上海某商業(yè)街策劃報(bào)告

前言首先要感謝***集團(tuán)的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀開(kāi)啟對(duì)“***商業(yè)街”商業(yè)項(xiàng)目所作的前期項(xiàng)目初步策劃提案。幷同時(shí)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在本項(xiàng)目上對(duì)開(kāi)啟的支持與幫助！

1.商鋪之區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研范圍2.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況3.商鋪之SWOT分析4.商鋪之總體定位5.商鋪之時(shí)尚休閑篇6.商鋪之步行街與沿街商鋪篇商鋪之其余商業(yè)篇商鋪之銷(xiāo)售策略篇第一部分商鋪建議

1.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研范圍2.商鋪之區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況閔行開(kāi)發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為：江川路區(qū)域交大閔行校區(qū)周邊好又多超市周邊東川路住宅小區(qū)底層商鋪千代廣場(chǎng)外資賣(mài)場(chǎng)有好又多與歐尚。江川路區(qū)域

江川路作為目前老閔行地區(qū)的商業(yè)中心，是整個(gè)區(qū)域最為繁榮的地段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側(cè)分布，面積在30—50平方米之間不等，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專(zhuān)賣(mài)店為主，經(jīng)營(yíng)情況較好。交大閔行校區(qū)周邊

位于東川路交大閔行大門(mén)對(duì)面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為住宅底鋪，面積在60—100平方米左右，由于靠近大學(xué)，主要是餐飲和便利店等生活服務(wù)設(shè)施，還有一些網(wǎng)吧和圖書(shū)、VCD出租店，總體來(lái)說(shuō)商業(yè)氣氛比較好，經(jīng)營(yíng)情況也比較好。好又多超市周邊地區(qū)位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場(chǎng)周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較陳舊，面積比較小，大多在20平方米左右，總的來(lái)說(shuō)由于整體缺少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。東川路住宅小區(qū)底層商鋪商鋪主要分布在東川路中段，即滬閔路到金平路段，為兩側(cè)商品住宅小區(qū)的商業(yè)配套商鋪，這些商鋪整體規(guī)劃較好，面積大都為50—60平主米，但目前商業(yè)氣氛不是很濃，人流量也不多，經(jīng)營(yíng)情況一般。千代廣場(chǎng)千代廣場(chǎng)由兩排三層商鋪組成，樓層之間有近550米長(zhǎng)的寬闊步行街，主要以美容、餐飲、娛樂(lè)、休閑、網(wǎng)吧等為主。除去沿街第一排商鋪情況較好外，其余商鋪則不盡人意。周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場(chǎng)售價(jià)案例A：江川路沿街商鋪，面積約108平方米，層高約3.8米，售價(jià)約為11000元/平方米案例B：鶴慶路住宅沿街商街，面積約70平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10000元/平方米案例C：東川路住宅沿街商街，面積約90平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10500元/平方米案例D：千代廣場(chǎng)內(nèi)街鋪，面積約125平方米，層高4.5米，售價(jià)約為8250元/平方米案例E：金榜沿街外商鋪，面積約200多平方米，分上下兩層，售價(jià)約為13000元/平方米

江川路商鋪與本項(xiàng)目相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項(xiàng)目是全新板塊、全新社區(qū)、因?yàn)榫用褚L(zhǎng)時(shí)間才能入住，通過(guò)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)最低。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判鶴慶路商鋪與本項(xiàng)目相比較，交通人流量比較多、但業(yè)種業(yè)態(tài)相對(duì)單一一些，但與本地塊相比較，仍然有較明顯的地段優(yōu)勢(shì)，而且周邊大多數(shù)樓盤(pán)都已入住，從項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)比較高。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判東川路商鋪與本項(xiàng)目相比較，交通人流量比較大，鄰近歐尚大賣(mài)場(chǎng)，周邊大商業(yè)氛圍較好，因此商業(yè)綜合價(jià)值較大，從項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)最高。周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判3.商鋪之SWOT分析商鋪之SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢(shì)提供“一站式社區(qū)”商業(yè)服務(wù)的整體規(guī)劃組合：包括時(shí)尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂(lè)等“***”與“開(kāi)啟”強(qiáng)強(qiáng)緊密聯(lián)手劣勢(shì)（WEAKNESS）

周邊建筑形態(tài)形象檔次較低周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚機(jī)遇（OPPORTUNITY）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)利好，商業(yè)市場(chǎng)前景樂(lè)觀同質(zhì)可比性項(xiàng)目尚未出現(xiàn)符合商業(yè)市場(chǎng)需求趨于多元化的特征區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場(chǎng)狀態(tài)威脅（THREATEN）同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可能隨時(shí)浮出水面各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大

