房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與研究摘要論文通過對(duì)房地產(chǎn)投資基本形式和基本特點(diǎn)的介紹，結(jié)合房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀和今后發(fā)展趨勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境分析，闡明了房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)前途。建立房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的基本原則，并結(jié)合工作實(shí)際對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的選擇進(jìn)行了詳細(xì)探討，辨析房地產(chǎn)投資面臨的有利因素和不利條件。定性地分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題，辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的特征，并對(duì)房地產(chǎn)投資在獲得土地使用權(quán)后的主要風(fēng)險(xiǎn)問題以及風(fēng)險(xiǎn)與投資收益的相互關(guān)系進(jìn)行了分析，提出在風(fēng)險(xiǎn)因素干擾下，評(píng)估投資效益的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和理論方法。通過一個(gè)詳盡的房地產(chǎn)投資實(shí)例，說明該理論方法在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，以及如何為投資決策提供依據(jù)和建議。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與決策的實(shí)際需要，提出構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的模式，以利于及時(shí)調(diào)整和保障投資風(fēng)險(xiǎn)決策的正確實(shí)施。最后在結(jié)論部分，闡述了風(fēng)險(xiǎn)研究的長期性和風(fēng)險(xiǎn)決策的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)未來投資風(fēng)險(xiǎn)研究的趨勢(shì)和方向進(jìn)行了思考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；分析；研究AbstractThepaperthroughtotherealestateinvestmentfundamentalmodeandtheessentialfeatureintroduction,theunionrealestateinvestmentpresentsituationandthenextdevelopmenttendencymarketenvironmentanalysis,hasexpoundedtherealestateinvestmentmarketfuture.Theestablishmentrealestateinvestmentshouldfollowthebasicprinciple,andtheunionworkwasactualtothepresentstagerealestateopportunitiesforinvestmentchoicehascarriedonthedetaileddiscussion,debatedanalyzesthefavorablefactorandtheadverseconditionwhichtherealestateinvestmentfaced.Qualitativehasanalyzedtherealestateinvestmentriskquestion,recognizestheriskthecharacteristic,andafterobtainedthelandemploymentrighttotherealestateinvestmentthemainriskquestionaswellastheriskandtheinvestmentincomereciprocityhascarriedontheanalysis,proposedundertheriskfactordisturbance,appraisalinvestmentbenefiteconomicaltechnicalspecificationandtheorymethod.Throughanexhaustiverealestateinvestmentexample,explainedthistheorymethodintheinvestmentriskassessmentapplication,howaswellasdoesprovidethebasisandthesuggestionfortheinvestmentdecision-making.Accordingtotheriskassessmentandthepolicy-makingactualneed,proposedconstructstheriskmanagementorganizationthepattern,favorthepromptadjustmentandthesafeguardinvestmentriskdecision-makingcorrectimplementation.Finallywerepartialintheconclusion,elaboratedtheriskresearchlong-termcharacteristicandtheriskdecision-makingpracticalsignificanceh,ascarriedonthepondertothefutureinvestmentriskresearchtendencyandthedirection.Keywords：realestate；investmentrisk；analyse；research目錄TOC\o"1-5"\h\z摘要 I\o"CurrentDocument"Abstract II緒論 1\o"CurrentDocument"本研究的目的、內(nèi)容和意義 1\o"CurrentDocument"房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的起源與現(xiàn)狀 1\o"CurrentDocument"房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的涵義與特征 2\o"CurrentDocument"風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義 2\o"CurrentDocument"房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征 2\o"CurrentDocument"客觀性與普遍性 3\o"CurrentDocument"不確定性與損益雙重性 3\o"CurrentDocument"潛在性與可判性 3\o"CurrentDocument"相關(guān)性 3.\o"CurrentDocument"房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析 4\o"CurrentDocument"項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的來源 4\o"CurrentDocument"項(xiàng)目場(chǎng)地選址階段 4\o"CurrentDocument"項(xiàng)目融資階段 4\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)施工階段 4\o"CurrentDocument"項(xiàng)目租售階段 4\o"CurrentDocument"項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的主要種類 5\o"CurrentDocument"定位風(fēng)險(xiǎn) 5\o"CurrentDocument"商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 5\o"CurrentDocument"經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 5\o"CurrentDocument"通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，也稱為購買力風(fēng)險(xiǎn) 5\o"CurrentDocument"金融風(fēng)險(xiǎn) 5\o"CurrentDocument"市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 6\o"CurrentDocument"創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn) 6\o"CurrentDocument"政策風(fēng)險(xiǎn) 6\o"CurrentDocument"自然風(fēng)險(xiǎn) 6.\o"CurrentDocument"房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略 7\o"CurrentDocument"基于戰(zhàn)略層項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略 7\o"CurrentDocument"投資分散策略 7.\o"CurrentDocument"投資組合策略 7.