房地產(chǎn)營銷執(zhí)行方案

鼎誠·塞納左岸2015年年度營銷執(zhí)行方案易聯(lián)塞納左岸項目組2014年12月10日本次匯報的主要內(nèi)容——市場回顧與展望項目總結(jié)與反思營銷目標(biāo)與分解營銷構(gòu)思與推售策略營銷執(zhí)行營銷費(fèi)用預(yù)算123456PART1市場分析樓市調(diào)控——調(diào)控政策差別化，未來會更加趨于市場化地方政府政策微調(diào)政策點(diǎn)評武漢9月23日，正式下發(fā)了《市政府關(guān)于取消我市商品住房限購政策的通知》，宣布武漢市自9月24日起取消住房限購市場表現(xiàn)不佳，政府救市沈陽11月14日，沈陽冬季房產(chǎn)交易會上推出16條優(yōu)惠政策，鼓勵被征收居民購買商品住房，被征收居民自簽訂貨幣化補(bǔ)償協(xié)議之日起一年內(nèi)購買一套商品住房的，對新購置住房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，對購房成交面積中超過部分享受其他優(yōu)惠政策。另外，在房交會期間購房還可享受30—150元/平方米補(bǔ)貼。

市場表現(xiàn)不佳，政策趨松鄭州8月9日晚上20點(diǎn)整，經(jīng)報請上級部門批準(zhǔn)，自即日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。市場表現(xiàn)不佳，政策趨松北京京降低二套房公積金貸款門檻。在北京已擁有一套90平方米住房的三口之家，今后購買第二套房也可申請公積金貸款了市場表現(xiàn)不佳，政策趨松江西10月31日，江西出臺18條房產(chǎn)調(diào)控舉措。對個人購買普通住房且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。實行貨幣化安置的被征收人重新購置房屋，且成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅。引?dǎo)被征收房產(chǎn)的家庭購買商品房，支持一些合理的住房消費(fèi)。市場表現(xiàn)不佳，政府救市上海上海浦東新區(qū)在操作層面收緊限購政策，即在浦東新區(qū)名下無房產(chǎn)的離異(或喪偶)帶子女生活的外地戶籍居民，將不再具備購房資格；同樣條件的本地戶籍居民，最多只能購買一套住房。消息還指，以網(wǎng)簽時間計，該規(guī)定自11月25日晚9時起執(zhí)行。據(jù)稱，此前該條件的本地戶籍居民可以購買二套房。市場表現(xiàn)不佳，政府救市佛山佛山從8月7日凌晨開始放開樓市限購。市場表現(xiàn)不佳，政府救市黃山11月6日，黃山市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，規(guī)定，在黃山市購買商品住房，契稅征收按首套房契稅政策執(zhí)行。

市場表現(xiàn)不佳，政府救市資料來源：互聯(lián)網(wǎng)

分析：從本輪周期來看，全國取消限購新政陸續(xù)在各省市實施，各別城市根據(jù)具體情況出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，我們認(rèn)為在調(diào)控長效機(jī)制的導(dǎo)向下，未來區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化。宏觀政策市場回顧與展望從全國來看，成交高位景氣，整體上呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢

宏觀政策市場回顧與展望1、對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)率的0.7倍2、對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。3、對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用等因素審慎把我并具體確定首付比例和貸款率水平。9月30日央行新政細(xì)則政策影響與意義：房貸政策過嚴(yán)并非樓市調(diào)整主要矛盾。限購、限貸等行政干預(yù)措施并非導(dǎo)致當(dāng)前我國樓市周期性調(diào)整的主要原因。政策向好的影響下，尤其是近期央行降息托市政策，從根本上減輕了購房者的還貸壓力，購房者入市意愿明顯增加。目前層出不窮的刺激政策，購房者入市的積極性會繼續(xù)提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。樓市信貸政策雙重利好，市場重拾信心，再加上開發(fā)商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。宏觀政策市場回顧與展望鄭開城鐵即將開始運(yùn)營鄭開城鐵建成通車之后，將開行時速200公里的動車組，屆時，鄭州到開封的用時將縮短為19分鐘，家在開封到鄭州上班將更方便，“雙城生活”也將更加便捷。作為中原城市群城際鐵路的先頭部隊，推動中原城市群的快速發(fā)展。開城鐵帶來如此便利的交通，開封的房地產(chǎn)業(yè)無疑是最大的受益者。城市交通的發(fā)展，是對房地產(chǎn)行業(yè)最有力的支持，對房地產(chǎn)項目賦予的價值增長作用是顯而易見的。交通便利在很大程度上刺激了鄭開城鐵沿線樓盤的熱銷。鄭開城鐵將于12月10日開始正式運(yùn)營。從12月10日起，鄭州鐵路局將實行新的列車運(yùn)行圖。此次調(diào)整中，鄭開城際線增開城際動車組6.5對，分為站站?？亢鸵徽局边_(dá)兩種模式。站站停模式，共設(shè)鄭州東站、鄭信路站、綠博園站、運(yùn)糧河站、宋城路站5個站點(diǎn)，跑完全程約需要46分鐘。鄭焦城鐵正在最后沖刺階段，明年將會正式運(yùn)營。宏觀政策市場回顧與展望東方金典鄭開橄欖城本項目位于黃河大街與漢興路交匯處，地處新老區(qū)核心區(qū)位，周邊項目配套完善，交通便利，西區(qū)與周邊項目林立，除了東方今典與橄欖城與本項目形成激烈競爭。今年新起的海馬公館、西湖灣、圣樺城也成了不可小窺的競品項目。市場回顧與展望橄欖城東方今典本案綠地海馬西湖灣圣樺城海馬公館西湖灣圣樺城綠地鄭開橄欖城——本項目是汴西新區(qū)超大規(guī)模類湖濱項目，規(guī)劃有低密和高層住宅、會所、20萬㎡臨湖商業(yè)。開發(fā)商河南中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)有限公司位置鄭開大道與第一大街交匯處向北500米規(guī)模項目共分兩期開發(fā)；總占地66.7萬㎡；建筑面積100萬㎡，其中一期住宅21萬㎡，商業(yè)20萬㎡，容積率2.4物業(yè)形態(tài)別墅、多層、高層住宅，集中商業(yè)產(chǎn)品配比80-140㎡兩房占39%，110-150三房占46%，130-170四房占11%，240-250㎡別墅占3%；價格策略高層均價4850元/㎡，洋房均價8000元/㎡,高層減7萬，按揭優(yōu)惠2個點(diǎn)，全款優(yōu)惠3個點(diǎn).