知名樓盤價格策略報告圖文并茂

海林市九鼎錦繡城項目——開盤價格策略報告——方案思維導圖優(yōu)惠建議競爭樓盤狀況客戶情況分析市場大勢回顧定價策略市場大勢分析第一節(jié)中央及相關部委：密集強調房地產調控不放松，強化市場監(jiān)管和問責。三季度，房產稅改革再成焦點。財政部部長兩次提到要穩(wěn)步推進個人住房房產稅改革試點。住房用地供應計劃下調，但仍遠超歷年實際供應最高水平。堅持房地產調控不放松，中央督查確保政策落實到位上半年下半年上半年溫家寶總理講話2023/5/27此處添加公司信息價格繼續(xù)上漲，但增幅降低據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)，百城的住宅均價從2011年9月開始連續(xù)9月下跌，今年6月首次止跌后連續(xù)4個月上漲，但近2個月漲幅持續(xù)縮小。2023/5/27此處添加公司信息需求8-9月份成交量有明顯的回落，但相比去年同期仍然有較大的增長。供應9月份推盤較為集中，三季度的供應量顯著增加。下半年推盤激增但成交回落，庫存再次上升2023/5/27此處添加公司信息政府對于房地產市場的調控依然沒有放松，政策在十八大后會趨于明朗；一線城市從成交量及成交價格上反映，市場有所回暖，但三、四線城市反映較慢，依然處于比較低迷的階段；據(jù)房管局的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海林市城區(qū)去年去化速度約為1200套，去化面積約6萬方；而當前市場上的存量以及潛在存量，初步估計在100萬方以上；去除城市化速度加快、新樓盤進入等情況，以目前速度消化市場存量仍需要十幾年的時間。在一個僅12萬人口的縣級城市，房地產市場的供求顯然是失衡的！可以預測，由于過量的競爭以及供求失衡在有限的市場中，各大樓盤注重跑量，各種優(yōu)惠方式頻出，價格體系較為混亂；競爭樓盤/客戶群體之間博弈達成的市場價格，一段時間內不會被打破，近期內價格上漲可能性極??；海林市房地產市場的未來，并不樂觀，除非出現(xiàn)“并成牡丹江市下轄區(qū)”等利好消息刺激；競爭樓盤狀況第二節(jié)2023/5/27此處添加公司信息龍城國際花園本案亞澳新海林中央上城開發(fā)區(qū)，項目的直接競爭樓盤，對面市價格起指導作用老城區(qū)，位置優(yōu)越，口碑效應較好樓盤，對面市價格起參考作用麗?；▓@和興瀚城2023/5/27此處添加公司信息開發(fā)區(qū)項目占地面積：8.5萬平米建筑面積：15.6萬平米容積率：1.8建筑風格：地中海拖斯卡納棚戶區(qū)戶數(shù)：約240戶物業(yè)費用：0.65元/平米*月（多層）0.8元/平米*月+30元/戶電梯費（高層）龍城國際花園一期，約7萬平米，2010年開盤，目前僅剩下極少量房源；二期在售房源，3棟11層小高層，約200套房源；【推售情況】【價格體系】樓層銷售均價（元/平米）備注1F4950車庫/商鋪2F31983F3358金三銀四4F32685F31986F3198電梯房最低價：3080元/平米最高價：3600元/平米均價：3400元/平米層差：6F及以下，+50元/層；

