都江堰柏條河水岸房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

PAGEPAGE82都江堰市柏條河水岸項目可行性研究報告目錄第一章總論 31項目概況 32可行性研究結(jié)論 63主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 174項目存問題及建議 17第二章項目建設(shè)的理由及必要性 191項目提出背景 192項目發(fā)展概況 223項目投資的必要性 22第三章市場研究 241區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況 242房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 283房地產(chǎn)調(diào)控政策 314房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響小結(jié) 38第四章項目選址與建設(shè)條件 411項目選址 412項目建設(shè)條件 41第五章建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 451建設(shè)規(guī)模 452建設(shè)內(nèi)容 45第六章主要工程技術(shù)方案 461工程技術(shù)方案 46第七章環(huán)保、節(jié)能與安全 531環(huán)境保護(hù) 532節(jié)能 563勞動安全 584消防安全 60第八章與資金籌措 621投資估算 622資金籌措 643資金使用計劃 64第九章開發(fā)進(jìn)度 65 65第十章財務(wù)分析 681財務(wù)評價依據(jù)說明 682成本估算 683銷售收入估算 704利潤概算 715投資利潤率概算 716項目盈虧平衡分析 717敏感性分析 728財務(wù)評價結(jié)論與建議 72第十一章風(fēng)險評價 741投資風(fēng)險分析 742風(fēng)險評估 743風(fēng)險防范對策 76第十二章社會評價 771項目對社會的影響分析 772項目與社會的互適性分析 783評價結(jié)論 78第十三章問題和建議 801問題 802建議 80第一章總論1項目概況1.1項目名稱：柏條河水岸1.2建設(shè)單位：都江堰市水利水電工程有限公司1.3項目地點：都江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組。1.4項目單位基本情況：都江堰市水利水電工程公司成立于2002年11月6日，是一家民營企業(yè)，主要從事水利水電工程、房屋建筑工程、市政公用工程等項目。公司設(shè)有辦公室、工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、售樓部等部門?，F(xiàn)有員工經(jīng)營辦公地址：都江堰市幸福大道天然氣公司六樓。公司注冊資本：貳仟萬元人民幣。根據(jù)公司2011年會計年報情況來看，公司資產(chǎn)總額20266.7萬元，其中：固定資產(chǎn)224.8萬元、流動資產(chǎn)16588.6萬元，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入14984.90萬元，利潤39.8萬元。資產(chǎn)負(fù)責(zé)率80.5％，流動比率101.7％，銷售利潤率2.27％，具備較強(qiáng)的償債和盈利能力。1.5項目概況：本項目為都江堰市水利水電工程有限公司開發(fā)項目，項目選址都江堰市二環(huán)路外柏條河南岸，用地總面積7119.2㎡，用地呈梯形，北邊長約109米，南邊長約118米，南北盡深約63米，用地紅線距柏條河50米，距濱河路約26米，擬建項目由北側(cè)五層商業(yè)樓和南側(cè)連排2-3層住宅組成，建筑面積約18023.1㎡，建筑均為多層建筑，建筑耐火等級Ⅱ級，地下室一級，主體結(jié)構(gòu)使用年限50年，地震設(shè)防烈度8度，地下室防水等級Ⅱ級（電設(shè)備用房一級），屋面防水等級Ⅱ級。1.5.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃占地區(qū)7119.2平方米，建筑占地3238.81平方米，總建筑面積18023.1平方米，綠化占地面積2198.12平方米。一次性規(guī)劃，一次性建設(shè)。1.5.2進(jìn)度計劃本項目預(yù)計開發(fā)周期為18個月，即2012年12月動工，至2014年6月竣工。1.5.3投資規(guī)模與資金籌措項目估算總投資8000萬元。1.5.4資金籌措根據(jù)項目資金籌措方案，本項目所需建設(shè)資金由項目水利水電工程有限公司通過自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等辦法籌集。1.5.5項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目指標(biāo)指標(biāo)值備注1總用地面積7119.2㎡2建筑占地面積3238.81㎡3總建筑面積18023.1㎡3.1住宅3306.57㎡3.2商業(yè)10089.7㎡4容積率1.882.0總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)12戶建筑密度45%45%綠地率30.8%估算總投資8000萬元預(yù)計銷售收入14125萬元利潤總額4564萬元所得稅1211萬元凈利潤3423萬元投資利潤率35.8%投資利稅率48%投資回收期2年建設(shè)工期18月1.5.6編制依據(jù)1）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（2000）；2）《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》（國務(wù)院令第526號）3）《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建總體規(guī)劃》（國發(fā)【2008】31號）4）《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)專項規(guī)劃》5）《投資項目可行性研究指南》（2002）；6）四川省人民政府關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見（2008年7月10）；7）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；9）《住宅設(shè)計規(guī)范》；10）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；11）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；13）《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；14）其他相關(guān)文件。1.5.本項目地塊系都江堰市水利水電工程公司從都江堰市國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原系商、住用地。根據(jù)都江堰市規(guī)劃局規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建項目。項目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)及配套建設(shè)，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③解決該項目周邊商業(yè)配套稀缺的問題。2可行性研究結(jié)論2.1經(jīng)濟(jì)及市場分析2．1.15.12地震給都江堰造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑。但通過地方政府的努力和社會各界的援助，災(zāi)后重建工作進(jìn)展順利，都江堰的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已基本恢復(fù)甚至超過震前水平。特別是近期建成通車的成灌快鐵更是為都江堰未來的發(fā)展注入了新的動力。都江堰的旅游資源得天獨厚，包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)在今后將有更廣闊的發(fā)展空間。從宏觀政策出臺的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調(diào)控部分一線城市高房價問題的決心。但這些政策主要針對的是房價過高的一線城市及購買多套房的投機(jī)性需求，對三線城市及自住性需求影響較小。而都江堰由于5·12地震以后當(dāng)?shù)卦S多房屋倒塌，存在很強(qiáng)的剛性需求；同時政策上和其它地區(qū)也會有所差異，能得到更多政策上的支持與傾斜2.1.2、城市規(guī)劃以世界文化遺產(chǎn)都江堰為核心，以岷江和都江堰水系為脈絡(luò)，依托青城山世界自然與文化遺產(chǎn)、北部山地自然保護(hù)區(qū)、國家森林公園、山丘特色種植區(qū)，“順?biāo)郎健?，?gòu)成以成灌鐵路為骨干，五縱七射骨架路網(wǎng)為紐帶，中心城區(qū)為重點，青城山度假旅游片區(qū)、蒲陽高技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)為示范，若干風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)為特色，新型旅游村落為基礎(chǔ)的“一體兩翼、北山南田、四級布局、網(wǎng)絡(luò)生長”的可持續(xù)和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)城鎮(zhèn)空間體系。