蘇州工業(yè)園區(qū)某地塊市場(chǎng)調(diào)查研究分析報(bào)告

商圈分析人口分析商業(yè)現(xiàn)狀未來(lái)人口分析市場(chǎng)分析功能建議潛在競(jìng)爭(zhēng)分析住宅分析項(xiàng)目定位建筑指標(biāo)業(yè)態(tài)分布租售安排財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)絡(luò)和查詢(xún)(1)商圈分析—一級(jí)商圈1蘇州大學(xué)東校區(qū)百安居項(xiàng)目歐尚家樂(lè)福外企聚集區(qū)域(1)商圈分析—商圈范圍1.1一級(jí)商圈以項(xiàng)目為中心，四周步行20分鐘為標(biāo)準(zhǔn)（半徑兩公里）。一級(jí)商圈北達(dá)中新路，南至機(jī)場(chǎng)路，西起護(hù)城河，東靠星明街。商圈中包括歐尚大賣(mài)場(chǎng)、百安居建材市場(chǎng)、蘇州大學(xué)東校區(qū)等等。項(xiàng)目所在區(qū)域公交線路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路等。3(1)商圈分析—衛(wèi)星圖片金雞湖路莊先灣路莫邪路中新路星明街蘇嘉杭高速東環(huán)路機(jī)場(chǎng)路1.2左圖為區(qū)域的衛(wèi)星圖片，項(xiàng)目地處東環(huán)路與金雞湖路的東南交匯處，位于商圈的核心位置。項(xiàng)目交通便捷，離市中心15分鐘車(chē)程，離園區(qū)湖西CBD只有5分鐘車(chē)程。蘇州大學(xué)東校區(qū)4干將路項(xiàng)目百安居歐尚蘇州高新區(qū)(1)商圈分析—二級(jí)商圈1.3項(xiàng)目二級(jí)商圈以驅(qū)車(chē)半個(gè)小時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)：包括蘇州市級(jí)商業(yè)中心觀前商圈、區(qū)域商業(yè)中心南門(mén)商圈、石路商圈、十全街/鳳凰街商業(yè)、楊枝塘路商圈和工業(yè)園區(qū)湖西商務(wù)功能區(qū)。5干將路人民路景德路觀前南門(mén)石路濱河路蘇州工業(yè)園區(qū)金閶區(qū)滄浪區(qū)東環(huán)路金雞湖路吳中區(qū)平江區(qū)☆項(xiàng)目(1)商圈分析—觀前商圈1.3.1觀前商業(yè)功能區(qū)北達(dá)因果巷-舊學(xué)前，南至干將路，西靠人民路，東起臨頓路。觀前商圈為蘇州商業(yè)功能最為齊全的都市核心，商圈商鋪經(jīng)營(yíng)類(lèi)較多，餐飲行業(yè)基本平衡，休閑娛樂(lè)、酒店服務(wù)類(lèi)所占比例不足。6因果巷●浦東發(fā)展銀行●粵海酒店●雅戈?duì)柣食缶频陠趟究障铩裰袊?guó)銀行麥當(dāng)勞●肯德基●久泰商廈●新華書(shū)店●華聯(lián)商廈●亨達(dá)利●中天百貨●萬(wàn)寶銀樓●龍鳳金店●協(xié)和百貨●勞保用品店●工商銀行●新世紀(jì)廣場(chǎng)●好人小吃●瑞福祥絲綢●麥當(dāng)勞●食品商場(chǎng)●承德里平安坊施相公弄●美羅●茂昌●第二必勝客●商城眼鏡醫(yī)藥店●哈根達(dá)斯●星巴克●航天大廈五星家電●蘭花街大成坊松鶴樓●●得月樓新樓必勝客●(肯德基)票務(wù)中心●●葉受和●采芝齊●東來(lái)儀●土特產(chǎn)店●朱鴻興●豫園商城●肯德基●金鷹國(guó)際商城觀成巷●皮市街花鳥(niǎo)工藝品市場(chǎng)●大鴻運(yùn)酒店乾泰祥●財(cái)神殿●雷尊殿●西腳門(mén)東腳門(mén)三清殿●正山門(mén)●●門(mén)姆閣●文昌殿●黃天源稻香村●洙泗巷第二醫(yī)藥店●舊學(xué)前長(zhǎng)發(fā)商場(chǎng)●●電信商場(chǎng)九勝巷韶磨針巷●交通銀行●少年宮塔倪巷●電信營(yíng)業(yè)廳大井巷●人民商場(chǎng)●肯得基青年路●小公園太監(jiān)弄得月樓●●觀鳳商場(chǎng)●五芳齋面館●元大昌酒家●新聚豐●上海老正興●蘇州小吃園●王四酒家碧鳳坊●雅戈?duì)柛粚m大酒店●和氏春秋●文化廣場(chǎng)顏家坊富仁坊巷調(diào)風(fēng)巷蓮目坊●古董書(shū)店●廣場(chǎng)酒店因果巷觀前街干將路臨頓路人民路中山大廈●皇后絲都●蘇州商城●郵政局●老媽米線●城隍廟●景德路第一百貨●工商銀行●曲園大洋百貨●鶴園宜多寶巷嘉余坊怡園公交站臺(tái)公交站臺(tái)公交站臺(tái)(1)商圈分析—觀前地圖注：觀前商圈業(yè)態(tài)詳圖7玄妙廣場(chǎng)●宮巷(1)商圈分析—業(yè)態(tài)分布結(jié)論：整個(gè)觀前的商業(yè)以服裝業(yè)為主，占了該區(qū)域商業(yè)數(shù)量的四分之一（不包括大型商場(chǎng)）；其中在觀前步行街上是以中高檔的專(zhuān)賣(mài)店的形式存在，占了該區(qū)域服裝業(yè)的50%。餐飲業(yè)在該區(qū)域的行業(yè)數(shù)量中僅次于服裝業(yè)，主要是以中檔的店面以及特色的地方小吃為主要的經(jīng)營(yíng)方式，并且在區(qū)域上比較集中，大部分集中在太監(jiān)弄兩側(cè)。該區(qū)域商鋪的另一特色是在觀前及觀南是以中高檔的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)為主，觀北是以中低檔的服裝、餐飲類(lèi)為主要的經(jīng)營(yíng)形式。8(1)商圈分析—石路商圈1.3.2石路商業(yè)功能區(qū)范圍為北臨上塘街，南至愛(ài)河橋路，西起廣濟(jì)路，東靠護(hù)城河。2003年石路商圈進(jìn)行了現(xiàn)代化的改造，商圈以步行街的形式出現(xiàn)，逐步形成一個(gè)人氣旺盛、功能齊全，極具商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的鬧市區(qū)，總商業(yè)面積達(dá)150000平米的石路商圈將成為蘇州第二大市級(jí)商業(yè)中心。9上塘路護(hù)城河金門(mén)路廣濟(jì)路閶胥路石路步行街錦江之星留園店●上塘街留園路●五洲大飯店中國(guó)銀行●精品商廈●長(zhǎng)江鐘表●桂林之星賓館●●新世紀(jì)大酒店蘇大賓館●PP小天使廣場(chǎng)●P越洋流行商廈●石路步行街金閶醫(yī)院★金閶區(qū)人民政府●●君怡大酒店P(guān)PP●建設(shè)銀行●永樂(lè)家電金門(mén)路蘇州名店街新風(fēng)巷●工商銀行亞細(xì)亞商廈●●泰伯圣像●小公園●狀元亭●神仙廟●萬(wàn)人碼頭●肯德基●必勝客●商務(wù)賓館●老媽米線咸亨酒店●●老媽火鍋●瑞福祥絲綢