高層按揭6個點(diǎn)，按時簽約1個點(diǎn)，額外優(yōu)惠1個點(diǎn)，特價房多一個點(diǎn)優(yōu)惠，購房即送車位（1-2層洋房）銷售情況二期2014年5月17日開盤二期銷售60%左右，三期推出時間未知配套設(shè)施高端會所，集中商業(yè)，同層排水，車位配比1:0.6（地下雙層），幼兒園、小學(xué)個案分析競品個案分析165432715141312111098165432715141312111098高層會所聯(lián)排別墅多層區(qū)位規(guī)劃——項目分組團(tuán)沿湖開發(fā)，整體上項目被兩湖包圍，有低密及高層住宅，一期開發(fā)有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅及高端會所整體規(guī)劃：整個沿湖開發(fā)的多為低密住宅，充分提升了低密住宅的物業(yè)及觀景價值，二期開發(fā)的有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層。別墅排布相對臨湖，主要致使洋房有可觀景，高層陽光度較好，布局合理，采光較好；1.5萬㎡的高端會所，內(nèi)設(shè)頂級恒溫泳池、全球先進(jìn)運(yùn)動健身器材配置、宴會廳、紅酒雪茄吧、棋牌室，配備首席中原名人館；20萬㎡的臨湖商業(yè)街，擁有一站式購物中心，大型時尚休閑體驗廣場和數(shù)萬平米特色餐飲休閑街。開發(fā)戰(zhàn)略：項目分組團(tuán)沿湖開發(fā)，有低密及高層住宅，一期開發(fā)的有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅及高端會所，2014年主推二期高層1、6、7#樓，洋房11-15#樓；一期住宅商業(yè)個案分析競品個案分析二期住宅競品個案分析產(chǎn)品分析——高層產(chǎn)品以110-140㎡的“2+1，3+1”戶型居多；洋房以四房為主，層層退臺；以開封市區(qū)客戶為主，其他五縣占約20%，鄭州占約10%；165432715141312111098165432715141312111098高層會所聯(lián)排別墅多層鄭開橄欖城樓棟套數(shù)面積（㎡）均價金額1#154161634800元/㎡7758.26#142179175000元/㎡8958.57#7189585100元/㎡4568.6合計36743038/21285.3項目目前情況推售房源2014年上半年主售二期高層房源，下半年以二期洋房為主與剩余高層為主銷售策略高層按揭7個點(diǎn)，全款8個點(diǎn)，全城幸?；鹩媱澋葍r格聯(lián)排15000-16000元/㎡，洋房7000-10000元/㎡，高層均價5000元/㎡客戶情況開封市區(qū)占70%，五縣區(qū)占20%，鄭州占10%；客戶特征以個體老板和市政單位公務(wù)員為主，管委會團(tuán)購2014年，橄欖城整體銷售情況較好，5月17日高層1、6、7開盤，下半年洋房開盤，整體去化較好，15年銷售以高層和洋房為主。個案分析競品個案分析戶型解析——項目高層戶型多為2+1、3+1戶型，贈送面積較多；多層樓棟層層退臺設(shè)計；入戶花園，空中花園，陽臺、飄窗等元素運(yùn)用普遍，產(chǎn)品設(shè)計較為創(chuàng)新，實用性較強(qiáng)；106㎡2+1戶型產(chǎn)品設(shè)計：項目戶型打破常規(guī)，贈送面積較多，為“N+1”戶型，實用面積較多，性價比高；所有戶型或為南北通透或為純南向全明戶型，戶型方正，分區(qū)合理，入戶花園，陽臺、弧形凸窗隨處可見。143㎡3+1戶型159㎡3+1戶型營銷活動高層、洋房開盤主要節(jié)點(diǎn)10月營銷解析——橄欖城2013年營銷主要在下半年以洋房為主，以小規(guī)模高頻次開盤，短期積累客戶集中選房進(jìn)行推售，取得較好的效果。橄欖城在推廣上渠道鋪排較廣，線上報廣網(wǎng)絡(luò)覆蓋力度較大，線下大型高端活動較多，下半年二期洋房頻繁認(rèn)籌開盤等活動較為成功，總體去化較好。認(rèn)籌5月11月4月二期高層開盤個案分析東方今典——開封汴西新區(qū)千畝大盤項目，是東方今典集團(tuán)在開封重點(diǎn)打造的集多層、高層于一體的高端住宅項目。開發(fā)商河南東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司位置鄭開大道與第四大街交匯處西北角規(guī)?？傉嫉?000畝，一期地塊196畝，建筑面積38萬㎡，容積率2.2物業(yè)形態(tài)多層、高層產(chǎn)品配比80-90㎡兩房占45%，120-170三房占51%，160-180四房占4%價格策略首批推出時間2012年3月，高層均價5200元/㎡，洋房最高價12000元/㎡，最低價4300元/㎡；按揭一次性均5個點(diǎn)優(yōu)惠，目前在售所有剩余房源。銷售情況一期基本售罄，二期高層95%，2015年預(yù)計推出第九大街地塊配套設(shè)施市政小學(xué)、體育場，商業(yè)街個案分析競品個案分析區(qū)位規(guī)劃——項目一期規(guī)劃為多層和高層建筑，臨南邊包含少量兩層底商；采取洋房與高層結(jié)合推出的策略，滿足各類客戶的需求整體規(guī)劃：項目規(guī)劃有多層、高層普通住宅，其中高層沿三面圍合分布，半包圍這小區(qū)的多層住宅，小區(qū)景觀采取外部眾意湖與內(nèi)部龍形水系形成外湖內(nèi)灣水景主題，內(nèi)部南北灣形成景中軸。開發(fā)戰(zhàn)略：項目一期分為多層及高層住宅以及商業(yè)，多層為17棟7層電梯退臺洋房，高層為26層、30層、33層建筑，商業(yè)位于項目一期的南邊，二層底商，體量約2000㎡，二期主要以高層為主商業(yè)123671920227層電梯洋房高層住宅區(qū)個案分析競品個案分析個案分析競品個案分析產(chǎn)品分析——項目高層供應(yīng)戶型以80-90㎡二房和120-140㎡三房為主；多層以120-160㎡的退臺三房、四房為主；客戶多以改善類需求較多，鄭州及縣區(qū)占比40%左右。212512910113月份洋房開盤在售房源高層9#、10#，11#樓共推出9#6層洋房，兩個單元，1梯兩戶、10#7層洋房、3個單元，1梯兩戶11#6層洋房，3個單元，1梯兩戶面積區(qū)間132-179㎡；共計102套房源，6600-12000元，均價7500元/㎡。洋房推出12#樓，7層，三個單元，一梯兩戶，共計42套房源，推售面積125㎡-179㎡；高層推出25#樓30層（一層為商鋪），兩梯兩戶，共計58套房源，推售面積119㎡、136㎡、138㎡、139㎡；21#樓33層，兩梯兩戶，共計46套房源，推售面積150-175㎡。個案分析競品個案分析戶型解析——兩房主要以滿足基本居住功能為主，三房則以提升舒適度為主，引入有入戶花園、露臺、觀景陽臺等元素。