按照都江堰市主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃大綱，都江堰市主城區(qū)被分為都江堰市Ⅰ大區(qū)（一環(huán)路以內(nèi)片區(qū)）、都江堰市Ⅱ大區(qū)（天府大道片區(qū)）、都江堰市Ⅲ大區(qū)（蒲陽路片區(qū)）、都江堰市Ⅳ大區(qū)（都江堰大道片區(qū)）四大部分。2.2項目地塊分析本項目地塊位于臨近壹街區(qū)居民集中居住地段，緊臨城市主干道2環(huán)路與2.5環(huán)之間，建設(shè)用地呈梯形，北接柏條河濱河路，南面為“中冶堰景”高層住宅小區(qū)，東、西為多層磚混商住樓，用地平坦，場內(nèi)無河流溝渠，無名木古跡，適宜建筑。道路四通八達(dá)，交通便捷。項目自身設(shè)計有一萬平方米的商業(yè)中心，解決周圍只有居住無商業(yè)的缺陷，帶動附近商業(yè)氛圍，項目地北邊為城市沿河風(fēng)光帶，是城市主要的休閑地帶，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。建設(shè)規(guī)劃用地面積7119.2平方米，建設(shè)占地面積3238.81平方米。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積：18023.1m2其中：商業(yè)用房面積10089.70m2住宅面積3306.57m2機(jī)動車位119輛配套設(shè)施建筑面積154.66m2。2.3項目規(guī)劃方案2.3.1規(guī)劃依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93規(guī)劃基地地形圖及界點坐標(biāo)都江堰市規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計條件國家及四川省、都江堰市的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定。2.3.2選址概況及規(guī)劃定性：選址概況：本項目用地位于都江堰市2.5環(huán)以內(nèi)柏條河北路下段臨河項目（都江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組），項目建設(shè)符合都江堰市整體規(guī)劃和災(zāi)后重建規(guī)劃，項目建設(shè)條件良好，與政府規(guī)劃現(xiàn)已完善的大型高尚居住小區(qū)中冶堰景僅一墻相隔，在本項目附近現(xiàn)有部分小區(qū)已建成并入住，如：高橋新居B1、都江逸家、山水天成、桂花苑等樓盤已成成熟社區(qū)。規(guī)劃定性：本項目是以商業(yè)與和高端別墅組成的高品質(zhì)樓盤，該項目由都江堰市水利水電工程有限公司開發(fā)，本項目占地面積約10畝,總建筑面積18000多平方米，共12棟庭院養(yǎng)生別墅（含地下室每棟有300㎡左右）和五層臨河商鋪（帶地下停車場）。本小區(qū)是封閉式管理全地下停車位采用人車分流出行方式，居住最大的特點是以獨門獨院的現(xiàn)代中式簡約風(fēng)格為主體，擁有自己獨立的前后花園，使建筑本身與園林完美融合。2.3.3規(guī)劃設(shè)計宗旨及目標(biāo)：立足項目用地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。同時，也可以隨時感受到炎陵的歷史文化。2.3.4規(guī)劃構(gòu)思及特點：(1)規(guī)劃概述功能：項目主要功能是活躍該處商業(yè)氛圍，該區(qū)臨河主干道，設(shè)計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計理念：以商業(yè)和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計中注意建筑和環(huán)境融為一體，主要是營造一個休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。(2)道路交通：項目用地通過沿河規(guī)劃道路聯(lián)系著東西側(cè)城市干道，小區(qū)內(nèi)是以封閉式管理全地下停車位采用人車分流出行方式。用地東南西側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。(3)總平面設(shè)計擬建項目由一幢5層商業(yè)樓和一幢2-3層的住宅組成，商業(yè)樓布置在北側(cè)臨濱河路，低層住宅布置在用地南側(cè)。商業(yè)樓北側(cè)控制在50米建筑控制線內(nèi)，左、右距紅線最小距離分別為10米和6米；住宅樓南退用地紅線8米，左右最小距離6米，兩樓間距16.6米，滿足規(guī)劃退距和相關(guān)規(guī)劃要求。設(shè)計充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的北側(cè)為主出入口，北入口順延垂直連引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時通過商業(yè)前方景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。(4)建筑設(shè)計住宅設(shè)計：地塊戶型設(shè)計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計，使用時滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計中考慮到都江堰的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺布置，增加空氣對流。在住宅間距控制上按照《四川省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距按南北主朝向為南側(cè)建筑高度的1.50倍控制，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。公共建筑設(shè)計：本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180-93)小區(qū)級來配置，滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。(5)道路與交通本地塊路地塊是由商業(yè)相住宅結(jié)合，空間卻是相對獨立的，小區(qū)內(nèi)是以封閉式管理全地上車庫組成，商業(yè)采用全地下停車位實現(xiàn)人車分流出行方式。各鄰里單位以3.5米~4米寬道路與之聯(lián)系。住宅出口與公共綠地的步行道路連通，結(jié)構(gòu)清晰簡潔，出入口都設(shè)在北側(cè)，同時也可作為步行入口。(6)綠化系統(tǒng)總體綠化設(shè)計基礎(chǔ)理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點在商業(yè)前面與河道間的綠化，基于都江堰河道自身的條件，臨柏條河天然水帶，有利打造優(yōu)質(zhì)的濱水生活區(qū)，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)成水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。植物綠化設(shè)計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植物綠化設(shè)計注重色彩及空間感受，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。2.3.5建筑造型(1)建筑風(fēng)格都江堰市為山與水完美結(jié)合的小城市，為適應(yīng)其山水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代中式建筑為主，采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。(2)建筑色彩與風(fēng)貌建筑風(fēng)格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個建筑外貌明艷突出。單體設(shè)計不僅考慮其本身的風(fēng)格面貌，亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合。雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨立的風(fēng)貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計的陽臺，陽臺做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實對比。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩?；诙冀呤械臏貪駧夂?，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。2.3.6消防規(guī)劃設(shè)計說明小區(qū)共設(shè)兩個入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為U狀，確保消防登高場地需要。各單體均設(shè)有給水管，并在單體內(nèi)形成環(huán)路，保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米。建筑單體消防設(shè)計按規(guī)范設(shè)計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。2.3.7人防規(guī)劃設(shè)計說明人防設(shè)計采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。人防面積滿足人防要求。2.3.8環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計說明沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各道路分設(shè)垃圾收集點，單體設(shè)計要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運送。