\o"CurrentDocument"保險(xiǎn)策略 7.\o"CurrentDocument"基于戰(zhàn)術(shù)層項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略 8\o"CurrentDocument"編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃 8.\o"CurrentDocument"風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 8.\o"CurrentDocument"風(fēng)險(xiǎn)定性分析 8.\o"CurrentDocument"風(fēng)險(xiǎn)定量分析 8.\o"CurrentDocument"風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 9.風(fēng)險(xiǎn)過程管理 1.0 \o"CurrentDocument"我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景 105結(jié)論 1.3 參考文獻(xiàn) 1.4 致謝 1.5 1緒論本研究的目的、內(nèi)容和意義房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中，以獲得產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟(jì)行為。地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，這個(gè)過程分為四個(gè)階段:投資決策、獲取土地、建造房屋、經(jīng)營房產(chǎn)。它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益作精確的估計(jì)，即在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。本論文旨在研究房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、影響因素以及誘發(fā)的根源、出現(xiàn)的概率大小以及對(duì)策措施。本論文研究的內(nèi)容，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)，研究有助于提高人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其二，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理水平，做好風(fēng)險(xiǎn)損失的防范控制。其三，對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)研究，有利于自覺利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，調(diào)節(jié)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)?，風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果是雙重的，風(fēng)險(xiǎn)隱藏著危機(jī)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)又孕育著機(jī)遇，所以，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就不單是防范，而且還有利用的問題。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的起源與現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)的定義最初出現(xiàn)于1901年美國的A.M.威利特所作的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中:“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。而風(fēng)險(xiǎn)的研究是為投資決策與管理服務(wù)的，目的在于風(fēng)險(xiǎn)管理，創(chuàng)造更好的效益。風(fēng)險(xiǎn)管理的思想的雛形可以追溯到很早。進(jìn)入70年代以來，大約與國際上“風(fēng)險(xiǎn)投資熱”有關(guān)，西方很多經(jīng)濟(jì)學(xué)開始把研究的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量、決策與控制問題，并取得了不少令人矚目的成果。80年代以來，開放國家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究已有很大進(jìn)展，基本形成一個(gè)體系完整的學(xué)科和獨(dú)立的研究領(lǐng)域。風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)管理實(shí)踐中得到了廣泛的應(yīng)用。70%以上的企業(yè)設(shè)置了專職風(fēng)險(xiǎn)管理，88.9%的企業(yè)開展了風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理人員從公司的低級(jí)職員一躍而成為公司主要決策人員之一。二十年前的中國，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題一直都是否定和回避的。這與其說是人們?cè)诶碚撋蠈?duì)此問題認(rèn)識(shí)不足所造成的缺陷，不如說是客觀經(jīng)濟(jì)事實(shí)所決定的必然結(jié)果。在當(dāng)時(shí)那種竭力追求確定性的經(jīng)濟(jì)體制下，專門研究經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的論文廖若辰星，系統(tǒng)地探討經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)理論的專著更不曾面世。近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)的種種不確定的現(xiàn)象已使人們不再對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題感到陌生。無論是經(jīng)濟(jì)理論界，還是社會(huì)生活中，人們開始談?wù)擄L(fēng)險(xiǎn)、思考風(fēng)險(xiǎn)?？偟膩碚f，我國在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但在整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險(xiǎn)分析還很表面，決策失誤現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目操作中，由于我國的國情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要一種更完善的、適合我國國情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策方法。2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的涵義與特征2.1風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義風(fēng)險(xiǎn)的最初定義于1901年出現(xiàn)在美國的A?M?Willet的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)?！边@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是：人們對(duì)未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在項(xiàng)目投資過程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性?？陀^世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資活動(dòng)的效率具有重要意義。2.2.1客觀性與普遍性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以某個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移。普遍性即一般工程項(xiàng)目中都有風(fēng)險(xiǎn)的存在，風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)項(xiàng)目生命周期中都存在，而不僅僅存在于實(shí)施階段。2.2.2不確定性與損益雙重性風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。例如經(jīng)濟(jì)政策的變化、戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)、暴雪災(zāi)難的形成，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生雖有具體原因，但其發(fā)生的時(shí)間是難以預(yù)知的。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)不一定都帶來負(fù)面影響，如果能正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)使收益有很大程度的增加。