整體來看滿足基本居住需求的同時，加入少量享受需求；產(chǎn)品設(shè)計：項目戶型多樣，洋房戶型為退臺式設(shè)計，多露臺和入戶花園，高層戶型多陽臺和飄窗設(shè)計；項目戶型面積區(qū)間設(shè)置以120-150㎡三房為主，贈送面積較多，主臥及客廳均較舒適；戶型設(shè)計擁有多種創(chuàng)新組合，飄窗、寬敞陽臺等較為常見，全明設(shè)計、注重客廳、主臥南向，符合居民居住習(xí)慣。21、25、12#樓開盤營銷解析——東方今典2014年營銷主要上半年以剩余高層為主，配合洋房銷售，下半年銷售以高層為主，其推售上優(yōu)惠力度較大，采取以價換量的方針，整體銷售良好。9、10、11#樓開盤主要節(jié)點(diǎn)3月10月1月2014年度，東方金典項目慣用的推廣模式有網(wǎng)絡(luò)、戶外、報廣、暖場宣傳等途徑。2014年度，該項目有3次開盤，主要是洋房和高層的銷售，配合洋房銷售；優(yōu)惠幅度較大，總體銷售較好。9、10、11#樓認(rèn)籌剩余房源團(tuán)購5月個案分析營銷活動海馬公館——開封汴西湖畔的宜居生態(tài)公園項目，是海馬集團(tuán)在開封重點(diǎn)打造的集高層、多層、小高層、雙拼別墅于一體的高端住宅項目開發(fā)商開封海馬房地產(chǎn)有限公司位置東京大道與第一大街交匯處向北500米路西規(guī)?？傉嫉孛娣e95939㎡；建筑面積226937㎡；容積率1.57物業(yè)形態(tài)高層多層小高層雙拼別墅產(chǎn)品配比洋房：124㎡-246㎡占55%；高層：88㎡-160㎡占45%價格策略未定銷售情況預(yù)計首推四座洋房，即13#、14#、22#、23#。2015年3月預(yù)計開盤配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場、銀行、醫(yī)院、公園、保險公司、市政府、開發(fā)區(qū)國稅局、財政局、中級人民法院、社保中心等等。個案分析競品個案分析區(qū)位規(guī)劃——項目一期規(guī)劃為高層、多層、小高層、雙拼別墅建筑，采取洋房與高層結(jié)合推出的策略，滿足各類客戶的需求整體規(guī)劃：項目規(guī)劃有高層多層小高層雙拼別墅。別墅與洋房為本項目的主要物業(yè)，占地面積較廣。開發(fā)戰(zhàn)略：項目一期分為高層、洋房、平墅，首推洋房，總高六層，共19棟。平墅共計5棟。個案分析競品個案分析洋房洋房個案分閑析競品改個案慈分析產(chǎn)品分遣析——洋房產(chǎn)品以119-1暈40議㎡的三房、恥140勤的四房戶型釘居主；樓棟套數(shù)面積（㎡）戶型梯戶13#14#22#23#96119三房一梯二戶140四房合計96259//項目目前情況推售房源2015年上半年主售洋房與多層銷售策略無價格無客戶情況開封市區(qū)占70%，五縣區(qū)占20%，鄭州占10%；客戶特征以個體老板和市政單位公務(wù)員為主，管委會團(tuán)購20碧14年，海馬掉剛?cè)氪菏校茝V題力度趴較大顧，舉檔辦活說動較騾多。個案分裁析競品個夢案分析戶型胞解析——兩房主短要以滿膀足基本欺居住功絹能為主餓，三房旺則以提本升舒適課度為主蠢，引入談有入戶富花園、魯露臺、姓觀景陽傭臺等元承素。整那體來看渡滿足基赤本居住御需求的定同時，見加入少榮量享受永需求；產(chǎn)品易設(shè)計御：項目戶丑型多樣斑，洋房撥戶型為乞退臺式流設(shè)計，盲多露臺上和入戶金花園，壓高層戶猶型多陽趕臺和飄承窗設(shè)計腔；項目戶嗚型面積幸區(qū)間設(shè)困置以12蹦0-樂15怪0㎡三房沉為主異，贈截送面珍積較若多，共主臥探及客借廳均銀較舒意適；戶型動設(shè)計趨擁有渣多種體創(chuàng)新?lián)斫M合牛，飄文窗、般寬敞輛陽臺痛等較萄為常恰見，豪全明語設(shè)計梅、注檢重客好廳、奮主臥倆南向廟，符奪合居斥民居顏住習(xí)漁慣。營銷丘解析——東方撈今典201嗎4年營記銷主溪要上豈半年捷以剩塊余高扭層為捕主，披配合憑洋房薪銷售去，下銜半年卸銷售被以高剩層為歡主，墳其推蛙售上卵優(yōu)惠沒力度踢較大儲，采穴取以擁價換豬量的馳方針徐，整遣體銷喇售良緊好。第一屆品質(zhì)之辟旅體驗行主要伯節(jié)點(diǎn)9月8月201漂4年度，海馬則公館項目慣席用的推炕廣模式繞有網(wǎng)絡(luò)賴、戶外蛋、報廣揉、暖場缺宣傳、體驗等途徑翼。8月開戒放以來陷，每個魯月都要連舉行品杰質(zhì)之旅彼體驗行懷。臨時接線待中心遼開放10月個案分更析營銷活寶動第二屆品質(zhì)之嚼旅體驗行11月第三屆品質(zhì)之尋旅體驗五行12月第四屆品質(zhì)源之旅體驗桶行西湖皂灣——開封西解湖新區(qū)千層畝大盤膨項目，是新楓繡華在開懂封重奴點(diǎn)打扎造的葉集洋漢房，叉高層期，別棚墅，掉商業(yè)娛街，筒酒店討于一蚊體的痕高端園住宅州項目困。開發(fā)商開封新楓華置業(yè)有限公司位置金明大道東京大道天馬廣場西北角規(guī)模42910㎡，總建筑面積：142071㎡(其中：住宅總建筑面積119028㎡，23043㎡)，建筑密度33%，容積率3.31，綠化率40%以上物業(yè)形態(tài)別墅、洋房、高層、風(fēng)情商業(yè)街產(chǎn)品配比90-130三房占50%，120-140四房占50%價格策略未定銷售情況西湖灣一期主推高層1#。洋房2#3#5#6#7#8#配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場、銀行、醫(yī)院、公園、保險公司、市政府、開發(fā)區(qū)國稅局、財政局、中級人民法院、社保中心等等。個案吉分析競品個痰案分析區(qū)位緣瑞規(guī)劃——項目一播期規(guī)劃舉為洋房皆和高層倦建筑，立臨東邊朝包含少抽量兩層杯底商；采取洋侄房與高庭層結(jié)合乘推出的套策略，滿足匆各類哲客戶陵的需沖求整體神規(guī)劃繁：項目門規(guī)劃揀有洋位洋房牲，高欲層，制別墅獵，商慣業(yè)街揉，酒灰店，工其中丈高層掛沿三疲面圍申合分對布，訪半包皇圍這免小區(qū)鍬的洋吹房住憐宅，扎小區(qū)季景觀皆采取音外部院眾意傅湖與吃內(nèi)部紙多綠憶化主副題。開發(fā)揮戰(zhàn)略昌：項目尼一期雅分為干高層返、洋酸房住拘宅以顫及商艦業(yè)，凡洋房浸為22棟6層電梯衣洋房，兇高層為33層建狀筑。個案來分析競品個睜案分析個案分沈析競品境個案并分析樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計2#-8#2/31T25/6三房1301250%126四房180-2401250%1261#22T433三房906650%132四房120-1436650%132共計：516套項目目前情況推售房源項目分為四塊推廣，2015年上半年主售項目中心一期房源，以高層與洋房為主。銷售策略分四個售樓部分別銷售四塊區(qū)域開盤時間預(yù)計2015年年初客戶聚焦開封市金明區(qū)為主2014年8月，新風(fēng)珠樺正濫式拿印下西筍湖北捎邊地佳塊。甘成就巡壽了西稿湖邊項上的眠千畝狠大盤卡。預(yù)湊計明屯年年蜻初開蔥盤，碗現(xiàn)在處正在毫大范苦圍推潮廣階珠段。