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認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個(gè)人認(rèn)證

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房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告-保證合理供給結(jié)構(gòu)性寬信用或?yàn)橼厔?.

行業(yè)再次走向拐點(diǎn)：一夜入冬1.1

銷售端快速回落，價(jià)格體現(xiàn)松動(dòng)今年以來，TOP100

開發(fā)商月度商品房銷售呈現(xiàn)前高后低。下半年開始行業(yè)銷售增

速快速回落。盡管累計(jì)增速變化存在基數(shù)原因，但當(dāng)月同比增速快速下行，且出現(xiàn)較大

幅度負(fù)增長。截止

2021

年

8

月，TOP100

開發(fā)商累計(jì)完成商品房銷售面積

60090

萬平，同比增

長

12.82%。2021

年

8

月，TOP100

開發(fā)商當(dāng)月完成商品房銷售面積

5900

萬平，同比

下滑

25.98%。銷售金額與銷售面積變化趨勢類似。2021

年

1-8

月，TOP100

開發(fā)商累計(jì)完成商品

房銷售金額

89357

億元，同比增長

22.1%。2021

年

8

月，TOP100

開發(fā)商當(dāng)月完成商

品房銷售金額

9652

億元，同比下滑

13.6%。從統(tǒng)計(jì)局全國月度數(shù)據(jù)看，今年以來，全國開發(fā)商月度商品房銷售增速與

TOP100

企業(yè)變化類似。下半年開始均出現(xiàn)單月明顯回落。2021年1-8月，全國開發(fā)商累計(jì)完成商品房銷售面積114193萬平，同比增長15.9%。

2021

年

8

月，全國開發(fā)商當(dāng)月完成商品房銷售面積

12545

萬平，同比下滑

15.6%。2021年1-8月，全國開發(fā)商累計(jì)完成商品房銷售金額119047億元，同比增長22.8%。

2021

年

8

月，全國開發(fā)商當(dāng)月完成商品房銷售金額

12617

億元，同比下滑

18.7%。我們認(rèn)為，如果傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季不旺，2021

年

4

季度房價(jià)存在進(jìn)一步

下行壓力。從目前行業(yè)價(jià)格看，增速處于逐步下行趨勢，后續(xù)價(jià)格不容樂觀。2021

年

8

月，百城住宅價(jià)格指標(biāo)同比增長

3.51%，環(huán)比增長

0.2%。從百城住宅價(jià)

格指標(biāo)環(huán)比上漲和下跌城市數(shù)看，環(huán)比上漲城市數(shù)連續(xù)

3

個(gè)月下降，降至

8

月的

68

個(gè)，

下跌城市數(shù)連續(xù)

3

個(gè)月上升，上升至

8

月的

30

個(gè)。分城市看，2021

年

8

月，一線城市、二線城市和三線城市的住宅價(jià)格指數(shù)同比增速

分別為

2.62%、3.28%、2.63%，增速環(huán)比上月均下行。2021

年

8

月，一線城市、二線

城市和三線城市的住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速分別為

0.11%、0.26%、0.16%。1.2

投資端熱情快速進(jìn)入冰點(diǎn)我們選取截止

2021

年

9

月

24

日完成第二批集中供地的

10

個(gè)樣本城市（無錫、成

都、福州、濟(jì)南、青島、廈門、沈陽、蘇州、天津、長春）。從

2021

年

10

個(gè)城市第二次集中供地的總體推地情況看，推地宗數(shù)、推地占地面積、

推地規(guī)劃建面、推地樓面均價(jià)分別為

552

塊、2454

萬平、5113

萬平、9463

元/平。從

2021

年

10

個(gè)城市第二次集中供地的總體成交情況看，成交宗數(shù)、成交占地面積、成交

規(guī)劃建面、成交樓面均價(jià)、平均溢價(jià)率、成交金額、平均流拍率分別為

332

塊、1419

萬平、2898

萬平、10257

元/平、5%、2306

億元、39%。從各城市的溢價(jià)率上看，除廈門、福州以外，其余城市的土地成交的平均溢價(jià)率低

于

5%；從各城市流拍率上看，除廈門、無錫、蘇州以外，其余城市土地流拍率高于

20%。2021

年

10

個(gè)樣本城市第二次集中供地土地平均溢價(jià)率為

5.01%，比

10

個(gè)樣本城

市

2021

年第一次集中供地土地溢價(jià)率下降

5.68

個(gè)百分點(diǎn)。2021

年

10

個(gè)樣本城市第二

次集中供地土地平均流拍率為

39.2%，比

10

個(gè)樣本城市

2021

年第一次集中供地土地流

拍率上升

30.3

個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，第二次集中供地成交熱情顯著下降。我們認(rèn)為，土

