商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提案報告及操作實(shí)例內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)策劃培訓(xùn)資料

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提案及操作實(shí)例分享

2012-05-15xx商業(yè)地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)培訓(xùn)材料講了四個不同類型、不同地域的商業(yè)銷售、租賃項(xiàng)目的或提案或策劃或操盤或招商的故事。想到哪兒就寫到了哪兒，如仔細(xì)玩味一定不會覺得俺啰嗦。我是成全成都的劉振明@成全劉振明，感謝關(guān)注。壹。一個縣級市新區(qū)商業(yè)綜合體招商項(xiàng)目1、項(xiàng)目背景：開發(fā)商跟新上任的市委書記是多年的朋友，書記轉(zhuǎn)地升官，自然福萌。項(xiàng)目不大，區(qū)位很差，商辦用地。

2、開發(fā)商背景：初入地產(chǎn)，容積率，建筑密度，一問三不知。

3、信息渠道：電話來訪。估計(jì)百度查到的。無任何人脈。

4、開發(fā)內(nèi)部關(guān)系：決策層較為簡單，菜鳥2枚，一個老板，一個總經(jīng)理。2者多年朋友，摸爬滾打。

5、分析：該類客戶專業(yè)性較低，開發(fā)認(rèn)知少，但是很執(zhí)著，有打破砂鍋問到底的勁。資金實(shí)力較差，合同承受金額不高。

項(xiàng)目概況要求商業(yè)公司幫他們招商，要么引進(jìn)超市、百貨、電影院這些業(yè)態(tài)。這類的項(xiàng)目招商任重道遠(yuǎn)，區(qū)位不談，圖紙還沒出來的項(xiàng)目，有多少訂單地產(chǎn)？開發(fā)商要求訂單地產(chǎn)的前提是先做商業(yè)規(guī)劃并盡可能招商先行，但一個連初步設(shè)計(jì)方案都沒有的項(xiàng)目，拿什么去跟大商家談？想做訂單地產(chǎn)，要么已有眾多商家、品牌資源捆綁在前，要么整合與談判對象類似的多個商家的營商場所設(shè)計(jì)方案并形成自身初步設(shè)計(jì)方案和商業(yè)規(guī)劃方案，這才算是具備了與談判對象交涉的前提。成全視點(diǎn)：接案核心目的：考慮到項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏以及類型，本案重點(diǎn)為招商類合同轉(zhuǎn)化為顧問類合同。

突破口：

超市的招商。

推進(jìn)方式：

利用商家的開店選址思考，來引出并確定前期定位工作。接案目的及推進(jìn)方式抓住項(xiàng)目目前存在的核心問題及開發(fā)商核心訴求——招商，同時又須滿足顧問公司自身利益訴求——將招商類合同轉(zhuǎn)為顧問類合同。而如何招商應(yīng)是顧問工作推進(jìn)的主要方向及作案策略的落位之點(diǎn)——從商家開店選址角度進(jìn)行項(xiàng)目的定位思考。成全視點(diǎn)：商家選址有幾個遞進(jìn)關(guān)系：首先，有沒有客源，客源就是購買力，購買力分兩個部分:1、人口數(shù)量2、人口的消費(fèi)能力。其次，交通是否便利，包含道路以及交通工具。最后,物業(yè)條件是否符合經(jīng)營要求，包括了建筑本身的柱距，使用功能及配套停車位等。關(guān)于選址客源、交通、物業(yè)條件，根據(jù)項(xiàng)目這些要素，顧問公司先來掂量下這個項(xiàng)目能招來什么樣的商家？再看看能招來的這些商家跟開發(fā)商對商家的要求是否匹配？如果不匹配怎么辦？開發(fā)商“退而求其次”是其中的一個策略選項(xiàng)，如果不肯讓步，那就請開發(fā)商把項(xiàng)目按照期望能招到的商家的可能的需求做些優(yōu)化、重塑吧?？驮搓P(guān)系到以項(xiàng)目為核心所能形成的商圈輻射半徑能擴(kuò)展到多大，而商圈輻射半徑越寬其所能網(wǎng)絡(luò)的客源基數(shù)也就越大，客源基數(shù)夠大，也就直接解決了商家選址的第一核心訴求，但欲使得商圈輻射面足夠開闊、所能網(wǎng)絡(luò)到的客源基數(shù)足夠充分，就須涉及到到上述第二選項(xiàng)——交通的便利程度到底能到幾何。而物業(yè)條件狀況關(guān)系到能否滿足商家自身經(jīng)營性需求。成全視點(diǎn)：從市場出發(fā)以及項(xiàng)目方案本身研究做出接案提案框架

1、周邊的客群基數(shù)不夠，超市何時開業(yè)？（超市的開業(yè)時間決定了招商的啟動時間）

2、項(xiàng)目本身進(jìn)深開間比不夠，動線很差，卸貨區(qū)域不合理，因此不適合做超市，如何來優(yōu)化？

3、除超市確定外，其他商業(yè)如何快速去化賦予何種主題能得到投資客認(rèn)可？投資客的承受總價能力是多少？鋪位如何切割？提案框架項(xiàng)目報告主要分為以下幾個方面：思路、框架、填充、優(yōu)化、提煉，真乃十字箴言也，做策劃的同事不可不察！1、先談作案思路，在傳統(tǒng)商業(yè)定位過程中，有很多方法和技巧，但是要圍繞著一個原則。簡單概括起來有8個字?！叭藷o我有，人有我優(yōu)”?？梢岳斫鉃橛鲜袌隹瞻?，對個別差的業(yè)態(tài)進(jìn)行超越。再白話點(diǎn)就是，有些業(yè)態(tài)這個市場沒有，我們就做，有些業(yè)態(tài)這個事情已經(jīng)存在，但是他們做的不好，我們就進(jìn)行超越。尤其是2、3線城市存在著共性問題業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營品類少，業(yè)態(tài)原始等共性問題。

2、談完作案思路再議如何來搭提案框架，框架包含了幾個部分，分別為宏觀信息，中觀信息，區(qū)域信息及項(xiàng)目信息。

3、填充內(nèi)容，包含了市場供給（已有及隱性）、需求（消費(fèi)者、經(jīng)營戶、投資客等）、項(xiàng)目分析（區(qū)位、交通、優(yōu)劣勢等）

4、優(yōu)化，把上述內(nèi)容整合起來，明確每個小結(jié)的重點(diǎn)及指向性。推出項(xiàng)目定位。

5、提煉，提煉核心思路及內(nèi)容進(jìn)行撰寫。做成提案ppt。提案報告構(gòu)成

如何調(diào)研：1、買地圖當(dāng)掃街2、統(tǒng)計(jì)局拿年鑒

3、規(guī)劃局拿城市規(guī)劃4、商貿(mào)局（旅游局）拿商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃5、土地局了解片區(qū)土地供應(yīng)情況

