商業(yè)集群中購物中心分析-以北京金源購物中心為例畢業(yè)論文

【摘要】隨著我國商業(yè)集群的不斷發(fā)展，經(jīng)濟的高速增長，居民的消費水平的顯著提高，城鎮(zhèn)化進程的加快，道路交通的完善，私家車的普及，人們在購買商品時，越來越注重購物環(huán)境。隨著商業(yè)集群的迅猛發(fā)展，購物中心逐漸受到開發(fā)商與投資商的青睞，成為商業(yè)集聚的主要形式之一。購物中心作為一個商業(yè)集合體，集購物、娛樂、休閑于一身。已然成為城市商圈的主力軍。購物中心作為時下我國兼具規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢、各業(yè)態(tài)之間的互補優(yōu)勢、全方位的綜合性服務(wù)、吸引大量客流等諸多優(yōu)勢的一種商業(yè)形態(tài)。由于對我國購物中心缺乏系統(tǒng)的研究，同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏專業(yè)的開發(fā)管理經(jīng)驗。導(dǎo)致我國的購物中心發(fā)展極不均衡，既有失敗的案例，又有成功的經(jīng)驗。本文首先介紹商業(yè)集群的含義，對于其概念加以界定并對我國商業(yè)集群的發(fā)展和現(xiàn)狀作簡要說明。接著介紹購物中心的定義，并針對購物中心在我國經(jīng)濟中的作用進行分析，探討我國購物中心發(fā)展遇到的問題，并結(jié)合北京金源購物中心案例，針對存在的問題，找出適合的發(fā)展方向。得出相應(yīng)的結(jié)論。本文將根據(jù)我國現(xiàn)階段商業(yè)集群現(xiàn)狀以及購物中心發(fā)展問題，購物中心對促進經(jīng)濟增長的貢獻，展開分析,探索研究適合我國購物中心的發(fā)展策略是極其重要，對購物中心在我國健康的發(fā)展,是十分重要而急迫的。關(guān)鍵詞：商業(yè)集群；購物中心；居民；GDP；消費；選址；管理；主題【Abstract】WiththecontinuousdevelopmentofChina'scommercialclusters,rapideconomicgrowth,people'sconsumptionlevelssignificantlyincreased,theaccelerationofurbanization,theimprovementofroadtraffic,thepopularityofself-drivingpeopletobuygoods,moreandmoreemphasisonshopping.Withtherapiddevelopmentofbusinessclusters,shoppingcenterdevelopersandinvestorsareincreasinglypopular,becomingoneofthemainformsofbusinessconcentration.Collectionasacommercialshoppingcenter,shopping,entertainmentandleisureinone.Thecitybusinessdistricthasbecomethemainforce.ShoppinginChinanowadaysasbotheconomiesofscale,complementaritiesbetweenthevariousformats,afullrangeofintegratedservices,attractingalargenumberofpassengertraffic,andmanyotheradvantagesofacommercialform.BecauseofthelackofasystematicstudyofChina'sshoppingcenter,atthesametime,commercialrealestatedevelopers,thelackofprofessionaldevelopmentandmanagementexperience.China'sleadingshoppingcenterdevelopmentishighlyuneven,boththecaseoffailure,therearesuccessstories.

Thispaperdescribesthemeaningofbusinessclusters,tobedefinedfortheconceptanddevelopmentofourbusinessclustersandabriefdescriptionofthestatusquo.ThenintroducethedefinitionofshoppingcenterandshoppingcenterforChina'seconomicroleintheanalysisofproblemsencounteredinthedevelopmentofChina'sshoppingcenter,combinedwithBeijingGoldenResourcesMallcase,dealwiththeproblems,identifyappropriatedevelopment.Drawtheappropriateconclusions.

