，長沙GDP總值屬于第二梯隊，第一梯隊由武漢、成都組成，GDP總值逼近5000億元，第二梯隊由長沙、鄭州組成，GDP總值在3000-4000億元左右，第三梯隊鄭州、合肥GDP總值在2000億元左右；長沙市固定資產(chǎn)投資從2000年開始高速增長，基礎設施建設的效應逐漸顯現(xiàn)以上數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計年鑒宏觀鋪經(jīng)濟從人均物GD蹤蝶P數(shù)值菜考量俗，近4年來快速嬸增長婦，長沙璃市樓辮市前律景看奸好。長沙河市人盼均GD宴P保持鈔高速幅增長武，近8年來廁增長呀速度乖均超象過12狹%，而扭且增額速不羅斷加趟快；20油09年人均GD強P達到56黨62目0元，人劣均可該支配權收入20叛23與8元，湯人均GD音P增長款速度貍為24致.2污5%；20盾09年人瘦均GD誓P在中艘部省災會城遙市中油排名挎第二問，僅勝次于芽武漢立；20政04年以恒來，定長沙貓市人險均GD剪P持續(xù)辰快速寺增長遠，平是均上申升幅乳度在10兄%以上鄭，長沙暢未來豬房地節(jié)產(chǎn)市加場前誕景看戒好；長沙降市歷代年人群均GD淚P發(fā)展賽狀況宏觀城經(jīng)濟08年以尺前長耐沙產(chǎn)以業(yè)結澇構是修“三畢、二腸、一每”型云，此稻種產(chǎn)匙業(yè)結場構的愿穩(wěn)定宰性逐狐年加各強；“三病、二幟、一勿”的芹產(chǎn)業(yè)獎結構吳表明材了產(chǎn)同業(yè)結喊構逐墾漸優(yōu)薪化，癢且對鋪經(jīng)濟獎又好見又快諷增長尖產(chǎn)生醒強力易拉動窮與貢葡獻；第三黑產(chǎn)業(yè)侮在長川沙產(chǎn)如業(yè)結尚構中蓮長期遷占據(jù)簡絕對巷主力嶄位置扒，但08跌-0略9年比青重有裳所下丘調(diào)，旦第二古產(chǎn)業(yè)黑躍居銅首位湯；數(shù)據(jù)國來源齊：長席沙統(tǒng)認計年嶺鑒長沙栽第三四產(chǎn)業(yè)踏發(fā)達拜、比呀重大搬，但俱第二家產(chǎn)業(yè)糧薄弱幻玉，大決型企燃業(yè)有優(yōu)限。城市卷結構長沙啊人口邁持續(xù)蛇增長江，城飛鎮(zhèn)化夫的進塵程加漫快，頑促進奔長沙嶄房地帆產(chǎn)快物速發(fā)持展。20葵03情-2暖00拿8年長溪沙戶證籍人單口保赴持了雨年均1.塞84訪%以上棍的增盆速，20派08年長嶄沙戶怒籍人嘉口約64靠7萬人浪。20止00信-2繡00梳8年長幻玉沙城犁鎮(zhèn)人凡口快浸速增弓長，霞同期肢農(nóng)業(yè)集人口斃增幅社較小勤，20嫩06覆-0歡8年農(nóng)栗業(yè)人繭口出熱現(xiàn)負蒼增長掛，20舞08年農(nóng)塘業(yè)人擋口比07年減極少約20術.8卵1萬。指標串：一般覆情況些下，滅城市壤人口扮每增惑長1%，促等進房紛地產(chǎn)傭增長4%20非09年長肅沙城糾市化勿率達61蘆%。城鎮(zhèn)蜻人口鞋快速商增長掉，近妹年來攝平均清保持1.脂84貴%，為賢長沙誤房地茂產(chǎn)市遺場發(fā)牽展提端供了最強有哥力的不后盾六。來源地百分比湖南省內(nèi)其他城市76.5%湖北6.2%其他17.3%新長鑄沙人州的特淚征主要煌來源買地：湖拿南省誕內(nèi)其錢他地悟區(qū)職業(yè)脊分布勞：出租殼車：泡湘鄉(xiāng)鋸、南舊縣、撿瀏陽打；高橋珠大市眾場、疫紅星調(diào)市場憤：邵贊陽（伍邵東放）、潛婁底慎（漣便源）瓦人經(jīng)軋商比慢較多??；餐飲丘：常繁德（暖津市亭）人肉比較踩多；超市揪：株森洲攸漠縣人具比較根多。結論扭來源漿：《長沙20艷08城市秤客戶載地圖》人口什流動取現(xiàn)狀挖研究人口珠流動烈現(xiàn)狀拔：主剪要來痕自省鐵內(nèi)其鴉他城狂市，虎年齡蟲主要從集中胡在18相-2宇8歲之眼間，揭意味捆著長丑沙吸樂附力螺漸強里，未興來購削房群博體進柿一步殊擴大濤。城市鍬結構城市鋪宏觀背景沸小結近年夾來GD佳P總量默持續(xù)按穩(wěn)健叼增長降，為也房地存產(chǎn)市號場發(fā)成展提齒供了贏有力才經(jīng)濟寶后盾研，長鄙沙樓飾市前器景看認好。2長沙區(qū)作為中部陣發(fā)展落的重垂點城咸市，抬正實韻現(xiàn)從國捉內(nèi)地糕區(qū)性據(jù)中心梅城市宴向國克際地盜區(qū)性售中心類城市躬的轉封變。13城鎮(zhèn)沫人口資快速帥增長翁，年齡逢主要賺集中已在18烤-2沾8歲之專間，掀剛性墨需求剃日益捏增加摩。4“西忠強東租拓”探，長寬沙城愚市主播要向膛東西骨兩極袖發(fā)展炮，東滔西部級房地搭產(chǎn)市扎場迎個來良尾好契毀機。區(qū)域豪背景區(qū)位酬特征芙蓉今區(qū)綜揚合經(jīng)夸濟實滿力領樣先全內(nèi)省，棕連續(xù)8年保習持全璃省城盟市第郊一。八年螺來，GD符P年均拉增長16吹%，總師量較5年前禾翻了捧一番慶多。地方商財政雙收入楊年均次增長41烤%，總略量較5年前典翻了刪兩番僵多，勸絕對燃值連以續(xù)八蒸年保香持全財省城穴區(qū)第年一。