資源稅和土地增值稅

資源稅一、資源稅的納稅義務(wù)人資源稅是在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海疆從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品開采和生產(chǎn)鹽的單位和個人課征的一種稅。資源稅的納稅義務(wù)人是在我國境內(nèi)從事應(yīng)稅礦產(chǎn)品的開采和生產(chǎn)鹽的單位和個人產(chǎn)品的單位和個人是不用繳納資源稅。資源稅是對開采或生產(chǎn)應(yīng)稅資源進展銷售或自用的單位和個人次性征收，屬于價內(nèi)稅。資源稅不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。自2023-11-1起，開采陸上和海洋的油氣資源的中外合作油氣田、開采海洋油氣資源的自營油氣田，不再繳納礦區(qū)使用費，依法繳納資源稅。二、資源稅的扣繳義務(wù)人收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人，包括：獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)、其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位〔包括收購未稅礦產(chǎn)品的個體戶。稅目和稅率一、稅目〔7大類〕原油。是指開采的自然原油，不包括人造石油煤礦開采的自然氣是不征資源稅的〔煤礦瓦斯屬于煤礦開采的自然氣〕煤炭。包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤炭〔洗煤，選煤是在原煤開采地初加工的〕蜂窩煤，煤球是不交資源稅。其他非金屬原礦。是指寶石，玉石，自然堿等這些自然資源非金屬原礦黑色金屬礦原礦。鐵礦石，錳礦石有色金屬礦原礦。銅礦等鹽。包括固定鹽以及液體鹽〔鹵水。固定鹽包括海鹽，湖鹽原鹽和井礦鹽納稅人在開采主礦產(chǎn)品的過程中伴采的其他應(yīng)稅礦產(chǎn)品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產(chǎn)品或視同主礦產(chǎn)品稅目征收資源稅。二、稅率〔一〕比例稅率和定額稅率相結(jié)合原油，自然氣，煤炭使用比例稅率其他都是用定額稅率〔二〕扣繳義務(wù)人收購未稅礦產(chǎn)品的稅額確定獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，依據(jù)本單位應(yīng)稅產(chǎn)品稅額標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。其他收購單位收購的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機關(guān)核定的應(yīng)稅產(chǎn)品稅額、稅率標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。增：開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田，按實物量計算繳納資源稅，以開采量扣除作業(yè)用量、消耗量之后的產(chǎn)量為課稅數(shù)量，由作業(yè)者代扣資源稅。計稅依據(jù)一、從價定額征收的計稅依據(jù)——銷售額〔〔包括違約金，優(yōu)質(zhì)費。與銷售應(yīng)稅礦產(chǎn)品繳納的增值稅計稅依據(jù)是全都的其中：開采礦產(chǎn)品的納稅人由其關(guān)聯(lián)單位銷售，依據(jù)關(guān)聯(lián)單位銷售額征收資源稅。假設(shè)這局部，依據(jù)對外的平均售價來確定。納稅人將開采的礦產(chǎn)品直接用于出口的，依據(jù)離岸價征收資源稅。二、從量定額征收的計稅依據(jù)——銷售數(shù)量銷售數(shù)量包括開采應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅人實際銷售的數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦：因無法準確把握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量，以此作為課稅數(shù)量，其計算公式為：加工量*倍數(shù)=原礦的數(shù)量納稅人自產(chǎn)的液體鹽連續(xù)加工生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品固體鹽，在銷售固體鹽環(huán)節(jié)交稅假設(shè)自產(chǎn)的液體鹽連續(xù)加工生產(chǎn)非應(yīng)稅產(chǎn)品，這時是需要交稅的。納稅人外購的液體鹽連續(xù)加工生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品固體鹽，在銷售環(huán)節(jié)交納的資源稅，準予扣除外購的資源稅依據(jù)領(lǐng)用的數(shù)量來扣除。應(yīng)納稅額的計算一、兩種計稅方法計稅方法計稅方法計算公式適用范圍從量定額征收應(yīng)納稅額＝課稅數(shù)量×單位稅額其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽從價定率征收應(yīng)納稅額＝〔不含增值稅〕銷售額×稅率 原油、自然氣、煤炭納稅人開采的原煤直接對外銷售。依據(jù)銷售額*稅率計算資源稅銷售額中不包括從坑口到車站，碼頭的運輸費用將開采的原煤自用與加工成洗煤或選煤，在原煤移送環(huán)節(jié)不用交稅。自用于其他方面，視同銷售原煤。納稅人將開采的原煤加工成洗煤或選煤直接對外銷售的〔資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品連續(xù)加工成應(yīng)稅產(chǎn)品，在加工環(huán)節(jié)不需要交稅〕洗選煤應(yīng)納稅額＝洗選煤銷售額×折算率×適用稅率洗選煤銷售額包括銷售副產(chǎn)品的銷售額，但不包括從坑口至車站，碼頭的運輸費用洗選煤用于自用：視同銷售洗選煤。納稅人以自采的未稅原煤加工成洗選煤，不管是自用還是銷售，都是要交資源稅。假設(shè)以外購的已稅原煤加工成洗選煤，不管是自用還是銷售，都是不用交資源稅的。假設(shè)以上兩個分不清楚，則依據(jù)銷售洗選煤的銷售額來核算。稅收優(yōu)待一、減免稅工程開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)難等緣由患病重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情打算減稅或者免稅。鐵礦石資源稅減按80%〔實際稅金*80%〕尾礦再利用不征收資源稅。對地面抽采煤層氣〔煤礦瓦斯〕暫不征收資源稅。油氣減征資源稅工程：油田范圍內(nèi)運輸稠油過程中用于加熱的原油、自然氣，免征資源稅。對稠油、高凝油和高含硫自然氣資源稅減征40%〔稅金*〔1-40%〕對三次采油資源稅減征30%〔稅金*〔1-30%〕對低豐度油氣田資源稅暫減征20%〔稅金*〔1-20%〕對深水油氣田資源稅減征30%〔稅金*〔1-30%〕煤炭減征資源稅工程：對衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%對充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%出口應(yīng)稅產(chǎn)品不退資源稅的規(guī)定進口不征，出口不退二、征收治理資源稅的納稅時間根本和增值稅，消費稅一樣的收款的當天。