項目前期工程實施準備工作講座

項目前期工程實施準備工作工程項目全過程開發(fā)大致分前期、中期、后期，其中前期包括立項辦證、規(guī)劃設計；中期包括工程施工、營銷招商；后期包括物業(yè)管理、財務核算。項目的前期工作的程序內(nèi)容和作用一個項目一旦籌劃成熟，就要扎實做好項目的前期工作。工程項目的前期管理工作，是指工程項目施工前的決策和規(guī)劃階段的項目管理，主要包括項目立項、可行性研究、行政報批、規(guī)劃設計和開工前的合同、采購等方面的準備工作。項目管理是綜合管理工程，它涉及建設項目立項決策階段的管理、項目的設計管理、項目的施工管理、項目的竣工驗收、項目的后評價，以下著重給大家講解項目的前期工作的程序內(nèi)容和作用。附：項目的前期階段概要土地的獲取可研報告市場研究（宏、中、微）環(huán)境分析市場定位

規(guī)劃投資和開發(fā)

設計方案總規(guī)施工圖設計單體景觀

其中還包括各項報建和勘測一、工程項目審批程序和內(nèi)容

工程項目建設的很多環(huán)節(jié)都要按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，這也是工程項目前期管理的重要內(nèi)容。也是需遵循的項目建設程序，工程項目審批主要是對項目前期工作進行審核和批準，包括對項目建議書、可行性研究報告、規(guī)劃設計方案和開工前準備等審批。

程序和內(nèi)容1.1

項目建議書

項目建議書也稱立項報告，是項目建設程序的第一步。項目建議書是建設單位通過對投資機會的研究，從項目建設的必要性出發(fā)，對擬建項目的初步輪廓設想。

項目建議書一般由項目建設單位委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制。

項目建議書的內(nèi)容視項目的特點而繁簡不一，但一般包括以下幾個方面內(nèi)容：

★項目概況

★項目的背景和必要性

★項目建設初步選址及建設條件

★項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容

★環(huán)境影響

★建設進度初步設想

★投資估算及資金來源

★經(jīng)濟效益和社會效益初步估算

★結(jié)論

1.2項目建議書前需要做的工作

（1）申請規(guī)劃要點（規(guī)劃局）。

（2）取得建設項目選址地形圖（城近郊為1：2000；遠郊區(qū)線為1：1000）。表明建設占地范圍和占地范圍內(nèi)及附近地區(qū)地上建筑物現(xiàn)狀。

1.3項目建議書的審批權(quán)限和申報渠道

新建項目、更新改造項目的審批權(quán)限和申報渠道，主要是根據(jù)項目的建設規(guī)模、建設內(nèi)容、資金來源、建設單位的隸屬關(guān)系以及建設地點的不同來劃分的。

工程建設項目大多數(shù)投資數(shù)額較大，按照審批權(quán)限一般由建設單位主管部門報送市計委審批，規(guī)模較大經(jīng)市計委初審同意后由市計委上報省或國家計委。

1.4規(guī)劃要點

規(guī)劃要點是辦理規(guī)劃手續(xù)的第一步，規(guī)劃要點通知書給出的建設用地面積、代征城市公共用地面積、用地性質(zhì)、建筑控制規(guī)模、控制高度等，是項目繼續(xù)深入進行規(guī)劃前期研究工作的依據(jù)。規(guī)劃設計要點能反映出可研報告的思想應與營銷中的賣點相結(jié)合在車位、智能化等方面具有一定的超前意識考慮風水（心里暗示）考慮經(jīng)濟成本2.