4.商鋪之總體定位1.完善奏項(xiàng)目芬周邊窄商業(yè)臉業(yè)態(tài)李，搶陡占商紡機(jī)；2.失以結(jié)滿(mǎn)足短整體落定位頓為前室提，棵采用州業(yè)態(tài)卷錯(cuò)位齡分布遞的原時(shí)則，未達(dá)到扒業(yè)態(tài)鐮布局牽的協(xié)橡調(diào)統(tǒng)戀一（睛Tr封ad燒e-村Mi濁x)宮；3.含穩(wěn)壁定消唉費(fèi)群自體，糊保障抄商鋪址的持葡續(xù)發(fā)聰展；4.黃考亂慮各國(guó)種業(yè)妖態(tài)的策營(yíng)業(yè)偶時(shí)間師差異偉，利惠用業(yè)奴態(tài)間如的相齊互促叼進(jìn)，霜營(yíng)造效良好對(duì)的商涌業(yè)氛許圍；5.邊體余現(xiàn)社區(qū)焦商業(yè)貨中心主題旺，服漫務(wù)于處社區(qū)燙及周淋邊區(qū)砍域；6.憲借鮮助鄰獻(xiàn)近輕俱軌的施立體因交通安優(yōu)勢(shì)軋及強(qiáng)日大的肚人氣暖聚集查力，閥保障仍整體感定位址的可棟實(shí)現(xiàn)聞性。商鋪只業(yè)態(tài)配定位元依據(jù)商鋪業(yè)態(tài)定位細(xì)分D區(qū)社區(qū)服務(wù)A區(qū)主題商業(yè)C區(qū)休閑餐飲區(qū)B區(qū)時(shí)尚潮流地帶底層：如：（左）避風(fēng)塘、上島咖啡等（中）小型式的服裝街、名牌服飾為主題（右）麥當(dāng)勞、肯德基等快餐二層；如：特色酒吧、譚火鍋、西式餐廳、咖啡SHOP為主題三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉等底層：如：美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店商鋪業(yè)態(tài)定位細(xì)分D區(qū)社區(qū)服務(wù)A區(qū)主題商業(yè)C區(qū)休閑餐飲區(qū)B區(qū)時(shí)尚潮流地帶底層：如：（左）避風(fēng)塘、上島咖啡等（中）小型式的服裝街、名牌服飾為主題（右）麥當(dāng)勞、肯德基等快餐二層；如：特色酒吧、譚火鍋、西式餐廳、咖啡SHOP為主題三層：如：網(wǎng)吧、迪吧、休閑吧、譚火鍋、多利川菜館、巴西烤肉等底層：如：美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店時(shí)尚材潮流蒜地帶膨（1F部分裝商場(chǎng)、2F部分心商場(chǎng)拳）業(yè)態(tài)廉組合默：精裝品飾潮物、曠咖啡sh格op、名品栗鐘表腹及休狠閑運(yùn)賤動(dòng)服貿(mào)飾等；時(shí)尚而潮流早地帶裝、社模區(qū)服印務(wù)性貸行業(yè)逗（1F、2F步行速街與嚼沿街趨商鋪疏）業(yè)態(tài)界組合鋪：主遼題茶仆館，邊西式童餐廳融，精第品飾懶物，意時(shí)尚遇服飾鞋及社揚(yáng)區(qū)服我務(wù)性糖配套抖設(shè)施沈等，詢(xún)滿(mǎn)足元本案慘及周烏邊居于民的忍高層絕次需技求，礙并提杜供完倍善的第生活賀配套棉設(shè)施鑼?zhuān)恍蓍e蟲(chóng)餐飲半（2-鉗3F部分冷商場(chǎng)即）滿(mǎn)足間本案莊及周各邊居剛民的取飲食礦需求松；網(wǎng)吧崇、旦特色吊酒吧款、迪好吧等控休閑個(gè)娛樂(lè)爸場(chǎng)所恒（2-杰3F左區(qū)厲部分羊商場(chǎng)熱）滿(mǎn)足基本案槐及周省邊居灰民的吹娛樂(lè)階需求勢(shì)。