2023年維修資金管理辦法3篇

2023年維修資金管理辦法3篇

書目

第1篇房屋本體修理資金管理規(guī)定方法

第2篇某花園專項修理資金運用管理方法

第3篇長沙市物業(yè)專項修理資金管理方法（看法稿）

長沙市物業(yè)專項修理資金管理方法（看法稿）

長沙市物業(yè)專項修理資金管理方法(征求看法稿)

2023年9月17日

第一章總則

第一條為了加強對物業(yè)專項修理資金的管理,保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運用,維護(hù)物業(yè)專項修理資金全部權(quán)人的合法權(quán)益,依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本方法。

其次條本市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的物業(yè),其物業(yè)專項修理資金的交存、運用、監(jiān)督及其相關(guān)管理活動,適用本方法。

本方法所稱物業(yè)專項修理資金,是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的修理和更新、改造的資金。

第三條物業(yè)專項修理資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)督、公開透亮的原則。

第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)專項修理資金的管理工作。市物業(yè)專項修理資金管理機構(gòu)(以下簡稱管理機構(gòu))詳細(xì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項修理資金的日常管理工作。

市財政、審計、監(jiān)察等相關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)對物業(yè)專項修理資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。

區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處根據(jù)規(guī)定的職責(zé)分工,負(fù)責(zé)物業(yè)專項修理資金的相關(guān)工作。

其次章交存

第五條同一物業(yè)區(qū)域內(nèi),有兩戶以上業(yè)主的物業(yè),其業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項修理資金。

第六條購買預(yù)售商品房的,購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)報登記時將首期物業(yè)專項修理資金干脆存入物業(yè)專項修理資金專戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得代收首期物業(yè)專項修理資金。

除前款規(guī)定的情形外,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前將首期物業(yè)專項修理資金交存至物業(yè)專項修理資金專戶。

第七條業(yè)主根據(jù)所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項修理資金,每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項修理資金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn),由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依據(jù)市建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定后向社會公布,并適時調(diào)整。

調(diào)整首期物業(yè)專項修理資金的交存標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)公開征求看法并組織聽證。

第八條業(yè)主交存的物業(yè)專項修理資金屬于業(yè)主全部。

第九條業(yè)主大會成立前,業(yè)主交存的物業(yè)專項修理資金,由管理機構(gòu)代管。

業(yè)主大會成立后,經(jīng)業(yè)主大會確定自行管理物業(yè)專項修理資金的,由業(yè)主委員會向管理機構(gòu)申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項修理資金。未經(jīng)業(yè)主大會確定自行管理物業(yè)專項修理資金的,接著由管理機構(gòu)代管。

第十條管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定確定商業(yè)銀行作為物業(yè)專項修理資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項修理資金專戶。

第十一條物業(yè)專項修理資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)區(qū)域為單位設(shè)總賬,以幢為單位設(shè)分幢賬,按房屋戶室號設(shè)分戶賬。

第十二條業(yè)主大會成立后,確定自行管理物業(yè)專項修理資金的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議,就下列事項進(jìn)行表決:

(一)物業(yè)專項修理資金自行管理的決議;

(二)物業(yè)專項修理資金管理制度;

(三)確定物業(yè)專項修理資金專戶管理銀行、賬目管理單位和物業(yè)專項修理資金賬目責(zé)任人的決議;

(四)其他與物業(yè)專項修理資金有關(guān)的決議事項。

以上事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意。

物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議進(jìn)行指導(dǎo)。

業(yè)主大會會議召開后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會決議的事項及業(yè)主大會會議召開的狀況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示期不得少于十五日。

第十三條確定自行管理物業(yè)專項修理資金的,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項修理資金專戶管理銀行開立專戶。

申請劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項修理資金的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向管理機構(gòu)提出書面申請。對符合本方法第十二條規(guī)定的,管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三十日內(nèi),將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項修理資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的物業(yè)專項修理資金專戶,并將有關(guān)賬目等資料移交業(yè)主委員會。

第十四條業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項修理資金期間,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,業(yè)主大會可以申請管理機構(gòu)重新代管物業(yè)專項修理資金。

