二手房買(mǎi)賣(mài)訴訟基本知識(shí)

二手房買(mǎi)賣(mài)訴訟基本知識(shí)房地產(chǎn)、宅基地二手房買(mǎi)賣(mài)訴訟基本知識(shí)1．二手房訴訟基本流程及注意事項(xiàng)第一步：碰到二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛當(dāng)事人各方假如不能協(xié)商處理首先了解相關(guān)起訴法律知識(shí)，一是經(jīng)過(guò)一定信息渠道，最好是向?qū)I(yè)律師咨詢(xún)，明確所碰到問(wèn)題經(jīng)過(guò)訴訟能否處理，假如能經(jīng)過(guò)訴訟處理，需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)證據(jù)材料，自己或委托律師起訴或申請(qǐng)仲裁，在訴訟前應(yīng)基本搜集齊全證據(jù)材料，寫(xiě)好起訴書(shū)，準(zhǔn)備證據(jù)清單及身份證復(fù)印件。向法院提起訴訟，必須符合以下條件：（1）原告是與本案有直接利害關(guān)系公民，法人和其余組織；（2）有明確被告；（3）有詳細(xì)訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（4）屬于人民法院受理訴訟范圍和法院管轄。向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁需事先約定處理爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)協(xié)議。第二步、到房屋所在地法院起訴。起訴審查、立案由立案庭（室）負(fù)責(zé)，立案庭受理后開(kāi)具交費(fèi)通知單，到農(nóng)業(yè)銀行交費(fèi)，交費(fèi)后持農(nóng)業(yè)銀行開(kāi)具交費(fèi)憑據(jù)到法院財(cái)務(wù)部門(mén)換訴訟費(fèi)收據(jù)，然后再將該收據(jù)交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執(zhí)行方便，也能夠申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。第三步、立案后，法院內(nèi)勤將案件分到詳細(xì)承接法官，由承接法官依照自己時(shí)間安排，由書(shū)記員負(fù)責(zé)將起訴書(shū)送達(dá)被告或電話通知開(kāi)庭時(shí)間或其它事項(xiàng)。被告應(yīng)在收到起訴狀副本后15日內(nèi)提出答辯狀。不提出答辯狀，不影響人民法院審理。第四步：準(zhǔn)備證據(jù)并注意法院證據(jù)規(guī)則要求。法院審理案件實(shí)施“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”標(biāo)準(zhǔn)，舉證不能，將負(fù)擔(dān)敗訴或?qū)徟薪Y(jié)果與己不利后果，法律另有要求除外。假如當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行搜集并已提出調(diào)取證據(jù)申請(qǐng)和該證據(jù)線索，法院能夠依照當(dāng)事人申請(qǐng)，依職權(quán)取證；當(dāng)事人提出申請(qǐng)可由人民法院勘驗(yàn)或者委托判定。第五步：法院確定開(kāi)庭時(shí)間和地點(diǎn)，全部訴訟參加人均應(yīng)嚴(yán)格恪守，無(wú)正當(dāng)理由不按時(shí)到庭，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭，按自動(dòng)撤訴處理；被告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭，能夠缺席判決。第六步：開(kāi)庭審理。民事、經(jīng)濟(jì)案件開(kāi)庭審理次序?yàn)椋汉藢?shí)雙方當(dāng)事人身份及代理人身份、宣告合議庭組成人員交問(wèn)詢(xún)是否回避，然后開(kāi)始審理。首先原告陳說(shuō)事實(shí)，然后被告答辯，法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、最終陳說(shuō)，然后休庭，通常不妥庭宣判，等判決書(shū)做出來(lái)后通知當(dāng)事人取判決，通常法院不宣讀判決書(shū)，簽字后自己看結(jié)果。適用普通程序?qū)徖砻袷隆⒔?jīng)濟(jì)案件，審限為6個(gè)月；有特殊情況需延長(zhǎng)，由法院院長(zhǎng)同意，可延長(zhǎng)6個(gè)月；還需延長(zhǎng)，報(bào)請(qǐng)上級(jí)法院同意。適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖戆讣?，審限?個(gè)月。現(xiàn)在通常案件均適用簡(jiǎn)易程序，由一個(gè)審判員獨(dú)任審理，三個(gè)月內(nèi)結(jié)案。三個(gè)月不能審結(jié)，轉(zhuǎn)為普通程序。第七步：二審審理。當(dāng)事人任何一方不服一審判決，在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴。不服一審裁定，應(yīng)該在裁定書(shū)送達(dá)之日起10日內(nèi)提起上訴。上訴應(yīng)該遞交上訴狀，同時(shí)交納上訴費(fèi)，并經(jīng)過(guò)原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉(zhuǎn)交上訴方，然后連同全部案卷和證據(jù)，移交第二審法院。第二審法院只對(duì)上訴人請(qǐng)求關(guān)于事實(shí)和適使用方法律進(jìn)行審理。現(xiàn)在二審案件通常不開(kāi)庭審理，通常法院通知說(shuō)“談話”，只針對(duì)有爭(zhēng)議部分進(jìn)行審理，沒(méi)有爭(zhēng)議則不再審理。人民法院審理對(duì)判決上訴案件，應(yīng)該在二審立案之日起3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)，由法院院長(zhǎng)同意。對(duì)裁定上訴案件，應(yīng)該在二審立案之日起30日內(nèi)做出終審裁定。第八步：申請(qǐng)?jiān)賹彙．?dāng)事人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力判決、裁定，認(rèn)為有錯(cuò)誤，可向原審人民法院或上一級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹?，但不停頓判決、裁定執(zhí)行。當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹?，?yīng)該在判決、裁定發(fā)生法律效力后兩年內(nèi)提出。第九步：申請(qǐng)執(zhí)行。發(fā)生法律效力判決，當(dāng)事人必須推行。一方拒絕推行，對(duì)方當(dāng)事人可向有管轄權(quán)法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，申請(qǐng)法院執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行期限，雙方或一方當(dāng)事人是公民為一年，雙方是法人或其余組織為6個(gè)月。法院發(fā)生法律效力判決、裁定和調(diào)解書(shū)，由原第一審人民法院執(zhí)行。執(zhí)行案件，簡(jiǎn)單案件3個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié)；普通案件6個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié)；重大疑難案件1年內(nèi)執(zhí)結(jié)；特殊情況需延長(zhǎng)必須辦理同意手續(xù)。