2.3.9衛(wèi)生防疫設(shè)計說明大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量2.3.10通風(fēng)采光設(shè)計充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。住宅的臥室、客廳窗地比>1/7，其它部分的房間窗地比>1/8日照對基地周圍建筑無影響。2.3.11經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地平衡表編號用地性質(zhì)用地面積（平方米）用地面積比例（%）1建筑用地3238.8145.492道路廣場用地1687.6923.713公共綠地2192.730.80主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目指標(biāo)值指標(biāo)備注1總用地面積7119.2㎡2建筑占地面積3238.81㎡3總建筑面積18023.1㎡3.1住宅3306.57㎡3.2商業(yè)10089.7㎡4容積率1.88總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)12戶建筑密度45%綠地率30.8%估算總投資8000萬元預(yù)計銷售收入14209.31萬元利潤總額4845.22萬元所得稅1211萬元凈利潤3634.22萬元投資利潤率45.43%投資利稅率32.18%投資回收期2年建設(shè)工期18月2.4投資估算與資金籌措本項目規(guī)劃占地面積7119.2㎡。其中建筑占地面積3238.81㎡，建筑面積18023.1㎡。項目容積率1.88，建筑密度45％，綠地率30.8％。2.4.1投資估算本項目建筑包括商業(yè)門面、住宅、車庫和配套設(shè)施等四項內(nèi)容。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模，估算項目總投資為8000萬元。具體投資估算見下表：投資估算表單位：萬元序號項目估算金額備注1建安費用28842前期工程費用144建安2％2.1圖紙設(shè)計費108建筑面積40元/m22.2規(guī)劃審圖費363基礎(chǔ)設(shè)施費3603.1道路、水電、綠化3604建設(shè)費用2594.1管理費用974.2銷售費用1625間接費用6375.1工程監(jiān)理費97建安3％5.2招標(biāo)代理服務(wù)費65建安2%5.3工程質(zhì)量監(jiān)督管理費7建安2‰5.4白蟻防治費4建筑面積2元/m25.5勞?；?3土地成本2.96%5.6防雷審核4建筑面積1.8元/m25.7環(huán)衛(wèi)費3建筑面積1.5元/m25.8建筑規(guī)費223123.3元/m25.9房地產(chǎn)交易費95元/M25.1物業(yè)維修基金4525元/M25.11不可預(yù)見費97建安3%6土地成本32007財務(wù)費用516合計80002.4.2項目估算總投資8000萬元。建設(shè)資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款籌集，完全能滿足一次開發(fā)的資金需求。2.5項目經(jīng)濟(jì)評價該項目建設(shè)期18個月，銷售期為20個月（包括建設(shè)期），投資回收期20個月，投資凈利潤率45.43%，故該項目可行。3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1建筑指標(biāo)：項目指標(biāo)備注總用地面積7119.2㎡根據(jù)坐標(biāo)點閉合線測得建筑占地面積3238.81㎡總建筑面積18023.1%總建筑面積/總用地面積容積率1.88綠地率30.8%機(jī)動車庫119輛非機(jī)動車停車150輛3.2財務(wù)指標(biāo)：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款及稅費32001775.5開發(fā)前期準(zhǔn)備費14479.9主體建筑安裝工程費28841600.16配套設(shè)施費360199.74開發(fā)間接費637353.44開發(fā)成本合計72254008.74管理費用9753.82銷售費用16289.88財務(wù)費用516399.49項目總投資95614551.934項目存問題及建議4.1項目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。4.2該項目雖未連城市主干道，施工中在確保安全的同時，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。4.3項目要規(guī)范化運作，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強(qiáng)對建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險及不必要的資金浪費。4.4抓緊時間進(jìn)行項目開發(fā)、銷售，可獲得較好業(yè)績。4.5實施差異戰(zhàn)略，提高項目品位，進(jìn)而提高人們的購買欲望，可以產(chǎn)生較好的社會影響。第二章項目建設(shè)的理由及必要性1項目提出背景1.1所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況本地塊位于位于臨近壹街區(qū)居民集中居住地段，緊臨城市主干道2環(huán)路與2.5環(huán)之間，道路四通八達(dá)，交通便捷。項目附近有公交車站臺、第二人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、文化中心、規(guī)劃局、環(huán)保局等政府機(jī)關(guān)，方便上班、就醫(yī)和出行等活動。項目自身設(shè)計有一萬平方米的商業(yè)中心，解決周圍只有居住無商業(yè)的缺陷，帶動附近商業(yè)氛圍，項目地北邊為城市沿河風(fēng)光帶，是城市主要的休閑地帶，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境1、宏觀政策從宏觀政策出臺的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調(diào)控部分一線城市高房價問題的決心。但這些政策主要針對的是房價過高的一線城市及購買多套房的投機(jī)性需求，對三線城市及自住性需求影響較小。而都江堰由于5·12地震以后當(dāng)?shù)卦S多房屋倒塌，存在很強(qiáng)的剛性需求；同時政策上和其它地區(qū)也會有所差異，能得到更多政策上的支持與傾斜。1.1、行政區(qū)劃都江堰市總面積1208平方千米，總?cè)丝?0.96萬人（2011年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市轄17個鎮(zhèn)（灌口、幸福、蒲陽、中興、聚源、天馬、崇義、龍池、柳街、胥家、安龍、大觀、紫坪鋪、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2個鄉(xiāng)（向峨、虹口），49個社區(qū)委員會、333個村委會。1.2、交通都江堰距成都市48公里，都江堰市區(qū)和成都市區(qū)經(jīng)成灌高速公路連接，約30分鐘車程；距成都雙流國際機(jī)場60公里；213國道（蘭州至昆明）橫貫市境東西；成都茶店子汽車站，有大巴車直達(dá)都江堰市客運中心；5月12日成青快鐵正式通車，從成都到青城山只需30分鐘左右。市區(qū)內(nèi)有便捷的公共交通，乘公交車游客可以很方便地到達(dá)各個旅游景點。1.3、旅游資源都江堰市人文勝跡眾多。建于戰(zhàn)國時期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著巨大的作用，堪稱“舉世無雙”，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸現(xiàn)了中華民族的偉大智慧，是世界水文化寶庫中首屈一指的稀世奇寶。自古即以“幽甲天下”著稱于世的青城山是中國道教發(fā)祥地，凝聚了中國道教文化的精華。距今4500多年的芒城遺址是成都平原目前發(fā)現(xiàn)的幾處早期史前遺址之一，是新石器時代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見證，是研究長江上游人類文明起源的重要標(biāo)本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一為突出特色的靈巖寺在港澳臺及東南亞地區(qū)具有廣泛影響。位于青城外山的藥王廟以及道家養(yǎng)生之術(shù)，是源遠(yuǎn)流長的中華長壽文化的重要體現(xiàn)。都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通道，是西蜀文化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨具特色。1.4、歷史文化由都江堰而產(chǎn)生的具有強(qiáng)烈地域色彩的都江堰水文化包括水文學(xué)、水文物、水神學(xué)等。諸如“二王廟”、“伏龍觀”、“觀景臺”等處的人文景觀；改建魚嘴挖掘出土的東漢李冰石像和“飲水思源”石刻；歌頌李冰父子降龍治水的民間傳說和具有一定宗教神學(xué)色彩的祭祀活動；以及由此而產(chǎn)生的祭水、祭神、祭人的詩、詞、書畫的水文學(xué)等，形成獨具特色的都江堰水文化。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使都江堰的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時，由于這兩年國家加大了對基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，都江堰市也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅持重點發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為，本項目的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。