月度標桿房企研究世紀金源樣本

資料內(nèi)容僅供您學習參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系改正或者刪除。0房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究世紀金源:大盤創(chuàng)造輝煌 .com摘要 黃如論創(chuàng)辦世紀金源集團,并在北京、昆明、貴陽、長沙、合肥等城市開發(fā)多個住宅和酒店項目。由于其投資開發(fā)的世紀城大型住宅社區(qū)總建筑面積都在400萬平米以上,因而被業(yè)內(nèi)冠名為”大盤之王”。 世紀金源全年銷售金額為236億元全國行業(yè)排名第9,全年銷售面積為610萬平方米,排名第2。 世紀金源立足城市運營商之高度,投資開發(fā)的社區(qū)內(nèi)功能齊全,配套完善,囊括了大型購物中心、星級飯店、高級住宅、寫字樓、學校、醫(yī)療機構等,整個社區(qū)”不假外求”,整體規(guī)?？胺Q中國第一。 以超大規(guī)模住宅回流現(xiàn)金,經(jīng)過學校、醫(yī)院、廣場等公建積累人氣,再經(jīng)過購物中心、大飯店等商業(yè)業(yè)態(tài)沉淀持有型物業(yè),是世紀金源炮制出的大盤運作流程。 大規(guī)模滾動開發(fā),所有的工程都在極短時間內(nèi)完成,并且以低于周邊樓盤的價格迅速銷售,用高速周轉(zhuǎn)加快盈利周期,則是世紀金源保持充分資金的關鍵。 世紀金源的”造城模式”常常能使原本偏遠的地段迅速成為城市中心,因此深受地方政府歡迎。拿地時地方政府常常有所偏向,土地價格也多有折讓。 世紀金源的”大盤模式”成為我們本次月度標桿房企研究重點的原因是在土地供應增加指標限制有所緩解,但地方政府土地整理能力不足下,房企主動參與土地開發(fā)的策略值得借鑒。 在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?jīng)營進程中,通行的經(jīng)過項目數(shù)量擴張,乃至于區(qū)域擴張的傳統(tǒng)思維方式能夠打破,超級項目模式或許給業(yè)界帶來啟示。

el:(+86-10)58677851Eail: 敬請閱讀末頁的免責條款房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究目錄一、發(fā)展沿革、企業(yè)當前表現(xiàn)................................41、發(fā)展沿革................................................................................................42、企業(yè)背景................................................................................................43、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”通吃模式”....................................................................5二、資本運營..............................................71．主要策略——低價促量,快速回籠資金............................................72．次要策略——產(chǎn)融結合,入股銀行....................................................83．未來策略——IPO上市.........................................................................8三、大盤之王——經(jīng)典項目..................................91．大盤戰(zhàn)略思想........................................................................................92．經(jīng)典之——北京世紀城......................................................................103．經(jīng)典之——昆明世紀城......................................................................13四、大盤之王——在售項目.................................151．在售項目之——貴陽世紀城..............................................................172．在售項目之——長沙湘江世紀城......................................................203．