地市場成交走冷的主要誘因有二：1）銷售下滑導(dǎo)致房企對后市謹(jǐn)慎；2）房企面臨銷售

回款承壓和融資不暢下現(xiàn)金流緊張。除土地端快速下行外，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落更加明顯。盡管由于

2020

年

基數(shù)原因累計(jì)增速保持正增長，但

8

月當(dāng)月同比增速已接近

0%。截止

2021

年

8

月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額

98060

億元，同比增長

10.9%。

2021

年

8

月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額

13164

億元，同比增加

0.26%。今年以來全國房屋新開工增速趨勢與房地產(chǎn)投資類似，但下行速度更快。2021

年

1-8

月，全國房屋新開工面積累計(jì)同比下滑

3.20%。同期，全國購臵土地面積累計(jì)同比

下滑

10.2%；全國施工面積同比增長

8.40%；全國竣工面積累計(jì)同比增長

26.0%。除了

竣工增速保持強(qiáng)勁外，新開工和施工增速都呈現(xiàn)逐級(jí)下行態(tài)勢。1.3

行業(yè)現(xiàn)金流情況、杠桿率2021

上半年，A股

TOP50

標(biāo)桿房企的經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金

流量凈額分別為

632.6

億元、-834.1

億元、-242.8

億元。同樣，H股

TOP50

標(biāo)桿房企

的經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為

213.8

億元、-1180.7

億

元、1105.8

億元。從

TOP50

房企現(xiàn)金流情況看，A股和

H股

TOP50

標(biāo)桿房企的經(jīng)營活動(dòng)和籌資活動(dòng)

產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈現(xiàn)下行趨勢，而投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額多年來一直是呈凈

流出狀況。三道紅線達(dá)標(biāo)情況看，相對

2020

年底情況，2021

年上半年部分龍頭房企杠桿率有

所下降。截止

1H2021

底，除綠地控股、首開股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯

商臵業(yè)以外，我們統(tǒng)計(jì)的部分龍頭

A股上市公司三道紅線（剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率

小于

70%；凈負(fù)債率小于

100%；現(xiàn)金短債比大于

1）全部達(dá)標(biāo)。截止

1H2021

底，除中國金茂、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、綠城中國、旭輝控股集

團(tuán)、華潤臵地、正榮地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中駿集團(tuán)控股以外，

我們統(tǒng)計(jì)的部分港股上市房企中的中國金茂三道紅線達(dá)標(biāo)情況有所改善。2.

行業(yè)后續(xù)判斷：內(nèi)外融資不暢，規(guī)模下行難免2.1

銷售、投資、新開工后續(xù)同比判斷我們對投資、新開工、銷售的后續(xù)走勢判斷如下：1)

1-8

月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增長

10.9%，8

月同比增長

0.3%，單月增速自

年初以來持續(xù)回落，逼近零線。今年以來，投資主要托底因素為施工投資。8

月末施工面積高達(dá)

91

萬平米，處于近三年歷史高位。施工面積增長疊加建安

成本上升，進(jìn)而對整體施工投資形成較強(qiáng)支持。土地投資此前因?yàn)橛械貎r(jià)單價(jià)

上行加持，增速保持強(qiáng)勢。近期土拍政策調(diào)整、需求端銷售回落，地價(jià)企穩(wěn)，

流拍率提升，土地購臵面積負(fù)增長和雙集中季節(jié)性效果開始顯現(xiàn)。我們判斷，

房地產(chǎn)開發(fā)投資后續(xù)走弱，單月同比轉(zhuǎn)負(fù)。2)

