國際地標(biāo)府邸房地產(chǎn)營銷推廣方案

尚玲瓏從蛻變開始一、問題研判二、競爭分析三、土地價值四、客群界定五、價值體系六、營銷管理七、推廣計劃目錄一、問題研判市場現(xiàn)狀Ⅰ周邊價格Ⅱ銷售狀態(tài)Ⅲ樓市現(xiàn)狀Ⅳ客戶認可市場現(xiàn)狀1.周邊均價：1.2萬、1.5萬、2.4萬、3萬不等。2.銷售狀態(tài)：除湖濱、天域和中茵為尾盤；白塘、大和、九龍倉為待售項目；其他在售項目均呈現(xiàn)出銷售“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。3.樓市現(xiàn)狀：（1）上半年樓市呈現(xiàn)出回暖趨勢，房價不斷上漲。但下半年政府和銀行對房貸政策可能有所調(diào)整，對二套置業(yè)者嚴(yán)格控制房貸，會對銷售產(chǎn)生直接影響。（2）預(yù)計未來下半年園區(qū)將推出新盤21個，占整個蘇州新盤市場的32%。下半年蘇州可售房源將達到5萬套。尤其是白塘和日本大和的推出，在很大程度上將直接造成本項目客戶流失。4.客戶認可：湖景資源、周邊環(huán)境、生活配套、未來升值潛力?，F(xiàn)狀分析一1、蘇州的高端公寓以：中茵皇冠為典型代表

建立蘇州豪宅的基本評判標(biāo)準(zhǔn)（資源、客群、產(chǎn)品）

2、中茵客群形象清晰：涉外人士、外企高管、周邊企業(yè)主、少數(shù)蘇州本地企業(yè)主。

問題：尚玲瓏和其他的高端公寓被不斷地被“中茵”這個價值坐標(biāo)來衡量。后期尚玲瓏項目自身高端價值標(biāo)準(zhǔn)的建立與否，將是決定本案品質(zhì)理想訴求能否實現(xiàn)的關(guān)鍵所在，既由目前的產(chǎn)品現(xiàn)狀，尚玲瓏并沒有形成自己的高端價值標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)狀分析二1、從銷售員了解到，尚玲瓏銷售問題不大。

2、尚玲瓏目前客群形象、產(chǎn)品形象、傳播形象，不系統(tǒng)不清晰。

3、客戶對尚玲瓏的認識仍然停留在玲瓏灣的層面，因產(chǎn)品個性鮮明性不足的影響，將會增加產(chǎn)品未來的溢價風(fēng)險，對于樹立項目品質(zhì)標(biāo)桿的地位，將會產(chǎn)生潛性影響。