納稅人實行預(yù)收賬款方式銷售應(yīng)稅產(chǎn)品，納稅時間依據(jù)發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當天。納稅人實行其他方式結(jié)算銷售應(yīng)稅產(chǎn)品，納稅時間依據(jù)收到收訖憑證的當天。納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品，納稅義務(wù)發(fā)生時間為移送使用的當天憑證的當天。三、納稅地點但凡繳納資源稅的納稅人，應(yīng)當向開采地或生產(chǎn)地的主管稅務(wù)機關(guān)納稅假設(shè)納稅人是跨省開采，即核算單位和開采單位不再一地，對于其開采的應(yīng)稅產(chǎn)品一律在開采地納稅扣繳義務(wù)人代扣代繳資源稅，應(yīng)當向收購地納稅土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收的一種稅。不管是自然人、法人；不管經(jīng)濟性質(zhì)；不管內(nèi)資與外資、中國公民與外籍個人；不管部門。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金：轉(zhuǎn)讓方：營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、所得稅、印花稅承受方：契稅、印花稅一、征稅范圍土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物的行為征稅根本征稅范圍根本征稅范圍轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈與；〔土地的轉(zhuǎn)讓是指土地使用人轉(zhuǎn)讓給土地使用人〔在二級市場交易〕〕地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。不屬于征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的行為；〔土地的出讓是政府出讓給個人或單位，政府取得的土地出讓金是不用交土地增值稅〕不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租不用征稅。具體規(guī)定有關(guān)事項 是否屬于征稅范圍〔1〕繼承；不征〔無收入〕繼承、贈予

〔2〕非公益性贈予，征出租 不征〔無權(quán)屬轉(zhuǎn)移〕房地產(chǎn)抵抵押期不征；抵押期滿歸還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能歸還債務(wù)，押 而以房地產(chǎn)抵債，征房地產(chǎn)交換以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營

單位之間換房，征；個人之間互換自有住房，免征〔關(guān)鍵要看被投資方業(yè)，只要被投資方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅；被投資方是非房地產(chǎn)企業(yè)就不需要繳納土地增值稅?！碴P(guān)鍵看雙方中是否有房地產(chǎn)企業(yè)為非房地產(chǎn)企業(yè)，則不需繳納土地增值稅；只要有一方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅。合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征兼并轉(zhuǎn)讓暫免。AB，BA，是不用繳納土地增值稅代建房 不征〔無權(quán)屬轉(zhuǎn)移〕重評估不征〔無收入〕土地增值稅的稅率四級超率累進稅率計稅依據(jù)——增值額一、應(yīng)稅收入包括貨幣收入，實物收入，其他收入。二、扣除工程確實定轉(zhuǎn)讓工程的性質(zhì)轉(zhuǎn)讓工程的性質(zhì)扣除工程1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)本錢〔一〕對于建房地產(chǎn)3.房地產(chǎn)開發(fā)費用轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金加計扣除20%〔非房地產(chǎn)企業(yè)無此項扣除工程〕1.房屋及建筑物的評估價格〔土地無此項扣除工程〕〔二〕對于存量房地產(chǎn)評估價格＝重置本錢價×成度折扣率轉(zhuǎn)讓 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金〔一〕建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除工程取得土地使用權(quán)支付的價款納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的價款〔價款或土地出讓金〕取得的土地使用權(quán)依據(jù)國家統(tǒng)一繳納的有關(guān)費用〔譬如承受方支付的契稅，土地閑置費用，簽訂合同繳納印花稅，繳納相應(yīng)登記、過戶手續(xù)費，都可以從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入中扣除〕房地產(chǎn)開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)工程實際發(fā)生的本錢，包括6項土地征用及拆遷補償費前期工程費;建筑安裝工程費根底設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用配比狀況下，依據(jù)銷售比例來扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用——銷售費用，治理費用以及財務(wù)費用關(guān)鍵取決于利息處理假設(shè)利息能夠依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的比例來分攤利息支出，并能夠供給金融機構(gòu)的貸款證明房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息*分攤比例+〔取得土地使用權(quán)的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕*5%以內(nèi)利息的扣除包括①供給金融機構(gòu)證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額③不包括加息、罰息。假設(shè)利息不能夠依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的比例分攤利息支出或不能供給金融機構(gòu)的貸款證明房地產(chǎn)開發(fā)費用=〔取得土地使用權(quán)的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕*10%以內(nèi)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附加”地方教育費附加”房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓建房，銷售環(huán)節(jié)的印花稅不準作為稅金工程扣除。