2022年房地產估價師答案：估價理論與方法

2022房地產估價師答案：估價理論與方法20.以下收益乘數(shù)法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是()。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

21.某商品住宅工程的土地取得費用、開發(fā)本錢、治理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則本錢利潤率為()。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

22.城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采納的價值類型是()。

A.投資價值

B.慎重價值

C.快速變現(xiàn)值

D.市場價值

23.某辦公樓是15年前在劃撥土地上建立的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建立時投入的費用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采納直線法計算其建筑物的折舊總額為()萬元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

24.以下房地產開發(fā)本錢中，屬于根底設施建立費的是()

A.圍墻工程費

B.電力設施工程費

C.居委會用房建立費

D.人防工程費

25.參加房地產開發(fā)用地掛牌交易的各房地產開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本緣由是()

A.各房地產開發(fā)企業(yè)采納不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值

B.各房地產開發(fā)企業(yè)把握開發(fā)用地的信息不夠對稱

C.各房地產開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不全都

D.各房地產開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值

26.假設開發(fā)法估價在選取估價對象開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取()

A.用途

B.規(guī)模

C.集約度

D.開發(fā)時機

27.現(xiàn)擬開發(fā)建立某寫字樓，估計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑

面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若酬勞率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12022.04

D.12800

28.某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層構造局部。半年后開頭預售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內勻稱實現(xiàn)，則采納本錢法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采納假設開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進展折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為()。

A.0.5和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年

29.某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要猜測該類房地產的將來價格，應選用的猜測方法()。

A.平均進展速度法

B.平均增減量法

C.數(shù)學曲線擬合法

D.中位數(shù)法

30.某類房地產2022年～2022年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法猜測該類房地產2022年的價格為()元/m2。

某類房地產2022年~2022年的價格(單位元/m)

年份20222022202220222022

價格68107130746078108150

A.8460

B.8500

C.8790

D.8838

31.用直線趨勢法猜測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長潛力相比()。

A.甲類房地產比乙類房地產強

B.乙類房地產比甲類房地產強

C.該兩類房地產強弱程度一樣

D.該兩類房地產強弱程度不行比

32.某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元,假設標準深度為24m，則依據(jù)四三二一法則，其路線價為()元/m2。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

33.如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1%,則理論上因容積率提高應補交的地價款為()萬元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375

34.以下關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的選項是()。

A.任何估價工程，估價師都必需對估價對象進展實地查勘

B.對已消逝的房地產，估價師應對估價對象原址進展必要的調查了解

C.實地查勘的內容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權益狀況

D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可

35.以下估價業(yè)務中估價機構可以承接的是()。

A.超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務

B.估價機構的專業(yè)力量難以勝任的估價業(yè)務

C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務

D.承接后消失很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務

二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多項選擇均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

1.以下關于房地產估價本質的說琺正確的有()。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為托付人供應價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內

E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術

2.對局部或全部超出了自己專業(yè)勝任力量的估價工程，估價師合理的處理方式有()。

A.放棄這個工程

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克制困難完成工程

D.找別人完成工程，簽自己的名

E.對自己不能勝任的局部工作，主動請有關專家供應專業(yè)幫忙

3.關于抵押房地產變現(xiàn)力量強弱比擬的說法，錯誤的選項是()。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)力量弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)力量弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)力量弱

D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內住宅的變現(xiàn)力量弱

E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現(xiàn)力量弱

4.某宗房地產購置總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額歸還本息，則關于該房地產價格的說法，正確的有()。

A.該房地產的實際價格等于名義價格

B.該房地產的名義價格為50萬元

C.該房地產的實際價格為50萬元

D.該房地產的實際價格高于50萬元

E.該房地產不存在名義價格

5.關于投資價值和市場價值的說法正確的有()。

A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素根底上的價值

B.投資價值與市場價值在采納收益法評估時，折現(xiàn)率取值一樣

C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

D.國有建立用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購置者托付評估其能承受的購置價格，是一種投資價值評估

E.在對某房地產進展抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估

6.以下影響房地產價格的因素中屬于區(qū)位因素的有()

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.四周環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

7.城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括()等。

A.建筑高度

B.建筑構造

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

11.某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建立本錢打算的，因此運用本錢法估價應留意的內容包括()。

A.應采納客觀本錢而不是實際本錢

B.應采納實際本錢而不是客觀本錢

C.應結合選址、規(guī)劃設計等對本錢法的測算結果進展調整

D.應結合市場供求狀況對本錢法的測算結果進展調整

E.應結合估價托付人的要求對本錢法的測算結果進展調整

12.在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的工程包括()。

A.待開發(fā)房地產的價值

B.待開發(fā)房地產取得的稅費

C.續(xù)建開發(fā)本錢

D.銷售費用

E.銷售稅金

13.依據(jù)有關統(tǒng)計資料，對某類房地產價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2022年的房地產價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關于該類房地產價格的說法，正確的有()。