下面是民事案件流程圖簡(jiǎn)單說(shuō)明。說(shuō)明民事案件整個(gè)過(guò)程，供參考。2．法院訴訟費(fèi)用訴訟即人們口頭所稱(chēng)打官司大致有以下幾方面支出：一是法院訴訟費(fèi)，二是訴訟過(guò)程當(dāng)中發(fā)生費(fèi)用，比如判定費(fèi)、翻譯費(fèi)等，三是申請(qǐng)費(fèi)，比如申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全等，四是律師費(fèi)。當(dāng)然上述費(fèi)用并不是每一個(gè)案件都實(shí)際發(fā)生且必須全部交納，只是詳細(xì)案件當(dāng)中包括到了才會(huì)交納該費(fèi)用，比如不委托律師就不用交納律師費(fèi)，案子簡(jiǎn)單，不包括外文證據(jù)或當(dāng)事人就沒(méi)有翻譯費(fèi)，但最少應(yīng)交納法院案件受理費(fèi)，但有些情況下訴訟費(fèi)是能夠減免或緩交。下面簡(jiǎn)單介紹一下包括房地產(chǎn)案件各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)情況。（1）案件受理費(fèi)房地產(chǎn)案件大多數(shù)屬于民事案件，也有少許包括到行政案件，還有一些包括到刑事案件，每一類(lèi)案件收費(fèi)是不一樣，包括到刑事案件房地產(chǎn)案件法院不向涉案當(dāng)事人收費(fèi)，這類(lèi)案件通常是當(dāng)事人受騙，屬于刑事案件受害人。法院決定將房地產(chǎn)案件作為民事案件受理時(shí)，起訴方當(dāng)事人按照法律要求應(yīng)向法院交納費(fèi)用就是案件受理費(fèi)。法院案件受理費(fèi)是按照爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)數(shù)額一定百分比來(lái)收取。也就是說(shuō)，您請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)數(shù)額越高，為此支付訴訟費(fèi)也就越高。詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)以下：訴訟標(biāo)額不滿(mǎn)1千元，每件交50元；訴訟標(biāo)額超出1千元至5萬(wàn)元部分，按4%交納；訴訟標(biāo)額超出5萬(wàn)元至10萬(wàn)元部分，按3%交納；訴訟標(biāo)額超出10萬(wàn)元至20萬(wàn)元部分，按2%交納；訴訟標(biāo)額超出20萬(wàn)元至50萬(wàn)元部分，按1.5%交納；訴訟標(biāo)額超出50萬(wàn)元至100萬(wàn)元部分，按1%交納；訴訟標(biāo)額超出100萬(wàn)元部分，按0.5%交納。房產(chǎn)案件不包括標(biāo)額按件收取訴訟費(fèi)。對(duì)于上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，法院是按段收取，最終累加得出應(yīng)交訴訟費(fèi)數(shù)額，但為了計(jì)費(fèi)方便，法院收費(fèi)有一個(gè)速算法，詳細(xì)以下：財(cái)產(chǎn)案件受理費(fèi)速算法1千元以下50元1千元－5萬(wàn)元×0.04＋105萬(wàn)元－10萬(wàn)元×0.03＋510超出10萬(wàn)元－20萬(wàn)元×0.02＋1510超出20萬(wàn)元－50萬(wàn)元×0.015＋2510超出50萬(wàn)元－100萬(wàn)元×0.01＋5010一百萬(wàn)元以上×0.005＋10010法院就是按照這個(gè)速算法來(lái)收費(fèi)。不過(guò)對(duì)于離婚案件每件交納10元至50元；包括房地產(chǎn)而需要分割，財(cái)產(chǎn)總額不超出1萬(wàn)元，不再另行收費(fèi)；超出1萬(wàn)元，超出部分按1%交納；包括房地產(chǎn)行政訴訟訴訟，按照每件80元來(lái)收取。（2）申請(qǐng)費(fèi)申請(qǐng)費(fèi)是指當(dāng)事人向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行、采取財(cái)產(chǎn)保全方法，按要求應(yīng)交納費(fèi)用。申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，保全財(cái)產(chǎn)金額或價(jià)額不滿(mǎn)1千元，每件交納申請(qǐng)費(fèi)30元；超出1千元至10萬(wàn)元部分，按1%交納；超出10萬(wàn)元部分，按0.5%交納。申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，交納費(fèi)用速算方法以下：1千元以下30元/件1千--10萬(wàn)元×0.01+20元10萬(wàn)元以上×0.005+520元申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行金額在1萬(wàn)元以下，每件交納50元；超出1萬(wàn)元至50萬(wàn)元部分，按0.5%交納；超出50萬(wàn)元部分，按0.1%交納?，F(xiàn)在執(zhí)行立案不收費(fèi)，待執(zhí)行時(shí)一并向被執(zhí)行人收取。（3）其余訴訟費(fèi)用只限于財(cái)產(chǎn)案件，包含：勘驗(yàn)費(fèi)、判定費(fèi)、公告費(fèi)、翻譯費(fèi)，依照國(guó)家關(guān)于部門(mén)要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納；復(fù)制本案關(guān)于材料或法律文書(shū)，按實(shí)際成本收費(fèi)；采取財(cái)產(chǎn)保全方法所支出費(fèi)用，按實(shí)際支出收取；先予執(zhí)行中實(shí)際支出費(fèi)用，按實(shí)際支出收??；證人、判定人、翻譯人員在法院要求日期出庭交通費(fèi)、食宿費(fèi)、生活費(fèi)和誤工補(bǔ)助，由法院依照國(guó)家關(guān)于要求和實(shí)際情況決定。法院認(rèn)為應(yīng)該由當(dāng)事人負(fù)擔(dān)其余訴訟費(fèi)用，由人民法院依照國(guó)家關(guān)于要求和實(shí)際情況確定當(dāng)事人應(yīng)該交納金額。（4）律師費(fèi)律師收費(fèi)通常是律師與當(dāng)事人雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商確定，所以各律師事務(wù)所及律師之間收費(fèi)差距較大，當(dāng)事人通常極難判斷。律師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與幾個(gè)原因關(guān)于，一是律師業(yè)務(wù)能力及經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)，二是案件難易程度，通常經(jīng)驗(yàn)豐富律師收費(fèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)高一些，經(jīng)驗(yàn)少業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)收費(fèi)低一些，但也有一些收費(fèi)較高能力通常或能力差律師。這點(diǎn)請(qǐng)當(dāng)事人一定要選擇高水平但收費(fèi)比較合理律師。3．