●石路國(guó)際商城●石路步行街管理辦公室●五星家電P●招商銀行

太平坊●石路中心廣場(chǎng)P老閶門(mén)金店●文化用品商廈●葫蘆廟舊址●P閶胥街廣濟(jì)街●蘇寧賓館葫蘆街神仙街●忠誠(chéng)藥店P(guān)PP名人街孫武塔●金閶亭●●名人館閶門(mén)詩(shī)畫(huà)廊●●吳門(mén)四才子南浩街護(hù)城河(1)商圈分析—石路地圖注：石路商圈業(yè)態(tài)詳圖10結(jié)論：石路商圈整體業(yè)態(tài)比例和觀前相似，大型商場(chǎng)、服飾類(lèi)占很大比例，分布石路商圈的各個(gè)區(qū)域，餐飲則主要集中在南浩街-神仙街；總體而言，石路商圈相比觀前商圈周邊環(huán)境有待改善，業(yè)態(tài)總體定位要低。11(1)商圈分析—南門(mén)商圈1.3.3南門(mén)商業(yè)功能區(qū)范圍為北臨新市路，南至護(hù)城河，西起南園新村，東靠竹輝新村。區(qū)域形成以泰華商城、餐飲廣場(chǎng)、瑞富廣場(chǎng)和地上、地下商業(yè)街為主要支撐的現(xiàn)代休閑商業(yè)功能區(qū)。12新市路竹輝路人民路護(hù)城河泰華商城瑞富廣場(chǎng)結(jié)論：南門(mén)商圈主要以大型商場(chǎng)—泰華商城為核心，和周邊的盤(pán)門(mén)三景、文廟、滄浪亭共同構(gòu)成新南門(mén)的商貿(mào)中心區(qū)；由于商圈體量不大，業(yè)態(tài)定位不如觀前、石路商圈。13商圈服飾餐飲休閑娛樂(lè)賓館大型商場(chǎng)工藝品珠寶通訊器材其他觀前商圈25%15%8%7%34%5%2%4%石路商圈19%12%5%6%38%2%8%10%南門(mén)商圈32%17%6%4%1%—2%38%結(jié)論：觀前商圈綜合大商場(chǎng)、餐飲、專(zhuān)賣(mài)店、小商品店；大商場(chǎng)主要位于觀前街的東西兩端，觀前街上主要是一些專(zhuān)賣(mài)店、金店、銀行等面積相比大商場(chǎng)小得多的店面，餐飲基本歸于太監(jiān)弄和碧鳳坊，小商品則位于玄妙觀小商品市場(chǎng)內(nèi)；石路商圈是一個(gè)環(huán)形，其沿街大都為大商場(chǎng)、銀行、餐飲、金店及影院等，而專(zhuān)賣(mài)店、服裝店之類(lèi)集中到亞細(xì)亞北面的名店街內(nèi)；南門(mén)商圈相比觀前、石路商圈目前的業(yè)態(tài)定位遜色的多，目前除了泰華商場(chǎng)和瑞富廣場(chǎng)外，其他業(yè)態(tài)較缺乏。上述三個(gè)商圈發(fā)展較成熟，但商鋪經(jīng)營(yíng)類(lèi)過(guò)高，休閑、娛樂(lè)和餐飲服務(wù)類(lèi)比例不足，對(duì)商圈的發(fā)展和完善有消極影響——發(fā)展新的、有規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)勢(shì)在必行。(1)商圈分析—商圈比較分析141.3.4十全街商業(yè)包括一條仿古商業(yè)街和一條水上旅游風(fēng)光帶，形成了集絲綢繡品、古玩字畫(huà)、文房四寶、民間工藝、風(fēng)味小吃、飯店于一體的特色。近年來(lái)該街在成為蘇州有名的商業(yè)旅游文化街之后，目前業(yè)已發(fā)展成為頗有名氣的酒吧一條街。1.3.5楊枝塘路商圈位于園區(qū)西部，包括蘇園一街區(qū)和東城·世紀(jì)廣場(chǎng)，蘇園一街區(qū)為臨街商鋪，業(yè)態(tài)包括餐飲、超市、飯店等；東城·世紀(jì)廣場(chǎng)包括家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、國(guó)美電器和東城新天地（小商鋪）。(1)商圈分析—其余商圈簡(jiǎn)介15(1)商圈分析—湖西簡(jiǎn)介1.3.6湖西商務(wù)功能區(qū)范圍為位于工業(yè)園區(qū)一區(qū)的中軸線上，北起蘇繡路，南至蘇惠路，東起星港街，西至星生街。功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險(xiǎn)、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂(lè)休閑等功能，并積極吸引跨國(guó)公司分部、外資銀行進(jìn)駐。金雞湖路東環(huán)路CBD（中央商貿(mào)區(qū)）16住宅區(qū)項(xiàng)目12345671081314129111：白領(lǐng)廣場(chǎng)2：天翔廣場(chǎng)3：星海大廈4：建園大廈5：中銀惠龍大廈6：國(guó)際大廈7：海天廣場(chǎng)8：左岸商業(yè)街B9：星都中心10：星海國(guó)際大廈11：左岸商業(yè)街A12：世紀(jì)金融大廈13：東方之門(mén)14：皇冠假日酒店

(1)商圈分析—湖西中央商貿(mào)區(qū)17蘇繡路蘇惠路蘇雅路星明街星都街星海街星原街星漢街星陽(yáng)街現(xiàn)代大道星港街星桂街(1)商圈分析—鄰里中心分布圖●玲瓏灣鄰里中心●沁苑鄰里中心●新城鄰里中心●貴都鄰里中心●師惠坊鄰里中心●湖東鄰里中心☆項(xiàng)目18(1)商圈分析—鄰里中心簡(jiǎn)介19項(xiàng)目名稱(chēng)地址建筑面積（平方米）樓層備注新城鄰里中心現(xiàn)代大道158號(hào)21600四層第一座貴都鄰里中心中新路8號(hào)11000四層第二座師惠坊鄰里中心星海街169號(hào)12300四層第三座湖東鄰里中心星湖街178號(hào)30000四層第四座沁苑大廈鄰里中心現(xiàn)代大道201號(hào)11800三層第五座玲瓏大廈鄰里中心玲瓏街58號(hào)19800主樓二層，局部六層第六座(2)人口分析☆干將路中新路東環(huán)路金雞湖路蘇嘉杭高速古城區(qū)工業(yè)園區(qū)金雞湖北環(huán)路312國(guó)道臨頓路