ThispaperwillbebasedonthestatusquoofChina'scurrentbusinessandshoppingcenterclusterdevelopment,shoppingcenter'scontributioninpromotingeconomicgrowth,expandtheanalysis,explorationandresearchstrategyforthedevelopmentofshoppingcentersinChinaisextremelyimportantforhealthydevelopmentofshoppingcentersinChina,isveryimportantandurgent.Keywords:Businessclusters;shopping;residents;GDP;consumption;location;management;topic目錄一、引言 二、商業(yè)集群概述 （一）商業(yè)集群的定義 （二）商業(yè)集群的優(yōu)勢 1、共享軟環(huán)境 2、共享信息 3、共享客流 三、購物中心概述 （一）購物中心的定義 （二）購物中心的分類 1、在美國的分類 2、按規(guī)模的分類 （三）購物中心發(fā)展現(xiàn)狀 四、購物中心對我國經(jīng)濟的影響 （一）購物中心對我國GDP的影響 （二）購物中心拉動我國社會消費 （三）購物中心對居民生活方式的影響 五、中國購物中心存在問題 （一）

購物中心發(fā)展過快問題 （二）購物中心的選址不當(dāng) （三）購物中心的管理存在問題 （四）購物中心的同質(zhì)話無主題特色 六、購物中心的解決思路 （一）

適當(dāng)?shù)陌l(fā)展 （二）

精準的選址 （三）

優(yōu)秀的管理 1、購物中心管理的具體內(nèi)容 2、購物中心管理的具體階段 3、購物中心管理的模式 （四）

鮮明的主題 七、總結(jié)：以北京金源購物中心為例 （一）北京金源購物中心發(fā)展現(xiàn)狀

1、項目介紹 2、北京金源購物中心現(xiàn)狀 （二）北京金源購物中心問題分析及解決方案 1、選址 2、管理 3、主題 參考文獻 16外文文獻與翻譯 18致謝 24一、引言購物中心出現(xiàn)于20世紀初的美國，1996年，8月18日，中國第一家購物中心：廣州天河城開業(yè)。近年來，我國購物中心發(fā)展迅速，20世紀80年代末，我國有很多稱為購物中心的商場例如北京賽特購物中心、北京西單購物中心、北京隆華購物中心等等，它們位于中心商業(yè)區(qū)，有很好的商業(yè)環(huán)境及小型的停車場，但是它們并不是真正意義上的購物中心，只是百貨店。到了90年代，符合國際概念的購物中心開始出現(xiàn)，如廣州天河城、上海港匯商城、北京國貿(mào)中心等等。它們突破了單純的百貨店的經(jīng)營模式，開始將餐飲、娛樂項目引進。形成了一定規(guī)模。業(yè)態(tài)復(fù)合度較高的購物中心。但由于受到金融危機的沖擊，購物中心的銷售業(yè)績下滑，招商也出現(xiàn)困難，同時，雖然購物中心在我國產(chǎn)生后引起了一股投資熱潮，其發(fā)展為中國的經(jīng)濟增長及城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了機遇，但過快的發(fā)展也帶來了不少問題，如發(fā)展速度過快、選址不當(dāng)、管理不善、主題雷同等問題。本文根據(jù)我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展狀況和商業(yè)發(fā)展規(guī)律，明確針對我國現(xiàn)狀應(yīng)如何進行購物中心的發(fā)展，準確把握其內(nèi)涵，充分考慮我國消費者的消費習(xí)慣，切勿照搬外國模式，以購物中心遇到的問題為基礎(chǔ)，從發(fā)展過快問題、選址問題、主題特色問題、以及管理等問題探討適合我國購物中心發(fā)展的道路。結(jié)合實際案例，探索適合我國的購物中心發(fā)展對策，為開發(fā)商提供依據(jù)。闡述具體切實的發(fā)展策略。本文研究購物中心的意義在于購物中心是我國經(jīng)濟發(fā)展的主力軍，所以無論是對購物中心本身還是出于促進經(jīng)濟發(fā)展而言。購物中心作為零售業(yè)態(tài)發(fā)展的較高形式，近年來迅速發(fā)展，如今進入大眾消費時代，人們對于生活品質(zhì)、精神生活、物質(zhì)生活有了更高的追求，購物中心的發(fā)展方向更應(yīng)集購物、消費、娛樂、休閑于一體。二、商業(yè)集群的概述（一）商業(yè)集群定義首次使用“集群因素”（agglomerativefactors）這一術(shù)語的是阿弗里德·韋伯，他在分析單個產(chǎn)業(yè)的區(qū)位分布時，首次使用了“集群因素”，即同類產(chǎn)品及其相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)越集中在某一區(qū)域，所有的生產(chǎn)要素就越向這一區(qū)域集中，從而也就越有利于區(qū)域中企業(yè)獲得。