7F及以上，+100元/層多層（已售完，此為之前銷售價格）商業(yè)均價7500元/平米規(guī)格：面積約80-90平米，5.5米層高2023/5/27此處添加公司信息【優(yōu)惠政策】開盤享受交5000抵10000元優(yōu)惠；全款購房享受98折優(yōu)惠，按揭購房享受99折優(yōu)惠；電梯房1-6F客戶，享受10年免電梯費優(yōu)惠；戶型面積（平米）價格（元/平米）總價（萬元）折后單價（元/平米）折后總價（萬元）主力兩房（多層）85325027.6312426.5主力兩房（電梯）72350025.2336224.2說明：龍城國際花園一期戶型面積較大，80平米的兩房占據(jù)推出戶型較大的比例；二期推出青春公館，面積有所減小，70平米左右的兩房因為低總價贏得市場較多歡迎；【主力總價】2023/5/27此處添加公司信息【戶型舉例】偏向于南方的戶型設計，實現(xiàn)短進深，大面寬，整體戶型設計較優(yōu)秀。2023/5/27此處添加公司信息【總結】龍城國際花園定位于“地中?！す珗@上·首府”以“領袖海林人居巔峰”作營銷宣傳。項目主打品質、環(huán)境與配套，鄰近人民廣場、市政府、人民大街，異國風情的品質生活是樓盤的最大賣點；且項目較早進駐海林，項目品牌和口碑得到大部分市民的認可，其項目的品質感也深入人心；2023/5/27此處添加公司信息占地面積：210畝建筑面積：22萬平米容積率：1.3綠化率：46%建筑風格：ARTDECO物業(yè)形態(tài)：商業(yè)+酒店+多層+別墅+高層中央尚城20邪12年10月18日首象次開使盤首期開下盤2#、3#、5#、6#共4棟多層期，共137套，目約前售出鞭約45套；戶型默面積65夸-1譽00平米訪；【推售伏情況】20懲23盞/5往/6此處添歉加公司罵信息【主力價障格】樓層面價折后價（元/平米）1F（車庫）528051302F（送平臺）328031503F318030504F318030505F310028506F2900280065平米80平米68平米【推售戶記型】【總結】中央上拾城以建展設海林升中央尚薦務區(qū)，HO狼PS攻CA城市綜煤合體的麻理念宣粗傳項目嫁，試圖飽以星級哭酒店、鴿市政配栽套、購組物中心膜以及高姻級住宅矛打造綜布合性的掠商務居復住中心結。中央呼上城倆區(qū)位湊與本前案相趟似，宏品質混及定簽位上簡有也絨相似爛之處紀，可身謂之瓶直接尿競爭擇樓盤毅。一期搞占地膠面積晝：5.0涼5萬平米一期弓建筑治面積拖：8.6萬平米地下車漁庫：37店67觸.5平米容積申率：1.6綠化出率：48窯%規(guī)劃天戶數(shù)踐：13劃00戶物業(yè)霉費：0.疑7元/平米滿*月亞奧·新海林已修改顛規(guī)劃未稿建回遷項目目廈前剩下喉房源約20-殲30%；回遷房墨源，因討為與政六府關系批問題，強現(xiàn)在也向納入銷樹售范籌韻；【推售情喝況】樓層銷售均價（元/平米）備注1F4500車庫2F3030此價格為之前在售價格，但消化極其困難3F33804F31305F29506F2780對于拒回遷班戶型最低價疾：19鼠30元/平米最高嬸價：31杏50元/平米均價概：27裹00元/平米據(jù)說級與開持發(fā)區(qū)鈔政府比談成游了協(xié)乘議，臉免稅島費，妹故銷嶄售價獻格較拍低?！緝r格體炕系】20描23盼/5銜/6此處添破加公司旁信息主力戶型面積（平米）折后均價（元/平米）折后總價（萬元）緊湊兩房54270014.665270017.6標準兩房72270019.4三房95270025.6【主力結總價】回遷純戶型緒最近弊銷售脾良好奇，最先低不巨到15萬元/套；【主力篇戶型】83㎡64㎡40㎡54㎡65㎡65㎡70㎡72㎡95㎡96㎡戶型進限深長，靈面寬窄稍；各戶型會采光均屬嚴重不條足；202服3/5岔/6此處膛添加球公司爛信息【總結】亞奧·新海林聚屬于本逢地開發(fā)儲企業(yè)，葬無論開嶺發(fā)理念導，規(guī)劃猶設計以柔及營銷扮策略上艇與周邊控樓盤相港比顯得同較弱，蔬樓盤品平質感不糊強，其給購房客友戶大多當為首次讀置業(yè)及緊進城群遭體；亞奧叉新海揪林與爆本項病目僅稼一街脹（人踏民大漠街）驚之隔研，價肆格上睡可作島一定膚參考懶。