這些資料都擺在那里，只要勤快點(diǎn)多跑跑就行了。關(guān)于在陌生城市調(diào)研難就難在投資客訪談，小城市的投資環(huán)境欠佳，準(zhǔn)投資客基本搞實(shí)業(yè)。如何跟這些老板認(rèn)識？還要人家空出時間談半個小時？由于陌生城市，人脈很差，語言又不通。怎么辦？有兩個方法可以一試：1、從公司客戶數(shù)據(jù)庫找出同類型樣本做定量分析，2、當(dāng)?shù)刈?0個樣本。1、由于三級市場，因此供應(yīng)量一目了然。主要以老城區(qū)的幾條商業(yè)街、專賣店形成的核心商圈。以商業(yè)街，散鋪，市場為主，業(yè)態(tài)種類相對匱乏。2、關(guān)于需求方面，終端消費(fèi)者沒見過的東西太多，迎合需求肯定是談不上，因此定義為引導(dǎo)需求。3、關(guān)于借鑒案例選取一定要恰當(dāng)。這里談借鑒案例的目的是什么，選取一個對項(xiàng)目有借鑒意義的特色案例進(jìn)行分析,其主要目的在于通過對在區(qū)位條件、市場環(huán)境及競爭因素、項(xiàng)目自身?xiàng)l件等方面與本案具有相似性、可比性與可借鑒性的其他項(xiàng)目的研究，來論證本項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與可行性，為本案的詳細(xì)定位提供參考和借鑒。然后就是案例的選取原則是：在區(qū)位條件、市場環(huán)境及市場競爭、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、產(chǎn)品類型、以及操作模式等方面與本項(xiàng)目有類似性或可比性；在類似的條件及資源的前提下，在物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對本項(xiàng)目的啟發(fā)性；案例項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌鲇休^高的知名度及較好的市場表現(xiàn)，為當(dāng)?shù)氐某晒?xiàng)目。4、項(xiàng)目分析。調(diào)研之后的分析工作商業(yè)地產(chǎn)顧問公司應(yīng)具備的一大優(yōu)勢，就是有自己非常豐富的項(xiàng)目案例庫，失敗的、成功的、一二線的、三四線的、MALL型的、社區(qū)型的、綜合體型的等等，有一大堆在哪兒放著。接手一個新項(xiàng)目，馬上就能想到在自己的案例庫里有某某項(xiàng)目在某某方面跟這個新項(xiàng)目有很多相類似的方面、有很多可資比較和借鑒的地方，有眾多可資借鑒的案例在手，新項(xiàng)目的作案過程就會順利得多、牢靠的多。說服力也就更強(qiáng)。成全成都分公司，夯實(shí)案例庫的建設(shè)，勢在必行。競爭策略中的“五力”模型決定你是做挑戰(zhàn)者、補(bǔ)缺者、跟隨者還是領(lǐng)導(dǎo)者，在三、四線城市，只有做領(lǐng)導(dǎo)者、做第一才有被市場認(rèn)同的機(jī)會、才有超脫競爭的可能，在業(yè)態(tài)和功能定位上、在設(shè)施配備、形象塑造上，就該超越市場上所有項(xiàng)目，但要適度——超越半步是先賢，超越一步就成了先烈。成全視點(diǎn)：感謝顧問公司做了什么深入的調(diào)研，辛苦了。我這里有幾個小問題咨詢一下：首先，關(guān)于報告的深度問題，我個人覺得太空了，花了這么大的篇幅來論證這些業(yè)態(tài)的問題，定性多，定量少。最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)測算卻沒有提及，我們這個項(xiàng)目以銷售為主，你們的定位卻沒有涉及到這個內(nèi)容。這個是報告完整性的問題。其次，就是你們提及的這些業(yè)態(tài)，他們未來的租金貢獻(xiàn)率是多少？能否支撐我們的售價？你們提及的這些規(guī)劃，投資客能否接受，他們愿意下單么？這個故事他們愿意相信么？最后，就是這些業(yè)態(tài)都是大業(yè)態(tài)400-500方的面積，如何與我們項(xiàng)目分割出售的進(jìn)行一個互補(bǔ)，如果按照這個面積分割，那我們的一間商鋪要賣到多少錢？同時目前國家已經(jīng)嚴(yán)令禁止不能做返租了，經(jīng)營性如何得到保障？你們的業(yè)態(tài)如何把經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)形成統(tǒng)一？最后回到數(shù)據(jù)上，龐大的數(shù)據(jù)的確證明你們花了很多心思，但是我們的缺不是要你們的苦勞，而是你們的分析與操作案例的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然但是也不能否定你們的辛苦工作，而是需要你們更深層次的挖掘與對項(xiàng)目的理解。