問題一：價值標(biāo)桿比照—客群形象不清問題二：項目前世今生—仍在玲瓏灣內(nèi)我們遇到的問題如何讓尚玲瓏脫離玲瓏灣？營銷核心命題：

這是一個中長期的目標(biāo)，需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步實現(xiàn)！二、競品分析萬科玲瓏灣待售：日本大和待售：白塘尾盤：中茵皇冠在售：晉合水巷鄰里1、競爭對象Ⅰ三顯（1）大和（2）白塘（3）晉合Ⅱ一隱中茵—蘇州高端公寓標(biāo)準(zhǔn)。三顯：1、日本大和----蘇州第一個日式精裝公寓該項目預(yù)計2010年年出開盤，開盤銷售信息目前均不詳。日本大和：中國首個地產(chǎn)項目，打造蘇州第一個日式精裝公寓。占地面積：76571平方米建筑面積：12萬平方米規(guī)劃設(shè)計：18幢高層、小高層建筑，雙會所設(shè)計綠化率達：48％建筑密度：13.1％容積率：1.6戶型面積：從80—180平米項目配套：周邊發(fā)展已經(jīng)比較成熟有玲瓏鄰里中心、星灣學(xué)校、科文中心、博覽中心、時代廣場、久光百貨、九龍醫(yī)院等交通配套：離項目南出口僅十分鐘路程的輕軌1號線也將于2011—2012年正式通車，也是項目交房與定期前后。三顯：1、日本大和----蘇州第一個日式精裝公寓蘇州第一項目18棟高層小高層多功能收納系統(tǒng)裝修新概念項目名稱戶型一戶型二戶型三戶型四日本大和98（2-2-1）140（3-2-2）170（4-2-2）0尚玲瓏0135（3-2-1）170（4-2-2）190（4-2-2）尚玲瓏大和免即將汽以其甘營造蕩的日患式精番裝生油活方圖式搶疊占蘇幻玉州市重場，要客戶腥群以救：剛付性再走改為寨主。由于鄰距離像湖景鼻較近好且價善格比銅尚玲肝瓏低便，未棟來將壞是尚牛最大吵的競矮品之往一。三顯孕：2抱、新躍加坡效星獅厚白塘綿一號基礎(chǔ)父信息建筑鑒面積鏡：5冶6萬妻方占地柿面積編：3挪0萬址方緊鄰炕60笛多萬映方的蜓白塘召生態(tài)旅植物食園！斬?。∪莘e友率：測1.施8綠化慢率：酬50擊%項目恰分布弓排列位：南裳低北兄高（遼依次擦為：迷聯(lián)排址別墅織、花坐園洋糟房、核小高哈層、晃高層原住宅暗）周邊序配套承：園寇區(qū)實蠢驗二叼小、爭園區(qū)旺三中迷、諷新洲唇幼兒輪園、活新牛旋頓雙五語幼粒兒園棉、九效龍醫(yī)蟲院來、工遞行、稠中行暗、建躬行、漲農(nóng)行盛、湖棉東鄰廳里中匠心、哭玲瓏?yán)相徖锲逯行亩?、現(xiàn)拖代廣撤場、蛇金雞犯湖商念業(yè)廣掙場、鑼科文捏中心閥、國蜓際博敗覽中火心、擦園區(qū)虜青少蹤蝶年活晝動中笛心獨特烏賣點駱：6錘0萬騰方白材塘生承態(tài)公增園形成巡壽印象投:拉國際精生態(tài)擾情景悔社區(qū)三顯可：2停、新肚加坡礙星獅姻白塘呢一號預(yù)計惹20俘09道年下恰半年彎8月啄底樣黨板房弟開放嗚。開盤旋時間伍預(yù)計質(zhì)：2要00尿9年擔(dān)底。開盤赴均價紡為：寶1.憲1萬冰！裝修睬標(biāo)準(zhǔn)兔：2鄰00慶0元畝！一期絞包括妙：24琴4-紙25隙8平至米的旨獨院奪聯(lián)排邪別墅爽；15咳3-卵17打1平岔米的獻花園暗洋房艱；94耗\1農(nóng)35趁\1望50狹\1根80僻平米皆的高鉤層。別墅扭、洋漿房現(xiàn)窯已封頌頂。項目名稱戶型一戶型二戶型三戶型四戶型五白塘一號94（2-2-1）135（3-2-2）157（3-2-2）185（4-2-2）244-258（聯(lián)排）尚玲瓏0135（3-2-1）170（4-2-2）190（4-2-2）240-310（瀚庭）白塘解一號道戶型攻產(chǎn)品晨多樣懼化，艙且總略價較什尚玲抄瓏低幸，客怎戶群硬以：即剛性嚇再改何為主植。由句于距粒離湖曾景遙癢遠且雞有白瓦塘公擴園為嘗其主捉要資旺源優(yōu)譜勢，塊未來幸將是叛尚最療大的杜競品魚。三顯悠：3則、晉鑼合水鹽巷鄰幕里-逝--翻-高奮品質(zhì)守精裝擠公寓溝通樓口號揭:張新古盆典主箱義簡逆約風(fēng)患格社然區(qū)形成協(xié)印象謙:踩蘇州職高品膀質(zhì)精誤裝公謊寓消費聰心態(tài)填：高忘品質(zhì)消精裝飄修，辮湖景緊房。位置：水巷鄰里花園位于工業(yè)園區(qū)金雞湖路一號開發(fā)商：晉合置業(yè)（蘇州）有限公司產(chǎn)品形態(tài)：高層、別墅代理商：自銷占地面積：15萬平米總建面積：12萬平米容積率：0.8綠化率：50%規(guī)劃設(shè)計：規(guī)劃戶數(shù)：518戶主力面積：公寓175-180㎡當(dāng)月均價：25000元/平米主力總價：住宅：85萬；別墅：240-310萬物業(yè)/費用：4.8元/平米/月首次開盤時間：2008年6月28日交房時間：2009年10月三顯僵：3矮、晉張合水周巷鄰柔里-截--條-高嫩品質(zhì)塌精裝鏟公寓景觀注規(guī)劃齒：1、優(yōu)社區(qū)動規(guī)劃州共設(shè)淋城市阿廣場殊、茂糞林區(qū)徹、都緒市區(qū)翅、田勵園區(qū)乞四大漿區(qū)域惡。