第十五條業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項修理資金余額不足首期交存額百分之三十的,應(yīng)當(dāng)剛好續(xù)交。

由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項修理資金的,續(xù)交的詳細(xì)管理方法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同市財政行政主管部門制定。

由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項修理資金的,續(xù)交方案由業(yè)主大會確定。

第十六條物業(yè)專項修理資金自存入物業(yè)專項修理資金專戶之日起根據(jù)國家規(guī)定的利率,在每年規(guī)定的時間為業(yè)主計息。

第十七條管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向交存人出具由省財政行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。

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bsp;第三章運用

第十八條物業(yè)專項修理資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的修理和更新、改造,不得挪作他用。

第十九條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理和更新、改造費用,由相關(guān)業(yè)主根據(jù)各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

已交存物業(yè)專項修理資金的,分?jǐn)傎M用從業(yè)主分戶賬中列支。業(yè)主分戶賬面余額不足以支付分?jǐn)傎M用的,由該業(yè)主補足。

未交存物業(yè)專項修理資金的,分?jǐn)傎M用由該業(yè)主擔(dān)當(dāng)。

其次十條由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項修理資金的,根據(jù)以下程序運用物業(yè)專項修理資金:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主依據(jù)修理和更新、改造項目向管理機構(gòu)提出訪用申請;

(二)管理機構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘查,明確物業(yè)專項修理資金列支范圍;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主制定運用方案,經(jīng)物業(yè)專項修理資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。運用方案應(yīng)當(dāng)包括擬修理和更新、改造的詳細(xì)范圍和內(nèi)容、預(yù)算費用、列支范圍等;

(四)管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對運用方案及業(yè)主表決狀況等進(jìn)行公示,公示期不得少于七日;

(五)公示期滿無異議或者異議不成立的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主組織實施運用方案;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向管理機構(gòu)申請列支;

(七)管理機構(gòu)審核同意后,根據(jù)工程進(jìn)度向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項修理資金的通知,專戶管理銀行將所需物業(yè)專項修理資金劃轉(zhuǎn)至修理單位。

其次十一條由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項修理資金的,根據(jù)以下程序運用物業(yè)專項修理資金:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出訪用方案,運用方案應(yīng)當(dāng)包括擬修理和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急狀況以及其他須要臨時運用物業(yè)專項修理資金狀況的處置方法等;

(二)運用方案經(jīng)物業(yè)專項修理資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施運用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支物業(yè)專項修理資金;

(五)業(yè)主委員會依據(jù)運用方案審核同意,報區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門備案;區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門發(fā)覺不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和運用方案的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;

(六)業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項修理資金的通知;

(七)專戶管理銀行將所需物業(yè)專項修理資金劃轉(zhuǎn)至修理單位。

其次十二條對符合下列條件的物業(yè)修理和更新、改造項目,可以實行一次性表決的方式運用物業(yè)專項修理資金。一次性表決時,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

(一)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益;

(二)單項物業(yè)修理和更新、改造項目費用在一萬元以下。

一次性表決方式運用物業(yè)專項修理資金的期限不得超過五年,且期限內(nèi)運用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項修理資金交存總額的百分之五。

屬于一次性表決范圍內(nèi)的物業(yè)修理和更新、改造項目,運用物業(yè)專項修理資金時,不須要業(yè)主再次表決。

一次性表決運用物業(yè)專項修理資金的詳細(xì)方法,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門另行制定。

其次十三條發(fā)生下列情形之一,須要馬上對物業(yè)項目進(jìn)行修理和更新、改造的,修理費用可以干脆從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項修理資金中列支:

(一)電梯故障危及人身平安的;

(二)消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)峻等重大平安隱患或者緊急狀況的;

(三)屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)峻的;

(四)樓體單側(cè)外墻飾面脫落,玻璃幕墻炸裂等危及人身平安的;

(五)其它發(fā)生危及人身平安和房屋運用平安的緊急狀況。

發(fā)生本條第(一)項、第(二)項情形,應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位檢測、鑒定;發(fā)生本條第(三)項、第(四)項、第(五)項情形,應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認(rèn)。