仲裁費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)每一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)收費(fèi)并不相同，如購(gòu)房人想選擇仲裁機(jī)構(gòu)，應(yīng)先了解其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以其公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。下面列舉北京仲裁委員會(huì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分兩部分，一部分是案件受理費(fèi)，另一部分是案件處理費(fèi)。北京仲裁委員會(huì)仲裁案件受理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下：爭(zhēng)議金額(人民幣)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)案件受理費(fèi)1千元以下部分（含1千元）100元1千元至5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）5%100元加爭(zhēng)議金額1000元以上部分5%5萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10萬(wàn)元）4%2550元加爭(zhēng)議金額50000元以上部分4%10萬(wàn)元至20萬(wàn)元（含20萬(wàn)元）3%4550元加爭(zhēng)議金額100000元以上部分3%20萬(wàn)元至50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）2%7550元加爭(zhēng)議金額00元加上部分2%50萬(wàn)元至100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）1%13550元加爭(zhēng)議金額500000元以上部分1%100萬(wàn)元以上0.3%18550元加爭(zhēng)議金額1000000元以上部分0.3%爭(zhēng)議金額為50萬(wàn)元至100萬(wàn)元案件，適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，以上表中所列?zhēng)議金額50萬(wàn)元為收費(fèi)基數(shù)，對(duì)其以上部分受理費(fèi)減收50％。爭(zhēng)議金額以申請(qǐng)人請(qǐng)求金額為準(zhǔn)，請(qǐng)求金額與爭(zhēng)議金額不一致，以實(shí)際爭(zhēng)議金額為準(zhǔn)。北京仲裁委員會(huì)仲裁案件處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下：爭(zhēng)議金額(人民幣)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)案件處理費(fèi)20萬(wàn)元以下（含20萬(wàn)元）5000元20萬(wàn)元至50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）2%5000元加爭(zhēng)議金額20萬(wàn)元以上部分2%50萬(wàn)元至100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）1%11000元加爭(zhēng)議金額50萬(wàn)元以上部分1%100萬(wàn)元至500萬(wàn)元（含500萬(wàn)元）0.4%16000元加爭(zhēng)議金額100萬(wàn)元以上部分0.4%500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元）0.3%3元加爭(zhēng)議金額500萬(wàn)元以上部分0.3%1000萬(wàn)元至萬(wàn)元（含萬(wàn)元）0.25%47000元加爭(zhēng)議金額1000萬(wàn)元以上部分0.25%萬(wàn)元至4000萬(wàn)元（含4000萬(wàn)元）0.2%7元加爭(zhēng)議金額萬(wàn)元以上部分0.2%4000萬(wàn)元以上0.1%11元加爭(zhēng)議金額4000萬(wàn)元以上部分0.1%爭(zhēng)議金額為50萬(wàn)元至100萬(wàn)元案件，適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，以上表中所列?zhēng)議金額50萬(wàn)元收費(fèi)為基數(shù)，對(duì)其以上部分處理費(fèi)減收50％。爭(zhēng)議金額以申請(qǐng)人請(qǐng)求金額為準(zhǔn)，請(qǐng)求金額與爭(zhēng)議金額不一致，以實(shí)際爭(zhēng)議金額為準(zhǔn)。4．訴訟費(fèi)或仲裁費(fèi)交納時(shí)間法院收取訴訟費(fèi)或仲裁機(jī)構(gòu)收取仲裁費(fèi)用都是預(yù)交。審理結(jié)束后，法院或仲裁機(jī)構(gòu)依照判決結(jié)果決定由誰(shuí)負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用，該筆費(fèi)用通常由敗訴方負(fù)擔(dān)。假如不按照要求準(zhǔn)期交納訴訟費(fèi)，法院或仲裁機(jī)構(gòu)將按撤訴處理，這么話案件將不能繼續(xù)審理。一樣，上訴案件受理費(fèi)，由上訴人預(yù)交，雙方均上訴，由雙方當(dāng)事人分別預(yù)交。申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人在提出申請(qǐng)時(shí)預(yù)交。5．房地產(chǎn)訴訟管轄法院房地產(chǎn)案件適使用方法律要求專(zhuān)屬管轄，由房地產(chǎn)所在地法院管轄。所在地法院可能由基層法院管轄，也可能由中級(jí)法院管轄，還有可能由高級(jí)法院管轄，依照爭(zhēng)議數(shù)額大小，每一個(gè)地方法院對(duì)一定數(shù)額案件由哪一級(jí)法院管轄都有明確要求。比如北京市要求爭(zhēng)議金額在500萬(wàn)元以上不滿(mǎn)1億元房地產(chǎn)案件由中級(jí)法院管轄，爭(zhēng)議金額在1億元以上房地產(chǎn)案件由北京市高院管轄。6．訴訟與仲裁異同訴訟和仲裁都是裁決機(jī)構(gòu)依照我國(guó)相關(guān)法律進(jìn)行裁決司法處理方式，其生效裁決均具備法律效力，假如當(dāng)事人拒絕執(zhí)行，另一方均可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。仲裁機(jī)構(gòu)是依據(jù)法律設(shè)置，但其屬于處理爭(zhēng)議民間機(jī)構(gòu)，爭(zhēng)議雙方必須共同選定仲裁機(jī)構(gòu)，該仲裁機(jī)構(gòu)才能對(duì)該爭(zhēng)議有管轄權(quán)。詳細(xì)區(qū)分以下：（1）當(dāng)事人能夠自由選擇仲裁機(jī)構(gòu)或仲裁員，而當(dāng)事人卻不能選擇法院或法官。仲裁充分尊重當(dāng)事人意愿，是否利用仲裁方式處理糾紛、到哪家仲裁機(jī)構(gòu)處理都能夠由雙方協(xié)商確定，在北京糾紛能夠選擇北京仲裁機(jī)構(gòu)也能夠選擇上海仲裁機(jī)構(gòu)或其它地域仲裁機(jī)構(gòu)，選定仲裁機(jī)構(gòu)后由誰(shuí)來(lái)主持處理當(dāng)事人之間糾紛，當(dāng)事人也可自主選擇。而法院訴訟則實(shí)施級(jí)別、地域管轄、專(zhuān)屬管轄等，當(dāng)事人無(wú)權(quán)選擇，法院訴訟無(wú)須得到另一方當(dāng)事人同意或者雙方達(dá)成訴訟協(xié)議，只要一方當(dāng)事人向有管轄權(quán)法院起訴，法院就能夠依法受理爭(zhēng)議案件，只能依照法律要求確定管轄法院，審判庭組成也由人民法院指定，當(dāng)事人無(wú)權(quán)選擇。