1.5項目發(fā)起人及發(fā)起緣由本項目的發(fā)起人是都江堰市水利水電工程有限公司，公司成立于2002年。公司地址位于都江堰市幸福大道天然氣公司六樓，注冊資本為人民幣2000萬元，由自然人楊洪福獨資組建。公司主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、水利水電工程、房屋建筑工程、市政公用工程、裝修裝飾工程勘察等項目。根據(jù)縣城總體規(guī)劃要求，這一項目將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營管理經(jīng)驗，高起點策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。2項目發(fā)展概況2.1已調(diào)查研究項目及成果已摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對項目的影響等等問題，對有關(guān)聯(lián)的項目銷售價格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好了前期準(zhǔn)備。2.2項目地塊初勘及初測工作情況委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項目初勘及初測工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測，滿足項目設(shè)計所需要的條件。3項目投資的必要性1、項目建設(shè)是有利于都江堰市災(zāi)后重建整體目標(biāo)的實現(xiàn)政府頻頻出臺一系列抑制房地產(chǎn)過度發(fā)展的政策和措施，短期內(nèi)對打擊了購房者的積極性。但都江堰作為地震災(zāi)區(qū)，地方政府對地產(chǎn)開發(fā)將長期的扶持和推動。為了響應(yīng)災(zāi)后重建整體目標(biāo)、加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實現(xiàn)健康發(fā)展。近年來，都江堰市市委、市政府十分重視城市建設(shè)的發(fā)展，對城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計劃都作了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。近年來，都江堰市委、市政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造新城區(qū)延伸提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破2、項目建設(shè)是促進(jìn)都江堰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近年來，搶抓西部大開發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。5.12地震給都江堰造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑。但通過地方政府的努力和社會各界的援助，災(zāi)后重建工作進(jìn)展順利，都江堰的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已基本恢復(fù)甚至超過震前水平。特別是近期建成通車的成灌快鐵更是為都江堰未來的發(fā)展注入了新的動力。都江堰的旅游資源得天獨厚，包括旅游業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)在今后將有更廣闊的發(fā)展空間。新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動和商貿(mào)往來進(jìn)一步活躍。另一方面，外出務(wù)工人員成為農(nóng)村人口創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)一是滿足人們對住房改善的需要，同時也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。3、項目建設(shè)是促進(jìn)都江堰市房地產(chǎn)市場建設(shè)的需要都江堰市正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對該地塊的改造性建設(shè)在社會效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù)都江堰市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個有機(jī)整體。該項目的開發(fā)建設(shè)，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。第三章市場研究1區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況1.1國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展現(xiàn)狀隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，都江堰市市委市政府政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)“扶貧開發(fā)帶動、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動、民營經(jīng)濟(jì)帶動、旅游產(chǎn)業(yè)帶動、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，

大力發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)，推進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，都江堰市引進(jìn)了青城烏龍茶、華鑫獼猴桃深加工、德瑞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)等重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，獼猴桃、茶葉、川芎、“三木”藥材、冷水魚等特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壯大。依托特色資源和重建基礎(chǔ)，不斷挖掘農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的生態(tài)功能、體驗功能、觀光功能，都江堰確立了將平壩區(qū)打造成為國際化鄉(xiāng)村旅游區(qū)，將山地區(qū)打造成為國際山地旅游區(qū)的發(fā)展定位，正著力打造一批4A級鄉(xiāng)村旅游區(qū)，積極推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)接二連三融合發(fā)展。圍繞打造國際旅游城市，地震后，都江堰著力引進(jìn)國際品牌的旅游產(chǎn)品——新引進(jìn)8家五星級酒店，與瑞士凱撒里茲酒店管理學(xué)院簽訂合作投資協(xié)議，成功舉辦國際教育論壇、中歐社會論壇等國際性節(jié)會活動，在旅游設(shè)施、旅游產(chǎn)品、旅游品牌方面進(jìn)一步與國際接軌。

三次產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展

以岷江為背景，以廢棄的電站大壩為舞臺，《道解都江堰》運用山水實景演出形式，深刻演繹了源遠(yuǎn)流長的“水”文化和博大精深的“道”文化?！兜澜舛冀摺肥嵌冀呤性谡鸷笠Y過億元傾力打造的大型水上實景演出，自今年6月初首演以來，已經(jīng)讓4萬多游客在游覽名山古堰之后，再感受都江堰深刻的文化內(nèi)涵。

在災(zāi)后重建中，都江堰市堅持集中集約發(fā)展理念，全力服務(wù)推進(jìn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)20萬平方米標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)。今年1~7月，累計引進(jìn)工業(yè)項目18個，協(xié)議投資30億元，LED產(chǎn)業(yè)園、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等重大產(chǎn)業(yè)化項目正加快推進(jìn)……

2011年，都江堰市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。全縣深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞“又好又快、進(jìn)位爭先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持“目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高”要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅破難，銳意進(jìn)取，2011年，我市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）完成176.7億元，同比增長16%。在區(qū)縣中排名分別為第13位和第7位,在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第2位和第2位，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值32.75億元，同比增長24.3%，在區(qū)縣中排名分別為第17位和第7位,在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第6位和第7位。