商鋪假業(yè)態(tài)膽定位京分析就本訊項(xiàng)目鮮社區(qū)覺(jué)商業(yè)區(qū)定位濟(jì)的基閘礎(chǔ)上忌，開(kāi)敵啟建姥議以俘“沿呼街式行”、縮慧“組孔團(tuán)式尿”、役“多燦點(diǎn)式冊(cè)”為戶(hù)主體鎖。一劈燕般來(lái)蓬說(shuō)，聞“沿街萍式”上禁也應(yīng)示以工釋薪階細(xì)層為播主要淘消費(fèi)饑群，截約設(shè)尸1家牌中型默超市莖，1深家便惠利店賽，1駝家修脹配店卡，以井及中勤小餐融館等唱，而達(dá)“組團(tuán)子式”和美“多點(diǎn)塵式”居樸住小算區(qū)的社商業(yè)顯應(yīng)瞄肚準(zhǔn)中借高檔刷消費(fèi)系群，拾以大定型商瞞業(yè)為愚主體褲，重王點(diǎn)發(fā)鉗展小山型中妄西餐哈館、似便利鋼店、牽美容衣美發(fā)巧、洗肌染、牙花卉杠、洗竟衣房撐等便攜民利腎民的剛商業(yè)滔網(wǎng)點(diǎn)辣，形耕成功催能齊遲全的禿商業(yè)略群落錦。1F廈業(yè)態(tài)貍布局演示意持圖西式已餐廳時(shí)粱尚書(shū)服范飾如：朋麥當(dāng)健勞、肯德慕基精說(shuō)品食飾玻物社底區(qū)勇主歇題伯店禮品直文具時(shí)尚盟潮流索地帶藥店沖印城店精品映飾物時(shí)尚頑潮流尚地帶匙、社難區(qū)服離務(wù)性箏行業(yè)思妍而麗護(hù)群膚美健容美容憲美發(fā)注痕釋傷：基于營(yíng)本項(xiàng)縫目底肆層部浩分在挖開(kāi)間鑼與進(jìn)后深方典面所容面臨襖的問(wèn)灘題，掌開(kāi)啟鏈建議選底層菌可作呆小面筋積產(chǎn)鉤權(quán)出秘售，感即時(shí)尚倉(cāng)潮流惑地帶召與精更品飾懼物區(qū)進(jìn)行溪有效誓分隔絞，同差時(shí)與蓮本項(xiàng)指目二貍、三貴層進(jìn)果行合楚理的掉業(yè)態(tài)先錯(cuò)位獎(jiǎng)經(jīng)營(yíng)看。項(xiàng)述目底暮商部抹分面艙積應(yīng)悉控制搜在5見(jiàn)0平碎方米女左右介，單帝價(jià)提千高。覆減輕截客戶(hù)幅初始尊經(jīng)營(yíng)件資金畝投入闊的壓非力，扭降低筆了投旦資門(mén)退檻，水幫助育了部定分實(shí)紙力不隆太強(qiáng)侍的客去戶(hù)實(shí)?，F(xiàn)創(chuàng)括業(yè)夢(mèng)膨想，摧此舉特相當(dāng)糠于為介項(xiàng)目柔的銷(xiāo)書(shū)售拓根寬了岡客戶(hù)韻層面瘡。開(kāi)啟況建議坊：入口肅處的倘1F寬/2鑰F/雙3F濾/4伴F/省5F習(xí)，分蚊別為棟三層脈合一雕為整優(yōu)體，怒這樣且的分器割對(duì)格未來(lái)督的銷(xiāo)逢售會(huì)江有影段響。工初步苦建議攝有兩乏個(gè)：（1撫）將她F1雅，F(xiàn)捉2合竟一；偵F4左，F(xiàn)務(wù)5合科一，回作為斯定向儀招商物銷(xiāo)售傲；（2）一摸層作薄為底掘鋪，求開(kāi)口懇對(duì)回涉遷區(qū)烤。二間三層冒合一尊，但塞在對(duì)愚內(nèi)街玻的的嫌入口硬進(jìn)行膝架空勿，形孩成一拒個(gè)挑犧高門(mén)燥廳，技送給2-概3層（酒問(wèn)題遭點(diǎn)是糧樓梯翠的設(shè)全置）遙。另4F的2-嶼3層由悟于面迷寬窄責(zé)進(jìn)深懶長(zhǎng)，混可與3A合并珠。2F警業(yè)態(tài)差布局剖示意姥圖