鳳凰街帶橋路南環(huán)路東興路星港街●韶山花園●東城明月●東港二村●徐家浜新村●永林新村●宏葑新村●夏園新村●東振花園●城市水岸●天嬌美地●御葑庭●文瘁苑●東城世紀(jì)●獨(dú)墅苑●創(chuàng)智贏家2.1區(qū)域核心輻射2公里內(nèi)，人口約15萬(wàn)，其中目標(biāo)人口8萬(wàn)。20小區(qū)占地面積（㎡）固定人口略計(jì)（人）小區(qū)占地面積（㎡）固定人口略計(jì)（人）長(zhǎng)風(fēng)新村300003500葑門(mén)路14號(hào)小區(qū)33001800永林新區(qū)2800009000宏葑四村25000800永林二村1600006700富華苑18000600東城明月15000350風(fēng)華苑13000400東港新村2370009375西街花園240001800怡樂(lè)花園18000420天驕美地公寓153001100三星苑11000220里河新村3600007000東環(huán)新村3000006347楊枝塘新村2640009000東淳苑520002200學(xué)林新季22000600新湘苑800001200葑誼新村1200004000相門(mén)新村24000010000金枝苑400001250綠城花園17000500河北新村32800600韶山花園200001300河南新村34900900書(shū)香苑15000300現(xiàn)代花園24600650徐家浜一村250001900杏秀新村35400650徐家浜二村1490002600創(chuàng)智贏家19300950徐家浜新村270001950東振花園230002200宏葑新村15000500東城世紀(jì)277491500莊先灣新村262001340文萃苑22000500夏園新村192007000御葑庭17298400總計(jì)103550(2)人口分析2.2區(qū)域人口組成主要為當(dāng)?shù)厝巳?、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)人員（園區(qū)占多數(shù)）、學(xué)生（企業(yè)人員和學(xué)生租房）、以及部分外地、外籍居民，消費(fèi)相對(duì)較高。私營(yíng)業(yè)主的月收入在8000-12000元，園區(qū)外企中高層的平均月收入在5000元以上，學(xué)生屬于消費(fèi)群體，其他月收入在2000-5000元之間。21注：上表為區(qū)域人口粗略統(tǒng)計(jì)(3)商業(yè)現(xiàn)狀金雞湖路莊先灣路莫邪路干將路星明街蘇嘉杭高速東環(huán)路機(jī)場(chǎng)路3.1區(qū)域內(nèi)商業(yè)分別為金雞湖路周邊商業(yè)（包括歐尚超市、百安居建材市場(chǎng)、沿街商鋪等）、蘇州大學(xué)附近商業(yè)以及干將路附件商業(yè)（賓館、餐飲等）。但除了歐尚超市周邊人氣很旺以外，其余都不成氣候，區(qū)域商業(yè)偏少，不能滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的人群需求。蘇州大學(xué)東校區(qū)22中新路項(xiàng)目歐尚百安居(3)商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者商家特點(diǎn)及組合發(fā)展?jié)摿ο乱惠喅鞘邪l(fā)展中心市區(qū)和工業(yè)園區(qū)交界區(qū)域購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑（數(shù)量少）該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者以大型超市為核心，配套休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的城市區(qū)域性廣場(chǎng)下一輪城市發(fā)展核心，商業(yè)處于空白，方便開(kāi)發(fā)市級(jí)商業(yè)中心市中心（觀前商圈）購(gòu)物、文化娛樂(lè)休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者功能齊全的都市商務(wù)核心，包括大型百貨、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)商業(yè)飽和，且業(yè)態(tài)比例不合理區(qū)域商業(yè)中心南門(mén)、石路、新區(qū)、園區(qū)鄰里中心購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者以大型超市為核心，集聚一定數(shù)量的便利店、餐飲店、專(zhuān)賣(mài)店商業(yè)相對(duì)飽和，向市級(jí)商業(yè)中心的目標(biāo)努力居住區(qū)商業(yè)居民聚居的大型住宅小區(qū)提供最鄰近地區(qū)的每日必修的、最基本的便利消費(fèi)社區(qū)居民以中型超市為主，配以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及若干生活服務(wù)設(shè)施服務(wù)周邊居民為主結(jié)論：二級(jí)商圈商業(yè)飽和，且定位已成型，發(fā)展空間不大，項(xiàng)目所在一級(jí)商圈地處古城區(qū)和工業(yè)園區(qū)老新商業(yè)的交界區(qū)域，可兼顧到不同人群，發(fā)展?jié)摿^大，可瞄準(zhǔn)區(qū)域缺乏的業(yè)態(tài)，商業(yè)定位與區(qū)域發(fā)展相匹配。23(4)未來(lái)人口分析4.1該區(qū)域人口約15萬(wàn)，流動(dòng)人口10萬(wàn)，未來(lái)三年將增加20萬(wàn)人口。數(shù)據(jù)來(lái)自蘇州市東環(huán)路改造指揮部24(5)市場(chǎng)分析通過(guò)以上商業(yè)、人口分析，可得出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：●觀前、石路等傳統(tǒng)商區(qū)已無(wú)法適應(yīng)蘇州市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的需求；發(fā)展新的、有規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)勢(shì)在必行；●依托其位于古城區(qū)和工業(yè)園區(qū)中心的地理位置及近年來(lái)城市基礎(chǔ)改造的快速進(jìn)行，東環(huán)路區(qū)域?qū)⒊蔀樘K州下一輪城市發(fā)展的中心;●本項(xiàng)目周邊至今沒(méi)有核心的商業(yè)可以滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)的需求，項(xiàng)目的適時(shí)出現(xiàn)，旨在創(chuàng)造一個(gè)區(qū)域性大型商業(yè)中心所展現(xiàn)出的現(xiàn)代都市生活的風(fēng)采。本案有開(kāi)辟新的商業(yè)圈的機(jī)會(huì)25(5)市場(chǎng)分析我們認(rèn)為中高檔商圈應(yīng)具備的商業(yè)功能有：國(guó)際知名品牌大賣(mài)場(chǎng)、超市，如家樂(lè)福；中高檔服裝的精品商場(chǎng)，如蘇州美羅；專(zhuān)業(yè)性、高檔次商場(chǎng)，如百安居；高檔會(huì)所、SPA館；高品質(zhì)寫(xiě)字樓、賓館高品質(zhì)、國(guó)際知名的特色街區(qū)。下面我們來(lái)看看，就本案來(lái)說(shuō)，那些商業(yè)設(shè)施比較符合本項(xiàng)目26(6)功能建議功能競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)財(cái)務(wù)分析建議賓館速8（待建）項(xiàng)目南面地塊已有該業(yè)態(tài)避免競(jìng)爭(zhēng)租售價(jià)位不會(huì)很高不建議引進(jìn)中高檔服裝精品市場(chǎng)無(wú)短期內(nèi)無(wú)法吸引客戶(hù)短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)比較困難不建議引進(jìn)寫(xiě)字樓有項(xiàng)目南面地塊已有該業(yè)態(tài)招商時(shí)間可能會(huì)較長(zhǎng)租售價(jià)位較高不建議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（建材、家具類(lèi)等）百安居與本項(xiàng)目所處地理位置不符租售價(jià)位不會(huì)很高不建議引進(jìn)零售業(yè)（超市、電器）歐尚國(guó)美有利于提高本案人氣租金不高建議引進(jìn)高檔美容美發(fā)、形體品牌店無(wú)將會(huì)大量吸引區(qū)域有這方面需求的客戶(hù)租售價(jià)位較高建議引進(jìn)品牌餐飲有，但不成氣候可迅速提高本案人氣，抬高其他鋪位價(jià)格和后期鋪位價(jià)格租售價(jià)位較高建議引進(jìn)休閑娛樂(lè)設(shè)施有，但不成氣候可與其他商業(yè)互補(bǔ)租售價(jià)位較高建議引進(jìn)書(shū)店無(wú)針對(duì)學(xué)生消費(fèi)，為本案聚集人氣租金不高建議引進(jìn)結(jié)論：建議項(xiàng)目-1F定位大賣(mài)場(chǎng)，1F引進(jìn)國(guó)際品牌，2F為電器大賣(mài)場(chǎng)/家居，3F為書(shū)店，4-16F為住宅。27☆●歐尚●百安居●百潤(rùn)發(fā)(東環(huán)路店)●好又多●沃爾瑪●百潤(rùn)發(fā)(何山店)●百潤(rùn)發(fā)(蘇福路店)●麥德隆(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—蘇州大賣(mài)場(chǎng)28●家樂(lè)福/國(guó)美電器（楊枝條路店）●家樂(lè)福（新區(qū)店）項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積/建筑面積（平方米）用途針對(duì)人群歐尚

22,300/31,900大賣(mài)場(chǎng)，主要服務(wù)園區(qū)園區(qū)住戶(hù)和外企員工家樂(lè)福楊枝塘路店11,900/17,500大賣(mài)場(chǎng)，和電器賣(mài)場(chǎng)和住宅相組合，三區(qū)交叉地段機(jī)場(chǎng)路以南的居民，部分市區(qū)和吳中區(qū)家樂(lè)福新區(qū)店12,600/18,000大賣(mài)場(chǎng)，和體育館相結(jié)合新區(qū)和古城區(qū)消費(fèi)人群百安居11,500/16,500家居園區(qū)百潤(rùn)發(fā)園區(qū)店

12,600/18,000大賣(mài)場(chǎng)，體量不大現(xiàn)代大道以北的居民百潤(rùn)發(fā)蘇福店18,200/26,000大賣(mài)場(chǎng)，周邊商業(yè)雜亂蘇福路區(qū)域居民百潤(rùn)發(fā)新區(qū)店14,000/20,000大賣(mài)場(chǎng)，附近有學(xué)校新區(qū)和古城區(qū)消費(fèi)人群(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—蘇州賣(mài)場(chǎng)簡(jiǎn)介29(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—?dú)W尚7.1.1歐尚大賣(mài)場(chǎng)位于金雞湖路和蘇嘉杭高速公路交界處，由歐尚超市有限公司投資。建筑為框架結(jié)構(gòu)，上下二層，層高5.4米，一樓為停車(chē)場(chǎng)、美食廣場(chǎng)，特色小鋪和肯德基快餐店組成，特色小鋪有19間，面寬有4.4米，深度4.4米，月租金6000元左右，美食廣場(chǎng)小鋪有8間面寬3.4米，深度2米，后面有廚房間，月租金4000元左右。一層面積為13500平米，其中一層?xùn)|面的停車(chē)場(chǎng)約6300平米，共有停車(chē)位222個(gè)，一層西面為廣場(chǎng)，約3000平米，為廣場(chǎng)及自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)，一層至二層有四部電扶梯；二層面積為13000平米，共有特色小鋪16間，面寬為4米，深度為2米，月租金4000元，其余為賣(mài)場(chǎng)部分，業(yè)態(tài)為文具，影像制品、日用雜品、家具、服飾、鞋帽、自行車(chē)、洗滌用品、圖書(shū)，以及冷凍食品、鮮果、蔬菜、糕點(diǎn)、餅干、果汁等。歐尚共有56個(gè)結(jié)帳出口，日人流量20000人，歐尚為吸引顧客將游5路線開(kāi)辟至門(mén)口，另有19路、4路、28路、47路、16路在門(mén)口經(jīng)過(guò)，吸引了大量客戶(hù)。30(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—家樂(lè)福楊枝塘路店7.1.2家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)位于東環(huán)路與楊枝塘路的東北交匯處，大賣(mài)場(chǎng)建筑面積17500平方米，包括地下一層和地面一層，擁有300個(gè)停車(chē)位，將于2007年上半年開(kāi)業(yè)。另外，家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)樓上即二樓為國(guó)美電器，整個(gè)東城·世紀(jì)廣場(chǎng)底層以家樂(lè)福、國(guó)美電器為核心，與東城新天地進(jìn)行業(yè)態(tài)互補(bǔ)、有機(jī)融合，集購(gòu)物，餐飲，娛樂(lè)，休閑，文化為一體。家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部的小金鋪面積20～50平方米，目前入駐的業(yè)態(tài)有肯德基、集集小鎮(zhèn)、大娘水餃、九佰碗老湯面、海納川、中國(guó)移動(dòng)、金莎美容美發(fā)、自然美美容美發(fā)、李寧、安踏、奧康、麗嬰房、衣臣、帛姿、幸運(yùn)星童裝、歐萊雅、美斯妮等等。31(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—百潤(rùn)發(fā)園區(qū)店7.1.3百潤(rùn)發(fā)大賣(mài)場(chǎng)地處東環(huán)路與三星路西北交接處，客流量極高，高峰時(shí)間幾乎舉步維艱，但因其時(shí)有特價(jià)物品推出，促使蘇州人樂(lè)此不疲。百潤(rùn)發(fā)大賣(mài)場(chǎng)投資商為百潤(rùn)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)購(gòu)物廣場(chǎng)發(fā)展集團(tuán)，為連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，總部在上海，顧客實(shí)行會(huì)員制。大賣(mài)場(chǎng)結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車(chē)場(chǎng)，計(jì)有車(chē)位74個(gè)車(chē)位，平時(shí)有百潤(rùn)發(fā)購(gòu)物專(zhuān)線車(chē)進(jìn)出。內(nèi)部有門(mén)廳部，為總服務(wù)臺(tái)，右手為進(jìn)口，左手為出口。進(jìn)入購(gòu)物則分為兩部分，南面部分為日用品，自南到北依次為大型家電、音像制品、小家電、辦公用品、小家具、服飾、鞋襪、餐具、床上用品、生活小百貨、摩托機(jī)油等專(zhuān)柜，北面部分為食品，自南到北依次為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類(lèi)、水產(chǎn)腌臘食品、點(diǎn)心、奶制品、保健食品、餅干、醬菜調(diào)料等。大賣(mài)場(chǎng)日流量在萬(wàn)人左右。32(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—比較分析大賣(mài)場(chǎng)名稱(chēng)營(yíng)業(yè)面積小商鋪面積小商鋪業(yè)態(tài)小商鋪?zhàn)饨鹜＼?chē)位客流量歐尚22300平方米7—20平方米（賣(mài)場(chǎng)內(nèi)）特色小鋪、餐飲、服飾4000—6000元/月22220000人/日東環(huán)路百潤(rùn)發(fā)12600平方米20—30平方米（賣(mài)場(chǎng)外）家電維修、飾品店5000元/月7410000人/日東環(huán)路家樂(lè)福11900平方米20—50平方米（賣(mài)場(chǎng)內(nèi)）——300—結(jié)論：如上圖可見(jiàn)，歐尚超市位置優(yōu)于百潤(rùn)發(fā)和家樂(lè)福，周邊需求旺盛，生意較好；百潤(rùn)發(fā)體量小、停車(chē)不便，該地塊將面臨改造；家樂(lè)福針對(duì)消費(fèi)群體主要為蔞葑附近的居民，目前尚未開(kāi)張；總體而言，東環(huán)路沿線大賣(mài)場(chǎng)的供不應(yīng)求給項(xiàng)目帶來(lái)了機(jī)會(huì)，項(xiàng)目大賣(mài)場(chǎng)建成后將逐步改變項(xiàng)目周邊零售業(yè)空白的狀況。33項(xiàng)目目稱(chēng)商家名稱(chēng)平均日流量