在售項目之——合肥濱湖世紀城......................................................222房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究圖表目錄圖表1:目組織結構...........................................................................................................6圖表2:紀金源的超級項目(開發(fā)指標).....................................................................10圖表3:紀金源的超級項目(業(yè)態(tài)指標).....................................................................10圖表4:京世紀城位置圖.................................................................................................1圖表5:京世紀城規(guī)劃圖.................................................................................................1圖表6:京世紀城俯瞰圖.................................................................................................12圖表7:明世紀城俯瞰圖.................................................................................................14圖表8:明世紀城業(yè)態(tài)構成.............................................................................................14圖表9:明世紀城外景.....................................................................................................14圖表10:紀金源熱銷項目情況(按銷售金額計).......................................................15圖表1:紀金源熱銷項目情況(按銷售面積計).......................................................16圖表2:陽世紀城位置圖...............................................................................................17圖表13:陽世紀城俯瞰圖...............................................................................................18圖表14:陽世紀城外景圖...............................................................................................18圖表15:陽世紀城社區(qū)實景圖.......................................................................................18圖表6:陽世紀城開盤以來的價格走勢.......................................................................19圖表7:江世紀城位置圖...............................................................................................20圖表8:江世紀城俯瞰圖...............................................................................................20圖表9:江世紀城社區(qū)實景圖.......................................................................................21圖表0:沙湘江世紀城開盤后的價格走勢...................................................................21圖表1:湖世紀城位置圖...............................................................................................22圖表2:湖世紀城規(guī)劃圖...............................................................................................23圖表3:湖世紀城實景圖...............................................................................................23圖表4:肥濱湖世紀城項目開盤后的價格走勢...........................................................243房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究一、發(fā)展沿革、企業(yè)當前表現(xiàn)1、發(fā)展沿革世紀金源集團是黃如論創(chuàng)辦的綜合性跨行業(yè)國際集團。