可行性研究報告

項目的可行性研究是對擬建項目在技術(shù)和經(jīng)濟上是否可行進行的分析論證和評價。經(jīng)過對項目在技術(shù)上是否先進、適用、可靠，規(guī)模上是否合理，經(jīng)濟上是否能得到預期效益等各方面進行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評價意見。通過可行性研究報告，向政府和項目建設單位推薦最佳方案。

可行性研究的作用是：

★是項目投資決策的依據(jù)

★作為籌集建設資金的依據(jù)

★作為投資方與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)

★作為編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)

可行性研究報告可由項目建設單位委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制。

2.1可行性研究報告前需要做的工作

★取得項目建議書審批文件

★申報規(guī)劃設計條件★選定建設地址★做出規(guī)劃設計方案

★落實取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢方案。

★落實環(huán)保（環(huán)保局）、節(jié)能（節(jié)能辦）、消防（消防部門）措施。

★委托環(huán)保局指定的環(huán)境評價機構(gòu)編制環(huán)境影響評價報告書

★委托地勘部門作出項目建設用地的地質(zhì)勘察報告書

★落實資金籌措方案

2.2申報規(guī)劃設計條件

建設單位根據(jù)規(guī)劃要點做深入的規(guī)劃前期工作，待有關(guān)部門批準項目建議書后，向規(guī)劃部門申報規(guī)劃設計條件，取得規(guī)劃設計條件通知書。規(guī)劃設計條件是規(guī)劃要點的細化和深入，是編制可行性研究報告的依據(jù)性文件。

建設單位取得規(guī)劃設計條件通知書后，可委托具有相關(guān)資質(zhì)的設計單位，按照規(guī)劃設計條件通知書所注明的用地面積、用地性質(zhì)、用地使用強度、建筑設計、城市設計以及市政配套等方面的要求進行方案設計。

3.

審定規(guī)劃設計方案

建設項目的設計管理，我國目前分為初步設計階段和施工圖設計階段對業(yè)主而言項目設計要達到下列三大目標：安全可靠、適用和經(jīng)濟。工程設計的選擇是為了保證工程的安全可靠，要保證工程項目的大部分或全部使用價值不致喪失、投資不致浪費；工程項目要具有良好的使用功能和優(yōu)美的生產(chǎn)和生活環(huán)境；在保證工程安全可靠和適用的前提下，盡量保證建設周期短、工程成本低、投產(chǎn)使用后經(jīng)濟效益高，以此實現(xiàn)投資的目的和投資的靈魂。從選址、可行性研究開始直到竣工驗收，項目的設計貫穿于工程建設的全過程。

設計階段的不同，業(yè)主對設計的控制也有所不同，控制的重點一般放在可行性研究和項目的決策階段，而一個建設項目的成敗，則主要集中于建設項目前期工作上，項目前期工作是控制項目規(guī)模和投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是項目能否管好的基礎(chǔ)和前提。項目方案設計完畢、可行性研究報告批準后，建設單位向規(guī)劃部門申報設計方案，經(jīng)規(guī)劃部門審定后，核發(fā)審定設計方案通知書。審定設計方案通知書是編制項目初步設計的依據(jù)。

圖紙設計階段問題：完全委托給設計院做，在過程中沒有采取控制措施這步是控制成本的關(guān)鍵控制點控制內(nèi)容：鋼筋用量基礎(chǔ)及基坑支護(事前控制）建材的選擇設備的選擇（必要性）給設計院足夠的設計周期4.申報建設用地規(guī)劃許可證

建設用地許可證是許可用地的法律憑證。建設單位取得選址規(guī)劃意見書后，到市規(guī)劃局申報建設用地規(guī)劃許可證；使用國有土地的，持該通知書到市房地局，由該局征詢用地范圍內(nèi)有關(guān)單位和居民的拆遷安置意見，并填寫對拆遷安置方案的審查意見，待項目設計方案審定后，建設單位申報建設用地規(guī)劃許可證。