區(qū)域渣經(jīng)濟面綜合喚實力壘領先對全省掀、躋師身中母西部節(jié)城區(qū)月前列值，各街項事唉業(yè)協(xié)磁調(diào)發(fā)肯展，標社會香大局里和諧裝穩(wěn)定侵。區(qū)位韻特征芙蓉肢區(qū)為賢長沙骨中心芽區(qū)，煌缺乏顯發(fā)展惹空間背，城哭市擴僑張需臟求緊莫迫。芙蓉霜區(qū)是就湖南臟省會糞長沙惜市的勵中心共城區(qū)悅，總夾面積40骨.8平方顛公里戲，戶沖籍人耳口40多萬敏，下吃轄11個街扮道、1個鄉(xiāng)卻和2個副陸縣級柄單位牽（國猾家級硬高新淋技術縮慧產(chǎn)業(yè)惹開發(fā)刪區(qū)隆李平高惠科技純園、助長沙顛市湘舍湖管踢理局牧）。致芙蓉粥區(qū)有修得天女獨厚摧的區(qū)段位優(yōu)雷勢。芙蓉致區(qū)是眼省、批市經(jīng)款濟、團文化皂、商勸貿(mào)、失信息賴的中凡心,也是目人流背、物浩流、陶資金踏流、將信息扣流密殖集度焦最高斗的地涉域。長沙沈火車趴站、飼長沙鮮汽車牽東站言、布湖南拼通信貍指揮當中心鬼的交銀通、拳信息誤樞紐黨駐于領區(qū)內(nèi)歡；五丟一大庭道等20多條城市儉主干叔道縱鎖橫交列織，京此珠高蝕速公闖路穿爺境而糕過。本項拳目區(qū)位頭特征芙蓉竭區(qū)東渣拓規(guī)立劃芙霜蓉生蜘態(tài)新衫城及母隆平紋高科嚼技園侮兩大魔招商兇項目軍。隨著盯近年域來的捎產(chǎn)業(yè)乖結構崗調(diào)整乖，產(chǎn)若業(yè)結交構形彩成二穴、三撤產(chǎn)業(yè)閃并舉租發(fā)展堪、相別互促滋進的稅良好嶄格局眨。第嬌三產(chǎn)桐業(yè)發(fā)京展勢題頭強傷勁，上以商偶貿(mào)為首主的牽傳統(tǒng)旁服務善業(yè)凸蛛現(xiàn)規(guī)殊模優(yōu)曾勢和賽品牌腔優(yōu)勢丹，新斗興第胖三產(chǎn)予業(yè)迅撥速崛炕起，名是全甜省乃仆至周跳邊地牌區(qū)重叨要的釋商品轎流通亭中心擺、商骨貿(mào)信辯息中喉心和脾物流強配送彩中心潑。芙蓉貞生態(tài)延新城是省疼會長墳沙的御東大虹門，京適宜孟開發(fā)咽建設高檔婆寫字蔥樓、納商業(yè)蒸步行酷街、彎星級逐賓館狗酒店銅及高冰檔住氣宅區(qū)等。隆平茂高科昂技園是國孔家級食高新跪技術嶼開發(fā)幫區(qū)。飄幾年貝來，歷堅持赤“規(guī)育劃立步園、牌產(chǎn)業(yè)按興園夕、機趁制活嶼園、毅人才紅強園殼”的碎發(fā)展懂思路匯，走畫出了紀一條肢“園巡壽區(qū)興頂工、性工業(yè)姨強區(qū)抄”的砍發(fā)展粒之路詠。芙蓉生態(tài)新城本項目隆平高科技園區(qū)域魄規(guī)劃芙蓉孫生態(tài)艙新城朱：南游接武蟻廣新筋城、甜北接閣星沙福新城涉，長蠶沙的抱“東臟部花萄園”野、城墨市次朽中心夕和生竹態(tài)居廁住區(qū)所。芙蓉含生態(tài)樣新城手位于告芙蓉林區(qū)東哪部，北接兔長沙愚經(jīng)濟興技術漸開發(fā)知區(qū)，紙東臨頑長沙蕩國家叼高新媽技術歸產(chǎn)業(yè)假開發(fā)別區(qū)隆槍平高支科技祖園，短西面東和南吸面緊株臨瀏勿陽河，總占掏地面動積22僵.8至5平方佳公里，是芙蓉棟區(qū)實里施“們強西底拓東謠”戰(zhàn)槳略的洋重點獄區(qū)域，也維是長爽沙市館東城雙區(qū)的筐重要上綜合互交通輛樞紐咸。0二帶四心四軸八區(qū)本項目遠大路星沙新城隆平高科瀏陽河營盤路人民路武廣新城芙蓉核生態(tài)五新城賢總體刺規(guī)劃堡布局苗為“二褲帶、也四心遙、四露軸、琴八區(qū)勞”。二帶必：即惰瀏陽懇河風野光帶郊、京兄珠高秩速公蹄路及植高速勸鐵路茂綠化賊帶；四心澤：即老望龍盛商業(yè)圈中心鍛、新鳥安商城業(yè)中罩心、炊隆平抵科教顆中心位、東敞岸商徐貿(mào)中置心；四軸鹿：即罰遠大揀路城綠市綜膊合功始能發(fā)亦展軸幫、人貫民東財路商崗業(yè)發(fā)桃展軸諷、星暢沙大諷道—紅旗憶路教幣育科譽研發(fā)票展軸筒以及炒高家舟坡路珍產(chǎn)業(yè)絨發(fā)展肆軸；八區(qū)憂：即肝高家帽坡居礦住區(qū)網(wǎng)、東妹岸居淚住區(qū)鼓、錦裂林居蠢住區(qū)義、杉景木居梢住區(qū)橡、龍姿馬居巨住區(qū)晶、濱悶湖居夜住區(qū)華及隆她平馬辟坡嶺最工業(yè)龍區(qū)、囑隆平綿東湖脅工業(yè)凝區(qū)。區(qū)域手規(guī)劃瀏陽虛河風究光帶族：西輩岸以仰休閑陪產(chǎn)業(yè)型帶及段風光券帶為稿主，凳東岸傻以綠畝化林舅帶為尼主，煙未來捷河西呢產(chǎn)業(yè)層帶將衡成為槽區(qū)域撲級休財閑產(chǎn)譯業(yè)帶現(xiàn)。瀏陽露河休旅閑帶道分為瞞東西錫兩岸唯；西岸霸包括兩約7公里偶的道優(yōu)路（偶人民搖東路莫至車老站北的路）棚和全逗長約5公里唉的沿自河景棍觀帶討（瀏鏡陽河嫁與圭赤塘河童交匯勇處至嘗車站采北路央）；東岸驢則為問全長6.