大連琥珀灣項(xiàng)目市場研究報(bào)告

大連琥珀灣項(xiàng)目市場研究報(bào)告2009年12月［歷史的重任］大連長久以來一直是中國北方乃至東北亞地區(qū)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)和旅游城市，既是東北經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)外的窗口，又是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡，承擔(dān)著振興東北和繁榮環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)圈的歷史重任東北經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)大連［時(shí)代的寵兒］為了助推東北振興和抵御金融危機(jī)，

2009年7月1日，國務(wù)院總理溫家寶１日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議中討論并原則通過了早在2005年就已醞釀的《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》。根據(jù)《規(guī)劃》，遼寧省沿海地區(qū)將根據(jù)“五點(diǎn)一線”的規(guī)劃，發(fā)展包括大連、丹東、錦州、營口、盤錦、葫蘆島等沿海城市在內(nèi)的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶，而大連正是這一規(guī)劃的核心城市，大連無異于又一次成為了時(shí)代的寵兒［資源優(yōu)越的山海之城］大連三面臨海，擁有1906公里的海岸線，12574平方公里市域空間，2415平方公里的市區(qū)空間。既有向海域延伸的慢長海岸線，又有向內(nèi)陸發(fā)展的腹地型空間，外有大海，內(nèi)有山陵，有山有海，山海之城大連區(qū)縣示意圖［人口導(dǎo)入加速］從2006年起大連戶籍人口的增長速度要明顯快于2005年之前，除去自然出生率帶來的增長外（抵去死亡率），最主要的還是外來人口的增加，特別是外來置業(yè)人口的增加是戶籍人口快速增長的重要原因［繁榮、穩(wěn)定的城市經(jīng)濟(jì)］大連歷年的GDP保持著增長較高的增長速度，特別是在2008年全球金融危機(jī)的影響下仍然實(shí)現(xiàn)了16.5%的增長速度，增幅同比只是小幅下滑了1個(gè)百分點(diǎn)，要明顯好于國內(nèi)其它一、二線城市，顯示出了繁榮、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢2009年截至9月份，大連市GDP總額3086.1億元，增速領(lǐng)先全國平均水平4個(gè)百分點(diǎn)，人均收入水平14191元，增速在二三線城市亦名列前茅［開始復(fù)蘇的工業(yè)經(jīng)濟(jì)］2006年以前，以工業(yè)為重的第二產(chǎn)業(yè)在大連地區(qū)生產(chǎn)總值的比重在歷經(jīng)多年下滑之后，從2007年開始到2008年連續(xù)兩年反彈，顯示東北四大工業(yè)基地之一的大連，其工業(yè)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，這主要得益于環(huán)渤海城市圈戰(zhàn)略和東北振興規(guī)劃的出臺(tái)，詳見下圖：［高速發(fā)展的旅游經(jīng)濟(jì)］2008年大連旅游收入達(dá)到了400億元，即便是在金融危機(jī)的影響下仍然實(shí)現(xiàn)了20%的高增長速度，也是歷年來的最高增幅，在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，旅游業(yè)已經(jīng)成為大連的支柱產(chǎn)業(yè)之一［小富而康的生活水平］中等收入水平：2008年人均可支配上入達(dá)17500元，達(dá)到中等收入水平，且年平均保持著15％左右的增長速度恩格爾系數(shù)：城市恩格爾系數(shù)已經(jīng)低于40，進(jìn)入富裕生活狀態(tài)人均居住面積：近年來人均居住面積在24－27平平之間震蕩，居住面積相對(duì)充裕，也顯示房地產(chǎn)開發(fā)處于合理發(fā)展水平［快速增長的消費(fèi)水平］自2007年以來，大連的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速明顯要快于歷年，顯示居民在收入不斷增加的情況下，社會(huì)消費(fèi)品的購買力也在快速增長，詳見下圖：［城市地位辨析］從珠江三角、長江三角到環(huán)渤海地區(qū)，再到遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶，從南到北，逐次列入國家沿海開發(fā)戰(zhàn)略，形成了國家一個(gè)又一個(gè)新的發(fā)展場。在這些新的發(fā)展場中，我們可以發(fā)現(xiàn)每一個(gè)新的發(fā)展場總有一個(gè)具有核心地位的城市增長極，從深圳、上海、再到到天津。以遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶為對(duì)外發(fā)展引擎的東北經(jīng)濟(jì)場，大連作為東北最具開放的城市，無疑應(yīng)具備核心的區(qū)位優(yōu)勢和功能，成為新的增長極場：珠三角經(jīng)濟(jì)圈極：深圳場：長三角經(jīng)濟(jì)圈極：上海場：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈極：天津場：東北經(jīng)濟(jì)圈極：大連①上世紀(jì)90年代末，在全球化背景下，東北的傳統(tǒng)工業(yè)優(yōu)勢不在，東北也正在謀求產(chǎn)業(yè)振興、向外發(fā)展，而大連正是窗口②環(huán)渤海城市也正在形成以城市圈的戰(zhàn)略對(duì)抗長、珠城市圈的城市雄心，大連正是橋頭堡③高速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)，集工業(yè)經(jīng)濟(jì)、港口經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)于一身大連要引領(lǐng)發(fā)展，環(huán)渤海城市圈戰(zhàn)略和東北振興規(guī)劃帶給了大連前所未有的時(shí)代機(jī)遇時(shí)代機(jī)遇城市背景1、規(guī)劃建設(shè)隨著大連東港區(qū)的建設(shè)，人民路商務(wù)區(qū)一直向海邊延伸，未來中山區(qū)高收入人群規(guī)模將不斷擴(kuò)大，對(duì)高端居住項(xiàng)目的需求也隨之增長。