2.2.3潛在性與可判性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)不僅具有隨機(jī)性，同時(shí)具有潛在性。它是附著在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性。但是，這并不是說風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的，人們可以分析以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出客觀判斷。2.2.4相關(guān)性相關(guān)性是指投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，同一投資者由于其決策或策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。實(shí)質(zhì)上，風(fēng)險(xiǎn)空間是由決策空間和狀態(tài)空間結(jié)合而成的。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析3.1項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的來源3.1.1項(xiàng)目場(chǎng)地選址階段房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。同時(shí)，能否正確評(píng)估某地塊的價(jià)值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補(bǔ)償及“七通一平”等很多方面的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中各種不確定性因素很多，一旦處置不當(dāng)將會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的拖延甚至流產(chǎn)。3.1.2項(xiàng)目融資階段通常房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而貸款利率的變化趨勢(shì)難以預(yù)料，資金成本即融資費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終利潤影響極大。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常在樓盤開發(fā)到一定階段開始預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤項(xiàng)目開發(fā)完畢，一旦遭遇預(yù)售款無法到位的情況，就會(huì)因資金短缺而面臨困境。3.1.3項(xiàng)目建設(shè)施工階段這期間主要存在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本超支、工期延誤及質(zhì)量、安全事故的發(fā)生等風(fēng)險(xiǎn)。3.1.4項(xiàng)目租售階段這一期間，較小的租金或售價(jià)變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益有較大的影響，而通常租金售價(jià)的趨勢(shì)難以準(zhǔn)確地估算；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)支付水平、選擇偏好等因素也使得項(xiàng)目的租售期具有不穩(wěn)定性。3.2項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的主要種類3.2.1定位風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景。一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，會(huì)導(dǎo)致后期難以彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)。定位風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目投資過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，因此開發(fā)商在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)要從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)合理細(xì)分，準(zhǔn)確找出適應(yīng)市場(chǎng)需求的項(xiàng)目類型。3.2.2商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指某一特定的項(xiàng)目運(yùn)營失敗的可能性?，F(xiàn)實(shí)中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩個(gè)方面：一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護(hù)與更新、控制運(yùn)營費(fèi)用都是其關(guān)鍵變量；二是市場(chǎng)變化，如地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通便利性、競(jìng)爭(zhēng)者等。3.2.3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。3.2.4通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，也稱為購買力風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資購買力風(fēng)險(xiǎn)越大。3.2.5金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資額較大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具，而利率匯率、項(xiàng)目建設(shè)及租售周期等變量的作用帶來了收益的不確定性。信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)。3.2.6市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指由于供求形勢(shì)變化，引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍、競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)方式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值跌落的一種可能性，主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。3.2.7創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)在資源有限的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，獲得既定利益是非常必要的。但一味追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇企業(yè)不熟悉或認(rèn)識(shí)尚不足以完成“創(chuàng)新”的項(xiàng)目，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，何況創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。3.2.8政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生多由于政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在。企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生于違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對(duì)政策不理解的失誤。在項(xiàng)目投資過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)法律和最新政策。3.2.9自然風(fēng)險(xiǎn)由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、暴雪、火災(zāi)等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。4房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略4.1基于戰(zhàn)略層項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略4.1.1投資分散策略房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，其一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣的影響。房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。共同投資策略要求房地產(chǎn)企業(yè)與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作共同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。