控制性詳細(xì)規(guī)劃考試重點(diǎn)整理

導(dǎo)論：控制性詳細(xì)規(guī)劃:是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù),確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50280—98:城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn))規(guī)劃控制兩種理解:(1)制定規(guī)劃——控制主體通過(guò)制定城市規(guī)劃對(duì)城市開(kāi)發(fā)實(shí)施控制;行政立法(2)行政執(zhí)法——規(guī)劃主體根據(jù)法定城市規(guī)劃對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施控制;行政執(zhí)法規(guī)劃控制主體(1)城市政府及其城市規(guī)劃行政主管部門——規(guī)劃局——職能部門。(2)城市政府及其規(guī)劃行政主管部門主要官吏。(3)城市規(guī)劃專家。規(guī)劃控制對(duì)象(1)規(guī)劃控制的根本目標(biāo)是塑造高品質(zhì)的城市空間環(huán)境。(2)規(guī)劃控制的對(duì)象系統(tǒng)就是城市公共空間(利益)系統(tǒng)。(3)建設(shè)活動(dòng)是影響城市公共空間品質(zhì)的根本性影響因素,而建設(shè)活動(dòng)的最主要和最直接的方式是城市開(kāi)發(fā)。(4)控制對(duì)象:城市公共空間、城市開(kāi)發(fā)、城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)。規(guī)劃控制內(nèi)容(1)規(guī)劃控制內(nèi)容是對(duì)規(guī)劃控制目標(biāo)的闡釋和具體描述,在具體的規(guī)劃控制中就是“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”,一般表現(xiàn)為規(guī)劃控制指標(biāo)體系。(2)規(guī)劃控制內(nèi)容:政策法規(guī)(剛性控制)、法定規(guī)劃(兼顧)、規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則(彈性引導(dǎo))。控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。(2)控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。(3)控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。(4)控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)控規(guī)地位作用的再認(rèn)識(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,提出規(guī)劃條件,作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分;在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè),城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)過(guò)程中對(duì)規(guī)劃條件提出變更的,變更內(nèi)容必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。(1)是貫徹落實(shí)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的重要內(nèi)容;(2)是落實(shí)城市總體規(guī)劃的戰(zhàn)略部署的關(guān)鍵環(huán)節(jié);(3)是城市規(guī)劃依法行政、進(jìn)行規(guī)劃許可的依據(jù);(4)城市規(guī)劃公共政策屬性的具體體現(xiàn);(5)是城市土地利用和開(kāi)發(fā)建設(shè)的基本前提?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基本特征(1)通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。(2)具有法律效應(yīng)和立法空間。(3)具有相當(dāng)?shù)木C合性(4)剛性與彈性相結(jié)合的控制方式第一部分發(fā)展演進(jìn)與借鑒控規(guī)的發(fā)展歷程(1)最初的嘗試(80年代初)(2)有益的探索(80年代中后期)(3)步入成熟(80年代末90年代初)(4)新時(shí)期的變革(1990年代末)深圳法定圖則——關(guān)注法制層面的革新;控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試;城市設(shè)計(jì)的興起——彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力(5)控規(guī)的規(guī)范化(2000年——2007年)“控規(guī)”在重視控規(guī)技術(shù)性、法制性和公共性的基礎(chǔ)上,更加關(guān)注和強(qiáng)調(diào)控規(guī)的實(shí)用性。