仲裁審限是三個(gè)月，而人民法院要求普通程序?qū)徖硪粚彴讣?yīng)該在立案之日起6個(gè)月審結(jié)，適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖戆讣?yīng)該在3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。（2）仲裁實(shí)施一裁終局制度，裁決書(shū)自做出之日起就發(fā)生法律效力，當(dāng)事人不能上訴。當(dāng)事人只有提出證據(jù)證實(shí)裁決確實(shí)存在《中華人民共和國(guó)仲裁法》第五十八條所列情形之一，經(jīng)仲裁機(jī)構(gòu)所在地中級(jí)人民法院審查核實(shí)，方可依法裁定撤消仲裁裁決。訴訟則不一樣，當(dāng)事人如對(duì)一審判決不服，能夠在15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴要求，二審即為終審。（3）仲裁以不公開(kāi)審理為標(biāo)準(zhǔn)，仲裁庭審理案件具備“保密性”，案情不公開(kāi)，裁決不公開(kāi)。人民法院實(shí)施案件公開(kāi)審理標(biāo)準(zhǔn)，但依法不應(yīng)公開(kāi)審理除外。（4）在裁決執(zhí)行方面，如一方當(dāng)事人不主動(dòng)推行裁決，另一方當(dāng)事人能夠申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第二節(jié)怎樣處理二手房糾紛1．怎樣退定金在二手房交易中，中介企業(yè)通常要求買(mǎi)方先交定金，先把要買(mǎi)房子定下來(lái)，通常是交一萬(wàn)元或二萬(wàn)元，也有要求交五萬(wàn)元，數(shù)額不等。假如買(mǎi)房人因自己或賣(mài)方或中介企業(yè)原因想退定金，那么是相當(dāng)困難，因?yàn)橹薪槠髽I(yè)往往在定金方面做文章，設(shè)置陷阱。產(chǎn)生定金糾紛主要有四個(gè)方面原因，第一個(gè)方面就是中介企業(yè)說(shuō)假話，不披露房屋交易方面真實(shí)信息，引買(mǎi)方上鉤，待買(mǎi)方交了定金，發(fā)覺(jué)問(wèn)題后想退定金中介企業(yè)說(shuō)買(mǎi)方違約，不想要這套房了，所以定金不退。二是房主方面原因。房主有時(shí)以為房子價(jià)格賣(mài)低了，不想賣(mài)了，找理由提升交易成本或提交買(mǎi)方支出，這么造成交易不成，三是房主自己原因，交定金時(shí)一時(shí)沖動(dòng)，冷靜下來(lái)后不想買(mǎi)了，想退定金。四是買(mǎi)賣(mài)雙方或買(mǎi)賣(mài)雙方與中介企業(yè)三方對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議推行方式達(dá)不成一致意見(jiàn)，比如是付款在前還是過(guò)戶(hù)在先，最終協(xié)議不能訂立。這四種情況，不論出現(xiàn)什么情況，定金都是極難退。在這四種情況當(dāng)中，大多數(shù)是中介企業(yè)問(wèn)題，中介企業(yè)利用二手房交易經(jīng)驗(yàn)，占有定金可謂頻頻得手，中介企業(yè)通常采取以下方式套取定金：一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。二是訂立協(xié)議對(duì)中介企業(yè)非常有利，一旦買(mǎi)房人與賣(mài)房人不能訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，則中介企業(yè)就說(shuō)買(mǎi)房人沒(méi)有來(lái)簽協(xié)議，是買(mǎi)房人單方不想要房了，屬于買(mǎi)房違約，定金當(dāng)然要扣了。三是在訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)中介企業(yè)對(duì)買(mǎi)房人合理要求不一樣意寫(xiě)在協(xié)議中，造成不能訂立協(xié)議，假如購(gòu)房人起訴到法院，在購(gòu)房人陳說(shuō)完不能訂立協(xié)議理由時(shí)中介企業(yè)馬上會(huì)說(shuō)協(xié)議條款我們?nèi)?，訂立不了協(xié)議原因不在中介企業(yè)，中介企業(yè)完全能夠把這套房子賣(mài)給你，但起訴到法院買(mǎi)房人通常不會(huì)再買(mǎi)這套房屋了，也可能買(mǎi)了別房子了，中介企業(yè)正是抓住這點(diǎn)說(shuō)購(gòu)房人不想買(mǎi)了，屬于單方違約。四是中介企業(yè)與賣(mài)方串通，通常中介企業(yè)與賣(mài)方都有一個(gè)約定，如買(mǎi)方違約，買(mǎi)方定金不退，賣(mài)方與中介企業(yè)一人二分之一，這么賣(mài)方就與中介企業(yè)結(jié)成了利益方面“統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是通常定金都由中介企業(yè)收取，假如買(mǎi)房人要求退定金時(shí)，中介企業(yè)說(shuō)定金已經(jīng)交給房主了，你找房主，中介企業(yè)又不把業(yè)主住址及聯(lián)絡(luò)方式給買(mǎi)房人，即使找到房主，買(mǎi)房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說(shuō)我沒(méi)收，那買(mǎi)房人沒(méi)有證據(jù)必定會(huì)敗訴。怎樣處理定金陷阱并能順利退回定金呢？筆者提議采取以下方式：一是將交給中介企業(yè)或房主錢(qián)約定為預(yù)付款，比如“買(mǎi)方繳納賣(mài)方（或中介企業(yè)）1萬(wàn)元，屬于預(yù)付款，假如買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有訂立協(xié)議了，此款全部退還買(mǎi)方”。按照法律要求，預(yù)付款與定金法律性質(zhì)不一樣，不論什么原因，只要協(xié)議沒(méi)有簽成，預(yù)付款都是能夠退，而定金則不一樣，假如一方單方悔約，不想買(mǎi)房了，則定金不退，有時(shí)并非買(mǎi)方不想買(mǎi)房了，而是沒(méi)有證據(jù)證實(shí)。二是不與中介企業(yè)訂立居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接訂立買(mǎi)方、賣(mài)方及中介企業(yè)三方協(xié)議，因?yàn)榻患{定金并不是訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議必經(jīng)程序。三是假如交定金，控制在一千元以下，這么做一是表明誠(chéng)意，二是一旦有糾紛，定金退不回來(lái)這么損失會(huì)小。四是假如交了定金，寫(xiě)明一定時(shí)間之內(nèi)（比如30天），買(mǎi)賣(mài)雙方或者買(mǎi)賣(mài)雙方與中介方?jīng)]有簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，定金交給誰(shuí)誰(shuí)退還。五是訂立定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭(zhēng)，將對(duì)自己有利條款寫(xiě)入?yún)f(xié)議或協(xié)議，購(gòu)置二手房在訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)與一手房存在很大不一樣，一手房定金協(xié)議極難改，但二手房認(rèn)購(gòu)協(xié)議比很好改，只要購(gòu)房人堅(jiān)持基本都能成功，因?yàn)橹薪槠髽I(yè)有幾千元利潤(rùn)也想賺，不想讓這筆錢(qián)跑掉，所以會(huì)在協(xié)議內(nèi)容上讓步，購(gòu)房人正能夠抓住中介企業(yè)想盈利弱點(diǎn)，訂立對(duì)自己有利協(xié)議，假如沒(méi)有這方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)，能夠聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士幫助。