進(jìn)駐商家左岸商業(yè)街354500北門(mén)飯店、天府之樂(lè)、潤(rùn)記廣東餐館、翔記老廣東食街、漁公漁婆海鮮漁港、好悅茶餐廳、逸園魚(yú)翅店、尼古拉艾蒂安紅酒會(huì)所、天地人韓國(guó)料理、萊弗音樂(lè)餐廳、水天堂西餐廳、賽蒙kitchen、割烹·水之都日本料理、舞鶴日本料理、清風(fēng)亭日本料理、味千拉面、蕉葉咖哩屋、檸檬葉子泰式火鍋、紅番酒吧、夜間飛行酒吧、迷你酒吧、迪歐咖啡、第一時(shí)間咖啡、常春藤茶館、佐登尼絲美容院、雅姿時(shí)尚、周易足道、吳宮休閑中心、艾維爾面包房、八號(hào)會(huì)所、棕櫚泉桑拿會(huì)所、書(shū)香門(mén)第酒店星都中心142000美國(guó)連鎖棒約翰批薩、兩岸咖啡、海怡皇朝大酒店、卞氏菜根香川菜、川布臺(tái)灣料理、到東海韓國(guó)料理、淺草日本料理、小李子湘菜、旭茶一座、長(zhǎng)發(fā)西餅、A8酒吧、星海漁港（魯菜）巴厘島溫泉浴場(chǎng)、信儀房產(chǎn)白領(lǐng)廣場(chǎng)83000東方明珠娛樂(lè)廣場(chǎng)、海韻向陽(yáng)漁港、韓國(guó)宮廷御宴館、北京香辣蟹菜館、小子壽司日本料理、虹日本料理、米蘿咖啡、和奧瑞拉美麗會(huì)所(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—湖西餐飲34●尼盛萬(wàn)麗●廣東食府●常春藤●漁公漁婆●天府之樂(lè)●迷你酒吧●水之都●焦葉●八號(hào)會(huì)所●卞氏菜根香●信義房產(chǎn)●海怡皇朝大酒店?yáng)|海韓國(guó)料理●淺草日本料理●小李子湘菜館●●巴黎溫泉●星海漁港大酒店●長(zhǎng)發(fā)西餅●兩岸咖啡●金粉世家酒吧●棒約翰●書(shū)香門(mén)第●尼古拉紅酒