提案過程：發(fā)難開發(fā)商請來的有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家顯然對事關(guān)終端銷售的“故事”該怎么講非常關(guān)注。。。。以銷售為主的商業(yè)，不管招大商家也好、售后返租也好、零售整租也好、虛實(shí)產(chǎn)權(quán)也好，其實(shí)統(tǒng)統(tǒng)都是噱頭，因?yàn)樽鳛殚_發(fā)商你壓根就沒想要把這些鋪?zhàn)?、房子壓在自己手上（如果選擇自己持有，就相當(dāng)于始終都是自家的孩子，需要勞心勞力的精心培育之，自然不存在想方設(shè)法去“包裝”、迎合買家去編排故事的種種“橋段”），所做的一切都是為了把它甩出去、以相對較高的價格甩出去。但問題在于怎樣才能又快又好（高利潤）的甩出去？答案是多講講關(guān)于未來的無限美好“錢”景的“故事”！這些“故事”的聽眾就是哪些投資客們。但什么樣的故事才能讓這些聽眾既喜歡聽又能讓他們因?yàn)槟憔幣诺倪@些“故事”來買你的單？這些“故事”的內(nèi)容應(yīng)該包括哪些方面？怎樣編排才能讓“故事”跟真的將要發(fā)生一樣？這些“故事”又以何種方式去說？為使這些“故事”更能吸引聽眾、讓聽眾更痛快的買單，還要做哪些實(shí)打?qū)嵉幕A(chǔ)工作（不能一味玩虛的，不然早晚被拆穿）？“故事”的起承轉(zhuǎn)合、“故事”的起因、經(jīng)過、高潮、結(jié)尾應(yīng)該是怎樣的？成全視點(diǎn)：關(guān)于讓投資者覺得物業(yè)能增值的諸多“故事情節(jié)”。背景環(huán)境：大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展；行業(yè)環(huán)境：商業(yè)地產(chǎn)是否是投資熱點(diǎn)；地塊價值：所處地塊在未來是否有廣闊的發(fā)展前景；同類市場經(jīng)營狀況：預(yù)計(jì)經(jīng)營的的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間；項(xiàng)目規(guī)劃：商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營要求；價格合理：銷售價格是否與實(shí)際價值趨同。其它：開發(fā)商品牌、后期營運(yùn)水平等。成全視點(diǎn)點(diǎn)：下一個故事是關(guān)于復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的。。。成全蒜視點(diǎn)貢：復(fù)合知地產(chǎn)失項(xiàng)目矛的營司銷“婆故事那”跟住絹宅地狗產(chǎn)相緣瑞比，復(fù)合胸地產(chǎn)碧項(xiàng)目味存在騙商業(yè)缺、商創(chuàng)務(wù)等榴多方漏面功聲能，項(xiàng)實(shí)際章運(yùn)營賀中，足這些慌功能司之間裝相互出支撐璃，客叨戶可廟以共閑享，度懂假酒繞店、道高爾南夫球親場等麗能提瘦升住缸宅配艇套檔碎次，襪能給偉住宅奮帶來碗優(yōu)質(zhì)慌客戶沾，住拍宅能免給商興業(yè)、腹球場采等提堪供穩(wěn)猶定的掌客源趙，度紹假酒券店、混球場低又能疫給商羞業(yè)街深提供蓬高消悅費(fèi)力直的商瘋務(wù)人虛流。在復(fù)粉合地除產(chǎn)中瘡，“蹲商”榜不管毒體量過有多杜大，諸都會玻是項(xiàng)結(jié)目的螞靈魂舉和點(diǎn)嗎睛之趟筆，梁因此革，在開員發(fā)次油序上付，“什商”春的部擊分必夜須先躬行開鵲發(fā)、振先行險運(yùn)營雕，這啄樣所騙謂“妖復(fù)合括”的鹿概念柄才能已體現(xiàn)圣，否夾則畫坑龍而挺不點(diǎn)園睛，訂徒有齒軀殼搜而無克靈魂，項(xiàng)行目很枕難開窮發(fā)成侄功。復(fù)合鋒地產(chǎn)弦因?yàn)楸∑鋬?nèi)渴部復(fù)弟雜的顯功能假結(jié)構(gòu)濫，操易盤者笛必須喚將復(fù)旨合地障產(chǎn)項(xiàng)絨目看籌作一壺部完同整運(yùn)抽行的焦機(jī)器巧，梳理思出復(fù)叛合地罵產(chǎn)項(xiàng)辨目的扮“內(nèi)織部功紡能價份值支喊撐體莫系”錯，然噸后系柿統(tǒng)思屋考如援何驅(qū)盛動這添部機(jī)鬧器，這冬臺機(jī)垂器的予內(nèi)部遷零件規(guī)如何海作用辟，如訊何支似撐。猴反之厲，如譽(yù)果割防裂開榴來看是各個但零件踩，頭浮疼治驚頭腳獸疼醫(yī)睬腳，戒就違阿背復(fù)雞合地穴產(chǎn)項(xiàng)賭目的弄開發(fā)獸規(guī)律棚了。關(guān)于類“系懇統(tǒng)思羨考”六：真實(shí)絡(luò)的世雹界是沾由許丑多循軋環(huán)不閘息的桐環(huán)狀臟的因繼果互國動關(guān)恐系組蕩成的抽，在促每一凱個系借統(tǒng)中千，每少一影樣響是足因也洽是果第，但請是根劍深蒂通固的混機(jī)械票思考原模式贈往往巷只看哄到線線段式烤的因傅果關(guān)鞋系，挨系統(tǒng)隨思考徹要求描不僅排僅看例到事啄物表強(qiáng)面，抹而是告強(qiáng)調(diào)鴨看到腸負(fù)責(zé)嗎事物恐背后態(tài)引發(fā)洋變化膚的結(jié)倉構(gòu)，墓看出副各組褲成分麥子之濾間的爸整體苦互動輔關(guān)系鞭，看流見相蘇互關(guān)錘聯(lián)而因非單賭一的鬼事件墾。系棚統(tǒng)思勤考就清是要腎把許灘多雜愚亂的然片段雹整合輪為前帳后一北貫的畏“故陡事”己。事臟實(shí)上境每一禾動環(huán)爸都在廈描述寺一個寫故事供，我攤們在錦描述腎故事燃的過舍程中六，就值會知經(jīng)道故讓事情量節(jié)不趨能連曉貫的暫地方骨，這紫個地瓦方就吐是問霜題的督癥結(jié)餐，就勤是解煩決問努題的填杠桿剛點(diǎn)。系統(tǒng)屢思考的方法翼論的豪關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有趣三個偵：1，看窄事物岔背后播互動師的結(jié)鉗構(gòu)，榜將其彼結(jié)成誼“動膝環(huán)”寇；2，將剝動環(huán)婆描述迅成一職個完狂整的蛙“故魔事”杏；3、從另故事菜不連野貫的炮地方撫尋找窯解決珍問題言的杠田桿點(diǎn)爭。例：籍如何吉將“辰產(chǎn)權(quán)亡式酒賊店”移的售勁賣”故事”連貫央起來?賣產(chǎn)便權(quán)式傘酒店僅似乎仰很簡勇單，護(hù)做一礦個“昏投資淡回報壤手冊款”，豈根據(jù)烤市場旦調(diào)研螞數(shù)據(jù)研，模剩擬估槐算一錫個酒適店的羞日單狀價，備然后捉乘以先天數(shù)早，再唯乘以述入住句率，戀然后抗根據(jù)葛銷售合價格勇計(jì)算禿出優(yōu)續(xù)厚的擺投資鏈回報圍，這獻(xiàn)樣算圈是給顯投資何者畫偷了一昨個大大餅，共這種螺思路黎就是完前面奧所說類的“沉線段保式”通思考投，就惹銷售削論銷個售，憐只是獨(dú)看到丈從起啟點(diǎn)到皮終點(diǎn)欺即開螺發(fā)商激與購白買者番之間符的因賊果關(guān)萬系。俱其實(shí)鄉(xiāng)豐，產(chǎn)董權(quán)酒旨店背習(xí)后共展有四外者關(guān)帆系存飛在，盤開發(fā)質(zhì)商、鋪投資筑者、菠使用矩者、諒經(jīng)營罩者，午這四繳者互膚為因喇果關(guān)普系，虜共同距組成衣一個曲動態(tài)嫩的閉鑰環(huán)。投資甜者開發(fā)尿商使用孔者經(jīng)營際者開發(fā)燙商聘撫請酒繁店管寫理公愈司經(jīng)搭營酒宋店，鏟酒店健管理座公司漆招徠孔顧客沉使用區(qū)酒店擦，酒層店公窮司從肚終端紹使用獵者——顧客圣哪里棕賺錢是，然變后再飽返還隸給投飼資者葡，這雷樣就煩形成預(yù)一個籍良性鋤循環(huán)抱。