[1]日本流通學(xué)者石原武政認為，所謂的“商業(yè)集群”是指若干商業(yè)者集中于某個區(qū)域的狀況，是那些以顧客的相關(guān)購買商品為中心，而經(jīng)營品種又稍有擴展的專業(yè)店的集合。他認為商業(yè)街和購物中心就是商業(yè)集聚的代表。[2]“集群”這個詞來源于單詞“cluster”意為“團、束、串”商業(yè)集群指有著共同商業(yè)目的的企業(yè)集群，其集群的主要目的是提高競爭性和利潤率。商業(yè)集群從誕生到成熟分為5個階段：地理集群、市場集群、網(wǎng)絡(luò)集群、創(chuàng)意集群和產(chǎn)業(yè)集群。[3]商業(yè)集群是經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)集群的現(xiàn)象，商業(yè)集群對于一個城市的成長和發(fā)展作用日益明顯。商業(yè)集群是類似于產(chǎn)業(yè)集群的一個概念，具體是指在一定的地域范圍內(nèi)，依托一定的社會經(jīng)濟環(huán)境，由多個各種類型的商業(yè)組織聚集在一定的地域空間上，以其協(xié)同效應(yīng)提供多樣性的商品和服務(wù)，為滿足顧客消費和采購需要的市場形態(tài)。[4]“集群”是非常簡單的用來代表濃度的公司能夠生產(chǎn)協(xié)同,因為他們的地緣優(yōu)勢和相互依賴,盡管它們可能不是由就業(yè)規(guī)模顯著或突出。[5]我認為為商業(yè)集群還是貨物流、信息流、餐飲服務(wù)、金融服務(wù)等其他服務(wù)為一體的經(jīng)濟形式。（二）商業(yè)集群的優(yōu)勢

1、共享軟環(huán)境眾多企業(yè)在同一地方形成商業(yè)集群，即解決了軟環(huán)境的設(shè)計和建設(shè)，同時完善了“搭便車”問題。所謂軟環(huán)境，就是涉及到成本、公共設(shè)施、公共用地、公共交通等的公共物品。商業(yè)集群的形成，有力的避免了搭便車行為，大家共同建設(shè)，共同支付，共同使用。2、共享信息商業(yè)集群經(jīng)營同類商品，在地理、知識背景、社會文化上的相似性，使得企業(yè)搜索信息的成本降低。這就使得商業(yè)集聚為群內(nèi)企業(yè)在市場上更容易搜尋到商業(yè)決策所需的相關(guān)信息，從而減少商業(yè)運作、決策成本，使群內(nèi)企業(yè)具有更好的生存和競爭能力。3、共享客流消費者為了獲取最大消費者剩余，經(jīng)常采取“貨比三家”的消費方式，經(jīng)過走訪多家同類的商戶，比較它們的質(zhì)量、價格、服務(wù)態(tài)度等，最后做出購買決定。同時為了縮小尋找成本，消費者通常會選擇統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)聚集著的多家商鋪。同行業(yè)的商業(yè)集群在地理上的集中，不僅可以自己吸引客流，還可分享其他商鋪的客流，進而提高了自己的盈利空間。商業(yè)集群的“群競爭力”，在滿足消費者多樣性的效需求，同樣出于購物成本與收益的比較考慮，消費者更愿意選擇商業(yè)集聚進行購物。這就是商業(yè)集群的第三個優(yōu)勢：擴大實際的顧客數(shù)量。三、購物中心概述（一）購物中心的定義相比美國購物中心近100年的歷史，而我國的購物中的歷史才短短10余年。美國購物中心協(xié)會的定義：由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者購買需求與日常活動的商業(yè)場所。日本對其的定義為：由一個單位有計劃地開發(fā)、所有、管理運營的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體，并備有停車場，按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu)，具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征，并作為適應(yīng)消費需要的社交場所，發(fā)揮著一部分城市功能。我國對其定義為：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。盡管其定義略有不同，但是它們都強調(diào)了一點：購物中心是一個商業(yè)集合體。其表現(xiàn)的經(jīng)濟行為就是商業(yè)集聚。Mall是由一個管理機構(gòu)協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的消費中心。[6]購物中心作為一種新的零售業(yè)態(tài)，是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)模的擴大，汽車的普及率的提高，人口由城市中心區(qū)向郊區(qū)的遷移，而出現(xiàn)的一種新的商業(yè)集聚形式。[7] （二）購物中心的分類1、在美國，規(guī)劃的購物中心主要有三類：（1）區(qū)域購物中心（含特大商業(yè)城）（2）鄰里購物中心（3）社區(qū)購物中心（中等規(guī)模）[8]。