建筑工程項(xiàng)目管理培訓(xùn)講義九-項(xiàng)目施工合同管理

建筑工程項(xiàng)目管理項(xiàng)目九建筑工程項(xiàng)目施工合同管理學(xué)習(xí)目的（1）了解建筑工程項(xiàng)目施工合同的概念及特點(diǎn)；（2）掌握建筑工程項(xiàng)目施工合同計(jì)價(jià)方式；（3）重點(diǎn)掌握建筑工程項(xiàng)目施工合同的訂立與履行；（4）掌握建筑工程項(xiàng)目施工合同變更與索賠管理。9.1建筑工程項(xiàng)目施工合同概述9.1.1施工合同的概念施工合同即建筑安裝工程承包合同，是發(fā)包人和承包人為完成商定的建筑安裝工程，明確相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同。依照施工合同，承包人應(yīng)該完成一定的建筑、安裝工程任務(wù)，發(fā)包人應(yīng)提供必要的施工條件并支付工程價(jià)款，施工合同是建設(shè)工程合同的一種，他與其他建設(shè)工程合同一樣是一種雙務(wù)合同，在訂立時(shí)也應(yīng)該遵守資源公平，誠(chéng)實(shí)信用等原則。9.1.2施工合同的特點(diǎn)1、合同主體的嚴(yán)格性

2、合同的特殊性

3、合同履行期限的長(zhǎng)期性4、合同監(jiān)督的嚴(yán)格性

5、合同形式的特殊性要求9.1.3施工合同的作用1、明確發(fā)包人和承包人在施工中的權(quán)利和義務(wù)；2、有利于對(duì)施工合同的管理；3、有利于建筑市場(chǎng)的培育和發(fā)展；4、進(jìn)行監(jiān)理的依據(jù)和推行制度的需要。9.2.1總價(jià)合同總價(jià)合同是指在合同中確定一個(gè)完成項(xiàng)目的總價(jià)，承包單位據(jù)此完成項(xiàng)目全部?jī)?nèi)容的合同。采用這種合同能夠使發(fā)包人在評(píng)標(biāo)時(shí)易于確定報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)人，同時(shí)在合同履行過程中易于進(jìn)行支付計(jì)算。在實(shí)踐中，總價(jià)合同還有以下具體形式：1、固定總價(jià)合同；2、調(diào)值總價(jià)合同；3、估計(jì)工程量總價(jià)合同。9.2建筑工程項(xiàng)目施工合同計(jì)價(jià)方式9.2.2單價(jià)合同單價(jià)合同是承包人在投標(biāo)時(shí)，按招標(biāo)文件就分部分項(xiàng)工程所列出的工程量表確定各分部分項(xiàng)工程費(fèi)用的合同類型。這類合同的適用范圍比較寬，其風(fēng)險(xiǎn)可以得到合理的分?jǐn)?。這類合同能夠成立的關(guān)鍵在于雙方對(duì)單價(jià)和工程量計(jì)算方法的確認(rèn)，單價(jià)合同有以下三種具體形式：1、估計(jì)工程量單價(jià)合同2、純單價(jià)合同3、單價(jià)與包干混合式合同9.2.3成本加酬金合同成本加酬金合同是由業(yè)主向承包人支付工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。這種合同一般是在工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)和設(shè)計(jì)指標(biāo)尚未完全確定而又急于上馬的工程，或者是一個(gè)前所未有的嶄新工程和施工風(fēng)險(xiǎn)很大的工程中采用。在這類合同中，業(yè)需承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，因此也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。成本加酬金合同一般有以下三種形式：1、成本加固定百分比酬金合同；2、成本加固定酬金合同；3、成本加浮動(dòng)酬金合同。9.2.4合同類型的選擇1、項(xiàng)目規(guī)模和工期長(zhǎng)短

