地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)多種模式及分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資政策不斷收緊，土地新政的持續(xù)發(fā)酵。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始選擇以合作開(kāi)發(fā)的方式開(kāi)疆拓地，房企間的合對(duì)比單打獨(dú)斗，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合確實(shí)能夠在一定程度上降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。但由于不同企業(yè)資源稟賦與處理問(wèn)題的方法不同，本篇文章將對(duì)合作開(kāi)發(fā)趨勢(shì)、典型的項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)類(lèi)型、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的主要問(wèn)題三方面出發(fā)，圍繞合作開(kāi)發(fā)難點(diǎn)與重點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最典型的特點(diǎn)是投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一些房企由于缺乏經(jīng)驗(yàn)與資金短缺，往往會(huì)陷入土地摘牌近年來(lái)，一二線(xiàn)城市土地價(jià)格高位橫盤(pán)，地產(chǎn)行業(yè)融資政策不斷收緊，各類(lèi)針對(duì)銷(xiāo)售端的調(diào)控政策不斷加碼，使得行業(yè)利潤(rùn)率不斷走低，上述現(xiàn)象出現(xiàn)得更加頻繁。一些房企開(kāi)始選擇引入開(kāi)發(fā)投資商機(jī)進(jìn)行合作，以達(dá)到填補(bǔ)資金缺口，借力資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)學(xué)習(xí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。此外，出于對(duì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的考慮，各類(lèi)型房企都在積極探索合中小房企出于品牌影響力弱與能力不足的原因，在積極尋找與規(guī)模房企的合作機(jī)會(huì)，而規(guī)模房企由于擴(kuò)張需要與品牌認(rèn)可需要，也在積極參與合作開(kāi)發(fā)。因此，合作開(kāi)發(fā)已成為房企戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、資源整具體來(lái)說(shuō)，合作項(xiàng)目與普通項(xiàng)目相比，具備以下七種優(yōu)勢(shì)：土地：避免在招拍掛拿地流程的時(shí)間消耗，同時(shí)也能避免企業(yè)之間因惡性競(jìng)爭(zhēng)推高地價(jià)，抬高項(xiàng)目成本；2.加速開(kāi)發(fā)報(bào)建：雙方的資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能加快開(kāi)發(fā)報(bào)建的速度；3.減少資金投入：合作項(xiàng)目中，其中一方可借用合作方的資金，減少自身的資金投入，減輕企業(yè)資金壓力；4.學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)：在合作過(guò)程中，中小房企可以學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，提升自身開(kāi)發(fā)能力；5.協(xié)調(diào)外部關(guān)系：在進(jìn)入新的區(qū)域后，可以借助合作方的資源協(xié)調(diào)外部關(guān)系；6.分享客戶(hù)資源：合作雙方可以在合作過(guò)程中分享彼此的客戶(hù)資源；7.獲取政府支持：民營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)與國(guó)企合作，獲取政府的資源總體來(lái)說(shuō)，合作開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)不僅在單一項(xiàng)目的個(gè)體資源上得以體現(xiàn)，更多是在助力公司規(guī)模、“總對(duì)總”、“一對(duì)多”的資源優(yōu)化上得合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型，總共分為四大類(lèi)：一、資產(chǎn)收購(gòu)：直接購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)房地產(chǎn)并直接開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，基于房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)移到投資人名下，收購(gòu)前后交易雙方的法人資二、股權(quán)收購(gòu)：收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目公司(僅指為特定房地產(chǎn)項(xiàng)目成立的開(kāi)發(fā)公司)的股權(quán)，進(jìn)而控制項(xiàng)目公司，并獲取項(xiàng)目公司名下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以項(xiàng)目公司名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主三、合作開(kāi)發(fā)：和合作意向方達(dá)成共識(shí)，形成公司或合作體等形式以合理成本獲取土地并后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，或在獲取土地后共同合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。