2、按照購物中心規(guī)模分類：（1）巨型/超級購物中心——24萬㎡以上（2）大型購物中心——12--24萬㎡（3）中型購物中心——6--12萬㎡（4）小型購物中型——2--6萬㎡（三）購物中心發(fā)展現(xiàn)狀自19世紀50年代起，購物中心經(jīng)歷了100多年的發(fā)展。其發(fā)展可分為四個階段：興起、發(fā)展、調(diào)整和多樣化階段。[9]隨著全球經(jīng)濟的迅速發(fā)展，世界各國相繼出現(xiàn)了ShoppingMall，但是由于各國的經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，購物中心的發(fā)展在全球呈現(xiàn)了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)發(fā)展成熟運營較好的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達國家和地區(qū)。我國購物中心的發(fā)展史可分為四階段：雛形期、形成期、發(fā)展期、成熟期。目前，我國購物中心正處于發(fā)展期，這一時期我國經(jīng)濟和城市建設(shè)迅速發(fā)展，為購物中心的成長提供日趨完備和成熟的基礎(chǔ)。發(fā)展時期，投資以開發(fā)商為主體，在地理范圍上，不在局限在一線城市，逐漸帶動二線城市，向三線城市滲透。借鑒國際經(jīng)驗，探索出適合我國特點的購物中心。然而，在購物中心的發(fā)展時期，開發(fā)商一方面出現(xiàn)了盲目開發(fā)，重復(fù)建設(shè)的行為。在購物中心開發(fā)的過程中沒有對項目進行嚴格審慎的分析，盲目上馬，一味的追求規(guī)模。超出物業(yè)飽和度，造成空置現(xiàn)象。另一方面，由于融資渠道狹窄、缺乏退出機制。其開發(fā)過度依賴銀行貸款，一旦項目開發(fā)、經(jīng)營出現(xiàn)問題，將直接導(dǎo)致銀行的不良資產(chǎn)上升。從我國現(xiàn)狀來看購物中心逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的主流產(chǎn)品，并且購物中心的開發(fā)日趨理性化，專業(yè)化的能力也迅速提升。隨著市場及開發(fā)商的發(fā)展完善成熟，購物中心正在從以商鋪出售為主轉(zhuǎn)向以自我持有為主，購物中心的經(jīng)理人隊伍發(fā)展趨于穩(wěn)健，購物中心的專業(yè)化模式不斷提升，因此購物中心在我國整個商業(yè)地產(chǎn)中的比重迅速上升并成為主流產(chǎn)品。伴隨著購物中心的不斷發(fā)展，我國現(xiàn)階段購物中心呈兩趨勢，一方面，奢侈品市場擴大；隨著經(jīng)濟的增長，我國富裕階層對時尚和奢侈品的追捧也有增無減，這一因素對購物中心的發(fā)展都將產(chǎn)生積極的影響。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)由開發(fā)轉(zhuǎn)向運營；近期的市場研究表明商業(yè)地產(chǎn)正由產(chǎn)權(quán)式銷售向持有型轉(zhuǎn)變。在這樣的情況下，開發(fā)商考慮更多的是如何通過運營將手中的存量商業(yè)物業(yè)的價值提升到最大。[10]四、購物中心對我國經(jīng)濟的影響（一）購物中心對我國GDP的影響購物中心面積將保持增長，但增長幅度出現(xiàn)降低趨勢（見圖1）。圖1全國購物中心商業(yè)建筑面積與GDP的相關(guān)分析數(shù)據(jù)來源：中國購物中心咨訊中心、中購聯(lián)發(fā)展委員會、中國國家統(tǒng)計局。2002~2008年，購物中心年累計商業(yè)建筑面積的變動乘數(shù)基本呈現(xiàn)遞減趨勢，表明在GDP保持單位增長的情形下，年累計商業(yè)建筑面積增幅減小。然而，我國GDP增長可能形成一種常態(tài)，GDP的增長對購物中心的發(fā)展作用總體逐年減小，雖然，購物中心的累計商業(yè)建筑面積總量可能保持繼續(xù)增長，但其增幅也可能逐年降低。從歷年購物中心投資額占GDP的比重來看，2002年我國購物中心投資額占GDP的比重為0.43%，在以后幾年內(nèi)總體呈增長趨勢。到2007年，購物中心投資額占GDP的比重達到0.60%,5年時間增長了39.5%，可見購物中心投資對于GDP的影響正在日益增強。[11]（二）購物中心拉動我國社會消費圖2全國購物中心商業(yè)建筑面積對社會消費品零售總額的影響數(shù)據(jù)來源：中國購物中心咨訊中心、中購聯(lián)發(fā)展委員會。針對購物中心年累計商業(yè)建筑面積與社會消費品零售總額之間的關(guān)系，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)發(fā)展委員會研習(xí)出了邊際零售額，即基于購物中心累計商業(yè)建筑面積單位增幅下的社會消費品零售額的增幅的變動情況。