房地產估價師之估價原理與方法押題練習提升B卷附答案

房地產估價師之估價原理與方法押題練習提升B卷附答案

單選題（共100題）1、下面不滿足不同估價方法之間的關系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C2、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D3、到達目內眥的經脈有A.陽蹺脈B.膀胱經C.肝經D.陰蹺脈【答案】A4、房地產價格是由房地產的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結果。A.供求B.價格C.供給D.市場【答案】C5、房地產交換代價的價格，在經濟學上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格【答案】C6、某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B7、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產狀況調整系數(shù)為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A8、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見（）。A.應作為估價資料歸檔B.不應作為估價資料歸檔C.由估價機構決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A9、某類房地產2012年1月的市場價格為4230元/m2，2012年9月的市場價格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C10、下列不屬于構筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A11、房地產估價專業(yè)意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產估價師和房地產估價機構承擔法律責任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應承擔的法律責任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任【答案】B12、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發(fā)法【答案】B13、下列與報酬率性質不同的名詞是（）。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內部收益率D.空置率【答案】D14、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法B.過去數(shù)據(jù)加權算術平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D15、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內部收益率（）的比率。A.同價值B.同收益C.同性質D.同類型【答案】C16、某宗已抵押的收益性房地產，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D17、某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8％，則該宗房地產的收益價格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295【答案】A18、估價業(yè)務應當以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機構業(yè)務承接人員C.估價機構D.項目負責人【答案】C19、下列哪項不屬于氣機失調A.氣滯B.氣逆C.氣脫D.氣虛【答案】D20、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A21、關于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定【答案】C22、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產的關聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考【答案】D23、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D24、有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，一旦建設了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響【答案】A25、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求取；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。A.假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B.假設開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法【答案】B26、下列不屬于房地產區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B27、房地產開發(fā)利潤率由大到小的順序是（）。A.直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率B.直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率C.銷售利潤率、成本利潤率、投資利潤率、直接成本利潤率D.成本利潤率、直接成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率【答案】A28、當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產的需求價格B.房地產的供給價格C.房地產的均衡價格D.房地產的市場價格【答案】C29、如果采用直接比較進行房地產狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。A.可比實例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實例狀況的得分C.可比實例相對于標準房地產狀況的得分D.估價對象相對于標準房地產狀況的得分【答案】A30、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B31、以法律形式確立了房地產估價地位的是（）。A.《物權法》B.《中華人民共和國城市房地產管理法》C.《國有土地上房屋征收與補償條例》D.《房地產估價機構管理辦法》【答案】B32、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】B33、疾病發(fā)生的內在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調【答案】A34、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的【答案】A35、房地產的()對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A.權益和區(qū)位B.權益C.實物和權益D.區(qū)位【答案】D36、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D37、下列哪項不會因氣不攝血導致A.咯血B.吐血C.衄血D.發(fā)斑【答案】D38、陰維脈與任脈在相會于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C39、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D40、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是（）。A.對住宅本身進行投資改良B.由于人口增長對住宅的需求增加C.因通貨膨脹導致住宅價格上升D.因人工成本上升導致住宅重置成本提高【答案】B41、建筑式樣、風格和色調屬于房地產價格影響因素中的（）。A.環(huán)境因素B.自身因素C.視覺因素D.人口因素【答案】B42、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。A.賬面價格和市場價格B.理論價格和成交價格C.原始價格和投資價格D.正常成交價格即市場價格【答案】D43、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A.固定價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】B44、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B45、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B46、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B47、某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A48、關于比較法的說法，錯誤的是（）。A.測算結果容易被人們理解、認可、接受B.測算結果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當?shù)胤康禺a市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D49、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】B50、價值時點實質上是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.估價目的D.估價對象【答案】C51、循行到達巔頂?shù)慕浢}有A.足太陽經B.足陽明經C.足厥陰經D.足太陰經【答案】A52、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結果D.撰寫估價報告【答案】A53、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應以（）為基準來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格【答案】D54、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法【答案】D55、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【答案】B56、某倉庫房地產土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D57、“腎者，胃之關也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B58、新開發(fā)的房地產、舊的房地產、在建工程、計劃開發(fā)建設的房地產，都可運用（）進行估價。A.市場法B.收益法C.假設開發(fā)法D.成本法【答案】D59、十二經別的主要功能是A.加強相互表里的兩條經脈在深部的聯(lián)系B.加強足三陰經、足三陽經與心臟的聯(lián)系C.擴大十二經脈的主治范圍D.加強十二經脈對頭面的聯(lián)系【答案】A60、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D61、某類房地產2012年1月的市場價格為4230元/m2，2012年9月的市場價格為4654元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C62、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數(shù)將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發(fā)法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法【答案】B63、國家標準《房地產估價規(guī)范》的最早頒布時間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C64、客觀存在的房地產價值或價格可以通過（）出來。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測D.隱定或探索【答案】C65、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D66、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。A.有助于估價機構和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構進行資質審查和考核【答案】C67、能約束骨骼，有利于關節(jié)的屈伸運動的是A.孫絡B.別絡C.經別D.經筋【答案】D68、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節(jié)變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A69、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。A.開發(fā)完成后的房地產價值B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用D.土地成本＋開發(fā)成本【答案】D70、到達目內眥的經脈有A.陽蹺脈B.膀胱經C.肝經D.陰蹺脈【答案】A71、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經》B.《黃帝內經》C.《神農本草經》D.《傷寒雜病論》【答案】C72、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括()。A.估價目的、估價原則、估價對象B.估價目的、估價原則、估價時點C.估價原則、估價對象、估價時點D.