主要體現(xiàn)在①由全方位控制轉(zhuǎn)向“四線”和公共服務(wù)設(shè)施等核心控制,如南京的“6211”;②由局部地塊控制轉(zhuǎn)向區(qū)域性和通則性控制,如廣州的規(guī)日)《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》建規(guī)[2008]227號(hào)(住建部、監(jiān)察部)《關(guān)于深入推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃管理單元控制;③規(guī)劃成果由技術(shù)文件向管理文件轉(zhuǎn)化。(6)控規(guī)制度完善(2008年始)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008年1月1領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)治理的通知》(住建部、監(jiān)察部,2009)《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》(2011年)區(qū)劃(Zoning),是美國(guó)土地使用控制的基本手段,是一種土地利用規(guī)劃工具。是地方政府基于警察權(quán)管理土地(包括公有和私有)利用,即對(duì)土地用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行控制的最為常用的規(guī)劃立法,表達(dá)的是美國(guó)地方政府以保護(hù)諸如健康、安全和公眾福利等公眾利益。區(qū)劃發(fā)展三階段:全美第一部區(qū)劃條例—1916年紐約區(qū)劃規(guī)定;內(nèi)容演進(jìn)及區(qū)劃立法—1926年尤克里德·阿姆布勒區(qū)劃法案;區(qū)劃的成熟期—1961年紐約區(qū)劃法規(guī)。區(qū)劃的控制要素:用途。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度:容積率,曠地率。環(huán)境與設(shè)施:院落、高度與退縮、密度、停車場(chǎng)、標(biāo)牌、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)區(qū)劃新形勢(shì)技術(shù):獎(jiǎng)勵(lì)式區(qū)劃,開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃單元整體開(kāi)發(fā)(PUD),組團(tuán)式區(qū)劃(簇群式),包容式區(qū)劃,達(dá)標(biāo)式區(qū)劃,開(kāi)發(fā)協(xié)議區(qū)劃的借鑒:地域空間的全覆蓋性;開(kāi)發(fā)控制指標(biāo)的針對(duì)性;開(kāi)發(fā)控制指標(biāo)值的先決性。第二部分規(guī)劃內(nèi)容與表達(dá)“五線”的概念“紅線”控制:城鄉(xiāng)道路控制線?！熬G線”控制:城鄉(xiāng)綠地及生態(tài)、防護(hù)綠地范圍控制?！八{(lán)線”控制:河道水系范圍控制?！包S線”控制:市政公用及教育設(shè)施用地控制。“紫線”控制:文物古跡、歷史街區(qū)控制。城市規(guī)劃制辦法控規(guī)內(nèi)容:(1)確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線,確定各類用地內(nèi)適建,不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。(2)確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo);確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。(3)提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則;(4)根據(jù)交通需求分析,確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。(5)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量,確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線,進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開(kāi)發(fā)利用具體要求。(6)制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》關(guān)于“控規(guī)”內(nèi)容變化:(1)強(qiáng)調(diào)了公共設(shè)施的配套要求。(2)強(qiáng)調(diào)在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)提出城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則。(3)強(qiáng)調(diào)了交通需求分析的內(nèi)容。(4)對(duì)于市政設(shè)施規(guī)劃明確提出需要進(jìn)行管網(wǎng)綜合。(5)關(guān)于地下空間利用的具體要求?？匾?guī)的強(qiáng)制性內(nèi)容:控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。