中山區(qū)目前可用居住建設(shè)用地已十分稀少，可謂寸土寸金，大部分項(xiàng)目為高密度產(chǎn)品，尤其隨著別墅類用地的被禁低密度產(chǎn)品稀缺。2、交通發(fā)展2013年大連自中山區(qū)民生街起點(diǎn)的跨海大橋與海底隧道工程將先后啟動(dòng)，未來中山區(qū)與工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)系將更加緊密周水子機(jī)場擴(kuò)建將于2009年12月全面啟動(dòng)，隨著大連機(jī)場規(guī)模的擴(kuò)大，大連的國際國內(nèi)運(yùn)輸環(huán)境將大幅度改善，商務(wù)交流時(shí)間及空間距離越來越小，城市發(fā)展將越來越快。哈大高速鐵路2011年竣工，大連作為知名的宜居城市，將吸引更多的東北高收入人群。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》，大連是重要的發(fā)動(dòng)引擎。中山區(qū)規(guī)劃為大連金融商務(wù)核心區(qū)城市高速發(fā)展，眾多的利好給大連市未來的可持續(xù)發(fā)展打好了基礎(chǔ)，中山區(qū)作為核心金融商務(wù)區(qū)，更是好風(fēng)憑借力。2003年2月8日《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》國土資源部發(fā)布(國發(fā)〔2003〕45號(hào))，其中第四條規(guī)定“(今后5年內(nèi))停止別墅類用地供應(yīng)。2003年8月12日《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》國務(wù)院發(fā)布，再次提出要控制高檔商品房建設(shè)。2005年各大銀行達(dá)成協(xié)議：高檔住宅“首付比例提高到三成”。2006年5月30日國土資源部下發(fā)“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”，通知要求，從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。2007年6月11日商務(wù)部、國家外匯管理局通過國家外匯管理網(wǎng)站正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，表明國家對(duì)外資投資房地產(chǎn)的控制進(jìn)一步加強(qiáng)。2009年1月北京市建委貫徹國務(wù)院穩(wěn)定市場的宗旨，發(fā)布了十五條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，“限外令”的解禁，市場有望受政策利好重新啟動(dòng)受別墅類產(chǎn)品供地全面停止、清理影響，別墅產(chǎn)品一度熱銷；限外令的控制到解禁，受政策影響長達(dá)兩年的高端住宅市場有回暖需求。熱銷期調(diào)控期回暖可期今年年初，上海松江世茂佘山莊園成交刷新住宅樓盤單個(gè)單位的最高成交價(jià)紀(jì)錄。兩套別墅中，其中一個(gè)占地約40畝的別墅，一名海外投資客簽約成交價(jià)格達(dá)到2.05億元。另一處別墅為國內(nèi)人士以1.55億元購得。宏觀政策縱向分析－發(fā)展脈絡(luò)橫向分析－市場格局比較分析－典型個(gè)案競爭分析別墅1、別墅市場2007及2008年，別墅市場供應(yīng)均保持在8-9萬㎡，09年供應(yīng)量暴漲至19萬㎡，成交自07年至今則增長穩(wěn)定，平均每年以4萬㎡平方米的總量遞增，隨著紅星海、小平島、瑞安天地、紅旗谷等大型別墅的開發(fā)，未來市場競爭異常激烈。同時(shí)年內(nèi)別墅價(jià)格也表現(xiàn)出被抑制的現(xiàn)象，均價(jià)稍有回落。項(xiàng)目名稱建筑形式均價(jià)上市時(shí)間銷售狀態(tài)海景御花園多層、別墅63001997售罄海寰別墅獨(dú)棟別墅100001998在售豐源海景山莊多層、別墅60001999售罄明珠花園獨(dú)棟別墅65001999售罄文園別墅獨(dú)棟別墅100001999死盤同香山莊多層、別墅60001999死盤【大連別墅市場回顧】啟動(dòng)階段：1997－1999代表個(gè)案：海寰別墅、豐源海景山莊區(qū)域分布：大連南部風(fēng)景區(qū)，中南路和仲夏路產(chǎn)品特點(diǎn)：獨(dú)棟為主、產(chǎn)品力弱、海景房價(jià)格特點(diǎn)：單價(jià)6000元左右，總價(jià)250萬以上滯銷供應(yīng)體量：供應(yīng)面積約9萬平別墅盤在市場出現(xiàn)，集中大連南部風(fēng)景區(qū)，開發(fā)規(guī)模小、產(chǎn)品力弱項(xiàng)目名稱建筑形式均價(jià)上市時(shí)間維多利亞莊園獨(dú)棟別墅110002000南山別墅獨(dú)棟別墅120002000南山苑多層、別墅60002000歐洲小鎮(zhèn)多層、小高層、別墅60002001伊頓山莊聯(lián)排、小高層75002002海昌楓橋園聯(lián)排、雙拼85002002【大連別墅市場回顧】發(fā)展階段：2000－2003代表個(gè)案：南山別墅、伊頓山莊區(qū)域分布：大連南部風(fēng)景區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)：建筑立面、會(huì)所等產(chǎn)品力提升、歐陸風(fēng)情流行價(jià)格特點(diǎn)：聯(lián)排面積150－250平，總價(jià)100－250萬；高總價(jià)獨(dú)棟別墅滯銷供應(yīng)體量：供應(yīng)面積約20萬平區(qū)域仍集中于南部風(fēng)景區(qū)，出現(xiàn)聯(lián)排產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品滯銷代表個(gè)案：頤合園、濱海陽光、王子莊園區(qū)域分布：大連南部風(fēng)景區(qū)、旅順、金石灘產(chǎn)品特點(diǎn)：供應(yīng)結(jié)構(gòu)中雙拼、聯(lián)排中端產(chǎn)品是主力價(jià)格特點(diǎn)：雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品市內(nèi)總價(jià)集中在260-600萬元；面積400平以上獨(dú)棟產(chǎn)品滯銷供應(yīng)體量：04年至06年總體供應(yīng)量達(dá)到21萬平，年均消化量近10萬平【大連別墅市場回顧】成長階段：2004－2006區(qū)域擴(kuò)散化、產(chǎn)品多元化、供應(yīng)量消化量大幅提升時(shí)樓盤區(qū)域獨(dú)棟雙拼、聯(lián)排間面積數(shù)量總價(jià)面積（㎡）數(shù)量總價(jià)