老城悶區(qū)項壩目占地納面積泊：6.3岔4萬平瞞米；建設面憲積：20萬平糊米容積喇率：3.2綠化砍率：30%總戶賴數(shù)：10括00戶建筑音密度腦：28尤%物業(yè)煮費用再：未湊定和興瀚鵲城一期姨在售目前克在售朝一期致，共625套房才源，喇目前貢剩下30肯%左右，桂其它未吳售；面積區(qū)義間：59親—1潤29平米梯戶比膨：2梯6戶/2梯4戶二期探未售后期規(guī)忍劃用地項目礎自然味銷售返期間嶄，月負均去惠化量20晝-2吉5套，起最高怪一月杯去化32套?！就剖矍榭蠜r】銷售恢均價受：350詳0元/平米最低剝價格伸：28開00元/平米最高維價格徹：420咳0元/平米樓層焦差價呀：+4閉0元最貴樓悶層：22層（抗最高23層）優(yōu)惠情捆況1）開斜盤當咳天享柏受50查00抵扣100矮00元優(yōu)蜜惠；2）全隸款98折優(yōu)千惠，護按揭拋付款畝無優(yōu)淋惠；商業(yè)均價90極00元/平米灣，1#、2#樓，其南北嘴向，央均價370坦0元/平米3#、4#樓，偏耽東西向震，均價31柱00左右在售商俯業(yè)，880職0元/平米【價格體悉系】20扁23邪/5興/6此處點添加逼公司廉信息主力戶型面積（平米）折后均價（元/平米）折后總價（萬元）一房57350019.5標準兩房75350025.887350030.0三房116350040.1【主力總卡價】標準熔兩房魚價格統(tǒng)在25-炊30元/套202倡3/5代/6【主力煤戶型】98㎡116㎡57㎡87㎡87㎡124㎡相比市刃場在售鼠其它戶喜型，具腰有贈送寄空間，母此為一西大賣點寄；戶型設迅計依然收不太規(guī)泄整；20摘23陰/5駱/6此處添駁加公司虹信息和興爐瀚城賢屬于衰老城播區(qū)最污具代理表性蹈的樓鼓盤，吃地段徑成熟像，周肺邊配戲套豐光富，驗價格牲也較紐奉高；【總結】樓盤銷售均價主力兩房面積折后總價賣點龍城國際花園3120-336072-8524-26品質中央上城298065-8119-24城市綜合體亞奧新海林270065-7218-21潛力江南御府280065-8418-23教育和興瀚城350075-8726-30地段/配套麗?；▓@335067-7522-26口碑樓盤價傻格對比20季23健/5伯/6此處遷添加柄公司虹信息總結地段什是影辮響樓挪盤價值格極潤為重宰要的院因素宇；成熟鄭老城荷區(qū)樓貼盤，孩如和纏興瀚逃城、悲麗海雞花園熔、華著林御滿景等尼銷售恐均價測比開植發(fā)區(qū)淹樓盤慨高約400元/平米鉛左右骨；同一傅區(qū)域況樓盤襲，品預質也級影響分價格促；因為葵規(guī)劃休，營愚銷推亂廣等唯為市求場客循戶帶傷來的桃品質鼓差異狠，同朝一區(qū)躬域不茂同品抬質樓汽盤價醫(yī)格相率差可法達200牧-30隔0元/平米，豈如龍城銹國際花親園與亞尋奧新海圣林；定價時濃，地段/配套是窯最重要墊的權衡脅因素，其次剝是項甜目的單內在吸品質模與規(guī)民劃設收計客戶眨意向星性分漠析第三節(jié)節(jié)后上膜客量銳弱減，行女業(yè)淡季膜到來上客唐量國慶節(jié)偶后上客算量有所仰下降，畜與海林返天氣逐濤漸變冷律原因有桿關；從市場宅反饋信匆息得知盈，房地經產正在虛進行傳晴統(tǒng)銷售棉的淡季消；開盤詳前置被業(yè)顧裳問電信話通仁知客貸戶上柏門，總上客挺量有舊所提嬌升；對截止11月4日積聯(lián)累300組客戶怨進行分親析多層足房屋愿是客側戶首脫選，導觀念糕仍未丑得到磨轉變65%的客戶睡選擇了泉多層；在首粗推房寬源的暖物業(yè)宜配比嚴及兼釣搭上忘務必念引起潛重視粱；若把多召層、小嚴高層看劫成一個析整體，謠則選擇醒多層的見客戶達3/刪4強。202娘3/5揚/6此處喜添加疑公司軌信息在針對義已經辦虧卡客戶僻所做的黃選房方傷案梳理氏中，無弊論是第浴一、第秧二還是蓬第三選豈擇，多膠層受歡震迎程度歇大大高語于電梯拋房。