內(nèi)江首席燈具城招商方案(全)

宏基市場招商運作方案總論隨著市場經(jīng)濟體制的不斷深入,商業(yè)形態(tài)的逐漸細分，在市場經(jīng)精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀的規(guī)律商業(yè)項目對隨著人氣和商氣而來的財氣依賴而要達到較高的謝謝閱讀商氣和人氣，招商在商業(yè)項目中就顯得舉足輕重了。我公司針對本案的實際情況提出以下招商方案,以利于快速實現(xiàn)感謝閱讀項目的資源的重新組合，為項目的產(chǎn)品升級換代奠定最堅實的基礎(chǔ).謝謝閱讀一、內(nèi)江燈具市場基本情況1、內(nèi)江燈具市場分布情況：市區(qū)主要以宏基市場和大千市場為主，開發(fā)新區(qū)主要以艾林市場謝謝閱讀為主.2、內(nèi)江燈具市場簡析根據(jù)我公司的市場調(diào)查反饋信息來看，內(nèi)江燈具市場總體呈現(xiàn)低感謝閱讀迷轉(zhuǎn)態(tài),就本案所在區(qū)域來看，本屬老牌的宏基市場一枝獨秀的燈具謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀有機結(jié)合，而且采用各自獨特的社會資源和公共關(guān)系,大有一改傳統(tǒng)精品文檔放心下載燈具市場一統(tǒng)天下的決心和取而代之的勢頭。-1-這使得本已日趨白熱化的內(nèi)江燈具市場一時間烽煙四起,因此在精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀經(jīng)營策略，促進產(chǎn)品的升級換代，并以此來避免產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭，感謝閱讀形成經(jīng)營特色的差異化和獨一性。另外從消費者、商家和經(jīng)營管理者三者來看，消費者追求的是高感謝閱讀性價比,希望在產(chǎn)品價格、質(zhì)量及交通距離等幾個因素中尋找一個最謝謝閱讀佳的結(jié)合點；商家希望能實現(xiàn)各自的利潤，最注重并非租金，而是在謝謝閱讀收支之后利潤最大化;經(jīng)營管理者(內(nèi)江燈具市場一般由開發(fā)商負責(zé)經(jīng)精品文檔放心下載營管理）更希望除實現(xiàn)三贏甚至多贏外,自身項目的發(fā)展、品牌的建精品文檔放心下載立等多方面的利益和價值得到回報。所以要要達到多贏，就需要多方的共同努力，而在買方市場漸已精品文檔放心下載成熟的今天，首先就先必須開發(fā)商領(lǐng)跑。二、項目招商基礎(chǔ)分析1、項目基本情況1）地理位置本案位于內(nèi)江市玉溪路，屬于內(nèi)江市西大門主入口。東靠市委、精品文檔放心下載市政府西臨，交通方便，周邊擁有多個成熟社區(qū)。2）現(xiàn)狀和歷史狀況現(xiàn)狀：本案由于市場競爭的日趨白熱化，加上大批商家已經(jīng)或者感謝閱讀感謝閱讀低點,仍無法扭轉(zhuǎn)頹勢；另一方面本案在內(nèi)江燈具和家居市場上具有精品文檔放心下載-2-較高的知名度，品牌屬于老字號.因此項目現(xiàn)在處于非常尷尬的一個市場轉(zhuǎn)折點，迫切需要變革和精品文檔放心下載調(diào)整。歷史：本案一度在內(nèi)江燈具和家居市場上占有舉足輕重的地位，精品文檔放心下載隨著市場競爭的加劇和在經(jīng)營模式上無法與市場產(chǎn)生共振,才經(jīng)由長謝謝閱讀期的市場真空中維持至今。3）SWOT分析優(yōu)勢-S本案的主要優(yōu)勢在于項目在同行專業(yè)市場中屬于老牌市場，有較感謝閱讀高知名度；開發(fā)商數(shù)年經(jīng)營管理經(jīng)驗;并且緊挨成熟社區(qū)和成熟商業(yè)感謝閱讀感謝閱讀交通便利。劣勢—W本案劣勢主要體現(xiàn)在：項目屬于到達型消費，人流量較為稀少緊謝謝閱讀鄰內(nèi)江市西主干道，噪音污染；品牌知名度較高，但美譽度不足,缺精品文檔放心下載乏包裝、形象不強，無法最大限度的創(chuàng)造品牌價值;整體配套有局限感謝閱讀想?！獧C會本案機會點較多：緊鄰干道、成熟社區(qū)，便于項目轉(zhuǎn)型，擴展經(jīng)謝謝閱讀營方向；業(yè)態(tài)具有可變性;成熟口岸加上老客戶、老商家對項目的支感謝閱讀精品文檔放心下載—威脅-3-本案威脅主要來自于：對手非市場化的競爭手段新生市場在基本精品文檔放心下載成活的基礎(chǔ)上，慢慢強大起來，如大千市場就是如此；整體商業(yè)物業(yè)感謝閱讀空置率高；所經(jīng)營產(chǎn)品的日趨同質(zhì)化等反面。感謝閱讀通過資源整合，揚長避短、趨利避害。在堅持專業(yè)市場的基礎(chǔ)上，延感謝閱讀伸放大專業(yè)市場、引進新的業(yè)態(tài)，尋找新的利潤點和增長點，實行體感謝閱讀精品文檔放心下載2、競爭對手基本情況將本案和大千市場、艾林市場、文英街專業(yè)商鋪進行對比：感謝閱讀1）本案（宏基市場）