2、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況

3、項(xiàng)目的復(fù)雜程度

4、項(xiàng)目的單項(xiàng)工程的明確程度

5、項(xiàng)目準(zhǔn)備時(shí)間的長(zhǎng)短6、項(xiàng)目的外部環(huán)境因素9.3.1施工合同的訂立1、施工合同的談判（1）施工合同談判的階段1）決標(biāo)前的談判，業(yè)主在決標(biāo)前與初選出的幾家投標(biāo)者主要就以下兩方面內(nèi)容進(jìn)行談判：一是技術(shù)問題；二是價(jià)格問題。2）決標(biāo)后的談判，通過評(píng)標(biāo)及決標(biāo)前的談判，業(yè)主將確定中標(biāo)者并發(fā)出中標(biāo)通知書。在中標(biāo)通知書發(fā)放之后，業(yè)主還要與中標(biāo)者進(jìn)行談判，將過去雙方達(dá)成的協(xié)議具體化。

9.3建筑工程項(xiàng)目施工合同的訂立與履行（2）施工合同談判的內(nèi)容1）工程范圍談判中應(yīng)明確承包商所承擔(dān)的工作范圍，包括施工、設(shè)備材料采購、設(shè)備安裝和調(diào)試等。

2）合同文件雙方應(yīng)明確施工合同文件的構(gòu)成及解釋順序，以免在合同履行過程中發(fā)生誤解和爭(zhēng)端。3）雙方的一般義務(wù)，盡管當(dāng)事人訂立的施工合同大都采用標(biāo)準(zhǔn)文本，但為了保障各自的利益，對(duì)于雙方應(yīng)承擔(dān)的一些義務(wù)還是要進(jìn)行談判，如對(duì)不可抗力的約定等。4）工期在談判時(shí)，承包商應(yīng)將合同期與工期區(qū)別開。5）工程的變更和增減，施工合同履行過程中工程變更是不可避免的。

6）工程款，有關(guān)工程款的問題應(yīng)從兩方面進(jìn)行談判：價(jià)格問題和支付問題。（3）施工合同談判應(yīng)注意的幾個(gè)問題①承包商應(yīng)積極地爭(zhēng)取自己的正當(dāng)權(quán)益；②應(yīng)重視合同的審查和風(fēng)險(xiǎn)分析；③要預(yù)防合同陷阱；④應(yīng)注重談判策略和談判技巧。⑴初步設(shè)計(jì)已經(jīng)批準(zhǔn)；⑵工程項(xiàng)目已經(jīng)列入年度建設(shè)計(jì)劃；⑶有能夠滿足施工需要的設(shè)計(jì)文件和有關(guān)技術(shù)資料；⑷建設(shè)資金和主要建筑材料設(shè)備來源已經(jīng)落實(shí)；⑸對(duì)招投標(biāo)工程，中標(biāo)通知書已經(jīng)下達(dá)。2、訂立施工合同應(yīng)具備的條件3、訂立施工合同的形式要求《合同法》規(guī)定，建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。因?yàn)槭┕ず贤瑢儆诮ㄔO(shè)工程合同的一種，因此，施工合同的簽訂也應(yīng)采用書面形式。4、訂立施工合同的方式發(fā)包人可以與總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別與勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位訂立勘察、設(shè)計(jì)、施工承包合同。發(fā)包人與總承包單位訂立的建設(shè)工程合同是總承包合同，一般包括從工程立項(xiàng)到交付使用的工程建設(shè)全過程，具體應(yīng)包括：可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、施工管理、試車考核（或交付使用）等內(nèi)容。發(fā)包人也可以分別與勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位訂立勘察、設(shè)計(jì)、施工承包合同。但是，發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包單位完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包單位。

一般合同的簽訂需要經(jīng)過要約和承諾兩個(gè)步驟，但施工合同的簽訂有其特殊性，需要經(jīng)過要約邀請(qǐng)、要約、承諾三個(gè)階段。。5、施工合同訂立的程序（1）要約邀請(qǐng)（2）要約（3）承諾9.3.2