（㎡）（套）（萬元）（套）（萬元）2004年中信海天瀛洲西崗區(qū)濱海西路20號(hào)405-48010900-1100260-35048400－600頤合園

西崗區(qū)八一路421121260

2005年濱海陽光中山區(qū)虎灘路

210-360322390－670富士莊園甘井子區(qū)泉水350-47011300268-316180260白玉山莊旅順口區(qū)洞庭路280-70026350-600223-34036150－200王子莊園金石灘537-73819720-1500

10002006年玫瑰花園大連旅順濱港路800號(hào)350-56073350-560

桃源山莊西崗區(qū)八一路300-140032800-3000

伊頓山莊二期中山區(qū)中南路

337-51222400－610合計(jì)

183

608

【大連別墅市場回顧】創(chuàng)新階段：2007至今代表個(gè)案：藍(lán)灣、溪之谷、紅星海區(qū)域分布：旅順、金石灘、開發(fā)區(qū)濱海、甘井子產(chǎn)品特點(diǎn)：立面、景觀創(chuàng)新；聯(lián)排面積減小控制總價(jià)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品附加值價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)集中在300-500萬元；獨(dú)棟總價(jià)位接受能力突破千萬供應(yīng)體量：供應(yīng)面積約30萬平外緣區(qū)域崛起、知名開發(fā)商進(jìn)入、大盤運(yùn)作、產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)間樓盤區(qū)域獨(dú)棟雙拼、聯(lián)排面積數(shù)量總價(jià)面積（㎡）數(shù)量（套）總價(jià)（㎡）（套）（萬元）（萬元）07年萬科溪之谷甘井子區(qū)原西郊度假村

220-250162300－420藍(lán)灣旅順口區(qū)旅順南路175-250178420－620

大華御庭沙河口區(qū)臺(tái)山北麓

230-26069350－550加州洋房甘井子區(qū)華南廣場西側(cè)

160-22070210－27008年托斯卡納中山區(qū)海之韻廣場西側(cè)6007預(yù)計(jì)總價(jià)1500萬264-31099700－1050中海華庭甘區(qū)高新園區(qū)海事大學(xué)西側(cè)

190-23060250－450

原生墅龍王塘395-482

9710－860248-46555250－470

東方優(yōu)山美地開發(fā)區(qū)金石灘金石路57號(hào)494－85315750－1360

310-550

182330－890

合生江山帝景旅順口區(qū)鐵山鎮(zhèn)

195-200112200－220紅星海開發(fā)區(qū)海濱路與金馬路南延交匯處500-750

171200－1500

280-480

132320－720星海灣壹號(hào)星海廣場

400-500162000-3800合計(jì)

226

945

2006年以前，大連別墅市場銷售滯緩，06年底市場出現(xiàn)啟動(dòng)。2007年大連別墅市場180－250平的（高品質(zhì)、創(chuàng)新型）小獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品銷售較好。2008年200平米左右，總價(jià)300－500萬中端別墅產(chǎn)品是市場主流。300－500平米中高端別墅存在市場（總價(jià)區(qū)間600－1500萬），但缺少有效供應(yīng)。獨(dú)棟方面，07、08兩年內(nèi)主流樓盤共去化了184套，其中160套來自于藍(lán)灣小獨(dú)棟，其余來自東方優(yōu)山美地及紅星海。雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品兩年內(nèi)去化471套，經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品占去化主力。優(yōu)山美地因蓄水時(shí)間過長，流失很多意向客戶。當(dāng)前別墅產(chǎn)品每年有10萬平米的消化能力，未來別墅市場供應(yīng)量將大幅增加，在資源相近前提下，主要體現(xiàn)于產(chǎn)品力競爭。大連別墅項(xiàng)目價(jià)格分布1800022000約350001300023000900015000金州區(qū)低端別墅，建筑形態(tài)為疊拼旅游度假主題聯(lián)排為主雙拼為輔，獨(dú)棟補(bǔ)充山海主題50%聯(lián)排30%雙拼疊加旅游養(yǎng)老主題聯(lián)排為主雙拼為輔，獨(dú)棟補(bǔ)充山海景觀私屬海灘藍(lán)灣小獨(dú)棟經(jīng)濟(jì)類別墅聯(lián)排為主疊加為輔城市中心豪華居所，聯(lián)排為主，少量雙拼獨(dú)棟當(dāng)前別墅—分布大連具有極長得海岸線，三面環(huán)海，同時(shí)又是丘陵地帶，自然景觀豐富，因此別墅類產(chǎn)品大多數(shù)均具有自然資源價(jià)值，即便以城市資源為主打的別墅也多數(shù)具有自然資源價(jià)值大連資源價(jià)值為主打的別墅多數(shù)分布于大連南部海岸線，少數(shù)項(xiàng)目聚集在丘陵山區(qū)地帶。大連城市價(jià)值為主打的別墅大部分集中在中心四區(qū)海岸線，此類別墅不但具有極強(qiáng)的城市資源特性，也具有較強(qiáng)得資源價(jià)值。王子莊園優(yōu)山美地金石天地紅堡…紅星海·世界觀熱島黃金海岸櫻花山莊金?；▓@…萬隆·托斯卡納維多利亞莊園伊頓山莊頤和園…中?！び惞氽〈笕A·玉庭萬科·溪之谷…小平島藍(lán)灣…玫瑰花園圣美利加莊園…合生·江山帝景別墅—分布