4.1.2投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配，投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等，因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)盡可能構(gòu)造投資組合進(jìn)行投資，以消除項(xiàng)目的非系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)，在同時(shí)存在多個(gè)組合的情況下，應(yīng)盡量選擇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)小的投資組合。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資商應(yīng)端正對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小則收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力選擇適宜的風(fēng)險(xiǎn)收益組合。4.1.3保險(xiǎn)策略對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，購買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等具有十分重要的意義。一般來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者應(yīng)充分考慮所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率，選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等。4.2基于戰(zhàn)術(shù)層項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略4.2.1編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃的編制是決定如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的過程。在這個(gè)過程中，我們必須解決以下問題：為什么識(shí)別同項(xiàng)目目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)非常重要，什么是特殊風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)降低的可交付成果是什么，怎樣降低風(fēng)險(xiǎn)，由誰負(fù)責(zé)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃，需要多少資源來減輕風(fēng)險(xiǎn)等。解決了這些問題，風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃才算完成，為以后的風(fēng)險(xiǎn)管理工作做好鋪墊。4.2.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員在收集資料和調(diào)查研究之后，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)歸類和全面識(shí)別。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別其實(shí)就是對(duì)一些可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了解和判斷，必須在項(xiàng)目開始之前做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。同時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、認(rèn)識(shí)，比較常見的方法有：頭腦風(fēng)暴法、德爾菲技術(shù)、訪談法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、初始風(fēng)險(xiǎn)清單法、流程圖法和SWOT分析等。這些方法能比較系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。4.2.3風(fēng)險(xiǎn)定性分析風(fēng)險(xiǎn)定性分析包括評(píng)估已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的可能性和概率，確定其數(shù)量和優(yōu)先級(jí)，將風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的潛在影響按照輕重緩急進(jìn)行排序。風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)采取措施的重要性，并指導(dǎo)應(yīng)對(duì)行動(dòng)的一種方式。對(duì)已掌握信息的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估有助于修正對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)定性分析要采用公認(rèn)的定性分析方法與工具對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的概率與后果進(jìn)行評(píng)估。重復(fù)進(jìn)行定性分析所得的結(jié)果可能顯示是否有必要調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理行動(dòng)，糾正項(xiàng)目計(jì)劃中的偏頗。4.2.4風(fēng)險(xiǎn)定量分析風(fēng)險(xiǎn)定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險(xiǎn)定性分析之后進(jìn)行的，當(dāng)然這兩個(gè)過程可以同時(shí)或分開進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)定量分析就是對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)和時(shí)間、資金的可用性的影響進(jìn)行研究，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定性分析的一種深入。它的主要技術(shù)包括：決策樹法，這是一種比較直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來結(jié)果不確定的情況下最好的行動(dòng)路徑；風(fēng)險(xiǎn)模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術(shù)，對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析，并分析單個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素組合對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的敏感性。通過將AHP方法和所建立模型的綜合利用，對(duì)模擬結(jié)果進(jìn)行有效分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、動(dòng)態(tài)、定量的分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策提供更全面、科學(xué)的定量信息。4.2.5風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略風(fēng)險(xiǎn)被識(shí)別和量化之后，必須制訂一系列風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，防范于未然。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的四項(xiàng)基本對(duì)策分別為：一是風(fēng)險(xiǎn)回避，加強(qiáng)同類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生；二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人，從而降低自身損失程度；三是風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料；四是風(fēng)險(xiǎn)減輕，項(xiàng)目實(shí)施中為了達(dá)到某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風(fēng)險(xiǎn)的事件，若可以采用另外沒有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風(fēng)險(xiǎn)事件替代大風(fēng)險(xiǎn)事件。目前，在收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時(shí)，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散，用以解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題。