施工合同的履行

1、施工合同的履行原則（1）實(shí)際履行原則（2）全面履行原則2、施工合同履行中應(yīng)注意的問題（1）安全施工（2）不可抗力1）不可抗力的概念2）不可抗力事件發(fā)生后當(dāng)事人的處理程序3）掠因不腳可抗淹力事盾件導(dǎo)握致的察費(fèi)用春及延普誤的躍工期幕由雙粱方按膨以下讓方法卻分別滿承擔(dān)翅：①工畜程本繡身的揭損害后、第書三方參人員懲傷亡嬸和財(cái)增產(chǎn)損陣失以灣及運(yùn)援至施口工場(chǎng)拼地用土于施勿工的撓材料登和待線安裝妙設(shè)備駛的損椅害，潮由發(fā)佳包人搖承擔(dān)溜；②承題發(fā)包觀雙方腦人員凈傷亡扁由其碰所在江單位柔負(fù)責(zé)挽，并旁承擔(dān)同相應(yīng)危費(fèi)用努；③承羅包人尾機(jī)械奶設(shè)備向損壞擊及停速工損薯失，獅由承鮮包人框承擔(dān)筒；④停消工期獄間，伯承包敘人應(yīng)娃監(jiān)理軟工程保師要藍(lán)求留覺在施曉工場(chǎng)腸地必六要的千管理耀人員訴及保標(biāo)衛(wèi)人郊員的井費(fèi)用戰(zhàn)由發(fā)含包人鴨承擔(dān)鋼；⑤工季程所驕需清舟理、星修復(fù)狐費(fèi)用岸，由初發(fā)包舒人承章?lián)?；⑥延把誤的竭工期消相應(yīng)憤順延篇。（3沃）施淚工合某同的禍擔(dān)保1）保溫證保證路是指桑保證埋人與斯債權(quán)決人約勝定，顧當(dāng)債啞務(wù)人燥不履幫行債框務(wù)時(shí)依，由猾保證身人按貸照約剃定代丘為履論行或詢帶有乎承擔(dān)炸責(zé)任握的擔(dān)算保方埋式。銜在國(guó)榜際工斤程承五包中床，施染工合板同中傅最常局見的常保證悠方式情主要智有三社種：啦一是熱投標(biāo)紅保證前擔(dān)保豆；二蠅是履財(cái)約保非證擔(dān)么保；愉三是得付款捷保證拐擔(dān)保譯。①投驗(yàn)標(biāo)保易證擔(dān)低保②履獵約保私證擔(dān)誼保③付就款保為證擔(dān)崗保此外蒼，還文有三邀種保裁證擔(dān)洞保形撕式：①預(yù)貸付款辜保證鞠擔(dān)保飄。蜂②質(zhì)催量保熔證擔(dān)坊保。宗③劑不可萌預(yù)見哪款保舉證擔(dān)主保，惡即保嶄證不?？深A(yù)蔑見款勸全部駱用于崗工程捷項(xiàng)目應(yīng)。2）抵珠押抵押鼠是指推債務(wù)辱人或爸第三回人不突轉(zhuǎn)移嚇對(duì)抵惕押物內(nèi)的占督有，暮將特趁定的鞭財(cái)產(chǎn)秩作為免債權(quán)監(jiān)的擔(dān)傳保。根據(jù)《擔(dān)?？挤ā返囊?guī)捆定，臉以下釣財(cái)產(chǎn)妥可以償?shù)盅罕常孩俚挚喝讼性鄣姆课奈莺托萜渌@地上紹定著當(dāng)物；②抵斗押人宋所有盞的機(jī)兼器、溝交通形運(yùn)輸賢工具活和其鋼他財(cái)雄產(chǎn)；③抵蘇押人欄依法羞有權(quán)虛處分怪的國(guó)汁有土瀉地使酬用權(quán)段；④抵這押人攜依法懸有權(quán)距處分穩(wěn)的機(jī)叼器、劈燕交通估運(yùn)輸范工具茅和其閉他財(cái)蜓產(chǎn)；⑤抵雙押人再依法凡承包雁并經(jīng)傭發(fā)包著人同己意抵達(dá)押的膨荒山譯、荒釣溝、烤荒丘見、荒考灘等態(tài)荒地億土地段所有債權(quán)；⑥依耐法可瞇以抵耽押的坊其他鐘財(cái)產(chǎn)騾。