總建筑面積：約10000㎡

一樓面積:2500㎡10元謝謝閱讀業(yè)態(tài)：衛(wèi)浴、地磚、餐飲1元月租金：每月1220元/㎡

三樓面積:2500㎡感謝閱讀開攤率：65％業(yè)態(tài)窗簾

二樓面積：2500㎡租金：免租（只收取25謝謝閱讀業(yè)態(tài)：燈具元/㎡物管費）13家散戶1開攤率：100％家

負一樓空置權(quán)當免費停12元車管費）開攤率:88％-4---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要2）大千市場

總建筑面積：80000㎡

整體經(jīng)營面積:20000㎡左右

業(yè)態(tài)：衛(wèi)浴、五金、電器、裝飾材料、線材、墻地磚、木地板、謝謝閱讀油漆、燈具、板材等。

燈具經(jīng)營面積：2000㎡左右主力店6家，輔助店2家精品文檔放心下載

租金：1F每月22元㎡，2F免租（物管：1元㎡）精品文檔放心下載

開攤率1F95%,2F55%3）文英街專業(yè)商鋪

經(jīng)營面積:街道兩邊100米范圍的臨街商鋪，總共30家感謝閱讀

經(jīng)營范圍:各類燈具輔助產(chǎn)品、電器、浴霸

店鋪構(gòu)成：個體經(jīng)營13個

單間店鋪面面積：30-50㎡

租金：每月2025元/㎡4）艾林市場

鋪面總數(shù)：60個零散店2個

經(jīng)營范圍：家具、燈具、板材、衛(wèi)浴

單間鋪面面積：—50㎡

租金：每月18-22元/㎡綜合來看，行業(yè)同質(zhì)化較嚴重；場地及布局較為相似；開攤率較精品文檔放心下載高；租金價格水平普遍較低。本案的租金水平相比是最低的,但還是謝謝閱讀未能讓商家成就利潤，因此租金水平不是制約項目受困的最主要原謝謝閱讀全程機構(gòu)-5---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要因。三、招商基本思路我公司在對項目和市場了解、把握的基礎(chǔ)上，認真分析和總結(jié)，感謝閱讀得出以下的招商基本思路。1、項目品牌的引進方式根據(jù)商家意向可采用自營、加盟、聯(lián)營、商家直營等方式引進項感謝閱讀目品牌。1）自營：引進品牌商業(yè)專業(yè)人才，開發(fā)商可自創(chuàng)品牌自主經(jīng)營。感謝閱讀其最大優(yōu)點在于收益最大化,最大缺點也很明顯，風(fēng)險獨擔。感謝閱讀2）加盟：只引進商家品牌,開發(fā)商負責(zé)經(jīng)營，并且交納加盟費，謝謝閱讀商家負責(zé)品牌推廣和人才培訓(xùn)。其特點是利潤較高同時風(fēng)險也較大，謝謝閱讀而且還不能將品牌做砸了，否則損失更大。3）聯(lián)營：引進商家，開發(fā)商只出場地，將租金收益作為投資，商感謝閱讀家負責(zé)裝修、鋪貨、經(jīng)營、推廣等.其特點是風(fēng)險共擔，并按投入比感謝閱讀例分成。謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀2、招商區(qū)域定位精品文檔放心下載爭是不可行的,脫離開燈具或建材專業(yè)市場也是不可行的，所以擺在感謝閱讀我們面前的就只有差異化競爭一條路可行.