CBA邊際零售額=年社會消費品零售總額變動的百分比/年累計商業(yè)建筑面積變動百分比…（1）隨著購物中心對社會消費的影響越來越大，雖然其具備了滿足社會消費服務(wù)需求的作用，但是其擴大消費的功能還有待提高。從購物中心發(fā)展報告中，我們可以看出邊際零售額變化的整體趨勢呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢，在購物中心的發(fā)展過程中，其對社會消費品零售總額的貢獻越來越大，因此可以看出購物中心在促進消費增長中的作用，但在擴大消費與激發(fā)消費潛能方面還有待提高，購物中心應(yīng)以提高影響力和競爭力為目標，在積極挖掘新的消費熱點的同時，有步驟的引進深受消費者歡迎的業(yè)種和品牌。（三）購物中心對居民生活方式的影響隨著中國居民生活方式發(fā)生的變化，購物中心的發(fā)展要與居民生活方式的轉(zhuǎn)變趨勢相同。我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)逐步走低，由1978年的57.5%和67.7%，分別下降到2008年的37.9%和43.7%。然而，我國購物中心所占比例仍有可能繼續(xù)保持上升趨勢。我國恩格爾系數(shù)從截至2007年的時間截點來看，歷年購物中心的開業(yè)比例與恩格爾系數(shù)之間大體存在著負相關(guān)的關(guān)系(見圖3和圖4)，即隨著我國恩格爾系數(shù)的逐步走低，購物中心的開業(yè)比例顯現(xiàn)出現(xiàn)上升趨勢。并且，因恩格爾系數(shù)在較長時間內(nèi)總體上呈降低趨勢，在未來也將繼續(xù)減少，我國的購物中心開業(yè)比例也可能繼續(xù)增加。圖3購物中心開業(yè)比例與恩格爾系數(shù)呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系數(shù)據(jù)來源：中國購物中心咨訊中心、中購聯(lián)發(fā)展委員會、中國國家統(tǒng)計局。圖4購物中心開業(yè)比例與恩格爾系數(shù)的相關(guān)分析數(shù)據(jù)來源：中國購物中心咨訊中心、中購聯(lián)發(fā)展委員會、中國國家統(tǒng)計局。五、中國購物中心存在問題（一）購物中心發(fā)展過快問題我國購物中心雖然歷史發(fā)展短，但是體量大，分布廣，投資盲目，盈利急迫性等問題嚴重。資料顯示我國購物中心的商業(yè)建筑面積已從2003年的3000萬平方米上升到1.2億平方米。[12]據(jù)北京商報報道，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在中國購物中心國際論壇第七屆年會中提到，截至今年年底，全國購物中心數(shù)量將達到2542家，比去年增加253家。預(yù)計從2012-2015年的4年間，全國新增購物中心將超過1300家，到2015年年底時將達到3885家。數(shù)據(jù)顯示，從2001-2015年的15年間，全國購物中心增長率預(yù)計達到893%。我國現(xiàn)有的中等收入家庭支撐不起如此眾多的購物中心。在我國,購物中心的建設(shè)規(guī)模和速度不符合我國經(jīng)濟發(fā)展的速度和社會結(jié)構(gòu)的實際情況,應(yīng)使其有序、穩(wěn)妥、規(guī)范的發(fā)展。避免出現(xiàn)大規(guī)模地興建,導(dǎo)致過度競爭的局面。所以購物中心的發(fā)展速度不宜過快。Mall到完善與成熟與這幾個領(lǐng)域的成熟關(guān)系密切，我國目前這幾個領(lǐng)域發(fā)展不是很完善，加上大多企業(yè)從銀行貸款，資金鏈易斷裂，更有甚者是抱著“拿小錢，賺急錢”的心態(tài)涌入建設(shè)購物中心的隊伍中，所以，購物中心在我國的快速大量發(fā)展過快，過急。然而另一方面，由于土地短缺、土地價格上升，交通擁堵，油價上漲等諸多因素導(dǎo)致購物成本的上升。購物中心也不得不放慢發(fā)展腳步。(二）購物中心的選址不當(dāng)購物中心的選址問題關(guān)系到購物中心的未來發(fā)展。目前，國內(nèi)有很多購物中心因選址不當(dāng)而失敗的案例。我國的購物中心在選址上都缺乏嚴格的論證，如北京王府井商業(yè)街云集了2個購物中心：新東安市場、東方新天地。而街道另一邊也有很多百貨商店和專業(yè)店，競爭十分激烈。目前，我國的購物中心大多選址在繁華地段，這就導(dǎo)致了租金昂貴、交通擁堵、停車不便等諸多問題。高昂的交通成本使部分消費者對購物中心望而卻步，路上的時間擠占了消費者本來應(yīng)該花費在購物中心里的時間。可以想想，如果一位顧客要花費半天的時間才能來到某購物中心，到達后卻是疲憊不堪的身心，他還有多少精力和時間從容自在地Shopping呢?所以購物中心的選址是十分重要的，不同的選址會導(dǎo)致購物中心不同的運營成本，最終會影響購物中心經(jīng)營的成敗。（三）購物中心的管理存在問題現(xiàn)在我國購物中心正是需要快速發(fā)展的階段，但是，在購物中心開發(fā)管理的過程中，因開發(fā)商不按商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律而導(dǎo)致很多購物中心失敗。