如：上島咖啡咖啡shop多利川菜館譚火鍋沈記靚湯巴依餐廳休閑餐飲區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)特色酒吧巴西烤肉網(wǎng)吧主題茶坊上海人家3F贊業(yè)態(tài)尤布局沫示意腔圖網(wǎng)吧休閑娛樂(lè)區(qū)巴西烤肉露天燒烤區(qū)休閑餐飲區(qū)露臺(tái)區(qū)特色酒吧主題茶坊如：上島咖啡咖啡shop譚火鍋沈記靚湯多利川菜館巴依餐廳上海人家休閑觀光區(qū)域定位虜詮示怕：二、擔(dān)三層塊區(qū)將霉是極檢具特特色的德商業(yè)裳內(nèi)街顫，這交種商漏業(yè)格使局比帥較新登穎，牧但雙固層的僅結(jié)構(gòu)蒸對(duì)行殲業(yè)的哭選擇癥卻有龍很多荒的限逼制。纏餐飲衫業(yè)是稼少數(shù)端不受壟雙層養(yǎng)結(jié)構(gòu)直影響伶的行螞業(yè)，剩但是翁首先脹要讓蜘建筑染符合誼做餐繞飲的旺要求介。為前達(dá)到負(fù)這個(gè)哄目的給，可居以將行單獨(dú)鴿鋪面盛的二但樓和倦與之叫對(duì)應(yīng)字的三犬樓成汽為一酬個(gè)獨(dú)珍立的從銷(xiāo)售應(yīng)（租烘賃）友單位熱，并是在內(nèi)屢部設(shè)堵置鋪腿面二希樓直護(hù)通三糖樓的紹樓梯勝。二、緞三層論區(qū)的溝餐飲正必須陶選擇正休閑燦餐飲勢(shì)，這毫有利胸于項(xiàng)疲目整之體檔驅(qū)次的員提升衰，并監(jiān)形成子休閑指餐飲于一條虜街的姥特色萌核心塌競(jìng)爭(zhēng)庸優(yōu)勢(shì)財(cái)。二在、三系層區(qū)首的最撿主要報(bào)的工萄作是啄先解誕決招唇商的唐問(wèn)題頸。對(duì)麗于二透、三舟層區(qū)惠的招問(wèn)商策訂略是辜重點(diǎn)浙攻關(guān)協(xié)有影松響力斤的休昆閑餐譯飲，喜哪怕散是運(yùn)案用前辦半年喬免租激的策延略，構(gòu)以此眉形成稅連動(dòng)憲氣候殖。最敢終形深成成勉熟休歉閑餐饅飲一頓條街符。從鉆而達(dá)盟到提羅升項(xiàng)卷目知庫(kù)名度址及塑創(chuàng)造核侮心競(jìng)纏爭(zhēng)優(yōu)紅勢(shì)的賊效果暮?；诿缺卷?xiàng)梳目二偷三層誤部分鞭為整徹體經(jīng)響營(yíng)之方基點(diǎn)繳，開(kāi)解啟建價(jià)議項(xiàng)目二瓶、三歡層部燈分均品以休細(xì)閑餐慶飲及牌休閑拋娛樂(lè)宣為主終的特明色經(jīng)營(yíng)，義強(qiáng)化網(wǎng)露天迎咖啡將/酒鹿吧、狹燒烤下的休悟閑觀剝光功億能，違擴(kuò)大光項(xiàng)目知鞏名度碼。并號(hào)將“故**識(shí)*商認(rèn)業(yè)街捐”建圍筑3錘層平停臺(tái)的查露天邀咖啡/茶霉廳與滴特色扔餐飲杠、購(gòu)佳物作脫為重箏要的癥休閑詢(xún)觀光滲場(chǎng)所鍬。在纏銷(xiāo)售方快面可槐做到化整體蟻單價(jià)喚略為蕉降低存。使設(shè)得部絮分資腸金實(shí)膜力雄厚的殲客戶(hù)桐，增送加購(gòu)殺入商士鋪的成體量弄，而煎不影尸響投譯資。痕對(duì)銷(xiāo)售業(yè)擺績(jī)更待有保妹障。注逆釋替：3、循內(nèi)街駕的一蜂層（掩整個(gè)喘建筑御的二能層）術(shù)臨街義鋪面活的入焦口處勁建議列設(shè)為崖喇叭剪狀，猴以便企擴(kuò)大閉進(jìn)店絡(luò)面的善入口傳面寬扇。1、7F山首層其可根仿?lián)鼐W(wǎng)再鹿分割乎成三此個(gè)單疫元底補(bǔ)鋪；2、學(xué)3E塑-1崗0E一層圓對(duì)內(nèi)戒街的判連廊僚過(guò)道會(huì)的設(shè)辨計(jì)實(shí)流際上貍形成片了一詠條地與下過(guò)故道，寺建議紐奉在滿(mǎn)擴(kuò)足規(guī)再范要惑求下泄，以上內(nèi)庭買(mǎi)為單狠位上竹下。4、柔對(duì)于12叫F、13租F的設(shè)減計(jì)，糠需要呀設(shè)計(jì)惠方對(duì)竭該區(qū)犯域的柳空間劑結(jié)構(gòu)證給予藏一定紙的解棕釋?zhuān)p并結(jié)跨合會(huì)壺所再送進(jìn)深使入探敞討。就本霞項(xiàng)目熊建筑貪設(shè)計(jì)木上的洞疑問(wèn)鎖初步呆改進(jìn)育建議污：就本待項(xiàng)目電建筑閘設(shè)計(jì)資上的榆疑問(wèn)競(jìng)初步喉改進(jìn)索建議君：6、駐對(duì)于尾空調(diào)臘的位妙置，沉原則束上建紅議餐蓋飲設(shè)押立小棉型獨(dú)翁立中匯央空羊調(diào)，答空調(diào)辰機(jī)位寄設(shè)在司頂層嫁。同彈時(shí)考腥慮到幸未來(lái)尤的可瓦變性?shī)A，可英充分怖利用劈燕建筑關(guān)的立捕面處姑理預(yù)游留一喜些分戚體空秋調(diào)外侍掛位溝。7、闖對(duì)于悟車(chē)庫(kù)降的位諒置，顏建議馬在社棕區(qū)入背口大木體塊慚商業(yè)脾設(shè)地助下或購(gòu)半地酷下車(chē)倆庫(kù)。5、攀由于志初步冤定位油二層曠以上溝都作挖餐飲儲(chǔ)，所京以必綿須考鈔慮相小關(guān)的濟(jì)功能快配套奸，其敢中最柜關(guān)鍵暮的是鑼上下充管（肅氣、撒水）帽的布柱置，昆建議2B倉(cāng)/3話(huà)B/擾4B文/5他B/燥6B的管尺道位余置設(shè)臥在每準(zhǔn)兩個(gè)渾單元祝的之傷間的虎中部弊位置朋。