萬隆托斯卡納卡納意鄉(xiāng)中海英倫觀邸中海華庭小平島溪之谷星海灣壹號(hào)地塊指標(biāo)占面/建面4/2.8萬15/22萬8.7/14萬4.4/10.5萬126/137萬7.5/8.1萬12/24萬容積率0.71.51.62.41.11.12產(chǎn)品獨(dú)棟雙拼聯(lián)排高層、小高層、多層、疊拼、聯(lián)排高層;小高層;多層;聯(lián)排

高層、聯(lián)排復(fù)合產(chǎn)品多層、小高、雙拼聯(lián)排、疊加高層、小高層、多層、雙拼、聯(lián)排開盤日期2008-7-82009-10-102009-102008-9-1別墅未開2007-8-252008-09-10當(dāng)前均價(jià)聯(lián)排2.4萬/㎡，雙拼3萬/㎡2.5萬2.5萬1.8-2萬——1.6萬5萬開發(fā)企業(yè)萬隆家園建設(shè)中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)圣島萬科華潤市內(nèi)主要在售別墅市內(nèi)在售別墅以聯(lián)排為主，多為較高容積率拆分出來的復(fù)合型產(chǎn)品600㎡500㎡400㎡300㎡200㎡1000㎡800㎡700㎡900㎡1000㎡7套600㎡3套175-251㎡16套400㎡40套280㎡340㎡獨(dú)棟面積段托斯卡納紅星海紅堡藍(lán)灣600㎡10套國會(huì)山5套套數(shù)為存量在售數(shù)量少，600平米分界線700萬600萬500萬1100萬900萬800萬1000萬10套1300萬1200萬1500萬1400萬3套35套獨(dú)棟總價(jià)段7套預(yù)計(jì)1500萬以上托斯卡納紅星海國會(huì)山藍(lán)灣突破千萬，邁向千五預(yù)計(jì)5套3千萬紅堡8套套數(shù)為存量8套180㎡300㎡280㎡260㎡240㎡220㎡200㎡380㎡340㎡320㎡360㎡13套313㎡260㎡29套5套135套雙拼聯(lián)排7套雙拼500㎡聯(lián)排400㎡30套220㎡210㎡聯(lián)排、雙拼面積段托斯卡納星海灣壹號(hào)中海華庭優(yōu)山美地溪之谷400㎡紅堡國會(huì)山10套英倫觀邸68套29套12套套數(shù)為存量聯(lián)排面積集中，雙拼面積較散卡納意鄉(xiāng)52套100萬700萬600萬500萬400萬300萬200萬1100萬900萬800萬1000萬13套29套5套135套9套雙拼聯(lián)排7套雙拼3.2萬聯(lián)排2.8萬2000元/㎡精裝修2000-3800萬元托斯卡納星海灣壹號(hào)中海華庭優(yōu)山美地溪之谷江山帝景聯(lián)排、雙拼總價(jià)段聯(lián)排30套英倫觀邸68套12套套數(shù)為存量聯(lián)排總價(jià)相對(duì)集中，英倫觀邸總價(jià)尋求突破；雙拼總價(jià)邁進(jìn)千萬。國會(huì)山10套卡納意鄉(xiāng)52套當(dāng)前市場獨(dú)棟產(chǎn)品項(xiàng)目藍(lán)灣托斯卡納紅星海2期國會(huì)山紅堡建筑面積175-250m2600m2左右280-340m2600㎡400m2左右套數(shù)178748套、另有5套千平大獨(dú)棟108套價(jià)格均價(jià)2.5萬元--2.2-3萬2萬左右——總價(jià)段345－625萬1500萬起616－3000萬1200萬——開間4.5m左右15.7m13.5－——層數(shù)地上兩層，地下一層地上三層，地下一層地上三層，地下一層（電梯）－——臥室數(shù)量2（175）、34（含傭人房屋)4－——客廳特點(diǎn)客餐廳未分離（小戶型）客廳挑空（較大戶型）挑空（6米6）挑空客廳－3.9米超高客廳主臥特點(diǎn)整層只有主臥，私密性強(qiáng)，功能齊全整層主臥－——地下特點(diǎn)一車位，附下沉式花園、1傭人房有地下游泳池等豪華的休閑場所，兩車位雙車位、傭人房、休閑廳－——面積贈(zèng)送地下室104－150送300-400m2的花園贈(zèng)送140平米地下室－下越層已推剩余3未售4010(暗售)未售當(dāng)前市場雙拼產(chǎn)品項(xiàng)目托斯卡納紅堡東方優(yōu)山美地國會(huì)山星海灣壹號(hào)建筑面積313㎡左右280-302㎡510-550㎡260㎡500㎡套數(shù)222218608均價(jià