成果表達(dá)(1)法定文件,管理文件,技術(shù)文件(2)分層控制技術(shù)——成果形式單元圖則／街區(qū)管理單元圖則;詳細(xì)圖則／細(xì)則／地塊詳細(xì)圖則控規(guī)階段城市設(shè)計(jì)控規(guī)反映的是結(jié)果,城市設(shè)計(jì)反映的是思維,是導(dǎo)致控規(guī)結(jié)果的思維。(1)城市設(shè)計(jì)與控規(guī)編制現(xiàn)行做法:“雙軌制”運(yùn)作機(jī)制;城市設(shè)計(jì)要素控制做法;意向設(shè)計(jì)做法。(2)控規(guī)層面的城市設(shè)計(jì)研究的客體要素主要包括:城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)、城市景觀元素與組織、城市開(kāi)放空間、交通組織、建筑形態(tài)及其組合、環(huán)境設(shè)施與小品、城市光環(huán)境、人文活動(dòng)、保護(hù)與更新、實(shí)施措施等十個(gè)方面。第三部分控制體系與指標(biāo)兼容性:是指用地對(duì)建筑類型的兼容,指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設(shè)施,由于比例很低,不會(huì)影響用地的主導(dǎo)性質(zhì)。容積率:一定用地范圍內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值。建筑密度:一定用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底總面積與用地面積的比例(%)建筑系數(shù):工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例(%)。綠地率:一定用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積與用地總面積的比例(%)。區(qū)管理單元:一般以城市主、次干道圍合的街區(qū)為主體,結(jié)合社區(qū)行政管理界限,進(jìn)行規(guī)劃管理控制的基本單位。規(guī)劃內(nèi)容與表達(dá)城市建設(shè)活動(dòng)與規(guī)劃管理主要包括(1)土地使用(2)建筑建造(3)設(shè)施配套(4)行為活動(dòng)街區(qū)——規(guī)劃管理單元控制體系(1)街區(qū)——由若干街道形成的一片區(qū)域(2)劃分——一般以城市主、次道路劃分城市建設(shè)用地。(3)面積——15—100hm(新區(qū))(4)控制體系——用地主導(dǎo)屬性、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、“五線”控制、配套設(shè)施、城市設(shè)計(jì)用地邊界(1)地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對(duì)待,新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值么笮?面積控制在3～5ha左右,舊城改建區(qū)地塊可在0.5～3ha左右。(2)地塊劃分應(yīng)符合以下原則:執(zhí)行城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃及專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)土地的控制規(guī)定;根據(jù)規(guī)劃用地情況,一般采用“規(guī)劃編制單元——管理單元(街區(qū))——地塊”或“街區(qū)——地塊”逐級(jí)劃分的方法;根據(jù)用地功能布局來(lái)劃分地塊,宜保證地塊土地使用性質(zhì)單一,要與周圍地塊土地使用性質(zhì)相協(xié)調(diào);在地塊劃分過(guò)程中,應(yīng)保持規(guī)劃范圍內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)的整體性和連續(xù)性。要對(duì)歷史地段、文物古跡、古樹(shù)名木予以保護(hù);應(yīng)尊重現(xiàn)有用地權(quán)屬和基層行政管轄界線,減少用地界定與現(xiàn)狀的矛盾。宜以自然界線(江、河、林帶等)、人工界線(鐵路、主要道路、用地界線及其他設(shè)施)和行政管理組織狀況(行政區(qū)劃和單位用地界線)劃分地塊;地塊至少有一邊與城市道路或小區(qū)道路相鄰;地塊形狀應(yīng)利于修建性詳細(xì)規(guī)劃階段的建筑群體布局,滿足建筑組合和體量的規(guī)劃控制要求,經(jīng)濟(jì)合理地利用土地;根據(jù)開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)政策來(lái)確定用地地塊的規(guī)模,在規(guī)劃實(shí)施中可對(duì)地塊進(jìn)行合并或細(xì)分。用地兼容性(1)兼容類型的控制和兼容比例的控制。(2)兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取《各類建設(shè)用地適建范圍表》,一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關(guān)于兼容比例一般都沒(méi)有明確,目前國(guó)內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施時(shí),一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過(guò)總建筑面積的20%。