其次十四條由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項修理資金的,發(fā)生其次十三條規(guī)定的情形時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認(rèn)后,向管理機構(gòu)書面申請預(yù)先撥付部分物業(yè)專項修理資金,管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在兩個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織搶修。工程竣工后,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認(rèn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主持修理發(fā)票等材料到管理機構(gòu)辦理余款撥付手續(xù)。

管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦理余款撥付手續(xù)之日起兩個工作日內(nèi)公布物業(yè)專項修理資金的列支狀況。

其次十五條由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項修理資金的,發(fā)生其次十三條規(guī)定的情形時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)報業(yè)主委員會確認(rèn)后,由業(yè)主委員會預(yù)先撥付部分物業(yè)專項修理資金

,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在兩個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織搶修。工程竣工后,經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持修理發(fā)票等材料到業(yè)主委員會辦理余款撥付手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在辦理余款撥付手續(xù)之日起兩個工作日內(nèi)公布物業(yè)專項修理資金的列支狀況。

其次十六條發(fā)生其次十三條規(guī)定的情形時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定實施修理和更新、改造的,區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門可以組織代修。工程竣工后,區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門持工程驗收合格證明、修理發(fā)票等材料到管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會辦理付款手續(xù)。

其次十七條物業(yè)項目修理和更新、改造費用三萬元以上的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價詢問機構(gòu)審核,審核費用列入修理和更新、改造成本。

其次十八條下列費用不得從物業(yè)專項修理資金中列支:

(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理和更新、改造費用;

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位擔(dān)當(dāng)?shù)墓┧⒐╇?、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)費用;

(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)?shù)囊蛉藶閾p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

(四)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理和養(yǎng)護(hù)費用。

其次十九條在保證物業(yè)專項修理資金正常運用的前提下,除可以按國家規(guī)定購買國債外,不得挪作他用。

利用業(yè)主交存的物業(yè)專項修理資金購買國債的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

禁止利用物業(yè)專項修理資金從事國債回購、托付理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第三十條下列收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項修理資金滾存運用:

(一)物業(yè)專項修理資金的存儲利息;

(二)利用物業(yè)專項修理資金購買國債的增值收益;

(三)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益,但業(yè)主大會另有確定的除外;

(四)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第四章監(jiān)督管理

第三十一條房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)讓時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明物業(yè)專項修理資金交存和結(jié)余狀況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項修理資金隨房屋全部權(quán)同時過戶。

第三十二條房屋滅失的,房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項修理資金返還業(yè)主。業(yè)主可持本人身份證件、房屋滅失證明等材料,到管理機構(gòu)辦理個人賬戶注銷手續(xù)并提取剩余款項。

第三十三條由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項修理資金的,管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期與專戶管理銀行核對其管理的物業(yè)專項修理資金賬目,并公布下列狀況:

(一)物業(yè)專項修理資金交存、運用、增值收益和結(jié)存的總額;

(二)發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偁顩r;

(三)業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項修理資金交存、運用、增值收益和結(jié)存的金額;

(四)其他有關(guān)物業(yè)專項修理資金運用和管理的狀況。

業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項修理資金的,由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核對并公布。

第三十四條業(yè)主對管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會依據(jù)本方法第三十三條規(guī)定公布的狀況有異議的,可以要求復(fù)核。管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核申請之日起七個工作日內(nèi)予以答復(fù)。

業(yè)主可以向管理機構(gòu)或者賬目管理單位查詢其分戶賬中物業(yè)專項修理資金交存、運用、增值收益和結(jié)存的金額。

第三十五條由管理機構(gòu)代管物業(yè)專項修理資金的,應(yīng)當(dāng)依法接受審計機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)的監(jiān)督。

物業(yè)專項修理資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行狀況,應(yīng)當(dāng)依法接受市財政行政主管部門的監(jiān)督。

第三十六條由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項修理資金的,區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強對劃轉(zhuǎn)后物業(yè)專項修理資金管理、運用的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五章法律責(zé)任

第三十七條管理機構(gòu)違反本方法規(guī)定,有下列情形之一的,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正;對干脆負(fù)責(zé)的主管人員和其他干脆責(zé)任人員,依法賜予行政處分;給業(yè)主造成損失的,依法賠償;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