●水天堂西餐廳●北門(mén)●麗茲飯店西餐●棕櫚泉花園休閑商務(wù)中心●天地人●舞鶴●檸檬葉子●絲綢路●艾維爾●紅番酒吧●好悅茶餐廳●迪歐咖啡●佐登尼絲美容萊弗●清風(fēng)亭●吳宮休閑中心●逸園魚(yú)翅樓●周易足道●賽蒙西餐廳●味千拉面●潤(rùn)記●●海奇仕●王品牛排●維多利亞18動(dòng)感酒吧●黔蜀香●新季郎日本料理●索蘭朵意大利餐廳●匹克維舍德國(guó)西餐吧望湖閣大酒店●樂(lè)汶堡●千卡健怡餐廳●美美港式茶餐廳●SPRCOFFEE●蔡家食譜●芳滿(mǎn)庭SPA●悠蘭男士護(hù)膚●星港街星漢街星海街星原街星桂街星都街●白領(lǐng)天地●海天廣場(chǎng)蘇華路蘇雅路蘇繡路蘇惠路星明街注：工業(yè)園區(qū)湖西餐飲介紹(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—湖西餐飲分布圖35左岸商業(yè)街B區(qū)左岸商業(yè)街A區(qū)星都中心入駐商家：東方明珠娛樂(lè)廣場(chǎng)、海韻向陽(yáng)漁港、韓國(guó)宮廷御宴館、北京香辣蟹菜館、小子壽司日本料理、虹日本料理、米蘿咖啡、奧瑞拉美麗會(huì)所湖濱新天地(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—左岸商業(yè)街7.2.1左岸商業(yè)街由園區(qū)置地公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中一期建筑面積2.3萬(wàn)平米，匯聚多國(guó)餐飲是此商業(yè)街的特色；二期近3萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)包括KTV、大型健身中心、美發(fā)店、書(shū)吧等。項(xiàng)目商鋪三層，面積范圍從150—2000平米。其中最大的店鋪為6000平米的北門(mén)飯店，商鋪?zhàn)赓U均價(jià)一層80—100元/平米·月不等，二、三層45元/平米·月。36(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—星都中心7.2.2星都中心由園區(qū)建屋集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積17800平方米，其中地上主體三層13000平方米，地下為4800平方米的停車(chē)場(chǎng)。項(xiàng)目多為大面積商鋪，租金均價(jià)一層80—100元/平米·月不等，二、三層45元/平米·月。37(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—白領(lǐng)廣場(chǎng)7.2.3白領(lǐng)廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目由9幢現(xiàn)代風(fēng)格的單體建筑組成，大部分建筑主體3層，局部4層，總建筑面積21000平方米，共有8家具有相當(dāng)實(shí)力和品牌店鋪進(jìn)駐一空；其中東方明珠娛樂(lè)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積7000平方米，海韻向陽(yáng)漁港營(yíng)業(yè)面積5000平方米，韓國(guó)宮廷御宴館1300平方米，北京香辣蟹菜館營(yíng)業(yè)面積1300平方米，小子壽司日本料理營(yíng)業(yè)面積2700平方米，虹日本料理營(yíng)業(yè)面積800平方米，投資額150萬(wàn)；米蘿咖啡營(yíng)業(yè)面積900平方米，奧瑞拉美麗會(huì)所營(yíng)業(yè)面積800平方米。38結(jié)論：蘇州工業(yè)園區(qū)的左岸商業(yè)街、星都中心、白領(lǐng)廣場(chǎng)等商業(yè)離項(xiàng)目較近，其業(yè)態(tài)主要分中華料理（如廣東潤(rùn)記、北門(mén)飯店）、日韓料理、臺(tái)灣品牌（如兩岸咖啡等），國(guó)際品牌（如必勝客等）較少，其主要服務(wù)對(duì)象為園區(qū)外企業(yè)和臺(tái)企。而本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)不成氣候，檔次良莠不齊，可以在業(yè)態(tài)規(guī)劃上引進(jìn)不同特色的中高檔餐飲品牌，吸引不同人群前來(lái)消費(fèi)。(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—比較分析39(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—東城新天地地下一層、地面一層為家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)二層為國(guó)美電器一層為家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)二幢25層的高層住宅中央下沉式廣場(chǎng)，左面2層商鋪，右面1層商鋪三幢18層的高層住宅東環(huán)路楊枝塘路左邊1～3層為迪歐咖啡右邊1、3層為老媽米線2層為豪客來(lái)牛排兩層店鋪從左至右業(yè)態(tài)為好人民間小吃、好厲來(lái)蛋糕店、豪客眼鏡、福臨門(mén)戀歌坊地下停車(chē)場(chǎng)入口1地下停車(chē)場(chǎng)入口27.3東城新天地為東城·世紀(jì)廣場(chǎng)的商鋪部分，多為三層，部分兩層，沿街商鋪挑高6米，面積在50～2000平方米，目前入駐的業(yè)態(tài)有老媽火鍋、好利來(lái)西點(diǎn)、好人民間小吃、福臨門(mén)、迪歐咖啡、永和豆?jié){、豪克來(lái)牛排、戀歌坊等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，東城新天地的商鋪?zhàn)饨馂橐粚?10元/平方米·月，二層90～100元/平方米·月，三層大部分以均價(jià)6000元/平方米賣(mài)給老媽米線，剩余部分為物業(yè)用房（根據(jù)該區(qū)域發(fā)展前景，10年回報(bào)率，月租金在50元/平米/月）。40項(xiàng)目☆(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh湖西商業(yè)街東城·世紀(jì)廣場(chǎng)歐尚7.4區(qū)域內(nèi)商鋪主要有湖西商業(yè)（左岸商業(yè)街、星都廣場(chǎng)等）、歐尚超市內(nèi)商鋪、東城·世紀(jì)廣場(chǎng)中的東城新天地三部分。其中湖西商鋪面積普遍較大，且開(kāi)始經(jīng)營(yíng)時(shí)人氣不旺，有一段時(shí)期的培育期；歐尚超市多為小鋪位，所以上述兩類(lèi)與本項(xiàng)目商鋪無(wú)可比性。東城·世紀(jì)廣場(chǎng)與本項(xiàng)目同處東環(huán)路沿線，且都為商業(yè)加住宅的形式，有一定參考意義。結(jié)論：參照東城·世紀(jì)廣場(chǎng)店鋪?zhàn)饨穑簴|城新天地一層租金210元/平方米·月，二層租金90～100元/平方米·月，三層租金50元/平方米·月；家樂(lè)福-1F和1F總體租金為1.5元/平方米·天。項(xiàng)目和東城新天地針對(duì)消費(fèi)人群不同，且位置相對(duì)優(yōu)于東城·世紀(jì)廣場(chǎng)，商鋪?zhàn)饨鹂筛鶕?jù)招商情況適當(dāng)調(diào)整。41(7)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析—其余競(jìng)爭(zhēng)7.5東環(huán)路沿線的電器大賣(mài)場(chǎng)的有東城·世紀(jì)廣場(chǎng)中的國(guó)美電器，但由于距本案較遠(yuǎn)，且針對(duì)人群不同（主要針對(duì)機(jī)場(chǎng)路以南、園區(qū)蔞葑鎮(zhèn)的消費(fèi)人群），不構(gòu)成威脅。周邊沒(méi)有大型書(shū)店，項(xiàng)目書(shū)店的適時(shí)出現(xiàn)，可以滿(mǎn)足周邊居民的需要，彌補(bǔ)業(yè)態(tài)的缺失，給項(xiàng)目帶來(lái)人氣。42(8)住宅分析—蘇州歷年土地供應(yīng)分析8.1.1蘇州土地供應(yīng)在經(jīng)歷了03年、04年的大規(guī)模供給之后，國(guó)家從04年開(kāi)始出臺(tái)一系列調(diào)控政策，主要是通過(guò)土地供給和購(gòu)房貸款兩個(gè)方面來(lái)達(dá)到對(duì)蘇州樓市的整體調(diào)控，從05年開(kāi)始，政府對(duì)于土地供給進(jìn)行嚴(yán)格控制，并且取得了明顯的成效。43(8)住宅分析—園區(qū)歷年土地供應(yīng)分析8.1.2園區(qū)土地供應(yīng)量每年都是穩(wěn)步增長(zhǎng)，盡管蘇州大市的供應(yīng)量從04年開(kāi)始減少，但是園區(qū)的土地供應(yīng)卻在迅速提升，主要是得益于04年開(kāi)始的大規(guī)模的湖東建設(shè)，而湖西住宅類(lèi)土地供應(yīng)較少，基本上有需求無(wú)供應(yīng)。44(8)住宅分析—06年蘇州銷(xiāo)售回顧時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積合同備案面積成交額成交均價(jià)2006年510萬(wàn)平米571.2萬(wàn)平米

296億5190元/平米2005年311萬(wàn)平米273.2萬(wàn)平米125億4595元/平米同比增長(zhǎng)63.9%109.8%137%12.95%8.1.3蘇州市06年的銷(xiāo)售面積和成交額都較05年有了成倍的增長(zhǎng)，這樣的成績(jī)主要得益各個(gè)版塊指標(biāo)個(gè)案的突出業(yè)績(jī)；與其他區(qū)域形勢(shì)大好相比，園區(qū)由于園區(qū)湖東競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得客源分流，相對(duì)較好。區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)位置主力面積均價(jià)銷(xiāo)售率新區(qū)新創(chuàng)*理想城新區(qū)長(zhǎng)江路189號(hào)110-124平米3500元90%滄浪新城博雅苑寶帶路和友新路130平米4800元91%平江新城大觀名園清塘路110平米5948元91%園區(qū)玲瓏灣現(xiàn)代大道136平米6285元59%園區(qū)歐洲城蘇勝路140-150平米5322元60%45(8)住宅分析—06年園區(qū)銷(xiāo)售分析時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積合同備案面積成交額成交均價(jià)2006年153萬(wàn)平米167萬(wàn)平米105億6200元/平米2005年151萬(wàn)平米137萬(wàn)平米85億6126元/平米同比增長(zhǎng)1.3%21.2%22.8%1.2%8.1.406年園區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目和05年基本持平，但是在合同備案面積方面有了大幅增長(zhǎng)，甚至超出了當(dāng)年度批準(zhǔn)的預(yù)售面積，由此可見(jiàn)，06年度的銷(xiāo)售不僅火暴在新開(kāi)項(xiàng)目上，并且是帶動(dòng)了庫(kù)存的銷(xiāo)售；同時(shí)國(guó)家的調(diào)控也是卓見(jiàn)成效的，房?jī)r(jià)得到了抑制，整個(gè)湖東市場(chǎng)逐漸在由價(jià)格發(fā)展轉(zhuǎn)向價(jià)值發(fā)展，市場(chǎng)趨于理性。46(8)住宅分析—園區(qū)市場(chǎng)樓盤(pán)分析8.1.5如上圖所示為園區(qū)目前在售樓盤(pán)大都在湖東，目前湖西在售的只有天域（13000元/平方米）和中茵·皇冠國(guó)際（18000元/平米）兩個(gè)精裝修樓盤(pán)。47(8)住宅分析—園區(qū)人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)年限02年03年04年05年園區(qū)人口數(shù)量21.03萬(wàn)人22.29萬(wàn)人25.76萬(wàn)人27.30萬(wàn)人年增長(zhǎng)數(shù)量——-1.26萬(wàn)人3.47萬(wàn)人1.54萬(wàn)人8.2.1園區(qū)人口飛速增長(zhǎng)，本案位于老城區(qū)與園區(qū)的交界區(qū)域，可以同時(shí)吸引兩區(qū)的人口。48(8)住宅分析—客戶(hù)特性分析年齡20—30歲31—40歲41—50歲比例52．65%35．82%9．22%職業(yè)外企職員國(guó)企單位私營(yíng)企業(yè)比例59．43%16．97%13．23%工作區(qū)域市區(qū)園區(qū)外省比例11．16%75．10%4．58%居住區(qū)域市區(qū)和新區(qū)園區(qū)外省比例20．95%65．29%6．22%購(gòu)買(mǎi)用途自用投資皆有比例85．55%5．30%9．16%注：歐洲城、玲瓏灣、自由都市已購(gòu)客戶(hù)分析，包含年齡、職業(yè)、工作區(qū)域、居住區(qū)域、用途分析。8.2.2目前的購(gòu)買(mǎi)客源還是以首次購(gòu)房的年輕人為生力軍，價(jià)格偏高的項(xiàng)目則以二次換購(gòu)的成功白領(lǐng)為主力；由于園區(qū)一些特殊政策的關(guān)系，園區(qū)項(xiàng)目客戶(hù)的區(qū)域都特征是非常明顯的，各個(gè)項(xiàng)目都以在園區(qū)工作并居住在園區(qū)的客戶(hù)為主；由于市場(chǎng)日益趨于理性，加以房?jī)r(jià)的提升空間逐步縮減，造成了投資客的大量減少，因此目前考慮購(gòu)房的客戶(hù)大都以自住為主；目前客戶(hù)購(gòu)房考慮的主要因素還是價(jià)格和戶(hù)型面積。49(8)住宅分析—客戶(hù)需求分析面積分布80平米以下80—100平米100—120平米比例34．99%38．56%19．44%戶(hù)型二房三房四房比例41．71%45．86%8．14%詢(xún)問(wèn)重點(diǎn)地點(diǎn)環(huán)境戶(hù)型面積價(jià)格工期比例9．78%31．04%31．56%5．07%注：歐洲城、玲瓏灣、自由都市來(lái)電面積、戶(hù)型、詢(xún)問(wèn)重點(diǎn)分析8.2.3客戶(hù)對(duì)住宅最關(guān)心的內(nèi)容：客戶(hù)最初需求的房型是以120平方米的三房和80平方米左右的二房為主?？紤]購(gòu)房的客戶(hù)最關(guān)心的還是價(jià)格，其次就是對(duì)總價(jià)有關(guān)鍵影響的戶(hù)型面積。50人口分布區(qū)域概況徐家浜小區(qū)