(3)土地使用性質(zhì)兼容的原則:與周邊用地不產(chǎn)生相互環(huán)境影響;提高土地經(jīng)濟(jì)效益;促使相關(guān)功能建筑集中布置;符合規(guī)劃地區(qū)整體性控制與街區(qū)控制中的用地兼容量的控制要求;促進(jìn)公益性設(shè)施的實(shí)施和城市環(huán)境的改善?；旌嫌玫?1)主要是描述一個(gè)地塊的用地性質(zhì)容納多種用地屬性,并具有一定的可選擇性。另外,混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地,而必須有不同的使用類型混合,并且混合應(yīng)達(dá)到一定的比例。(2)對(duì)于混合類型的控制,應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮如下原則:用地關(guān)聯(lián)原則:優(yōu)先考慮用地關(guān)聯(lián)的類型的混合,這種混合能夠降低交通出行,增加社區(qū)活力?；ゲ桓蓴_原則:容易產(chǎn)生相互干擾的設(shè)施類型不宜混合在同一用地上。合理比例混合原則:對(duì)于混合比例的控制,通常應(yīng)當(dāng)以用地上不同類型設(shè)施的規(guī)模來(lái)計(jì)量其混合比例。一般意義上,一種用途的建筑面積如果超過(guò)50%比例,就可認(rèn)為是主導(dǎo)用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。用地性質(zhì)規(guī)劃控制(1)規(guī)劃建議用地性質(zhì)(2)替代用地性質(zhì)(3)待批用地性質(zhì)(4)禁止用地性質(zhì)容積率(1)層次性:城市平均容積率、分區(qū)平均容積率、街區(qū)平均容積率、地塊容積率(2)影響因素:分區(qū)規(guī)劃和街區(qū)容積率;地塊的土地使用性質(zhì);街區(qū)和地塊的區(qū)位特點(diǎn);地塊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境條件;街區(qū)和地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件;街區(qū)和地塊的空間環(huán)境條件;街區(qū)和地塊的土地出讓價(jià)格等國(guó)家與省市相關(guān)的規(guī)劃與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、和要求。建筑密度影響因素(1)現(xiàn)狀條件;(2)地方氣候、日照條件;(3)自然景觀的協(xié)調(diào)要求;(4)不同的建筑組群空間組合模式及規(guī)劃地塊劃分狀況;(5)街區(qū)建筑密度控制要求;(6)國(guó)家與省市相關(guān)的規(guī)劃與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、和要求。建筑高度(1)《民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352—2005》住宅建筑按層數(shù)分類:一層至三層為低層住宅,四層至六層為多層住宅,七層至九層為中高層住宅,十層及十層以上為高層住宅;除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑,大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑);建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。(2)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95》(2005年版)高層建筑防火分類:居住建筑分類為一類(19層和19層以上住宅),二類(10層至18層住宅)。一類高層建筑的耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí),二類高層建筑的耐火等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。(3)影響因素:符合地質(zhì)條件、建筑日照、衛(wèi)生、消防和防震抗災(zāi)要求;符合城市街區(qū)景觀要求以及與自然景觀的協(xié)調(diào)要求;符合保護(hù)建筑、文物保護(hù)單位和歷史文化保護(hù)區(qū)周圍建筑高度控制要求;符合機(jī)場(chǎng)凈空、高壓線及無(wú)線通訊通道(含微波通道)等建筑高度控制要求。坡度較大地區(qū)要考慮不同坡向?qū)ㄖ叨鹊挠绊憽Ｌ讍?wèn)題,提供地塊開(kāi)發(fā)的基本條件;關(guān)注社會(huì)福利等社區(qū)公共設(shè)施用地;新區(qū)社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)不僅要滿足體現(xiàn)新區(qū)形象、體現(xiàn)帶動(dòng)輻射功能的要求,還要滿足眾多市民的日常需求。