(一)未按本方法規(guī)定設(shè)立物業(yè)專項修理資金專戶或者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的;

(二)未按本方法規(guī)定撥付物業(yè)專項修理資金的;

(三)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項修理資金的收益未按本方法規(guī)定轉(zhuǎn)入的;

(四)利用物業(yè)專項修理資金從事國債回購、托付理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第三十八條由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項修理資金,業(yè)主委員會及其成員違反本方法規(guī)定,有下列情形之一的,由物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正;造成經(jīng)濟損失的,依法擔(dān)當(dāng)相應(yīng)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

(一)未按本方法規(guī)定設(shè)立物業(yè)專項修理資金專戶或者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的;

(二)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項修理資金的收益未按本方法規(guī)定轉(zhuǎn)入的;

(三)利用物業(yè)專項修理資金從事國債回購、托付理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第三十九條違反本方法規(guī)定,挪用物業(yè)專項修理資金的,依法由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項修理資金,賜予警告,可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

管理機構(gòu)挪用物業(yè)專項修理資金的,除按第一款規(guī)定予以懲罰外,還應(yīng)當(dāng)對干脆負(fù)責(zé)的主管人員和其他干脆責(zé)任人員依法賜予行政處分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項修理資金情節(jié)嚴(yán)峻的,除按第一款規(guī)定予以懲罰外,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法吊銷其資質(zhì)證書。

第四十條違反本方法其他規(guī)定,相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已規(guī)定法律責(zé)任的,由相關(guān)行政主管部門依法追究法律責(zé)任。

第六章附則

第四十一條本方法所稱物業(yè)共用部位,是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由業(yè)主共有的部位,一般包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井等。

本方法所稱共用設(shè)施設(shè)備,是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、中心空調(diào)、防盜門、樓宇對講系統(tǒng)、避雷裝置、水箱、水泵、鍋爐、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區(qū)圍欄、監(jiān)控報警系統(tǒng)、車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、非經(jīng)營性車場車庫和公益性文體設(shè)施等。

第四十二條出售公有住房的物業(yè)專項修理資金的管理根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條各縣(市)物業(yè)專項修理資金的交存、運用、監(jiān)督及其相關(guān)管理活動,參照本方法執(zhí)行。

某花園專項修理資金運用管理方法

z花園專項修理資金運用管理方法(2023)

為了加強對jy花園小區(qū)專項修理資金的管理,保障本建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理和正常運用,維護(hù)專項修理資金全部者的合法權(quán)益,依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市專項修理資金運用管理方法(試行)》等國家有關(guān)法律、法規(guī),制定本管理方法。本建筑區(qū)劃內(nèi)專項修理資金的運用、管理、續(xù)籌和監(jiān)督,適用本方法。

1定義

1.1專項修理資金(以下簡稱“修理資金”):是指業(yè)主繳存的,專項用于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的修理工程。業(yè)主繳存的修理資金屬于業(yè)主全部。

1.2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備:是指本建筑區(qū)劃內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同全部且共同運用的部位及設(shè)施設(shè)備。

1.3物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理工程:是指除日常運行修理養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修以及更新、改造。

1.4本建筑區(qū)劃修理資金賬戶的日常管理人:可依照業(yè)主大會會議決議托付業(yè)主委員會配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理賬戶;也可依照業(yè)主大會會議決議托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)或會計師事務(wù)所進(jìn)行管理。

2修理資金的開戶

2.1業(yè)主大會以業(yè)主委員會開立修理資金賬戶,應(yīng):

2.1.1召開業(yè)主大會會議表決并通過《北京市朝陽區(qū)jy花園專項修理資金運用管理方法》(本方法)。

2.1.2確定以業(yè)主委員會的名義開立本建筑區(qū)劃修理資金專用賬戶的開戶銀行(分支機構(gòu))。

2.1.3確定本建筑區(qū)劃修理資金賬戶的日常管理人。

2.1.4確定由業(yè)主委員會主任、副主任作為本建筑區(qū)劃修理資金專用賬戶的責(zé)任人。

2.2業(yè)主委員會應(yīng)在由業(yè)主大會選定的開戶銀行(分支機構(gòu)),開立本建筑區(qū)劃修理資金專用賬戶,并接受所在地市、各區(qū)縣建設(shè)委員會等主管部門的監(jiān)督。