5.左申報免初步匙設計初步劈燕設計呼是依明據(jù)已承批準核的可乓行性駐研究巡壽報告濕和城魔市規(guī)紙劃部蠟門審紙定的床設計處方案濫而編聲制的敏設計悠文件泊，初犬步設師計是按編制辛施工枕圖和凱安排懶年度帝投資垮計劃身的重莊要依算據(jù)。橫初廈步設向計由址建設宵單位嗚委托狼具有找相關(guān)疾資質(zhì)正的設雷計單牙位進像行。6.劍轉(zhuǎn)入武正式武計劃訓（項調(diào)目轉(zhuǎn)妹正）設計陷方案歪已得亮到批董準、桃施工浴圖紙鋒已出通齊或點基本化出齊窄，地餐價款戒已按籌規(guī)定商繳納址完畢浮，征尿地拆轟遷工文作已物經(jīng)完籍成，竄建設米資金期已經(jīng)幅落實滔后，協(xié)是建甜設項拿目從棍籌建妨階段煎轉(zhuǎn)入施工披階段的第木一步農(nóng)。6.砍1轉(zhuǎn)招入正陳式施叉工前膠建設斜單位券的主偵要工喂作★持薄批準孕設計票文件首以及雪審定滿設計浙方案醋通知干書要嘉求征架求其遼他行踏政主果管部惰門審扭查意堆見和揀要求鳴取得居的有會關(guān)協(xié)城議，鏟到市校規(guī)劃譜局辦轉(zhuǎn)理建更設工然程規(guī)偉劃許彎可證牛。和建設棉工程顫規(guī)劃艱許可伸證是漢許可糕建設倆各類褲工程頸的法加律憑艱證。亭申亮請建竿設開四工證頑，建撈設開嘆工證朽由市增建委完核發(fā)承。6.象2.處辦理惑建設必開工僻證前潔的工歷作★領(lǐng)靠取市妖建設黨工程蠟開工佩審批浩表（撒市建伶委）風。★由努市建蒜委招暴標辦顛簽署補辦理途招投夸標意饞見。喂建設釣單位賄編制消標底節(jié)經(jīng)招閉標辦兇審核胸，并傳在招昆標辦遷組織抖下招雪標。★確掉定施秩工承束包單播位。★攜室?guī)徛貌楸硌蠹笆┨斯ぴS應可證異到市勉質(zhì)量陷監(jiān)督甩和安更全監(jiān)賀督總帶站辦短理登賊記手援續(xù)。6.誕3.鴿領(lǐng)取島建設檢開工晝證后搬的工遼作開始僵施工鈴前，婦需到馬有關(guān)志部門繡辦理矩工地態(tài)防火沿、施針工占映地、地渣土鎮(zhèn)消納植、伐舌樹等去手續(xù)腔。二、樂工程茫項目椒的前仗期工芽作的恒作用有這拋樣一絞個冶附金項拆目，哄由于扒單位笛沒有繁前期益工作劍意識埋，不癢重視零項目爪的前浪期工謝作，儀拍腦數(shù)袋上毀項目括，造鬧成投腸資沉欲淀頗以多。查這是紹一個倚盲目作投資挖的典屬型，噸由于歡該項克目缺殲少前跨期工躲作這品個關(guān)塔鍵環(huán)寇節(jié)，盼造成助實建仆工廠母規(guī)模捧與行興業(yè)規(guī)揮模要山求相姑沖突春。簡神單的飄說，悔由于劉規(guī)模信不符耽合行撞業(yè)標渡準要曠求，樓該廠仁建成甚后即柏被列突入關(guān)蛛停并伯轉(zhuǎn)的委對象須，生貍產(chǎn)產(chǎn)會品屬搭高耗購能粗勢加工吐產(chǎn)品定，在她市場呼上沒丟有競兇爭力鑒。未勺建該妹廠時許，我脾國生源產(chǎn)該觸產(chǎn)品根的企藝業(yè)已夠過剩害，加管上此方單位兩在原滾材料銀方面專無任棍何優(yōu)促勢，抹在上建該項牌目時蜜根本貨沒考伯慮能課源問妄題，胸工廠將建成騎后才尾想到投了用暑電問雄題。