2、宴由東展向西逮、由猾低至酸高的兼空間頸建筑疊布局侄，采弟用弧章形布痛置形楊態(tài)。3、墻新古鏈典現(xiàn)雁代主慌義風(fēng)喊格建哭筑群拴，借我鑒蘇臟州傳殊統(tǒng)民訴居的榜圍合財形態(tài)4、業(yè)通過型景觀素、水摔系等丟有機兔劃分禁出的屠組團調(diào)。晉合朵水巷謠鄰里走自2惡00淺8年踩6月紹以準(zhǔn)結(jié)現(xiàn)房訂的形行式開監(jiān)盤對蔑外銷畏售。危機摧影響枯下，痛熱銷雄原因域（產(chǎn)粘品本聞身）清：1.準(zhǔn)現(xiàn)悉房形蛋式凸顯菊產(chǎn)品索的品憲質(zhì)。2.低建呈筑密花度規(guī)領(lǐng)劃將小目區(qū)的鴨地理怎位置碗優(yōu)勢架發(fā)揮奇到極泥致。3.迅高層鴉公寓幕全部嘆采用架空棟層設(shè)臉計，增爛加了運住戶默活動荒休閑添空間戒。4.全精經(jīng)裝修標(biāo)準(zhǔn)薪到每歉個細澇節(jié)，尼為高顫端品天牌，艘迎合恢高端劑消費側(cè)人群衰。項目名稱戶型一戶型二戶型三晉合水巷鄰里142-145（3-2-2）175-176（3-2-2）175-180（3-2-2）尚玲瓏135（3-2-1）170（4-2-2）190（4-2-2）水巷現(xiàn)鄰里輔公寓般戶型攔全部耐為3反-2吸-2遵，客峰戶群杜為：菜高端妨再改鞭。精盤裝修邁是其抹最大偽優(yōu)勢訓(xùn)，但傷我們瘋的總貞價低茶于晉書合?；陮τ诶O戶型裁二和蜓戶型籌三而墾言，暈尚的論4-清2-奸2戶鄰型功拍能更墻合理示，利渴用率獻更高爽！傳播相形象猶:快高端稿、品雜味溝通折口號栽:素世界聾的“熱中茵病”形成誰印象布:帆樹立攤中茵適國際亞高端網(wǎng)罕有槽的地蜜位一隱匹：中欺茵皇溪冠國境際-統(tǒng)--軟-蘇創(chuàng)州金說雞湖段奢華襯豪宅消費驚心態(tài)悅：追宏求中拿國蘇唉州豪鞏宅大色戶生化活環(huán)拿境。居住偷體現(xiàn)跡身份宰標(biāo)簽疫。綠化悄：綠塵化率類49指%容積標(biāo)率：差2.躺50外墻藝:玻登璃幕便墻、傅石材銀、鋁濾板內(nèi)墻督:涂刊料大堂碰:花蠶崗巖資大編理石電梯詠:德沈國粥蒂森乳克虜先伯門窗裁:實漫木防觸火防仰盜門調(diào)、彩啟色鋁撞合金刃窗、乖中空漆雙層協(xié)玻璃廚房奮:意寬大利曉Sc燥av政ol皆in芒i櫥交柜衛(wèi)生啞間:蹄澳洲還陶瓷息、意井大利秘五金裹（樹均為消科馬棉衛(wèi)生旅間產(chǎn)腥品）供水射:德毅國威種能采暖看:美唐國固功特曼壤家用蛋中央藏空調(diào)闊（帶榮遠程涌控制稼）衛(wèi)生信間：狂采用的挪威旁中歐裹、丹峰麥狄瘋微地朵暖建筑抖立面咱：運肅用了唐鋁板果、玻憤璃幕剩墻、襲底層劫干掛伏石材黃工藝社區(qū)疫規(guī)劃斯：水硬景空嶄間分掃割，冬增加潔小區(qū)泛私密賞性的鎖同時乎，開快闊視預(yù)野。雙層形水晶臂泳池朱。地司下車排庫人梨行人坊口，猴具備禁觀賞扯性，墓采光貸通透丑。假山盟與生欺活融潤為一畜體雙層燙水晶浴水池地下騾車庫曲人行翻入口隨處滾可遇盤景觀常水池公寓燒底層駱均為征挑高恒精裝谷修大袖堂，北大堂周內(nèi)設(shè)懂置中他央空削調(diào)，瘦可作昂為公蜻共會雪客廳樣使用疏，并叨配備完物業(yè)鋒管家齡，提哥供多名種服淹務(wù)。架空餓層裝眾飾，蓮配置孝客人敗休息區(qū)椅主力含戶型暖4-廚2-通3在約2忌80搞㎡戶型馬采用疑三梯閘兩戶督設(shè)置賞，單釘獨設(shè)吉保姆尖進出怪口，遠體現(xiàn)萄尊貴制格調(diào)評。保姆淋專用館電梯私家挨專用杜電梯誠邀沒知名臭物業(yè)燈管理崗公司室作為倆物管句顧問——世邦?魏理誓仕為蘆物業(yè)管管理繪顧問煌，中溜茵物鎖業(yè)執(zhí)款行管敬理，貓容五汽星級干酒店巖為社兄區(qū)會盟館，屈獨設(shè)汁私家淹豪華錄游艇機俱樂具部，少室內(nèi)林外多洋功能扯會所辨等設(shè)谷施，深住宅釀實行后全封扣閉智紡能化凱管理波，一旁卡通淡系統(tǒng)青，為挪您提略供更地人性都化、確智能星化的壘生活幟居住氣環(huán)境好。知名壟設(shè)計捎團隊暗聯(lián)手曉產(chǎn)品余打造——中茵預(yù)集團系積極湯攜手嬌加拿郵大AA調(diào)I、ED猜G、美犬國HP庫S以及MB留C（太尊合）縱等世汪界知焦名設(shè)上計團臭隊擔(dān)石綱社沙區(qū)的忽建筑鵲、室燦內(nèi)以掛及景濁觀設(shè)支計規(guī)束劃，提共同儲打造括中茵?皇冠距國際符社區(qū)放的頂興級豪寶闊尺包度。多地揉區(qū)聯(lián)閘動銷崇售——項目立在蘇欣州、參上海探設(shè)立逐銷售戲中心通，在嘆開盤讓后，剖即開禁始在特北美拘舉行披產(chǎn)品它推介袖會。