固定資產(chǎn)投資完成161.7億元，同比下降18%，總量在區(qū)市縣中排第16位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中排第3位，實現(xiàn)全口徑財政收入70.6億元，總量在區(qū)市縣中排第11位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中排第1位。其中：地方財政一般預(yù)算收入18.2億元，同比增長40.6%，在區(qū)縣中排名分別為第11位和第8位,在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中分別排第1位和第4位。

實現(xiàn)社會消費品零售總額71.82億元，同比增長18%，在區(qū)市縣中總量及增幅分別排名第9位和第6位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中總量及增幅分別排名第1位和第1位社會就業(yè)有一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場適應(yīng)能力不強(qiáng)。近幾年來我市大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游消費已經(jīng)成為該縣新的經(jīng)濟(jì)增長點，在省內(nèi)外具有一定的影響。我市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場。1.2城市建設(shè)現(xiàn)狀都江堰市是一座新興的工業(yè)城市、旅游城市，1996年國內(nèi)生產(chǎn)總值49.3億元，到2009年GDP達(dá)116.6億多元?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1435家，年工業(yè)總產(chǎn)值54.7億元。旅游綜合收入8.1億元，年創(chuàng)利稅超3億元。社會消費品零售總額50.87億元，集市貿(mào)易成交額8.5億元。是四川省經(jīng)濟(jì)綜合評價十強(qiáng)縣市之一，位列第五名。1949年以來，陸續(xù)興建了都江機(jī)械廠、青城造紙廠、都江造紙廠、寧江機(jī)床廠、都江電力設(shè)備廠、青城鋼鐵廠等一批大中型企業(yè)，正籌建總投資13億元、年產(chǎn)100萬噸的水泥廠。即將開工的紫坪水庫電站，裝機(jī)容量68萬千瓦，總投資近百億元。1996年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值86億元，利稅過億元。有耕地3.1萬公頃，90%以上屬自流灌溉，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11.3億元。建成了5個高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)量2.7億公斤，是國家確定的糧油生產(chǎn)基地縣（市）和四川省、成都市糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣（市），農(nóng)民人均純收入2219元。森林資源豐富，有林地面積4.3萬公頃，森林覆蓋率53.7%。植物種類繁多，有高等植物208科、1130屬、3127種，其中木本植物1000種，有國家列為珍稀瀕危的重點保護(hù)植物46種，還有大熊貓、小熊貓、金絲猴、獼猴、扭角羚等30余種國家保護(hù)動物。是全國植樹造林百佳縣（市）和全面綠化達(dá)標(biāo)縣（市）。市內(nèi)交通發(fā)達(dá)，成汶鐵路直達(dá)市區(qū)，距成都雙流國際機(jī)場60公里，213國道（蘭州至昆明）橫貫市境東西，國省道、縣市道、鄉(xiāng)村道、專用道已形成都江堰市交通網(wǎng)絡(luò)，通車?yán)锍探Ч铮谏?、水泥化的高等級和次高等級公路?/3以上。市區(qū)開通15路公共汽車，20余家出租汽車公司擁有各種檔次出租車700多輛。開通了國內(nèi)數(shù)字分組交換網(wǎng)，建成全數(shù)字通信網(wǎng)。建成了900MAZ移動通信A網(wǎng)基站。程控交換機(jī)總?cè)萘?3400門，每年以四五千門的速度發(fā)展，實現(xiàn)與成都028大網(wǎng)的聯(lián)網(wǎng)升位，城鄉(xiāng)全部實現(xiàn)國內(nèi)電話直撥。全市小水電裝機(jī)容量13萬多千瓦，人均用電量是全國人均用電量的3倍多，是全國基本電氣化試點縣（市）。鋪設(shè)了天然氣管道，能源供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)合理，是全國農(nóng)村能源建設(shè)試點縣市。有國家科研機(jī)構(gòu)5所，集科工貿(mào)于一體的民辦科研機(jī)構(gòu)76家，涉及電子、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、輕紡、食品、建筑建材等行業(yè)和農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水產(chǎn)等，有數(shù)十項科研項目和科研成果獲國家發(fā)明一、二等獎和四川省科技成果一、二、三等獎。有四川農(nóng)業(yè)大學(xué)都江堰校區(qū)、成都東軟學(xué)院、四川工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院、四川水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院都江教育、學(xué)院、成都大學(xué)分部、寧江職工大學(xué)等，有省屬本科1所、省屬中專3所，成都市屬中專1所、技工學(xué)校4所，普通中學(xué)40所，職業(yè)高中2所，小學(xué)230所，在校學(xué)生8.6萬名。其中都江堰中學(xué)為省級重點高中，徐渡職業(yè)高中為全國重點職業(yè)高中。有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)112個，醫(yī)院35所，病床3000張，衛(wèi)生技術(shù)人員3000多人，是全國牙防先進(jìn)縣（市）和初級衛(wèi)生保健達(dá)標(biāo)縣（市），還消滅了血吸蟲、地方性甲狀腺腫、瘧疾等地方性疾病。1995年被文化部命名為全國文化先進(jìn)縣（市）。保持了全國衛(wèi)生城市稱號。1949年后,曾先后5次制定市政建設(shè)規(guī)劃。1978以來，先后投資20多億元，建設(shè)了共27平方公里的新市區(qū)，形成了舊城區(qū)體現(xiàn)歷史文化名城特色，新城區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)代化城市風(fēng)貌的城市建設(shè)格局。到2010年，隨著災(zāi)后重建的順利進(jìn)行都江堰城區(qū)面積達(dá)到37.7平方公里，城市人口約30萬。2房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2.12010年都江堰土地成交量2010年都江堰市共成交土地31宗，共計2797.32畝，市區(qū)商業(yè)用地成交均價為113.21萬元/畝、商住用地成交均價在130-160萬元/畝（分區(qū)域位置）；郊區(qū)純住宅用地價格在120-160萬元/畝（由位置決定）；其次為商住用地，價格在69-130萬元/畝；教育和純商業(yè)用地價格相對較低，在50-66萬/畝。都江堰住宅樓面地價約4000元/平方米2.22011年都江堰土地供應(yīng)情況2011年1-9月都江堰一級土地市場供應(yīng)受調(diào)控政策及去年土地供應(yīng)量大影響，地方政府對土地供應(yīng)較為謹(jǐn)慎，暫無成交土地信息。2.32010年都江堰房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2010年受災(zāi)后重建推動的影響，都江堰市85家房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資46.4億元，同比增長13.4%。其中：住宅投資37.1億元，同比增長4.51%；商業(yè)營業(yè)房投資4.1億元，同比增長28.1%。全年商品房銷售面積107.7萬平方米，同比增長72.6%；商品房銷售額42.7億元，同比增長62.5%，銷售形勢呈爆發(fā)式增長。2.4都江堰房地產(chǎn)供給情況2010年都江堰取得預(yù)售許可證的項目供應(yīng)量為68.45萬M2，其中都江堰市區(qū)2環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量為55.75萬平，郊區(qū)供應(yīng)量為12.70萬M2。青城山區(qū)域別墅供給較大主要來自龍湖小院青城、青城365宅院、上善棲、中信云棲谷等；2.5都江堰市房地產(chǎn)銷售情況2010年都江堰商品房銷售面積107.7萬平方米，同比增長72.6%；商品房銷售額42.7億元，同比增長62.5%。都江堰市區(qū)主流產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，主要面積段在80-120㎡區(qū)間，大多為滿足震后本地居民首次置業(yè)和改善性需求，同時都江堰政府推出針對地震中損毀房屋居民的安置房，面積區(qū)間大約在60-80㎡，總供應(yīng)量在5000套左右。2011年青城山在售項目有中信云棲谷、海航香頌湖、蜀山棲鎮(zhèn)、龍湖小院青城、泰達(dá)上青城、中鐵假日青城365宅院、中鐵水印青城、置信芙蓉青城、上善棲、青城山房等多個項目，已知在售項目未來可推售量46萬平米左右。