個案斃分析競品個勾案分析戶型解鉛析——西湖灣賴三房為沾純南向額三居，倍格局方兵正緊湊巷，獨(dú)立統(tǒng)衛(wèi)生間離干濕分僵離，客成廳附屬揮闊綽陽松臺延展愈性較好陷。廚房藍(lán)有臨過剖道窗戶深，通透醋較好；報四房南虜北通透潔，格局蜻方正，腳主臥有幟獨(dú)立衛(wèi)暖生間與恩衣帽間寫，客廳百帶光景舉陽臺。絡(luò)南向主誤臥，超久大觀景失飄窗。貞戶型分河配較為錫合理舒夠適。產(chǎn)品設(shè)王計：項目戶翅型多樣剛，洋房困戶型為聯(lián)綢排設(shè)俊計，多露揉臺和入盤戶花園茄，高層申戶型多樓陽臺和羅飄窗設(shè)營計；項目戶仆型面積怕區(qū)間設(shè)裁置以90-113忘0㎡三房頂為主究，贈袍送面他積較脊多，算主臥劣及客集廳均甘較舒嚷適；戶型暮設(shè)計彩擁有潤多種逮創(chuàng)新渡組合襖，飄迷窗、信寬敞齒陽臺鑼等較腫為常通見，和全明妻設(shè)計灶、注柳重客寇廳、竊主臥垮南向建，符完合居國民居防住習(xí)衣慣。90帆m2蟲三室夫一廳14宋3m礎(chǔ)2四添室一花廳一爹衛(wèi)營銷解譽(yù)析——西湖灣20肝14年入市主吳要以高較層與洋語房相結(jié)尤合，6鋒000胃畝占地煎面積，萍建筑面免積45擋0萬分符為四塊墳銷售，兩首先推架出一期壟項目。售樓部印開放主要節(jié)索點(diǎn)10月201時4年度牽，剛剛?cè)脘徥械奈鞯魏喜淼奈骱~奉灣，項猜目剛剛榮啟動，周未開始陣推廣與戰(zhàn)認(rèn)籌。個案分巷析營銷棵活動圣樺們城——開封北漂區(qū)大型城隔市綜合甚體項目，是圣尿樺置業(yè)泉在開封僚重點(diǎn)打碧造的集住宅、任洋房、賤公寓、諷寫字樓父、商鋪于一律體高盒端項享目。開發(fā)商開封圣樺置業(yè)有限公司位置復(fù)興大道與黃河大街交匯處西北角規(guī)模占地面積766667㎡；建筑面積2000000㎡；容積率3物業(yè)形態(tài)住宅花園洋房酒店式公寓綜合體寫字樓商鋪產(chǎn)品配比68㎡兩房占33%，87-119三房占33%，134四房占34%價格策略首批推出時間2013年，高層均價4600元/㎡，團(tuán)購客戶享受兩年返還11%-13%的總房款。銷售情況一期基本售70%，2015年3月預(yù)計開盤配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場、銀行、醫(yī)院、公園、保險公司、市政府、開發(fā)區(qū)國稅局、財政局、中級人民法院、開封之門，社保中心等等。個案僻分析競品遼個案叔分析區(qū)位規(guī)鞏劃——項目一侄期規(guī)劃緣瑞為多層益和高層攪建筑，攻臨南邊謝包含少店量兩層穩(wěn)底商；采取洋抱房與高根層結(jié)合稻推出的花策略，滿足各驚類客戶哀的需求整體垂規(guī)劃第：項目規(guī)取劃有住宅區(qū)花園洋噸房酒手店式公狼寓綜漿合體談寫字樓腥商鋪克。一期在繭售主要雀為高層別，內(nèi)設(shè)代環(huán)區(qū)水著系。開發(fā)戰(zhàn)愚略：項目一輝期分為費(fèi)多層及子高層住桂宅以及恐商業(yè)，竊高層為14倒凍3尤3層建孕筑，響商業(yè)寸位于申項目雕一期晝的東虜邊，赴二層兔底商個案分拆析競品個店案分析個案擠分析競品個育案分析樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計6#7#9#22梯4戶33層兩房686633%396三房87-1196633%396四房1346634%396共計：1188套項目目前情況推售房源2014年在推售6#、7#、9#三棟高層，戶型分別為兩房、三房、四房銷售策略團(tuán)購客戶享受兩年返還11%-13%的總房款。贈送面積較多。價格高層均價4600元/㎡客戶情況金明區(qū)區(qū)占60%，五縣區(qū)占20%，鄭州占20%；多為內(nèi)部團(tuán)購個案分鋒析競品錦個案們分析戶型竄解析——圣樺城州戶型基洽本上都朝有贈送斧面積，赤三房為漁純南向消戶型，桿格局方副正緊湊因，主臥筒獨(dú)立衛(wèi)穩(wěn)生間私衛(wèi)密性較爽強(qiáng)，動袖靜分區(qū)尿居住舒類適。四火房南北殊通透，茶東西延臉展，浪稠費(fèi)面積礎(chǔ)較大，看客廳帶凈光景陽折臺。南甘向主臥因，觀景蹄飄窗，券主臥獨(dú)貝立衛(wèi)生章間隱私先性強(qiáng)。產(chǎn)品設(shè)竄計：項目戶籃型多樣懲，高層如戶型胳均為均剛需框性戶趟型，垃贈送躍面積采較多燈，兩薄房三選房四刊房可歌選范格圍較渡廣；項目戶達(dá)型面積慶區(qū)間設(shè)巴置以87-119㎡三房為燃主，贈螞送面積蠻較多，派主臥及梢客廳均斤較舒適第；戶型設(shè)肆計擁有祥多種創(chuàng)叛新組合殿，飄窗防、寬敞坐陽臺等誤較為常禾見，注世重客廳碗、主臥忍南向，震符合居拍民居住液習(xí)慣。營銷解死析——東方今翅典201粉4年營練銷主斑要上逮半年效以剩趕余高揪層為因主，謠配合襪洋房匠銷售奴，下滔半年竭銷售千以高括層為撿主，拾其推蓄售上犯優(yōu)惠桐力度恢較大提，采網(wǎng)取以元價換振量的仍方針序，整坑體銷它售良費(fèi)好。主要節(jié)脂點(diǎn)圣樺城腸作為2原013衛(wèi)年開封筆政府的泊重點(diǎn)招絞商引資住項目，主深要銷辱售策稼略為鬧贈送哲面積斤，與旗內(nèi)部父團(tuán)購級，2燭01翁4年句舉行療活動芒較少歐。售體樓部滿在建碧設(shè)中場。7月個案數(shù)分析營銷活戰(zhàn)動產(chǎn)品說鴨明會5月母親吐節(jié)活鼠動綠地——開封鄭當(dāng)開大道大十二大喊街的大盤項醉目，是版綠地新集團(tuán)憑在開嘴封重劉點(diǎn)打附造的脾集多伐層、秀高層態(tài)于一途體的杯高端熟住宅國項目咱。開發(fā)商綠地集團(tuán)開封綠地置業(yè)有限公司位置鄭開大道第12大街東北角規(guī)模占地面積：779220㎡；建筑面積：1890000㎡；物業(yè)形態(tài)住宅酒店式公寓商住兩用綜合體寫字樓產(chǎn)品配比88㎡兩房占35%，120㎡三房占65%。價格策略首批開盤在2014年9月；高層成交價格在5200元/㎡，商業(yè)成交價格在11000元/㎡；高層常規(guī)優(yōu)惠按揭1個點(diǎn)訂房多一萬優(yōu)惠，全款3個點(diǎn)訂房多一萬銷售情況一期75%，2015年預(yù)計推出二期配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場、銀行、醫(yī)院、公園個案重分析競品陷個案疑分析區(qū)位止規(guī)劃——項目一丟期規(guī)劃灘為多層稀和高層拾建筑，巖臨南邊扶包含少鞏量兩層印底商；采取主扶推高層適的策略吩，滿足各葉類客戶郵的需求整體食規(guī)劃擇：項目果規(guī)劃勤有多深層、浙高層杰普通殿住宅盈，其益中高冰層在許在后懶，多笑層在瘦前，運(yùn)小區(qū)惰有幼籮兒園懸與商難業(yè)廣蒼場，千形成疲生活檔購物壯雙結(jié)繼合的供優(yōu)質(zhì)螺小區(qū)淋。開發(fā)失戰(zhàn)略蹦：項目針一期升分為蛾多層毀及高朱層住壓宅以邊及商齡業(yè)，賭多層饞為3棟17層-駁22妹層電間梯多后層，找高層琴為26層建報筑，介商業(yè)雞位于研項目慈一期系的南鐮邊，遇二層憤底商胖，體量惜約20索00俊㎡。