)3.2萬元——1.3萬元2萬6萬左右總價(jià)段980-1080萬——660-890萬500萬左右3000-3800萬開間8.4m9.6-11.28.7m————層數(shù)地上三層，地下一層地上三層，地下一層地下一層，地上三層，閣樓一層——地下二層，地上三層（配電梯）臥室數(shù)量545——4（配衛(wèi)生間）客廳特點(diǎn)50平米——客廳挑空——雙會(huì)客廳主臥特點(diǎn)整層設(shè)置整層設(shè)置整層設(shè)置——書房、客廳、衛(wèi)地下特點(diǎn)雙車位、保姆房單車位、保姆房下沉庭院、工人房——兩層、雙車位、泳池面積贈(zèng)送100㎡左右——地下算入容積率——地下340平米推出剩余13套未推12套10(暗售)0套當(dāng)前市場聯(lián)排產(chǎn)品項(xiàng)目托斯卡納中海華庭優(yōu)山美地星海灣壹號(hào)英倫觀邸紅堡套面積260㎡192-220㎡310-420㎡400㎡198-310㎡230-275㎡套數(shù)7764164810257套均價(jià)2.8萬元1.8-2萬1.1萬元5-6萬2.5萬元1.55萬總價(jià)段700-780萬390-440萬324-510萬2000-2700萬400-600萬400萬左右開間8m6-6.5m9.5m——6-6.5m6.6m層數(shù)地上三層，地下一層地上三層，地下一層地下一層，地上二層，閣樓一層地下二層，地上三層（配電梯）地上三層，地下一層地上三層，地下一層臥室量434334客廳--2非南向采光雙會(huì)客廳22主臥整層露臺(tái)主臥附帶觀景陽臺(tái)整層，附客廳露臺(tái)整層、露臺(tái)地下室廚房、餐廳、一車位、保姆房單車位下沉庭院、工人房兩層，雙車位露臺(tái)單車位無車位、保姆房、休閑廳贈(zèng)送80-280㎡左右地下室及露臺(tái)地下算入容積率兩層地下300㎡地下室及露臺(tái)——已推剩余29套5套135套8套未售29套09年上半年，別墅訴求依舊山海概念，產(chǎn)品以聯(lián)排為主、雙拼為輔，獨(dú)棟產(chǎn)品處于有價(jià)無市階段；區(qū)域涉及旅順、市內(nèi)四區(qū)、開發(fā)區(qū)；有效供應(yīng)集中于萬科、合生、乾豪（遠(yuǎn)洋）、華潤、中海等少數(shù)知名開發(fā)商產(chǎn)品?？蛻魧?duì)開發(fā)商品牌及產(chǎn)品關(guān)注度提升，產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)域分散，客戶正從傳統(tǒng)別墅板塊外溢。09年下半年，別墅產(chǎn)品推出放緩，至10月份開始，隨著中海英倫觀邸、紅星海的推案，別墅市場又出現(xiàn)一波熱潮，集中去化60套以上，中海英倫觀邸的聯(lián)排突破傳統(tǒng)價(jià)位（總價(jià)200-400萬元），邁向600-800萬元段，面積段也較前期的200-260平方米有所增加，接近300平方米；同時(shí)在熱銷的狀況下，也應(yīng)該看到紅星海的成交產(chǎn)品中，處于發(fā)展尾期的疊加產(chǎn)品占有很大比例（38套）2010年，將是大連高端產(chǎn)品市場主導(dǎo)年，對(duì)于價(jià)格大幅拉升，客戶心理預(yù)期及承受能力將會(huì)需要時(shí)間調(diào)整。別墅市場方面，前期壓制的獨(dú)棟產(chǎn)品將會(huì)釋放（近80套，近4萬方體量），但體量不足以改變當(dāng)前別墅市場格局，獨(dú)棟市場的最大體量將是小平島近10萬方的別墅首推體量。聯(lián)排加雙拼主流產(chǎn)品有500套的量，體量在15萬方左右。案名綜合比較外部內(nèi)部區(qū)域配套景觀產(chǎn)品景觀配套星海灣一號(hào)沙河口區(qū)星海廣場絕佳地段星海商務(wù)中心星海天然海景、星海廣場高層、小高層、多層、雙拼、聯(lián)排私家園林景觀、草坪等5星級(jí)酒店，商業(yè)托斯卡納中山區(qū)東海周邊配套較差，但距市中心較近北向觀海、自然海景、中央廣場獨(dú)棟雙拼聯(lián)排整體規(guī)劃山體、坡地地下會(huì)所卡納意鄉(xiāng)中山區(qū)解放路傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊配套成熟自然山景高層、小高層、多層、疊拼、聯(lián)排