評8公里色的景壩觀帶漠，全柴線種購植10不0米寬箭的大潔型喬福木綠棵化林揭?guī)В瑦垡哉{(diào)數(shù)節(jié)城使市生血態(tài)；西岸稍空間何結構經(jīng)概括鈔為“謊兩帶舉四街瀉區(qū)”帳；“兩洞帶”花分別供為瀏哀陽河濟“休查閑產(chǎn)史業(yè)帶活”和橋“河另岸風皮光帶豬”；“四喉街區(qū)扭”分武別指毛湖湘鹿特色渣文化求街區(qū)修、湖歷湘旅削游購按物街束區(qū)、韻湖湘掌餐飲驕美食轟街區(qū)飲、星拖城酒妨吧休姓閑街靈區(qū)徹。湖湘淹特色襯文化恰街區(qū)奪長約0.良5公里僵（萬土家麗貨路至愚康樂發(fā)路）渠，主貿(mào)要集提中經(jīng)槳營動鉗漫卡鹿通、舞音樂達、字夠畫、階古玩監(jiān)、文夕具、招工藝吐小商提品、幻玉花鳥孫魚小拾寵物華等業(yè)標種業(yè)級態(tài)；湖湘覆旅游盒購物猴街區(qū)書長約1.匪15公里巖（從孟萬家騎麗路哲至營插盤東窩路）齒，主迅要經(jīng)啟營湖羊南各裝地名呀優(yōu)土出特產(chǎn)肥、特撫色工誘藝品教等旅環(huán)游商疾品；湖湘撤餐飲固美食里街區(qū)蠢長約1.劇25公里博（營苦盤東涼路至格遠大紹路），主冬要經(jīng)扣營湘另菜為康主的獲餐飲繳、地倚方風警味小森吃、穩(wěn)連鎖耗快餐螺燒烤睛等；星城患酒吧場休閑影街區(qū)眾長約0.牲9公里斧（遠磚大路疤至荷寸花路劉），主長要經(jīng)徐營歌智廳酒竊吧、刪咖啡燦吧、勤茶室露、按檢摩足桶浴休閉閑健雁身場磨所等貪。星城酒吧街餐飲美食街本項目區(qū)域波規(guī)劃2Ａ號犯線工幅程：貫根據(jù)剝目前集規(guī)劃很，20毯15年開兼始建顫設，20芹17年投綱入運度營；乓線路杏起于松古曲授路站透，向漢東前脂行至汽車鉆東站若站、馬建坡嶺狼站后災線路之左轉庸，沿姨泉塘擠河向篇北進舍入星趴沙，巡壽最后址至線倆路終富點瀟拌湘路幼站，燈線路在全長13允.7挑9ｋｍ劈燕，設簡站8座。20傳15年地掛鐵2A號線梁開工悶建設剩，將訊極大相提升閣項目隊交通淡便利朝度，慈未來沙區(qū)域嗓房地贊產(chǎn)迎筑來新卻的發(fā)壓展機拖遇。本項目汽車東站站2Ａ號線2號線五一廣場站區(qū)域惱宏觀背景票小結芙蓉碎生態(tài)藏新城抄的興泄建進謙一步惠提升才了區(qū)遷域價有值，旁城東輸將成貓為房壇地產(chǎn)議熱點透區(qū)域系。2芙蓉柜區(qū)為煙長沙毅中心嗽區(qū)，難傳統(tǒng)待經(jīng)濟槐強區(qū)剛，但膠近幾于年發(fā)衛(wèi)展空迫間缺撫乏，徐城市牛擴張娘需求馬緊迫芒。13隨著蛋瀏陽螞河風銅光帶然的建蹲設，茶地鐵2A號線垃的興掀建，狂城東景宜居幸指數(shù)府日益胃提升估，區(qū)于域內(nèi)救配套田亦將煎大幅嗓提質(zhì)燭。房地孫產(chǎn)市芒場分教析4城市型背景軌分析2版權蒸聲明:本文洽僅供灣客戶伏內(nèi)部鈴使用涉，版恒權歸墓新景箏祥機伐構所悔有，孩未經(jīng)荷新景絕祥機粉構書悟面許史可，之不得全擅自撿向其尾它任敘何機押構和凍個人棋傳閱眾、引尤用、債復制預和發(fā)關布報舅告中罪的部踐分或裳全部毒內(nèi)容奸。項目奪本體胞分析3報告店框架項目焦初步附定位5總體隱評價1風險植分析塵及結者論7投資事前景竟分析6項目蹤蝶區(qū)位項目撕所處費芙蓉掘生態(tài)浮新城貪，屬名芙蓉提區(qū)東葵岸鄉(xiāng)再，屬稿城郊血結合玻部，穩(wěn)非傳撫統(tǒng)豪嘆宅區(qū)懲。金鷹六月湖瀉坂塊尚東倡板塊武廣漏新城忠板塊芙蓉戴生態(tài)裹新城項目遭所處捕芙蓉秀生態(tài)權新城湊，屬奮芙蓉倘區(qū)東飾岸鄉(xiāng)搏，屬遣城郊爪結合常部。瘦被金姥鷹月殼湖、住尚東心、武棋廣新取城三堆大板盤塊所賺包圍娃。目前警區(qū)域已尚未畝得到懷完全婦開發(fā)偽，區(qū)連域內(nèi)含環(huán)境腐較差棍，區(qū)鋪域市且政配館套不咽完善只，尚楚不被長市所貼認可采。本項科目交通嗓條件公交靠系統(tǒng)粒：遠大叨路：10裝3路、11氧0路、11撤4路、12待6路、12差7路、16搬8路、50剛1路、50殲2路、70視3路、80怪2路等道路搞系統(tǒng)講：遠大：雙夫向6車道作；高家昏坡路朗（營胃盤路耍）：雙扁向6車道夸。從地掙塊周蔽邊交陷通來狹看，緊鄰桌城市呆主干副道，叨公交哄線路膚眾多爛，交闖通較層為便著捷。汽車女東站地鐵附系統(tǒng)褲：地鐵2A號線冶汽車槐東站狀站遠大路濱河路雙楊路農(nóng)園路地鐵2A線本項目高家坡路營盤路瀏陽河大橋1234湖南師大樹達學院政法干部管理學校西垅小學長沙城建職業(yè)技術學校教育西垅安置小區(qū)皮革市場小區(qū)12住宅小區(qū)132益友超市瑞祥陶瓷建材城商業(yè)東大門農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)業(yè)銀行工商銀行郵政儲蓄所東岸鄉(xiāng)政府1234金融及其他5農(nóng)村信用社12341232315124本項目本地飽塊周痛邊基振本配積套相距對缺早乏，魔主要凝集中繁在汽振車東暖站，檢且檔前次低樂。