房地產(chǎn)策劃必備知識(shí)讓你更加清晰地了解房地產(chǎn)

目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1、房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）

2、地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

3、房地產(chǎn)是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

基礎(chǔ)知識(shí)3、房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。4、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑以及租售經(jīng)營(yíng)的行為過(guò)程。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一覽表基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)

全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度二、土地2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年基礎(chǔ)知識(shí)類別代號(hào)類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地※城市用地基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)※取得土地使用權(quán)

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)基礎(chǔ)知識(shí)※國(guó)有土地的出讓流程招標(biāo)

招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人?；A(chǔ)知識(shí)拍賣

拍賣方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）。

拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

基礎(chǔ)知識(shí)掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人?；A(chǔ)知識(shí)協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。基礎(chǔ)知識(shí)出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制有期限限制一般無(wú)期限限制基礎(chǔ)知識(shí)※出讓方式的適用范圍招標(biāo)拍賣掛牌交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場(chǎng)所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短長(zhǎng)復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無(wú)特別限制及要求土地用途無(wú)特別限制及要求基礎(chǔ)知識(shí)※招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同三、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)生地指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整。基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。公式：植被垂直面積/占地面積*100%綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e開間：住宅房子的東西走向的寬度。

進(jìn)深：住宅的南北走向的長(zhǎng)度。層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)

用地紅線

道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩側(cè)建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果?；A(chǔ)知識(shí)

房屋層數(shù)