小區(qū)共75棟6層住宅樓，性質(zhì)為回遷安置房，居民1350戶(hù)，共4050人。

夏園新村

小區(qū)共76幢5～6層住宅樓，居民1239戶(hù)，共3717人。

宏葑新村

小區(qū)共120樓，屬于老式住宅，居民1800戶(hù)，共5400人。

蘇大東校區(qū)

目前學(xué)校內(nèi)共有學(xué)生17500人。

8.3.1

項(xiàng)目周邊的住宅分三類(lèi):1.安置園區(qū)動(dòng)遷居民的住宅(徐家浜小區(qū))，建筑樣式不夠美觀，配套設(shè)施少。2.小部分新建不久的住宅(夏園新村)，面積大且數(shù)量較少。3.建筑年代較遠(yuǎn)的老式住宅(宏葑新村)

，建筑構(gòu)架不合理，外觀太舊。51(8)住宅分析—房型建議結(jié)論:面積80平米以下的二房和80-100平米的三房，總價(jià)低，外觀洋氣，配套設(shè)施完善的住宅符合購(gòu)房者的需求心理。(8)住宅分析—周邊樓盤(pán)簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目位置06年均價(jià)樓盤(pán)特點(diǎn)

一手房湖東玲瓏灣高層現(xiàn)代大道北6200元/平米項(xiàng)目體量大，價(jià)格適中雅戈?duì)栁磥?lái)城精裝酒店式公寓現(xiàn)代大道北精裝修7400元/平米毛坯5800元/平米產(chǎn)品類(lèi)型多，小戶(hù)型湖西天域高層現(xiàn)代大道南精裝修13000元/平米定位較高檔，面積適中中茵·皇冠高層現(xiàn)代大道南精裝修18000元/平米定位高檔，面積大二手房湖西師惠坊高層蘇惠路7500元/平米交通便捷、周邊配套好都市花園高層部分蘇繡路7800元/平米交通便捷、周邊配套好東環(huán)路徐家浜新村安置房東環(huán)路沿線5500元/平米建筑樣式不夠美觀夏園新村多層?xùn)|環(huán)路沿線6500元/平米新建不久，但數(shù)量少一手房東環(huán)路創(chuàng)智贏家高層?xùn)|環(huán)路沿線5750元/平米面積大（最小160平方米）東城·世紀(jì)廣場(chǎng)高層?xùn)|環(huán)路沿線5500元/平米有家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)配套三區(qū)交匯處注：如上為項(xiàng)目周邊住宅的價(jià)格參照。52(8)住宅分析—項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：東環(huán)路沿線改造已提上日程，項(xiàng)目占盡天時(shí)之利。項(xiàng)目所處地段可開(kāi)發(fā)土地緊缺，住宅有市場(chǎng)無(wú)供應(yīng)，項(xiàng)目占了地利之便。項(xiàng)目住宅消費(fèi)人群可兼顧古城區(qū)和園區(qū)兩大群體，且項(xiàng)目建成符合周邊消費(fèi)者需求，項(xiàng)目占了人和之便。項(xiàng)目住宅建設(shè)錯(cuò)位互補(bǔ)，定位小戶(hù)型、低總價(jià)，且周邊及項(xiàng)目本身配套齊全，本項(xiàng)目建成后將成為區(qū)域一大特色樓盤(pán)。53(8)住宅分析—價(jià)格建議結(jié)論：區(qū)域房?jī)r(jià)年漲幅在8%左右，以創(chuàng)制智贏家06年均價(jià)5750元/平米為例，則兩年后的均價(jià)為6670元/平米。由于項(xiàng)目自身配套（擁有大賣(mài)場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、城市配套）、戶(hù)型（戶(hù)型小、低總價(jià)）、市場(chǎng)需求大的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目08年開(kāi)盤(pán)時(shí)，住宅毛坯保守均價(jià)為7000元/平方米。項(xiàng)目☆●都市花園（二手房7500元/平米）●師惠坊（二手房7500元/平米）●天域（精裝修13000元/平米）（二手房18000元/平米）●中茵·皇冠●創(chuàng)智贏家（一手房5750元/平米）●東城·世紀(jì)廣場(chǎng)（一手房5500元/平米）●玲瓏灣（二手房6200元/平米）●夏園新村（二手房6500元/平米）54注：房?jī)r(jià)漲幅參照于湖西房?jī)r(jià)的自然漲幅（如上表格）樓盤(pán)05年價(jià)格06年價(jià)格自然漲幅師惠坊6900元/㎡7500元/㎡8.7%白領(lǐng)公寓7000元/㎡7600元/㎡8.5%都市花園7000元/㎡7500元/㎡7.1%(9)項(xiàng)目定位9.1瞄準(zhǔn)中高檔市場(chǎng)，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)日益提升的各類(lèi)需求不斷地作出調(diào)整。定位重點(diǎn)：便利時(shí)尚舒適新奇獨(dú)特物有所值滿(mǎn)足消費(fèi)者的各種需求9.2集商業(yè)和居住于一體的區(qū)域性城市廣場(chǎng)，與時(shí)代的發(fā)展同步提升。559.3七大主題元素:-住宅-零售-餐飲-娛樂(lè)-教育文化-城市生活配套設(shè)施-停車(chē)場(chǎng)(9)項(xiàng)目定位56(10)技術(shù)指標(biāo)住宅商業(yè)10.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃方案的面積配比情況：項(xiàng)目總用地面積2.2萬(wàn)平方米?？偨ㄖ娣e6.9萬(wàn)平方米(其中地上5.7平方米，地下1.2萬(wàn)平方米)項(xiàng)目容積率2.5其中地下停車(chē)面積：14000平方米地下停車(chē)數(shù)量：600輛地面停車(chē)數(shù)量：60輛-1F建筑面積：8000平方米1F建筑面積：8520平方米2-3F建筑面積：7210平方米4-16F住宅建筑面積：34060平方米北幢標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1500平方米南幢標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1120平方米