我國現(xiàn)在的大部分購物中心的開發(fā)商的前身是房地產(chǎn)商，由于他們前期的項目投資決策草率，沒有經(jīng)過具體項目的可行性分析和嚴密而科學(xué)的商圈調(diào)查，同時沒有考慮購物中心未來的商業(yè)發(fā)展和盈利計劃,更沒有一個合理的招商計劃，總體上，嚴重影響了購物中心的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)意識到，購物中心的利潤增長來源于物業(yè)管理，將其出租遠比出售的回報率高。購物中心應(yīng)是始于“建”而終于“管”。（四）購物中心的同質(zhì)話無主題特色缺乏明確的主題，導(dǎo)致購物中心“大而泛”的現(xiàn)象;另一方面也不利于購物中心的長期發(fā)展。因為隨著購物中心數(shù)量的增多，相互之間的區(qū)別也將越來越重要，一個鮮明的、有恒久魅力的主題將成為購物中心的潛在競爭優(yōu)勢。例如，作為“金源”主體的新燕莎在其開業(yè)前預(yù)測的客流量為每天10萬人次，而開業(yè)1年后的實際客流量平均每日僅6萬人次左右。消費者在“金源”并沒有真切地感受到它給生活帶來的變化;因此當(dāng)消費者對它的新奇感消退后，客流量也隨之下降。定位是在目標顧客心中樹立鮮明的形象以及主題，以與其他購物中心的差別。許多大城市開業(yè)的購物中心客流都不旺，一方面是因為我國的工業(yè)化不是十分發(fā)達，零售品牌資源對接能力不強，再者因為我國購物中心沒有經(jīng)歷一個漸進的過程。促成購物中心的蛙跳過程，導(dǎo)致了購物中心在行業(yè)內(nèi)同質(zhì)、模仿比例相當(dāng)高、內(nèi)容設(shè)置和品牌引進上大同小異，經(jīng)營雷同，在整體上缺乏個性的主題。[13]六、購物中心的解決思路（一）適度的發(fā)展針對我國購物中心發(fā)展過快問題，根據(jù)我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平，政府及時調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，擴大內(nèi)需，增加財政投入，提高社會保障水平，提高居民收入等促進經(jīng)濟發(fā)展的措施。隨著經(jīng)濟的不斷進步，我國零售業(yè)態(tài)也會不斷前進，作為零售業(yè)態(tài)的最高形式的購物中心，還不足以在我國所有地區(qū)出現(xiàn)，每一種零售業(yè)態(tài)的產(chǎn)生、發(fā)展都與當(dāng)時，當(dāng)?shù)氐娜司鵊DP和購買力有關(guān)。我國的購物中心應(yīng)控制其規(guī)模，分期發(fā)展，各地區(qū)ShoppingMall的開發(fā)與建立應(yīng)謹慎，更應(yīng)結(jié)合本地城市的特征和經(jīng)濟發(fā)展水平以及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)布局情況。購物中心的發(fā)展要盡量避免惡性競爭，更應(yīng)控制總量，把握節(jié)奏，循序漸進的適度增加，使之與可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，實現(xiàn)良性循環(huán)。（二）精準的選址地利是購物中心選址的一個很重要因素，占有地利之勢，店址選擇適當(dāng)，能更廣泛吸收消費者進行銷售，進而就能為購物中心實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益。商業(yè)活動的經(jīng)濟原則要求就是盡可能大的吸引消費者，因此，人口密度、收入狀況、年齡層等都會對客流產(chǎn)生影響。開發(fā)商應(yīng)在購物中心選址時，考慮以上因素的影響。保證盡可能多的消費者盡可能方便地到達商店，因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在除了接受現(xiàn)有客流規(guī)律基礎(chǔ)上，還可以在原有的道路基礎(chǔ)上開拓經(jīng)濟消費區(qū)域，開辟新的道路交通網(wǎng)絡(luò)，通過建設(shè)地下通道、過街天橋、增加車位、方便快捷的免費班車不僅體現(xiàn)了ShoppingMall對消費者的人性關(guān)懷,免費班車也可以成為購物中心的宣傳窗口。主動制造客流，吸引客流，創(chuàng)造良好的商業(yè)購物環(huán)境，進一步解決購物中心交通問題。在購物中心調(diào)研期間應(yīng)進行實際的調(diào)查，搜集相關(guān)資料，具體問題具體分析，了解開設(shè)購物中心的有利和不利因素。購物中心的選址不僅要考慮現(xiàn)狀，還要分析未來的經(jīng)濟發(fā)展變化，更應(yīng)適應(yīng)符合城市規(guī)劃的需要，服從城市整體的發(fā)展要求。如所選地區(qū)的街道、公共設(shè)施、交通市政、居民住宅及其它改造項目的未來規(guī)劃，有的區(qū)位選址從當(dāng)前分析不適合購物中心的開設(shè)，但從城市規(guī)劃前景看又是有發(fā)展前途的。