某類房地產2022年~2022年的價格(單位：元/m2)

年份202220222022202220222022

價格68107130——781081508490

A．利用平均增減量法模擬2022年的價格為7482元/m2

B．利用平均增減量法猜測2022年的價格為8826元/m2

C．利用平均進展速度法模擬2022年的價格為7438元/m2

D．利用平均進展速度法猜測2022年的價格為7438元/m2

E．無法利用平均增減量法猜測2022年的價格為8873元/m2

14.運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的()。

A.容積率

B.土地用途

C.土地開發(fā)程度

D.評估單位

E.土地使用權性質

15.實際估價中，估價對象范圍的界定包括()的界定。

A.實物構成范圍

B.權益范圍

C.空間范圍

D.時間范圍

E.髟響范圍

三、推斷題（共15題，每題1分。請依據(jù)推斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，推斷錯誤扣1分，此題總分最多扣至零分）

1．對于有租約限制的房地產，假如是為城市房屋拆遷補償目的而進展估價的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房地產進展估價。（）

2．在房地產估價中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。（）

3．甲、乙兩塊其他條件相像的相鄰土地，甲土地單價為1500元／㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元／㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來推斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟（土地酬勞率為6％）（）

4．在使用交通時間距離時，應采納與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。（）

5．房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的根本前提具有熟悉上的全都性，對同一估價對象的估價目的具有相像性。（）

6．市場法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產的交易實例，對其成交價格進展適當處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的參照值。（）

7．在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相像，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨便選取交易實例。（）

8．依據(jù)收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，酬勞率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。（）

9．某宗房地產的年凈收益為2萬元，購置者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12％，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產的價格為25萬元。（）

10．建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。（）

11．本錢法是以房地產價格各個組成局部的累加為根底來求取房地產價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建立的整體房地產價格，不能用來評估局部房地產的價格。（）

12．在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間不肯定是開發(fā)完成之時。（）

13．在運用移動平均琺猜測房地產價格時，一般應根據(jù)房地產價格變化的同期長度進展移動平均。（）

14．路線價法字質上是一種市場法，在求取路線價時不需要進展交易狀況修正，但應進展市場狀況調整及房地產狀況調整。（）

15．在實際估價中，應進展估價方法適用性分析，除因客觀因素導致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應選用，不得隨便取舍。（）

四、計算題（共2題。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程，不得分。計算結果保存小數(shù)點后兩位）

1．某宗出租的房地產，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2022年10月1日起計算，商定不行續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土構造，于2022年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70％。依據(jù)市場調查得知2022年10月1日該類房地產的租金為每月40元/㎡，年平均空置率為20％，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人擔當?shù)亩愘M約占租金收入的8％，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元／㎡，土地酬勞率為8％，建筑物酬勞率為10％，請計算該房地產在2022年10月1日的價值（8分）

2．某寫字樓為鋼筋混凝土構造，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000㎡，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調查得知，現(xiàn)重新建筑該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/㎡（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8％，治理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3％，銷售費用為重新購建價格的3％，每利率為6％，建立期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、治理費用、銷售費用第一年投入60％，其次年投入40％，各年年內均為勻稱投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35％，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80％，月租金為30元/㎡，但假如在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85％，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常狀況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的酬勞率為8％。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

答案及解新

參考答案

一、單項選擇題

1.B2.D3.B4.B5.C6.B7.D8.A9.A10.C

11.D12.A13.B14.A15.B16.A17.A18.A19.B20.C

21.B22.D23.C24.B25.D26.A27.A28.A29.C30.B

31.A32.B33.A34.C35.C

二、多項選擇題

1.ADE2.AE3.ABC4.ABC5.ACDE

6.ABCE7.ACE8.ACD9.BCE10.BCD

11.ACD12.ABCD13.ABCE14.ABE15.ABC

三、推斷題

1.√2.×3.×4.√5.×

6.×7.×8.×9.√10.√

11.×12.√13.×14.×15.√

四、計算題

1.解：

1）總有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％）×40×12=1075.2（萬元）

2）總運營費用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（萬元）

3）年凈收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（萬元），

或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（萬元）；

4）土地總價L=40000/4×2100=2100（萬元）；

5）年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；

6）年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；

7）建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）

8）房地產價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）

2.解：

（1）重新購建價格C總

方法一：

1）單價計算（每平方米重新購建價格為C）

①建筑安裝本錢=1200元/㎡；

②專業(yè)費用=1200×8%＝96（元/㎡）；

③治理費用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；

④銷售費用=C×3%；

⑤投資利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；

⑥銷售稅費=C×6.5%；

⑦投資利潤=（1200+96+38.88+C×3%）×35%＝467.208+C×1.05%；

⑧每平方米重新購建價格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+C×3%+88.93+C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），

2）總價計算

①建筑安裝本錢=1200×30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費用=3600×8％=288（萬元）；

③治理費用=（3600+288）×3％=116.64（萬元）；

④銷售費用=C總×3％；

⑤投資利息