估價目的、估價對象、估價時點【答案】D73、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B74、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅2014年的平均價格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D75、房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和（）的重要依據(jù)。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能【答案】B76、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型【答案】A77、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C78、房地產保值增值的特性從房地產價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B79、某宗房地產的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當?shù)卦擃惙康禺a交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數(shù)為（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D80、“有諸內，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C81、某商業(yè)房地產年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產的抵押價值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A82、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構C.評定估價師水平D.確定估價結果【答案】A83、氣閉多由什么原因所導致？A.濁邪外阻B.氣不內守C.氣的升舉無力D.氣隨血脫【答案】A84、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D85、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。A.充實、完整、準確B.豐富、完整、真實C.廣泛、真實、完整D.完整、真實、準確【答案】D86、氣血運行的主要通道是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】A87、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A88、下列對房地產土地權益狀況的描述，不屬于主要說明的內容的是（）。A.他項權利設立情況B.房屋所有權狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀【答案】B89、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！盇.憂B.思C.悲D.恐【答案】C90、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調整法【答案】A91、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C92、如果采用直接比較進行房地產狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。A.可比實例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實例狀況的得分C.可比實例相對于標準房地產狀況的得分D.估價對象相對于標準房地產狀況的得分【答案】A93、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值【答案】C94、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.實際觀察法【答案】B95、在房地產估價中，將農地視為（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火災保險【答案】A96、邪熱內盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內，不能外達于肢體，屬于A.陰盛格陽B.真寒假熱C.陽盛格陰D.陰陽亡失【答案】C97、某宗房地產規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價值時點原則D.替代原則【答案】B98、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D99、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D100、為了防范房地產信貸風險，要求評估的房地產抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值【答案】B多選題（共40題）1、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD2、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC3、根據(jù)房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD4、不得抵押的房地產范圍包括（）。A.私人診所B.公共福利事業(yè)的房地產C.依法公告列入征收范圍的房地產D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產E.空置2年的房地產【答案】BCD5、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。A.是否適于安裝設備B.是否易于取得動力C.是否便于處理廢料D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料【答案】BC6、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏【答案】AB7、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數(shù)額D.對在建工程進行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金【答案】D8、下列房地產中，屬于按實物形態(tài)劃分的房地產有（）。A.整體資產中的房地產B.已滅失的房地產C.未來狀況下的房地產D.“干凈”的房地產E.共有的房地產【答案】ABC9、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD10、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B.反映估價師的職業(yè)道德C.保護估價師和估價機構D.保護估價報告使用人E.規(guī)避估價風險【答案】CD11、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。A.住宅房屋征收分戶估價報告B.單套住宅抵押估價報告C.為房地產開發(fā)商投資價值評估D.企業(yè)破產評估E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估【答案】AB12、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB13、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。A.房地產價值是客觀存在的B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果C.房地產價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值【答案】ACD14、假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經營期為（）。A.開發(fā)期＋經營期B.開發(fā)期＋運營期C.開發(fā)期＋經營期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經營期【答案】AB15、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構資料庫中可用資料情況E.當?shù)胤康禺a市場狀況【答案】A16、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.收益法C.假設開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法【答案】AD17、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD18、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估計師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD19、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。A.區(qū)位相近B.權利性質相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同【答案】ABD20、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC21、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質上都是比較法B.都需要進行市場狀況調整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調整E.都是批量估價方法【答案】AD22、下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區(qū)位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級【答案】AD23、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC24、下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區(qū)位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調整C.環(huán)境狀況D.城市基礎設施狀況E.匯率【答案】CD25、影響房地產價格的經濟因素主要有()。A.經濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B.社會發(fā)展狀況、房地產投機和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD26、估價當事人包括（）。A.注冊房地產估價師B.估價師協(xié)會C.房地產估價機構D.估價委托人E.房地產經紀人【答案】ACD27、從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。A.建筑物價值B.房地產價值C.土地價值D.建筑面積E.樓層【答案】BCD28、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。A.電梯折舊費B.租賃保證金利息C.房地產稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費【答案】BD29、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C30、下列方法中屬于數(shù)學曲線擬合法的有（）。A.直線趨勢法B.指數(shù)曲線趨勢法C.加權平均法D.移動平均法E.二次拋物線趨勢法【答案】AB31、關于假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC32、城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC33、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實例C.對可比實例成交價格做適當處理D.價格調整E求取比準價格【答案】ABC34、在實際估價中，待開發(fā)房地產狀況可以分為（）三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地【答案】ACD35、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質上都是比較法B.都需要進行市場狀況調整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調整E.都是批量估價方法【答案】AD36、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建成本相當于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD37、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。A.區(qū)位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀【答案】ABC38、評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A39、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現(xiàn)實社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD40、下列（）屬于房地產估價師職業(yè)道德范疇。A.專業(yè)勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責D.誠實守信E.知難而進【答案】ABCD大題（共20題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期