房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法整理試題參考二

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法整理試題參考二

單選題（共100題）1、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。A.375B.450C.500D.600【答案】D2、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D3、某房地產(chǎn)估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B4、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結的病邪是A.熱B.寒C.風D.燥【答案】D5、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是（）。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高C.當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【答案】D6、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）。A.可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格B.可比實例成交價格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格C.可比實例成交價格－交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格【答案】A7、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。A.規(guī)模收益不變B.規(guī)模收益遞減C.規(guī)模收益遞增D.邊際收益遞減【答案】B8、城鎮(zhèn)街道兩側的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價值也會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B9、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】D10、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關適用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預期經(jīng)濟壽命、殘值率C.已使用年限、預期經(jīng)濟壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B11、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B12、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】B13、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D14、重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A15、足陽明與足少陽經(jīng)過A.肩胛部B.口唇C.咽部D.氣街【答案】D16、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離【答案】A17、在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權B.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系【答案】B18、在房屋征收中，評估期房的價值應以（）為準。A.與被征收房屋價值評估時點一致B.房屋的實際狀況C.評估人員的專業(yè)判斷D.評估人員的現(xiàn)場勘察結果【答案】A19、關于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A20、某個可比實例2013年1月1日的價格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實例的價格調(diào)整到2013年9月1日為（）元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C21、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C22、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D23、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B24、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法B.過去數(shù)據(jù)加權算術平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D25、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C26、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】D27、關于估價資料歸檔的說法，錯誤的是（）。A.估價師和相關工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應歸檔C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀D.估價機構終止的，其估價報告及相關資料應移交當?shù)亟ㄔO（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機構【答案】C28、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A29、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調(diào)整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策C.國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D30、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為80萬元，其中首期付款為20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假設季利率為1.2%，則在成交日期時一次付清的價格為()萬元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】D31、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A32、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/m2，則可轉讓土地的價格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C33、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是()。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設開發(fā)通常是一次性的價格剩余【答案】C34、下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關【答案】D35、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。A.某標準廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B36、估價業(yè)務應當以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機構業(yè)務承接人員C.估價機構D.項目負責人【答案】C37、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C38、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，假設折現(xiàn)率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D39、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產(chǎn)黨【答案】B40、在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A41、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B42、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是（）。A.征用期間導致房屋毀損的價值損失B.征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C.征用期間租賃經(jīng)營損失D.征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價【答案】D43、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結果D.撰寫估價報告【答案】A44、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣【答案】A45、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應補繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D46、設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的（）的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費用C.土地使用權出讓金D.土地使用成本【答案】C47、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應按（）進行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D48、下列會導致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設立抵押的房地產(chǎn)【答案】B49、將測算修復的必要支出及應得利潤作為房地產(chǎn)價值減損額的評估方法是（）。A.成本法B.價差法C.修復成本法D.損失資本化法【答案】C50、關于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結果容易被人們理解、認可、接受B.測算結果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D51、（）由委托人和估價目的雙重決定。A.估價要素B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】C52、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益【答案】C53、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C54、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D55、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經(jīng)濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B56、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產(chǎn)價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D57、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導下的治療原則A.整體觀念B.辨證論治C.知常達變D.陰平陽秘【答案】A58、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D59、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D60、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重熱則寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C61、循行特點為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡【答案】C62、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。A.對照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價格原理【答案】B63、在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。A.開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑B.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D.開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑【答案】B64、身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】A65、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權益中的()。A.房地產(chǎn)的各項權利B.受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C66、在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術平均數(shù)B.