在棵這個抓循環(huán)前不息歇“動償環(huán)”慣中，膀只要型任何令一個碗環(huán)節(jié)告出了絕問題鋸，產(chǎn)劈燕權(quán)式謠酒店周的機(jī)柱能就櫻會發(fā)聞生紊還亂。并現(xiàn)實(shí)撲中，吼最常劃見的王問題簡就是愉出在栗酒店霜管理首公司舅，經(jīng)蟻營不錦力導(dǎo)友致無勸法兌吸現(xiàn)投頂資承嫁諾。分析敗完這肉背后排的互貿(mào)動結(jié)辰構(gòu)后怖，“唐手冊論”上薯就要古完整衰、清歐晰展坦現(xiàn)這脅四者扇之間哪的關(guān)復(fù)系，據(jù)勾勒縮慧一個蘇完整集的“裁故事制”。酒店啦由誰忘經(jīng)營意？與幅競爭唇對手棍相比笨，經(jīng)凳營者您的品況牌優(yōu)早勢和里差異捎化在箱哪里典？經(jīng)處營者窮在客寇戶渠拿道上箏有哪栗些模腸式和魂保障活？經(jīng)粥營者剪以往托有哪銀些成起功案涉例？唇對投司資者屬的回雁報承閘諾如爆何保虜障？志投資今者的告推出橫機(jī)制黎如何梯等，筋把這院些問脫題想咸清楚間后給新投資漠者做捏一一雅展示頸，這汽樣的夫“故毒事”練才有幟真正瞎的說隙服力朗，很工多開僑發(fā)商世僅考接慮開日發(fā)商郊與投辜資者絞兩方羅的關(guān)淘系，本單方啄面吆偵喝投賴資回愛報，捆說服見力肯糖定不扛強(qiáng)?！跋导y(tǒng)性啄思考塑”方湯法運(yùn)泡用的各經(jīng)典得案例梯：鄭疼州“皇果嶺徐山水剛”項(xiàng)目徑概述課：54不00畝大具盤；導(dǎo)在“借黃河循大觀補(bǔ)”景謎區(qū)內(nèi)藝；距累鄭州15公里倆；內(nèi)嘉有縮往微版玻的泰歇山、怠大雁拼塔、揉少林閑寺等猴景觀絞；物楚業(yè)類備型：躬獨(dú)棟旅、湯轟耗子瘋、疊臟拼、眼洋房內(nèi)、五婆星級鹿產(chǎn)權(quán)注酒店層、動負(fù)感影朝院、其望湖咳樓文傾化餐左廳、毫潘巖誤壁、報滑雪蔥場、伶溫泉SP延A、馬蔽術(shù)場露、國驅(qū)標(biāo)高溜爾夫闖球場窄、商之業(yè)街信。存在胸的問邊題：除獨(dú)倉棟別伏墅外粱，其軍他住湖宅和贊商鋪監(jiān)都銷楚售不顆暢，繩尤其瞎是洋奮房，警開盤脾半年脖只賣10島%；在以蓋住宅勝為主至要調(diào)拌性的眾推廣續(xù)，在窯鄭州繼知名棄度很始高，許舉辦舟嘉年好華活欠動，啞參加槳者上姜萬人員，認(rèn)南購率斜非常澤低；景觀化觀光降不景勒氣，怒酒店緩、高綱爾夫敢業(yè)務(wù)養(yǎng)很火炎爆，麥因?yàn)殍T鄭州壩會多販、公眾款吃宰喝玩鋸多。運(yùn)用倡“系丈統(tǒng)思妨考”穴方法稱把整身個“榆故事勺”連匆貫起削來：獨(dú)棟仿、湯綁耗子鞋、度絡(luò)假酒究店等縣可稱醋為中道原政帳界、績商界灣要人席的第蛇二居潛所和霸客廳張；這些凈人在樂這里懂休閑販度假疏，在會高爾下夫球逗場交窗友，頃在溫膨泉浴朵場和享度假頓酒店柳接待咳；他們?nèi)す纠淼闹性兏邔悠嵩趪彪H會覽議中蠟心、警度假殼酒店激開會劍、業(yè)克務(wù)會走議、奮培訓(xùn)丘，或缺許還共是他糖們的軋研發(fā)贊中心骨、拓啟展訓(xùn)枯基地樂；員工垃在開置會、皂培訓(xùn)岸期間愿晚上團(tuán)可以謠看動晨感電林影，級登鸛孤雀樓睡，在柳望湖突樓就坑餐，跟濕地揭公園患看野箱鴨子坊，滑勻雪，非打高物爾夫旦；他們汗喜歡盡這里刷的時君尚運(yùn)薦動“MA釣LL橋”，喜狐歡這高里的銳環(huán)境晝，于配是買卵了洋腫房或極酒店超公寓貿(mào)，酒海店公滲寓也裳會是申藝術(shù)董家、暈收藏嬌家、康撰稿至人等之自由顫職業(yè)悔者和珠玩家謎型精冬英的保最愛設(shè)；這里猛聚集嗓的人切越來澇越多櫻，有負(fù)實(shí)力膝的公紙司喜吵歡在捉這里氣開辟壟后方壯甚至脆創(chuàng)造錯“腦佳庫”馬，高憶品質(zhì)掘、高芹消費(fèi)北人流潤進(jìn)入鐘，住陰別墅義的業(yè)饒主覺冰得商獸業(yè)有還前途攜，考左慮投開資商銜鋪。問題病的杠音桿點(diǎn)摘：“故翁事”下連貫旦起來塊之后波，可疤以發(fā)確現(xiàn)解六決問枝題的五杠桿購點(diǎn)，清即“左商務(wù)乖活動對”。庭景區(qū)搜最缺遼的是襪人氣慨，而啞商務(wù)內(nèi)活動粘可以械聚集姻人氣螞，聚天集人幟氣的戒載體嗽可將冤其歸跡結(jié)為遵“國皆際會周議中倘心”掏，會訓(xùn)議中被心應(yīng)順該包喉括度狡假酒專店、醉宴會卵廳兩葬部分窗，功指能體傷現(xiàn)為銅會議忌會展括、研像發(fā)培檔訓(xùn)、給休閑烈度假伴、運(yùn)貧動健誰康和饅宴會促。會姑議中謝心運(yùn)潑營成昌功會粥給商攪業(yè)街唉和體凝驗(yàn)旅貸游景曾區(qū)帶諸來人挑氣，爺給高牛爾夫箭帶來么客戶惑，給錄洋房欺別墅席帶來壺買主歡，最復(fù)終將”黃河懂大觀作“連那結(jié)成球一個腸完整斥的因胖果動辯環(huán)。挨因此售，”惑會議伐中心塘“是普項(xiàng)目尸的點(diǎn)返睛之都筆，漆”商咐“是醉項(xiàng)目上的靈止魂所較在。針對旗項(xiàng)目朗運(yùn)營禽現(xiàn)狀帳，提象出將舒項(xiàng)目幣整體閘定位驕為“超級宅商務(wù)皆休閑俘港”而佩非度鴨假區(qū)英，并雖立即宏規(guī)劃漿建設(shè)板國際裳會議斤中心澤，將災(zāi)未賣感出的40套疊吐拼改豈為產(chǎn)董權(quán)式嶺度假翁酒店余，以呈產(chǎn)權(quán)績式酒脹店的傾運(yùn)營意帶動晃項(xiàng)目全帶來曾人氣鄙，將惜其定盲位成駱“高爾演夫私考人酒子店”，反一方交面最路大化凍利用燈項(xiàng)目只高爾誰夫資頑源，伙因?yàn)槟旮郀枡?quán)夫會母員多謀為老襖板和岸政府摟官員跡，這半些人企可以侄成為吊酒店發(fā)最重調(diào)要的揚(yáng)投資深者和增使用踢者；獨(dú)高爾魔夫資淺源還笨可在瓜全國醬范圍跳高爾雞夫組勸織內(nèi)餅實(shí)現(xiàn)長交換哥，一促方面明為酒絮店帶倍來各爹地商稍務(wù)旅下行的你客戶那資源番，另懷一方閉面也免方便使酒店才投資慨客去膜外地狹旅行寄，高煉端商豆務(wù)旅亞行中伏，高撈爾夫彈是必玻不可水少的塊內(nèi)容跟。定位央成“拍高爾彩夫私鑄人酒億店”脫后，屈用“取系統(tǒng)好思考威”方甚法來憲構(gòu)建印一個摟完整潔的動痕環(huán),分三濤步走占：第一輕步，宜酒店塞整合統(tǒng)高爾蕩夫資屈源高郵調(diào)亮現(xiàn)相聯(lián)系褲兩家聚高爾廳夫管嚴(yán)理公麥司，捧分別菌加入爬“分廚時度如假高繩爾夫槍套餐敞”和游球會襪加盟轉(zhuǎn)計(jì)劃藏，實(shí)寇現(xiàn)會撇員共科享。通過桃整合帝高爾址夫資暮源，程達(dá)到嘉一箭努雙雕皺效果芬，一瘦方面斬，對次使用見者來賣說，仿可以票以優(yōu)多惠價竟格和唱尊貴蘆身份伏去全芝國很煤多城勸市打姐高爾血夫、驚住酒網(wǎng)店，供這對壇使用成者是宗一個把很大呈誘惑荒，另漢一方泛面，劇對投惑資者危來說陸，酒盟店與攀全國朱多家奮球場妖、酒啟店實(shí)星現(xiàn)會把員互拒換，寶可以詢給后毫期酒欠店經(jīng)兵營帶柱來穩(wěn)躬定客年源，拜投資烘回報傷會有竹很高住保障衛(wèi)，私遇人酒饅店實(shí)題際上暑是富微貴階孔層的澤玩具追和工鞋具，恰第一鍬步整悶合動存作就漁能將符這兩執(zhí)個功雹能發(fā)況揮到管淋漓任盡致晴。第二餐步，挨暗度律陳倉草，搞育定使塌用者一邊刑產(chǎn)品捕高調(diào)坑亮相霉，接漆受咨柱詢，提一邊房誠派行墊銷人閘員跟愧各大籌企業(yè)樹、管稱理培騾訓(xùn)、仙拓展戒訓(xùn)練妥機(jī)構(gòu)香談合嚇作，揭使得季某些穗大型飽企業(yè)售將培燈訓(xùn)、快研發(fā)灘、會烏議中連心、寨接待支中心印放在貓項(xiàng)目攜上，億通過判引導(dǎo)倆消費(fèi)威，搞底定一狐大批避穩(wěn)定懇客戶獸，為凱酒店跌長期祝運(yùn)營驕帶來騰穩(wěn)定如收益念，給娃投資找者帶駱來信腳心。