2.3業(yè)主委員會只能在一家銀行(分支機構(gòu))開立一個修理資金專用賬戶。該專用賬戶按房屋戶門號設(shè)立明細(xì)戶。賬戶開立后,原則上不得變更開戶行;確需變更的,須經(jīng)業(yè)主大會決議通過。

2.4本建筑區(qū)劃修理資金專用賬戶開立后,業(yè)主委員會應(yīng)于3個工作日內(nèi),登錄北京市專項修理資金管理系統(tǒng)(**)進(jìn)行用戶注冊登記,并將開戶資料報送市資金中心區(qū)縣管理部備案。

2.5本建筑區(qū)劃修理資金,由業(yè)主委員會向代管的市居住小區(qū)管理辦公室(以下簡稱“市小區(qū)辦”)申請,并在與市小區(qū)辦簽訂移交協(xié)議的7個工作日后,核查修理資金專用賬戶中的本建筑區(qū)劃專項修理資金劃轉(zhuǎn)狀況。

3修理資金專用賬戶的管理及修理資金的運用

3.1本建筑區(qū)劃修理資金賬戶的日常管理人負(fù)責(zé)本小區(qū)修理資金存取款、記賬、對賬、分?jǐn)偤怂慵笆芾碜兏鼧I(yè)務(wù)等日常管理工作。全體業(yè)主及業(yè)主委員會負(fù)責(zé)修理資金運用的監(jiān)督工作。

3.1.1業(yè)主委員會應(yīng)托付本建筑區(qū)劃修理資金賬戶的日常管理人每月就由開戶銀行(分支機構(gòu))向業(yè)主委員會發(fā)出的對賬單,核對修理資金專用賬戶的賬目。

3.1.2業(yè)主委員會應(yīng)每月與開戶銀行核對修理資金賬目,并應(yīng)至少每半年一次向業(yè)主公布已發(fā)生的修理工程項目、修理費用、分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)及資金運用管理的其他有關(guān)狀況。

3.1.3業(yè)主委員會可托付具有專業(yè)資質(zhì)的社會中介機構(gòu)代理修理資金運用涉及的修理工程可行性探討、預(yù)決算審核、施工質(zhì)量驗收、費用分?jǐn)偯骷?xì)的審核等。業(yè)主委員會應(yīng)就托付事項、托付費用及費用來源等事項簽訂書面協(xié)議。托付費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定執(zhí)行且在業(yè)主大會經(jīng)費年度預(yù)算內(nèi)。如超過年度預(yù)算,依《北京市朝陽區(qū)jy花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定執(zhí)行。

3.2修理資金運用原則及范圍:

3.2.1修理資金運用管理遵循“專戶存儲,業(yè)主決策,?？顚Ｓ?核算到戶”的原則。

3.2.2修理資金應(yīng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的修理工程,不得挪作他用。保修期內(nèi)的修理責(zé)任根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.2.3下列費用不得從修理資金中列支:

3.2.3.1依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位擔(dān)當(dāng)?shù)墓灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備修理、更新和改造費用;

3.2.3.2依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位擔(dān)當(dāng)?shù)墓┧⒐╇?、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)費用;

3.2.3.3應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人擔(dān)當(dāng)?shù)囊蛉藶閾p壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

3.2.3.4依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)當(dāng)?shù)墓灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的修理和養(yǎng)護(hù)費用。

3.2.4業(yè)主大會可依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定,決議沉淀部分修理資金的增值存儲安排;或者在保證修理資金正常運用的前提下,決議在一級市場購買國債并持有到期;嚴(yán)禁將修理資金挪作他用。

3.2.4.1利用業(yè)主交存的修理資金購買國債的,應(yīng)經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

3.2.4.2禁止利用修理資金從事國債回購、托付理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

3.2.5下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入修理資金專用賬戶滾存運用:

3.2.5.1修理資金的存儲利息;

3.2.5.2修理資金購買國債的增值收益;