反之，有的區(qū)位選址從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變化，反而不適合購物中心的開設(shè)。購物中心的店址應(yīng)選擇在人流聚散最方便的區(qū)位，應(yīng)與公共交通的方便程度和城市規(guī)劃中城市重心的發(fā)展方向一致，要根據(jù)人流易聚性、區(qū)位易達行、交通順暢性、購物便捷性、地皮廉價性、接近購買力等商業(yè)用地的選址原則為購物中心選擇較為理想的設(shè)置區(qū)位。[14]（三）優(yōu)秀的管理購物中心是由諸多零售個體所組成的一個綜合體，它代表著一種全新的管理體系和經(jīng)營管理模式。購物中心的管理團隊應(yīng)盡可能選擇專門化、國際化、高效化的管理集團或?qū)I(yè)的管理公司。1、購物中心管理的具體內(nèi)容包括：業(yè)態(tài)管理、品牌及營銷管理、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。購物中心的管理主要根據(jù)業(yè)態(tài)的實際運營效果，來調(diào)整品牌商戶的位置；并根據(jù)業(yè)態(tài)要求，確定更優(yōu)的招商計劃，以使商戶間優(yōu)勝略汰，確保租戶與商品的品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量；其次，購物中心的管理還可為購物中心塑造整體品牌形象，創(chuàng)建企業(yè)誠信品牌與良好公眾形象；實行統(tǒng)一的管理，還可維護購物中心的設(shè)施環(huán)境。2、購物中心的營運管理分為以下階段：項目開發(fā)期的營運管理、項目開業(yè)培育期的營運管理、項目規(guī)范提升期的營運管理。（1）項目開發(fā)期的營運管理要準確的市場定位、建立合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以及完善的商品組合規(guī)劃、找準運營團隊、并建立嚴格的監(jiān)督機制。（2）項目培育期要關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和布局、及時合理的調(diào)節(jié)租金、關(guān)注商鋪的貢獻率、完善服務(wù)質(zhì)量，考核體系、做到購物中心與租戶雙贏。（3）項目規(guī)范提升期的營運管理要在實現(xiàn)經(jīng)營目標的前提下，不斷規(guī)范管理體系，實現(xiàn)獨立運作，自我經(jīng)營。3、運營管理模式：分別是自營管理模式、委托管理模式和顧問管理模式。每種經(jīng)營模式都有自己的優(yōu)缺點。（1）自營管理模式是開發(fā)商自己建立自己的管理團隊，承擔(dān)后期商業(yè)運營管理的責(zé)任。此種管理方式的優(yōu)勢如下在于開發(fā)商主導(dǎo)該商業(yè)管理，易于發(fā)展自己的經(jīng)營管理團隊，更容易實現(xiàn)開發(fā)商自己的管理意圖；不過項目初期可能因為缺乏專業(yè)管理人才和操作經(jīng)驗，不利于購物中心的前期經(jīng)營。（2）委托管理模式是開發(fā)商把購物中心的后期經(jīng)營管理的內(nèi)容全部委托給管理公司，由管理公司自行組織，運用。該模式有助于管理公司充分發(fā)揮主觀能動性。委托管理模式下購物中心的利益直接與管理公司的經(jīng)營利益相掛鉤，這就促使管理公司一心一意地為購物中心效力，購物中心物業(yè)得到升值，對與開發(fā)商、管理公司、商戶來說都是有利可分的。不過，此時開發(fā)商只起監(jiān)督作用，需要與管理團隊有良好的溝通，如溝通有問題，則會產(chǎn)生摩擦，進而影響購物中心盈利。（3）顧問管理模式是開發(fā)商自建管理團隊，聘請專業(yè)商業(yè)管理公司擔(dān)任管理顧問，為經(jīng)營管理制定規(guī)章制度，并培訓(xùn)、指導(dǎo)開發(fā)商進行經(jīng)營管理。此種管理模式既有助開發(fā)商解決管理問題，又解決了合作管理中存在的摩擦問題，還能幫助開發(fā)商帶出一個管理團隊。這就需要雙方發(fā)揮團隊合作精神。這種模式的優(yōu)勢在于開發(fā)商主導(dǎo)經(jīng)營管理；并能發(fā)展自己的經(jīng)營管理團隊；不過，此種模式所花費的時間和費用都比較高。（四）鮮明的主題主題型購物中心通常由各個商店的建筑設(shè)計或商品帶出共同的主題，因此購物中心經(jīng)營之初應(yīng)先確立主力商店，這個主力商店必須是體現(xiàn)主題的，是購物中心的核心部分，具有外部經(jīng)濟性。[15]抓住消費熱點和消費傾向，如今住房、信息產(chǎn)品、餐飲、文化教育已成為消費熱點。消費者一般來到專業(yè)店內(nèi)，都是希望購買某種商品，此時，消費者注重的是商品的質(zhì)量以及價格，不會太重視購物環(huán)境。不同的是，購物中心的顧客來到集購物、休閑、娛樂、餐飲于一身的shoppingmall追求的就是購物中心的多元化、享樂性。這就要求購物中心有自己的主題特色，避免趨同。