免通過什金字裹塔尖揀人群接的社波會活刻動，蜜在社謊區(qū)會煌所舉惰辦高揪端品繞酒會尖、音沒樂會墾等活促動，杯提升意自身抖的高溪端形梢象。萬科尚玲瓏賣什么？日本大和日式精裝白塘一號生態(tài)社區(qū)晉合水巷鄰里高端精裝品質(zhì)豪宅中茵皇冠國際豪宅概念戶型胡？湖賊景？奶精裝虜？配弄套？助土地定？未維來…2、增競爭醉問題Ⅰ產(chǎn)卻品性站能Ⅱ客缸戶標(biāo)狹簽Ⅲ生靈活性秩能Ⅳ升掛值效叉率Ⅰ產(chǎn)掠品性域能19底0平玻全朝跪南四窯房+箭約1鋪70掉平四鐮房設(shè)計迅邏輯披、戶丸型舒零適度配非常勤符合蜻高端憂再改辦客戶擱實際視需求諸。Ⅱ客螺戶標(biāo)趨簽1、買尚玲燈瓏、羊晉合氣面臨高端透再改筍客戶濟；企業(yè)船話語腔權(quán)人搜，私孔企所馳有人瞇，蘇割州金幸領(lǐng)階累層等美企業(yè)粥峰層樣。2、楊白處塘涼、大遍和面柔臨剛性俯再改盒客戶圣。企業(yè)衡中高潑層白序領(lǐng)，奪處于間事業(yè)慣上升己階段恒，喜妥愛接繼受新襪鮮事范物。Ⅲ生萄活性輪能目前歷看：興只有瓶鄰里捕中心蠢一個懷生活君配套季資源宏。長期薄看：儲湖東點的生堤活配弦套不主斷完甩善，曲快速值成熟蔽。Ⅳ升組值效議率1、蘋項目舉未來品質(zhì)執(zhí)標(biāo)桿些地位，為販項目先構(gòu)建相了充湯分的鎖價值荷提升揀空間迎。2、霞未來高鐵扣，輕朝軌利好斗資源檔的支慨撐；金雞慕湖資源街稀缺矩性越診發(fā)凸遵顯；為項諷目價磁值提備升奠泛定了護良好滋的理顆性基薪礎(chǔ)。尚玲字瓏競豎爭優(yōu)柴勢支盒撐及疊脫離充玲瓏撐灣的分價值梯支撐必須加尋求蓋突破桑！三、徒發(fā)掘抬土地暮新價鋼值土地爬價值貢的深渴入發(fā)忍掘金雞膠湖周獵邊竟陰品以湖景橫資源為第降一賣新點，琴車馬罷炮相慢卒混藏戰(zhàn)金論雞湖披這一液盤棋榨局，掌戰(zhàn)術(shù)喪為上芹，短粒兵相怎接?！爸信鸹蕝f(xié)冠”魯這一福“將鞭”僅漢是符吧號化叨“金辦雞湖威品質(zhì)店標(biāo)桿掌”，凍依此綁為目康標(biāo)，泄尚玲想瓏的額突破明極為名艱難感?！皟?nèi)唯院”膝土地肆價值嗽所對明接客灶群利際益點愛:區(qū)域棉客群稿：自然鳥資源班配套陜成熟遵社區(qū)笨，享問受奢鳥華生友活與城市娛互動，不云忍受楚“上振海式處”密慚集生終活環(huán)院境。上海棉客群焦：低成藍本、璃高品萬質(zhì)生活別樣板周，享撥受快姜速互拉動便雜利但涉不受銀城市柿紛擾膝。投資氏客群勤：城市貍精神帳“一露體化肆”帶砍動下衣的高返端客宋群引艱入與桑由此持激發(fā)哄強大紗的“投資股潛力”結(jié)論索：城市洗的運火動速石度，偷拓展贏人居麗理想妖追求鳳空間掏，適右時而姐全面陵的產(chǎn)蹤蝶品價賴值觀腳引導(dǎo)抹，將列會極腔大抬油升產(chǎn)充品價夕值內(nèi)廢涵。剝以戰(zhàn)疫略的倉態(tài)度校重新叔整合獅項目寄定位京，合揪理挖凱掘項箱目優(yōu)何勢，至與受邀眾客憑群產(chǎn)縣生深移度對胖接。四、丈客群較界定產(chǎn)品針戰(zhàn)略腫理念的的提嶺升，潔為項爭目意河識轉(zhuǎn)摔化的蹄節(jié)點徑，因迅此在薦其之撿前所彎建立建與構(gòu)楚架客遷群體爺系需擱重新哪梳理傅與整停合?？腿焊旆秶澏⒓巴贫艔V介利入時仁機蘇州宴本地嫂客群介入咽：目爛前蘇州葵周邊鮮客群介入渡：外剝立面夠完成泛蘇赴滬范醒圍客根戶介入劃：1婆0月殃份上海澆針對樣性客綿群介入青：1段0月犁新品轉(zhuǎn)開放7月8月9月10月10年初客群昨解析嬌——本地其客群本項挽目短瘡期目富標(biāo)需垃實現(xiàn)腦均價已2萬細/平免米目批標(biāo)，轎因此演要求煉目標(biāo)碑客群榨實際個人穴資產(chǎn)需應(yīng)在瞎40鏟0萬逝以上，并礎(chǔ)具有信較強飄支付得能力頑，在戶企業(yè)擇內(nèi)具有話繩語權(quán)的中雜高階罩層。多數(shù)撈再改聯(lián)類客莊群處盯追求罷居住集舒適但度提鉤升的鵲理性男需求慣之外脆，更改多的進是事蕩業(yè)發(fā)盞展進咱入一順定階呼段后盜所追渠尋的身份員彰顯，子憲女成推長環(huán)蘋境的囑優(yōu)化配，以慨及個度人資優(yōu)產(chǎn)的挎實物養(yǎng)化等播理性纏生活冷需求俘或經(jīng)濟拉資源作的轉(zhuǎn)消換?？腿禾娼馕鲎印苓吷砜腿簩崢I(yè)覺型企幸業(yè)領(lǐng)挎導(dǎo)層哀，企森業(yè)資芒產(chǎn)以挽20勸00慶萬為娛界定乓標(biāo)準(zhǔn)首，企業(yè)阿進入傷穩(wěn)定穩(wěn)發(fā)展追期，個蜜人時雁間充禮裕，嚷開始眉追求覽生活探富足益后的加品質(zhì)難提升娛。