建立適應(yīng)現(xiàn)行公共財(cái)政體制的公共設(shè)施分級(jí)體系;規(guī)劃應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃,嚴(yán)格控制地區(qū)人口容量、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,提出社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn),確定主要交通網(wǎng)絡(luò),l)新區(qū)公共開(kāi)敞空間控制明確公共空間與非公共空間關(guān)系;地塊劃分注重居住區(qū)景觀綠地形態(tài),并賦予其公共空間屬性;防止部分景觀品質(zhì)高的公共空間不被“非公共化”;街道景觀和道路紅線控制;綠地地塊形態(tài)與開(kāi)發(fā)建設(shè)地塊形態(tài)整合;綠地形態(tài)以線型帶狀綠地形式:(1)可提供更多與城市形態(tài)結(jié)合的邊界空間;(2)線型帶狀空間具有聯(lián)系性和開(kāi)放性特征,便于形成綠地網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng);(3)具有多種延伸形態(tài)變化特點(diǎn)(弧形、楔型);(4)具有一定寬度,保證生態(tài)廊道作用和游覽容量;m)新區(qū)農(nóng)民拆遷安置區(qū)規(guī)劃控制安置標(biāo)準(zhǔn)參照城市標(biāo)準(zhǔn);建設(shè)用地范圍內(nèi)的農(nóng)村居民安置:以行政村為單位規(guī)劃相對(duì)集中的安置組團(tuán)。城市舊城區(qū)控規(guī)編制技術(shù)(1)舊城區(qū)改造規(guī)劃重點(diǎn)突出三個(gè)特性:a)一是文化特性。發(fā)掘城市的文化資源特色,建立完善城市文化系統(tǒng),形成城市自身的城市文化特色;b)二是城市活力。應(yīng)該塑造一個(gè)具有鮮明特色、充滿活力的城市中心,為多元化公共活動(dòng)的融入創(chuàng)造條件;c)三是宜人環(huán)境。通過(guò)降低密度,加強(qiáng)配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè),構(gòu)筑使用方便、整潔美觀的外部空間環(huán)境。(2)舊城區(qū)改造規(guī)劃策略:a)舊城區(qū)功能定位,優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)商業(yè)辦公中心,綠化居住功能b)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善城市空間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,用地結(jié)構(gòu)調(diào)整c)構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的道路交通網(wǎng)絡(luò),舊城的改造應(yīng)以暢通工程為重點(diǎn),構(gòu)筑功能明確、通達(dá)性與安全性強(qiáng)的道路系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)。力求客、貨車分流、人車分行、動(dòng)靜態(tài)交通設(shè)施齊備,道路密度適當(dāng),交叉口設(shè)計(jì)合理,道路現(xiàn)行舒暢周全,滿足城市可持續(xù)發(fā)展需要。增加社會(huì)公共停車場(chǎng)d)設(shè)施配套齊全,保留原有公共設(shè)施用地的用途并適當(dāng)擴(kuò)展其范圍,對(duì)原有公共設(shè)施進(jìn)行了充分利用和改造,對(duì)原有公共設(shè)施用地進(jìn)行置換;改造質(zhì)量較差地塊,新增部分推行復(fù)合開(kāi)發(fā),舊城區(qū)土地資源緊張和已出讓用地規(guī)劃條件的限制,不專門設(shè)置體育用地,主要通過(guò)結(jié)合公共綠地、廣場(chǎng)等復(fù)合設(shè)置來(lái)解決。e)豐富環(huán)境景觀空間,將綠色空間通過(guò)河渠、道路等引向城區(qū),并與城區(qū)綠化有效結(jié)合,形成“點(diǎn)、線、面、環(huán)、楔”相結(jié)合的城市綠地整體空間形態(tài),以形成綠化景觀。同時(shí)利用原有老城區(qū)楔形地以及道路交叉口處的塊狀綠地進(jìn)行建設(shè),完善老城區(qū)的綠地環(huán)境,同時(shí)在新建小區(qū)內(nèi)部大量加大綠化建設(shè),美化居住環(huán)境的同時(shí),提供更多居民日常休閑娛樂(lè)空間。(3)舊城區(qū)控規(guī)編制技術(shù)——分區(qū)編制,編制老城區(qū)控規(guī),必須在整個(gè)老城范圍內(nèi)先進(jìn)行分區(qū),建立控制性詳細(xì)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)和編制單元,對(duì)老城的總體格局、用地調(diào)整、容量控制有整體把握,再進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。a)現(xiàn)狀完善區(qū)是指功能相對(duì)單純、發(fā)展相對(duì)成熟、現(xiàn)狀風(fēng)貌良好的地區(qū)。該類地區(qū)一般具有已建成區(qū)多、空地極少、人口集中、近期改造可能性小等特點(diǎn),可能存在公共服務(wù)設(shè)施配套不足或質(zhì)量不高、綠地率低等問(wèn)題。老城區(qū)內(nèi)的大部分居住片區(qū)都可納入現(xiàn)狀完善區(qū)。對(duì)該類地區(qū)中的現(xiàn)狀用地基本予以保留,以優(yōu)化調(diào)整為主,以內(nèi)涵式發(fā)展為主,完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套,提升地區(qū)環(huán)境品質(zhì)。