對(duì)哈應(yīng)一爺側(cè)3A呼/4顫A/校5A滲/6少A/踢7A的管詠道位全置設(shè)判在兩陪單元博的交逗接的鐵臨街哈處。歉同時(shí)快餐飲效的排掉煙系旱統(tǒng)設(shè)饅在建淡筑的慢頂層絹。5.菜商鋪值之時(shí)尚藏休閑篇20識(shí)03喝年上半海高局等、瓣中等皺收入叼居民琴消費(fèi)臟結(jié)構(gòu)默比較20衛(wèi)03年上濱海市往高等邀、中賢等收濕入居昏民用掏於食品案服飾消費(fèi)匠的支秩出分卵別占間消費(fèi)掘總支熔出的63凡%和66遙%。由詢(xún)此可例見(jiàn)，夫經(jīng)營(yíng)膊日常屬消費(fèi)錯(cuò)品及休閑予娛樂(lè)的商埋業(yè)物傾業(yè)依魔舊具于有較暖大的六市場(chǎng)末空間辮。20賽03北年個(gè)塘人平我均消額費(fèi)總揚(yáng)支出瓜：人擾民幣雖10窗，2孕37蝕元20枕03嶺年個(gè)腸人平鞠均消今費(fèi)總賠支出前：人詢(xún)民幣糧7，燥46爺7元數(shù)據(jù)喪來(lái)源嬌：上續(xù)海統(tǒng)縣計(jì)年贏鑒2快00蘇3休閑糟娛樂(lè)20禾03侵年上除海高儀等、拆中等是收入貍居民夫消費(fèi)醬場(chǎng)所腳比較休閑寸娛樂(lè)現(xiàn)已調(diào)逐步縫佔(zhàn)據(jù)旋較大雷的商典業(yè)市鼻場(chǎng)份兇額，花在中高等收廁入居遙民的遵消費(fèi)魄場(chǎng)粱所比緣瑞例中端體現(xiàn)憑得尤拐爲(wèi)明怒顯。數(shù)據(jù)金來(lái)源劍：上廣海統(tǒng)床計(jì)年肆鑒2滲00水3中等握收入漁居民19盡%11坊%37濁%12貿(mào)%8%13溫%百貨歸商店購(gòu)物梨中心專(zhuān)業(yè)含商店大賣(mài)饑場(chǎng)超市便利皂店休閑豆娛樂(lè)6家上海市休閑廣場(chǎng)分布圖6家楊浦區(qū)虹閘長(zhǎng)寧區(qū)閔行區(qū)寶山區(qū)普陀區(qū)黃浦吳江路休閑街區(qū)盧灣區(qū)浦東新區(qū)靜安區(qū)南匯嘉定徐匯區(qū)口區(qū)北區(qū)衡山路休閑街新天地休閑廣場(chǎng)吳江路休閑街雁蕩路休閑街洛城休閑廣場(chǎng)虹梅路休閑街弘基休閑廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)特色街陸家嘴美食街本案梅川路步行街梅川路步行街陸家嘴美食街正大廣場(chǎng)特色街弘基休閑廣場(chǎng)衡山路休閑街洛城休閑廣場(chǎng)虹梅路休閑街新天地休閑廣場(chǎng)雁蕩路休閑街市民客購(gòu)房卡對(duì)配益套設(shè)在施的伙關(guān)注坑比例近年纏來(lái)，上海市居之民對(duì)商業(yè)點(diǎn)配套的關(guān)姐注比校例逐橋漸上領(lǐng)升，制已經(jīng)紗和傳魄統(tǒng)的急配套餓如交康通、低教育侄等相抽差無(wú)詞幾，稱(chēng)已成侄爲(wèi)影王響市漿民購(gòu)位房決宴策的最重也要因素肅之一腫。數(shù)據(jù)壘來(lái)源賓：開(kāi)薪啟戰(zhàn)蛛略研醉究商開(kāi)業(yè)部6.畢商鋪樸步行右街、役沿街別商鋪定位露依據(jù)“時(shí)浴尚潮總流地存帶”延續(xù)畫(huà)項(xiàng)目蛙的整檔體規(guī)房誠(chéng)劃建獎(jiǎng)筑特漫點(diǎn)塑造濾讓渡脈價(jià)值改，提限高整洋體項(xiàng)鴨目的紐奉軟性按價(jià)值燒量作為愿未來(lái)廟實(shí)現(xiàn)勉區(qū)域透社區(qū)組商業(yè)王中心矩的重?fù)湟M戴成部戴分“社帖區(qū)服扇務(wù)性啄行業(yè)爸”實(shí)現(xiàn)撐“十支全”倘生活方，提娛高小杏區(qū)的亦整體盛生活大質(zhì)量作為瘦未來(lái)**控*小紹城二剃期住域宅項(xiàng)水目的配滲套性朗服務(wù)鐮產(chǎn)品在一辣定程愁度上給滿(mǎn)足鐮小區(qū)遭業(yè)主昏的不題同層載次要品求為主董力客漿戶(hù)提露供一么體化膜服務(wù)步行諸街、饅沿街糊商鋪莖業(yè)態(tài)此細(xì)分業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)細(xì)分時(shí)尚潮流地帶咖啡shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳禮品文具，精品飾物，時(shí)尚潮流服飾，家居飾物社區(qū)生活配套美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等開(kāi)啟推薦帝的“嚴(yán)時(shí)尚寧潮流圾地帶叉”帖客戶(hù)咖啡鼠sh冰op臭：星巴亭克、率上島誰(shuí)、真徹鍋、脫Gi細(xì)no嶺c各af蘿e特色物酒吧割：AR學(xué)Kl憑iv盟e餓ho戒us裝e、妖Wi淘nd國(guó)ow跪s女tw車(chē)o、澆樂(lè)美閥頌會(huì)禍所、主免題螞店：避風(fēng)稠塘、血仙蹤村林、脖錦園易茶坊卻、東缺田果所味綠份茶坊西式葬餐廳逮：季諾酬休閑烈餐飲播（意穿大利弓）、級(jí)德克曉士、與麥當(dāng)曲勞、灣KF斯C禮品罵文具儀：大禾夜、雅陵家時(shí)棗尚、知蘇佩韻琦精品米飾物晉：黑眼翁睛、浮流行辮飾品暢、絲見(jiàn)蒂奇旅飾品便、亞稅妮工淺藝品時(shí)尚榜服飾亭：le仁e、宋PL盡AY鞭BO葛Y、庭堡獅笨龍、縫佐丹哄奴、生活擇幾何家居敬飾物嘉：世家姿屋、釀郎德要家飾劣、櫻花央衛(wèi)廚碑、湯侵美思媽家居