202況3/5姜/6此處躍添加初公司質信息低層貴物業(yè)務比高破層物照業(yè)更跟受歡展迎多層3F型>2醋F>遭1F冒>4殊F>峰5F畢=6善F小高層3F堆>2協(xié)F>片11吉F>越6F減>9樹F>其它商鋪1F>映2F客戶在香考慮樓纖層選擇柿時，不刮僅受自孫己喜好程影響，蠶還受到伶置業(yè)顧混問對于麗樓層價緊格判斷愧的影響廈；面積適罷中的主滿力兩房禮更受歡扮迎少部分宴客戶選排擇了一爸房房源蠅，兩房房源杰的客戶錘占到65橡%；近20曉%的客戶耐希望選紫擇三房彼房源；多層的77平米敏戶型違受到竟多數(shù)缺客戶渣的歡唯迎；按揭付屆款是主英流支付寬方式在未進乓行其它敬付款方最式宣傳宇的情況商下，按牽揭付款符仍然是范市場的紛主流付葵款方式社；20%的全臨款比少例高藝于其仍它市揮場，艷或許濱這與囑當?shù)刭忀^低眾總價喜的情信況有幟關。首付康承受全款州承受首付8萬/全款承冷受21-麻24萬總價20忽-2離5萬元災是大爽多數(shù)糊客戶淘能接秘受的狠價格減區(qū)間湊。前期廁客戶測特點來訪量催呈現(xiàn)穩(wěn)名中有降巧低趨勢扁，與天亞氣關系恩極大；城市居狂民/事業(yè)單率位員工喪來訪較肅多（之木前分析播）；選擇住殺宅居多仰；77平米左印右兩房膛選擇較娛多；集中療性較描為明忌顯；客戶來訪購房意向價格意向總價21-槐24萬具有支較高的隱接受度薪；300宵0元/平米的誘價格是滔客戶意溉向門檻多（置業(yè)晶顧問訪驢談）；投其所及好，首轉批推售爸房源考胳慮客戶績的需求招，實現(xiàn)達兼搭銷柱售；用價巖格實兩現(xiàn)對授客戶悠集中孟性選歪擇的分流控扯制；項目定秘價策略第四節(jié)定價方渾法根據(jù)慣本案村市場誓競爭并態(tài)勢漢，本乳案采用低開陵高走環(huán)、隨行核就市的定價惱基礎，眨即按照牲行業(yè)中繡同類物羨業(yè)的現(xiàn)涉行平均等價格水短平為基刊礎來定蝦價。此皆種定價濕法是為盛爭取市效場而對食競爭對洪手的主鼓動出擊捎，與市綁場的需鴨求、競周爭對手坊的態(tài)勢場緊密相笨連，是沙最易被是市場接卷受、最夾主動出瘦擊的定追價方法口。采取突此方法幼，在很罵大程度岔上就是治以競爭鞠對手的骨價格為些定價基井礎，以稍低于愧或相當決于競爭少對手的偉價格入鞋市。由唐于競泉爭對痰手的鞠現(xiàn)行覺價格余已被趣市場臘所檢繳驗，愿而且酷也反下映了矛本行耍業(yè)的氧集體對智慧倒，如廳果另萍行定狼價，渠很難推了解打購買錄者對巨本案板的價系格反蘆應。市場做比較認法本項目率采用項周目素質戀單項比羨較與對狐比因素潛權重法時進行定粉價分析屬，同時發(fā)選擇各布競爭板壞塊中最埋有代表典性的項畢目進行苗比價，稀并根據(jù)趁各板塊絲式選取的寧典型項犧目競爭爭關系，尾設定不廁同的權鐵重比例吧，從而瓜對比得敘出項目?，F(xiàn)階段夫入市價敬格，對項目教整體厭入市師均價余進行際預估昂。Pr蜜oj尼ec蒼t-豈1中央伴上城（新逗盤）開發(fā)區(qū)夫最具代境表性的矛項目之利一，具情有規(guī)模拜、品質候、品牌膊的綜合完性大盤淘。Pr嚇oj旦ec幕t-疫2江南御注府（具省有口塑碑的忍老盤物）臨近牡桑丹江大半學，主陽打教育昌牌，與察項目有難參考性氧。Pro充jec離t-3亞澳·新海鴉林（位置掘接近）與本樓項目虛僅一尋街（核人民瓦大街侄）之肌隔，延且有聞較大驕規(guī)模刪的回春遷戶麻，可購參考榴。Pro班jec嘗t-4和興鳥瀚城（老城傲區(qū)）位于成專熟老城寇區(qū)，配曲套等均明豐富樓儉盤。Pro販jec視t-5麗?；☉{園（代羞表房早地產斷發(fā)展園方向察的樓胳盤）本地開肝發(fā)企業(yè)剪開發(fā)，榮位于成青熟區(qū)域東，市民頭口碑較號好的樓尸盤。對比項戚目選取競爭產晝品價格徑參考中央上城江南御府亞奧新海林和興瀚城麗?；▓@多層2980元/㎡2800元/㎡2700元/㎡3350元/㎡71㎡81㎡75㎡80㎡72㎡95㎡未推67㎡21萬24萬21萬22.4萬22萬29萬22萬電梯3500元/㎡3350元/㎡未推未推未推75㎡116㎡75㎡26.3萬40.6萬24.6萬本次推買售房型制以兩房77平米、三房94平米室多層，以叨及73平米電厚梯房為主，偏相關樓終盤競爭雖產品如待下：定價倚評價閉因素地段成熟度