3）黎定金定金煩是指靈合同繁簽訂鑒后履虧行前奸，為譽(yù)證明螺合同暈的成躁立和罪擔(dān)保納合同筑的履降行，殃合同嫂當(dāng)事疾人在羞合同罩中約嚷定由蜜一方搖當(dāng)事穴人給類付對(duì)霉方一非定數(shù)震額的餃貨幣嬌。合茄同履視行后薄，定扒金可少以收筐回或防抵作屑貨款懷。給持付定匪金的絕一方握不履托行合扛同，申無權(quán)掩要求營(yíng)返還開定金訴；收鑼取定猴金的企一方責(zé)不履在行合坦同，悲應(yīng)雙尋倍返厘還定榜金。澇定金圍應(yīng)以狐書面駝形式岔約定恭。4）匹留置留置蠢是指真合同代當(dāng)事壇人一需方（有債權(quán)疏人）傲依據(jù)替合同望約定保占有宣對(duì)方夕的財(cái)終產(chǎn)，垃當(dāng)對(duì)名方當(dāng)績(jī)事人添不按稅合同亂規(guī)定惑履行懶義務(wù)輝時(shí)，麻債權(quán)幣人有轎權(quán)依古法留泉置該翁財(cái)產(chǎn)殘，以擱該財(cái)告產(chǎn)折膠價(jià)或磨以拍徹賣、圍變賣賞該財(cái)辰產(chǎn)的腎價(jià)款盛優(yōu)先痰受償啄。對(duì)于五留置脊的期誦限，《擔(dān)保嚇法》作出篩相應(yīng)畝規(guī)定遭，債息權(quán)人慢留置柄財(cái)產(chǎn)知后，畏債務(wù)程人應(yīng)繪在不經(jīng)少于忌兩個(gè)聚月的柳期限松內(nèi)履息行債包務(wù)。（4宗）專幣利技慶術(shù)及瞧特殊愿工藝發(fā)包球人要灑求采珍用專露利技粱術(shù)或駱特殊鎮(zhèn)工藝幕，須都負(fù)責(zé)赤辦理盈相應(yīng)太的申替報(bào)手紡續(xù)，乏承擔(dān)落申報(bào)賊、試悅驗(yàn)、畏使用串等費(fèi)局用。串承包開人按樸發(fā)包諒人要礎(chǔ)求使因用，筐并負(fù)晶責(zé)試醒驗(yàn)等培有關(guān)門工作設(shè)。承謙包人吳提出啄使用凝專利幣技術(shù)島或特陜殊工稿藝，叢報(bào)監(jiān)蛙理工因程師枕認(rèn)可效后實(shí)凱施。旦承包缺人負(fù)雖責(zé)辦召理申凝報(bào)手暖續(xù)并吐承擔(dān)遣有關(guān)織費(fèi)用獅。擅紗自使茂用專紐奉利技學(xué)術(shù)侵吊犯他末人專晃利權(quán)炮，責(zé)客任者濕承擔(dān)釀全部術(shù)后果畫及所蛛發(fā)生耗的費(fèi)腫用。（5鄉(xiāng)豐）文牲物和滲地下機(jī)障礙退物在施蛇工中們發(fā)現(xiàn)較古墓?fàn)C、古經(jīng)建筑獲遺址邀、錢政幣等退文物貨及化緊石或腿其他廚有考威古、罷地質(zhì)紀(jì)研究良等價(jià)紙值的鏈物品們時(shí)，透承包騾人應(yīng)洪立即賠保護(hù)蜓好現(xiàn)們場(chǎng)，妄并于4小時(shí)耀內(nèi)以減書面笨形式敢通知憑監(jiān)理妙工程敬師，樹監(jiān)理瓣工程伸師應(yīng)瘡于收咐到書拌面通鞏知后24小時(shí)祖內(nèi)報(bào)透告當(dāng)他地文墾物管辨理部察門，侮承發(fā)標(biāo)包雙垮方按型文物裁管理潤(rùn)部門觀要求劃采取唐妥善剖保護(hù)河措施烈。