2．集體土地所建房屋上市再出售問(wèn)題集體土地上所建房屋有兩類(lèi)，一是沒(méi)有任何審批手續(xù)違法建設(shè)房屋，二是有規(guī)劃許可證房屋，是舊村改造項(xiàng)目或者農(nóng)村集體集資建房，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。第一類(lèi)房屋因沒(méi)有正當(dāng)審批手續(xù)，是非法房屋，是違章建筑；第二類(lèi)即使有正當(dāng)審批手續(xù)，但沒(méi)有房屋全部權(quán)證。不論是哪類(lèi)房屋，都因?yàn)闆](méi)有房屋全部權(quán)證而不能買(mǎi)賣(mài)。假如買(mǎi)賣(mài)雙方訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，標(biāo)物屬于法律要求禁止轉(zhuǎn)讓或非法標(biāo)物，是不受法律保護(hù)，所以所訂立協(xié)議也屬于無(wú)效協(xié)議，買(mǎi)方是能夠退房。3．中介企業(yè)與售房人采取欺詐、脅迫伎倆與購(gòu)房人訂立協(xié)議怎樣處理中介企業(yè)或售房人采?。?一)欺詐、脅迫伎倆；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以正當(dāng)形式掩蓋非法目標(biāo)；（四）損害社會(huì)公共利益；四種方式訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效協(xié)議，購(gòu)房人能夠向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。假如購(gòu)房人在訂立協(xié)議時(shí)對(duì)協(xié)議有重大誤解或者在訂立協(xié)議時(shí)顯失企業(yè)，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消：一方以欺詐、脅迫伎倆或者乘人之危，使對(duì)方在違反真實(shí)意思情況下訂立協(xié)議，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消。假如法院確定協(xié)議無(wú)效或者協(xié)議被撤消，則購(gòu)房人就可退房，售房人應(yīng)將房款返還購(gòu)房人。4．一房?jī)墒墼鯓犹幚硎鄯咳伺c第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并將房屋交付使用，造成購(gòu)房人無(wú)法取得房屋，購(gòu)房人能夠退房。5．在訂立協(xié)議時(shí)存在重大誤解處理方法購(gòu)房人與售房人或中介企業(yè)所簽協(xié)議顯失公平，存在重大誤解，購(gòu)房者能夠請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)給予撤消，要求退房。就現(xiàn)在而言，在二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽署過(guò)程中，購(gòu)房者與中介企業(yè)相比因?yàn)橹R(shí)及經(jīng)驗(yàn)不足往往處于一個(gè)弱者地位，而中介企業(yè)則憑借其本身實(shí)力及優(yōu)勢(shì)與購(gòu)房者訂立顯失公平協(xié)議，比如購(gòu)房者想經(jīng)過(guò)按揭貸款付款，在訂立協(xié)議時(shí)認(rèn)為該房屋能辦理個(gè)人住房公積金貸款，而實(shí)際上該房屋不能辦理貸款，購(gòu)房人又不能經(jīng)過(guò)其它方式支付房款，造成協(xié)議無(wú)法繼續(xù)推行。再比如購(gòu)房人訂立協(xié)議時(shí)認(rèn)為購(gòu)置是甲房屋，而實(shí)際上是購(gòu)置卻是乙房屋。又比如中介企業(yè)在協(xié)議中約定，不論中介企業(yè)或賣(mài)方是否存在違約行為、存在何種違約行為，購(gòu)房人都不能提出解除協(xié)議請(qǐng)求。從以上這些條款中，能夠顯著看出協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)雙方或中介企業(yè)之間權(quán)利、義務(wù)顯著不對(duì)等，顯失公平，或者購(gòu)房人對(duì)協(xié)議有重大誤解。對(duì)這種協(xié)議，購(gòu)房者可在協(xié)議訂立起一年內(nèi)，請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)給予撤消。協(xié)議撤消后，雙方應(yīng)恢復(fù)到協(xié)議訂立前狀態(tài)，即購(gòu)房者將房屋退還，售房人或中介企業(yè)應(yīng)返還購(gòu)房者房?jī)r(jià)款和對(duì)應(yīng)利息。6．逾期交房處理方法現(xiàn)在二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并沒(méi)有格式協(xié)議，所以在訂立協(xié)議時(shí)應(yīng)約定賣(mài)方于要求日期交付房屋，逾期超出一定時(shí)限仍未交付，購(gòu)房者有權(quán)解除協(xié)議，有權(quán)退房，并要求返還房?jī)r(jià)款及對(duì)應(yīng)利息，并要求售房人負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)違約責(zé)任。這里需要明確一點(diǎn)，即只有逾期交房超出了協(xié)議約定期限，在售房人組成根本違約條件下，售心人才負(fù)擔(dān)退房義務(wù)；假如逾期交房沒(méi)有超出協(xié)議期限，那么售房人不組成根本違反協(xié)議，購(gòu)房人不能解除協(xié)議，只能要求售房人負(fù)擔(dān)逾期交房義務(wù)。假如雙方在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中沒(méi)有約定詳細(xì)交房日期，那么處理起來(lái)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較困難，因?yàn)榻M成逾期交房時(shí)間長(zhǎng)短與根本違約有著直接聯(lián)絡(luò)，到底多長(zhǎng)時(shí)間算是根本違約，足以造成解除協(xié)議，雙方可能會(huì)存在爭(zhēng)議，在沒(méi)有約定情況下，只能按法律要求時(shí)間確定?！秴f(xié)議法》并沒(méi)有要求多長(zhǎng)時(shí)間可解除協(xié)議，只要求了守約方在催告情況下，違約方在合理期限內(nèi)應(yīng)推行協(xié)議，假如不推行協(xié)議，守約方可提出解除協(xié)議。即使《協(xié)議法》并沒(méi)有要求詳細(xì)期限，但在司法實(shí)踐中“合理期限”通常是三個(gè)月，也就是說(shuō)，過(guò)了交房日期三個(gè)月售房人仍不交房，買(mǎi)房人能夠解除協(xié)議，要求退房款及對(duì)應(yīng)違約賠償。7．不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)處理方法在協(xié)議約定期限或法律要求期限內(nèi)仍不能辦理完成房產(chǎn)證，買(mǎi)方是能夠解除。