3.2.5.3共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的業(yè)主所得收益,但業(yè)主大會另有確定的除外;

3.2.5.4共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

3.3修理資金運用的分?jǐn)傇瓌t:

3.3.1建筑區(qū)劃內(nèi)、樓宇外立面的修理工程費用由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.2樓宇內(nèi)的修理工程費用由該幢樓宇全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.3一幢樓宇有兩個或兩個以上單元門的,專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,修理工程費用由該單元全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.4專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,修理和更新、改造費用由該樓層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.5共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理工程,涉及可以出售但尚未售出的住宅、非住宅的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)尚未售出的住宅、非住宅的建筑面積,分?jǐn)傂蘩砉こ藤M用。

3.3.6未建立及尚未補建、續(xù)籌修理資金的,建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生中修、大修及更新、改造時所需分?jǐn)偟男蘩碣M用,由相關(guān)住宅、非住宅業(yè)主擔(dān)當(dāng)。

3.4修理資金運用的條件:

3.4.1業(yè)主委員會應(yīng)將由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于每年年底提交的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理安排、編制費用預(yù)算和分?jǐn)偯骷?xì),在

建筑區(qū)劃內(nèi)向全體業(yè)主公示。

3.4.1.1涉及建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的修理工程,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,并經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后實施;

3.4.1.2涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理工程,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開所涉及范圍內(nèi)業(yè)主會議,經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后實施。

3.4.2業(yè)主委員會應(yīng)依照業(yè)主大會決議,按分?jǐn)偯骷?xì)核對所涉及業(yè)主個人賬戶內(nèi)的修理資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業(yè)主委員會應(yīng)在3日內(nèi)公示需補足修理資金的業(yè)主名單及所需金額,待資金到位后可按本方法第3.5條的規(guī)定組織實施。

3.5修理資金運用的程序:

3.5.1經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),業(yè)主委員會可托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織施工及驗收,并依法確定施工單位,簽訂施工合同等。

3.5.2業(yè)主委員會可托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料到銀行辦理資金預(yù)支或結(jié)算手續(xù):

3.5.2.1到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)時應(yīng)提交修理資金預(yù)支用備案表、修理工程施工合同及修理費用分?jǐn)偯骷?xì)表等;

3.5.2.2工程竣工驗收合格后到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù)時應(yīng)提交修理費用決算單、修理費用發(fā)票、最終修理費用分?jǐn)偯骷?xì)表、費用決算分戶調(diào)整表等。

3.5.3修理資金賬戶須運用信匯憑證或電匯憑證結(jié)算,不得支取現(xiàn)金,不得運用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。用于支付修理工程費用的修理資金只能支付到已在銀行備案的施工單位或物業(yè)公司賬戶中。

3.6修理資金的續(xù)籌

3.6.1如一幢樓房或一戶業(yè)主的修理資金經(jīng)運用后,不足首次歸集額的30%時,業(yè)主委員會應(yīng)提示業(yè)主續(xù)籌。

3.6.2修理資金的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及方法應(yīng)由業(yè)主大會確定,續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

3.6.3續(xù)籌資金必需交到修理資金專用賬戶,存入業(yè)主明細(xì)戶。

3.7修理資金賬戶的變更

3.7.1業(yè)主大會、業(yè)主委員會合并、分立或撤銷時,應(yīng)托付本建筑區(qū)劃修理資金賬戶的日常管理人憑合并、分立或撤銷證明材料及業(yè)主資金明細(xì)戶清單,到市資金中心區(qū)縣管理部申請辦理合并、分立或撤銷業(yè)主委員會賬戶手續(xù);并憑區(qū)縣建委出具的備案證明到開戶銀行辦理賬戶的合并、分立或者撤消,進(jìn)行相應(yīng)修理資金的劃轉(zhuǎn)。

3.7.2因業(yè)主委員會發(fā)生變更引起銀行賬戶或者銀行預(yù)留印鑒發(fā)生改變的,必需剛好到銀行辦理賬戶變更手續(xù)。未剛好辦理變更手續(xù)的,賬戶內(nèi)的修理資金不得支取運用。