建筑高度

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。

建筑間距

兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定基礎(chǔ)胸知識(shí)低層建傘筑多層夾建筑小高層洗建筑（天非規(guī)范且性）高層膏建筑高度臥小于養(yǎng)或等少于10米的虜建筑墻。低冤層居捕住建閥筑為獨(dú)一層栗至三診層。高度大鑒于10米，小盜于或等如于24米的顯建筑專。多賢層住滅宅為沃四層望至六倚層。高度惜大于24米的建白筑。中揀高層住今宅為七軟至九層散，高層麥住宅為誦十層及葛以上。介于吐多層景及高挎層之沃間，范一般精指7-1耽8層之間須的建筑嶺。點(diǎn)式毯（塔好式）榜建筑指建筑磁平面外營(yíng)廓基本昏成矩形,其長(zhǎng)皂邊與陵短邊液之比撇小于2的建茶筑。板式建爺筑指建掩筑平絨面外真廓基徒本成帶矩形,其長(zhǎng)佳邊與追短邊榨之比胡大于貌或等鵝于2的建筑,并且短美邊長(zhǎng)度緣瑞小于或刻等于16米。基礎(chǔ)知國(guó)識(shí)復(fù)式躍式錯(cuò)層一個(gè)住掏宅占兩訴個(gè)樓層，有泰內(nèi)部姿樓梯辟聯(lián)系過(guò)上下決層，俊一般潤(rùn)在首吧層安弦排起拔居室圍、廚蠻房。汁餐廳略、衛(wèi)命生間慎等。是一層浮住宅但檔較普通哥住宅高，可謎在局至部掏象出夾渡層，蝕安排情臥室貌或書貴房等牲用樓失梯聯(lián)筋系上湊下，嗽其目腐的是劉在有射限的鄭空間放里增襪加使庫(kù)用面欲積，及提高膚住宅漸的空頸間利單用率騙。是一逮套房呆子不礎(chǔ)處于喂同一視平面，即房啞內(nèi)的廳左、臥、籠衛(wèi)、廚錢、陽(yáng)臺(tái)銜處于幾殼個(gè)高度島不同的縮慧平面上尊。錯(cuò)層渡住宅的辟面積計(jì)魄算方法炊參照平蔬面住宅僻面積計(jì)碼算。二、靈開婚發(fā)膝流獨(dú)程三、鼠開發(fā)畝流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、叢開發(fā)霸流程房地產(chǎn)皆開發(fā)流夠程可以洪用“五語(yǔ)證”的規(guī)取得來(lái)歌貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五三、兼開發(fā)警流程證件解市釋《建設(shè)用偏地規(guī)劃離許可證》是建猶設(shè)單赴位在惜向土容地管升理部蠢門申請(qǐng)征鐮用、劃裹撥土地易前，經(jīng)城伶市規(guī)劃轎行政主臟管部門仙確認(rèn)建退設(shè)項(xiàng)目問(wèn)位置和隱范圍符新合城市漠規(guī)劃的餡法定憑曾證，是跪建設(shè)單享位用地念的法律你憑證。《國(guó)有土價(jià)地使用計(jì)證》是證軋明土南地使役用者(單位或丙個(gè)人)使用國(guó)敘有土地悟的法律互憑證，斑受法律途保護(hù)。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國(guó)土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開級(jí)發(fā)流程開發(fā)迅商選址、惜立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開木發(fā)流程證件兼解釋《建設(shè)工慣程規(guī)劃申許可證》是有關(guān)爬建設(shè)工刊程符合踩城市規(guī)更劃要求悉的法律寬憑證，碗是建設(shè)霜單位建餐設(shè)工程間的法律串憑證，螺是建設(shè)鈔活動(dòng)中麥接受監(jiān)敬督檢查帶時(shí)的法拜定依據(jù)伏。沒(méi)有搭此證禮的建慕設(shè)單凍位，嚴(yán)其工把程建瞎筑是積違章絮建筑逢，不鼻能領(lǐng)茄取房宅地產(chǎn)驚權(quán)屬蹈證件?！督ㄖ锕こ啼伿┕の鹪S可嘴證》(建筑工禁程開工滅證)是建筑居施工單同位符合獄各種施彎工條件負(fù)、允許滔開工的渣批準(zhǔn)文步件，是湊建設(shè)單紫位進(jìn)行得工程施逐工的法坑律憑證旁，也是縱房屋權(quán)命屬登記鐮的主要屠依據(jù)之鍋一。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說(shuō)明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、昂開發(fā)崗流程申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說(shuō)明6、電氣施工說(shuō)明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說(shuō)明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件解血釋《商品房綁銷售(預(yù)售)許可貝證》是市、僵縣人民腹政府房答地產(chǎn)行抄政管理劇部門允椅許房地而產(chǎn)開發(fā)眾企業(yè)銷友售商品祝房的批遞準(zhǔn)文件序。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國(guó)土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬(wàn)元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請(qǐng)書2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開黃發(fā)流程三、開欺發(fā)流程立圍項(xiàng)開工建騙設(shè)規(guī)劃成設(shè)計(jì)取得者土地選港址竣工驗(yàn)構(gòu)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段,如果需冰要尋找訊合作伙銜伴,則需奏要簽滿定合轎作意釣向,協(xié)議煤及合挪同書市場(chǎng)辦前期干判斷捉只是哄宏觀追方面泰的粗衫略判慢斷,僅從著所在自區(qū)域隊(duì)的市技場(chǎng)供盜求與蛇潛力斗進(jìn)行賞判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、椅開發(fā)奔流程立添項(xiàng)開工建臟設(shè)規(guī)劃制設(shè)計(jì)取得瓣土地選歪址竣工雄驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委三、開為發(fā)流程立首項(xiàng)開工很建設(shè)規(guī)劃設(shè)秘計(jì)取得趟土地選鹽址竣工窄驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)用植地規(guī)劃寺許可證》:需準(zhǔn)備粱文件如烈下：立項(xiàng)所批復(fù)建設(shè)明項(xiàng)目肝規(guī)劃端審批兩表市政府薪征地批練復(fù)用地脖釘樁蘋成果按規(guī)劃賀意見書腿要求取繪得的有狼關(guān)協(xié)議涌及批復(fù)捏文件審定響設(shè)計(jì)休方案栽通知拋書三、開蝴發(fā)流程立寺項(xiàng)開工全建設(shè)規(guī)劃設(shè)嗓計(jì)取得伶土地選揀址竣工捆驗(yàn)收辦理《國(guó)有土蹄地使用登證》:需準(zhǔn)備紙文件如蹤蝶下：立項(xiàng)巨批復(fù)辦理但土地鎖出讓虛手續(xù)李申請(qǐng)審定設(shè)盼計(jì)方案祖通知書土地評(píng)微估報(bào)告解原件出讓湖合同傘附圖醬，一青式五孕份，叨附圖械為：俘釘樁漂圖或?qū)彊z計(jì)設(shè)型計(jì)方煩案通竟知書編附圖域，原伍土地秩方國(guó)冤有土丙地使用買證附不圖（拆加蓋獻(xiàn)雙方蒜公章籍）《建設(shè)用將地規(guī)劃摸許可證》及釘樁擇成果通宵知單建筑面?zhèn)确e與用尼途說(shuō)明體書加蓋工脖商部門先備案章辛的營(yíng)業(yè)肝執(zhí)照復(fù)削印件《建設(shè)怪用地析批準(zhǔn)掩書》或原貌用地膚單位媽的《國(guó)有土地仁使用憤證》、《房屋著所有股權(quán)證》、國(guó)有胖土地權(quán)獸屬來(lái)源蔬證明徑文件搜（原喪件）與原鞠用地污方簽珍定的化土地碑使用僻權(quán)及班地上只物補(bǔ)媽償協(xié)議、陵聯(lián)建協(xié)飲議及相閱關(guān)文件房地妙產(chǎn)開廊發(fā)企殊業(yè)資局質(zhì)證庸書等三、騰開發(fā)鍋流程立溜項(xiàng)開工悠建設(shè)規(guī)劃挪設(shè)計(jì)取得濾土地選困址竣工驗(yàn)逗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)工技程規(guī)劃繩許可證》:需準(zhǔn)翁備文彼件如建下：供電、遮給水、往市政、微燃?xì)怆娺`力等部隔門意見建設(shè)項(xiàng)疫目規(guī)劃拋審批報(bào)毅表審定設(shè)羞計(jì)方案建筑準(zhǔn)工程客施工柿設(shè)計(jì)鬼圖紙工程鑼檔案掠登記亦證明按審定獻(xiàn)設(shè)計(jì)方孕案要求辭取得的協(xié)議通優(yōu)知書三、開穩(wěn)發(fā)流程立釋項(xiàng)開工作建設(shè)規(guī)劃設(shè)占計(jì)取得土明地選龜址竣工獲驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《國(guó)有匪土地芬使用尺證》:需準(zhǔn)備禽文件如困下：建筑工蛾程施工門許可申律請(qǐng)表一五式兩份《建設(shè)用拍地規(guī)劃證許可證》及