集團擁有”房地產(chǎn)開發(fā)、星級大飯店、大型購物中心、金融資本運營、礦業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理”六大支柱產(chǎn)業(yè)。世紀金源立足城市運營商之高度,開創(chuàng)出”造城”模式,投資開發(fā)的每個”世紀城總建筑面積都在400萬平方米以上被業(yè)內(nèi)稱”大盤之王社區(qū)內(nèi)功能齊全,配套完善囊括了大型購物中心星級飯店高級住宅寫字樓學校醫(yī)療機構等,項目單體規(guī)?？胺Q中國第一。當前在中國大陸已投資多億元人民幣,開發(fā)各類商品房8000萬平方米。其房地產(chǎn)業(yè)歷史達十七年于全國各地開發(fā)地產(chǎn)20余項總開發(fā)面積達3500萬平方米。成功開發(fā)了北京世紀城、昆明世紀城、長沙湘江世紀城、貴陽世紀城和合肥濱湖世紀城等大型綜合性樓盤。世紀金源年上半年銷售金額為94億元,排名第13,銷售面積為184萬平方米,排名第6。其年上半年銷售金額為69億元,10年較同期增長36%。年,世紀金源僅憑借合肥濱湖世紀城、貴陽世紀城和長沙湘江世紀城三個大盤一期的銷售,全年銷售金額為236億元,排名第9,全年銷售面積為610萬平方米,排名第2。年,世紀金源在南京浦口砸下400億元,欲4年內(nèi)打造另一座城。這個占地9000畝建筑面積1300萬平方米的長江世紀城成為該集團有史以來最大面積和最多投資的項目。據(jù)悉,這一項目將包括700萬平方米的中高檔商品房,一座7萬平方米的五星級酒店,一座20萬平方米的大型購物中心,一座20萬平方米的會展中心以及10幢總面積為30萬平方米的商務寫字樓是集住宅現(xiàn)代商貿(mào)休閑娛樂商務辦公等項目于一體的大型城市綜合體。2、企業(yè)背景1986年1月,菲律賓友福投資有限公司、菲律賓輝鴻實業(yè)有限公司成立。1987年在香港創(chuàng)辦了香港遠岸發(fā)展有限公司香港至昌發(fā)展有限公司旋即以香港為中心,陸續(xù)將投資觸角伸向新加坡、馬來西亞、西班牙等地。1991年3月先后成立了”福州金源房地產(chǎn)有限公司”等十家獨(合資企業(yè)致力于福州的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)在此基礎上不斷發(fā)展相關企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈。1999年世紀金源集團進京拓展事業(yè)先后成立北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司、北京世紀金源大飯店北京香山金源商旅酒店等十四家企業(yè)投下人民幣120億元開發(fā)建設”北京世紀城”投下巨資興建世界最大的單體商業(yè)建筑”北京金源時代購物中心”等。4房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究年,世紀金源集團進軍重慶,投資人民幣28億元創(chuàng)辦了重慶金源時代購物廣場和重慶君豪大飯店投資人民幣6.8億元創(chuàng)辦超五星級重慶世紀金源大飯店。年世紀金源集團成立香港金源恒業(yè)國際控股有限公司經(jīng)過與國際金融巨頭、世界知名投行進行深層次合作,成功進入歐美、亞太等國際金融領域,實現(xiàn)了資本的國際化運作在國內(nèi)投下巨資開展期貨股票保險等資本運作。年,世紀金源集團進軍云南昆明,投下人民幣100億元,征地3800畝,開發(fā)建設集”五星級大飯店大型購物中心主題公園居民住宅區(qū)及配套醫(yī)院、中小學、幼兒園等”為一體的超大型社區(qū)”昆明世紀城”。年世紀金源集團進一步拓展事業(yè)先后在廣東東莞海南三亞等地導入先進成熟的開發(fā)理念,發(fā)展房地產(chǎn)、星級大飯店等產(chǎn)業(yè)。年世紀金源集團進軍湖南長沙貴州貴陽和安徽合肥繼續(xù)開發(fā)集”五星級大飯店大型購物中心主題公園居民住宅區(qū)及寫字樓”為一體的超大型社區(qū)”長沙世紀城”、”貴陽世紀城”和”濱湖世紀城”。年,世紀金源集團投資人民幣1.6億元入股重慶農(nóng)村商業(yè)銀行。年世紀金源集團以大股東身份成功入股云南富滇銀行并與中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國民生銀行等多家金融機構開展戰(zhàn)略合作。年世紀金源集團在長沙合肥和貴陽先后成立了長沙世紀金源物業(yè)公司、貴陽世紀頤和物業(yè)公司和合肥濱湖世紀城物業(yè)公司。3、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”通吃模式”世紀金源集團屬下?lián)碛斜本⒃颇?、重慶、福建、上海、湖南、貴州、安徽8個區(qū)域集團12家五星級大飯店6家大型購物中心9家大型物業(yè)公司其中2家為商業(yè)物業(yè),7家為社區(qū)物業(yè)。當前,世紀金源已經(jīng)啟動南京長江世紀城的項目建設,正在著手注冊4家直接參與開發(fā)的公司:南京世紀城房地產(chǎn)有限公司、南京國泰混凝土有限公司、南京世紀金源購物會展有限公司和南京世紀金源大飯店有限公司。