分為合作拿地和拿地后合作開(kāi)發(fā)兩融資：從土地購(gòu)置階段到四證齊全具備開(kāi)發(fā)貸款放款條件之間的階段性融資，主要通過(guò)公司制基金、信托制基金、有限合伙基金等方式實(shí)現(xiàn)。融資的目的主要是為了回流土地款資金，可以采用股權(quán)和債權(quán)融資兩種模式，對(duì)于合作項(xiàng)目管理來(lái)說(shuō)為股權(quán)融資模在合作開(kāi)發(fā)類(lèi)型當(dāng)中，如果以拿地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為標(biāo)志進(jìn)行區(qū)分，合其中拿地前合作指的是合作方可以成立項(xiàng)目公司或聯(lián)合體，通過(guò)招拍掛等方式獲取土地。具體可分為兩種類(lèi)型：一種形式可以通過(guò)先成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)；另一種形式是先成立聯(lián)合體獲取土地后再成立項(xiàng)目公司，在成立聯(lián)合體時(shí)會(huì)對(duì)股權(quán)比例化。而拿地后合作的主要形式也可分為兩種，一種形式是本身有項(xiàng)目公司且通過(guò)招拍掛或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式獲取了土地，其他各方通過(guò)增資入股的形式參與合作；另一種形式是有土地，合作方收購(gòu)項(xiàng)此外，如果一方有資金與土地，但開(kāi)發(fā)能力不足，也可以找其他企業(yè)代建、品牌輸出與運(yùn)營(yíng)輸出等。如今，已有很多大企業(yè)專(zhuān)門(mén)成立如果以操盤(pán)方式作為區(qū)分的話(huà)，合作開(kāi)發(fā)又可分為獨(dú)立操盤(pán)、聯(lián)合金融及品牌輸出能力；聯(lián)合操盤(pán)是一方主導(dǎo)，其他各方按約定負(fù)責(zé)各自條線(xiàn)；而財(cái)務(wù)投資狀態(tài)下，財(cái)務(wù)投資方享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，每家評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)每年推出的百?gòu)?qiáng)房企排行榜都會(huì)略有不同，原因大多出自于對(duì)于其所關(guān)注的房企數(shù)據(jù)不同，尤其是在并表方面關(guān)注度會(huì)出現(xiàn)較大的差距。在合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，一方在作為股東的前提下，在公司的董事會(huì)或者決策機(jī)構(gòu)占有多數(shù)席位，從而能夠把控公司的能夠任免公司的絕大多數(shù)董事或者決策機(jī)構(gòu)成員，從而能操縱公司、在合作項(xiàng)目中，企業(yè)常見(jiàn)的持股比例可大致分為四種：程、增加注冊(cè)資本、減少注冊(cè)資本、公司合并、公司分立、公司解如果從投前、投中和投后三大環(huán)節(jié)為分類(lèi)，梳理合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的投前：合作對(duì)象選錯(cuò)了；項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不靠譜；公司治理混亂；合作協(xié)其他問(wèn)題：倉(cāng)促上陣、對(duì)方拖后腿、理念不同、合作過(guò)程細(xì)節(jié)不注題、前期問(wèn)題、管理介入是合作開(kāi)發(fā)中主要面臨的三大問(wèn)題。其中溝通不暢：理模式存在質(zhì)疑。占比32%；前期問(wèn)題：1.合作方存在歷史遺留問(wèn)題(如土地性質(zhì)、拆遷、債務(wù)、糾紛等)。2.合作方存在資金支付困難(如土地款、占股注資等)。占比44%；3.合作方內(nèi)部管理復(fù)雜(如國(guó)企、多合作方等)。占比2%。管理介入：1.合作方要求介入公司實(shí)際管理(如招標(biāo)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的審批)。占比40%；單位或參與招標(biāo)。占比50%；與獎(jiǎng)勵(lì)分配或資金共管。占比10%；溝通問(wèn)題是制約合作項(xiàng)目推進(jìn)和發(fā)展的最主要核心問(wèn)題，主要形成原因是合作方對(duì)于公司的管理模式、項(xiàng)目運(yùn)作、甲指單位使用、子公司進(jìn)入等環(huán)節(jié)存在質(zhì)疑。解決方式是盡早召開(kāi)首次董事會(huì)議加強(qiáng)的。前期問(wèn)題是造成合作項(xiàng)目推進(jìn)困難的制約因素，會(huì)制約公司在項(xiàng)目前期進(jìn)入地塊，獲取合法開(kāi)發(fā)權(quán)、推進(jìn)地塊開(kāi)發(fā)等。解決方式是針對(duì)合作方要做好全面的盡職調(diào)查，涉及未盡之宜應(yīng)與合作方做好相作、施工單位使用、子公司進(jìn)入等環(huán)節(jié)，合作方存在諸多意見(jiàn)和矛盾，影響項(xiàng)目工程的有效推進(jìn)。解決方式是加強(qiáng)合作雙方的有效溝通，在項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)當(dāng)中，為減少典型問(wèn)題的出現(xiàn)，同時(shí)及時(shí)解決已出現(xiàn)的問(wèn)題。碧桂園也總結(jié)出了如下建議：相平等，相互尊重彼此的權(quán)利，每個(gè)人2.遵循制度，協(xié)商融合：前期的制度、標(biāo)準(zhǔn)、約定都要遵守，在過(guò)3.書(shū)面記錄、決議備檔：對(duì)于重要的事