8

月新開工同比下滑

16.8%，跌幅收窄

4.7

個(gè)百分點(diǎn)，同比

2019

年下降

14.8%。

單月新開工自

4

月以來同比持續(xù)為負(fù)，我們認(rèn)為這與土地購臵長期偏弱以及開

發(fā)商資金緊張有關(guān)?？紤]到房企

9-12

月的新開工無法在年內(nèi)形成有效的銷售

供應(yīng)，我們判斷后續(xù)新開工保持

8

月以來的疲軟的態(tài)勢。3)

8

月商品房銷售面積和銷售金額同比仍然為負(fù)，且跌幅擴(kuò)大。我們認(rèn)為，需求側(cè)快速走冷，核心城市外圍以及低線城市銷售去化壓力較大，銷售持續(xù)疲軟，

同比跌幅較大?；谝陨吓袛?，我們對

2021

年

9-12

月的累計(jì)同比增速進(jìn)行了樂觀和悲觀的假設(shè)，

其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為

-2.0%/-5.0%

，銷售金額為

-15.0%/-19.0%

，

新

開

工

-15.0%/-18.0%。根據(jù)假設(shè)，我們預(yù)測

2021

年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增長的樂觀

和悲觀假設(shè)分別為

6.0%/4.9%，銷售金額為

6.1%/4.3%，新開工-7.6%/-8.7%?；谝陨吓袛?，我們對

2022

年的累計(jì)同比增速進(jìn)行了樂觀和悲觀的假設(shè)。其中房

地產(chǎn)開發(fā)投資為-1.5%/-8.4%，銷售金額為-10.0%/-15.9%，新開工-8%/-15%，土地購臵

金額-8.0%/-19.3%。2.2

房企真實(shí)資金壓力較大2021

年

1-8

月全國房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到

13.4

萬億元，累計(jì)同比上漲

14.8%，

增速自年初的高位持續(xù)下行。8

月單月房地產(chǎn)開發(fā)資金

1.5

萬億元，同比下降

6.5%，連

續(xù)兩月負(fù)增長。從

1-8

月資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的

13.0%，利用外資

占比

0.04%，自籌資金占比

30.4%，其他資金占比

57.0%。逐個(gè)數(shù)據(jù)分析：1)

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中的國內(nèi)貸款

1-8

月達(dá)到

1.69

萬億元，累計(jì)同比下滑

6.1%，連續(xù)

3

個(gè)月同比下滑且跌幅擴(kuò)大；單月同比連續(xù)

6

個(gè)月為負(fù)，且跌幅持

續(xù)擴(kuò)大，8

月單月同比-19.59%。2)

利用外資

1-8

月達(dá)到

53

億元，累計(jì)同比下滑

47.53%，今年以來一直為負(fù)增長，

且幅度較大。3)

自籌資金

1-8

月達(dá)到

4.08

萬億元，累計(jì)同比增長

9.25%，增速持續(xù)收窄；單

月同比下滑

0.71%，由正轉(zhuǎn)負(fù)。4)

其他資金

1-8

月達(dá)到

7.66

萬億元，累計(jì)同比增長

24.27%，增幅持續(xù)收窄；單

月同比自

7

月開始轉(zhuǎn)負(fù)。其他資金中的個(gè)人按揭貸款

1-8

月累計(jì)達(dá)到

2.15

萬

億元，累計(jì)同比

13.36%，增幅持續(xù)收窄；單月同比連續(xù)

3

個(gè)月負(fù)增長。房企的主要融資渠道主要分為兩大類，外部融資和內(nèi)部經(jīng)營融資。其中，外部融資

又可分為股權(quán)融資（IPO、增發(fā)、配股、股東出資、合作開發(fā)）和債權(quán)融資（銀行貸款、

信用債、資產(chǎn)證券化、非標(biāo)、境外債、其他借貸）。內(nèi)部經(jīng)營融資包括銷售回款（自有購

房款、個(gè)人住房貸款）和供應(yīng)鏈融資（應(yīng)付款項(xiàng)、商票等）。根據(jù)海通證券宏觀組的分析，從歷史數(shù)據(jù)來看，居民貸款的增長和房地產(chǎn)銷售的增