57(11)業(yè)態(tài)分布11.1樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)(-1F):11.1.1樂(lè)購(gòu)所需場(chǎng)地面積區(qū)間在1萬(wàn)到2萬(wàn)平方米之間。(項(xiàng)目的樓層面積符合所需要求)11.1.2樂(lè)購(gòu)租約的年限為30到40年，租金水平根據(jù)城市中的位置不同而不同，最貴的為2.5元/平米/天，最便宜的為0.3-0.4元/平米/天。11.1.3傾向于在設(shè)計(jì)前進(jìn)入，一般在設(shè)計(jì)前與開(kāi)發(fā)商簽訂合約。11.1.4緊鄰城市主干道(最好雙向6車(chē)道)建筑面積不少于1萬(wàn)平方米(地下1F或地上1-3F)3公里范圍內(nèi)無(wú)其他易初蓮花店及其他品牌大賣(mài)場(chǎng)(若不滿(mǎn)足此條件，只要輻射人群不同，有其他大賣(mài)場(chǎng)亦可)3公里范圍內(nèi)現(xiàn)狀人口不少于30萬(wàn)(若不滿(mǎn)足此條件，但根據(jù)規(guī)劃未來(lái)將有大量人口入駐亦可)至少提供600個(gè)車(chē)位的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)(地上或地下)對(duì)居住人口的收入水平和社會(huì)地位有較大的適應(yīng)性(一般會(huì)根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的收入水平調(diào)整商品結(jié)構(gòu)和商品檔次)58(11)業(yè)態(tài)分布11.2方案一（1-3F）1F:引進(jìn)國(guó)際品牌（星巴克、必勝客、麥當(dāng)勞）、城市配套（銀行、通訊）2F:電器大賣(mài)場(chǎng)(百思買(mǎi)bestbuy)3F:書(shū)店(大眾書(shū)店)59(11)業(yè)態(tài)分布11.2.1百思買(mǎi)（bestbuy）簡(jiǎn)介全球最大的家電連鎖零售企業(yè)—百思買(mǎi)（bestbuy）集團(tuán)1966年成立于美國(guó)明尼蘇達(dá)州，旗下?lián)碛忻绹?guó)百思美零售、加拿大“未來(lái)商城”、頂級(jí)名牌電子產(chǎn)品專(zhuān)營(yíng)店Magnolia以及百思買(mǎi)音樂(lè)和娛樂(lè)品牌熱線娛樂(lè)公司。2003年全美財(cái)富500強(qiáng)中排名第78位，全球財(cái)富500強(qiáng)中第188位。截止2004年3月，它在北美已經(jīng)擁有了超過(guò)750家店，并且每年以70-80家的速度增長(zhǎng)；在鞏固北美市場(chǎng)之外，百思買(mǎi)將目光轉(zhuǎn)向了亞洲，把亞洲的重點(diǎn)放在了中國(guó)。60(11)業(yè)態(tài)分布11.3方案二（2F、4F）11.3.1特力屋家居（2F）特力屋家居是內(nèi)地第一家標(biāo)榜美式風(fēng)格的家居賣(mài)場(chǎng)（隸屬于臺(tái)灣特力集團(tuán)旗下），提供品味居家生活搭配的創(chuàng)意，可一站式購(gòu)足高質(zhì)獨(dú)特的商品，享受貼心的服務(wù)與舒適的環(huán)境，一同構(gòu)筑夢(mèng)想的家園。11.3.2大時(shí)代美食廣場(chǎng)（4F）61(11)業(yè)態(tài)分布11.3.3OA365辦公（2F）OA365是上海上信電子商務(wù)有限公司在世紀(jì)初始隆重推出的專(zhuān)業(yè)性電子商務(wù)網(wǎng)站。它成立于2001年，以互聯(lián)網(wǎng)、電話訂購(gòu)、目錄銷(xiāo)售OA產(chǎn)品的模式，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)辦公自動(dòng)化網(wǎng)站的全新概念，是帶有繼承和突破性的電子商務(wù)網(wǎng)站。它主要以電子商務(wù)軟件為技術(shù)支持，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，并通過(guò)信息化管理，創(chuàng)建運(yùn)營(yíng)了基于Internet平臺(tái)的“網(wǎng)上OA產(chǎn)品商場(chǎng)”。目前已然成長(zhǎng)為中國(guó)規(guī)模最大的辦公用品銷(xiāo)售企業(yè)。62(11)業(yè)態(tài)分布11.4方案三----鄰里中心(1-3F):考慮到周邊沒(méi)有齊全的居民配套，以及4-16F的兩幢住宅，1-2F可考慮打造成鄰里中心的形式。1F:特色商業(yè)(日、韓料理、咖啡吧、簡(jiǎn)餐、啤酒屋、茶館、面包房、汽車(chē)展廳)2F:社區(qū)配套(美容美發(fā)、花店、藥店、家政服務(wù)、攝影及彩擴(kuò)、電器修理、家庭影音)3F:社區(qū)配套(書(shū)店)簽于陶冶居民的生活情操，以及方便蘇大校區(qū)師生，可以考慮做書(shū)店。63商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)高級(jí)餐飲、休閑娛樂(lè)功能(咖啡吧、茶館、汽車(chē)展廳)社區(qū)配套修理服務(wù)功能(日常用品修理的需要)餐飲服務(wù)功能(提供早餐、正餐)綜合服務(wù)功能(理發(fā)、洗衣、彩擴(kuò))家政服務(wù)功能(鐘點(diǎn)工、保姆、家教)教育文化(書(shū)店)(11)業(yè)態(tài)分布已拍賣(mài)項(xiàng)目南面的地塊（金雞湖路想隔）為蘇園土掛（2006）24號(hào)地塊已拍賣(mài)。該地塊的設(shè)置要求如下：1.應(yīng)設(shè)置1-2家國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名品牌經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店；2.地塊競(jìng)拍人須具備國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)以上的資質(zhì)。業(yè)態(tài)：商務(wù)酒店（速8）、百貨商務(wù)酒店、餐飲、住宅、辦公64項(xiàng)目地塊(11)業(yè)態(tài)分布結(jié)論:由于項(xiàng)目南邊的地塊(已拍賣(mài))較可能有辦公和商務(wù)酒店等業(yè)態(tài)的存在,所以盡量避免了與其惡性競(jìng)爭(zhēng),建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)最終確定時(shí),應(yīng)與南邊的地塊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ),達(dá)成共贏。項(xiàng)目地塊南面地塊65共(12)租售安排12.1銷(xiāo)售部分-住宅12.2租賃部分-商業(yè)購(gòu)物中心包括零售、餐飲、娛樂(lè)、教育文化及城市生活配套服務(wù)等方面。12.3停車(chē)場(chǎng)-約500個(gè)車(chē)位中只有少量用于售出，其余則為月租或時(shí)租車(chē)位。66(13)財(cái)務(wù)預(yù)算住宅總面積34060平方米按均價(jià)7000元/平米計(jì)算，收入23842萬(wàn)元；地下停車(chē)600位，按10萬(wàn)元/位計(jì)算，收入6000萬(wàn)元；1F建筑面積8520平米，按210元/平方米·月計(jì)算，年租金2147.04萬(wàn)元；2F建筑面積7210平米，按100元/平方米·月計(jì)算，年租金865.2萬(wàn)元；3F建筑面積7210平米，按60元/平方米·月計(jì)算，年租金519.12萬(wàn)元；-1F建筑面積8000平米，按30元/平方米·月計(jì)算，年租金288萬(wàn)元；-1—3F年租金總計(jì)3819.36萬(wàn)元。67注：商鋪?zhàn)饨饏⒄諙|環(huán)路沿線東城·世紀(jì)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨?。?xiàng)目建筑成本預(yù)計(jì)為14000萬(wàn)元；住宅收入總計(jì)23842萬(wàn)元；地下車(chē)位收入6000萬(wàn)元；-1—3F年租金總計(jì)3819.36萬(wàn)元。項(xiàng)目總用地面積2.2萬(wàn)平方米，即33畝；土地拍賣(mài)價(jià)格按400萬(wàn)元/畝計(jì)算，為13200萬(wàn)元，則1年盈利6661.36萬(wàn)元；土地拍賣(mài)價(jià)格按500萬(wàn)元/畝計(jì)算，為16500萬(wàn)元，則1年盈利3161.36萬(wàn)元；土地拍賣(mài)價(jià)格按600萬(wàn)元/畝計(jì)算，為19800萬(wàn)元，則1年收支基本平衡。(13)財(cái)務(wù)預(yù)算68整合細(xì)分更上層樓

腦靈通整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評(píng)估系統(tǒng)及合作建議0102市場(chǎng)分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動(dòng)方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開(kāi)易廣告有限公司重慶開(kāi)易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷(xiāo)為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)心的職業(yè)操守，360度無(wú)縫服務(wù)于眾多國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。開(kāi)易廣告憑借其獨(dú)占重慶影視媒體市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大完善的行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)科學(xué)的行銷(xiāo)、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來(lái)，成功協(xié)助十余個(gè)品牌傲立西南市場(chǎng).現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計(jì)其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡(jiǎn)介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開(kāi)易廣告有限公司的全資子公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和促銷(xiāo)隊(duì)伍；合理的、切實(shí)可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營(yíng)銷(xiāo)推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)帶動(dòng)周邊地區(qū),輻射西南市場(chǎng)。腦靈通全面代理專(zhuān)業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)渠道建設(shè)終端推廣促銷(xiāo)管理開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強(qiáng)勢(shì)媒介傳播強(qiáng)勢(shì)終端運(yùn)作渠道終端其它細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者一站式解決問(wèn)題保姆式服務(wù)品牌市場(chǎng)調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題專(zhuān)業(yè)整合傳播能力消費(fèi)者良好的OTC運(yùn)作平臺(tái)及豐富保健品市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)大媒介運(yùn)作能力營(yíng)銷(xiāo)整合深度傳播面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的方向洞悉市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)看清自己，剖析對(duì)手提煉一個(gè)拉動(dòng)性的銷(xiāo)售主張老產(chǎn)品，新市場(chǎng)，更有針對(duì)性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷(xiāo)量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷(xiāo)量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品