產(chǎn)品類型包括主要為獨院、合院、聯(lián)排、疊拼、公寓，平均月銷量約15-20套，個別項目1-2套。外延青城板塊代表項目中信云棲谷、香頌湖、蜀山棲鎮(zhèn)，產(chǎn)品類型以：110-130平米套二、150-160平米套三疊拼別墅；220-240平米獨棟別墅為主；月均銷售15-30套，中低端小面積低總價產(chǎn)品銷售情況相比較好。房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因：2010年，都江堰全市商品房銷售價格上漲。全市商品房預(yù)售均價為4229元/㎡，比上年同期增長3.4%，其中商品住宅預(yù)售均價為4064元/㎡，比上年同期增長6.9%。2010年都江堰市區(qū)項目銷售價格在4200-4833元/平米，青城山片區(qū)的銷售均價達(dá)14600元/平米。其中中信云棲谷清水臨河獨棟26000元/平米，臨院獨棟14000元/平米，疊拼11000元/平米；香頌湖獨棟22000元/平米，雙拼18000元/平米，聯(lián)排15600元/平米；龍湖小院青城獨院12500元/平米，疊院11500元/平米；假日青城365宅院清水四六八合院13000元/平米，疊拼13000元/平米。2011年都江堰市場受宏觀調(diào)控和上一年供應(yīng)過量的影響，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)量價齊跌的狀況，市區(qū)項目打折促銷明顯，部分項目如中冶堰景價格下探到3千余元/㎡，御景豪庭甚至出現(xiàn)了封盤的跡象。但青城山區(qū)域價格依然較為堅挺，部分成熟項目銷售價格略有上漲，這主要由于別墅消費客群對于價格敏感度低，小幅降價對銷售無實質(zhì)促進(jìn)的原因。3房地產(chǎn)調(diào)控政策1、國家宏觀政策。2011年\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)政策國務(wù)院辦公廳：關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（2011-01-27）主要內(nèi)容：a、進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任；b、加大保障性安居工程建設(shè)力度；c、加強(qiáng)稅收征管；d、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；e、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；f、合理引導(dǎo)住房需求；g、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制影響：該政策表明了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有較大作用，對解決城鎮(zhèn)居民住房問題有積極的意義。三部委聯(lián)合出臺"\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法"4月1日實施主要內(nèi)容：住建部、國家發(fā)改委、人社部聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。主要對管理的范圍、機(jī)構(gòu)和人員、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動進(jìn)行了規(guī)范，明確了監(jiān)督管理機(jī)制和法律責(zé)任。其中，對中介的賺取差價、分割出租等違法違規(guī)行為，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該《辦法》將于2011年4月1日實施。影響：該辦法的出臺，對于規(guī)范和促進(jìn)三級市場健康有序發(fā)展有著積極而重大的意義，不僅有利于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，對保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益也有積極的影響。1月26日新國八條出臺二套房首付六成國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了八條政策措施，其中加強(qiáng)稅收征管、提高二套房貸首付等差別化信貸政策成為重點。新國八條”提高了二套房首付比例至6成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。中央人民銀行：年內(nèi)三次加息主要內(nèi)容：2011年，央行分別在2月、4月和7月3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。截至7月7日，一年期整存整取定期存款利息為3.50%，一年期貸款利息為6.56%，5年期以上房貸基準(zhǔn)利率達(dá)到7.05%。影響：連續(xù)加息增加了購房者利息支出，降低購房者的購買能力，對購房者心理預(yù)期的影響遠(yuǎn)勝于實際的利息負(fù)擔(dān)增加的影響，將會在一定程度上抑制消費者及投資者購房需求，對開發(fā)商的資金鏈也是一大考驗。2010年\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)調(diào)控政策1月10日國十一條規(guī)定購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價”。3月18日78家央企被迫要求退出房地產(chǎn)市場國資委確認(rèn)和公布的以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的中央企業(yè)有16家，其他78家將退出。4月17日新國十條出臺二套房首付不低于五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購買首套但90平以上的首付不得低于30%；在房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停第三套及以上房貸；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。5月26日嚴(yán)征\o"土地"土地增值稅31日逐步推進(jìn)\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)稅改革26日國稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。31日發(fā)改委明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一。6月13日公\o"租房"租房新政陸續(xù)出臺單套建筑面積控制在60平方米以下；合同期限一般為3至5年，可申請續(xù)租；只能用于自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置……9月29日新國五條國家有關(guān)部委分別出臺措施，來加大對樓市調(diào)控的力度?！拔屙棿胧本唧w措施包括信貸、稅收、市場監(jiān)管等。10月20日央行加息中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點。11月1日起房貸7折利率全面取消15日限外令發(fā)布多家銀行11月1日起全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。中旬，限外令發(fā)布。租房新規(guī)國土部打擊囤地公積金利率上調(diào)12月16日住建部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》。12月19日，國土部要求抑制地價過快上漲，新地王須2日上報。12月26日，個人住房公積金貸款利率全面上調(diào)0.25個百分點。央行12月26日起加息基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25%人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。2、成都市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策2011年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策成都房地產(chǎn)限購令成都將在主城區(qū)即“錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)”等主城區(qū)暫時實行住房限購措施。新購商品住房時間以商品房買賣合同網(wǎng)上備案時間為準(zhǔn),新購二手住房時間以交易過戶受理時間為準(zhǔn)。住房限購的對象。出臺時間：2011年2月15日