此類渠客群炕以所柴在地便為第丈一居婦所，例并握應(yīng)有多童處房騎產(chǎn)，向核飲心型跳城市融靠近，除蠻提升賄個人總身份遮外，摟包含娛對于籍子女販的城純市化掉生活屯品質(zhì)衡的提末高，妄個人奧休閑命、養(yǎng)沈老需介求的溉滿足產(chǎn)等感栗性需吊求。姑同時夠處于抵對個刻人資駁產(chǎn)保交值增凱值的脊訴求破，投鄉(xiāng)豐資房擁產(chǎn)也釋是其捆個人飾理財舍觀念狹的實夢現(xiàn)。客群捎解析飯——上海革客群外企鉤高管死或企泥業(yè)金繡領(lǐng)，邪總部武及實字業(yè)分稠居蘇裙滬兩是地，潤對于宴居住訂環(huán)境倚有品叫質(zhì)需艘求，符并在尋求含最佳躍的城春市互怎動模言式，客莊群在授選擇腸居住偷環(huán)境吊的同狗時，勸主要勺考慮巧產(chǎn)品盾的投資售價值胞和未癥來的開升值對預(yù)期跪。本批綱次客已群，溜具有胖長遠啊投資鎮(zhèn)理念從與眼挖光，量肯于桂嘗試?yán)买炆钺尫绞浇?，對鍵于金屈雞湖辮和蘇鞋州具有燦強烈夜認同右感。運巖用其藏真實碌居住魔感受揮，對波周邊專人群烤產(chǎn)生閥引導(dǎo)根和推侵廣，拘借此忠打開乏項目憤在上飽海的義影響狗力。五、石尚玲銀瓏企喝劃傳烤播策鼻略金雞僚湖最棗好的結(jié)房子姻是？中茵富皇冠虎、天野域，兆或者吧……打尚玲炸瓏？邁向冬第一歷豪宅書的路減，尚串玲瓏油走得棗并不丸順暢尚玲親瓏未盤能脫畜離玲船瓏灣丘成為蘋價值徒單體尚玲司瓏未帝能取行代中咬茵皇姓冠成縮慧為價蚊值標(biāo)卵桿兩個抹待突帽破的遷價值謙瓶頸從企命劃角爬度來法看1.護要有減新的遼價值尖立意揮點，姓形成惡尚玲賤瓏的慣價值霸核心2.妻要有裳新的直價值裙組合肌方式盛，形圣成尚叨玲瓏水的價脊值體辟系從市臭場前索景來語看1.孝后期簽競品站的涌易現(xiàn)將居使尚籍玲瓏葵失去鑒定價粱權(quán)2.距資源莊優(yōu)勢期無法秧持續(xù)疾支撐犬溢價寶行為雀的生量成我們支的工碗作目離標(biāo)制造扭價格排壁壘脅，成否為定鋤價領(lǐng)指袖成為傳金雞貓湖豪碑宅的絨第一恒參照我們總的工任作步悄驟提煉功核心槽價值整合析傳播揚系統(tǒng)一、汁產(chǎn)品匠價值欄嫁接浴客戶底價值一個粉上天橋眷顧其的地續(xù)方…社…這是廁一句菊很好國的廣經(jīng)告語撥，但狗不好膝用。卵有資煌源價目值，鵝無客患戶價嘆值尚玲濤瓏成牢為價則值單虧體的侍第一若步，是必顫須建酸立起去準(zhǔn)確傻、鮮艦明的放客戶必價值為什氣么客霉戶認葛為他災(zāi)們應(yīng)互該住接在中陶茵皇庸冠？浴因為抵雙方量達成潤了客供戶價央值的奴供求漁共識從產(chǎn)乖品價就值出騾發(fā)，疫看看閱尚玲沃瓏能譯為客宴戶提禿供什濱么？由于漠缺乏腔準(zhǔn)確半、鮮爛明的扭客戶曠價值衛(wèi)，尚猶玲瓏丟的客苦群認講知不騾清晰釣，高端歸圈層潔感不重強烈駱，形楚象區(qū)莊隔遲輕遲未飄兌現(xiàn)產(chǎn)品站價值客戶解價值尚玲曾瓏萬科徒品牌抖說服石力置業(yè)綁安全吼感蘇州難高端所開發(fā)偽愿景資本墓信心獨穩(wěn)定末代壓一線蛙湖景占據(jù)溉限量薪版價扎值高疫點泛湖遭西板風(fēng)塊躋身殿核心問生活鄭圈城市纖結(jié)點冤型土潑地升值撤速率境保障國際叫級生鎖活系日統(tǒng)身份姓標(biāo)簽享釋放…………資源皺力導(dǎo)唐出價跡值認貴知資源療力，饅是尚瞇玲瓏螺的關(guān)黑鍵訴底求評定脾資源雄力等我級，瞇在客罷戶的忘頭腦詞中重著新站小位從金累雞湖富未來減藍圖丸看將是姿城市池的國乒際化量名片喘，引杜起世冒界性盤話題承的陣蹈地從湖協(xié)西開冷發(fā)周瘡期看湖岸匆線內(nèi)武圈已稠趨于匪飽和給，第一儀級資臥源分霜配基匆本結(jié)評束金雞幻玉湖內(nèi)堂圈第一奴級資芬源力國際留基因給尚子玲瓏辦一個苗領(lǐng)袖景型定稍位正金吼雞湖悄，國廈際地沉標(biāo)官百邸二、冬以客轎戶價鹿值傳蒸導(dǎo)購飾買動干機城市值第一輔級資基源，蕩劃分跡選擇鍋的層漏次不僅煩要告堆訴客牲戶“疤第一釋級”拉的概增念，太還要括強調(diào)宰“最妖后”稀缺斤，是伶豪宅市的靈仆魂不僅股是稀聞缺，印而且仍是“峰最后善的機豬會”遇，以貝此引笨發(fā)占但有的欄欲望最后裕的稀肅缺，綱最后脅的機恨會城市轟資源阿的極致魅力資源綢力給殿價值渾力的歇續(xù)杯極霉致暗之替選Be恩st姻o麗f毅th賀e錯Be救stSl哥og撤an木：尚玲雅瓏的叨核心推價值渣：收官虎城市閉極致烘資源三、歪第一必級資陜源力夾的價寧值體批系輸謀出內(nèi)外伶皆極跑致從產(chǎn)禽品性司能價救值與盯資源致力價蘿值，桿構(gòu)建尚玲杯瓏極舟致生似活法杰則從產(chǎn)迅品性驚能上同看13運5、幼17棟0、餐19悔0三搜種產(chǎn)百品性赴能普居通，衣湖景送角度坡是最奮大優(yōu)狂勢，精裝蓬修細繡節(jié)將羽在后書期競紙爭中船處于岡下風(fēng)如何匪進行萍湖景遺優(yōu)勢籌的升滔華？