世紀金源在北京、昆明、貴州、長沙、合肥都有世紀城項目,在北京、昆明、重慶有購物中心和大飯店項目。從上表能夠看出,住宅開發(fā)、購物中心、大飯店、物業(yè)是由不同的項目公司負責的,而混凝土公司則在各項目實施時提供預拌商品混凝土專業(yè)服務。早在年黃如論接受采訪時,曾提到”我是搞建筑出身的,手下的人跟了我十幾年,溝通很順暢,不會浪費時間。而且我們有自己的建筑隊和裝潢隊,不會被人坑也不會花冤枉錢但從上表能夠看出世紀金源集團在福建的子公司為福州金源房地產(chǎn)有限公司、福州世紀金源大飯店有限公司、福州國泰混凝土有限公司、福州金源物業(yè)管理有限公司和福建江夏礦業(yè)投資有限公司,并沒有相關的建筑公司或裝潢公5房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究司。而在湘江世紀城其中13個工程建設中,有7個是由福建的建筑公司施工完成的,也就是說,世紀金源并沒有持有或控股建筑公司,但其擁有鞏固的戰(zhàn)略合作伙伴,并且以福建籍的居多。圖表1:項目組織結構6房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫二、資本運營企業(yè)提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩種方式,一是加速周轉(zhuǎn)擴張規(guī)模,二是提高售價、最大化單位利潤。世紀金源的資本營運主要采用前一種方式,高周轉(zhuǎn)和規(guī)?；瘮U張,而且它是這種方式運用者中的佼佼者。世紀金源的項目開發(fā)面積一般在400萬平方米以上,投資金額在100億以上,資金的壓力很大資金鏈的良性運轉(zhuǎn)對它來說極其重要它在資本運營上的策略主要有:低價促量,快速回籠租金;產(chǎn)融結合,入股銀行。1．主要策略——低價促量,快速回籠資金大規(guī)模滾動開發(fā),所有的工程都在極短時間內(nèi)完成,而且以低于周邊樓盤的價格迅速銷售,用高速周轉(zhuǎn)加快盈利周期,這是世紀金源保持充分資金的關鍵。曾有業(yè)內(nèi)人士指出”世紀金源很有錢”確實,它很少向銀行借款,只有在開發(fā)北京金源時代購物中心的時候向銀行申請了13億元的貸款也只占總投入資金很小一部分。黃如論曾經(jīng)透露,開發(fā)資金主要來源于自有資金、銀行貸款和上下游鏈條合作伙伴,并不會過多地依賴銀行貸款?！笔兰o金源有兩個撒手锏一是以快制勝住宅開發(fā)和銷售都是短平快用最快的時間滾動發(fā)展,又充分運用低價促銷的方式,提高資金利用效率;二是信譽為金,世紀金源常年積累下來多家合作火伙伴,能夠讓我們先拿貨,后付款”黃如論如是說。7房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究世紀金源始終堅持薄利多銷的原則其價格遠低于其它開發(fā)商的北京世紀城年時均價為4900元/平方米而周邊樓盤均價都在六七千元僅一街之隔”上河村”售價已達8000元。低價促量,低價策略達到了預期效果:-年,世紀城分別以23億元20億元36.63億元和45億元的銷售額占據(jù)當年北京住宅熱銷項目榜首。昆明世紀城開盤時均價2600元/平方米,附近位置更偏僻的樓盤”體育城”售價卻達3100元年重慶樓市高漲到5000元/平方米而世紀金源在重慶”華麗家族”項目售價僅3200元;當?shù)仄渌_發(fā)商爭相每平方米提價1000元時,世紀金源卻僅提價100元,充分體現(xiàn)薄利多銷的原則和為民生蓋房的理念。當前,世紀金源各地的房地產(chǎn)項目二手房價格均一路高走昆明世紀城漲幅已達200%以上北京世紀城已達300%以上,為投資業(yè)主帶來巨大收益。世紀金源的銷售采用”準現(xiàn)房”的模式,其遠低于其它開發(fā)商的價格、合理的性價比,賦予項目強勁保值升值空間,提升了產(chǎn)品競爭優(yōu)勢,因此深受廣大購房者的青睞,推出的每個項目都能在極短的時間內(nèi)銷售一空,創(chuàng)造了不少銷售奇跡,同時也實現(xiàn)了資金的快速回籠。2．次要策略——產(chǎn)融結合,入股銀行隨著國內(nèi)金融市場的成熟,高效的金融資本運營能力,成為大型企業(yè)建立良好資產(chǎn)結構的重要保證。經(jīng)過兼并、收購、股權資本運作等方法來改變企業(yè)資本,吸收外部優(yōu)質(zhì)資源,整合企業(yè)現(xiàn)有資本結構,能夠有效地將企業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為資本,使企業(yè)獲得持續(xù)性、跳躍性發(fā)展的源源動力。近年來,世紀金源也在金融市場上進行了一系列的操作,以期增強自己的資本實力,保證資金鏈的良好運行。 年,世紀金源集團注資人民幣2.1億元成立北京世紀隆盛投資管理有限公司,介入銀行不良資產(chǎn)處理,并醞釀對上市公司進行收購和兼并等項目。 年,世紀金源投資人民幣1.7億元,成功入股北京銀行,進一步強化了世紀金源集團在金融領域的投資比重,實現(xiàn)了全新利潤增長模式。 年,世紀金源陸續(xù)成立香港金源恒業(yè)國際控股有限公司等,介入國際性資本運作,極大加快了集團金融業(yè)的國際化步伐。 年,世紀金源投資人民幣1.6億元入股重慶農(nóng)村商業(yè)銀行,進一步加快集團在金融資本運營方面的發(fā)展為企業(yè)創(chuàng)造更廣闊的效益空間和雄厚的資本儲備。 年,世紀金源集團以大股東身份成功入股云南富滇銀行,并與中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國民生銀行等多家金融機構開展戰(zhàn)略合作。