市場(chǎng)特點(diǎn)概述A重點(diǎn)市場(chǎng)集中全國(guó)主要健腦補(bǔ)腦保健品，是該類(lèi)廠家爭(zhēng)奪的重點(diǎn)市場(chǎng)之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場(chǎng)份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場(chǎng)份額C成熟期市場(chǎng)，兩極分化明顯各類(lèi)健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長(zhǎng)在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國(guó)傳統(tǒng)的考試3-6月為重點(diǎn)月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營(yíng)銷(xiāo)整合運(yùn)作中，電視媒體占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位，其次為公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)，而對(duì)報(bào)紙媒體為此類(lèi)產(chǎn)品的弱勢(shì)媒體2002年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A市場(chǎng)總量縮?。号c去年同期比較，總體市場(chǎng)容量減小，需求呈下滑趨勢(shì)；B市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)：市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競(jìng)爭(zhēng)趨強(qiáng)：商家在市場(chǎng)爭(zhēng)奪中，均加強(qiáng)了在銷(xiāo)售終端包裝的投入比重；D周邊市場(chǎng)開(kāi)始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷(xiāo)售差距縮小，周邊地區(qū)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴(kuò)大產(chǎn)品外延，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)人群，以期延長(zhǎng)產(chǎn)品的生命周期。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析生命一號(hào)：銷(xiāo)售：成熟產(chǎn)品無(wú)明顯淡旺季，指名購(gòu)買(mǎi)率高，銷(xiāo)量最高。核心賣(mài)點(diǎn)：促進(jìn)骨骼生長(zhǎng)，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無(wú)投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強(qiáng)勢(shì)廣告拉動(dòng)，少量報(bào)版。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。歐德活腦素：銷(xiāo)售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，在各大商場(chǎng)的促銷(xiāo)員達(dá)百人以上（重慶市），藥房無(wú)包裝宣傳品。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三勒漿銷(xiāo)售：4—6月銷(xiāo)量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達(dá)100余家；核心賣(mài)點(diǎn)：樹(shù)立信心，強(qiáng)力抗疲勞渠道：重點(diǎn)各家代理，逐級(jí)分銷(xiāo)，無(wú)促銷(xiāo)包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開(kāi)招生咨詢(xún)活動(dòng)；教師節(jié)前后針對(duì)教師公關(guān)，通過(guò)教師口碑傳播；通過(guò)贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過(guò)贊助義務(wù)交通遮陽(yáng)傘等活動(dòng)增加戶(hù)外品牌爆光頻次。SP：促銷(xiāo)員8—10個(gè)。有少量堆碼，無(wú)陳列展示，買(mǎi)五送一，買(mǎi)贈(zèng)——背包，筆記本等。無(wú)店員返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析腦輕松銷(xiāo)售：緊跟腦靈通運(yùn)作方式核心賣(mài)點(diǎn)：讀書(shū)輕松一點(diǎn)，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專(zhuān)柜為主。進(jìn)入超市銷(xiāo)售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場(chǎng)易拉寶展示今年在國(guó)營(yíng)藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷(xiāo)員60個(gè)。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來(lái)洋參含片進(jìn)行品牌聯(lián)惠。問(wèn)題點(diǎn)：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷(xiāo)量大幅度下滑主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析歐德活腦素：銷(xiāo)售：銷(xiāo)售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，呈自然銷(xiāo)售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場(chǎng)，超市的萬(wàn)基洋參含片140個(gè)促銷(xiāo)點(diǎn)拉動(dòng)銷(xiāo)售。公關(guān)推廣：少量車(chē)身廣告，終端基本無(wú)投入。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專(zhuān)柜銷(xiāo)售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車(chē)身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護(hù)概念進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，占據(jù)一小塊市場(chǎng)份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費(fèi)用數(shù)據(jù)按刊例價(jià)結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個(gè)頻道上投播了廣告，共計(jì)播出2272次，廣告總長(zhǎng)度達(dá)到59596秒，估計(jì)這些廠家為此投入廣告費(fèi)用上千萬(wàn)元?！吧惶?hào)”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類(lèi)產(chǎn)品廣告費(fèi)用的75%。（注：廣告費(fèi)用均按刊例價(jià)計(jì)算）品牌2001年銷(xiāo)售額所占比例2001年3-6月廣告費(fèi)用總額（元）所占比例生命一號(hào)1800萬(wàn)元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬(wàn)元23.40%7362995.86%腦靈通800萬(wàn)元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬(wàn)元12.50%11146618.87%腦靈素500萬(wàn)元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬(wàn)元5.00%

0.00%其他800萬(wàn)元12.50%3115402.48%總計(jì)6400萬(wàn)元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢(shì)地位比較突出。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計(jì)59596125647452272生命一號(hào)2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第一（45.86%），廣告費(fèi)用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計(jì)272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第二（28.69%），廣告費(fèi)用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計(jì)170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第四（9.22%），廣告費(fèi)用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費(fèi)用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計(jì)5496736299117生命一號(hào)2002年3-6月廣告分布生命一號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計(jì)2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）T廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計(jì)2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計(jì)145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊?lái)腦輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計(jì)123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點(diǎn)在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計(jì)1088162720162補(bǔ)腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來(lái)看，今年補(bǔ)腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）生命一號(hào)1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計(jì)686621333175037242002年3-6月補(bǔ)腦保健品廣告費(fèi)用比較生命一號(hào)無(wú)論是廣告費(fèi)用還是長(zhǎng)度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號(hào)廣告投放比例提高了2.83個(gè)百分點(diǎn)，而腦靈通則較同期下降了5.88個(gè)百分點(diǎn)。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補(bǔ)腦健腦類(lèi)產(chǎn)品廣告投放長(zhǎng)度、費(fèi)用和頻次均有不同程度的增長(zhǎng)。CQTV-1投播長(zhǎng)度雖然上升，但費(fèi)用反而下降；CQTV-4的長(zhǎng)度也有小幅上升，費(fèi)用增長(zhǎng)最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長(zhǎng)度減少，費(fèi)用增多。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計(jì)59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號(hào)2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強(qiáng)記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強(qiáng)記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢(shì)○著名企業(yè),和黃背景○唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國(guó)保健品信譽(yù)保證標(biāo)識(shí)○代理商良好的運(yùn)作平臺(tái)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)○DHA在消費(fèi)者心目中概念性不強(qiáng)○前期的廣告片針對(duì)性不強(qiáng)○沒(méi)有針對(duì)性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)較少，對(duì)大眾傳遍無(wú)有利支持（如很難切入團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)）機(jī)會(huì)○成年消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分○針對(duì)重點(diǎn)學(xué)校學(xué)生的針對(duì)性促銷(xiāo)○開(kāi)發(fā)周邊市場(chǎng)威脅○三勒漿對(duì)學(xué)校及教育機(jī)關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號(hào)的價(jià)位偏低○社會(huì)對(duì)保健食品的負(fù)面宣傳，引得消費(fèi)者對(duì)保健食品效果的懷疑我們?cè)谀睦铩?/p>

腦靈通市場(chǎng)格局概述補(bǔ)腦類(lèi)市場(chǎng)銷(xiāo)量總體下降。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者。市場(chǎng)排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒(méi)有進(jìn)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，基本SP活動(dòng)（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專(zhuān)有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無(wú)良好的運(yùn)作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動(dòng)日期：2002年2月18號(hào)銷(xiāo)量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷(xiāo)售區(qū)域及網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)：主城區(qū)：國(guó)營(yíng)連鎖343家，私營(yíng)藥房729家，合計(jì)1072家外埠市場(chǎng)：萬(wàn)州、涪陵、長(zhǎng)壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級(jí)城市。鋪貨率：詳見(jiàn)后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專(zhuān)層60余家，國(guó)營(yíng)連鎖陳列面合計(jì)747個(gè)，平均2.17個(gè)/店。包裝選項(xiàng)：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫(huà)-展示架-部分非藥房包裝”。促銷(xiāo)：最多39名派員促銷(xiāo)，詳細(xì)銷(xiāo)量見(jiàn)附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計(jì)特別說(shuō)明：6天裝受到藥房強(qiáng)烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷(xiāo)量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自恒宇保健品公司市場(chǎng)部6月份報(bào)表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無(wú)100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷(xiāo)量比較分析2002年上半年整體銷(xiāo)售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷(xiāo)量上升和5月銷(xiāo)量下滑較上兩年度同期波動(dòng)較大，主要為在四月對(duì)渠道促銷(xiāo)政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬(wàn)元)結(jié)論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見(jiàn)，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營(yíng)銷(xiāo)推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營(yíng)銷(xiāo)投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷(xiāo)等。存在問(wèn)題總結(jié)1.POP包裝物料、經(jīng)費(fèi)到位太遲，加之AAPP會(huì)議影響，啟動(dòng)進(jìn)展緩慢，未能營(yíng)造出較好的營(yíng)銷(xiāo)氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進(jìn)。2.終端工作整體推進(jìn)計(jì)劃實(shí)施不到位