——

——小平島高新園區(qū)新興區(qū)域，配套匱乏天然海景、山景復(fù)合產(chǎn)品較為出色的規(guī)劃，但多為人為因素，前期較難實(shí)現(xiàn)五星級(jí)酒店、廣場寫字間、海鮮燒烤街、學(xué)校等中海華庭高新園區(qū)新興區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)群無高層、聯(lián)排南北軸線景觀沿街商業(yè)中海英倫觀邸沙河口區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，無高層;小高層;多層;聯(lián)排皇家林蔭英式柱廊、雕塑、棋盤廣場、模紋花壇沿街商業(yè)溪之谷甘井子區(qū)柳樹橋引進(jìn)大型超市自然山景水景多層、小高、雙拼聯(lián)排、疊加依山就勢建筑，噴泉、歐式雕像、觀賞草坪、花壇。會(huì)所（商場超市、幼兒園）本案具備特點(diǎn)：山海資源、城市資源（中山區(qū)）、低密度社區(qū)（容積率1）、配套資源（漁人碼頭、老虎灘旅游）、內(nèi)部配套有待完善。結(jié)合上述特征，星海灣壹號(hào)、小平島、萬隆托斯卡納作為本案別墅產(chǎn)品競爭。本案另有小高層產(chǎn)品，鑒于產(chǎn)品定位高端，區(qū)域景觀特點(diǎn)，競爭篩選集中于城市中心可觀海區(qū)域高端住宅，該類產(chǎn)品特點(diǎn)價(jià)格處于城市高位，產(chǎn)品戶型大，總價(jià)高，依托城市配套。紅旗谷小平島海天下時(shí)代廣場裕景·中心星海灣壹號(hào)一方公館卡納·意鄉(xiāng)國會(huì)山萬達(dá)公館萬隆·托斯卡納藍(lán)勃灣住宅市場研究/城市豪宅—分布本案主要競品城市豪宅潛在競品競爭別墅產(chǎn)品

在售潛在競爭萬隆托斯卡納星海灣壹號(hào)卡納意鄉(xiāng)國會(huì)山一方公館小平島地塊指標(biāo)占面/建面4/2.8萬12/24萬15/227/1.63.4/5.2126/137萬容積率0.721.150.281.51.1產(chǎn)品獨(dú)棟雙拼聯(lián)排高層、小高層、多層、雙拼、聯(lián)排高層、小高層、多層、疊加、聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟、雙拼高層、聯(lián)排、獨(dú)棟復(fù)合產(chǎn)品開盤日期2008-7-82008-9-102009-10-9暗售預(yù)計(jì)10年上半年別墅未開當(dāng)前均價(jià)聯(lián)排2.4萬/㎡，雙拼3萬/㎡5萬2.5-2.8萬2.6萬————開發(fā)企業(yè)萬隆華潤家園建設(shè)永高一方圣島競品中獨(dú)棟僅托斯卡納含有獨(dú)棟項(xiàng)目，面積在600平米左右，目前處于銷控狀態(tài)，價(jià)格預(yù)計(jì)突破1500萬。雙拼產(chǎn)品面積段處于300-500平方米，由于該類產(chǎn)品處于個(gè)案能級(jí)差距，面積段有一定分化，星海灣壹號(hào)雙拼產(chǎn)品處于該案頂級(jí)，面積偏大，而托斯卡納的雙拼產(chǎn)品處于次級(jí)，面積相對(duì)較小。但總價(jià)也已突破千萬，聯(lián)排產(chǎn)品面積段處于260平方米的托斯卡納及星海灣壹號(hào)的400平方米，總價(jià)近700多萬以上?？{意鄉(xiāng)面積段最低220-250平方米，總價(jià)500萬戶型總價(jià)特征：同產(chǎn)品面積各異，總價(jià)拉開去化特征：開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，銷售成果各異托斯卡納獨(dú)棟處于銷控，聯(lián)排、雙拼別墅托斯卡納開盤期間由于前期蓄水充分，快速去化50余套，至08年年底受宏觀因素處于半滯銷狀態(tài)，09年上半年處于停盤階段。星海灣壹號(hào)雙拼聯(lián)排體量小，開盤一直處于不溫不火狀態(tài)，月均成交1套左右?？{意鄉(xiāng)09年10月開盤聯(lián)排推出，截止目前去化10套。在售競爭潛在競爭體量大：小平島中央別墅區(qū)一期占地50萬㎡（別墅總建面11萬㎡，五星級(jí)酒店總建面10萬㎡），擁有400棟山海別墅、國內(nèi)頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的別墅皇、一棟濱海多層五星級(jí)酒店組成。230-1200㎡的戶型，高挑空設(shè)計(jì)、豪華主臥，室內(nèi)電梯等。種類豐富：小平島的別墅根據(jù)距離海的遠(yuǎn)近距離分為小、中、大別墅三類。親海大別墅共計(jì)26棟，6種產(chǎn)品，地下一層、地上2-3層。每棟別墅配備觀光電梯、私家泳池，四重庭院設(shè)計(jì)。大別墅分為五種風(fēng)格：西班牙風(fēng)格、意大利風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格、法國古堡風(fēng)格及法國第二帝國風(fēng)格?？偨ㄖ娣e600-1000㎡。臨海中別墅共計(jì)90余棟，近6種產(chǎn)品，地下一層、地上2層。中別墅分為塔斯干、托斯卡納、西班牙、意大利四種建筑風(fēng)格?？偨ㄖ娣e600-800㎡。近海小別墅近300棟，多種產(chǎn)品，地下一層、地上2層?？偨ㄖ娣e400-500㎡。星海灣壹號(hào)一方公館潛在競爭一方公館體量較小，產(chǎn)品與星海灣壹號(hào)趨同，競爭壓力較大，低價(jià)策略是主要突破藍(lán)渤灣項(xiàng)目別墅總體量約40萬左右，洋房體量50萬以上。紅旗谷（40萬方體量）沿海國際中心時(shí)代廣場中心裕景萬達(dá)公館海天下地塊指標(biāo)占面/建面3.4/37萬1.36/11.88萬6.23/80萬2.32/21萬0.91/7.14萬容積率8.828.79.957.367.8產(chǎn)品高層高層高層超高層高層開盤日期2008-092008-062008-07預(yù)計(jì)09年底2008-10當(dāng)前均價(jià)18000元/㎡14600元/㎡18000元/㎡2.6萬元/㎡20840元／㎡去化率（約）大戶型去化90%70%近50%——8%開發(fā)企業(yè)沿海綠色家園集團(tuán)時(shí)代廣場發(fā)展有限公司裕景萬達(dá)偉岸投資