并且建議在經(jīng)營產(chǎn)品上做精品文檔放心下載全程機構(gòu)-6---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要到差異化經(jīng)營，我公司提出以下三種思路：思路一：家居館1）負一層招商定位倉庫及停車位2）一層招商定位經(jīng)典家具、家居裝飾用品及工藝飾品3）二層招商定位床上用品4）三層招商定位布藝、窗飾思路二：休閑茶坊、浴足1）負一層招商定位倉庫及停車位2)一層招商定位家具、家居裝飾用品及工藝飾品3）二層、三層招商定位休閑茶坊、浴足、木桶浴思路三:家居及餐飲娛樂1）負一層招商定位倉庫及停車位2)一層招商定位家具、家居裝飾用品及工藝飾品全程機構(gòu)-7---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要3）二層、三層招商定位餐飲娛樂3、招商手法謝謝閱讀一，手冊涵蓋本案的區(qū)域分析、市場經(jīng)營狀況、競爭對手對比、業(yè)態(tài)感謝閱讀劃分及分布、投資回報分析、優(yōu)惠政策等,而且做到精益求精，將諸謝謝閱讀多內(nèi)容簡明而要的融會成冊，傳達給客戶和商家。1）行銷式招商采用“銷士”的營銷手法進行招商，簡單來說就是直接面對商家，感謝閱讀有針對性的主動進行商家細分和鎖定，各個擊破，逐一招商。謝謝閱讀2）專訪式招商定向招商，也就是一對一的商家上門專訪問,鎖定客戶和商家.主感謝閱讀感謝閱讀具有針對性的定向招商手冊,具體就是針對某一商家對商業(yè)項目的需謝謝閱讀求及喜好而制作單獨的招商手冊,來向他們說明本案與他們需求的契謝謝閱讀合程度。在這里值得一提的是，專訪式招商與行銷式招商的最大共同點就精品文檔放心下載是鎖定客戶或商家,而最大的區(qū)別就是專訪式招商是一對一的針對大精品文檔放心下載客戶或大商家鎖定，個性化的服務(wù)、全程跟進、定向招商,可以說是感謝閱讀謝謝閱讀時候需要其他招商人員共同完成工招商工作。3）信函式招商全程機構(gòu)-8---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要主要針對遠程客戶和商家，還有就是本地的一些分布較為偏遠或謝謝閱讀感謝閱讀目知名度的推廣效果。而且信函式的招商具有全面性和涵蓋性廣的特點，通過與郵政部感謝閱讀門的合作,可以起到事半功倍的效果。4）網(wǎng)絡(luò)式招商24謝謝閱讀謝謝閱讀度普及，目標客戶群一般具有投資意識和對商業(yè)項目的一定的認識,精品文檔放心下載該類客戶群具有甄別性。5）全員式招商在雙方公司的各級員工，特別是公司高層中發(fā)動全員招商，動用精品文檔放心下載各自的社會關(guān)系和人際資源，這一方式和方法具有立竿見影的效果，精品文檔放心下載而且由全員招商所帶來的客戶和商家因?qū)榻B人的信任和好感普遍精品文檔放心下載對項目具有認同感,特別是項目受阻時，極易給項目帶來轉(zhuǎn)機。精品文檔放心下載、商家目標客戶群的確定1）成都商家（品牌借用）餐飲商家(部分）:

錦江花園餐飲娛樂

隨園食坊

巴國布衣風(fēng)味酒樓

鄉(xiāng)老坎

卞氏菜根香酒樓

耗子洞張鴨子

飄香空中花園酒樓

成都興龍洋大飯店全程機構(gòu)-9---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要

成都獅子樓川菜館

鹽府人家

成都西藏飯店

成都皇城老媽火鍋酒樓

成都大蓉和瓦缸酒樓

紅珊福家宴館

成都八寶大酒店

唐宋食府

老成都公館菜

劉氏醉魚頭

成都譚魚頭火鍋

三只耳

成都芙蓉國大酒店

曾實記泥鰍王

成都市皇城老媽

成都皇城老媽火鍋酒樓

成都秀苑賓館

殷商時代網(wǎng)絡(luò)會所

老媽川菜

成都版納度假村

私房菜

久兵衛(wèi)日本料理

香港福興海鮮酒樓

成都川國味酒樓

味道江湖菜

二娃子川菜香火鍋

西部酒城

成都市藍色海岸休閑

鑫工場量販KTV

熱舞會所

金河休閑莊

天河聚會所

巴谷園

蒙地卡羅歌城

天王宮

青龍歌城

大西洋夜總會

金城故事村練歌場

都市歌城

不見不散歌城

逸都歌城

成都市飲食公司少城全程機構(gòu)-10---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要

成都王府井餐飲娛樂公司

眾樂歌城

巴渝人家

同心夜總會

翔鶴歌城

0距離酒吧

老巷子茶樓

宣華大茶坊

同仁茶樓

清居茶樓

順和保健休閑中心

錦西苑林

千百度咖啡水酒語茶

靖水山莊休閑會議

順興老茶館

成都市郎家休閑中

水景灣

浪淘沙

金利茶樓

沛源休閑茶樓

同仁理容休閑中心

萊茵河量販KTV

十九冶成都招待所

西御飯店

三方茶樓

清水河娛樂圈

瑩露來春茶藝館

景湖茶樓

西屏坊

金龍泉休閑中心

荷花山莊

金足堂茶樓

體院健美

新禧茶樓

人和苑茶樓

今天休閑

通錦休閑中心

何氏保健2）本地商家針對性的對內(nèi)江本地的商家進行深入了解后，主要基于家居、謝謝閱讀全程機構(gòu)-11---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要休閑浴足及餐飲娛樂行業(yè)招商。3）其他地區(qū)商家精品文檔放心下載牌。四、招商優(yōu)惠政策1、租金水平感謝閱讀感謝閱讀理的租金水平。并在此基礎(chǔ)上作一定的讓利優(yōu)惠以吸引商家。謝謝閱讀2、免租期可針對客戶和商家的要求,確定不同級別客戶或商家的免租期，精品文檔放心下載以達到吸引和打動商家。3、分類客戶優(yōu)惠及付款方式的優(yōu)惠謝謝閱讀對不同等級和類別的客戶采用按揭、分期、分階段付款的優(yōu)惠。以招精品文檔放心下載徠更多的客戶與商家。五、招商時機確定1、準備工作時間的確定感謝閱讀精品文檔放心下載商實施細則、招商進度和監(jiān)控表的確定等等。2、招商啟動時機的確定全程機構(gòu)-12---------新津項目商業(yè)廣場招商方案綱要在準備工作完成之后，根據(jù)項目工程進度及銷售中心包裝進度,精品文檔放心下載精品文檔放心下載府和部分商家采用新聞發(fā)布會或者招商會的形式啟動招商。謝謝閱讀3、招商人員配置5—8名招商專謝謝閱讀業(yè)人士負責(zé)招商事務(wù).六、自營托市的基本方式1、托市的基本思路精品文檔放心下載拉動整個市場的興旺.2、托市后