第三可部，于銷售何爆發(fā)鴿，開浙閘放脈水，齒釋放甚勢能通過引前期斥運(yùn)營浸積淀橫，正夏式開確始銷展售，寧高爾對夫私走人酒屋店公悼開亮瓜相和剛新聞挪發(fā)布仍會舉把行，拳與一吵大批耽知名揭的未傲來使僑用者拍舉行盲簽約社儀式獨(dú)，看景到未斗來大殺批未駕來使陸用者洞的存賓在，殊給投房誠資者菠看到修未來狹的投葉資回怠報，巧增強(qiáng)絲式了信深心；貌高爾偽夫帶臉來的葬異地鉆商務(wù)襯旅行囑資源壤帶來帶身份吃和便良利。盯連續(xù)第十五槍年8%經(jīng)營棋回報弊、45萬住捉宿消鹽費(fèi)卡傭，6年11熔0%回購友行動柳和擔(dān)內(nèi)保函甘，整裙合理綢財銀落行、釋保險捎顧問這、律狗師顧銜問和獲置業(yè)伍顧問珍，給邊投資析者吃代下定務(wù)心丸斗。國際遺會議故中心鎖和度截假酒例店運(yùn)焦?fàn)I成攝功后弦，項(xiàng)竊目聚副集了腎人氣還，后吊期住全宅銷務(wù)售水享到渠夏成。我這麗里也泄有一駕些對堆報告即的看拾法，駱關(guān)于午超市燃的開付業(yè)時餡間基印本以謹(jǐn)跟我文的一趴致，咽關(guān)于因業(yè)態(tài)樓規(guī)劃投也是缺乏障新意，你宰們這拜樣規(guī)姜劃太作常規(guī)嚼了。肺這些風(fēng)我們孟都能冤想到辮，我凱需要噸的你茅們能別拿出中來一摔些不窮一樣接的東簡西，屋冷門胃的地賊段用違冷門友的思痛考，緞你們戴這樣甚做項(xiàng)侵目，贊特色忠不夠召，很銀難讓訴我看功到項(xiàng)珠目的窮亮點(diǎn)客在哪護(hù)里，敬我如何甩讓我止們的宵朋友圖跟我勺一起燦投資量這個加項(xiàng)目滅，如彼何讓飲那些燙老板衣買我手的項(xiàng)挽目？提案州過程猴：發(fā)席難北京束朝陽識區(qū)東以亞●奧北碰辣街棚是北秀京首抗個主邁題商呢街，泊由四呀棟獨(dú)糕棟商最業(yè)樓超和底辰商鉆誰鋪組訂成，意辣味乎品牌搬餐飲孔云集芬，同旱時集伏合購配物、礦娛樂卸、休離閑等垃豐富郊業(yè)態(tài)尼。這金一特回色主辱題定渡位為士后續(xù)坐的成蕉功招出商奠掉定了蔬堅(jiān)實(shí)鵝的基鄙礎(chǔ)。所謂特色靜定位夏就是蔬根據(jù)豎企業(yè)其自身擦文化龍、項(xiàng)終目周申邊環(huán)曉境、裙經(jīng)營鋼特色碼等，邪集約靜、整勤合、糠升華席出一孫個最困具吸攔引力惕的一捉點(diǎn)作商為“滅訴求麥點(diǎn)”，以扯此去府吸引鞏想要凈吸引恥的目匆標(biāo)客烤群。特色晝定位所包括讀大眾過定位悼、特付色主摟題定泥位，獲如果灶定位剪于大次眾化屈，那昂么項(xiàng)宅目收描益相稼對穩(wěn)罰定，旅但缺饅乏持拔久特班色、貿(mào)收益描率也粘低，狡如采鄙用特出色定列位，淺如以覺經(jīng)營捎特色彈產(chǎn)品原或特埋色服飛務(wù)定截位那毅么就煎可以飼作為熱一個客很好獨(dú)的吸潑引顧淚客的沒訴求梁點(diǎn)。成全嗚案例恰推導(dǎo)紙：首先學(xué)感謝魄各位石的意挺見，律經(jīng)過您這次紹更深升層的根溝通謙，可隊(duì)以加城強(qiáng)我宏司對硬項(xiàng)目鵲的理攻解，撲同時狗能讓悔雙方念的出拋發(fā)點(diǎn)閱與思充考點(diǎn)毛更一滴致。魯有利但于項(xiàng)茂目的焰操盤繼。（許客套牌話說蘇完進(jìn)爽入正糧題）倚。貴司薪提出緣瑞的幾羞個問柔題，擺我們冷做一烈個解旦答。首先竹就是關(guān)于冊調(diào)研小的投牲資客崗問題。的幼確那燒位老睜板我街們沒田有最攜終的捏訪問矛，主史要是尼約了恐他一秘個星設(shè)期，聯(lián)一致輔沒有諷碰到山他的與時間浩，這誰點(diǎn)您牧可以亞去跟送他核利實(shí)一膨下。譽(yù)最后白我們劉作為跟一個野專業(yè)欠的公翁司，榆通過自其余案樣本須的分受析，已經(jīng)棗達(dá)到洲了85呈%的置束信區(qū)盒間。完靠全可乖以完竿成對帥項(xiàng)目朗投資庭客的蛾分析重。當(dāng)訊然我鬼們會涼后也男會再責(zé)對這再位老冷板進(jìn)疤行一駝個單辱獨(dú)的廚訪問趙。也筋希望跨您打拐個招如呼，羊配合鑄一下理他的映時間賞。看的他是藥否有陣對項(xiàng)辦目額交外的嗎理解象。其次關(guān)于閱工作仇內(nèi)容，本周次的池主要斥提案憑為市臉場數(shù)誕據(jù)以棵及項(xiàng)秩目定鍋位分富析。津朱總買剛剛鐘提出委的問傳題非比常好剛，從腸問題押的出餐發(fā)點(diǎn)窯來看完，朱殼總也傻是一躲個非蛙常專同業(yè)的仍人。模（這輸個要斜捧的茫，此查人就充是要伸表現(xiàn)獸自己靠，一美旦他君表現(xiàn)伏完畢市，基嘗本也雞達(dá)到座了他忍的目瞞的，伏另外懇底細(xì)熄不清少楚，爛不好品亂噴報。）宰也是壓我們務(wù)要下德階段紅要完峽成的籮工作刪之一獸。帶梳著朱歉總提幼出的叨問題混，我忍們將遼準(zhǔn)備怕第二左次提途案，顛以便價做出睬更有悶針對懶性的桃提案桂。最后何就是腔董事復(fù)長提鍵出的孔問題愈，我優(yōu)們作達(dá)為第一霸次做房地尊產(chǎn)開依發(fā)的夠公司禁，目宮的是求穩(wěn)。做抖一些周招商鴨難度雖較小輝的業(yè)宰態(tài)也韻可以但做到固商業(yè)層價值恥最大稈化，借同時三級哭市場手不可喂能接漠受太括新穎揉的業(yè)吹態(tài)。因瓜此我非們在業(yè)押態(tài)的項(xiàng)功能螺上和算檔次觀上做閱適當(dāng)贈的升英級即可鄉(xiāng)豐。還粉有就輔是一激個開擊業(yè)時妖間的余問題恢。董胳事長司通過凝合理件的判慎斷得悼出了撓項(xiàng)目她的開萄業(yè)時討間，兼和我濤們花稿費(fèi)大離的精政力調(diào)態(tài)研的鋪結(jié)果地是一芬致，緞?wù)f明派董事秋長對袖項(xiàng)目闊理解何的深很，對層項(xiàng)目輩看得汽準(zhǔn)，騾相信夾當(dāng)初畫拿地累的時紫候也州是考區(qū)慮在鑼內(nèi)了念。不擊然也使不會乏花這斑么大瞧一筆習(xí)投資霞來進(jìn)晚入這嗓個項(xiàng)所目了弄。因此洞我們書將整擦合各膨位領(lǐng)揭導(dǎo)的公意見益，按所照要油求，痛把方豬案繼漂續(xù)深府化下辣去。法最終榨達(dá)到谷項(xiàng)目慮順利行銷售棉的最誓終目顫的。提案艷過程禁：反恒擊經(jīng)過說內(nèi)部世會議六討論口要做揀好以洽下點(diǎn)袍：1、補(bǔ)敘充調(diào)炸研（嗽投資墓客1組）臭；2、提業(yè)案重撤心將殿偏向夕于租講售配搏比、勺投資松回報薄測算襲，租距金收球益測展算等用數(shù)狐字說萍話；3、重緩新提份煉項(xiàng)賢目包幫裝，業(yè)態(tài)溝的描室述更加靈細(xì)致販、新脖穎。侵引入商家斤訪談，利瞎用第摟三方產(chǎn)視角妹增加旺項(xiàng)目床的說孫服力村；4、不盟否定喝之前廳提案尊的所險有內(nèi)美容；5、公續(xù)關(guān)。準(zhǔn)備峰二次確提案業(yè)態(tài)成描述絡(luò)更細(xì)揀致、因新穎租，甚拳至把攝商家抄拉進(jìn)膚來用犬商家騎訪談桃來作代為業(yè)疾態(tài)優(yōu)河勢的酬佐證逗。要讓騎故事挽講的投更像擔(dān)樣，罩就不睛能不企在細(xì)奮節(jié)真梨實(shí)性火上下咱功夫洲。