正北譜朝南乎，金廁雞湖脈惟一咐的極萬致席巷位從資惹源力曾價值攔上看城市赴第一罪級資荒源的清“圈務(wù)層質(zhì)酬素”還，可膀以構(gòu)憶成尚臨玲瓏帳的極絞致話本語權(quán)如何踩進行域資源殘力價祖值的鑒收攏舉？極致延國際半生活可圈，迎以十謠分鐘翅為半祝徑尚玲拜瓏極彎致生臂活法謊則（倡價值塘體系景）極致狐城市襖地位極致城界飯距離極致一線鴨湖景極致商業(yè)酸配套極致社區(qū)擴規(guī)劃極致品牌囑文化極致休閑走主張極致城市槳地位豪宅貢基礎(chǔ)豪宅幟特權(quán)豪宅膏格調(diào)傳播號不僅思是創(chuàng)迅意，錄更是刺管理秤。項目軍整體速形象雀的提粒升與承剝離喜，為蘋本案欣中長察期工乓作目令標(biāo)，旦通過獨對產(chǎn)腫品資集源的涉梳理碧與整彈合，路應(yīng)重倘新建每立本子案的桌整體殿營銷膝管理傲架構(gòu)猾。六、臣營銷統(tǒng)管理修體系物料餐管理推廣符管理活動洽管理媒體妥管理1、綁物料惹管理區(qū)：解決喇目前逃尚玲掌瓏項鴿目物植料資林源非哀體系診化問逢題，睡構(gòu)建朗項目塘物料牙系統(tǒng)蝴，有盤效降菌低物霞料投特入成荷本。議制定冒物料吼開發(fā)助及使蠶用計燃劃，梁以配煎合項絞目推景廣計擺劃實燦現(xiàn)項醫(yī)目形箭象及毛信息壯傳遞損的最料大化眠，為僅最終俯構(gòu)建僅尚玲嘩瓏項廟目蘇烈州品宰質(zhì)標(biāo)陪桿打司下良慚好基戀礎(chǔ)。當(dāng)前厚任務(wù)表：尚巖玲瓏萌物料透信息攔檔案玻規(guī)整現(xiàn)有勺物料勵整理前期抵使用熄物料夢收集用、歸詳檔現(xiàn)有探物料或分類腎：可南延續(xù)慰使用潤，需疊立即鄙替換需調(diào)齡整及氏添加允物料銀制作新戰(zhàn)廈略形咳象展晚示物紐奉料形象務(wù)展示鉗平臺隙的拓傷展現(xiàn)階他段物艱料修撤改及涂制作析建議菌：1、勻土地雪價值棉樓書豆：目的綿：為慕闡述壇區(qū)域含發(fā)展箱潛力咬，構(gòu)嗽劃產(chǎn)轎品未常來前淹景內(nèi)容萄簡介畢：通過付蘇滬拋兩地禁經(jīng)濟離發(fā)展裂導(dǎo)向廣，明接確城書市一揚體化汪進程刮不可蓄阻擋也的態(tài)娘勢。腸通過橋?qū)Τ菓z市發(fā)弊展方糖向的盟闡述決引導(dǎo)月出金身雞湖賀區(qū)位靜發(fā)展及的未峰來潛發(fā)力，扮從宏損觀層敲面展軟示項罰目的抽定位飄層次勉，凸遲顯項董目升鳳值前裳景?？咀詈髲d引出殖項目腐整體魔規(guī)劃釋，資娘源優(yōu)面勢、李配套賽設(shè)施惜，戶滴型說腐明等挨項目西基礎(chǔ)仆信息2、省產(chǎn)品狹品質(zhì)毯樓書戒：目的值：以略產(chǎn)品蠟硬件恒設(shè)施賀詳細批闡述臣，實鍛現(xiàn)產(chǎn)呀品的法深入裝解析聽。內(nèi)容間簡介飄：本樓從書通決過規(guī)搜劃理補念，超產(chǎn)品嶺設(shè)計劍，物美料材遠質(zhì)，容技術(shù)遙應(yīng)用豎，內(nèi)蟲裝標(biāo)吹準(zhǔn)，衣服務(wù)南公約紀(jì)等產(chǎn)昂品硬壇性指購標(biāo)的從展現(xiàn)北，契卷合多粒次置乳業(yè)客主群明涌確的復(fù)住宅棕選擇阿意向末，使創(chuàng)客群吩從理壁性層抵面對非產(chǎn)品救進行升深入練理解疼。3、尚尚玲趕瓏獨祥立網(wǎng)朽站目的擺：著重膏闡述殃高鐵瓜發(fā)展癥對于沈區(qū)域宗“價哲值潛伶力”仗的挖仁掘。舟全面脊闡述塘新觀本點下丑，項坦目產(chǎn)厲品品鵝質(zhì)特霜色及交優(yōu)勢烤，內(nèi)恥容包粒含土路地價盞值樓售書與奸產(chǎn)品保樓書騙所相并關(guān)重歡點內(nèi)訂容，同期陜作為籃項目源活動政要約央及活學(xué)動報掘道等牧項目偷信息襲的發(fā)草布平揭臺。4、軍全新初VI頓延展鏈體系從新戶設(shè)計鴨及規(guī)豆劃尚戰(zhàn)玲瓏哨參觀電動線肆系統(tǒng)駱，從運視覺位認知幻玉上實徹現(xiàn)尚籃玲瓏爹與一季二期袋項目套的品慈質(zhì)剝什離，弓構(gòu)建舍尚玲憐瓏全芽新形餓象。后期暈逐步兄實現(xiàn)嘩項目楊現(xiàn)有寧物料羊的逐奶步替安換。5、粗雙會畢所功姻能區(qū)扭分增加帳會所終專屬藍感，序依照乖經(jīng)濟刃承受寬能力覺實現(xiàn)碧客戶柔分級你，強腐化尚總玲瓏懸項目傅的獨檔立性利。老會安所：以社殼區(qū)服賊務(wù)為貸主題，承興接鄰?fù)Ю镏徐F心服刊務(wù)功壁能，語并設(shè)盈置部燥分業(yè)裳主免宰費使汪用的笛空間淹場地訪。新會汪所：建議味原則頌上采姻用付費瓶使用、通魂過市蝦場化限經(jīng)營叢降低儉一二凡期業(yè)射主對票新會鞋所的右使用囑頻率聾，主儉觀上嶼制造校客群鋒的劃估分。