內(nèi)容概要：在成都市主城區(qū)暫時實行住房限購政策。成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暫停購買第3套住房；外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑該市納稅證明或社會保險繳納證明在該市主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購買住房。成都市人民政府辦公廳：公布2011年度新建住房價格控制目標(biāo)的通知2011-03-30主要內(nèi)容:公布了2011年新建住房價格控制目標(biāo)。影響：該政策的出臺對于控制房價有了比較明確的目標(biāo)。成都市國土局：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控加大保障性安居工程建設(shè)力度和制定國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃情況的報告主要內(nèi)容：1、明確規(guī)定了2011年中心城區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)布局以及保障性安居工程用地供應(yīng)情況；2、國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃實施的保障措施影響：該政策首次將保障性安居工程的建設(shè)指標(biāo)明確到具體數(shù)字，并提出了用地計劃的保障措施，對于我市安居工程的落實和順利完工有正面、積極的影響。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局：成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價格監(jiān)管的通知2011-04-01主要內(nèi)容：對商品住房價格實行申報備案管理、商品住房價格申報后的監(jiān)督管理和嚴(yán)格商品住房銷售行為的監(jiān)管等方面做出了明確的規(guī)定。影響：該通知的發(fā)布對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售商品住房的行為，保護(hù)消費者和經(jīng)營者合法權(quán)益有積極的意義。2010年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策1月5日房管局進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為制定了《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》和《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》，目的加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，強(qiáng)調(diào)預(yù)售制度和現(xiàn)場展示。1月26日房管局制定《成都市房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員管理暫行規(guī)定》，加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)銷售服務(wù)行為，銷售人員需持證上崗。2月24日市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》，以進(jìn)一步規(guī)范成都的用地行為，加強(qiáng)土地利用管理，對于土地閑置1年以上不滿2年的，按土地出讓價款的20%征收土地閑置費。3月1日市規(guī)劃局下發(fā)《關(guān)于對<成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補充解釋》，規(guī)范成都房地產(chǎn)市場容積率，防止開發(fā)商通過‘可變戶型’變相增加房屋面積。10月27日房管局《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管辦法（試行）》《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管實行細(xì)則（試行）》成都市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售款都納入了監(jiān)管范圍，采用商業(yè)銀行監(jiān)管模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報送相應(yīng)工程進(jìn)度清冊等資料。11月17日市政府正式出臺《關(guān)于全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍實現(xiàn)居民自由遷徙的意見》，按照《意見》，2012年，成都將實現(xiàn)全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍，居民可以自由遷徙，并實現(xiàn)統(tǒng)一戶籍背景下，所有居民享有平等的基本公共服務(wù)和社會福利，住房保障全面覆蓋農(nóng)村。11月18日房管局成都市城鄉(xiāng)房管局下發(fā)《關(guān)于執(zhí)行<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知>的通知》，將嚴(yán)格執(zhí)行境外個人買房“一人一套”的政策。12月8日省政府第72次常務(wù)會議，審議通過省政府《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，要求房價過高、上漲過快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實際，明確在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，具體細(xì)則由各市州制定。4房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響小結(jié)1、對土地市場的影響土地供應(yīng)與政策調(diào)控有較大的關(guān)系，調(diào)控政策之后的成都土地市場（一級市場）較為低迷；郊縣供應(yīng)持續(xù)大幅放量，但成交方面卻顯冷清，流拍成風(fēng)，開發(fā)商受樓市低迷帶來的資金壓力影響拿地意愿不強(qiáng)，住宅市場持續(xù)低迷直接影響開發(fā)商對后期樓市信心不足，地方政府也不得將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。2、對房地產(chǎn)市場的影響2.1、商品房供應(yīng)方面商品供應(yīng)明顯回落，由于存量居高但去化緩慢，供應(yīng)端不得不縮緊放量，謹(jǐn)慎推盤，將供需力求保持穩(wěn)定，故后期開發(fā)商放量將保持在低位，其中的中小開發(fā)商也可能迫于市場及資金的壓力而暫緩?fù)票P計劃；而其重心也將主要著力于產(chǎn)品的促銷，可能會進(jìn)一步加大優(yōu)惠幅度，以價換量，以期盡快回籠資金。2.2、商品房成交方面商品房成交方面，部分剛需型消費者可能由于開發(fā)商的大力促銷，價格達(dá)到預(yù)期而購買產(chǎn)品；但大部分消費者可能由于近期樓市環(huán)境的不確定性，而在近期內(nèi)會繼續(xù)持幣觀望。2.3、商品房價格方面政策依然沒有絲毫松動，在部份樓盤降價的影響下，市場觀望情緒愈發(fā)濃重。成交創(chuàng)新低，市場形勢嚴(yán)峻，其信貸縮緊，首套房利率出現(xiàn)上浮，甚至個別銀行出現(xiàn)暫停房貸業(yè)務(wù)，直接增加了購房者購房成本，較大程度抑制了市場需求。綜上所訴，成都樓市目前仍處于下行通道，量價齊跌，降價促銷已成常態(tài)。銷售去化速度已接近09年上半年的水品，部分樓盤降價幅度已超過20%。土地流拍現(xiàn)象時有發(fā)生。項目所處青城山區(qū)域雖然價格較為堅挺但去化速度十分緩慢。預(yù)計近期若國家政策、資金面沒有寬松的政策出臺，短期內(nèi)樓市將難有復(fù)蘇跡象。3市場推銷3.1推銷方式及措施3.1.1目標(biāo)客源預(yù)測：城市中高從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在40-55歲之間，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認(rèn)可度2)中心客源該部分客源購房欲望強(qiáng)烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。3)私營業(yè)主在縣城經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。4)進(jìn)城戶這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進(jìn)城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力。3.2推銷方式及措施現(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請資深營銷公司進(jìn)行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨占性的行銷賣點；3)推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨創(chuàng)性；5)市場策劃的針對性和競爭性：6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。第四章項目選址與建設(shè)條件1項目選址本項目用地位于都江堰市2.5環(huán)以內(nèi)柏條河北路下段臨河項目（都江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組），該地塊處于2環(huán)與2.5環(huán)之間臨近一街區(qū)，交通便利。項目選址區(qū)無拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè)商品住宅的理想場地。2項目建設(shè)條件2.1項目場址項目選址于2環(huán)與2.5環(huán)之間臨近一街區(qū)，交通便利。東邊是新建政府安置小區(qū)鳳鳴苑，東南邊是中冶堰景大型高層住宅小區(qū)，北邊面朝柏條河天然水帶。2.2工程地質(zhì)、地震烈度都江堰出露的地層以侏羅系、白堊系為主，及所謂的“紅層”。周圍的風(fēng)景區(qū)多有夾關(guān)組磚紅色砂巖、礫巖形成的高山，視覺效果凸出，受青藏高原構(gòu)造活動等的影響，本區(qū)形成多個構(gòu)造運動強(qiáng)烈的褶皺帶，成為了我國南北地震活動帶的一部分。因而也出露千枚巖等變質(zhì)巖。以地表生態(tài)覆蓋類型為主要指示參數(shù)，通過對都江堰市域范圍、不同行政區(qū)域和以紫坪鋪水庫為代表的環(huán)境敏感目標(biāo)周邊區(qū)域等不同空間尺度的變化比較分析，“5·12”汶川地震對地表生態(tài)環(huán)境的變化影響不大。