汽車默東站周邊丙配套宗地外現(xiàn)狀地塊惰整體勁較為盞平整頓，但惡內(nèi)部姐有大窮量未掛拆遷搶建筑使。宗地獄小結交通疤便捷課，地象塊周紋邊擁撤有多職條公珠交線稿路及臺地鐵2A線，杜未來縫區(qū)域女發(fā)展床前景勻較好眠。2地塊數(shù)周邊冠配套嫩資源錢相對貓缺乏麥、檔桑次低汽，為含項目脂今后古開發(fā)爛帶來慮新的瓦發(fā)展域空間躁及機平遇。13地塊妥內(nèi)部民尚有灘大量積未拆帳遷建侵筑，想拆遷撞成本敢及進藏度是運項目偏建設培首先憶要面處臨的爐問題與。房地寺產(chǎn)市沫場分嶄析4城市設背景路分析2版權變聲明:本文戴僅供筍客戶俱內(nèi)部辜使用榴，版杰權歸輪新景萍祥機遍構所臨有，丘未經(jīng)鎖新景延祥機音構書午面許代可，粘不得想擅自燭向其姜它任胳何機隆構和峽個人內(nèi)傳閱射、引卸用、尤復制閃和發(fā)肝布報筆告中貍的部污分或勾全部旬內(nèi)容紫。項目矛本體沫分析3報告外框架項目薄初步仍定位5總體圖評價1土地據(jù)市場狀分析住宅罩市場商業(yè)燭市場風險仗分析瓜及結音論7投資傘前景兔分析6本數(shù)鼻據(jù)為揚招拍鳥掛統(tǒng)炒計數(shù)動據(jù)，紙因為范長沙塊很多紋土地卸掌握棕在企飛業(yè)手敵種，兆所以浴實際劫供應怨的面濱積可璃能更蜻大。20況09年土朽地市農(nóng)場成擋交量掛有所炮回落復，開津發(fā)商江拿地櫻更趨樓理性謹，同座時也啦因為20羞06、20器07年長隙沙市榆土地誘供應滔量過賀大，桿市場揚有巨夏大的番土地抬儲備惜有關臣；20尸07首—2檔00處9年土殘地成鹽交量柔總體嫩量頗蕩大，可建互面積嫩總量病更是露達到43根68竄.7善4萬平幕米。20德09年土導地市宏場成勤交量皺有所骨回落彩，但揉近3年土增地放加量可崇建總訪體量燙高達44借00萬方肆，未捧來1—綱2年供羞應放掠量將攏持續(xù)淚走高代。土地切市場（備來注：閃數(shù)據(jù)恩來自藥長沙覆市國庭土資羊源局彼）20詞10年上徐半年薪土地矛成交艙主要浸集中果在岳更麓區(qū)自及開隸福區(qū)餐，成艱交價渠格以拔開福煉區(qū)居腸首，飲高達45蒼0萬元/畝。土地壞市場20雙10年上獄半年課，由先于推貓出地慈塊少吊，芙稀蓉區(qū)劫僅推微出5幅地債塊，曲導致框成交擇宗數(shù)女偏低葉（成揚交4宗）迅；20漸10年上掏半年是，芙換蓉區(qū)坡成交令地價喝約為30扭0萬元/畝，淡溢價辰率高脹達9%，位致居市肯內(nèi)五電區(qū)之訂首，股這說辛明開勝發(fā)企溜業(yè)一點致看疏好芙仔蓉區(qū)蘇未來內(nèi)發(fā)展穗潛力型。（備輕注：象數(shù)據(jù)峽來自閘長沙摸市國寨土資品源局仇）土地段市場20惜10年長按沙各柏板塊注土地越供應層情況板塊出讓面積(m2)規(guī)劃建筑面積綜合容積率成交總價（萬元）板塊出讓面積(m2)規(guī)劃建筑面積綜合容積率成交總價（萬元）濱江新城61604.15215614.533.5050255梅溪湖88410.36353641.444.0060284濱江新城63260.2463260.241.0031631南城35545.61106636.833.005684濱江新城92028.84322100.943.5060170南城2138.839390.544.39516濱江新城5474.8130111.465.509117南城7302.0817456.612.39890濱江新城8738.5348061.925.506729南城3909.9921504.955.504613濱江新城156626.46554687.623.54127526南城50360.47179994.353.5719858濱江新城67519.41337597.055.0054800南城23270.35125659.895.4011807濱江新城5261.8631571.166.004736尚東8286.8537290.834.501488濱江新城47942.7838354.220.8030831尚東5749.2714948.102.601033麓谷35975.9850366.371.402618尚東740.035180.217.00414麓谷19119.7519119.751.001084市府31763.38127053.524.0012458麓谷3670.464404.551.20229市府11748.2452867.084.506424麓谷23001.0723001.071.001304月湖4452.7115584.493.502815麓谷3006.636013.262.00171中心9727.8763231.166.505155麓谷19765.8419765.841.001018中心34692.16108768.283.1416813麓谷20127.5490573.934.5013043中心1991.89959.005.001293麓谷52450.2662940.311.202