Mall的發(fā)展也應(yīng)迎合消費者的“快樂消費”的心態(tài)。[16]隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，上班一族的工作壓力也與日俱增，購物消費逐漸演變成一種減壓方式。購物中心為了滿足人們的需求，增設(shè)了很多如影院、滑冰場、游戲廳、KTV等娛樂功能。七、總結(jié)：以北京金源為例（一）北京金源購物中心發(fā)展現(xiàn)狀1、項目介紹金源時代購物中心(金源ShoppingMall)位于北京海淀區(qū)中關(guān)村中心區(qū)西沿線，所處的地理位置優(yōu)越，與世紀城一、二期及世紀金源大飯店隔街相望，是2003年北京市60項重大建設(shè)項目之一。該項目投資38個億，占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平方米。項目位于北京市海淀區(qū)遠大路，總投資人民幣38億元，總建筑面積70.8萬平方米，首期單體建筑面積61.5萬平方米，集購物、餐飲、旅游、文化于一體，是目前世界上最大的單體商業(yè)建筑，也是中國首家真正意義上的SHOPPINGMALL。該項目先后榮獲“中國十大商業(yè)地產(chǎn)MALL”、“中國最具影響力的ShoppingMall”、“中國商鋪100強”等稱號。整個金源ShoppingMall東西橫跨600米，南北跨度是120米，地上5層，地下2層，規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善。金源ShoppingMall提倡“一站式”購物方式，它提供了包括購物、休閑、娛樂、餐飲等各項設(shè)施，主體空間由主力店、主題游樂園、環(huán)球美食中心、大型商店、專賣店、步行街、室內(nèi)廣場、汽車展廳、屋頂花園等構(gòu)成，項目只租不售，開發(fā)商同時提供了多種靈活的合作方式。2、北京金源購物中心的發(fā)展現(xiàn)狀北京金源購物中心在經(jīng)營過程中通過品牌置換不斷滿足和貼近消費者的需求，不斷加強特色服務(wù)來增加消費者滿意度，通過主題活動豐富消費者生活，2007年北京金源購物中心已經(jīng)開始提前贏利，打破國際上超大型購物中心贏利需要7~9年的預(yù)期;從贏利至今，企業(yè)的利潤和收入比開業(yè)初期翻了一番。北京金源購物中心的品牌置換率已經(jīng)達到60%，80%以上的商戶實現(xiàn)了贏利，且始終保持99%以上的高出租率和999%的高履約率，得到了廣大商戶和消費者的認可。對于消費者來說，北京金源購物中心保持年均客流量2500萬到3000萬人次，并以每年20%的比例增長，比開業(yè)之初的客流量上漲近一倍;平時每天6萬~8萬客流量，比開業(yè)之初上升了近80%，周末達到8萬客流量，節(jié)假日達到10萬人次以上，比開業(yè)之初上升了150%，有大型活動時每天能達到15萬~20萬客流量。同時，消費者滿意度從開業(yè)之初的60%上升到如今的99%。【17】（二）北京金源購物中心問題分析與解決方案人們之所以選擇購物中心不僅因為其內(nèi)有種類繁多的商品，方便消費者選購，對比。更因為其功能豐富，其“一站式”消費，吸引了更多的客流。對于加盟商來說，購物中心有統(tǒng)一的形象，管理，還能共享客流。金源購物中心沒有把預(yù)期的ShoppingMall的形象展示在大眾消費者眼前，除了“大”之外沒有鮮明有特色的主題，交通又不便利，再加上內(nèi)部布局混亂，商品價格過高，管理水平低，導(dǎo)致了金源客流量少，進而盈利率低。1、選址金源購物中心的定位和選址本身就是一個難以調(diào)和的矛盾；金源購物中心在選址時雖然充分考慮了附近社區(qū)居民的構(gòu)成及收入水平。也由于近鄰科技園區(qū)和大學(xué)，并且毗連昆玉河，所以，吸進了不少中高收入者來此購房。但金源位于北京西四環(huán)邊上，距市中心15Km，雖然現(xiàn)在我國私家車擁有量調(diào)高，地鐵和公交系統(tǒng)不斷完善，但因直達金源的只有一條主道，并且沒有直達的公交車，這就導(dǎo)致人們花費了更多的時間在路上，這不但增加了其金錢和時間成本，更增加了消費者的心理成本。消費者會覺得去金源購物太麻煩，浪費時間，如果金源增加免費班車的數(shù)量，和往返距離，吸引大型的居民區(qū)、較偏遠的居民區(qū)、以及附近的地鐵站、火車站、汽車站的消費者，這樣即為金源本身帶來了大量的客流，同時又減少了顧客的成本。2、管理管理者在選擇加盟店的時候，應(yīng)注重各類商店之間的互補性，應(yīng)使其各具特色，既避免了消費者的審美疲勞，又不會造成同質(zhì)商店之間的惡性競爭，這樣也會成為購物中心的競爭優(yōu)勢。經(jīng)營者應(yīng)該把握經(jīng)濟發(fā)展生活節(jié)奏，豐富商品樣式，完善多種服務(wù)設(shè)施，提高消費者購物效率，將休閑、娛樂、購物于一體。根據(jù)市場調(diào)查，知道人均消費水平，以及人們消費喜好，調(diào)整購物中心內(nèi)商店模式，價格水平。組織管理團隊，有鮮明統(tǒng)一的整體形象。制定長期整體規(guī)劃，統(tǒng)