3．未來策略——IPO上市隨著世紀金源的業(yè)務擴充,公司也有了上市的意愿。年,總裁黃濤在公開場合表示,世紀金源要實現(xiàn)超大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)目標,已經(jīng)不能完全依賴自有資金,下一步會引入新股東或者上市,成為一個公眾公司。8房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究同年,世紀金源計劃將北京金源時代購物中心、重慶金源時代購物中心、昆明世紀金源大廣場、貴陽房地產(chǎn)項目打包上市,第二階段再將7家飯店包裝上市?？墒?隨之而來的金融危機導致股市下挫,上市計劃也被迫擱淺?！彪S著盤子的擴大不排除公司未來還有上市的訴求”華高萊斯副總公衍奎表示。三、大盤之王——經(jīng)典項目1．大盤戰(zhàn)略思想世紀金源集團在1999年投下人民幣120億元開發(fā)建設”北京世紀城”首”大盤模式其后在昆明貴陽長沙合肥等城市開發(fā)多個住宅和酒店項目由于其投資開發(fā)的世紀城大型住宅社區(qū)總建筑面積都在400萬平米以上因而被業(yè)內(nèi)冠名”大盤之王。動輒開發(fā)數(shù)千畝的土地,建造功能齊全的大型居住和商務綜合社區(qū),世紀金源大盤模式的精髓是以快速周轉(zhuǎn)為依托的城市運營”以住養(yǎng)商,以城換地。業(yè)內(nèi)人士指出,與星河灣、SOHO中國、華僑城的模式不同,世紀金源是”種樹,先經(jīng)過住宅把區(qū)域培養(yǎng)成熟,使之具備城市中心的功能,再建造商業(yè)地產(chǎn),因此土地升值收益基本上被它通吃。這種模式在二三線中心城市能夠不斷復制,而前三者的空間適應性就比較差,只能選擇大都市圈的核心區(qū)域,不可能每個城市都做一個星河灣或華僑城,因為它們是”摘果子。以超大規(guī)模住宅回流現(xiàn)金,經(jīng)過學校、醫(yī)院、廣場等公建積累人氣,再經(jīng)過購物中心、大飯店等商業(yè)業(yè)態(tài)完善社區(qū)功能,是世紀金源炮制出的大盤運作流程;大規(guī)模滾動開發(fā),所有的工程都在極短時間內(nèi)完成,而且以低于周邊樓盤的價格迅速銷售,用高速周轉(zhuǎn)加快盈利周期,則是世紀金源保持充分資金的關鍵。用黃如論的話說,就是”控制成本,規(guī)模取勝,薄利多銷。為了控制土地成本,世紀金源開發(fā)的項目中很大一部分所處地段并非先天優(yōu)越,連已經(jīng)售罄”北京世紀城”昆明世紀城開發(fā)前項目所在地都是真正”待開發(fā)”地區(qū)。在把這種城鄉(xiāng)接合部變?yōu)樾露际械倪^程中,世紀金源形成了”我們造城”這一獨到的開發(fā)模式。世紀金源以二線城市為開發(fā)重點,發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,為民生蓋房而取得經(jīng)濟效益、社會效益雙豐收的戰(zhàn)略思路,得到民眾和政府的認可。世紀金源推出的大盤項目,總會是當年的熱銷項目。二三線城市政府非常歡迎能做大盤的城市運營商,年4月初福州市政府一次性出讓2800畝土地的條件限制過于傾向于世紀金源因此被國土資源部緊急叫停。政府和開發(fā)商合作,政府都會”定制”一些條件讓意向開發(fā)商中標,助其順利拿到土地土地價格方面也會有一定的折讓這種現(xiàn)象在二三線城市很常見。9房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究世紀金源僅用3個超級項目就進入09年銷售前10的排行榜單。在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?jīng)營進程中,通行的經(jīng)過項目數(shù)量擴張,乃至于區(qū)域擴張的傳統(tǒng)思維方式已被打破,這種新興的超級項目模式或許給業(yè)界帶來更多啟示。圖表2:世紀金源的超級項目(開發(fā)指標)占地面積(畝)總建筑面積(萬平方米)總投資金額(億元)容積率綠化率建設工期(年)北京世紀城27003921201.735%4.5昆明世紀城38004801001.530.2%3貴陽世紀城50456001302.130%約3湘江世紀560%約3濱湖世紀城25004801583.0740%3長江世紀(未開工)90001300400———數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫圖表3:世紀金源的超級項目(業(yè)態(tài)指標)項目業(yè)態(tài)構成銷售金額(億元)北京世紀城68萬平米購物中心、6.7萬平米GOLF練習場、5000平米社區(qū)服務中心、約303萬平米住宅137.63昆明世紀城35萬平米購物中心25萬平米為巨型公園;7.5萬平米的六星級酒店、8萬平米的商業(yè)街、5.5萬平米學校、3.6萬平米醫(yī)院及部分寫字樓、385萬平米為住宅100貴陽世紀(在售)25萬平米購物中心、700畝原生林地、3座山體公園、7萬余平米商務寫字樓、7.3萬平米五星級大飯店132.75湘江世紀(在售)20萬平米購物中心、35萬平米花園、6.7萬平米的學校、6.6萬平方米商鋪1.5萬平米音樂廳2.5萬平米圖書館2萬平米博物館、7.6萬平米大飯店109.49濱湖世紀城40萬平米購物中心、約8萬平米商業(yè)街、小學2座、中學1座、幼兒園2座、4棟150米高綜合寫字樓、5棟公寓,3棟高端寫字樓1棟39層酒店式公寓4棟摩爾豪庭200多棟高層住宅122.72長江世紀城(未開工)20萬平米購物中心、7萬平米酒店、20萬平米會展中心、30萬平米商務寫字樓、700萬平米中高檔商品房—數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫2．