973中心15498.9992993.946.009792麓谷66447.5232566.253.503800中心121783.47803770.906.60265000麓谷41723.1366757.011.602365中心2773.2324959.079.004786麓谷93594.75336941.103.6025778中心26582.9182518.286.8751348麓谷13429.7224173.501.80684環(huán)保工業(yè)園11237.5516856.331.501220麓谷19904.8935828.801.801013金霞11418.2613701.911.20648麓谷20058.2936104.921.801021金霞16666.7920000.151.20954麓谷10131.8446606.464.60666金霞147653.02189165.321.2818470麓南88379.72309329.023.5026333金霞163223.8195868.561.2017844麓南106591.12373068.923.5041040金霞84856.15101827.381.204462麓南114560.61455099.403.9735471芙蓉北9963.0754796.895.501907麓南114927.58137913.101.2027583芙蓉北50607.2260728.661.205128體育新城5061.8225309.105.003163芙蓉北38980.73168448.934.329835體育新城8354.4545949.485.504983芙蓉北120908.07363629.683.0136563區(qū)域睬結構——長沙澡土地薦出讓買主要軋集中兼于濱拼江新臉城、逃麓谷孩、麓腥南及峽金霞績板塊傅，各龍區(qū)土模地成泛交均徹價以佳中心者區(qū)為縱最。土地獵市場20軋10年長牲沙各稿板塊雷土地鑄成交有均價疼分析殼（萬捧元/畝）從各才區(qū)域念土地賺成交否均價道來看顆，按肌成交靠均價近從高冶到低半依次藏為：距中心被、濱惑江新弱城、借梅溪香湖、脹月湖另、體頌育新劉城、陣市府暑、南響城、夢麓南階、芙妄蓉北外、尚睛東麓撈谷、乖環(huán)保券工業(yè)裂園及法金霞鎮(zhèn)。數(shù)據(jù)慨來源覽：新販景祥靈監(jiān)控洋數(shù)據(jù)20甲10年長閑沙出誰讓土旗地區(qū)會域結念構分縣析從區(qū)才域結辱構看掏，土潔地供亞銷主銀要集商中于塵濱江混新城桃，其絹次為暑麓谷想、麓盼南及售金霞諷板塊怕，中服心區(qū)我作為攝長沙拔的主指城區(qū)極土地室供銷中日漸信減少訪；用地莖結構——長沙落土地妖出讓診以商偶住用康地為江主，推商辦潑用地疑成交早價格華最高割。土地握市場從用轎地結盛構看葬，長即沙土是地市弊場仍渴以商席住用儉地為第主，妨其次搬為綜儉合用糾地，城以及勺零星駕的商物辦用獲地。數(shù)據(jù)凳來源鞠：新惕景祥丸監(jiān)控覽數(shù)據(jù)從各積類型錫用地洪成交蓬均價書來看額，首聞先為懇商業(yè)枯辦公賞用地核，均襯價達67袍9.曉72萬元/畝；完其次誤為綜柳合用脆地，機均價褲在50攜0-司60罵0萬元/畝之哨間。房地價產(chǎn)市晝場分煉析4城市粉背景款分析2版權攻聲明:本文體僅供稼客戶盡內(nèi)部能使用擋，版彩權歸捕新景東祥機黨構所短有，傳未經(jīng)培新景糕祥機軟構書座面許算可，太不得世擅自估向其賽它任涼何機猶構和費個人秘傳閱多、引繁用、坡復制盡和發(fā)他布報旺告中革的部嗎分或查全部始內(nèi)容薄。項目你本體喬分析3報告序框架項目橫初步呈定位5總體恥評價1土地敞市場類分析住宅層市場商業(yè)廉市場風險六分析旺及結之論7投資膠前景史分析6住宅維市場醒分析宏觀哲市場區(qū)域士市場個案賴分析供應燈情況近年頌來，亡長沙廁房地臺產(chǎn)供腸應量役加速佳增長可，今劍年10月即閥已達啄到2千萬連關口擇。為抓馳住10月房數(shù)交會廈節(jié)點腰這個秧今年突最后純的重澇要節(jié)扇點，掌本月燈新房火源入都市量森激增待。10月全鵝市新辜建商居品房擋批準羽預售25講9.還45萬㎡跑，環(huán)趕比增清長15辨.1謊1%，同爹比增堤幅則碎達到90食.2柄5%；其楚中住宿宅批沸準預愁售22盆7.升14萬㎡饅，環(huán)前比增畫加14慰.8題0%，同芒比增州幅也孕達到90毀.2侍8%。10月內(nèi)統(tǒng)五區(qū)淡商品怖房新廢增供悲應18畏1.珍39萬㎡意，其醋中住廢宅16軋5.是41萬㎡父；今年性截止10月，板新建墊商品證房累仰計供湊應12梁23萬平盼米，謠其中趙住宅11系26萬平達米，農(nóng)分別籍同比串增長60沈%、64詞%。1-果10月全觀市新售建商置品房阿累計辟批準辣預售配量已爪經(jīng)達仁到17情31鄉(xiāng)豐.9撐5萬㎡摟，同殖比增類長60納.0賓4%，其喬中住域宅批束準預厭售15蘿36伐.0逃3萬㎡愧，同崖比增沙長54瓜.1怒4%。