規(guī)劃編制工作深度相對(duì)較深,在充分了解現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)梳理規(guī)劃區(qū)內(nèi)的交通體系、完善地區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施,規(guī)劃措施以社區(qū)環(huán)境局部整治為主。b)局部改造區(qū)是指發(fā)展較為成熟、現(xiàn)狀風(fēng)貌較好、局部地段存在再開(kāi)發(fā)可能性的地區(qū)。該類地區(qū)往往存在居住用地與工業(yè)用地混雜、部分陳舊居住區(qū)亟需更新改造的情況,地區(qū)近期改造可能性較大。對(duì)該類地區(qū)中的大部分現(xiàn)狀用地予以保留,重點(diǎn)解決居住與工業(yè)用地混雜的問(wèn)題,通過(guò)局部改造,充分挖掘存量土地資源,優(yōu)化地區(qū)土地使用結(jié)構(gòu)。規(guī)劃應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)對(duì)再開(kāi)發(fā)地塊的控制引導(dǎo),必須充分考慮到新建項(xiàng)目對(duì)周邊現(xiàn)存項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的影響,嚴(yán)格控制再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、建筑高度等指標(biāo)。(4)加強(qiáng)公眾參與針對(duì)老城區(qū)的公眾參與應(yīng)根據(jù)其不同的改造方式,增加其公眾參與的方式與深度(5)加強(qiáng)控規(guī)的修編和調(diào)整管理城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控規(guī)劃編制技術(shù)(1)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)控制特點(diǎn)a)工業(yè)用地以園區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā)模式發(fā)展b)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)呈投資多元化和類型多樣化特點(diǎn)c)工業(yè)用地規(guī)劃控制有針對(duì)性d)工業(yè)用地閑置情況e)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度偏低f)工業(yè)用地布局混亂g)缺乏對(duì)規(guī)劃的動(dòng)態(tài)性考慮(2)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)控制的對(duì)策a)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿:約束工業(yè)用地投資強(qiáng)度,完善城市工業(yè)用地的稅收制度b)深化總體規(guī)劃的規(guī)劃編制c)完善控制體系,國(guó)土資源部以國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)文件,發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》中,確定了工業(yè)項(xiàng)目供地的控制體系,并提出了按照工業(yè)分類和地區(qū)分類的控制標(biāo)準(zhǔn)。投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率。d)加強(qiáng)政府管理(3)工業(yè)園區(qū)控規(guī)重點(diǎn),規(guī)劃控制重點(diǎn):規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地利用的適應(yīng)性、道路體系、基礎(chǔ)設(shè)施a)規(guī)劃結(jié)構(gòu):按照組團(tuán)式布局的要求,組團(tuán)分布在產(chǎn)業(yè)園中心區(qū)的四周。b)土地利用:優(yōu)化布局,工業(yè)鄰里中心;地塊性質(zhì)的兼容性:靈活適應(yīng)招商引資項(xiàng)目;工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目兼容;按照社會(huì)不同階層的支付能力,進(jìn)行居住用地布局,滿足不同階層人們的居住需求。c)策應(yīng)市場(chǎng)變化的建設(shè)地塊:居住地塊:5ha以上工業(yè)地塊:一般工業(yè)園區(qū)對(duì)未來(lái)入駐的工業(yè)企業(yè)具體類型和規(guī)模難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè),而規(guī)劃工業(yè)用地布局時(shí)要求相關(guān)產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中布置,同時(shí)又要求能適應(yīng)不同規(guī)模的工業(yè)企業(yè),所以,一般規(guī)劃工業(yè)地塊通常劃分比較大,其一是適應(yīng)規(guī)模比較大的企業(yè)入駐,其二是減少公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入。