個案懂分析競品賤個案乏分析競品個粥案分析個案分碼析產(chǎn)品分限析——多層與撥高層產(chǎn)品榨以88㎡、12西0㎡的“2+1，3+1扔”戶型意居多舟；以開封窩市區(qū)客測戶與鄭州您市區(qū)的飄客戶為主，咸其他五累縣占約20%，外省占約10薄%；項目目前情況推售房源2014年主售一期高層房源銷售策略按揭1個點(diǎn)訂房多一萬優(yōu)惠，全款3個點(diǎn)訂房多一萬價格高層均價5050-5200元/m2客戶情況開封市區(qū)占60%，五縣區(qū)占20%，鄭州占30%；客戶特征以鄭州上班家在開封的人為主。201年4年，綠地入紐奉駐開封繪，銷售翼情況獅較好甘，9月9日地驢城首祖次開元盤共柳推出石2#茄東單擴(kuò)元，肌5#價東單攪元、府3#粥東單鋒元的爪東戶瘦和東奴南戶雄以及貫西單麥元的餅西戶鋤，共把計3慈72感套房負(fù)源。樓棟單元梯戶樓層戶型面積㎡套數(shù)戶型占比合計(套)22個單元2梯2戶22層3房14144100%8832個單元2梯4戶26層2房885250%1043房1225250%52個單元2梯3戶17層2房881733%343房1223467%6862個單元2梯3戶17層2房881733%343房1293467%68共計：396套房源個案菊分析競品揪個案柏分析戶型傳解析——綠地畢推售聾戶型計較為釣方正騙，注終重房互間舒爛適性善；1鈴30匙m薯2,誕14北0昏m2化三房史為南吐北通起透，肺動線犧明確探，衛(wèi)螞生間縣干濕線分離歸，設(shè)編計合頁理大拒方；繭但市速場上注同面摸積段絨功能線減少裁，房覆間面如積偏份大，間總房凍款較姜高；沉經(jīng)濟(jì)誘能力色可承頑受客食群有主限。產(chǎn)品設(shè)橡計：項目忘戶型歉多樣綠，高層戶頓型主要根以大戶獵型為主；項目安戶型汗面積雹區(qū)間冊設(shè)置肚以13啊0-140㎡三房戀為主缺，贈歐送面肯積較陵多，沉主臥要及客勉廳均跨較舒掠適；戶型仁設(shè)計蝦擁有濾多種勾創(chuàng)新鼠組合校，飄驅(qū)窗、搶寬敞活陽臺鋸等較使為常牌見，廳全明黃設(shè)計消、注揪重客槽廳、拜主臥塌南向茄，符彼合居話民居怠住習(xí)滔慣。1-A蠢，約8退7m2勝，兩室嘩兩廳1-陶B，李約8捎9m統(tǒng)2，淋兩室性兩廳5#樓封頂營銷解做析——綠地20塊14年營銷良主要上陳半年以礦剩余高喘層為主轟，配合罰洋房銷色售，下誦半年銷信售以高藏層為主頃，其推娘售上優(yōu)叉惠力度喚較大，悄采取以償價換量亭的方針組，整體甘銷售良探好。主要舌節(jié)點(diǎn)12月6月20儉14年度筒，綠地項目推廣法范圍欣較大蒸，慣用匯的推茫廣模訴式有膨網(wǎng)絡(luò)域、戶柏外、欣報廣撕、暖擇場宣巨傳等蜜途徑拍。20蒸14年度，火該項目過有2次開盤歇，主要臘是洋房濤和高層炸的銷售肯，配合酷洋房銷填售；優(yōu)訪惠幅度燙較大，草總體銷互售較好紛。售樓果部開瞧放首次唱開盤龜2#融3#申5#悠東單扔元9月個案分亦析營銷活湯動6#樓開盤11月區(qū)域項目個數(shù)當(dāng)期已推未售庫存量（萬平方米）未推出供應(yīng)量（萬平方米）西區(qū)23個22.825895.324北區(qū)11個6.16685.729東區(qū)4個0.70419.272中心區(qū)11個7.08662.644南區(qū)9個7.326221.356合計58個44.1011884.325201爸4年開牛封房地蝦產(chǎn)市場山去化量配、成交滔價格、焦新推量◆產(chǎn)品市昨場：針嫁對重點(diǎn)狹項目的升暢銷戶貞型看，哭客戶需攻求房型欲以三房題為主，秧戶型面報積以89㎡道-12微0㎡兩房、傭三房為療主，而失供應(yīng)的130屬㎡以上閘的三深房戶菊型去慶化情但況較振差，畏未來乳隨著滑區(qū)域喪的成作熟發(fā)滿展，刷中小鴿戶型讀是熱泉銷趨興勢；◆價格妄市場迅：201貝4年最傘突出的臺一個特體點(diǎn)就是尋團(tuán)購，足多個品旅牌開發(fā)傾企業(yè)急哥于回籠散資金開除展了大薄規(guī)模團(tuán)掉購活動慨，由于寧汴西區(qū)襪樓盤密制集，客辨戶同質(zhì)越化嚴(yán)重堆，一些爛相對資呢金鏈充惡足的項籮目也急聯(lián)于爭取立客戶，譜開展了堵多種多獅樣的內(nèi)愚部房和輛團(tuán)購房頓，價格靜大幅優(yōu)萍惠現(xiàn)象航開始蔓摘延，因慎此造成伶了目前特開封市飄區(qū)在售蘇項目價紋格小幅唱下調(diào)的烘趨勢?！舾偁幨挟厛觯簴|抓南區(qū)市植場月均坡去化速可度較慢萄，憑借眼其配套室及性價扎比等優(yōu)浴勢，碧蠟水藍(lán)城坐、東方拜經(jīng)典的銀去化速著度較快當(dāng)，給本猶項目帶策來重要碌借鑒價紋值；2認(rèn)015伴年西湖榆新增項今目力量坡較強(qiáng)?！艨蛻羰袉觯菏軋D觀望情院緒影響京，加上佛市場供狼應(yīng)量較稻大，市傳場成交徒量和成啞交價格余有明顯宰回落，杯但從長尋遠(yuǎn)看來針，開封筐作為鄭脾汴融城嚴(yán)重大發(fā)造展戰(zhàn)略暴的承接膜地，隨恩著大鄭停州新區(qū)美規(guī)劃的畜發(fā)展實捆施，開懸封城市墊化進(jìn)程矛不斷加融快，產(chǎn)碎業(yè)人口逆也將拉碎動購房綁需求，欣購房需姐求的變鎮(zhèn)化將會戀明顯改屑善開封凳房地產(chǎn)包市場的栽供求關(guān)匠系。開封市桐場上不炸同的營哪銷措施隨帶來的汗效果就鐮大不一堪樣，成廁交效果悔較好的莖銷售模紅式主要渠是團(tuán)購盯和內(nèi)部銀認(rèn)購，歸基本可護(hù)以總結(jié)汽成“價姓格為王解，實惠家為主”彼，在同架質(zhì)化競民爭環(huán)境左中，價氣格低是刑成交利修器，但浸也可以過映射出仍目前開裳封購房努客戶對都于房地兼產(chǎn)營銷條的接受焰水平仍藏處于初眠級階段宜，對于禁一些創(chuàng)近新型的約營銷方改式接受柴度較低迫，如電番商微信所等。市場總晶結(jié)市場回取顧與展桂望PAR容T2項目總貫結(jié)與反癢思截止2垮014年11.察30日，蒼塞納哥左岸斤累計船認(rèn)購214套，認(rèn)碑購面積25辣01果9.駐55平方米伍，金把額17里53政7.關(guān)3萬；簽滴約371套，簽煩約面積24璃28剖3.退04平方米布，簽襪約金額157柔22.3萬。凝來電110顯2組，來席訪185漢6組。從20柜14年全景年數(shù)據(jù)翼分析來斬看，因福物業(yè)類建型全面喝，故洋斷房銷售旨基本在浸46套騰，高層77套；躲公寓9肺1套；語每月銷徑售平穩(wěn)白，春節(jié)均返鄉(xiāng)季蘇銷售量則增多。20跨14年銷配售統(tǒng)闖計——項目全借年完成我認(rèn)購金膏額1.池8億元宋，簽暖約金般額1.6億元告，實支現(xiàn)回寒款2.1億元。銷售嗚總結(jié)銷售棵統(tǒng)計各物業(yè)魄類型產(chǎn)避品銷售瞞情況分款析：項目洋為房整體僚銷售率聰達(dá)到79.收4%，剩頌余產(chǎn)棍品多藝為大雹戶型潛，是斜下階荷段的豈銷售筒重點(diǎn)望；2、筑項目根高層挪整體涌銷售垮率達(dá)跑到71.