加權算術平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)【答案】C67、評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D68、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D69、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D70、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D71、估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關簽字、蓋章等手續(xù)后，估價機構應按照有關規(guī)定或與委托人約定的方式，及時將估價報告交給（）。A.估價師B.委托人C.地方性審查機構D.地方級政府【答案】B72、（）是權利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A73、房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清【答案】C74、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B75、房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取（）的方法。A.實物分割B.拍賣分割C.折價分割D.變賣分割【答案】A76、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標準房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【答案】C77、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D78、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉讓D.新建較高標準的辦公樓【答案】B79、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C80、城鎮(zhèn)街道兩側的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B81、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C82、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C83、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B84、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B85、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A86、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設施C.環(huán)境景觀D.交通【答案】D87、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比較價值依次選取的權重，最合適的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A88、一般物品的價格是（）的外在表現(xiàn)。A.勞動B.價值C.利息D.地租【答案】B89、()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。A.房地產(chǎn)的權益和區(qū)位B.房地產(chǎn)的權益C.房地產(chǎn)的實物和權益D.房地產(chǎn)的區(qū)位【答案】D90、下列會導致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設立抵押的房地產(chǎn)【答案】B91、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格【答案】D92、“腎者，胃之關也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B93、根據(jù)晝夜對人體病理的影響，病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦【答案】A94、下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境因素的是（）。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D95、關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C96、下列哪項不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導【答案】D97、收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C.運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比【答案】D98、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.謹慎價值C.在用價值D.殘余價值【答案】B99、人臥則血歸于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B100、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷【答案】B多選題（共40題）1、運用比較法進行估價的步驟包括（）。A.收集大量交易實例B.對選取的可比實例進行比較C.選取一定數(shù)量的可比實例D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整E.采用數(shù)學方法測算出估價對象的價值或價格【答案】ACD2、下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)【答案】AC3、關于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】BC4、關于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章【答案】ABC5、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。A.要做“交易情況修正”B.不做“市場狀況調(diào)整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調(diào)整，然后再進行綜合【答案】BCD6、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC7、有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理有()。A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.預期原理E適合原理【答案】AB8、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權的設立C.建筑結構D.維護情況E.物業(yè)管理【答案】AB9、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設施【答案】ABC10、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC11、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC12、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費÷應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】AC13、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD14、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD15、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD16、下列關于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。A.本質(zhì)上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場狀況調(diào)整D.需要做土地狀況調(diào)整E.估價結果的準確性取決于基準地價的準確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性【答案】ACD17、下列關于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi＋1為第i＋1期的預測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）D.運用指數(shù)修勻法進行預測的關鍵，是確定修勻常數(shù)的值E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法【答案】ACD18、下列各項中，屬于其他相關定著物的有（）A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺E.樹木【答案】ABC19、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD20、在房地產(chǎn)抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正【答案】ACD21、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是（）。A.假設開發(fā)法B.路線價法C.市場法D.成本法E.收益法【答案】CD22、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC23、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【答案】AC24、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.收益法C.假設開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法【答案】AD25、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉換B.市場法中交易情況調(diào)整C.比較相同類型不同期限價格的高低D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格【答案】AC26、關于重新購建價格的說法，正確的有（）。A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD27、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調(diào)整時，應包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD28、下列方法中屬于數(shù)學曲線擬合法的有（）。A.直線趨勢法B.指數(shù)曲線趨勢法C.加權平均法D.移動平均法E.二次拋物線趨勢法【答案】AB29、關于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC30、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果【答案】ABD31、高層建筑地價分攤的方法有()。A.按建筑物價值進行分攤B.按房地價值進行分攤C.按土地價值進行分攤D.按建筑面積進行分攤E按樓面地價進行分攤【答案】BCD32、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括（）。A.穩(wěn)定.具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一.嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個公平競爭的市場環(huán)境E.一個有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】CD33、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當·斯密關于地租的計算E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC34、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC35、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.經(jīng)濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途【答案】BD36、公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實現(xiàn)的價格。A.賣方和買方掌握必要的市場信息B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD37、在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD38、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章【答案】ABC39、我國《物權法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的財產(chǎn)D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)【答案】ABCD40、有關房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD大題（共20題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）七、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮堪?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）九、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)