發(fā)古包人架承擔(dān)恨由此勾發(fā)生耗的費(fèi)團(tuán)用，響延誤云的工遼期相訴應(yīng)順違延。驗(yàn)施工唱中發(fā)稿現(xiàn)影責(zé)響施蕉工的移地下令障礙使物時(shí)叉，承承包人偏應(yīng)于8小時(shí)仍內(nèi)以陜書面櫻形式戰(zhàn)通知遙監(jiān)理樹工程哀師，圾同時(shí)恐提出欠處置糖方案庭，監(jiān)校理工岡程師還收到摸處置燒方案疲后24小時(shí)亭內(nèi)予堵以認(rèn)厚可或格提出助修正松方案屋。發(fā)承包人糧承擔(dān)別由此維發(fā)生今的費(fèi)替用，仰延誤薄的工額期相蛙應(yīng)順斷延。扯所發(fā)徐現(xiàn)的泰地下念障礙爛物有飽歸屬視單位播時(shí)，羊發(fā)包干人應(yīng)秩報(bào)請(qǐng)冷有關(guān)訊部門姓協(xié)同腳處置熟。9.凍4.縱1建歷筑工么程項(xiàng)鼠目施恒工合抵同變岡更1、施返工合丸同變鉤更的桂原因（1）業(yè)噸主的村原因?qū)懀唬?）勘渴察設(shè)銅計(jì)的奮原因褲；（3）監(jiān)員理工特程師咐的原映因；（4）承肌包商授的原棟因；（5）合懶同的飾原因鉗；（6）其唱他方坑面的僚原因崇。9.鳥4建筑揚(yáng)工程腳項(xiàng)目細(xì)施工驚合同例變更雅與索狠賠管違理2、施哥工合局同變?cè)敻闹竷?nèi)容（1）工畢程量?jī)?yōu)的增患減；（2）質(zhì)亂量及尾特性他的變搬化；（3）工相程標(biāo)傷高、呆基線只、尺脖寸等礙變更鐵；（4）施具工順慣序的重改變漫；（5）永竟久工叮程的階刪減釀；（6）附爐加工湖作；（7）設(shè)扮備、著材料蓮和服寬務(wù)的囑變更盟等。3、胸施工賄合同高價(jià)款鎖的變遵更合同江變更渴后，飯當(dāng)事繁人應(yīng)旨當(dāng)按創(chuàng)照變顧更后綿的合棗同履糖行。暴根據(jù)《合同忘法》規(guī)定發(fā)，合飲同的首變更域僅對(duì)耗變更電后未華履行軟的部兔分有底效，體而對(duì)僵已履巨行的黨部分氣無效漠。因貫合同參的變躬更使篩當(dāng)事糠人一鳳方受傾到經(jīng)攜濟(jì)損鋸失的完，受杏損一將方可咽向另赤一方債當(dāng)事孔人要攻求賠停償損絡(luò)失。4、施爹工合侮同變叉更責(zé)平任分每析施工蜘合同桂變更睬更多來的是側(cè)工程唯變更橫，它份在工訊程索爪賠中悉所占域的份恰額最奔大。叮工程掃變更俘的責(zé)具任分湊析是捆確定孫相應(yīng)般價(jià)款施變更鏟或賠代償?shù)闹i重要敏依據(jù)勝。9.指4.蛛2施工惜項(xiàng)目子合同愛的終籍止1、施遠(yuǎn)工項(xiàng)拾目合詞同終仆止的面原因（1）因跡合同嘗已按君照約患定履季行完鍋畢而米終止雪。（2）因盜合同肌解除損而終憶止。1）法扣定解裙除。①因?qū)げ豢蓪毧沽?yán)致使奧不能準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)巾合同誤目的濤。②在權(quán)履行絕期限降屆滿醒之前鏈，當(dāng)鑼事人毅一方蒜明確煤表示慌或者超以自株己的葛行為菊表示植不履理行主紀(jì)要義元?jiǎng)?wù)。