經(jīng)典之——北京世紀城北京世紀城,位于北京的海淀區(qū)板井藍靛廠地段與萬柳隔河相望緊臨中關村,全區(qū)各位置距中關村核心最遠不超過5公里東臨京密水庫西臨城市主干道西四環(huán),南到板井路,北到清澈秀美的昆明湖和藍靛廠路(即空軍指揮學院南側,高校北大、清華等環(huán)繞周圍。從四環(huán)沿線迅速到達北京南北東西各方位,世紀城南北區(qū)分界線遠10房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究大路為年修成的50米寬的高等級公路。距頤和園,香山,西山八大處等西部風景名勝區(qū)10余分鐘路程。714、360、831、運通104等公交線路于此經(jīng)過。圖表4:北京世紀城位置圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫北京世紀城項目總投資人民幣120億元總建筑面積372萬平方米容積率為1.70,綠化率為35%。該項目曾連續(xù)四年獲得北京市年度住宅銷售冠軍,被評為”十大影響力住宅”十大明星樓盤”北京市金牌居住區(qū)”等稱號。世紀城一二期占地約60公頃地上總建筑面積為120萬平方米由諸多座高層塔樓、板樓組成。世紀城三期占地120公頃,規(guī)劃有總建筑面積為252萬平米。包括183萬平米的10個居住園區(qū),和1個教育區(qū),以及一個商業(yè)區(qū)。十個園區(qū)分別為春蔭園晨月園煙樹園垂虹園疊翠園晴雪園觀山園晴波園時雨園和金夕園,每個園內(nèi)都擁有各自相對獨立的園林綠化和生活配套。68萬平方米”世紀金源時代購物中心”是集商業(yè)娛樂購物休閑為一體的多元化購物中心引領新消費趨向。27公頃大型”工”字型綠化帶,集喬木、灌木、草坪相結合的立體式園林,令人賞心悅目。從東到西,從南到北形成大工字型150米寬的綠化帶,即金源運動休閑公園,實現(xiàn)了小區(qū)套大區(qū)的綠化特色。9洞、27桿,6.7萬平米GOLF練習場,把握時尚運動潮流。下沉式廣場、5000平米社區(qū)服務中心提供社區(qū)休閑好去處。圖表5:北京世紀城規(guī)劃圖房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫圖表6:北京世紀城俯瞰圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫1999年世紀城建成之前西北四環(huán)隸屬四季青鎮(zhèn)人民公社的地塊1991年就列入城鄉(xiāng)改造計劃,還住著6000余戶居民,拆遷任務繁重。兩年以后,占地180公頃的北京世紀城落成,世紀金源大飯店和世紀廣場先后投入使用。年10月,世界第二大購物中心北京金源時代購物中心開業(yè)。黃如論盤下北京世紀城地塊的時候,她的全部家當只有4億元,還不夠一期工程的零頭于是世紀金源轉(zhuǎn)而先開發(fā)了18萬平米的世紀嘉園項目只用半年多時間就建成并銷售。然后,利用世紀嘉園回收的現(xiàn)金,啟動世紀城一、二期項目。12房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究世紀城一二期總建筑面積120多萬平米需投入資金50億元黃如論先開發(fā)四棟板樓,迅速對散居在在這里的原住民進行安置,并在一年內(nèi)建設完第一期主體建筑并對外銷售。之后,世紀金源利用一、二期回收的資金,相繼開發(fā)總建筑面積252萬平米的第三期住宅,以及世紀金源大飯店、時代購物中心等建筑。年3月,世紀金源投資38億元啟動金源時代購物中心僅用6個月就建成55萬平米的主體建筑其它附屬建筑和內(nèi)部裝修、招商引資等工作一年內(nèi)完成,年10月1日開業(yè)”我們用以戰(zhàn)養(yǎng)在三期工程中,世紀金源為中國人民大學修建了教師住宅區(qū),并低價賣給人民大學教職員工。同時引進人大附小、人大幼兒園,在跟海淀區(qū)政府博弈之后,取得對這兩所學校的主管權。不少世紀金源的業(yè)主,就是為了能讓孩子上人大附小。北京世紀城項目的土地是由北京金源鴻大和世紀金源購物中心2家公司分別進行獲取的,它們均屬于世紀金源集團在北京的子公司。國土資源局提供的數(shù)據(jù)顯示,整個項目的土地總共在2年內(nèi)分18次獲得其中金源鴻大主要獲取住宅配套車庫等用地,而世紀金源購物中心主要獲得商業(yè)、車庫用地。金源鴻大公司獲得土地用地約740畝建筑面積約251萬平方米世紀金源購物中心獲得土地用地約205畝建筑面積為57萬平方米。根據(jù)國土資源局對外出讓土地價格推斷,由于數(shù)據(jù)只提供了年的,而年出讓的土地平均價格為103萬元/畝以此推斷整個住宅用地獲得價格約在7.6億—8億元之間。由于年間有一幅綜合用地出讓價格為195萬元/畝(其由金源鴻大獲取故計算在住宅用地的范疇內(nèi)以此推斷商業(yè)部分土地獲取約在4億—5.5億元間。根據(jù)世紀金源開業(yè)對外宣傳購物中心為68萬平方米可見開發(fā)商從住宅配套中劃撥了近11萬平方米的商業(yè)面積進了購物中心范圍內(nèi)。而11萬平方米的住宅配套商業(yè)僅占總住宅用地建筑面積4%,符合住商配套比例。