不僅絕在商煩業(yè)環(huán)冶境、篩地段置、立資地條返件、梁經(jīng)營朗、規(guī)痛劃、遇價格鉛等重創(chuàng)要“暖情節(jié)士”上晴面要甜“起杰承轉(zhuǎn)賠合”謹(jǐn)、邏瞧輯推友導(dǎo)、世步步爬為營爭外，齒還要拉在事碗關(guān)經(jīng)璃營性思保障笑的業(yè)練態(tài)、堆功能裳、業(yè)年種、沫品類她乃至售商品傳或服度務(wù)品撫牌的細(xì)描述熟上多議講細(xì)膚節(jié)、蠻多設(shè)襲置看耕點(diǎn)和野亮點(diǎn)蝕。一部《甄嬛叛傳》講的閑其實(shí)正是個籃后宮墊女人階勾心酷斗角方的俗思套故抖事，寨情節(jié)趙上設(shè)坊置的錢也算吸跌宕約起伏脅。但惑你細(xì)淘看劇閱中人壺物所先穿的撐服裝季，連政衣領(lǐng)叮、裙蘿邊、竟袖口松的花倍紋都抗根據(jù)許等級佛而各露不相榴同，宅統(tǒng)一姻為人饅工繡絮制成捷，人準(zhǔn)物頭羊上的稼飾品敵也大株有講奪究，皇后殃的發(fā)漢飾，犧妃嬪港不可踢能有金，貴殘妃的嚼服飾遭，一故般妃忙嬪也漸不可紹能有，包胡括宮催女的姨行禮鼻也不失同，悉像槿橡汐，到她是鳥甄嬛丙身邊最重踩要的常宮女耍，她暈行的摸禮就辭和一騰般小機(jī)宮女飽不一麻樣。搖故事蛾中對壁這些澆細(xì)節(jié)卵的描踏述、錫展示棕，就煤大大債增加立了故鼠事的露看點(diǎn)館和吸顏引力混。因此旁，可展炒示或崗演示豎的實(shí)奪物道室具往圈往更鴿能增金強(qiáng)說天服力，光謀說、召寫沒夾用，變這也員是電春視劇《甄嬛》和小廁說《甄嬛》的區(qū)撓別，餐要是竭沒有默電視癢“甄猶嬛”干，有鑰幾個標(biāo)人知鏈道小箏說“消甄嬛批”，這就箭是展秧示、范演示秋的力粒量。成全漠視點(diǎn)律：細(xì)節(jié)消描述貍和道意具展丙示的念力量貳。一個舊社區(qū)雜商業(yè)獎銷售屬項(xiàng)目商業(yè)不銷售峽的幾內(nèi)個核柏心關(guān)遲鍵點(diǎn)樹：1、投資逝客認(rèn)嚇可的掀定位；2、合理為的投脂資回槳報率（價搶格與泉租金撈的關(guān)聽系）沃；3、目標(biāo)迅客群膊集中宏的通質(zhì)路選襖擇（社宏區(qū)商篩業(yè)區(qū)飲域抗違性比伏較大湖，基木本屬州于屬輝地型消脊費(fèi)，閉屬地屆型購洲買）杏；4、營造欣良好歪的商為業(yè)氛介圍。商業(yè)膜銷售餐的核灣心關(guān)謎鍵點(diǎn)關(guān)于葵商業(yè)剪銷售亞的“酒故事標(biāo)”，庭前面谷提到經(jīng)的四胃個核腳心關(guān)蜂鍵點(diǎn)室中，前面酬兩個血是“仆故事?lián)瘛钡乃诵牟?nèi)容狐，定隙位、惱回報昨率，枯投資振客最抵關(guān)心錯的是需回報景率，山但沒司有合推理的供業(yè)態(tài)梳、品驚類定出位，漸恐怕撇回報儲率也慘難以肥到有紹效保圓障。目標(biāo)薦客群粥是這縫個“狂故事固”中鎮(zhèn)的“輝人物灘”、鼓故事被的“輔主角寧”——沒有壯充足雅的消冊費(fèi)客路群、卡沒有辣有充足分經(jīng)足營積融極性食的眾臭多商久家，魔這個色“故當(dāng)事”坑該怎悶么演勿繹下跳去？牧商業(yè)求氛圍狂的營即造則儲是這握個“疏故事房誠”的爆重要減“情摧節(jié)”膛及形執(zhí)象支兔撐部床分，騾應(yīng)該咱算是做“體悉驗(yàn)營遣銷”恩的一拍部分——先把射氛圍濤做出叼來、本熱熱沃鬧鬧蟲的，鬼讓投摩資者礙仿佛暫看到劃了未翻來美甚好的半“錢響景”艱就在遲眼前永，這憤會大辰大提蠟高他筑們買腥單的削積極靜性。成全嬌視點(diǎn)杰：第一稿個問模題，咱什么恒是投飾資客頃認(rèn)可給的定絞位？凈換浸句話廟說，講什鎮(zhèn)么樣區(qū)的故撕事更避容易雷被人惜接受。炒蜂過股悲票的相都有墊體會僵。大放家都裙相信仇的概歡念，朗自然須上漲刮。莖分析虧這個午問題伶要從鉗市場暈出發(fā)濟(jì)，首荒先關(guān)注訴一些橡目前肚銷售譜情況乓比較鑄好的茶商業(yè)，看塵他們判是如裹何包練裝的鬧，其擇次找桃出他驢們的罷共性群，最肯后結(jié)貓合項(xiàng)藍(lán)目尋估找到順屬于閘自己梁的概斧念。業(yè)態(tài)秋：社區(qū)誤商業(yè)非就那餅么多知業(yè)態(tài)家，便葡利店紡、水術(shù)果店揚(yáng)、面歡包房濟(jì)、美朱發(fā)店甘、維飄修、款藥店輸、簡五餐等爛（詳考細(xì)情公況見武各個樓區(qū)域午的《社區(qū)玩商業(yè)沉示范塌社區(qū)浪建設(shè)踐標(biāo)準(zhǔn)》）。業(yè)態(tài)屋上基咸本就勁這么字多，炕也變矮不出膀花樣寬來。律這個互做創(chuàng)還意的匹文章肥沒必杯要，世做出坦來了誘還要驚花很伐多篇拉幅去俱解釋棟，適感得其源反。商業(yè)沾銷售慚的核歸心關(guān)按鍵點(diǎn)錯：投鴨資客妙認(rèn)可顧的定詞位品牌：成關(guān)熟的榆社區(qū)掠商業(yè)雙品牌脹集聚還度非惰常高吧。便利偏店，既有7-愚11淘.面包察房有荷面包火新語首。美學(xué)發(fā)店拐有雅莖祺。對藥店劍要海付王星到辰等胞，這理個因路為不督同區(qū)刺域的諸成熟掘度會游逐步更進(jìn)入神的。煤這個秒可以批花點(diǎn)域心思鉛琢磨等。檔次：不湖同的座人群陵消費(fèi)省能力姥決定遷了不費(fèi)同的粉品牌病檔次予。任喇何一仇個投怪資客縮慧都希幣望自舟己的州商鋪謹(jǐn)租給脆一個捷有檔鞭次的于商家吊，穩(wěn)猴定的到商家苦。同慶樣一勸個品燦牌也冰要不量同的射檔次鳥，（糟詳見岡吉利互與沃寬爾沃搭之間攀的關(guān)援系）癢這個渡問題泄可以區(qū)稍微爪做一賭些鋪備墊。商業(yè)例銷售未的核恐心關(guān)溝鍵點(diǎn)巖：投億資客首認(rèn)可污的定防位定位遙“故掌事”聽的四肉個核取心內(nèi)敏容：箭業(yè)態(tài)爺、主惜題、古品牌哈、檔經(jīng)次。業(yè)態(tài)，從憑寬泛膀的意液義上尾講，察其實(shí)常就是害個容器，比先如MA牧LL是個綱比較口大容已器、HO乖PS牢CA是個吃很大礦的容煉器、重超市速是個茂較小建的容迷器等壯等，名容器粘是規(guī)徹模、焰是體小量、茂是空旦間，柔是關(guān)弟系到斧顧客菠能否描在其籮中享批受到鋪充分侵的休剝閑的屬、娛表樂的予、購堅(jiān)物的管樂趣灑，大噴一點(diǎn)艇的容流器在顏里面蝦逛一帝逛——感覺害很爽煌，當(dāng)百然也玻不能溉太大——容易圾累著漠。在容菊器中屋里面載需要遣放進(jìn)摔一些姜“功能”，嬸餐飲豎，是題滿足甩吃喝啦、解撫餓解離渴的枝功能土，超請市里術(shù)相應(yīng)曉業(yè)種凍的配零置有岸滿足拳日常鄉(xiāng)豐家庭葡生活辜的功系能，鞠影院搏、電田玩城垂、KT販V是滿刷足精嗽神、似娛樂睜、聚眉會的旁功能盒，咖門啡館申有休低閑、得商務(wù)好的功黎能等團(tuán)等，瀉有綜閉合的鵝功能放和單途一功怕能之?dāng)胤?。能滿贏足這箱些功頭能的體顯然養(yǎng)是一衛(wèi)些能稿跟消義費(fèi)者下需求資對位壩的“業(yè)靠種”的設(shè)銜置，版上面好說的瞞美食著廣場穩(wěn)就是桑餐飲攔這個過大的柄業(yè)種劫中的祖一種敵（當(dāng)干然你鼓也可狹以把擺餐飲頃看作拜是一售種“臭功能假”，駝也有臣人把浙“餐經(jīng)飲”寬視為虧一種象業(yè)態(tài)隊(duì)的，榜據(jù)我悔看這唐人肯沿定是猾說話已說順梯嘴了輝，餐縣飲存恨在于樓什么吸地方軌的這龍個“情地方雙”才思是業(yè)昌態(tài)之討所在揉），仗再如迫休閑撲、娛港樂、全美容干康體漫等等可都是阻，目秀前最希大的難業(yè)種致是“本購物恒”——零售鄰、直界銷（羨網(wǎng)上晝購物注等）倆、量旗販等揉等，培單就紛成都泊來看疊，“潮購物惱”這壇個業(yè)隊(duì)種除驢在少普數(shù)傳俊統(tǒng)中聯(lián)心商胡業(yè)區(qū)乒、人項(xiàng)氣鼎納盛的趨兼有源文化謎旅游秋目的辛地性倡質(zhì)的惰主題則商業(yè)涉街區(qū)傳（如脫春熙倆路、坐寬窄怖巷子寨、錦谷里）吩，越遇來越組難以垂支撐伶一個尸大的誘商業(yè)汪業(yè)態(tài)瞧的良僑性運(yùn)稈營，良比如朽萬達(dá)址廣場看、龍加湖天氣街三施千集辜、王脈府井蓋科華拴路購復(fù)物中扒心等盼，平兵時顧私客門筐可羅毯雀。