（備點注：肚數(shù)據(jù)終來自娛長沙責市房究產(chǎn)局埋）銷售牧情況10月全匯市新惰建商漂品房忌銷售雜備案14鄰4.壩02萬㎡懸，環(huán)憂比小酸幅下宰降3.櫻11河%，同挑比則薦增長15揉.6知0%，其休中住聰宅銷蹲售備騰案13昂0.索63萬㎡猴，環(huán)祝比下柄降5.危20蹤蝶%，同懲比增墻幅也陸達到10掘.3鹽7%；10月內(nèi)慈五區(qū)蔽新建呆商品首房銷隊售備姻案10音7.仙48萬㎡氧，其芳中住紀宅銷獸售備詢案96墊.0飲0萬㎡衣；今年淚截止10月，選新建固商品紀房累雕計銷辨售11統(tǒng)52萬平遇米，蒸其中批住宅10塑60萬平獻米，認分別屋同比戲增長20毅%、18員%。1-更10月全債市新券建商運品房腦累計央銷售介備案16繭98涂.0箏0萬㎡澤，同謹比增減長25羨.8缸%，其覆中住達宅銷密售備每案15爭74比.7煎4萬㎡悲，同釋比增抬長23凍.5則4%。今年沫以來淚，長辣沙商嶺品房動累計面銷售嶺近17驕00萬方脖，同多比增義長25截.8瓦%，保字持火已熱銷績售態(tài)湖勢。（備遣注：若數(shù)據(jù)朝來自旁長沙遙市房靜產(chǎn)局寸）1-只10月長璃沙內(nèi)言五區(qū)估累計件住房庸供應鴿套均自面積副為10武7.五62斯㎡，同少去年憑同期喉基本乘持平搖；從累菜計供喊應及宣銷售曬備案桌情況吼來看咱，累梅計供仗銷比烏繼續(xù)牽增大健，且枝各套每型供份銷比且相對1-揉9月均良有提每高；除14局4㎡以上帖住宅校供小俘于當冒前備差案量踢外，區(qū)其他食各套購型均外供大癢于銷胸，特術別是60莖㎡以下產(chǎn)住宅仙供應用量已紫超過顛同期火備案暖量達20莖%以上延；房地巧產(chǎn)市看場待憂銷量窮呈擴吼大趨越勢；90蝴㎡以下冒戶型雜供應賽占比呈為40化.8鋒8%，比抓去年智同期傭縮小1.夜32個百研分點狂。銷售轉情況戶型炭供應伸主要占集中繞在60假-1贊44平，懲受推瞧出量調(diào)大影教響，耳大部菠分戶隊型出碗現(xiàn)供陜銷失趣衡態(tài)較勢，心但各久戶型哲仍基液本保益持85津%以上忌去化敲率。戶型供應銷售去化率小于60平米146941188280.86%60-90平米281082391585.08%90-120平米246542107085.46%120-144平米209811989594.82%大于144平米1625218411113.28%（20拾10年1-君10月長寄沙內(nèi)魂五區(qū)政新建辨商品爺住宅雙戶型訴供銷撫）（備拳注：排數(shù)據(jù)揭來自庸長沙客市房腫產(chǎn)局紋）價格吹情況10月份符，市粘內(nèi)五袖區(qū)商喪品房肺備案貧均價吩為55橫66元/㎡，其夕中純塔住宅窮備案賴均價濟為54側75元/㎡；8月以蘭來，厚市內(nèi)離五區(qū)字房價賴已經(jīng)艇突破粒至55多00元的禮歷史路高位，并臘持續(xù)娘穩(wěn)定罷運行記。今年奶以來爽，長鑄沙商嘴品房挨銷售細價格炸持續(xù)獎攀升笨，保想持高城水位搬運行狼，自8月始勞即突受破55育00大關某。（備撞注：事數(shù)據(jù)需來自恒長沙部市房鴨產(chǎn)局胃）價格可情況從1-響10月住逐宅銷框售的尸價位慕結構翁來看相，當前認普通嘴商品朽住房襲備案齒的重粘點仍犁是40殃00怠-5消00杰0元/㎡價位衛(wèi)檔，騾合計盟占總肉量的32炎.6座8%，其偏次是50屢00奶-6妻00會0元/㎡價位林檔，減合計串占總兔量的21診.6嶺8%；對比1-撕9月各可比例羞來看籌，30剩00擴-5超00域0元/㎡內(nèi)各觸價位需檔銷蘆售備心案比砍例均跪出現(xiàn)擱縮減婚，而50礎00元/㎡以上勻各價梯位檔毯備案您比例當出現(xiàn)才增長參，這蔥表明10月銷默售備見案中故有較贈多高殖檔商律品住蜻宅。截止絕今年10月，飽住宅撥銷售該價位星段主芒要集拿中在40爭00元/㎡以哄上。（20到10年1-福10月長白沙內(nèi)股五區(qū)撫新建規(guī)商品鑼住宅燭戶型酸銷售撫價位忌）（備矩注：狡數(shù)據(jù)量來自寇長沙樓市房并產(chǎn)局挖）宏觀仙小結近年組來，戚長沙逃商品家房價餓格持嘆續(xù)攀頂升，傭今年8月即額已突影破55相00元/平米懲大關隔。3今年琴長沙賄商品只房銷購量高件達17攤00萬方填，創(chuàng)紡歷史達峰值跪，保攻持火務熱的新銷售仍態(tài)勢塔。21長沙護房地閃產(chǎn)整拍體供持應量滾加速安增長術，今革年供割應量話預計大將突撫破20集00萬平躬方米并。住宅飼市場姑分析宏觀咳市場區(qū)域攀市場個案備分析區(qū)域率格局目前乳區(qū)域倡內(nèi)房壞地產(chǎn)等項目鉛主要償集中浩在瀏堂陽河墓以西便，目桂前以靜東區(qū)臟域項租目較敏少，賊在長摩沙屬拜于開磚發(fā)洼聞地。在售項目潛在項目瀏陽河西瀏陽河東在售獅統(tǒng)計項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率均價（元/㎡）消化率開盤時間芙蓉上河圖9631.37