版對這鼓樣一積個高體耗能留的企站業(yè)，嫌能源弱就是壟產(chǎn)品揉生產(chǎn)薄的生來命線甜，況再且項建目業(yè)練主對飼設計宗不予蓄控制滋，更般談不憶上方扔案比烏選，膀致使乓工廠償剛建皂成所厲安裝位的主線設備政已是存行業(yè)位淘汰楚產(chǎn)品月，使市企業(yè)斑一投朱產(chǎn)就搬面臨泡著更淡新改眨造的殺問題炎。現(xiàn)夫在該震工廠勾面臨扶多方另面的和壓力辭，要典么關(guān)蹤蝶停，后要么擔增容廚，且絕治污披上環(huán)胃保又顆刻不畜容緩暈，對央這個妻工廠澆來說寫真是茫雪上希加霜版。原苦上項愛目的伴初衷萬是帶艱來收遣益，框結(jié)果漠利潤益未獲纏得，歡反倒課成了斗企業(yè)霞的沉觸重負扁擔。我認蘋為，超造成區(qū)該結(jié)皮果的堪直接址原因矛就是留沒有伐做好雀項目虎前期卷工作恰，因謀此做彩好項鉗目前上期工籃作是盈項目央管理盜的基碰礎(chǔ)和晝前提貨。不修管是盡哪一盤個業(yè)主主或豪投資桂者都挎應特協(xié)別重艱視項鞋目前冒期工境作，肚這是鴨工程甘項目算前期藏工作項內(nèi)容臉和性誰質(zhì)所改決定艇的，衫也是暴工程刮所應期具的釀基本魚要素艱，不改然會智給國厘家或拋集體酒和個筍人造埋成血看本無子歸的聾損失挽。2.莊1項袋目前嗎期工振作對溪項目鍬投資愛的影著響工程錢項目平的前醋期工茅作工幕程項檔目管糾理中疏占據(jù)胸著至必關(guān)重釋要的替地位閱。因傾為工榨程項懲目的荷前期婚管理球工作爬決定鏟了項蝦目能拾否存幟在和悼繼續(xù)沙發(fā)展貫，也牌基本撈預測據(jù)了項望目實露施后計的投追資效初果，緣瑞同時陪還為暢工程保項目查的實鍛施提攝供了叨理論挨依據(jù)侄。顯以誤策劃賽階段仗、設絨計階臘段為絹重點仁的建甜設全果過程臣造價胳控制夏。工桂程項逝目造帆價控層制貫這穿于寨項目稈建設禽全過患程，劣但是勢必須扒重點吃突出報。顯位然，扭工程榮造價幕控制飽的關(guān)賴鍵在糟于項床目實旋施前香的投夠資決億策和槐設計勸階段靠，在棗項目嶼做出舟投資護決策兄后，裁控制顆工程純造價爹的關(guān)捐鍵在吐于設扶計。既據(jù)多繩年的沫設計倒經(jīng)驗無分析治，設鴨計費定用一傲般只你相當科于建盜設工琴程全暈部壽妖命費渡用的浸１％載以下免，但歸是這驅(qū)少于槐１％和的費攀用對伍施工謝項目示造價繭的影畫響度摔達到猾５％泛以上員，由浸此，撓可見將設計枝階段鄙的重晚要性柴。要皂有效羞的控當制工葉程造浴價，艱就要查把控咬制的點重點四轉(zhuǎn)移浙到工引程項陸目建扒設的溪前期教階段變——沸策劃研階段亦和設非計階歲段上業(yè)來。2.丘2項文目前鎮(zhèn)期工峰作對辨項目袍投資敢的影帝響程逼度分驅(qū)析，項目俗前期益工作位對項著目投蹦資的條影響芳程度強為案70島%—頁—9仆0%叫，霸設計馳和計譽劃階艇段對共項目戀投資讓的影估響程演度為鵝60詳%—新—7鈴0%武，遙項目施工槍階段對項唯目投語資的凍影響航程度占還不醒足4增0%義。價而前并期工默作費嶺用只蹦占建惱筑物腐全壽覆命費礙用的追1‰余——宴2‰婚，正夠是這臘1‰棕——炒2‰扇的費輛用卻奧決定肅了幾赴