業(yè)種恩下面況有N多品類，比虛如購佛物，止下面棒有服閃裝、末珠寶現(xiàn)首飾膛，服綠裝又揉分什袖么男衣、女草裝、肆春裝癥、夏稀裝等麥不同飲品牌為服裝止。品類走下面株是品牌，比示如服鮮裝品句牌千持千萬殘萬，教牛叉池的有診范思習(xí)哲、賊杰尼沖亞、緒羅意炊威，德一般車的有欠雅戈參爾、赤利郎繼、杉脈杉等贏等。檔次，上旱面牛律叉的她品牌牛就是寸檔次運(yùn)高的杜、能襯襯托們形象鹽的，榮一般緣瑞的就握是檔戲次一乘般的饑。主題，在混經(jīng)營呆方面裂，實(shí)引際就辮是業(yè)雨態(tài)、哨功能輔、業(yè)飼種、匆品類移、品匙牌、騎形象富、檔能次等蠶方面顛的組狠合運(yùn)驕用，緊“一東站式洪消費(fèi)租”是桑個主劈燕題，做是強(qiáng)善調(diào)業(yè)爐態(tài)大腫而全沫，全控客層賀；休進(jìn)閑、顛娛樂宜主題憂是強(qiáng)愚調(diào)“肥休閑辱、娛調(diào)樂”帳等業(yè)北種、緣瑞功能香相對拋突出陜（相戰(zhàn)對購惡物為揪主而扣言）沖等等縮慧，也屑有在萌外在蒼包裝壩上著膠力塑召造，四以與免競爭狠對手奸形成表區(qū)隔繁的。成全吵視點(diǎn)溉：業(yè)態(tài)禮、主頸題、即品牌痰、檔鋼次成全偷視點(diǎn)映：商業(yè)撤地產(chǎn)負(fù)項(xiàng)目鍋的定首位之壘道各種棗業(yè)態(tài)蘋在混診沌的戶市場吉秩序總下都縮慧有生陶存和魂發(fā)展溉的機(jī)緞會，斜但初企始定儉位時糕的錯戰(zhàn)位卻造可能貞使后禮續(xù)工憑作的卡鏈條弱發(fā)生椅斷裂絲式。如戒何切困準(zhǔn)市歪場的乞脈動鼓，正病確選亂擇商獄業(yè)地個產(chǎn)項(xiàng)脖目的輸定位輩方向酒，是母決定據(jù)商業(yè)霸地產(chǎn)租項(xiàng)目障成敗薄的重掏要前胡期工對作。項(xiàng)目隨及市半場初圣步研閘判、孫定位券假設(shè)憲、市析場研狠究框卡架設(shè)船計(jì)、支數(shù)據(jù)軟及意毅見收甚集、餅資料謎分析位及專衰家團(tuán)家評審對、定晉位排搞除、悄定位種初步桿確立限、零翠售商碼訪談芽、定座位必爭要性生調(diào)整葉、定蜜位確壤認(rèn)。定位許是商吃業(yè)地念產(chǎn)項(xiàng)鏟目成兄功運(yùn)跳作的石基礎(chǔ)寫環(huán)節(jié)款，是惕一種叢要求棍商業(yè)薦項(xiàng)目訂聚焦軌于顧貨客利溫益目批標(biāo)的淚選擇何。任殊何定技位都?xì)W依賴警于對甚市場懸需求萄的把代握，花但是符市場長上反宿饋的乘需求緊信息棵數(shù)量繭龐雜缺，如捆何在味有限屑的時感間內(nèi)自遴選伸信息盛、分鑒析出療最有凈價值晝的結(jié)逼論便例成為艙了重警要的社工作毛。利用不自己踢龐大祥的信罩息數(shù)鴨據(jù)庫不，結(jié)輕合多毛年的誘商業(yè)霉經(jīng)驗(yàn)罩積累困，根勉據(jù)項(xiàng)因目的粒實(shí)際浸特征栗，經(jīng)巧專家緒團(tuán)討禁論，戲在市吵場調(diào)夠研前縫便先煎行提管出2～3個初給步定呈位目風(fēng)標(biāo)假邪設(shè)。宅它的頂好處涂是能桐使研雅究更弟有針鉤對性翼，能龜提高羊市場眠研究余的效您果與蟻效率五，無絕論假課設(shè)的道定位贈在后鞏市中度被證磚明或襪證偽冶。感性職的預(yù)猴期定逆位是鏟否能洞成為列最終往確定催的方刑向，柱需要含從市槽場研梨究中酷印證僵。對達(dá)于商讓業(yè)項(xiàng)辟目而籃言，吳對必痰要性析的研飾究分映析一粘般應(yīng)蛛包括紅以下偏方面禁：崗（1）宏槍觀市伶場的巧特征壺：經(jīng)少濟(jì)發(fā)供展的糟趨勢舊、政啞策管篇理的吹導(dǎo)向異、國擊民收狂入的雀演變余、行束業(yè)偏陰好及奸更迭傷等，啟任何混個體睬項(xiàng)目出的生輕存與除發(fā)展修都離雖不開栗宏觀雙大背淋景的寺發(fā)展哭進(jìn)程居。項(xiàng)利目的懷關(guān)聯(lián)鄭方——開發(fā)易商、嫁投資愁客、固管理咽方及案中介溪服務(wù)挖機(jī)構(gòu)沾，對弄此都惰有強(qiáng)搏烈的雷認(rèn)知兆。（2）消嚼費(fèi)者龍的需庫求偏桐好：及需求大創(chuàng)造蠶價值洗，迎季合消桐費(fèi)需夾求的纏產(chǎn)品星才會還占有爬市場托中的藝機(jī)會授。區(qū)距域間悅的需勉求差皮異相品當(dāng)大寫，如墻何在惑當(dāng)?shù)啬[的消否費(fèi)習(xí)冰慣和能招徠王異地閃客商食間找漆到平駕衡，帶這在公起初景的預(yù)獨(dú)期定樸位中翁要有然所考教慮。（3）區(qū)勸域商掙業(yè)重固點(diǎn)研帳究：盟區(qū)域棟商業(yè)寒重點(diǎn)名研究叨是要場了解轟不同劫業(yè)態(tài)雖及競阻爭者伙在本睡項(xiàng)目決輻射遷范圍徹內(nèi)的右存在防及發(fā)務(wù)展?fàn)钍鬀r，丙以便猛使項(xiàng)扯目能玻夠趨逗利避舞害地襪進(jìn)行趣策略膝組合煌。如消果區(qū)其域內(nèi)題某一賠類業(yè)劈燕態(tài)產(chǎn)逃品的付供應(yīng)己大于輛需求化，那仰么不自同產(chǎn)滅品對糠市場掘利潤士的分如食會粘十分嚷劇烈化，在百項(xiàng)目太進(jìn)行箱業(yè)態(tài)勇布局沒時可音能要窄考慮王有所針指向困。尋詳找抵齊消需命求壓坡力的然辦法贈，對進(jìn)競爭世對手扶進(jìn)行煩深入冰研究尺，挖貸掘新巴的市彩場機(jī)障會，漲是在扭定位深選擇根中都脖要考賺慮的增重要蜘內(nèi)容堪。（4）零認(rèn)售商阿訪談疊：由鉆于任蹲何項(xiàng)雖目的錯定位貍的最扎終實(shí)綁現(xiàn)有聲賴于丸成功廳招商亞的支膜持，坦因此勤零售踢商對添項(xiàng)目向的需眠求程早度及掙其真株正關(guān)斧心的伍產(chǎn)品立素質(zhì)查應(yīng)該李在產(chǎn)弟品中勁有所巧反映塞。所雖以應(yīng)捆該在叢定位稻確認(rèn)順之前朱與主騎要目活標(biāo)零室售商質(zhì)進(jìn)行寄有針嘴對性句的溝燦通，蓄了解碌他們炕的入勵駐意嘴向，擊聽取填他們無的反摧饋意蒜見，攔結(jié)合芹未來游需求往的可孤增長刻空間望來確帳定項(xiàng)伐目的禮發(fā)展祝規(guī)模姥，確游認(rèn)最典終的帖定位賭方向燃和業(yè)臟態(tài)布巴局。四個域主要賤的定輛位策勿略在進(jìn)爬行購活物中蛛心項(xiàng)嬸目咨夾詢的腎過程聽中，礦戴德羊梁行鐵常會成從以嶺下四鋼個方庭面探亞討定威位策肥略：1.豐富舌定位豐富秘定位玩不是每要為姥顧客禍提供植最多做的商燙品，玻而是咬要在桿合理熔范圍凱內(nèi)為精顧客遲創(chuàng)造弱充分章選擇請的機(jī)銜會。孝因此河，20萬平悠方米框與20討00平方千米的咽商業(yè)貴面積橋都能校實(shí)現(xiàn)軌豐富朱性的棋定位——商業(yè)些項(xiàng)目鎮(zhèn)的規(guī)起模與制能否跳豐富嶼定位肌不存國在直范接相廳關(guān)關(guān)橡系。曾依據(jù)貍購物晉中心練業(yè)態(tài)稠組合乒的不答同，俊在豐及富定膏位時五可細(xì)蠢分為跪“主巴題化忽定位什”與卡“綜協(xié)合性狡定位健”。救主題姿化定遵位是惠指最設(shè)大化找聚合碧某一岔品類搭的商嫌品，危在此跟類商叮品中聲取得烘最豐努富的遷優(yōu)勢唱；綜凈合性刺定位僅是指凍融合火多種堆功能招業(yè)態(tài)黎，以菊一站純式服鈔務(wù)為記顧客印創(chuàng)造劫方便街的策爐略。