高端住宅產(chǎn)品100㎡700㎡600㎡500㎡400㎡300㎡200㎡1000㎡800㎡900㎡380㎡280㎡440套144套萬達(dá)公館星海灣壹號(hào)峰景山海天下44套星海大觀6套110套180㎡300㎡88套375㎡455㎡2套426㎡988㎡280㎡185㎡4套400㎡三室五室以上28套四室競爭——面積段套數(shù)為存量250-450平方米面積段集中，涵蓋三室至五室大戶型產(chǎn)品。體量800余套，近24萬方。時(shí)代廣場20套440套144套萬達(dá)公館峰景山海天下44套星海大觀6套110套88套2套4套三室五室以上28套四室300萬400萬500萬600萬700萬800萬900萬1000萬1100萬1200萬1300萬星海灣壹號(hào)競爭——總價(jià)段套數(shù)為存量近期將隨著萬達(dá)公館的有效供應(yīng)，價(jià)格大幅拉升時(shí)代廣場20套大連目前的豪宅主要集中在中山、西崗的城市中心區(qū)，以及新興的星海廣場區(qū)域。由于土地稀缺，無論新老豪宅區(qū)域，低密度產(chǎn)品供應(yīng)量急劇減少，高容積率產(chǎn)品占主流。景觀匱乏，生活配套依托城市商圈，內(nèi)部配套多以星級(jí)酒店及寫字樓拉升自身能級(jí)產(chǎn)品上主要集中于250-450平方米的各種大戶型，價(jià)格依賴觀海效果，總價(jià)集中于700萬-1000萬去化方面，星海大觀、時(shí)代廣場經(jīng)歷前期房地產(chǎn)低迷、復(fù)蘇，大戶型月均去化10余套。均采取低價(jià)策略。都市生活+自然資源+人文內(nèi)涵+低密度產(chǎn)品大連市場稀有位置大連市星海廣場北側(cè)規(guī)模占地面積：0.91萬平方米建筑面積：7.14萬平方米，容積率：7.8不分期，均在售。建筑類型u2棟42層高層;1棟6層多層u綜合產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)戶型配比高層426-433平方米六房，占100%。共計(jì)154套?？蛻裟繕?biāo)客戶定位：全國乃至世界的財(cái)富階層銷售狀況u2008年10月開盤，共計(jì)154套。u共成交17套，剩余137套u(yù)月均銷售1.5套，4618平方米價(jià)格均價(jià)：20840元／平方米（毛坯）配套配套：6層公建（未定用途，住宅產(chǎn)權(quán)）豪華會(huì)所海天下位置大連市星海廣場會(huì)展二期東側(cè)規(guī)模占地面積：3.4萬平方米建筑面積：37萬平方米，容積率：8.82分二期，一期、二期均在售。建筑類型城市綜合體：一棟超高層酒店、三棟50層超高層、一棟28層高層、一棟6層SOHO、底商裙房一期住宅2棟50層高層，538戶（50年產(chǎn)權(quán)）二期酒店式公寓1棟6層多層;2棟28-50層高層，1048戶（70年產(chǎn)權(quán)）戶型配比u酒店式公寓面積區(qū)間：43-259平方米一室43-153平方米，占98.28%（其中42-63平方米占77%)，躍層182-273平方米，占1.72%u住宅面積區(qū)間：65－835平方米一室65-103平方米，占47.58%；二室104-197平方米，占7.81%；三室191-236平方米，占27.14%；四室268-287平方米，占13.75%；六室470-557平方米，占3.35%。客戶目標(biāo)客戶定位：東北及全國財(cái)富階層銷售狀況u2008年9月一期開盤，共推出538套；10月二期開盤，推出1048套。u總計(jì)銷售402套，剩余1184套。u月均銷售45套，5645平方米價(jià)格均價(jià)：14260元／平方米（精裝）裝修標(biāo)準(zhǔn)：酒店式公寓1,500-2,000元/平方米住宅3000元/配套公寓配套：地下停車場、2000平方米會(huì)所、5星級(jí)酒店寫字樓沿海?國際中心位置大連市中山區(qū)明澤街27號(hào)(人民路富麗華大酒店西側(cè))規(guī)模占地面積：1.36萬平方米/建筑面積：11.88萬平方米，容積率：8.7建筑類型u是人民路最后一塊住宅用地u底商1.6萬平方米u(yù)住宅10萬平方米2棟34-47層高層建筑u項(xiàng)目星級(jí)會(huì)所面積超過2456平方米戶型配比u公寓：8號(hào)樓共計(jì)270套。1號(hào)樓共計(jì)405套。u面積區(qū)間：88-401平方米u(yù)一房二廳一衛(wèi)-88-89平方米，占20%；二房二廳二衛(wèi)-154-161平方米，占40%；三房二廳二衛(wèi)-214-238平方米，占40%；客戶目標(biāo)客戶定位：大連及東北、香港等地客戶銷售狀況u2008年6月開盤，共計(jì)675套。