也可以吸取國際經(jīng)驗(yàn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場(chǎng)上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開發(fā)商直接到公開資本市場(chǎng)上發(fā)行短、中期項(xiàng)目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)；具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于國家政治和經(jīng)濟(jì)都具有重要的作用，因此政府必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，尤其在中國，這一市場(chǎng)具有半壟斷性特征，當(dāng)利率上調(diào)時(shí)，在抑制住房需求方面確實(shí)能起到一定效果，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)或很少通過降低房價(jià)來擴(kuò)大銷售甚至有部分開發(fā)商囤積住房，以等購買力恢復(fù)后再加價(jià)出售。4.2.6風(fēng)險(xiǎn)過程管理即在項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行監(jiān)督和觀察，盡量使項(xiàng)目的進(jìn)行和計(jì)劃相符。管理過程中，要合理配備決策、規(guī)劃、招標(biāo)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)人員，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視“過程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資決策有依據(jù)、項(xiàng)目實(shí)施有程序、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范有制度的局面，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。4.3我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景縱觀國際房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，世界各國都將房地產(chǎn)作為本國的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)來對(duì)待，且在不同時(shí)期、不同歷史發(fā)展階段，制定了相對(duì)應(yīng)的發(fā)展對(duì)策。根據(jù)這一規(guī)律，人均GDP在3000美元以下或者人均居住面積在30平方米以下時(shí)，住宅建設(shè)處于快速發(fā)展時(shí)期。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化反映敏感，屬典型的周期性行業(yè)，既有波峰也有波谷，但總是呈螺旋式上升趨勢(shì)。具有關(guān)資料顯示，美國的波動(dòng)頻率為10-20年，日本的波動(dòng)頻率為10年，香港的波動(dòng)頻率為7-8年。但從其發(fā)展過程看，也直接與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期：一是從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變;二是從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重功能的產(chǎn)品；三是主要靠政府調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)；四是由單一投資主體向投資主體多元化方向發(fā)展。2012年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)保持回升，自2012年9月國房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升1.2個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%。商品房銷售額64456億元，增長10%。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)看，2012年房地產(chǎn)行業(yè)符合我們的判斷，我們認(rèn)為12年不悲不喜，13年增長仍穩(wěn)定。分析2．景氣指數(shù)底部回升明顯,12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.59，比上月回落0.12點(diǎn)。如我們四季度國房景氣指數(shù)繼續(xù)保持上升的趨勢(shì)預(yù)期，自2012年9月國文落以cc陳需IS常口R卬毋二得蔬毋二國因卅二R覽時(shí)SR皿辟2A昌廿2得工辟曾將篦GDSSIS工用言AEr、辭將缶時(shí)肝g曷![[■、赤&昂文搟KOCCW謝&A皿辭90R卬肆省得卬宏S曷咳殍四R卬拼SAErTarsoA房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升1.2個(gè)百分點(diǎn)。圖1-1國房景氣指數(shù)在底部起穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)中有升，增速保持回升。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，2012年如我們預(yù)期全年房地產(chǎn)市場(chǎng)“不喜不悲”，預(yù)計(jì)13年房地產(chǎn)開發(fā)投保持平穩(wěn)。青北產(chǎn)K發(fā)JS速：不：I中也青北產(chǎn)K發(fā)JS速：不：I中也廣什我后黃在I小b黃尸如埼也田定貴戶后,：不：1^lUOLDUdOU3SOOOOM3000000025000000工口□的Q00isooaOoaKJOLKJ-DOUsoon-BoO工哥得曾由曷siy邸二定g部1曷巴■甫F祥器*S居「群胃ME什露&淳若居I班胃巧耳焉器君禽把自W殍喜岸留^sra:■:舁5WK三法鬲圖1-2近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比由于房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的作用及國家宏觀經(jīng)濟(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的未來表現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對(duì)我國房地產(chǎn)投資者決策提供宏觀的殘開。1、經(jīng)濟(jì)的高速增長必然要求并帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長；2、有效需求旺盛；3、城市化進(jìn)程不斷加快，住宅建設(shè)是持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；4、外商房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高；5、房地產(chǎn)企業(yè)重組加快，競(jìng)爭(zhēng)力提高；6、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)逐漸國際化，房地產(chǎn)金融環(huán)境改善；7、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和轎車加個(gè)降低，城市居民獲得更多實(shí)在感；8、政府職能轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)環(huán)境更為完善。總之，我國房地產(chǎn)業(yè)有前些年打下的基礎(chǔ)，有多項(xiàng)政策的鋪墊；上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人們安居樂業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強(qiáng)烈愿望和買房即換購住房的積極性。我國加入WTO,給房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。可以預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)發(fā)展。但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)出現(xiàn)投資持續(xù)超高增長、消費(fèi)持續(xù)超高增長、房價(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價(jià)收入比明顯偏高等“五高”病癥，并據(jù)此得出結(jié)論，目前中國房地產(chǎn)存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象。這些區(qū)塊的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)現(xiàn)象出來了。在一些區(qū)域房地產(chǎn)泡沫所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。首先，住房消費(fèi)增長過快占用了過多的消費(fèi)購買力，從而抑制其他消費(fèi)需求；其次，住房消費(fèi)增長過度波動(dòng)，會(huì)增加處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費(fèi)者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)造成沖擊。這些過熱現(xiàn)象一般具有以下特征：（1）投資高，投資的持續(xù)超高增