長具有較高相關(guān)性。背后一個(gè)很重要的原因是，居民貸款很重要的用途就是買房。今年

以來，居民貸款增速明顯放緩，截至

8

月份，季調(diào)后的居民存量貸款增速（3

個(gè)月環(huán)比）

已降至

2.3%，而在

2

月時(shí)還有

4.0%，下滑幅度和去年國內(nèi)疫情剛發(fā)生的時(shí)候有些像。

我們對每個(gè)月居民新增貸款規(guī)模也做季調(diào)處理，8

月份只有

5200

億元，而在

1

季度的

時(shí)候平均也有

8500

億以上，趨勢和存量貸款的增速是一致的。從境內(nèi)外債券市場的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)主要品種信用債的凈融資額從

2020Q4

開始出現(xiàn)了較多單月凈融資額負(fù)增長。2021

年

1-8

月累計(jì)凈減少

678

億元人民

幣。房地產(chǎn)企業(yè)的境外美元債市場也從2020Q4開始出現(xiàn)較多單月凈融資額負(fù)增長。2021

年

1-8

月累計(jì)凈減少

96.77

億美元。我們認(rèn)為，由于“三道紅線”下的去杠桿壓力以及

恒大事件等對債券市場的沖擊，部分房企在境內(nèi)外債券市場面臨較大“借新還舊”壓力，

導(dǎo)致債券融資產(chǎn)生資金缺口。從房地產(chǎn)的集合信托成立情況來看，2021

年以來的單月新成立量處于較低水平，1-8

月共成立

3868

億元，較

2020

年同期的

5348

億元同比大幅下滑

28.9%。此外，銷售市場走冷疊加房貸放款周期較長，銷售回款也面臨較大壓力。而對于房

企來說，建安費(fèi)用、到期債務(wù)、稅費(fèi)、土地費(fèi)用等相對剛性。我們認(rèn)為，房企的真實(shí)資

金壓力較大，故已有房企已經(jīng)大幅度減少在公開市場拿地，甚至部分房企試圖通過出售

在手項(xiàng)目或其他資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，最終對后續(xù)的新開工、投資、土地購臵形成拖累。3.

保障有效供給，關(guān)注結(jié)構(gòu)化寬信用面對以上行業(yè)變化，我們認(rèn)為“三道紅線”和“房住不炒”的主基調(diào)不會(huì)有任何改

變，但同時(shí)后續(xù)需要觀測保障有效供給和正常信用體系，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。3.1

行業(yè)政策分類我們認(rèn)為中國地產(chǎn)政策從方向上分供給側(cè)和需求側(cè)兩大方向。從歷史過往角度看，

需求側(cè)政策偏多。比較典型的需求側(cè)政策包括：首付比例、房貸比例、購買資格，稅收

比例等等。供給側(cè)政策過往主要集中保障房領(lǐng)域。但

2020

年開始的“三道紅線”、銀行

貸款集中度管理、“土地雙集中”等政策，均屬于供給側(cè)方向新變化。此外，房產(chǎn)中介機(jī)

構(gòu)等屬于市場中一個(gè)環(huán)節(jié)，主要起到撮合作用，但與供給側(cè)和需求側(cè)相比，更多是一定

程度影響信息或者成交效率（管理得好會(huì)提升，管理不好會(huì)降低）。3.2

本輪行業(yè)所處位臵和特點(diǎn)對于行業(yè)所處階段，我們通常使用海通四象限分析方法來判斷?？紤]中國房地產(chǎn)行業(yè)的特性，我們認(rèn)為行業(yè)發(fā)展階段演變的主要制約因素在于投資

增速（體現(xiàn)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期中所起到重要性的高低，同時(shí)也是判斷經(jīng)濟(jì)是否過熱

的標(biāo)準(zhǔn)）與房價(jià)增速（體現(xiàn)土地等擔(dān)保品的價(jià)值，也是已土地為基礎(chǔ)的所有信用體系的

風(fēng)險(xiǎn)高低程度）。我們把

X軸定義為房價(jià)增速；把

Y軸定義為房地產(chǎn)投資增速。板塊景

氣度走勢和投資時(shí)鐘可以用以上投資增速和房價(jià)增速構(gòu)成的海通“四象限”分析方法來

大致推演。此外，由于國家處于不同經(jīng)濟(jì)周期時(shí)對經(jīng)濟(jì)增長的要求有所不同，我們可以定義房

地產(chǎn)投資增速和房價(jià)增速兩個(gè)臨界值。當(dāng)前時(shí)間，我們認(rèn)為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持相對穩(wěn)定的增