遍3%，剩虧余產(chǎn)年品集秘中在142平米大炸戶型，晴去化速鬧度較慢蜜；3、項目擋公寓產(chǎn)紋品整體懸銷售率龜達(dá)到6光9.6%，剩論余產(chǎn)媽品集植中在14層以勵上；各物業(yè)克類型產(chǎn)買品銷售碰情況統(tǒng)亡計——本項目角洋房全網(wǎng)年銷售勤金6605.8萬恢元，敬高層策銷售代金額姿62價75癢.7妥萬元蛋，公稅寓銷溝售金濃32均81辟.4捐萬元蛇。銷售總體結(jié)銷售掌統(tǒng)計各物業(yè)可類型銷腎售價格芽統(tǒng)計——本項目根洋房實偉收均價短877攜8.9槳元/㎡，追高層揪實收溪均價5110趨.2釀元/㎡。公筒寓實告收均帝價51壩85蹦.4元/㎡。各物耍業(yè)產(chǎn)槐品銷們售均烈價分暗析：1、洋田房產(chǎn)津品20舟14年族實收吼均價雨在8敏00穩(wěn)0元集左右秒浮動旗，2殊月與堆10吹月因雕一層死產(chǎn)品挺的銷橫售拉淚高了赴整體告均價狠；2、啄高層壩共計皆推出本兩批她房源速，因蛋不同格戶型宮價格啦不同鏟，浮潤動較渣大；3、公寓陜價格較救平穩(wěn)，洪在54奸00-下550欠0期間卡；銷售劇總結(jié)銷售委統(tǒng)計來電臭、來假訪、居認(rèn)購設(shè)渠道魚分析——來電衰途徑且以圍乏墻、六單頁礙、夾侮報、頂短信儀、晚料報為索主，慰派單檔能帶疫來短盒時間蹄的來艱電量昏；來限訪途希徑以獎圍墻抄、電鬼轉(zhuǎn)訪象、晚桶報以泥及夾紀(jì)報為辯主；足通過溫朋友革介紹程、老同帶新歪成交猜轉(zhuǎn)化紡率最語高。項目屢啟示——1、圍售墻客陽戶關(guān)誰注度痛最高膊；2、戶良外、毒網(wǎng)絡(luò)土效果灶持續(xù)登性最刷長；3、短信碼費(fèi)效比幸最大；4、老客誤戶最需少重點(diǎn)維冬護(hù)；5、小區(qū)羨及商場效拓展情磚況能夠很提高來豆電來訪明數(shù)量。渠道總美結(jié)渠道塑統(tǒng)計客戶區(qū)揭域分析——項目成努交客戶懶中，金秀明區(qū)客當(dāng)戶占比暖７２%，是林項目沈成交簡客戶測的主迷要分眨布區(qū)污，下百階段類要加乖強(qiáng)其匙它區(qū)鴨域特籮別是森縣城躬高端蠟客戶規(guī)資源繭以及第外省住投資財性客畜戶的配有效辯挖掘蠢。項目啟憤示——受本賺案區(qū)覽位影蓮響，犯金明撿區(qū)客虎戶依遮然是駝我項言目認(rèn)蕉購客豪戶的抽主要安片區(qū)字，下葛階段刪我項銀目將受加大伏該重宗點(diǎn)區(qū)天域推辭廣的艙同時哨加大勤其他便四區(qū)尼五縣康的推腹廣。找針對淡目前娘項目魚剩余亡房源鈴均為14狐0m劈燕2以上的才大戶型科，加強(qiáng)焦對項目段推廣的師針對性匪，制定姜大戶型捐推廣營快銷?？蛻臬I(xiàn)總結(jié)客戶水統(tǒng)計客戶法認(rèn)知抓渠道廟分析——成交客壟戶認(rèn)知址途徑主閘要以圍確墻為主獵，短信洪及單頁弊的信息妹傳播的銳及時性嬸及較高雜費(fèi)用比樸，使其膚成為認(rèn)宰購客戶流認(rèn)知的閉有效渠增道。項目啟迎示——項目市啟中心區(qū)恒位使項警目圍墻鼓、樓體致噴繪及魂現(xiàn)場包圣裝有效冶的攔截倚到看房脈客戶！拘加大老喬客戶的蒜維護(hù)和逝區(qū)域媒壇體攔截喘是本項杠目促進(jìn)會來訪行匯知有效模的措施慈之一?？蛻襞瓶偨Y(jié)客戶統(tǒng)候計1#2#5#3#6#7#洋房樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）1號樓１178.652272號樓６881.9510203號樓1186.32425號樓３532.59513.96號樓２311.85239.77號樓０００合計１３２０９１．３２２４２．６洋房剩津余房源輸梳理——洋房共孤計５棟億，現(xiàn)剩拔余１３血套，總背面積共達(dá)計２０耕９１．慈３㎡，貨慮值２闖２４騰２．北６萬琴元，企剩余凳房源詞面積頂在143社-18預(yù)6㎡之間，薪多為大悼戶型。產(chǎn)品總筒結(jié)洋房粱產(chǎn)品洋房8#9#高層高層樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）8號樓２２５７．７１３９9號樓１６２１７９．１１１７７合計１８２４３６．８１３１６高層+公寓濃剩余譯房源興梳理——高層久共計2棟，現(xiàn)8號樓已遵近售完壟，9號樓議剩余們１６住套，沈剩余顛面積摘為２府１７陰９．胞１㎡，貨值刻１１７際７萬元鍵；剩余嫁面積為143喜㎡大戶途型。期公寓錫剩余康４４鐵套，梅剩余慎面積督３１恥３４㎡，剩余刻貨值１窄６９２消萬元。10切#公寓樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）10號樓４４３１３４１６９２合計４４３１３４１６９２公寓產(chǎn)品總暮結(jié)高層產(chǎn)狹品車位樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）車位２８０３５００３６４０合計２８０３５００３６４０商業(yè)+車位剩觸余房源陶梳理產(chǎn)——售樓弱部以爹及５政號樓賽底商疾剩余寨房源裹６套坑，剩瞇余面靠積１托３９處３．槐６㎡，剩余仙貨值２忌９９６看萬元，績面積多革為20裙0㎡以上；望車位（企暫定）鬧共計２題８０個家，貨值棉３６４籠０萬元花。商業(yè)樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）售樓部3６９３．９15２７5號樓底商３６９９．６１４６９合計６１３９３．６２９９６商業(yè)車位產(chǎn)品斑總結(jié)商業(yè)滲產(chǎn)品項目總斃貨值駐≈洋房焰貨值+高層誘貨值+公寓頸貨值+商業(yè)授貨值+車位≈１.１億元產(chǎn)品總鉤結(jié)產(chǎn)品灘總結(jié)項目促總結(jié)為保障望大盤營覆銷的速坑度：需昆最大化強(qiáng)的實現(xiàn)容第一“免酒要香溜”，第練二“巷勉子不能柴深”。其中“碰酒香”世是根本涌，是內(nèi)扒因，決漂定著項煙目的殺勒客能力嘗，其關(guān)掙鍵點(diǎn)不豪在于產(chǎn)銅品的優(yōu)婚劣，而徐在于產(chǎn)溪品賣點(diǎn)燦與目標(biāo)旱客戶買矛點(diǎn)的匹狂配程度瓶。巷子即的深或察淺即是倚項目的驕“引客吩”能力央，是外脊力，通木過渠道拼為王的撇策略實淋現(xiàn)?，F(xiàn)句場接待遍起到橋堂梁的作與用，服脫務(wù)水平云的高低看決定著沙產(chǎn)品與酒客戶的矩對位效纏率及價煉值兌現(xiàn)承的程度烏。殺客能得力是營扯銷的關(guān)怪鍵，若慌殺客能民力不足扣，僅通敗過大規(guī)凳模的引薄客不足弟以支撐何項目的仁大規(guī)模嶼營銷。心因此,二期營量銷籌備犧應(yīng)從煉柳內(nèi)功開猶始。內(nèi)功殺客能雀力外力引客脈能力1、買點(diǎn)予與賣點(diǎn)昂匹配2、現(xiàn)場業(yè)體驗3、銷稻售服瞎務(wù)1、推隱廣2、拓客3、活悟動啟示推廣拓客活動深度客剛戶挖掘遠(yuǎn)，借助冒現(xiàn)場強(qiáng)感有力的率殺客基防礎(chǔ)，實姿現(xiàn)客戶閣的成功貢轉(zhuǎn)化。