50468.73

5.12

5500

基本售罄2010.3

湘域熙岸104120

3180003

700066%

2010.5.15

雙水灣51000

300000

4.67

550096%

2010.10.17

輝煌國際城290668

700000

3.14

550086%

2010.9.12先鋒東外灘518143000005.325200基本售罄2010.7.18

長房東方人家147736212000

1.79

4400

90%

2010.5.25

合計654969.37

1880468.732.87

—

—

—供應飾量分旱析項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率芙蓉上河圖9631.37

50468.73

5.12

湘域熙岸104120

3180003

雙水灣51000

300000

4.67

輝煌國際城290668

700000

3.14

先鋒東外灘518143000005.32長房東方人家147736212000

1.79

合計654969.37

1880468.732.87

區(qū)域膠內(nèi)在忌售供亮應量傳較大亮，大查盤突司現(xiàn)，市區(qū)域遵房地釣產(chǎn)開鋤發(fā)勢擦頭正番旺。區(qū)域綁內(nèi)重皮點在喘售樓偷盤，歐建筑瞞面積碰總和弦為18騙8萬平危米；目前塊在售其的樓農(nóng)盤多挽為30烤—7劫0萬平叮米的帳中等航規(guī)模致項目釀為主新。銷售帥量分勢析近一年來芙蓉區(qū)新建商品房銷售走勢圖（單位：萬平米）（備注：數(shù)據(jù)來自長沙市房產(chǎn)局）20吵10年前10月，散芙蓉雄區(qū)累墓計成袋交商下品房10距1.棚99萬方怨，其崇中住涼宅92割.1錘5萬方扒，在巾長沙婚五區(qū)灣四縣搬中，舍僅略糖高于慶瀏陽刊市。今年注以來乒，芙愚蓉區(qū)穗一直參保持6-栗9萬方飄相對銜穩(wěn)定小的月?lián)矶瘸珊喗涣砍匪叫?，波擔動幅簡度較濟小。近年圾來，逐芙蓉傷區(qū)商茄品房還銷售紅基本肉保持澡均衡訓態(tài)勢燭，波足動幅擴度較宇小。近一察年來窄芙蓉志區(qū)新枝建商牌品房毛銷售軌均價拼走勢濤圖（類單位禁：元/平米殃）雖然10月芙饑蓉區(qū)惰成交敢價格啊環(huán)比郊上漲盞，但勞在沒朽有中體心區(qū)躬成交形量推講升區(qū)釋域價分格的薪情況稠下，固均價數(shù)始終峽徘徊透的內(nèi)貫五區(qū)惠均線多以下駕。自今取年4月以勉來，現(xiàn)芙蓉鄉(xiāng)豐區(qū)新溫建商吉品住化宅一奸直處運于平兇穩(wěn)上路升態(tài)匆勢，詠截止10月，幕增幅就達18繭%。價格餅特征（備擾注：課數(shù)據(jù)仿來自臣長沙縣市房播產(chǎn)局交）價格懇特征區(qū)域莖內(nèi)二陣房戶仍型總別價主裹要集理中在40升-5允0萬，浩三房弄集中坑在48泡-7唐5萬，盤四房或集中禁在70孩-9獄6萬。項目名稱項目均價二房三房四房面積區(qū)間總價區(qū)間面積區(qū)間總價區(qū)間面積區(qū)間總價區(qū)間芙蓉上河圖550068-8937-4989-11549-6313473湘域熙岸70008761117-13782-96

雙水灣550078-10243-5688-13648-75121-14167-78輝煌國際城550082-9245-51119-15266-84151-17483-96先鋒東外灘520072-9037-47113-13659-71143-15474-80長房東方人家4400803590-12040-5314062產(chǎn)品掉特征項目名稱一房二房三房四房復式芙蓉上河圖28

83

216

50

2

湘域熙岸

123185

雙水灣

576798130

輝煌國際城330278521017先鋒東外灘78056450865

長房東方人家

120

266

66

合計8111768275852119比例13.8%30.1%46.9%8.9%0.3%區(qū)域淺內(nèi)戶導型供繭應主董要集啊中在如三房煎及兩律房，煎合計快占到泥總量倚的77圈%。產(chǎn)品躺特征房型面積范圍（㎡）輝煌國際雙水灣湘域熙岸東外灘一房40-50———★50以上★——★兩房70-80—★—★80-90★—★★90-100★———100-110—★——三房80-90—★——90-100————100-110—★——110-120★—★★120-130——★★130-140★★★★140-160★———四房140以下—★——140-150—★—★150-160★——★160-180★———180以上復式200-210★———210以上★———競爭區(qū)域競爭區(qū)域機會區(qū)域區(qū)域束內(nèi)兩械房面倚積主扛要集來中在80嗚—9鍛0平米尋、三什房主植要集錫中在11倉0—煤14盲0平米娘?？蛻羧缣卣髦苓吪谑鄹椖颗髁τ】腿簶渲饕▉碓椿蛴诒驹u區(qū)域記內(nèi)，豈以自熟住為廉主，麥投資早性需油求較件少。在售榴項目驢客戶斯年齡極集中尸在25逮-4怖5之間押，主隸要職肯業(yè)為私營附業(yè)主壟、政皆府公映務員及企事朋業(yè)單閱位中輕高層樂管理郊人員，購植買需窮求以自住學為主銜，除周邊撤客戶外，其他孔城區(qū)冷客戶比例陷相對晌高。項目年齡來源區(qū)域購買需求東方人家25-45芙蓉區(qū)客戶約75%，其它各城區(qū)約25%自住為主芙蓉上河圖25-55高橋市場、南湖市場經(jīng)營客戶，周邊居民占35%左右自己居住70%，家人居住20%，投資10%雙水灣20-45按目前的成交客戶區(qū)域來看，芙蓉區(qū)客戶占70%，其它為各個區(qū)域的客戶群體自住為主湘域熙岸25-45芙蓉區(qū)客戶占50%左右，其他為周邊市場經(jīng)營人員以及周邊居民自己居住70%，投資30%輝煌國際城30-55芙蓉區(qū)、雨花區(qū)客戶約占75%，其中又以周邊高橋市場、馬王堆市場經(jīng)營人員為主，投資客戶10%自住為主，投資客戶約10%上述厘數(shù)據(jù)備來源別于新星景祥赤市場徒研究腦中心客戶提特征項目名稱公務員教師醫(yī)生中小企業(yè)主、私營業(yè)主企業(yè)高管、白領高級技術人員其他芙蓉上河圖10%8%7%35%18%15%

湘域熙岸

25%

20%20%

雙水灣6%35%2.20%15%20%

22%輝煌國際城

30%

20%15%25%10%長房東方人家22%8.70%4.90%14.60%37%13%

周邊傲在售第項目鈔客群妙職業(yè)打主要授以私片營業(yè)造主、憂企業(yè)狹白領女及教勸師為障主。潛在等供應據(jù)不懷完全尊統(tǒng)計蹈，區(qū)籃域內(nèi)蜻潛在森供應鞠量達12樂3萬方籍，主裕要集舅中在座瀏陽歡河以爆西區(qū)豬域。區(qū)域項目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率預計價格（元/㎡）預計推出時間瀏陽河西心怡壹號3308.13

10000

3

52002011

匯城尚東16552

2500004

5200

—

東風家園7398.5

11800

1.6

5000

2012

鑫科明珠52676232843

3.7452002011長沙白沙灣665712284992.654002010.12鑫宇星城4894315006.455002011合計151399.63764642—瀏陽河東東岸城邦30106.79113995.34.556002011.5瑞星花園廣場91185.24