“時(shí)尚潮流地帶”部分客戶(hù)圖片（主題店）仙蹤林茶房

（咖啡shop）Simplycafé

（特色酒吧）樂(lè)美頌會(huì)所

（禮品文具）SWAROVSKI

（西式餐廳）麥當(dāng)勞（主題店）仙蹤林茶房

（咖啡shop）Simplycafé

（特色酒吧）樂(lè)美頌會(huì)所

（禮品文具）SWAROVSKI

（西式餐廳）麥當(dāng)勞開(kāi)啟預(yù)推薦蛛的“擱社區(qū)柱生活接配套沿”巨客戶(hù)美容消美發(fā)混：蒂凡嬌尼形尾象設(shè)配計(jì)中鞋心、極美麗用田園郊護(hù)膚樹(shù)美容眨中心斑、王壘形賤象設(shè)在計(jì)中竿心、競(jìng)自然襪美護(hù)咳膚美殺發(fā)中保心、歸思妍票麗護(hù)膚美肯容中遼心藥銳店扶：萬(wàn)壽疏堂藥扯店、舞錦江廈大藥裝房、康長(zhǎng)徽買(mǎi)藥房蘆、雷櫻允上負(fù)國(guó)藥公司趙、寶騾之林卸藥店干疾洗光店：正章禁干洗狐、福沈奈特趴干洗勾、百律立干凝洗、誦陽(yáng)光讓干洗沖搭印珠店：柯達(dá)默、富萍士、談快圖呆美網(wǎng)旋吧狐：東方壁網(wǎng)點(diǎn)胡、易采閑網(wǎng)挽吧工商棍銀行:自動(dòng)骨提款圖機(jī)“社蔬區(qū)生慰活配掀套”甜部州分客她戶(hù)圖濤片（美容、美發(fā)）美麗田園護(hù)膚美容中心（藥店）人壽堂藥店（沖印店）柯達(dá)步行津街、觸沿街索商鋪釋客戶(hù)鉛的特索殊要鑒求咖啡sh仗op客戶(hù)命一般丙要求購(gòu)建筑洽面積頌在10堂0-叮20練0㎡；裝濫修標(biāo)芹準(zhǔn)較的高。特色態(tài)酒吧刺一般曲要求邊建筑取面積遇在10臣0-斷30懼0㎡。西式雖餐廳業(yè)客戶(hù)付一般狠要求相建筑餓面積金在30畝0-浪50殊0㎡，不應(yīng)小于30步0㎡；需閥要煤壤氣容動(dòng)量較繞大，購(gòu)一般泉在40眨m3以上風(fēng)；電顧容量控要求塌較大座，電腸容量沃不低帽于25菠0k壞v；水管美直徑愧需大互于兩遞寸。美容由、美脈發(fā)客旬戶(hù)一昌般要貪求建擋筑面資積在20僑0㎡左右傅。干洗輝店客師戶(hù)一廢般要忽求建巴筑面析積在15藍(lán)0㎡左右搬；要蒼求店圈鋪靠淘近居午民區(qū)殊，人免流量私要求擇較高乘。藥店職客戶(hù)唉一般疑要求什建筑援面積洽在10尖0～20面0㎡左右皆。沖印創(chuàng)店客賤戶(hù)一般厘要求奪建筑找面積搜在10機(jī)0㎡左右辣。7.寸商廉鋪之燒其余憶商業(yè)承篇定位典依據(jù)服務(wù)劣性服務(wù)炸于本卸小區(qū)綿業(yè)主評(píng)及周晴邊社喪區(qū)居溪民、士服務(wù)群于購(gòu)遇物客嶄戶(hù)稀缺侄性項(xiàng)目所周邊姻缺乏組娛樂(lè)俘場(chǎng)所吉及中練檔酒翼樓，趨存在刊較大方的需鎖求群連體一站樸式作為紙社區(qū)民及商杯業(yè)中迅心的查重要它配套帽，實(shí)摟現(xiàn)一進(jìn)站式他服務(wù)匹配聰性與中垃高檔吸住宅察區(qū)“慎十全盜生活陽(yáng)”相額匹配止，與此社區(qū)湖商業(yè)歷中心沾的定征位相喪匹配充沛型性業(yè)已鎮(zhèn)開(kāi)通菜的輕畏軌及潮未來(lái)供的社區(qū)薄商業(yè)寇中心將為民各類(lèi)連商業(yè)濃帶來(lái)票充分菌客流利潤(rùn)千性提供莊多層窮次的躍商業(yè)當(dāng)娛樂(lè)勤配套有服務(wù)劣，滿(mǎn)響足不瞞同消雷費(fèi)者軟的需戀求，會(huì)以實(shí)止現(xiàn)開(kāi)虹發(fā)商滑利潤(rùn)最大晝化商場(chǎng)亂1F伴及2廊-貞3F匠部分蔥業(yè)態(tài)旦分布業(yè)態(tài)壞分布河：商場(chǎng)捆1F賴(lài)部分駐，面程積約催26患77悟m2，定定位為凈時(shí)尚攜潮流處地帶棕、社區(qū)愈生活裹配套商場(chǎng)良2-瓜3F底部分怎，面塌積約繪45扎20慕m2，定叮位為鋼休閑亦餐飲劑、休閑鞭娛樂(lè)蠟場(chǎng)所話(huà)等開(kāi)啟慚推薦埋的休咽閑服濃飾客旋戶(hù)美特定斯邦風(fēng)威安輝莉家芳經(jīng)典定故事生活菜幾何南梁極抄人寶渡路開(kāi)啟妹推薦稿的休家閑運(yùn)維動(dòng)服罪飾客魔戶(hù)

AdidasNIKE美津濃

銳步

GIORDANOU2班尼路堡獅龍世家屋郎德家飾櫻花衛(wèi)廚湯美思家居開(kāi)啟推薦時(shí)尚潮流區(qū)定位客戶(hù)開(kāi)啟應(yīng)推薦攻的沈記靚湯粗菜館

上海人家譚火鍋多利川菜館

"大食代"美食廣場(chǎng)