在正常情況下，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)有一天時(shí)間就足夠了，比如海淀區(qū)當(dāng)日就能夠拿到房產(chǎn)證，有些區(qū)辦理手續(xù)有半天或一天時(shí)間足夠，但取得房產(chǎn)證時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一些，通常承諾二十個(gè)工作日，也就是說(shuō)，正常情況下房產(chǎn)證一個(gè)月之內(nèi)一定能夠辦理完成，假如不能辦理完成，雙方就要協(xié)商處理處理辦理。對(duì)于房產(chǎn)證問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方也應(yīng)在協(xié)議中約定，存在中介企業(yè)代辦情形，也要對(duì)中介企業(yè)辦理時(shí)限進(jìn)行限制，超出一定時(shí)限就會(huì)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)賣(mài)雙方或與中介企業(yè)約定超出三個(gè)月仍未辦理完成，買(mǎi)方有權(quán)解除協(xié)議，并由賣(mài)方或中介企業(yè)來(lái)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。假如協(xié)議沒(méi)有約定，在協(xié)商不成情況下只能起訴到法院，由法院確定是否解除協(xié)議及解除協(xié)議后違約賠償數(shù)額。8．室內(nèi)有害氣體超標(biāo)處理方式在二手房交易中，有些出售房屋是剛才裝修完，因?yàn)檠b修項(xiàng)目過(guò)多或者裝修材料不符合環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，造成房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，碰到這種情況買(mǎi)房人應(yīng)與售房人協(xié)商處理。假如不能協(xié)商處理，買(mǎi)方人能夠到法院起訴，要求解除協(xié)議?，F(xiàn)在一手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中，北京市使用年3月15日版本格式協(xié)議中約定了室內(nèi)有害氣體超標(biāo)能夠處理協(xié)議，但因二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議沒(méi)有格式協(xié)議，通常雙方對(duì)此也沒(méi)有約定，只能依照法律要求來(lái)處理。買(mǎi)房人購(gòu)置房屋目標(biāo)是為了居住，因室內(nèi)有害氣體超標(biāo)影響買(mǎi)方居住，協(xié)議目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，所以依據(jù)協(xié)議法要求，符合解除協(xié)議條件，所以買(mǎi)房人據(jù)此能夠退房。但有害氣體超標(biāo)嚴(yán)重影響程度需要法院確實(shí)定。9．協(xié)議約定退房條件出現(xiàn)時(shí)能退房嗎協(xié)議中約定退房條件出現(xiàn)，能夠退房。比如協(xié)議中約定賣(mài)方戶(hù)口在一個(gè)月內(nèi)不遷走能夠退房，在實(shí)際推行過(guò)程當(dāng)中，賣(mài)方戶(hù)口兩個(gè)月還沒(méi)有遷走，買(mǎi)方據(jù)此能夠要求退房。10．在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議推行各階段怎樣辦理退房手續(xù)二手房買(mǎi)賣(mài)不一樣于其它日常生活消費(fèi)品買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，包括資金量大，技術(shù)問(wèn)題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@么或那樣原因，可能造成退房情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來(lái)主要有四種原因：一是買(mǎi)方違約，二是賣(mài)方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)。在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，因?yàn)檫`約方不一樣及所處階段不一樣，辦理退房程序也不一樣。下面簡(jiǎn)單介紹一下在購(gòu)房不一樣階段出現(xiàn)退房情況時(shí)怎樣辦理相關(guān)手續(xù)。(1)訂金（定金或認(rèn)購(gòu)金）階段：這個(gè)階段雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議還沒(méi)有成立，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不存在退房問(wèn)題，實(shí)際上是退定金問(wèn)題。讀者能夠參考本書(shū)中退定金問(wèn)題處理。(2)已簽協(xié)議但未實(shí)際推行。這種情況下假如一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見(jiàn)，假如雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，要以書(shū)面形式表示出來(lái)，訂立正式解除協(xié)議協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容主要應(yīng)包含雙方同意解除原房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)等問(wèn)題。雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不推行協(xié)議內(nèi)容對(duì)方都有權(quán)要求其推行，也能夠經(jīng)過(guò)訟訴或仲裁方式要求對(duì)方推行。假如買(mǎi)賣(mài)雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見(jiàn)，那么依照《協(xié)議法》第九十六條要求，主張解除協(xié)議一方，應(yīng)該通知對(duì)方。協(xié)議自通知抵達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議，能夠請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除協(xié)議效力。假如雙方協(xié)商達(dá)不成解除協(xié)議協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。(3)已訂立協(xié)議且已部分推行。買(mǎi)賣(mài)雙方訂立協(xié)議后，買(mǎi)方已付房款，辦理了入住，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)。這個(gè)階段解除協(xié)議現(xiàn)有買(mǎi)方原因，也有賣(mài)方原因，比如賣(mài)方以為房子漲價(jià)了，不想賣(mài)了，想反悔。這個(gè)階段除與上述（二）要求一致外，還包括到物業(yè)、裝修損失、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣(mài)方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定，確定裝修損失。買(mǎi)方還應(yīng)與物業(yè)企業(yè)訂立解除物業(yè)管理協(xié)議。如達(dá)不成協(xié)議買(mǎi)方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。