非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓建房，銷售環(huán)節(jié)的印花稅準予作為稅金單獨扣除。加計扣除20%工程〔只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕加計扣除費用=〔取得土地使用權(quán)的價款+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕*20%〔二〕房地產(chǎn)及建筑物的評估價格即：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置本錢價乘以成度折扣率后的價格。評估價格＝重置本錢價×成度折扣率取得土地使用權(quán)及按國家統(tǒng)一繳納的有關(guān)費用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金〔營業(yè)稅=〔賣出價-受讓的價格〕*5%，城建稅，印花稅，教育費附加，地方教育費附加〕能取得評估價格時：營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、印花稅。不能取得評估價格達能供給購房發(fā)票：營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、印花稅，購房時繳納契稅〔需供給契稅完稅憑證〕。特別規(guī)定=發(fā)票的金額*〔1+幾年*5%〕5%計算扣12個月計一年；126個月的，可以視同為一年。供給發(fā)票的營業(yè)稅=〔轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入-購置發(fā)票的金額〕*5%供給發(fā)票的契稅可以扣除，金額=供給發(fā)票的金額*4%可以取得評估價格，契稅不能扣除。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能供給購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收土地增值稅應(yīng)納稅額的計算一、應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額=〔應(yīng)稅收入-扣除工程〕*稅率-扣除工程*速算扣除率一般計算步驟：計算扣除工程的金額增值額=應(yīng)稅收入-扣除工程的金額算出增值率=增值額/扣除工程的金額，推斷出稅率和速算扣除率依據(jù)應(yīng)納稅額的公式計算出應(yīng)納稅額納稅人有以下狀況，依據(jù)具體狀況具體分析1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，稅務(wù)機關(guān)是依據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，扣除工程依據(jù)房地產(chǎn)的公司賬面記載來確定。地產(chǎn)的應(yīng)稅收入2、供給扣除工程金額不實的，稅務(wù)機關(guān)依據(jù)評估價格來確定扣除工程金額，收入是依據(jù)賬面確定的。評估價格來扣除3、.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正值理由的，稅務(wù)機關(guān)是依據(jù)評估價格確定收入，費用依據(jù)賬面記載扣除。低于評估價格出讓，否則稅務(wù)機關(guān)就依據(jù)評估價格確定為應(yīng)稅收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進展清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位進展清算。開發(fā)工程中包括一般住宅和非一般住宅。審查備案的房地產(chǎn)開發(fā)工程可以作為清算單位〔一〕土地增值稅的清算條件符合以下情形之一的，納稅人應(yīng)當進展土地增值稅的清算房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售〔全部都賣了〕整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。符合以下狀況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進展土地增值稅的清算已經(jīng)竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)占可售房地產(chǎn)85%以上或已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)加上剩余可售房地產(chǎn)工程已經(jīng)用于出租或自用面積占可售房地產(chǎn)85%〔可以理解為出售+85%，可以要求清算〕取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦公土地增值稅清算手續(xù)的?！捕撤侵苯愉N售和自用房地產(chǎn)確實定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、嘉獎、對外投資、安排給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生全部權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用于職工福利，抵償債務(wù)，換取其他單位的非貨幣資產(chǎn)，都發(fā)生了全部權(quán)的轉(zhuǎn)移，就需要征收土地增值稅。對于對外投資這方面，只要投資方和被投資方其中之一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就需要征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于出租或自用，全部權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅土地增值稅的清算時〕來核算〔2〕未全額開具銷售發(fā)票或未開具發(fā)票，依據(jù)合同上注明的金額及其他收益確定為應(yīng)稅收入〔三〕土地增值稅的扣除工程除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須供給合法有效憑證；不能供給合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的核定上述四項開發(fā)本錢的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑的公共設(shè)施，按以下原則處理建成后歸業(yè)主全部，可以扣除建成后無償轉(zhuǎn)讓給政府，可以扣除建成后有償轉(zhuǎn)讓給政府，收入也需要計入到應(yīng)稅收入中，公共設(shè)施費可以扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。屬于多個房地產(chǎn)工程共同的本錢費用，依據(jù)