三大常手段極相互互促進(jìn)捎，合齡力致縣勝PA報RT舅3營銷傲目標(biāo)宏與分關(guān)解實現(xiàn)總適銷售面聰積約2．扣4萬概平米實現(xiàn)總蛋銷售額岡約１．１患個億20魄1５年抹全年撤銷售廟目標(biāo)目標(biāo)尾盤閣收官骨之際澡，能顫夠快咽速去掩化房后源，損節(jié)約沉人力笛，物奴力成犬本。拘避免捆新盤生變老罷盤。秒提升鎮(zhèn)物業(yè)賣管理熊質(zhì)量從，提柔升項糠目品匹質(zhì)。完美收橡官營銷蝴目標(biāo)視與分反解營銷目蠶標(biāo)客戶寧來電４20個客戶來圍訪７０２挪個銷售置套數(shù)８１套201５年標(biāo)年度糞完成桃１．獨(dú)１億撿銷售鐵目標(biāo)蘿需要攜如下運(yùn)數(shù)據(jù)架支撐油：來電燙是前演提，帖來訪神關(guān)鍵攏，成拴交是葵結(jié)果營銷目陣標(biāo)與分蠢解營銷目鳳標(biāo)營銷目轎標(biāo)與分峽解營銷目橫標(biāo)洋房（１３套）高層（１８套)轉(zhuǎn)化虎率6%公寓（４４套）需２１６組需１８０組１.１億精（８匙１套紅）轉(zhuǎn)化軍率10%轉(zhuǎn)化貼率12%需３差６６罩組每月圣需4熄3組每月工需3貓6組每月帽需7凳3組每天屢需4柱組每天需掩7組每天需師3組充足的球客戶量洞是保證跟項目任垂務(wù)完成牽的基石抵！20祝15年笑銷售但目標(biāo)霉：總博銷金奏額1.1央億；回款金干額1.勒1億丹元面對露每月傘高額堤銷售苦任務(wù)益，我籃們不鋒退縮嚷、不披放棄幼，勇售往直匹前！營銷目樓標(biāo)營銷杜目標(biāo)沒與分救解項目月份2015/1/12月3月4月5月6月7月8月指標(biāo)金額金額金額金額金額金額金額金額銷售洋房46923519351935190000高層64385365429232190000公寓4152103801557083046228車位46150195030390303903039030390商業(yè)21000150015002100000合計22821764383124326183903900簽約洋房553.6553.6519519103.8000高層350.4379.6306.6233.643.8000公寓121.6334.4532357.2243.245.6車位156070239039039078商業(yè)800600500900200000合計1825.61867.63417.62711.8980.8435.639078PAR筋T4營銷構(gòu)要思與推班售策略20狂15.1飄月物業(yè)誼入駐，剩余錄洋房平銷外。銷熊售面定積2木09堆1.疫34㎡，總銷貫：22鬼42.福6萬20接15.1月黃河大用街商業(yè)推售斜，銷臉售面揭積1翻39飲3.鄉(xiāng)豐6㎡，暫坡定均芹價：20體00勤0元/㎡，霜總銷召：2墾99條6萬420啄15.5月高層交馳房，銷費(fèi)售面優(yōu)積2儲43伍6.亂8㎡，暫葵定均很價5400元/㎡，嬸總銷分13冶16農(nóng)萬210152015.8月公寓散交房，銷售茂面積3隙134㎡，暫晚定均白價：渠54引00喬元/㎡，頓總銷威：1怠69洋2萬32015.3月車位二納批推售，嗓銷售2搏80個港，均價張13萬元/個，總貌銷36云40萬營銷目付標(biāo)與分定解項目核愛心問題營銷構(gòu)郵思與策披略如何在慨尾盤五拋個月內(nèi)奴快速去化剩必余房源震？洋房：榨13套高層：品18套公寓例：4話4套商業(yè)：顛6套車位：漢280旅套核心東問題項目沾剩余臘貨值魚少，降銷售閣周期掌短，猛銷售仗難度涉大；忌如何邀在尾鉆盤階陜段完噴美收鼠官？通過貨盛值梳理勢，表明癢項目高謙層應(yīng)作趨為階段處內(nèi)的營割銷重點(diǎn)唐。二期“14走2-禾18宜6㎡退臺洋疾房最高劣優(yōu)惠80日00擊0元將不漫適用忘尾盤惜營銷腎，及遇時調(diào)憲整營呆銷戰(zhàn)養(yǎng)略是銀成功偵的關(guān)園鍵要蹲素；主次浮有分估，同譜步銷川售，劃整為魚零，個蕩個擊破霉，1.1弦億的銷亡售任務(wù)醒不計3000萬車副位及介200模0萬商背業(yè)，門住宅格僅為皮0.息5億赴，分由解到獻(xiàn)月度世任務(wù)孔，分閱解到忽置業(yè)帆個人殺，提擊高轉(zhuǎn)休化；抓緊悄老帶獵新政饅策的渴實施用老客位戶帶動貴新客戶軋，一定站的獎勵牧措施，叨造成房沒源的快爹速去化拆，節(jié)約鞏人力成婦本。核心問脖題營銷構(gòu)杰思與策鈴略主次有分，同步銷售特別手段造成高量促銷價格調(diào)整策略化整為鞠零個折個擊破123特價中房優(yōu)紛惠造賄成群憶動效你應(yīng)價格合縱理調(diào)維整有度塞納左吉岸2015年菠全年德營銷猜構(gòu)思渠道推廣增加來電來訪4最后段沖刺孝，限崖時搶摩購改行銷為促銷5全線鋪開獅，廣泛拓客營銷狀構(gòu)思巴與策憲略營銷海構(gòu)思1月2月3月4月5月6月7月8月營銷刺節(jié)點(diǎn)司：月度渾銷售逝額：公寓剩浪余房源災(zāi)團(tuán)購個個擊晃破：高層交蓬房車位莖二批綿開盤黃河大婦街商業(yè)坑主推22守82儉萬高額哪銷售搭任務(wù)賄分解詳?shù)皆吕讯?，?xì)不是刷沒有趴完成獄的可際能月度任羽務(wù)分解午到置業(yè)床個人，造我們沒砌有理由勵不完成化整滑為零錄，個規(guī)個擊領(lǐng)破176招4萬38幻玉31漆萬24育32費(fèi)萬61穩(wěn)8萬39棒0萬22偷8萬17慎6萬38圣3萬243投萬670萬540萬營銷泊構(gòu)思政與策勺略營銷閉構(gòu)思特價才房優(yōu)爪惠造豬成群覽動效宇應(yīng)營銷蛾構(gòu)思營銷構(gòu)燙思與策借略1、院降低叮單價剩余房今源變成層特價房攀，每平盞方降低時適度單仁價，或歸者總房土款優(yōu)惠釘?shù)降祝恐率龟P(guān)玻注性客遵戶迫不劍及待出頑手，造淘成房源蓮快速去舍化。2、桌“隱逼形降胞價”療（如拴：降竿低首盛期款溝、送朱裝修襪等）剩余鋤房源腐變成蛛特價股房，同每套宿房贈砍送幾準(zhǔn)年物副業(yè)費(fèi)弊，或慌者贈駝送裝雀修基爪金。3、認(rèn)接準(zhǔn)目標(biāo)南各個擊導(dǎo)破對剩垃下的僅每一鴉套房乘子進(jìn)浸行研炭究，紀(jì)不同尼房源墊定出春不同潛價格沒，造窗成客淺戶心危理躁愛動想票買好序房子在的時跪候需帆要及突早出絲式手；墨且收胸樓顧姜問銷澤售剩淡余房畏源時未候，冶優(yōu)缺尺點(diǎn)清禮楚，擔(dān)成功民率大拋幅度鉛提高麻。價格合筑理，調(diào)恥整有度高層交萌房剩余洋鋤房物業(yè)入林場高層刷9號桂樓洋房高臥層調(diào)價競節(jié)點(diǎn)及鹿調(diào)價幅扣度公寓交干房公寓牽10算號樓公寓特品價房團(tuán)慕購公寓調(diào)江價節(jié)點(diǎn)裁及調(diào)價都幅度2015年礦根據(jù)杏項物濤業(yè)入游場、殃高層領(lǐng)交房艦、公壤寓特庫價房湖團(tuán)購詠、公勵寓交叨房節(jié)想點(diǎn)，鹿針對攝洋房括、高逝層、腎公寓梯進(jìn)行陷適當(dāng)扔調(diào)價取，實松現(xiàn)剩課余房鍋源的殿快速馬去化強(qiáng)。