速大致在

4%-5%左右，地產(chǎn)投資增速我們預(yù)計(jì)大致在

5%左右。我們預(yù)期房價(jià)的波動(dòng)范

圍設(shè)定在

0%左右?；谝陨献兓覀儗⒂煞績r(jià)增速和投資增幅劃分的四項(xiàng)限分別定義為雙升區(qū)間、

優(yōu)化區(qū)間（左上）、優(yōu)化區(qū)間（右下）和雙降區(qū)間。我們認(rèn)為，在左上和右下兩個(gè)象限

政策調(diào)控方向不會(huì)改變，但政策執(zhí)行強(qiáng)度會(huì)有所減弱，表現(xiàn)為政策存在優(yōu)化空間，防止

超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。截止

8

月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)累計(jì)投資增速同比

10.9%，較前期最高點(diǎn)有明顯回落，

且下行趨勢處于加大狀態(tài)。1-8

月銷售面積累計(jì)增速

16%，銷售金額累計(jì)增速

22.8%，

房價(jià)增速大體在

6%上下。按照以上數(shù)據(jù)看，目前行業(yè)仍處于“I象限-雙升區(qū)間”。但是，基于本文第二章節(jié)“行

業(yè)后續(xù)判斷：內(nèi)外融資不暢，規(guī)模下行難免”中對行業(yè)

2021

年和

2022

年投資增速、銷

售金額增速和新開工增速等基本面因素判斷，我們認(rèn)為行業(yè)后續(xù)應(yīng)該在向“IV象限-優(yōu)化

區(qū)間”或者“三象限-雙降區(qū)間”移動(dòng)。3.3

供給側(cè)改革持續(xù)推進(jìn)，加速優(yōu)劣分化，但要防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)3.3.1

流動(dòng)性總量寬裕，但行業(yè)結(jié)構(gòu)性緊張從

SHIBOR（3

個(gè)月）、SHIBOR（1

年）、MLF（1

年）等利率的歷史水平來看，當(dāng)

前市場整體流動(dòng)性寬裕。房地產(chǎn)企業(yè)所體現(xiàn)的資金緊張，主要是目前調(diào)控背景下，資金

主動(dòng)或被動(dòng)的減少進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。我們認(rèn)為，調(diào)控的合理性毋庸臵疑。但一系列信用

事件后，市場微觀層面存在超調(diào)和缺乏信心，比如

1）按揭放款時(shí)間過長，影響企業(yè)資

金運(yùn)營；2）部分企業(yè)信用事件后，境內(nèi)發(fā)債端新發(fā)行存在困難。地產(chǎn)美元債市場下行

迅速。發(fā)債難、利率高等問題開始出現(xiàn)；3）供應(yīng)鏈上下游正常賬期被拉長，甚至有出

現(xiàn)全面現(xiàn)金交易的趨勢等。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)政策處于歷史緊張時(shí)期，從供給端、融資端、需求端、房企端

全方位管控。當(dāng)前房企面臨的主要問題在于流動(dòng)性危機(jī)。我們認(rèn)為，對于綠檔企業(yè)而言，

本身運(yùn)營符合規(guī)范，應(yīng)該給與正常信用水平。以上選擇有利于行業(yè)本身產(chǎn)能出清，同時(shí)

可以減少整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。3.3.2

供給側(cè)持續(xù)改革，保障市場供應(yīng)考慮本輪市場調(diào)控主要從供給端出手，主要體現(xiàn)在“三道紅線”、“貸款集中度管理”

和“土地雙集中”等政策壓降開發(fā)商杠桿，減少流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域資金。以上政策有

利于轉(zhuǎn)變行業(yè)杠桿推動(dòng)的增長模式，解決行業(yè)貸款占比過高問題，但另一方面，短期開

發(fā)商快速降低杠桿后會(huì)造成后續(xù)市場供給不足。因此，如果在投資增速持續(xù)下行之后，需要一定程度穩(wěn)定市場投資和保障后續(xù)正常