世紀城項目分了多期出售從年11月開盤的5900元開始直至上萬元的售價,住宅當前基本銷售完畢如果按70億的總成原來對應240萬的住宅則平均售價只需達到2916元就可理論保本但實際從第一期開始出售價格就遠高于此更何況后期出售價格破了萬元。如果按照—年間多期出售價格的平均數(shù)來計算,假設為7500元,則240萬住宅可完成收益約180億元,投資回報高達257%。3．經(jīng)典之——昆明世紀城昆明世紀城項目位于云南省昆明市官渡區(qū)廣福路與昆洛路之間,遠離中心城區(qū),是昆明機場所在地位置偏僻但地塊緊鄰旅游勝地官渡古鎮(zhèn)項目總投資人民幣100億元,總占地3800畝,總建筑面積480萬平方米,容積率1.5,綠化率30.2%。項目分別以中式、歐式、現(xiàn)代式建筑風格為設計形態(tài),以”新世紀、新時代、新生活、新人居”的地產(chǎn)開發(fā)模式為理念。該項目曾榮獲”新昆明貢獻獎”昆明全能型宜居大盤”年度人居典范社區(qū)”等稱號。13房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究圖表7:昆明世紀城俯瞰圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫昆明世紀城配建城市廣場、昆明世紀金源大飯店、金元時代購物中心,并引入云南省第一人民醫(yī)院世紀金源醫(yī)院以及云南師范大學附屬世紀金源學校。世紀金源還在社區(qū)內(nèi)打出5口數(shù)千米深的地熱溫泉井,將地下溫泉送到每家每戶,最終吸引了7萬人在這里置業(yè)。昆明世紀城共分為26個區(qū)其中385萬平米為住宅35萬平米為購物中心25萬平米為巨型公園社區(qū)還擁有7.5萬平米的六星級酒店8萬平米的商業(yè)街5.5萬平米1所九年制學校及4所幼兒園3.6萬平米大型市級醫(yī)院及部分寫字樓居住戶數(shù)達23400戶,可容納6.6萬人居住。圖表8:昆明世紀城業(yè)態(tài)構成5% 2%2%1%1%2%7%80%住宅 購物中心 巨型公園 商業(yè)街 酒店 學校 醫(yī)院 其它數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫圖表9:昆明世紀城外景14房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫年,世紀金源集團應省委省政府的邀請,簽約成為建設新昆明最大的招商引資項目,圈地3800畝,揮師入滇。年6月,世紀金源集團以”先做園林綠化再做建筑”的非凡手法,用了16個月的時間建成比翠湖公園還大的400畝中央如意公園。年11月至年10月昆明世紀城用23個月時間完成了480萬平方米的天量建筑面積施工任務由于公司實力比過去強世紀金源對3800畝土地一次性全部開發(fā),不再像過去一樣分塊、分期開發(fā)。像3800畝這樣的大盤,一般開發(fā)周期都在10—15年,而實力雄厚的世紀金源集團僅用了3年就建成,令人嘆為觀止,無疑是昆明開發(fā)史上的奇跡。從年4月22日昆明世紀城首次開盤到年8月23日昆明世紀城用了2年零4個月的時間全部完成2萬余套房源的銷(包括住宅商鋪寫字樓銷面積達400萬平方米銷售額達到令人咂舌的近100億每年銷售額超過30億這也是昆明銷售史上的奇跡。四、大盤之王——在售項目《年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中世紀金源年上半年銷售金額為94億元,排名第13,銷售面積為184萬平方米,排名第6。貴陽、長沙和合肥的三個項目繼年后繼續(xù)占據(jù)今年上半年企業(yè)十大熱銷項目銷售面積的前三位銷售金額的前兩位和第六位。這三個項目占世紀金源年上半年銷售金額的97.8%,銷售面積的98.3%。圖表10:世紀金源熱銷項目情況(按銷售金額計)排名企業(yè)名稱城市城市能級項目名稱銷售金額項目均價(元/平方檔次占總銷售金額比例15房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究(億元)米)1世紀金源長沙二線湘江世紀城41.075,004中檔43.7%2世紀金源貴陽二線貴陽世紀城29.824,602中檔31.7%6世紀金源合肥二線合肥·濱湖世紀城21.066,201中高檔22.4%世紀金源各項目銷售金額占比2%22%

32%44%貴陽世紀城 湘江世紀城 濱湖世紀城 其它數(shù)據(jù)來源《年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》圖表1:世紀金源熱銷項目情況(按銷售面積計)排名企業(yè)名稱城市城市能級項目名稱銷售面積(萬平方米)項目均價(元/平方米)檔次占總銷售面積比例1世紀金源長沙二線湘江世紀城82.085,004中檔44.6%2世紀金源貴陽二線貴陽世紀城64.804,602中檔35.2%3世紀金源合肥二線合肥·濱湖世紀城33.966,201中高檔18.5%16房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究世紀金源各項目銷售面積占比19% 2%