目的倆：通過禿目前敲具有董可執(zhí)暫行性觀物料默替換疊手段括，在竭不對欲前期卸業(yè)主國產(chǎn)生保心理俊影響出的前紙?zhí)嵯禄\，初壤步實灑現(xiàn)尚蘋玲瓏羽項目盒空間嗽與玲買瓏灣歪的區(qū)褲隔，逗為后卻期推扣廣管味理及洲活動突管理鞠建立艷基礎(chǔ)粗。短期部任務(wù)評：項乒目物柿料使侍用規(guī)容范精神某形象筍元素剝應(yīng)用婚原則案場橫物料歌使用歐規(guī)范現(xiàn)場損包裝頁標(biāo)準(zhǔn)異化體繡系外展染用物彩料使借用規(guī)送劃中期棋任務(wù)員：物適料體腫系發(fā)淘展規(guī)前劃產(chǎn)品惰精神霜目標(biāo)詳?shù)慕ㄍ肓⑴c圖實現(xiàn)尚玲汁瓏高鞭端品品質(zhì)形頁象的戒構(gòu)建尚玲命瓏全能新產(chǎn)對品形壁象的排建設(shè)漿與獨紐奉立2、偶推廣盟管理消：系統(tǒng)晶化項儉目工新程節(jié)傅點與格推廣柄節(jié)點氧的計縱劃，捏重新伏構(gòu)建已項目辰推廣它戰(zhàn)略橋步驟泥，梳墓理項浴目推膝廣渠俗道，府統(tǒng)籌議推廣車資金雪的利愈用和闊側(cè)重炊，實麥現(xiàn)項僅目認閱識度秩及品蜂質(zhì)提評升的水快速豬提高絕。推廣距側(cè)重神點預(yù)董想：外立盼面面竊市輿論呀導(dǎo)向妨，輿典論炒焦作產(chǎn)品鬼信息桿發(fā)布屋，項鐘目炒雞作側(cè)重是點側(cè)重極點前期蹲工作掙重點偶：蘇滬掛兩地喜輿論昨?qū)υ挿?，引棗?dǎo)客般群從耳地域喜關(guān)注匪轉(zhuǎn)變臭為趨朽勢關(guān)異注以第步三方澇輿論則觀點壟闡述逢城市殼發(fā)展代潛力通過罰媒體見炒作券與曝抄光，太增加惠客群脾對于騎區(qū)域北的關(guān)徹注度鄰。通過燙軟文悄的信沃息傳袖達，綱提升村客群千對于幻玉產(chǎn)品由的期緞盼和狐價值掌認可妄。具體纏執(zhí)行型預(yù)想垃：第舅三司方：上海希城市渣發(fā)展故學(xué)者礎(chǔ)、經(jīng)怕濟專鹽業(yè)人叢士、把金融歪、財無政等辮專業(yè)鍵人士推廣彩模式周：開展虎研討輪會、煮企業(yè)腎對話糕活動取，結(jié)摘合小貴型目絮標(biāo)客例群圈杰層活鍛動為則主時間球節(jié)奏井：不定鮮期舉諒辦大撿型城尚市發(fā)真展研楊討或悔MB藏A講粒學(xué)類書主題舞活動笨。每2旨周舉硬辦小傾型對峰話或長沙龍械活動抄。主版題可類依據(jù)建行業(yè)襯目標(biāo)擴客群血劃分縣。實景陣呈現(xiàn)煎后，翠推廣篩側(cè)重墊：硬廣日渠道底：節(jié)厭點信窩息發(fā)堅布，候如：燈立面侍呈現(xiàn)連，新鍛品發(fā)狗布，讓重大膨活動瞇告知憑等。新聞盡炒作伶：項僻目活亮動報寧道，索項目籌高層殿訪談膛，行狀業(yè)報太告等煩。輿論庭炒作否：區(qū)標(biāo)域發(fā)挨展主咬題文丘字對嫌話，抽報紙宰、雜踢志軟你文或君觀點照談?wù)撋鳛橹鞑眍}，握可考搶慮與孫媒體屬建立艱主題視板塊中。媒體縱配合派計劃1）凡硬廣衣發(fā)布旱媒體臂：戶拼外高僅炮，畜《蘇豬州日輛報》包，《區(qū)租售敢情報勞》（眾蘇州艘版）蘋，高站鐵開珠通后必可考技慮高映鐵附邀贈讀伙物。2）止新聞衛(wèi)運作以媒體故：《蹤蝶21煉世紀(jì)煮經(jīng)濟型報道溜》，續(xù)《財棉經(jīng)》哪，《丟第一組財經(jīng)勁周刊高》，評《新來聞晨呼報》逝，《欲東方和早報臉》，船《新姻民晚照報》3）筍其他席配合周媒體愉：蘇戲州電殃視臺截，項盒目網(wǎng)諸站，虧搜房閘網(wǎng)，零焦點畢房產(chǎn)嶄網(wǎng)，學(xué)51宰2房憶產(chǎn)網(wǎng)火。配合驅(qū)產(chǎn)品伐影響額力擴夢張和干目標(biāo)更客群間開發(fā)裙，依朗照軟突硬信碰息傳菌遞性碑質(zhì)區(qū)句分不摘同。3、扛活動衛(wèi)管理在玲麻瓏灣劍整體瞎客群浮平臺亡體系爽之上禽，以紫客戶慕的針想對性恩推廣熔為原悔則，棚降低綢單體轟活動唐成本訪的同掏時，釘提高稻活動帳效果叫的有謊效性新，實現(xiàn)響單體肅活動媽效果隱的最炮大化，同感時使我年度生整體稈活動鍛效應(yīng)壓有效顫延續(xù)捕和拓僑展?；顒忧喙芾斫倌Ｊ交顒隅姺诸惢昱c受猾眾界的定觸點勉研究現(xiàn)場至規(guī)劃物料克開發(fā)傳播有管理活動辮評估1：心活動竿分類怪與受滑眾界叔定1）沈、封閉選型圈授層活松動：針對稍蘇州相及周駐邊高習(xí)端目殺標(biāo)客崇群，盈周邊井行業(yè)驗客群銅，上來海定渴向發(fā)竿展客女群等經(jīng)尚玲噴瓏未屢來業(yè)駝主圈枯層。2）駛、開放聯(lián)型氛角圍活浸動：營造溝項目您生活據(jù)氛圍份，展免現(xiàn)項回目人恐文社漲區(qū)風(fēng)素采，扇以維胳護和裳答謝僵類活范動為秤主，躺針對傭前期售購房懂客群販。2：凈觸點婚研究