③當(dāng)嘴事人紙一方歲延遲乞履行派義務(wù)能或者區(qū)有其御他違渣約行圾為致常使不皺能實(shí)輩現(xiàn)合覺同目臭的。④當(dāng)春事人臺(tái)一方榆延遲顧履行刪義務(wù)賭，經(jīng)剩催告苦后在夾合理冤期限質(zhì)內(nèi)仍錄未履漆行。⑤法莫律規(guī)墳定的駱其他遼情形舍。（1）合磁同終謎止后莫，不尿影響韻雙方逮在合積同中私約定答的結(jié)橋算和尖清理混條款隆的效求力。（2）合扛同終芬止后權(quán)，合歷同雙痛方都耀應(yīng)當(dāng)宋遵循冬誠(chéng)實(shí)還信用菠原則著，履揭行通降知、斥協(xié)助超、保攔密等回合同僚義務(wù)侍。2、科合同病終止奶后的付義務(wù)2）協(xié)飯議解智除當(dāng)事床人雙犧方通別過協(xié)池議可云以解隱除原偉合同哲規(guī)定完的權(quán)翅利和率義務(wù)朽關(guān)系霜。9.款4.益3建筑良工程膚項(xiàng)目壺施工其合同攤索賠植管理1）索斬賠的頸概念2）施臭工索認(rèn)賠：索賠密的含摔義一嗽般包馳括以披下三染個(gè)方芳面。①一苦方違烘約使喪另一著方蒙傘受損膠失，采受損潤(rùn)失方去向?qū)χ痉教峄某鲑r悉償損早失的屢要求暈；②發(fā)蛛生了掛應(yīng)由亡建設(shè)夏單位紀(jì)承擔(dān)班責(zé)任仙的特必殊風(fēng)祖險(xiǎn)事碗件或鄭遇到絹了不柳利的暗自然板條件概等情線況，鋸使施斑工企篩業(yè)蒙勉受了愈較大清損失鑼而向逝建設(shè)陽單位嘉提出司補(bǔ)償咱損失財(cái)?shù)囊盖螅虎凼├瞎て罄瑯I(yè)本逮來應(yīng)車當(dāng)獲暴得的夢(mèng)正當(dāng)顛利益勉，由婚于沒脆能及串時(shí)得闊到工推程師付的確版認(rèn)和轉(zhuǎn)建設(shè)煮單位息應(yīng)給純予的懇支付呆，而災(zāi)以正孩式函昆件的鑄方式算向建滾設(shè)單趟位索穿要。1、施見工索旨賠概聰述（1）施泰工索伐賠的姓概念（2）施熟工索曉賠的此作用1）索晉賠可扣以促郵進(jìn)雙披方內(nèi)辯部管棚理，板保證舟合同哥正確冊(cè)、完悔全履訪行2）索付賠有懇助于危對(duì)外循承包筑的開耕展3）有個(gè)助于赴政府氏轉(zhuǎn)變息職能4）促遭使工自程造猶價(jià)更黑加合餓理（3）施攔工索居賠的多類型1）按隊(duì)照索擱賠有寫關(guān)當(dāng)桌事人灰分2）按稅照索貧賠目恒的和糞要求蠢分3）按賺照索蝦賠事愈件的暮性質(zhì)黑分4）按或索賠些依據(jù)據(jù)分①合狠同內(nèi)藝索賠②合攀同外海索賠③道氏義索騙賠5）按肢索賠哨的對(duì)戚象不斷同分可分嫩為索拔賠，新是指播承包捏商向皮業(yè)主工、供屆貨商強(qiáng)、保堂險(xiǎn)公汁司和貌運(yùn)輸壁公司少等提合出的曲索賠童；反抹索賠鄭，是族指業(yè)勁主、罷供貨勞商、輕保險(xiǎn)水公司咸和運(yùn)牲輸公僵司等槍向承顧包商余提出乞的索跨賠。2、施從工索惑賠產(chǎn)至生的男原因（1）工懷程變山更（2）施寄工條巴件變內(nèi)化（迫即與付現(xiàn)場(chǎng)局條件哀不同蝕）（3）工卡程延疼期（4）不袖可抗圖力或齒意外宜風(fēng)險(xiǎn)（5）檢矩查和保驗(yàn)收（6）