320000

3

5500

2012

岸芷汀蘭3424.97

28594.3

8.3

52002012合計124717462589.6—

總計276116.631227231.6

—

潛在窄供應區(qū)域地塊名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率規(guī)劃用途瀏陽河西芙蓉區(qū)遠大路2337.2915192.396.5商業(yè)/住宅芙蓉區(qū)馬王堆街道辦事處3934.487868.962.0商業(yè)芙蓉區(qū)遠大一路338號11665.0381655.217.0商業(yè)/住宅芙蓉區(qū)遠大路875.895693.296.5商業(yè)/住宅芙蓉區(qū)馬王堆街道辦事處火炬村17942.3889711.905.0商業(yè)/住宅芙蓉區(qū)二環(huán)線與遠大路交叉處西南角9727.8763231.166.5商業(yè)/住宅芙蓉區(qū)馬王堆農(nóng)科村5749.2714948.102.6住宅合計52232.21278301.015.3瀏陽河東芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)張公嶺3386.589143.772.7住宅芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)杉木村7566.5915133.182.0商業(yè)芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)東屯村3424.9723632.296.9辦公/住宅芙蓉區(qū)馬坡嶺8286.8537290.834.5住宅合計22664.9985200.073.8總計74897.2363501.084.85據(jù)不棍完全尖統(tǒng)計辭，區(qū)椅域成姑交地悶塊主飯要集始中在責瀏陽艇河以念西區(qū)液域，咳以東蜘區(qū)域優(yōu)較少啦，未匙來供花應37萬方恥左右設。上述沙數(shù)據(jù)法來源戲于新熟景祥散市場碎研究總中心20逝08年—2疏01丑0年10月區(qū)凳域內(nèi)假商住償用地航成交幼、尚獵未開深發(fā)地慶塊明棉細區(qū)域變小結周邊陽在售何項目古主力損客群風主要挎來源抵于本琴區(qū)域彈內(nèi)，屯以自茶住為碧主，積投資陰性需娃求較青少。3目前度，區(qū)熄域內(nèi)休房地技產(chǎn)項圍目主債要集妄中在甜瀏陽躺河以欲西，掛河東輝區(qū)域李開發(fā)還項目相相對汽較少似，是隆未來將開發(fā)煩熱點神區(qū)域醬。14未來脂區(qū)域剛內(nèi)放巷量大鍬，2—磚3年內(nèi)畏放量維將近16嫩0萬方安。當前退區(qū)域碑內(nèi)房采地產(chǎn)聞項目媽銷售擺、價規(guī)格走喘勢處酬于基島本上她升態(tài)僚勢。2住宅耀市場袖分析宏觀聰市場區(qū)域稈市場個案惹分析個案僅一：豈湘域散熙岸占地小面積蒸：15柜6.賴18畝建筑易面積猜：31雀.8萬㎡總棟附數(shù)：14棟總套集數(shù)：25臂00套停車燈位:1更64肺7個綠化鴉率：68逝%容積駕率：3物管眼費：1.墻9元/㎡鬧/月物業(yè)透公司黨：長執(zhí)沙景送鵬物搖業(yè)管靠理有切限公吉司地址福：芙痛蓉區(qū)算人民去東路謀與圭招塘河船風光有帶交覽匯處開發(fā)泳商：棗景鵬霜控股森集團峽長沙勵分公氧司項目敏概況項目青總體暫量為31徐.8萬㎡念，由14棟高辜層物決業(yè)組盡成。項目育分三松期，服其中掌一期特一批狹為3、5棟，陪共30牌8套，求目前頓在售騎一期校。已售3#5#整體份規(guī)劃1.本案匹地處桐人民議東路洲與長財善路棗交匯瞎處西竭北角誕，園離芙撞蓉區(qū)殿政府槍較近賭，周僻邊配丸套相災對齊鍵全；2.靠近北袁家逢嶺商督圈，奇具有堂一定碰的實某力消甘費群引體；3.緊鄰縮慧瀏陽老河，稍擁有做瀏陽友河一誦線江挺景，籃景觀續(xù)資源胳好。區(qū)位殺分析

兩房三房合計面積區(qū)間（㎡）87117-13787-137

套數(shù)123185308套數(shù)比40%60%100%一期情一批激共有2棟高猛層，爸以中愛等戶潮型為種主，洲屬自繪住型倆產(chǎn)品囑。戶型版配比一期掩一批哪戶型福配比針（3、5#）戶型尊方正倍；動靜汗分區(qū)護，布院局合政理；廚房爽帶景始觀陽棄臺，塘視野革開闊輕；4米開鐵間客施廳，課帶觀軋景陽族臺，柏舒適繩度較寬高。戶型抖不夠澇方正撇，廚喜房在棒拐角敬；動靜杜分區(qū)句，布血局相者對合棟理；客廳貫帶觀賺景陽差臺，數(shù)有入晶戶花符園，唉舒適致性高鵲。三房12版6㎡二房87告㎡戶型繳分析

兩房三房合計面積區(qū)間（㎡）87117-13787-137

推貨套數(shù)123185308套數(shù)比40%60%100%銷售套數(shù)120160280銷售率98%87%91%本案20變10年5月15日開純盤，到截止呀到5月底姥，共扒銷售17嚼4套，脾整體落銷售羞率57橋%，銷高售情灑況良京好。舒適耗兩房步為暢無銷戶臺型（蕩銷售款率98份%），爽其次嗽為三崖房。銷售舉分析首批短推售歉情況推售胸及價艱格情烈況項目傾在20說10年5月15日開怖盤，匠開盤臣價為56難00元/㎡；6月，仗價格牌上漲梢至60酷00元/㎡；10月，辦推出4#棟樓帥王，視共18疲6套，捧開盤拼當天矛銷售11韻0套，河均價68因00元/平米枝，以11芽6—哥18棟5平米提三房農(nóng)、四挖房為被主；目前動，湘養(yǎng)域熙第岸銷鼻售報扯價為70等00元/㎡左右灘。客戶接分析客戶以改撿善型區(qū)置業(yè)究為主軋，年育齡在25蠟-4淘0歲之鹽間居雀多，投資導客30療%左右。該陡項目律一期梳一批剃成交革的總捕套數(shù)渠中，49套為聞芙蓉眉區(qū)政篩府單餅位征嚴用房既。案例撐小結長沙找本土駝知名千品牌煎開發(fā)宿商打杠造，鴉之前隆所開少發(fā)的牛湘域早中央奪項目梳在長壘沙樹囑立了針良好丑的口桑碑，凳客戶皺對該騙開發(fā)歲公司勞認可哲度較鍛高；項目霞地處臟人民虧東路痕與長嫂善路致交匯城處西師北角谷，離始芙蓉醬區(qū)政續(xù)府較軟近，靈周邊耍配套懸齊全