封閉活動公開活動事前觸點

行業(yè)聚會，高端人物對話通過邀請函正式邀約答謝、團拜、社區(qū)親情活動通過社區(qū)中心，海報，短信告知

事中觸點

與核心人士的專屬交流空間專業(yè)化服務(wù)流程參與性互動活動，禮品派發(fā)，競賽類活動，優(yōu)惠促銷

事后觸點

主辦方對客群的回訪核心人士論著的贈送活動報道，現(xiàn)場照片共享，社區(qū)論壇的言論炒作。

3：里現(xiàn)場梯規(guī)劃活動抱預(yù)判亂：為徒實現(xiàn)錦現(xiàn)場束活動筐氛圍忘的營塔造，子前期永需進及行全橫方位坦計劃區(qū)安排侮，對擠活動便細節(jié)進速行最寨深入淡分析坦和預(yù)儉期。活動妙執(zhí)行參計劃臥安排活動辛物料瘋設(shè)計輔制作活動事動線懲設(shè)計執(zhí)行烈操作撐：預(yù)期防現(xiàn)舅場突蹄發(fā)事常件，討保證閱項目毫活動亞現(xiàn)場磨氛圍強熱度蜂，滿傳足與碗會客毅群對拼活動的夢預(yù)期拌和滿他意度境達成站?，F(xiàn)場次流程雁把空著及修碌改預(yù)吐案現(xiàn)場敢氛圍涉維持徑與炒狼作現(xiàn)場題突發(fā)棟事件撐應(yīng)對鋤方案4：說物料肅開發(fā)針對句不同仙類別自活動影，建蛾立不事同的娃活動魄物料破開發(fā)債計劃糾，以尼此有疊效降敬低人陣力及推物力友成本施，并逢為后頑期活匙動建臟立標(biāo)蒼準(zhǔn)化卵模板害。）邀盞請物墊料設(shè)眾計與值準(zhǔn)備幫：邀傍請函忙，電衛(wèi)話流灑程，頃短信滔模板愿等。）現(xiàn)州場氛夾圍營石造：石空間仇裝飾親，色擦彩計便劃，比五感纖氛圍奏營造殘。）現(xiàn)氏場物羅料：理活動仍說明針，流大程安舌排表持，樓甩盤基獲礎(chǔ)資偵料。）活嫩動饋計贈物耀料：遍餐點厲，獎墳品，冠禮品判等。5：禁傳播洞管理活動諒信息箭通告務(wù)：1）志活動竹信息解發(fā)布攝計劃2）反媒體獸邀請絮清單3）則準(zhǔn)目信標(biāo)客杯群要充約活動碼現(xiàn)場正報道庫：1）察紙媒青：活殊動報綱道，武人物栗專訪2）餡電視燥：現(xiàn)體場報炒道，苦事件晚報道3）鄰網(wǎng)絡(luò)苦：活敘動文朝字轉(zhuǎn)畜播，崗活動飯新聞拖稿發(fā)族布6：蒙活動調(diào)評估針對役邀約身渠道何，客鄰群關(guān)艇注程盞度，籮現(xiàn)場妨流程濃流暢樓性，毅新聞肅炒作遷效應(yīng)恭等幾畢個方亂面，地以次游、月計、季匯度進神行總怕結(jié)以濤及效驢果評毀估。白為后計期活繪動執(zhí)深行的容完善檔及優(yōu)沙化總遲結(jié)經(jīng)限驗。目標(biāo)強客群填界定攔，需持目前讀解決刮問題?。鸿b于挺前期蠟本項涌目客研群劃累分不些明晰蜘的問冤題，斥采取隱性章業(yè)主遮分級勒制度建議童目前摟及以剪后尚丹玲瓏拿業(yè)主惕，自杏動升屯級或符購房俘升級奧為萬跑客會吵白金舒會員聾或單障獨成筑為—什—尚●粱沙龍會員滴，享房誠有特皂定活窗動資幅源準(zhǔn)四入資徑格。智便于為后期夢針對腦目標(biāo)惹客層宋舉辦記針對翅性活虛動?；顒由岱诸惐左w系劉：影響斧力活帖動維護泰答謝蔬活動影響縱力活期動：時間影—借—柏每月啞一主倒題費用貴比例遞—拼—年度絡(luò)活動助費用部總額揚80鋼%A：架主題吉類大烤型活政動：縮慧（依駐照節(jié)狡點執(zhí)胳行）1、作經(jīng)濟閃全球稠化發(fā)洪展研堂討2啦、城穗市經(jīng)災(zāi)濟發(fā)競展論券壇3蜓、蘇誓商領(lǐng)蜓袖年救會B：包氛圍北沙龍牛主題按：（督每2仁周一邊次，犬參與謠人數(shù)替20犧人左殃右）經(jīng)濟齒發(fā)展福類，牲金融喚動向扣類，優(yōu)銀行便資訊磁類、瞇股市肆類等C：巡壽高端慨品鑒汪主題黨：（穴依據(jù)框合作欠方節(jié)凡點安新排）名車疲新品蛇試駕壘、游徒艇晚雹會、差電影偶導(dǎo)演俗見面廣會等B：系維護賴類（趕答謝水類）墾活動山：時間增—密—圍繞鬧傳統(tǒng)盆年節(jié)昏活動嚼為主指題費用坦—溉—年度嘆活動杜預(yù)算不的2編0%客群鏟—迎—針對粘全體躬業(yè)主內(nèi)容櫻—紋—購物旺節(jié)、寇戶外混徙步歉、業(yè)六主運罷動會濤，生側(cè)日聚漏會，鹿冬令軋營，開中秋激、重青陽團候拜等4、歌媒體銹管理通過癢對媒住體資苦源的獵整合泳及歸濤檔，蒼有效懂實現(xiàn)竹媒體允層次惹分級記，在介有效右控制依媒體槽預(yù)算喊的情鑒況下何，實現(xiàn)很傳播勁效應(yīng)蓬的最飄大化建立刃媒體伶檔案基本寶維護扮動作情感肌維護飲動作媒體冰管理達架構(gòu)1、蜓媒體蔬資源鴿整理北分類依據(jù)創(chuàng)媒體蠢側(cè)重銜程度徹、知度名度雹及地訊方影巡壽響力排范圍胡的不均同建立宗三級懶參照霸體系誕：發(fā)布貫范圍康：蘇蘆州謀——坡全嗚國專業(yè)米影響四：旗航幟型戶—就—棍普通覺型行業(yè)銀區(qū)隔吧：地滲產(chǎn)類核—松—福財經(jīng)嘉金融宮類媒體監(jiān)檔案硬表示轟例以此體格式平建立百ex痛ce霜l表京格媒體班性質(zhì)裝：都釘市、指地產(chǎn)咸、財絨經(jīng)…僅…記者椅類別何：地擴產(chǎn)、屈財經(jīng)迎、社俘會其他才：生獵日、毒愛好張、家兵鄉(xiāng)…園…編號姓名媒體名稱媒體性質(zhì)記者類別單位名稱職務(wù)手機E-mailQQ/MSN其他媒體徹記者純分級區(qū)域辜或行逆業(yè)內(nèi)接排名執(zhí)前三也的媒私體，嘗如《雀財經(jīng)晴》、牛《2領(lǐng)1世耀紀(jì)經(jīng)宮濟報泥道》奸《第宅一財戚經(jīng)周貴刊》本地庫媒體沒或外嗓地非樣標(biāo)桿工型媒樹體，逗如《袖蘇州從日報仰》、爪高鐵討媒體介于鉤標(biāo)桿梁型與師普通軋型之唯間的軌媒體速，如握《新盟聞晚敗報》烈、《閱東方院早報示》旗幟芳型和厚中堅陜型是件維護煌的重紙點2、蔑普通讀維護陶動作提供營稿件接受厘采訪記者轟招待蹈會形勢激報告搬會提供病稿件1、自身箏新聞：關(guān)仙于尚爽玲瓏胃或萬趴科的論消息扒，凡穿不需的要通音過新窩聞發(fā)安布會趕進行宅發(fā)布樣的，靜均以漏新聞宋通稿丈的形叔式提斑供給曲媒體2、外部斤新聞：與掛我們略無關(guān)泉，但決對媒洗體可悼能有披用的狹消息