但是，由于“5?12”汶川地震強(qiáng)度較大且余震較多，對近地表巖體和土壤層的結(jié)構(gòu)影響較大，政府已多方面采取監(jiān)測和評估，防止次生環(huán)境災(zāi)害的發(fā)生2.4氣候條件都江堰市屬中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，夏無酷暑（極端最高氣溫32℃），冬無嚴(yán)寒（極端最低氣溫-5℃，僅個別年份出現(xiàn)），雨量充沛，氣候宜人。年均氣溫15.2℃，１月份平均氣溫4.6℃，7月份平均氣溫24.7℃。年均降水量1200毫米，年均無霜期280天。2.5水文條件都江堰水利工程在四川都江堰市城西，是全世界迄今為止年代最久、惟一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程，附近景色秀麗，文物古跡眾多，主要有伏龍觀、二王廟、安瀾索橋、玉壘關(guān)、離堆公園、玉壘山公園和靈巖寺等。都江堰水利創(chuàng)建時的魚嘴分水堤、飛沙堰溢洪道、寶瓶口引水口三大主體工程，由百丈堤、人字堤等附屬工程構(gòu)成，科學(xué)地解決了江水自動分流、自動排沙、控制進(jìn)水流量等問題，消除了水患，使川西平原成為“水旱從人”的“天府之國”。都江堰水利工程充分利用當(dāng)?shù)匚鞅备摺|南低的地理條件，根據(jù)江河出山口處特殊的地形、水脈、水勢利導(dǎo)，無壩引水，自流灌溉，使堤防、分水、泄洪、排沙、控流相互依存，共為體系，保證了防洪、灌溉、水運和社會用水綜合效益的充分發(fā)揮。該工程的最偉大之處是建堰2000多年來經(jīng)久不衰，而且發(fā)揮著愈來愈大的效益。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和灌區(qū)范圍的擴(kuò)大，從1936年開始，技術(shù)人員逐步改用混凝土漿砌卵石技術(shù)對渠首工程進(jìn)行維修、加固，增加了部分水利設(shè)施，古堰的工程布局和“深淘灘、低作堰”，“乘勢利導(dǎo)、因時制宜”，“遇灣截解、逢正抽心”等治水方略沒有改變，使都江堰水利工程成為世界最佳水資源利用的典范。2.6交通運輸條件2.7供電條件都江堰市已建成變電站兩座，其中110kv變電站一座，35kv變電站二座，中小型水電站120余座，且都并入國家電網(wǎng)，供電質(zhì)量好；現(xiàn)已開發(fā)裝機(jī)10萬KW，年發(fā)電量歷地5億Kwh以上，完全能夠滿足項目建設(shè)的建設(shè)需要。2.8供水條件都江堰市城內(nèi)安裝有自來水系統(tǒng)，能夠滿足城市生產(chǎn)、生活用水，且項目選址緊鄰縣城，能夠確保正常施工用水與今后的商業(yè)、生活用水。2.9通信條件都江堰市郵政、電信快速發(fā)展，移動、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。2.10建筑材料石料：都江堰附近石灰石儲量豐富，質(zhì)量較好，可以作為建筑用石料，運距較短。砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購買。石灰：石灰廠較多，生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好，可就近購買。水泥：拉法基水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購買。鋼材：可以從建材市場購買或從生產(chǎn)廠家調(diào)運，供應(yīng)方便。其它建筑材料：可從建材市場購買，滿足供應(yīng)。2.11土地獲取方式及土地利用的合理性本項目地塊從都江堰市國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原系住宅、商業(yè)用地。根據(jù)都江堰市規(guī)劃局規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)，擬建項目按照都江堰市城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商住用地。隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費者看好該地段的商住優(yōu)勢，形成強(qiáng)勁的投資和消費需求。拍賣土地，在選址上開發(fā)建設(shè)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮城市土地資源的利用價值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。公司通過土地市場公開競拍獲得該宗地的土地使用權(quán)，擬開發(fā)商業(yè)住宅小區(qū)。本項目的建設(shè)是促進(jìn)都江堰市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，完善城城市規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)構(gòu)建和諧都江堰的一項重要舉措，得到都江堰市委、市政府及上級主管部門的大力支持，外部政策環(huán)境優(yōu)良。

第五章建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容1建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃用地面積7119.2㎡，規(guī)劃總建筑面積18023.1㎡，其中商業(yè)10089.70㎡，住宅樓面積3306.57㎡，機(jī)動車停車位119輛。2建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規(guī)劃、一次開發(fā)”的運作方案，開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。序號項目指標(biāo)指標(biāo)值備注1總用地面積7119.2㎡2建筑占地面積3238.81㎡3總建筑面積18023.1㎡3.1住宅3306.57㎡3.2商業(yè)10089.70㎡4容積率1.882.0總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)12戶6建筑密度45%45%7綠地率30.8%8估算總投資8000萬元

第六章主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1.1總平面布置1.1.1規(guī)劃設(shè)計理念1）以都江堰市總體規(guī)劃為前提，注重項目與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。2）以現(xiàn)代中式建筑為風(fēng)格特色，將整個小區(qū)設(shè)計成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計上突出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。1.1.2總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在柏條河沿河道路，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，使整個小區(qū)有機(jī)地聯(lián)系，融為一體。1.1.3交通組織根據(jù)用地特點和小區(qū)規(guī)模，設(shè)置兩個出入口，小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動車干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。1.1.4環(huán)境設(shè)計靈活運用空間表現(xiàn)手法，綜合設(shè)計流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運用點線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個良好的生態(tài)環(huán)境。1.2結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)1）結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架――剪力墻結(jié)構(gòu)形式。本項目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。2基礎(chǔ)）建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料，項目的基礎(chǔ)類型待相關(guān)資料確定后選定。1.3供配電1）負(fù)荷等級本項目工程建筑、消防的用電負(fù)荷、五城商業(yè)與12戶生活給水泵和樓道照明等為二級負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級負(fù)荷。2）用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原則上6KW／戶的設(shè)計功率考慮，大戶型則按8KW／戶的設(shè)計功率考慮，公建按80W/平方米考慮。3）供配電系統(tǒng)供電電源：380V／220V電源從市政供電管網(wǎng)接入。4）住宅配電住宅電源從戶外配電箱引入。每套住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時斷開相線和中性線的開關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于10㎜2，分支回路線不小于2.5㎜2?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨立回路及漏電保護(hù)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配