d)優(yōu)化道路系統(tǒng):工業(yè)園區(qū)的道路控制宜偏重對(duì)交通組織及大地塊的控制,區(qū)內(nèi)主要道路,尤其是交通性的主干道、主要交叉口,宜嚴(yán)格控制線形、豎向高程和紅線寬度等。為高效利用土地,統(tǒng)一管線鋪設(shè),方便交通組織,地形允許的情況下,盡量采用方格式布局。工業(yè)園區(qū)主、次要道路在規(guī)劃中加以明確控制,而支路則按工業(yè)用地布局需要,僅作規(guī)劃引導(dǎo),由修建性詳細(xì)規(guī)劃階段確定。支路中屬公共性質(zhì)的由政府統(tǒng)一建設(shè),非公共性質(zhì)的一般由業(yè)主建設(shè),這種模式降低了高新區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃的密度,大大降低了工業(yè)園區(qū)的前期開(kāi)發(fā)成本。e)綠化控制一般依附于主干道路或者區(qū)內(nèi)的水渠,其控制寬度可以結(jié)合道路寬度和景觀的要求適當(dāng)靈活一些。沿工業(yè)園區(qū)主要道路兩側(cè)一般會(huì)設(shè)置一定寬度的綠化帶,綠化帶雖然能達(dá)到美化環(huán)境、安排市政設(shè)施等目的;規(guī)劃采取道路兩側(cè)設(shè)置與建筑后退道路紅線要求相結(jié)合:1.敷設(shè)園區(qū)工程管線所需綠帶:劃歸工業(yè)用地,圍墻(建筑)后退紅線控制方法;2.景觀綠帶&區(qū)域性高壓走廊綠帶:劃歸綠地,單獨(dú)立控制。f)充分重視農(nóng)村的生活和生產(chǎn)用地,妥善處理“三農(nóng)”問(wèn)題(4)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》國(guó)土資發(fā)2008(24號(hào))a)控制指標(biāo)由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重四項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。b)工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度控制指標(biāo)應(yīng)符合文件規(guī)定;c)容積率控制指標(biāo)應(yīng)符合文件的規(guī)定;d)工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不得低于30%;e)工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。(5)安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)(皖政〔2011〕64號(hào))a)市管省級(jí)開(kāi)發(fā)園區(qū)土地投資強(qiáng)度一般不低于200萬(wàn)元/畝,預(yù)期畝均稅收不少于20萬(wàn)元/年。縣管省級(jí)開(kāi)發(fā)園區(qū)土地投資強(qiáng)度一般不低于150萬(wàn)元/畝,預(yù)期畝均稅收不少于10萬(wàn)元/年。b)工業(yè)項(xiàng)目建筑容積率一般不低于1.0,建筑密度一般不低于40％,綠地率一般不高于15％,行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地面積不超過(guò)總用地面積的7％。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅(公共租賃住房除外)、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。鼓勵(lì)建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。各地要在年度國(guó)有建設(shè)用地供地計(jì)劃中,優(yōu)先安排一定比例土地用于多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)控規(guī)劃編制技術(shù)(1)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)特點(diǎn)a)建設(shè)投資渠道單一,城鎮(zhèn)建設(shè)資金匱乏;b)鎮(zhèn)規(guī)劃土地供應(yīng):國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地兼有;c)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)薄弱;d)鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè),既要滿足鎮(zhèn)區(qū)居民的需要,又要兼顧周邊廣大鄉(xiāng)村地區(qū)的需求。e)鎮(zhèn)建筑多為商住混合用房,即底層商鋪,上為住宅;層數(shù)以多層和低層為主,且以自建為主,統(tǒng)建為輔;基本無(wú)建筑設(shè)計(jì),主要靠居民模仿,外觀多貼白瓷磚,缺少地方特色;f)鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)規(guī)模相對(duì)較小、較分散,其建設(shè)用地選擇的隨機(jī)性和制約因素則較大。g)鎮(zhèn)規(guī)劃