休閑醫(yī)餐飲童客戶(hù)根據(jù)風(fēng)開(kāi)啟謹(jǐn)長(zhǎng)期攻跟客諷戶(hù)的繁溝通隆，對(duì)擦各業(yè)冷態(tài)的因基本淘要求勸也了谷然于悠心，呈現(xiàn)羅瓦列部李分供賄招商吉參考兵：休閑唉運(yùn)動(dòng)玻服飾霸客戶(hù)頓（1F商場(chǎng)獲）建筑說(shuō)面積目要求悶在60絲式-1潛00破㎡；要厲求層還高3.揀3米以速上；濃門(mén)面箭寬度6米以蝴上；lo紙go位置焰最好脆在門(mén)鍋頭正淘上方駛，或撈其它歌醒目鐮位置；周邊媽品牌澇最好說(shuō)為同拖類(lèi)型聾服裝蹈；免蓋租裝宗修期遇一般遲在15天到疲一個(gè)雹月左司右；螞租期牧都在3年以蛙上；碼期望檢的物約業(yè)管爸理公喪司最償好為界境外永公司掙；要壇求層現(xiàn)面為械一層懶；租家金在RM診B4爭(zhēng)-5謹(jǐn).5外/㎡?d左右消。休閑焦餐飲瓣客戶(hù)德（2-花3F商場(chǎng)解部分巨）當(dāng)客先戶(hù)需貸要建宵筑面始積70程0-怖80短0㎡時(shí)，貪一般刷能承勞受的婦租金寺略高柿，當(dāng)床需要具建筑腎面積15紙00送-2爸00城0㎡時(shí)，能承脅受的石租金兼相對(duì)進(jìn)較低；煤植氣容密量要少求在30喬km3以上斷；電漢容量針要求30奶KW以上價(jià)；上鄉(xiāng)豐水管駐直徑怕需大六于兩糊寸；畝同時(shí)征需排漫污下斷水管拾；需葉要預(yù)添留隔嘆油池守位置陰；需究要有筑排煙錄通道橫；對(duì)會(huì)大型紐奉客戶(hù)瞞需要句提供往直接當(dāng)上二曬樓的進(jìn)專(zhuān)用酷通道忘式電住梯。娛樂(lè)僵場(chǎng)所繩客戶(hù)達(dá)（2-灶3F商場(chǎng)止后部狹分）由于臂其建謊筑要威求必菌須遵筆循娛棋樂(lè)場(chǎng)賣(mài)所的紹具體岡要求狐，此棚方面貍的建暫議需薄目標(biāo)怨客戶(hù)共與開(kāi)溉發(fā)商危共同漢協(xié)商沃確定誼。從外園部環(huán)弄境到湊內(nèi)部葵環(huán)境佳規(guī)劃濟(jì)及經(jīng)柱營(yíng)的已長(zhǎng)遠(yuǎn)幅角度萄出發(fā)宜，如踢何利童用本項(xiàng)目趨獨(dú)特卡的地狼理人吊文環(huán)克境，鉗制定斗出創(chuàng)稱(chēng)新的貝經(jīng)營(yíng)車(chē)模式滾及觀療念，票營(yíng)造窩出不同于納其它瘡商業(yè)故業(yè)態(tài)梨的主畢題經(jīng)賣(mài)營(yíng)模剩式，嫌充分更運(yùn)用瓣現(xiàn)有逃建筑豬風(fēng)格僚的文它化背景非及項(xiàng)些目規(guī)鋼劃經(jīng)叮營(yíng)特未色，徒形成屬具競(jìng)啊爭(zhēng)力蹲的市菠場(chǎng)優(yōu)符勢(shì)，貼給投熊資者同充足的信匯心。桌無(wú)論諸經(jīng)營(yíng)憲布景觸、經(jīng)柜營(yíng)模靈式、便開(kāi)業(yè)保時(shí)間蝦、項(xiàng)預(yù)目包狠裝、梢物業(yè)串管理等，栗有關(guān)刊本報(bào)丹告所嫂闡述皺的策蘋(píng)略以乞及具癢體執(zhí)證行方么案，冤開(kāi)啟躁將在址今后出提交的策味劃報(bào)斜告中弊予以趕詳細(xì)螞闡明婆。小結(jié)臘：注解烏：由于捆本項(xiàng)交目在戒前期阻的規(guī)貧劃與鋼設(shè)計(jì)壯均已背初步?jīng)_確認(rèn)咳；就炒本項(xiàng)圾目上潔存有二三醉層銷(xiāo)寨售面業(yè)積過(guò)逢大；雷上下?lián)専o(wú)法熔分隔黨銷(xiāo)售嘩？鋪?zhàn)奈徊际饩忠?guī)踩劃？尺進(jìn)深烘與門(mén)鎮(zhèn)面的兔黃金緣瑞分割憶點(diǎn)附？突庸現(xiàn)商穗業(yè)中孫心空幸間？濁人流緣瑞消費(fèi)透習(xí)慣錘？等等我問(wèn)題杯。因蓋其客坑觀原決因，貢故我團(tuán)司在鏟此也嫁不一好一贅葛述。端故此膝本策風(fēng)劃報(bào)的告基型本上御是在頸該項(xiàng)胞目現(xiàn)纏有的丘基礎(chǔ)必上加弄以完勾善、續(xù)深化膛。經(jīng)營(yíng)性策略諸建議二、駐定向毛招商脈、分夠散經(jīng)掀營(yíng)、田統(tǒng)一柴管理營(yíng)銷(xiāo)香建議一、歡前期流的部癥分整育體定丈向招迫租二、潔后期始的推失廣銷(xiāo)小售一、廢部分溪整體雙出租格、以殲租帶督售、皂聚集尤人氣晝、提湖升價(jià)下值二、迷入市支時(shí)機(jī)肅評(píng)估公開(kāi)協(xié)時(shí)機(jī)禁選擇2.另預(yù)定狹時(shí)機(jī)嶺選擇3.歉預(yù)售念時(shí)機(jī)魯選擇三、稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)稍預(yù)測(cè)貨及規(guī)燈避風(fēng)險(xiǎn)包：價(jià)朝格定經(jīng)位過(guò)顯高低件，導(dǎo)籃致銷(xiāo)盟售收割益下懼降。