生活配套交通便捷程度區(qū)位價值地段價值區(qū)域因素外在因素區(qū)域形象特色配套不利干擾外部景觀車位數(shù)量地下車位個體因素內在因素建筑品質梯戶比產品配置公共裝修戶型特征緊湊度功能性附加值物管服務服務內容服務質量收費標準開發(fā)商品牌知名度美譽度立面裝飾建筑風格涂料材料營銷推廣推廣調性公眾形象項目規(guī)劃物業(yè)形態(tài)園林景觀均價眾制定序號評估項權重分配本項目中央尚城江南御府和興瀚城亞奧新海林麗?；▓@分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.441.63.51.431.25231.24.51.82配套0.341.23.81.143.51.0551.530.94.21.263物業(yè)管理0.240.83.50.72.50.530.62.50.53.50.74建筑品質0.330.941.230.94.51.352.50.754.61.385項目規(guī)劃0.240.840.840.840.82.50.540.86立面裝飾0.24.50.940.83.50.740.830.640.87開發(fā)商實力及信譽0.140.440.43.80.384.50.4530.340.48戶型設計0.130.340.43.50.3540.430.330.39營銷推廣0.140.440.43.50.3530.330.32.50.2510停車位0.120.230.340.430.340.430.3

合計

7.5

7.54

6.63

8.5

5.75

7.99權重適評分（每蹄項5分為步滿分螺，總接分10分為功滿分策）3.價格預箏估樓盤得分面均價折后均價中央上城7.3431002980江南御府6.6329802800和興瀚城8.536803500亞澳新海林6.1528802700麗海花園7.9935003350九鼎錦繡城7.5？？中央上墨城與項壓目地段去相近，腐品質相瀉近，且芳為首次趟開盤，長同時也倒采取低底開高走器策略，逐具有較匯高參考泄性；其它度為在慚售樓魚盤，守經過禿一段池時間錯銷售竄期后蜜，價芹格趨珍于穩(wěn)歉定，凝對于碌首次啞開盤廉定價世參考語意義僻并不賣太大本；202淋3/5徹/6此處添澤加公司作信息中央上余城在首淘期開盤刷中，效諒果并不司太理想深；當?shù)乜头魧τ谠韮r格極牽為敏感展；施工進益度及期即房因素葉；未建押立起果如怡投景地咬產/龍城春國際法花園耕開發(fā)獎企業(yè)驚的口懸碑；綜上因得素，低咱于中央行上城的點開盤價蜓格，對已于首次祝開盤，梳以及以很后的逐推步加推判，是較乘好的策奴略。20蜻23凈/5倉/6此處求添加喂公司區(qū)信息多層建缺議均底比價為280奸0元/平米，聽加上開炊盤優(yōu)惠堅，面價匆區(qū)間為256分0-3思260剛/平米。電梯稻房建羅議均尚底價怖為30橡00元/平米，低加上開委盤優(yōu)惠莫，面價敢區(qū)間為296寸0-3保450元/平米癢。關于桃層差對于地段、荷品質相近椅的兩居個樓陸盤——龍城僅國際橡花園和中央臘上城，對惱于樓崖盤具梨有較永高的加參考黑性；龍城國黎際花園趁多層賞已經骨銷售逗完畢途，在傅售小律高層時。樓層面價折后售價

（元/平米）緊湊兩房寬敞兩房面積折后總價（萬元）面積折后總價（萬元）11F330832427222.88527.110F345833897223.98528.39F355834877224.68529.18F345833897223.98528.37F335832917