35%44%貴陽世紀城 湘江世紀城 濱湖世紀城 其它數(shù)據(jù)來源《年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》1．在售項目之——貴陽世紀城貴陽世紀城位于金陽新區(qū)東南部,西臨金陽新區(qū)主要交通干線——金陽大道,北至興筑東路,東南均為規(guī)劃城市主干道。項目周邊圍合321國道、正在施工中的貴金線、北京西路快捷連接貴陽主城中心。貴廣高速鐵路的建設也正在如火如荼的進行,樞紐新火車站點設在金陽,屆時,將極大的促進金陽新區(qū)的發(fā)展。貴廣鐵路通車后全程僅需4小時左右,動車族體檢將極大的方便貴陽居民出行。當前,貴州省又正式向鐵道部提出,貴陽至昆明、成都、重慶長沙南寧的客運專線或快速鐵路等上述鐵路建成后將構成以貴陽為中心,至周邊各省會中心城市2—4小時至長三角珠三角京津翼發(fā)達地區(qū)4—10小時的快捷大能力鐵路通道。貴陽世紀城周邊還有規(guī)劃的輕軌一號和四號線。圖表12:貴陽世紀城位置圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫貴陽世紀城總投資人民幣130億元總占地面積5045畝總建筑面積600萬平方17房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究米,容積率為2.1,綠化率為30%,規(guī)劃入住人口約12萬人,年其單盤銷售面積成為全國之最。建成后的貴陽世紀城包括中高檔高尚住宅、低密度住宅、大型購物中心、五星級酒店、學校、醫(yī)院、商業(yè)街、寫字樓等多種物業(yè)類型。其將成為貴陽市規(guī)模最大、無與倫比的高尚綜合社區(qū),尊居貴陽發(fā)展核心地段,成為貴陽乃至貴州發(fā)展的新引擎。貴陽世紀城具有完備的生活配套7萬余平米商務寫字樓兩所中小學名校數(shù)所幼兒園、大型購物中心、五星級飯店、醫(yī)院、派出所、沿街商業(yè)店鋪。世紀城內(nèi)還包括700畝原生林地,3座山體公園。圖表13:貴陽世紀城俯瞰圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫圖表14:貴陽世紀城外景圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫圖表15:貴陽世紀城社區(qū)實景圖18房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫其中,超大型購物中心貴陽世紀金源時代購物中心是隸屬于世紀金源集團旗下的第四家購物中心投資數(shù)十億建筑面積約25萬平米其規(guī)模龐大是集購物休閑、娛樂、飲食等為一體的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。貴陽世紀金源大飯店于年9月份開業(yè),是隸屬于世紀金源旗下的第九家五星級大飯店,服務與實施均與國際商務接軌。其占地3.17萬㎡總建筑面積為7.3萬㎡學校有貴陽市第一實驗中學和貴陽市第一實驗小學。年世紀金源啟動第三輪城市投資時先在貴陽簽下5000畝土地協(xié)議首次摘牌2038畝。其余土地均經(jīng)過招拍掛方式取得:年5月21日至年5為1337.61畝年9月30日貴陽世紀金源以79800萬元競得金陽-05地塊國有建設用地使用權,占地面積805237.36平方米,建筑面積1852045.9平方米,實現(xiàn)樓板價431元/㎡每畝地價660,678元/畝地塊要求容積率為2.3建筑密度不大于25%,綠地面積不小于35%,建筑限高150米。圖表16:貴陽世紀城開盤以來的價格走勢50004000300010000均價19房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫2．在售項目之——長沙湘江世紀城長沙湘江世紀城項目位于湖南省長沙市開福區(qū)五合垸湘江東岸百里湘江風光帶的核心地段,東臨湘江大道,西臨湘江,南至瀏陽河與湘江交匯處,北至撈刀河與湘江交匯處。交通四通八達,社區(qū)內(nèi)部”兩縱八橫”市政路網(wǎng),直連東側湘江大道及三汊磯大橋穿瀏陽河隧道撈刀河新大橋接北二環(huán)路芙蓉北路319國道等城市主干道。公交線路發(fā)達驅(qū)車至市中心五一廣場只需15分鐘周邊區(qū)域的新世紀大道金馬路、江畔路、盛世路、金霞路等區(qū)域路網(wǎng)保證出行的暢通。圖表17:湘江世紀城位置圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫湘江世紀城總投資人民幣140億元總占地面積1500畝總建筑面積約400萬平方米,容積率為3.5,綠化率達60%,規(guī)劃入住人口約7萬人。社區(qū)首創(chuàng)世界最大、中國獨一無二的”全城人車分流”體系,利用湘江防洪堤與地面的6米高差,架空整個社區(qū),將整個區(qū)域的市政交通體系和車庫放在地下,地面見不到任何機動車輛世紀城打破傳統(tǒng)車庫模式采用4.8米層高敞開式自然采光的地下車庫全國首屈一指而且擁有近35萬平方米濱江花園社區(qū)綠化率達60%堪中國史無前例。湘江世紀城項目配套比較齊全,擁有6.7萬平方米的學校、幼兒園、6.6萬平方米的商鋪,并建設有1.5萬平方米音樂廳,2.5萬平米圖書館,2萬平米博物館。世紀金源集團還將投資建設一個面積約為20萬平米的大型購物中心以及一座全新的六星級標準酒店。整個湘江世紀城集中了普通住宅、高級住宅、大型購物中心、現(xiàn)代五星級標準飯店、一流學校、商業(yè)街等多種物業(yè)類型。圖表18:湘江世紀城俯瞰圖20房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫項目戶型設計主要以平層設計為主90平米兩居130-150三居170平米四居都有。共144棟高層與小高層,約2套房源。圖表19:湘江世紀城社區(qū)實景圖數(shù)據(jù)來源:公司資料、高通智庫湘江世紀城項目地塊是經(jīng)過股權轉(zhuǎn)讓方式獲得的年10月份湖