2.版風(fēng)險(xiǎn)蛋：入窩市時(shí)閉機(jī)選糊擇錯(cuò)庫(kù)誤，霜過(guò)早軌或過(guò)閣晚。這些羨，值裳得我節(jié)們將簡(jiǎn)其一全一癢藏況：典未完待續(xù)...注：情以上坑客戶(hù)孟為開(kāi)霧啟商瞎業(yè)部亞成員偉曾經(jīng)赤服務(wù)南的成杯交案蠅例，您在此怠僅代籍表個(gè)住人業(yè)稻績(jī)！總結(jié)慚：我司糠在經(jīng)適過(guò)對(duì)超本項(xiàng)售目周紛邊商辮業(yè)市布場(chǎng)的偏詳細(xì)調(diào)筆研、質(zhì)結(jié)合大本項(xiàng)之目?jī)?yōu)投劣勢(shì)作作出坐分析儲(chǔ)研判隙，開(kāi)撿啟以坐專(zhuān)業(yè)逮的策切劃及眉招商段經(jīng)驗(yàn)蠅，提耳出了區(qū)開(kāi)啟撈認(rèn)為嶼最適斜合本酷案初爽步的糞項(xiàng)目守定位假、業(yè)亂態(tài)定輸位的卷建議塵和營(yíng)妻銷(xiāo)、箏經(jīng)營(yíng)洲的建港議。夢(mèng)希望敵貴司古與我距司在售今后澡的密杯切配柴合下前共同椅將本梢項(xiàng)目飲建造扯成為區(qū)域噸內(nèi)最憶具特之色和蹦影響外力的牛商業(yè)姓中心綱！第二聰部分項(xiàng)目段經(jīng)營(yíng)性與營(yíng)悲銷(xiāo)在本終報(bào)告肚前文瀉中，計(jì)開(kāi)啟敘對(duì)本汽項(xiàng)目賤的產(chǎn)灰品優(yōu)嗎劣勢(shì)且及市腿場(chǎng)機(jī)芹會(huì)與墻風(fēng)險(xiǎn)夜作了生較為豬具體券詳細(xì)同的論為述，適具體湯到經(jīng)甜營(yíng)與毒營(yíng)銷(xiāo)宮推廣旦，我陡司建索議先廉進(jìn)行華前期散的招務(wù)商以珠試探屬市場(chǎng)極反應(yīng)拾，招球商進(jìn)向行到努一定肢的進(jìn)捆度后凡，進(jìn)況行商畜鋪強(qiáng)享銷(xiāo)。贊但目盡前存療在以棕下矛誘盾—膛—矛盾棄一：任助務(wù)與惹目標(biāo)現(xiàn)在予的任圓務(wù)：快速滋銷(xiāo)售小面奧積鋪潮面業(yè)態(tài)血混亂朋檔次專(zhuān)低商品剃品質(zhì)惡低拉低該住宅銷(xiāo)品質(zhì)降低鄙住宅浪售價(jià)??；延叢遲銷(xiāo)生售周威期我們笑的目昂標(biāo)：商業(yè)門(mén)帶動(dòng)則住宅商業(yè)伶品質(zhì)洽高合理津定位品牌分經(jīng)營(yíng)以租甲帶售租售披兩旺咐；滿(mǎn)犯盤(pán)皆徐贏矛盾堵二：商業(yè)潛價(jià)值遙提升虎規(guī)律抽與本寄項(xiàng)目鍵運(yùn)作蚊周期車(chē)矛盾住宅敏不成漏熟（未纖全部廚入住瀉）業(yè)態(tài)易混遠(yuǎn)亂住宅異成熟（入籃住2謎-3壤年）價(jià)格鞭低廉難以建形成賺規(guī)模這經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)督合理售價(jià)酬提高區(qū)域堅(jiān)商業(yè)忠中心開(kāi)啟竹建議洲：1、商業(yè)嚼部分剖整體竭出租概、以淡租帶繪售、受聚集懶人氣搭、提升敢價(jià)值2、商業(yè)罰先建救，形遲成帶厚動(dòng)住亦宅的擦引擎3、適販當(dāng)延灣長(zhǎng)商翠業(yè)的畢銷(xiāo)售障周期索，最分大提蟲(chóng)升商斗業(yè)價(jià)鐘值第三信部分商業(yè)濱對(duì)地絲式產(chǎn)的扛作用一、商業(yè)只帶動(dòng)李地產(chǎn)商業(yè)哈項(xiàng)目誤的成貫功與裕否，扔對(duì)提余升*傻**政小城球一、二期溉住宅捎項(xiàng)目釘?shù)钠纷速|(zhì)和鍛價(jià)格完空間悔將起贈(zèng)到極慰大的作個(gè)用。以點(diǎn)勢(shì)帶面——先啟林動(dòng)商閃業(yè)市裝場(chǎng)，君形成誰(shuí)規(guī)模距。從徒而帶煙動(dòng)整尺個(gè)*名**表小區(qū)凡近5難0萬(wàn)象方的界銷(xiāo)售寄量與邀銷(xiāo)售么價(jià)格貝的上探揚(yáng)。第一理、商并業(yè)與依生活縮慧配套除服務(wù)自將是部**掘*小跪城項(xiàng)聚目重歪要的灑點(diǎn)睛協(xié)之筆第二逝、大少型商累業(yè)項(xiàng)昂目的細(xì)風(fēng)險(xiǎn)斥投資第三棵、經(jīng)古營(yíng)管孟理與法銷(xiāo)售用之間殼的關(guān)祥系盈利置來(lái)自浴商業(yè)鳴帶動(dòng)果房地語(yǔ)產(chǎn)新天溉地是叢屬于酒商業(yè)碑帶動(dòng)第地產(chǎn)楊較好誕的一滔個(gè)典肅型投資尼方意覺(jué)在與強(qiáng)商鋪姜新天案地相蘆配套惑的住剖宅房考地產(chǎn)芒的開(kāi)獵發(fā)銷(xiāo)膽售。冠由于鳳“新竹天地輸”的把品牌崖效應(yīng)