(4)房產(chǎn)證辦理完成階段。房產(chǎn)證辦理完成之后，房屋全部權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非協(xié)議里有約定，不然通常情況下買(mǎi)方是不能退房。假如賣(mài)方已為買(mǎi)方辦理完成房產(chǎn)證，不過(guò)賣(mài)方墊資，或者中介企業(yè)墊資，且協(xié)議有約定如買(mǎi)方拒不按約定推行付款義務(wù)，賣(mài)方是能夠提出解除協(xié)議，要求買(mǎi)方退房并負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)損失。另外，在房產(chǎn)證辦理完成后房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題也是能夠退房。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)或注銷(xiāo)手續(xù)?？傊?，為了防止出現(xiàn)退房情況出現(xiàn)，還是希望買(mǎi)賣(mài)雙方都慎重從事，買(mǎi)方將房屋了解清楚之后再做決定，賣(mài)方應(yīng)推行法律法規(guī)要求及自己承諾。11．協(xié)議無(wú)效返還房款利率按什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算按照協(xié)議法要求，協(xié)議無(wú)效自始無(wú)效，對(duì)雙方均不產(chǎn)生法律約束力，所以關(guān)于違約內(nèi)容約定也無(wú)效，對(duì)雙方不產(chǎn)生約束力，所以不能按違約條款約定來(lái)處理糾紛。協(xié)議無(wú)效法院都會(huì)判決返還房款并支付利息，但法院對(duì)利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一要求，有按活期利率計(jì)算，有按存款利率計(jì)算，也有按貸款利率計(jì)算。12．違約金約定過(guò)低不足以填補(bǔ)損失怎么辦協(xié)議約定過(guò)低違約金可申請(qǐng)?jiān)黾拥綄?shí)際所受損失。有些買(mǎi)房人或售房人對(duì)法律要求不太了解，在對(duì)方要求下訂立協(xié)議時(shí)將逾期交房或逾期付款等違約金百分比定得比較低，比如約定1%違約金，也有極端情況將因售房人違約解除協(xié)議時(shí)違約金百分比定為0.1%，且不能更改，也就是說(shuō)，買(mǎi)一套價(jià)值100萬(wàn)房屋，假如讓賣(mài)方負(fù)擔(dān)違約責(zé)任，那么賣(mài)方只負(fù)擔(dān)1000元違約金。而實(shí)際情況是，假如買(mǎi)方已實(shí)際入住該房屋并對(duì)其進(jìn)行了裝修，那么裝修損失最少也要幾萬(wàn)元，假如買(mǎi)方經(jīng)過(guò)銀行貸款購(gòu)置此房，那么還要支付銀行貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、契稅、印花稅等費(fèi)用，買(mǎi)方實(shí)際損失可能大約占總房款10%左右，雙方事先約定0.1%或1%根本無(wú)法填補(bǔ)買(mǎi)方實(shí)際損失。碰到這種情況，購(gòu)房人可請(qǐng)求增加違約金數(shù)額，增加到實(shí)際損失數(shù)額。按照《協(xié)議法》第一百一十四條要求，當(dāng)事人能夠約定一方違約時(shí)應(yīng)該依照違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額違約金，也能夠約定因違約產(chǎn)生損失賠償額計(jì)算方法。約定違約金低于造成損失，當(dāng)事人能夠請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)給予增加；約定違約金過(guò)分高于造成損失，當(dāng)事人能夠請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)降低，所以當(dāng)事人雙方約定違約金過(guò)高或過(guò)低雙方都能夠要求調(diào)整。13．什么情況下可獲雙倍賠償現(xiàn)在還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)法律要求或相關(guān)法院解釋?，F(xiàn)在一手房最高院司法解釋有雙倍賠償要求。在法律沒(méi)有要求情況下，二手房買(mǎi)賣(mài)不能要求雙倍賠償，不過(guò)雙方在協(xié)議中約定了雙倍賠償內(nèi)容，按照協(xié)議法要求，只要是雙方真實(shí)意思表示，是能夠要求雙倍賠償。買(mǎi)賣(mài)雙方能夠在協(xié)議中約定，假如售房人一房?jī)墒?、明知抵押不能解除仍出售、明知法院查封仍出售，?duì)購(gòu)房人利益造成損失，假如在協(xié)議中做了雙倍賠償約定，都能夠要求雙倍賠償。14．貸款辦不下來(lái)怎么辦貸款辦不下來(lái)原因很多，有中介企業(yè)與售房人原因，也有銀行原因，還有購(gòu)房人原因。中介企業(yè)與售房人原因通常是將貸款資料丟失，或者售房人不配合辦貸款，銀行原因通常是政策改變，比如提升首付款百分比，購(gòu)置第二套房屋時(shí)首付款不低于40%，再比如提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等要求，或者對(duì)貸款材料審查較嚴(yán)格，比如購(gòu)房人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照未年檢等原因，都會(huì)造成貸款不能成功，銀行原因有時(shí)購(gòu)房人無(wú)法左右，只能消極應(yīng)對(duì)，最好方法是換一家銀行，因?yàn)槊恳患毅y行審查標(biāo)準(zhǔn)有一些細(xì)小差異，換一家銀行可能就能辦下來(lái)。個(gè)人原因辦不下來(lái)也有，比如不具備銀行要求還款能力，出具虛假證實(shí)等。假如采取其余方法仍不能辦理貸款話，那么就只好與售房人協(xié)商，采取一次性付款方式，或者分期付款方式，或者解除協(xié)議退還房款。15．解除協(xié)議時(shí)銀行貸款怎么辦買(mǎi)賣(mài)雙方約定以貸款方式付款、貸款申請(qǐng)未獲批按時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方可解除協(xié)議，售房人人應(yīng)該將收受購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人，但前提條件是：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并造成商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不能繼續(xù)推行，當(dāng)事人才能夠請(qǐng)求解除協(xié)議。假如因當(dāng)事人一方原因未能訂立貸款協(xié)議并造成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不能繼續(xù)推行，對(duì)方當(dāng)事人能夠請(qǐng)求解除協(xié)議和賠償損失。假如購(gòu)房人訂立商品房協(xié)議后不辦理貸款手續(xù)，那么售房人能夠要求解除協(xié)議并要求購(gòu)房人負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房協(xié)議無(wú)效購(gòu)房人可解除與銀行貸款協(xié)議。因二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效或者被撤消、解除，致使貸款協(xié)議目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除貸款協(xié)議，法院應(yīng)予支持。