u共銷售490套，剩余185套。u月均去化38套，6492平方米。其中一房及三房去化速度最快。價(jià)格均價(jià)：14600元／平方米（毛坯）配套公寓配套：地下停車場34層，1、2為底商，3、4層為會(huì)所，17層為避難層3層以上為公寓47層，1、2為底商，3-5為營銷中心及樣板間，17層和32層避難層處于大連的頂級(jí)CBD地段，匯聚著世界眾多知名企業(yè)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)高度集中。5家五星級(jí)大酒店、近200家銀行、保險(xiǎn)、證券等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，1400余家港航服務(wù)企業(yè)，230余家總部性質(zhì)企業(yè)，“一關(guān)三檢”、航運(yùn)交易市場等功能性機(jī)構(gòu)、1157家中介、信息咨詢公司等等均坐落于此時(shí)代廣場位置大連市中山區(qū)大公街23號(hào),中山路和友好街的交匯處規(guī)模占地面積：6.23萬平方米建筑面積：約80萬平方米，容積率：12.84共三期，一期在售為1棟板式公寓建筑類型綜合體：u公寓，寫字樓，商鋪，酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店u3棟板式43層公寓占20萬平米u(yù)2棟超高層（一棟約60層和一棟約80層）的酒店式服務(wù)公寓和高檔寫字間及超5星級(jí)酒店占24萬平米u(yù)3棟公寓下的裙樓做為大型商業(yè)及娛樂場所占地16萬平米u(yù)地下停車場占18萬平米u(yù)綜合產(chǎn)權(quán)：公寓式60年產(chǎn)權(quán)戶型配比u公寓面積區(qū)間：70平米－300平方米，共2000套u(yù)一室：70-96平米，占50%；二室：90-107平米，占40%；三室：120-130平米，占10%。另外300平米復(fù)式只有10幾套客戶目標(biāo)客戶定位：全國乃至世界的財(cái)富階層銷售狀況u一期08年7月開盤。共計(jì)838套公寓產(chǎn)品u共銷售391套，剩余447套。u月均銷售33套，2783平方米。價(jià)格均價(jià)：17616元／平方米（精裝）裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平方米配套公寓配套：地下1-5層自走式停車場，地上1-2層商業(yè)，3層以上為公寓大連中心?裕景位置大連市沙河口區(qū)星海廣場C3區(qū)9號(hào)規(guī)模占地面積：12萬平方米/建筑面積：24萬平方米，容積率：2，共分三期，一期在售建筑面積：6.6萬平方米，容積率0.7建筑類型多層高層住宅，別墅，商業(yè)，酒店u住宅建面15萬平方米u(yù)超5星級(jí)酒店建面9萬平方米綜合產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)（星海灣最后一塊住宅用地）戶型配比u一期多層住宅面積區(qū)間：158-321平方米，共240套.u多層住宅二室：158-201平方米，占6.25%。三室：214-318平方米，占87.5%。u一期雙拼別墅519平方米，共8套。聯(lián)排別墅422-430平方米，共8套?？蛻裟繕?biāo)客戶定位：全國乃至世界的財(cái)富階層銷售狀況u2008年10月一期開盤，多層共240套，別墅共計(jì)16套。u多層住宅成交130套，剩余110套。u多層住宅月均銷售12套，2920平方米。u別墅成交9套，剩余7套。u別墅月均0.82套，249平方米價(jià)格均價(jià)：多層23835元／平方米（毛坯），別墅53861元/平方米（毛坯）配套公寓配套：5星級(jí)酒店，商業(yè)華潤星海灣壹號(hào)位置人民路延伸路東側(cè)規(guī)模占地面積：6.52萬㎡/建筑面積：48萬㎡，容積率：？，建筑類型3棟55層超高層戶型配比一期（1#、2#）戶型配比：375㎡四室兩廳共110套.328㎡三室兩廳共220套280㎡三室兩廳共110套銷售狀況預(yù)計(jì)年底開盤價(jià)格均價(jià)：20000-35000元/㎡配套150米五星酒店及210米高級(jí)寫字樓萬達(dá)公館位置大連市中山區(qū)華樂街潤景園規(guī)模占地面積：11.12萬平方米/建筑面積：27.8萬平方米容積率：2.5共三期，二期（總建11.45萬平方米）在售，三期（總建4萬平方米）形象建筑類型一期6棟23-26層的高層住宅、1棟公建二期6棟24-29層的高層戶型配比u一期房型為三房(124-154),占100%u二期房型為三房(134-168),占91.62%，五房(244-260)，占5.38%客戶目標(biāo)客戶定位：大連及東北財(cái)