營銷遍構(gòu)思孝與策棋略營銷奶構(gòu)思-20哈0-20瓦0最后沖量刺，搶秋購效應(yīng)3456階段1—獨(dú)—借助老張帶新制謊度，通漲過項目捐對老業(yè)玩主傾情廢回饋，仔造成新婆客戶對鵲項目良傭好的印艙象，從肆而熱化送老帶新垃。高層洋奧房平銷喇期車位境二批龍開盤剩余房蕉源持續(xù)艷熱銷公寓豎10尊#3趴0套特價促木銷高層交姻房階段2—題—通過買味車秘訣誘造成一應(yīng)些沒有撿車或者列準(zhǔn)備買率車的人含心里熱窄應(yīng)，造悄成車位瞧成為饑澡渴產(chǎn)品樣。階段3——公寓剩暴余房源飯?zhí)貎r銷腥售，促練使快速劉去化。階段4—恭—在高注層交秧房期帖間造抬成搶枝房大僵戰(zhàn)，講現(xiàn)房下低價曲特賣糖。針橫對不刊同戶敘型給蓄出不斜同價負(fù)格，茂致使辨剩余孤房源寨一次兼去化酸。月月按有話朽題市場有石聲音二月銳老業(yè)昌主螃鍛蟹宴三月買也車秘訣譽(yù)講座四月洲公寓肅特價程房團(tuán)尊購五月餐高層交房剩余房崖源清盤兆促銷階段5—伐—舉行謝隔幕狂歡虹，最后火再飆升敲一下項灑目價值懸，提升元小區(qū)檔聚次。造弄成剩余牌房源清鑄空。造顫成后續(xù)鑄項目擁謹(jǐn)有口碑旺。六月己謝幕丟歌舞芝表演持續(xù)拐暖場歇，快裕速去姓化2營銷構(gòu)產(chǎn)思與策疲略營銷爭構(gòu)思全線娘鋪開偶，廣到泛拓吼客全線踏鋪開臭，廣貞泛拓半客，慚整合鐵營銷梳，圈盟層圍遇攻1月2月短信駁推廣+市區(qū)派從單周末市畝區(qū)重點(diǎn)融社區(qū)拓攔展蓄客執(zhí)，積累螞城區(qū)有諷效客戶鎮(zhèn)，增加惡知名度戶外、肆樓體及芝時更新星項目信飼息，報娘廣軟文暑及網(wǎng)絡(luò)騾媒體跟底進(jìn)項目遼動態(tài)線上柴造勢線下護(hù)圍攻3月4月5月6月7月8月夾報枝階段蝦性投控放，趟釋放匯項目甚重大冊節(jié)點(diǎn)忌信息大客仔戶拜嘩訪，反積累碎有效液高端叨客戶拋資源營銷構(gòu)企思與策鞭略營銷方構(gòu)思201港5年項飼目總體塵推售原搜則：1、根據(jù)剩慕余物業(yè)校類型的振特征，統(tǒng)采用“督各個擊贏破”、評共同銷駝售的基挖本原則賽。2、見結(jié)合謊20粘15武年剩逗余產(chǎn)界品推賀售的買情況妖及銷廟售任治務(wù)，傾制定遷出合喉理的膏推售鉆策略吹。3、結(jié)仰合產(chǎn)品弦本身優(yōu)類缺點(diǎn)，腸進(jìn)行優(yōu)摔化銷售里、快速蔬去化。推售原職則營銷慣構(gòu)思銜與策想略1#2#5#3#6#7#洋房樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）1號樓１178.652272號樓６881.9510203號樓1186.32425號樓３532.59513.96號樓２311.85239.77號樓０００合計１３２０９１．３２２４２．６洋房末剩余五房源賀梳理——洋房通共計概５棟導(dǎo)，現(xiàn)邀剩余獲１３齒套，貝總面偶積共更計２紐奉０９蜜１．姨３㎡，貨值瘦２２４枝２．６陰萬元，扎剩余房能源面積銅在14撞3-剖18坑6㎡之間，紀(jì)多為大崗戶型。洋房汪產(chǎn)品洋房策略取一策略二策略三推出貫時間?。?0微15年1月-2月參與鴉房源考：洋猶房5缺#、域6#黎樓剩寫余房寧源（擔(dān)一層撥不計潛在內(nèi)撫）；政策標(biāo)內(nèi)容桑：5#、6四#樓算剩余慨房源孫整體另下調(diào)富至7浩00膏0元/㎡，低價秩特價房歪銷售，恨最后五珠套限時裳搶購。推廣主旱題：“最后兄五套特釀價房，70設(shè)00店元/㎡限時搶訓(xùn)購”特價膜促銷推出時抵間：20營15年3月-5月參與辯房源黎：2#剩余端房源膠；政策丘內(nèi)容飯：購仇買2#剩余驗房源崇，即伐送價旋值1站0萬切元裝頁修基礎(chǔ)金；推廣品主題康：“你買叔房，扣我裝憂修”買房呢送裝誓修推出時文間：20獎15年6-雹7月參與碧房源掀：所合有剩編余洋痰房；政策眼內(nèi)容冤：針舍對所睜有剩效余洋聰房，命贈送靜五年逮物業(yè)繁費(fèi)；推廣膊主題嶺：“收盤之逆作，你滔買就送饒物業(yè)費(fèi)府”贈送物縱業(yè)費(fèi)營銷構(gòu)柿思與策盾略洋房殘推售糾策略營銷構(gòu)助思與策疲略8#9#高層高層樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）8號樓２２５７．７１３９9號樓１６２１７９．１１１７７合計１８２４３６．８１３１６高層+公寓剩冶余房源加梳理——高層共遮計2棟，現(xiàn)8號樓賞已近陣售完庸，9號樓剩稿余１６暖套，剩蓄余面積廚為２１齡７９．蜜１㎡，貨值羞１１７規(guī)７萬元頑；剩余乒面積為143悟㎡大戶型是。公寓妖剩余４添４套，膛剩余面魔積３１達(dá)３４㎡，剩賣余貨潤值１子６９佛２萬北元。高層跨產(chǎn)品策略一策略二策略醒三推出時造間：2015年1月-2月參與謙房源全：9號樓閘東單煎元3-7層143酒㎡戶型允；政策內(nèi)章容：推殲出10甩套特價性房，根色據(jù)不同榨戶型分社別降價喂200怕-50蜻0元/桐m2（縱僅限一棋次性購跨買每平尿方降價征500費(fèi)，按揭迫每平方昌降價2督00）推廣諒主題賣：“50姥00/于m2，被即可與鬧上層社伙會為鄰”特價孫促銷推出時交間：2015年3月-5月參與永房源巧：9號樓劍東單六元剩豎余143雅㎡戶型；政策嫂內(nèi)容山：最窄后1誼0套啦，原臨價售絞出，散買即罷送裝舍修基癢金1傻0萬曾。推廣心主題穴：“最后隊8套曠收官五之作猜，你慶買房駁我裝役修”買一槍送一推出側(cè)時間逗：20子15年5月參與宏房源球：9號樓信東單錯元剩期余143沫㎡戶型；政策供內(nèi)容熔：在戲高層繼交房著前，納加推翻剩余室房源交，針晶對不跑同房歸源總摧房價茫降低堡8萬閣-1發(fā)0萬而一口月價優(yōu)勾惠。推廣末主題游：“塞納怪左岸貓瞰景信高層迅，現(xiàn)爹買現(xiàn)員住，威最高紐奉優(yōu)惠所10化萬元脊”買房送嶼車位營銷嘆構(gòu)思告與策胃略高層推黑售策略公寓剩厭余房源嘉梳理——公寓命剩余比44似套，至剩余針面積攻31橡34㎡，剩余皺貨值1短692找萬元。10竟#公寓營銷構(gòu)拴思與策下略公寓產(chǎn)悼品公寓樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷金額（萬）10號樓４４３１３４１６９２合計４４３１３４１６９２策略曉一策略二策略含三推出時璃間：20勸15年1月-3月參與美房源姻：10號樓一扭批剩余84㎡戶型相（兩孝房產(chǎn)腥品）講；政策內(nèi)冒容：1餅萬元首怠付購公捏寓產(chǎn)品灑，降低混置業(yè)門梯檻，促年進(jìn)公寓訓(xùn)銷售。兆首付1衫萬無優(yōu)報惠；3、首付30哄%可3%優(yōu)惠；4、一次松性可享咱受5%優(yōu)惠柄；推廣剝主題爺：“市中室心我機(jī)有房例，首俘付只脫需一階萬元價”分期經(jīng)首付推出