16．解除協(xié)議時(shí)裝修損失怎樣確定假如購(gòu)房人先行入住，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，那么退房時(shí)裝修投入屬于損失，假如是售房人違約應(yīng)該賠償，這是毫無(wú)疑問(wèn)，但賠償標(biāo)準(zhǔn)往往成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。購(gòu)房人希望按實(shí)際損失即花了多少裝修費(fèi)就賠多少，售房人希望越少越好，通常達(dá)不成一致意見(jiàn)。碰到退房要求裝修損失時(shí)首先要明確購(gòu)房人入住后對(duì)哪些部分進(jìn)行了裝修。確定裝修項(xiàng)目能夠?qū)φ丈唐贩抠I(mǎi)賣(mài)協(xié)議附件裝修標(biāo)準(zhǔn)中列名項(xiàng)目及房屋裝修現(xiàn)實(shí)狀況確定購(gòu)房人裝修了哪些項(xiàng)目。另外裝修企業(yè)報(bào)價(jià)單及裝修協(xié)議也可作為裝修部位及項(xiàng)目標(biāo)依據(jù)，所以購(gòu)房人一定要保管好購(gòu)房協(xié)議及裝修協(xié)議。其次在掌握證據(jù)基礎(chǔ)上與售房人協(xié)商，協(xié)商不成準(zhǔn)備起訴。起訴后購(gòu)房人可申請(qǐng)法院委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做評(píng)定。判定結(jié)果做出后，假如程序正當(dāng)法院會(huì)以判定結(jié)果作為判決賠償依據(jù)。判定機(jī)構(gòu)在判定時(shí)會(huì)考慮材料、人工及折舊等原因，對(duì)房屋裝修現(xiàn)實(shí)狀況價(jià)值做一綜合評(píng)定，最終得出一詳細(xì)數(shù)額。最終在起訴時(shí)購(gòu)房人可申請(qǐng)法院委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)裝修損失進(jìn)行判定。17．預(yù)付款能退嗎假如買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有訂立房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，而買(mǎi)方將首付款交給了賣(mài)方，這時(shí)雙方協(xié)議沒(méi)有成立，買(mǎi)房人所付款項(xiàng)并非首付款，也不是定金，而是預(yù)付款，不能按照定金法律要求處理，當(dāng)然也不能按照違約法律要求來(lái)處理，因?yàn)閰f(xié)議沒(méi)有成立，不存在違約問(wèn)題。這種情況在法律上稱(chēng)為不妥得利，因?yàn)槭鄯咳伺c購(gòu)房人沒(méi)有訂立協(xié)議，沒(méi)有協(xié)議依據(jù)，卻收取了購(gòu)房人款項(xiàng)，而購(gòu)房人卻未取得利益，沒(méi)有對(duì)價(jià)，給購(gòu)房人造成了損失，假如售房人不退已付款，購(gòu)房人能夠不妥得利理由起訴售房人，售房人應(yīng)該將取得不妥利益返還受損失人，購(gòu)房人完全有理由要求售房人退回所謂首付款。18．怎樣處理物業(yè)管理費(fèi)用糾紛有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及天然氣、暖氣費(fèi)、水、電費(fèi)用長(zhǎng)久拖欠，尤其是一些高檔住宅，物業(yè)管理費(fèi)用比較高，幾年下來(lái)拖欠一二十萬(wàn)，假如買(mǎi)受人不知道拖欠物業(yè)情況，購(gòu)置了此房屋，全部費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部負(fù)擔(dān)。假如買(mǎi)受人不一樣意負(fù)擔(dān)，則物業(yè)企業(yè)因找不到售房人可能會(huì)轉(zhuǎn)而向買(mǎi)受人要求負(fù)擔(dān)，假如買(mǎi)受人不一樣意物業(yè)企業(yè)可能會(huì)設(shè)置障礙，為買(mǎi)受人與物業(yè)企業(yè)日期糾紛留下隱患。假如央產(chǎn)房在交易之前沒(méi)有結(jié)清物業(yè)費(fèi)，交易中心不給辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，所以也會(huì)影響買(mǎi)賣(mài)雙方交易。所以筆者提議買(mǎi)房人在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前即結(jié)清全部費(fèi)用，或者在協(xié)議中約定，交接之前產(chǎn)生一切費(fèi)用由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，交接之后產(chǎn)生費(fèi)用由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，并在過(guò)戶(hù)前辦理物業(yè)交接手續(xù)。買(mǎi)方在訂立協(xié)議之前最好將賣(mài)方所欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)情況查清。19．一方不推行協(xié)議另一方果斷要求推行怎樣處理買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議訂立后，因某種原因，比如房?jī)r(jià)上漲較快，一方不愿意再推行買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，而另一方果斷要求繼續(xù)推行，碰到這類(lèi)問(wèn)題應(yīng)該怎樣處理？按照約定全方面推行協(xié)議義務(wù)是協(xié)議推行一項(xiàng)基本標(biāo)準(zhǔn)。所以，除協(xié)議另有約定或出現(xiàn)可單方解除協(xié)議法定情形外，不論是協(xié)議訂立后預(yù)期違約還是協(xié)議推行期屆滿(mǎn)后實(shí)際違約，如另一方果斷要求繼續(xù)推行，除符合《協(xié)議法》第一百一十條要求外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)推行。在推行義務(wù)同時(shí)，另一方還有其余損失，應(yīng)該賠償損失。對(duì)于確不能繼續(xù)推行，違約方應(yīng)該賠償因違約而給對(duì)方造成損失，包含直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失確實(shí)定，可參考以下方式：一是雙方協(xié)商確定，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定按以下方式處理：（一）標(biāo)準(zhǔn)上可比照最相類(lèi)似房屋市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)協(xié)議成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；（二）無(wú)最相類(lèi)似房屋比照，可經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)定確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方利益出發(fā)，以守約方請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合協(xié)議約定推行期限屆滿(mǎn)之日、違約方違約行為確定之日以及審理中房屋漲跌情況等，合理確定。最終，守約方損失認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生損失以及雙方