亂北京驢中關(guān)宰村廣掌場就否采取弱了綜足合性誤定位鹿的策汁略，騎協(xié)助吃客戶榨實(shí)現(xiàn)涂了預(yù)泳期目叫標(biāo)。中關(guān)渡村廣罰場位撿于海粒淀區(qū)槽中關(guān)擇村西弓區(qū)，文商業(yè)傲面積陵為20萬平朽方米遣，是隸中關(guān)廊村區(qū)男域最潛大的尊商業(yè)出項(xiàng)目米。在向針對吩項(xiàng)目蹄輻射燭區(qū)域煎人口怨及商軟業(yè)市傅場的南研究剪中，泊我們澤看到喉了兩曠個重辜要的戲基礎(chǔ)沸特征月，即槽年輕昏化高澆收入是人群逮聚集蓬與單線一傳祝統(tǒng)化予的商稿業(yè)現(xiàn)縫狀。鎮(zhèn)兩者享是一編對突應(yīng)出的知矛盾房誠，功魄能單差一的聯(lián)商場恨對年奶輕化大人群哭來說炊存在亭著不椅經(jīng)濟(jì)默的劣垃勢，戀已不離能滿派足他渡們復(fù)愿合性置的購?fù)ＹI需酒求。菊針對香這種發(fā)市場抗空缺虎機(jī)會荒，我朋們?yōu)橄又嘘P(guān)重村廣軟場確勇立了存“集型購物裝、休肆閑、桑娛樂皺于一胖體的愉多功肺能購魄物中古心”旱的綜業(yè)合性南定位扭，并妹精選拆不同貨功能擴(kuò)的業(yè)啞態(tài)進(jìn)劈燕行關(guān)怠聯(lián)組梨合，船使項(xiàng)毒目成瀉為對勇目標(biāo)守消費(fèi)害群而值言具夢有專嫁屬性企的購蒼物、遍休閑毀、會鏈友與廚交流搖的社紅會場怖所。2、流蹦行定抹位自己達(dá)猜。謎。。遲。主題：主許題可愉以簡籍單的伍理解秒為項(xiàng)阻目的核心邁競爭撿力。因?yàn)樽R每個彈社區(qū)光都有頓自己怎的社侮區(qū)商拼業(yè)，城如果嬸包裝冒上沒際辦法坑脫穎得而出弊，就捎會在稀同質(zhì)古化競寄爭的灶洪流點(diǎn)中淹販沒。大家劃都是4米開炎間，12米進(jìn)籃深的福商鋪勢，都侍賣早瓣點(diǎn)、銳賣報著紙的排商業(yè)琴，年數(shù)租金殲貢獻(xiàn)潑率都賞是4%。投及資客延憑什熟么不鈔去買憑他的痛，而盆去買食你的?商業(yè)著銷售淚的核芒心關(guān)梨鍵點(diǎn)領(lǐng)：投振資客筆認(rèn)可阿的定蘿位大寧蹄國際燦的推顆廣主煤題是夏“LI放FE亞HU財B生活薯中心亦”，伏實(shí)際雹上在盞后來舉的運(yùn)水營過恩程中唐也逐習(xí)漸實(shí)趨現(xiàn)了猾它在刃經(jīng)營存上的方主題——匯集霸現(xiàn)代涂城市探生活怠多元胳環(huán)節(jié)遲的生束活中嘉心。這個鼓主題舟是怎脫么演施繹的影呢？1、建杜筑規(guī)雖劃：15棟錯建落有肯致的字建筑形成社庭院肥式布布局，刊以室巷外廣牢場和界開放綿式商植業(yè)步磚行街跪貫穿整個旺建筑序組合淋體。建筑屋設(shè)計(jì)園上外圍眠高，呈綱現(xiàn)大詠建筑針體態(tài)地，內(nèi)部時低，小集院落申交叉巴錯落唯，形席成了員明顯沿的層次獅錯落加感的2公里舉長的腿商業(yè)勞內(nèi)街。廣場睡設(shè)計(jì)著，多核答心廣餓場設(shè)僅計(jì)，11個大財小廣簡場庭框院，供中央必廣場緩位于茅寫字授樓等冷高層肯建筑謎沿側(cè)召，作擔(dān)為人桃流緩梢沖地泉帶，潮避免鄭高層窗建筑稻遮擋轟里面嫩建筑冬的日匹照、警光線攀。開敞堂和圍存合的傭空間絕錯落供使其膠對不該同人開群的撞引流仆達(dá)到?jīng)r最佳掌效果膨。成全獎視點(diǎn)次：主題屠商業(yè)扶經(jīng)典類案例—上海蠻大寧配國際2、商芬業(yè)規(guī)逝劃：主力滾店超粉市大擁潤發(fā)躺和部險分主刺題性訴消費(fèi)揀業(yè)種晴布置障在大恨寧路逢（次守主干罵道）臂沿線陵，距地答鐵最旋遠(yuǎn)處炊，可筐有效良組織織、聚祥集人答流，還歷能提刷高項(xiàng)扎目昭索示性念；酒店洋布置抽在廣難場端鵲頭，偏離桌嘈雜送商業(yè)廚區(qū)，抹減少爬與商花業(yè)交疊流，儀保證嗚酒店評品質(zhì)；主題果性娛珍樂布屆置在柜惠顧儉較少延的角傭落里逆，有利著于疏涌散人型流；生活啦配套倦類兩窗面沿郊街（類共和連路和丘大寧列路）劇，為周蜻邊顧燙客提纏供便也利；生活乳購物所類布余置在拍共和腎路主樓干道鼓，國彎美、臥宏圖殼三胞滿、肯豆德基遭、必著勝客筍，吸引爛社區(qū)惕居民揉的目呼的性繳消費(fèi)下和干菌道上貓的大雜量人象流。主遭力店俗增強(qiáng)閉項(xiàng)目扶昭示控性；立體綢停車扒場布瓶置在渠背街斥位置丟，商似業(yè)價洽值很數(shù)難創(chuàng)濟(jì)造。廣場茫中央污是人姓流聚寒集地慢，餐墨飲為勢主穿卵插服密飾，延長夏顧客聾停留撫時間射并增逐強(qiáng)變剩換性。廣場半主干賽道沿驢街及較角落運(yùn)布置特主力續(xù)店，磁餐飲渡穿插師小型猛購物構(gòu)圍繞獵廣場厘布置活，引趁導(dǎo)人容流圍賓繞室柄外步叔行街恒流動降。辦榨公位股于外石圍，革商業(yè)避呈圍慢合式裙布局耳，酒族店偏花離主言入口巾最遠(yuǎn)略處。應(yīng)辦公勺人流景、商酒業(yè)人舉流、掉酒店艱人流省、住閣宅人臥流、謎地鐵蔑人流若可在攻不同浩業(yè)種幅、功尾能商總家之嚼間共月容、預(yù)共享扎。通過庭院飲式層扯次錯健落布臥局、歸多廣斑場多訴核心受、隨歲需而四變的趟讓不鄉(xiāng)豐同業(yè)紙態(tài)、航業(yè)種遠(yuǎn)分布丙于不讀同功漏能建越筑體皆的建和筑規(guī)乒劃手區(qū)法和嘉商業(yè)駕布局?jǐn)[方式，形累成酒墻店、扭商務(wù)賭、辦平公、比餐飲邀、娛界樂、建文化游、教棕育、猶零售客及城鐘市生散活配兇套設(shè)封施等路多種羅功能雨于一忍體的業(yè)多元堆環(huán)節(jié)掙生活根中心敢，也濕使項(xiàng)悠目成誘為最牲終可醬輻射45未0萬人律口的幻玉超級宵商業(yè)揉中心懲。第二如個問董題，什么視是合鄙理的部投資掠回報欠率？做項(xiàng)挨目的砌時候使，通火貨膨思脹沒峰現(xiàn)在偽這么鉆厲害賺，經(jīng)深過投爭資客智訪談沃及其誕他區(qū)衡域的脹商業(yè)創(chuàng)案例鼠借鑒麥。社經(jīng)區(qū)商朱業(yè)投汗資回椅報率岔在3.廳5%眼-4飼%之間道就可鴿以被附市場氧接受膀。簡檔單的事公式叔理解1元/天/㎡的租架金。躺可以狼賣1萬塊泛。2元/天/㎡就賣2萬。雁以此撲類推意。漂關(guān)于芝銷售倚價格鵝，1.諒5萬/㎡的銷受售價肚格已悶經(jīng)在僚接案籍前就握確定菌下來猛。如財果要精滿足關(guān)這個申銷售漂價格湖，那是么租捏金最下低就答要1.為5元/天/㎡。這該個時竄候問焰題就參出現(xiàn)嚇了。1、這欄個項(xiàng)暈?zāi)繀^(qū)孔域內(nèi)夾沒有勿租金姻標(biāo)準(zhǔn)裂可循缺（商害鋪都叫沒有赤租賃四出去走，都餅是空比著的押）。你說梢可以舍租到1.斗5元，眠誰相難信？2、調(diào)猶研了保距離扯項(xiàng)目濟(jì)最近亂的社坊區(qū)商笛戶。惹商家止對這違個區(qū)福域的攀認(rèn)知隔是這約邊目緞前人繳比較蛋少，束租金執(zhí)最多轎出到2萬塊/間。膠按照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賭商鋪溜面積歪折合臘下來雨，租休金只屆有0.恐8元/天/㎡。怎貪么辦阿？如何拳讓投私資客辰相信仆這個氏項(xiàng)目算可以識租到1.才5元/天/㎡，而級且未惑來還廟會上狀漲？商業(yè)災(zāi)銷售匠的核躁心關(guān)洋鍵點(diǎn)鐮：合拘理的支投資絡(luò)回報盡率成全沾觀點(diǎn)偽：內(nèi)部賺收益脂率和壞投資耍化率季也是移投資萬者考水察一博個商毛鋪的蛛重要嶺考量舅指標(biāo)邪，尤迫其是叔