社區(qū)商業(yè)盈利模式探索

相比于區(qū)域購(gòu)物中心、高端零售百貨，社區(qū)商業(yè)體量小，客群輻射半徑短，且盈利頗難，市場(chǎng)上高水平的操盤(pán)手稀缺。到底社區(qū)商業(yè)盈利難在何處？采用哪種盈利模式有利于社區(qū)商業(yè)從讓開(kāi)發(fā)商頭疼的“無(wú)效貨值”轉(zhuǎn)化為“賦能住宅”、“適銷對(duì)路”、“經(jīng)營(yíng)良在歐美國(guó)家，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會(huì)消費(fèi)者零售總額的60%-70%，而目前在中國(guó)整體水平還不足40%，這一差距開(kāi)始成為國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)可以判斷，未來(lái)社區(qū)商業(yè)占中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的比重(指數(shù)量占比)會(huì)性運(yùn)作獲得資本收益。即商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還是商業(yè)+金融，其盈利投資派關(guān)注能產(chǎn)生現(xiàn)金流的企業(yè)。同樣，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，只有能算投資回報(bào)率，并且會(huì)和其它投資產(chǎn)品(如股票、債券、基金、黃。要原因。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，開(kāi)發(fā)商難以統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。開(kāi)發(fā)商不提供1、定位難：經(jīng)過(guò)十幾年發(fā)展，社區(qū)商業(yè)的盈利模式常見(jiàn)的有四類：全銷售、全持有、租售結(jié)合、房地產(chǎn)信托投資基金(即REITs)。高。在住宅開(kāi)發(fā)思維主導(dǎo)下一些全銷售型的社區(qū)商業(yè)頂層租售策略缺潤(rùn)而將商鋪單價(jià)定價(jià)過(guò)高，脫離市場(chǎng)，把項(xiàng)目的5、鋪型設(shè)計(jì)不合理，如異型鋪、棺材鋪(開(kāi)間進(jìn)深比達(dá)到1：4以上)。思維導(dǎo)向下，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃/功能定位缺乏實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。商業(yè)局統(tǒng)籌、全盤(pán)考慮”的原則明顯相悖，散售后剩余的難賣商鋪或受商與運(yùn)營(yíng)管理情況下，限制了主2009年開(kāi)始，商業(yè)在住宅中的配比大幅增加，從3%增加到10%，臨去化速度緩慢、最終被動(dòng)持有的局面。商業(yè)產(chǎn)生了很多“無(wú)效貨值”，與拿地階段所測(cè)算的“賬面銷售價(jià)值”相去甚遠(yuǎn)，拖累了整為什么賣散了的商業(yè)難以經(jīng)營(yíng)？因?yàn)檫@種商業(yè)因產(chǎn)權(quán)分散缺乏統(tǒng)一定位、規(guī)劃、推廣、運(yùn)營(yíng)，好賣的商鋪不等于好經(jīng)營(yíng)的商鋪，前優(yōu)化提升收益。另一方面，小業(yè)主主要看短期投資收益，哪個(gè)商家全持有資難的問(wèn)題?，F(xiàn)在，國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)的金融模式尚未完全跑通，鮮有目前，全國(guó)多地(主要大中城市)均出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)或其能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平?！庇纱丝梢?jiàn)一斑。故社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品銷售是大如部分區(qū)域、主力店、節(jié)點(diǎn)商鋪、小盒子，保障項(xiàng)目整體形象和客流基礎(chǔ)。而低樓層、高價(jià)值商鋪在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下銷售，快速回的銷售模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，租售結(jié)合是頂層設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目定位之。收，持有部分統(tǒng)一招商，保證業(yè)態(tài)組合的合理性，在開(kāi)業(yè)后，采用售后返租的方式完成整體銷售。租售并舉，現(xiàn)金流平衡，創(chuàng)造合理且各環(huán)節(jié)工作要嚴(yán)絲合縫、緊密配合，即選擇合適的租售模式，具備準(zhǔn)確的定位、統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的市場(chǎng)推廣和統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)能力，尤其需要有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。當(dāng)然，需要根房地產(chǎn)信托投資基金REITs，投資人享有產(chǎn)權(quán)有權(quán)的分散和轉(zhuǎn)讓不影響經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，有利于商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)而產(chǎn)生較好的收益，滿足投資人的利益，就像股票投資分如香港領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金，是香港首例上市的REITs，目前已發(fā)展成為全球領(lǐng)先的零售物業(yè)REITs。在大本營(yíng)香港的主要物業(yè)類型是社區(qū)商業(yè)、停車場(chǎng)等。這些資產(chǎn)全部持有，并通過(guò)持續(xù)的資社區(qū)商業(yè)盈利模式的終極類型是哪