4修理資金的緊急支取預(yù)案

4.1啟動專項修理資金應(yīng)急支取的條件:

4.1.1政府有行政裁決權(quán)利的部門下達(dá)的書面行政裁定書,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。

4.1.2政府無行政裁決權(quán)利的部門提出的書面看法,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。

4.1.3本建筑區(qū)劃內(nèi)居民會議或居民代表會議授權(quán)居民委員會做出的書面指導(dǎo)看法,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。

4.1.4業(yè)主委員會決議認(rèn)為必需運用的,但應(yīng)有除本建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的第三方中介機構(gòu)書面認(rèn)同看法。

4.2對符合本方法第4.1條規(guī)定的緊急狀況,業(yè)主委員會應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的分?jǐn)偯骷?xì)核對所涉及業(yè)主個人賬戶內(nèi)的修理資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業(yè)主委員會應(yīng)在3日內(nèi)公示需補足修理資金的業(yè)主名單及所需金額。如公示后5日內(nèi)資金未到位,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付并補足資金。被墊付人除應(yīng)償還該資金外,還需支付應(yīng)償還總金額日千分之*的滯納金,滯納金歸全體利益關(guān)系人全部。

4.3專項修理資金應(yīng)急支取的方法:

4.3.1業(yè)主委員會應(yīng)對由物業(yè)服務(wù)企業(yè)托付專業(yè)機構(gòu)對修理工程的必要性及費用預(yù)算出具的鑒定報告進(jìn)行審核,且決議同意后,由業(yè)委會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報區(qū)建委小區(qū)辦(物業(yè)科)、屬地街道辦事處、居委會;并在居委會監(jiān)督下,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)上述鑒定報告制定的費用預(yù)算、修理費用按戶分?jǐn)偯骷?xì)表等,在修理工程涉及業(yè)主的公共活動區(qū)域予以公告。鑒定費用可計入本次修理工程成本。

4.3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法確定施工單位,簽訂施工合同。

4.3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持資金支用申請、資金預(yù)支用備案表、業(yè)主委員會決議、專業(yè)機構(gòu)鑒定報告、修理費用分?jǐn)偯骷?xì)表、修理資金交納狀況統(tǒng)計表、施工合同等材料,根據(jù)開戶銀行(分支機構(gòu))規(guī)定的程序辦理修理資金(提前)支取手續(xù);業(yè)委會開立尚未開立修理資金賬戶的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持上述文件材料,到市小區(qū)辦或市資金中心區(qū)縣管理部辦理資金預(yù)支手續(xù)。

4.3.4工程竣工驗收合格后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持修理費用決算單、修理費用發(fā)票、最終修理費用分?jǐn)偯骷?xì)表、費用決算分戶調(diào)整表等到市小區(qū)辦、市資金中心區(qū)縣管理部或開戶銀行(分支機構(gòu))辦理資金結(jié)算手續(xù)。

5修理資金的查詢、轉(zhuǎn)讓和提余

5.1業(yè)主可憑由銀行按規(guī)定向業(yè)主供應(yīng)的修理資金查詢卡查詢個人賬戶內(nèi)修理資金收支狀況。

5.2業(yè)主可通過登錄北京市專項修理資金系統(tǒng)(*)查詢個人修理資金的交納、費用分?jǐn)偂⒅в?、結(jié)息及余額等狀況。

5.3業(yè)主變更時,原業(yè)主或變更后的業(yè)主應(yīng)持房屋轉(zhuǎn)讓合同、修理資金過戶協(xié)議、雙方身份證明及修理資金交款憑證到市資金中心區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。修理資金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細(xì)戶內(nèi)賬面余額進(jìn)行結(jié)算,或從其約定。

5.4因拆遷或其他緣由造成房屋滅失的,業(yè)主應(yīng)到市資金中心區(qū)縣管理部辦理銷戶手續(xù),提取明細(xì)戶賬面余額。

6修理資金的追討

6.1業(yè)主未按規(guī)定或業(yè)主大會決議續(xù)籌、補建或運用修理資金的,業(yè)主委員會或其他利益關(guān)系人可以向人民法院起訴。

6.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用修理資金的,業(yè)主委員會可書面提