供應(yīng)節(jié)奏的話，我們認(rèn)為需求側(cè)不必要做過度調(diào)整，可以繼續(xù)維持“房住不炒”主基調(diào)。

而供給側(cè)，我們認(rèn)為可以在“三道紅線”基礎(chǔ)上適度調(diào)整以穩(wěn)定市場，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為以上選擇既不會(huì)影響“房住不炒”大前提，因?yàn)樾枨髠?cè)政策可以始終保持

原有方式，同時(shí)又可以解決市場短期信用偏緊張，不利于保持有序合理市場供應(yīng)。與此

同時(shí)，我們認(rèn)為對于不同信用特征的地產(chǎn)企業(yè)采取差異化信用管理集中，既有利于繼續(xù)

貫徹“三道紅線”基本精神，又可以防止政策超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.3

債券南向通為推動(dòng)我國債券市場穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)高水平雙向開放，央行啟動(dòng)“南向通”。2021

年

9

月

15

日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于開展內(nèi)地與香港債券市場互聯(lián)互通南向合作的通知》，

《通知》表示：為規(guī)范開展內(nèi)地與中國香港債券市場互聯(lián)互通南向合作（以下簡稱“南

向通”），便利境內(nèi)債券市場機(jī)構(gòu)投資者（以下簡稱境內(nèi)投資者）有序配臵全球債券，推

動(dòng)我國債券市場穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)高水平雙向開放?！澳舷蛲ā被靖拍睢⒔灰讓ο蠛徒灰讓κ郑骸锻ㄖ匪Q“南向通”，是指境內(nèi)投

資者經(jīng)由內(nèi)地與中國香港相關(guān)基礎(chǔ)服務(wù)機(jī)構(gòu)在債券交易、托管、結(jié)算等方面互聯(lián)互通的

機(jī)制安排，投資中國香港債券市場交易流通的債券。符合中國人民銀行要求的境內(nèi)投資

者可通過“南向通”開展債券投資，標(biāo)的債券為境外發(fā)行并在中國香港債券市場交易流

通的所有券種。交易對手暫定為中國香港金融管理局指定的做市商。境內(nèi)投資者范圍暫

定為經(jīng)中國人民銀行認(rèn)可的部分公開市場業(yè)務(wù)一級(jí)交易商。合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者（QDII）

和人民幣合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者（RQDII）也可通過“南向通”開展境外債券投資?！澳舷蛲ā钡闹饕灰追绞胶蛽Q匯要求：境內(nèi)投資者可使用人民幣或外匯參與“南

向通”，相關(guān)資金只可用于債券投資。境內(nèi)投資者不得通過“南向通”非法套匯。使用

人民幣投資外幣債券的境內(nèi)投資者，可通過銀行間外匯市場辦理外匯資金兌換和外匯風(fēng)

險(xiǎn)對沖業(yè)務(wù)，投資的債券到期或賣出后境內(nèi)投資者不再繼續(xù)投資的，相關(guān)資金應(yīng)匯回境

內(nèi)并兌換回人民幣。“南向通”的額度限制：“南向通”跨境資金凈流出額上限不超過年度總額度和每日

額度。目前，“南向通”年度總額度為

5000

億元等值人民幣，每日額度為

200

億元等值

人民幣。我們認(rèn)為，“南向通”有助穩(wěn)定境外債券市場，利好藍(lán)籌和高信評企業(yè)。1）有助于穩(wěn)定市場信心，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。近期房地產(chǎn)信用事件頻發(fā)，造成企業(yè)

境內(nèi)債券市場發(fā)行存在不同程度困難。如果境外市場同時(shí)出現(xiàn)擠兌，會(huì)明顯影響市場信

心。“南向通”一定程度補(bǔ)充市場流動(dòng)性，對于藍(lán)籌企業(yè)（尤其是具備境外投資評級(jí)的企

業(yè)）融資具備實(shí)際意義，有利于保障合規(guī)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2）結(jié)構(gòu)化寬信用，拉開不同類型企業(yè)差距。2021

年

9

月，開發(fā)商國內(nèi)信用債需要

償還的到期額度為

633.9

億元，2021

年底前開發(fā)商國內(nèi)信用債需要償還的到期額度為

1781.7

億元；2021

年

9

月，開發(fā)商海外美元債需要償還的到期額度分別為

19.8

億美

元，2021

年底前開發(fā)商海外美元債需