畢業(yè)設(shè)計(jì)論文-9

開發(fā)商背景開發(fā)商：江蘇澳斯福置業(yè)發(fā)展有限公司。法人代表：郭福鳴注冊資金：500萬美元2、投資商：澳大利亞ASF投資集團(tuán)公司，知名華人企業(yè)，同時(shí)也是本項(xiàng)目開發(fā)商澳斯福置業(yè)有限公司的實(shí)力保障。目前涉及的產(chǎn)業(yè)有房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)零售、國際貿(mào)易等。3、本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位：上?，F(xiàn)代設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司。曾設(shè)計(jì)東方明珠，上海8萬人體育場等標(biāo)志性建筑，上海最大的（甲級）建筑設(shè)計(jì)院。二、項(xiàng)目的基本情況1、項(xiàng)目占地面積61169平方米，總開發(fā)總量是97067平方米（其中地上商業(yè)面積38000平方米，LOFT面積47000平方米，地下占11567平方米。）容積率1.39，總棟數(shù)12棟，綠化率超過28%。商業(yè)部分：一層層高5.5米，二層4.7米，三層3.6米。LOFT層高全高為4.7米2、項(xiàng)目的周邊環(huán)境南通市江蘇重點(diǎn)工業(yè)，港口城市，瀕江臨海，三面環(huán)水，具有黃金海岸和黃金水道的雙重優(yōu)勢，與國際大都市上海隔江相望。南通市中國首批對外開放的十四個(gè)沿海開放城市之一，素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù)。在國家“十二五”規(guī)劃下，依托長三角一體化發(fā)展，大力完善交通體系，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。本項(xiàng)目位于南通工農(nóng)外環(huán)北路核心段，屬于規(guī)劃的城市副中心，距市中心10分鐘路程，周邊商賈云集，商業(yè)氛圍濃厚，如蘇建*陽光新城，萬科*金御藍(lán)灣，桂花小鎮(zhèn)，鴻運(yùn)裝飾城，鴻鳴摩爾，方天大市場等。已經(jīng)形成了幾十萬平米的商業(yè)集聚區(qū)和高檔住宅區(qū)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿O大。周邊配套：康復(fù)醫(yī)院，城東醫(yī)院；中國郵政，建設(shè)銀行，工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行等。本項(xiàng)目西面200米設(shè)一個(gè)10000平米以上的市民體育公園和市民體育館。3、項(xiàng)目周邊交通環(huán)境（1）、一、蘇通大橋的開通拉近了南通與上海及蘇南等城市的距離，而我們項(xiàng)目就位于南通北翼新城核心區(qū)，與城東城南形成三足鼎立之勢。二、通呂運(yùn)河上幾座大橋的開通，實(shí)現(xiàn)了與老城區(qū)的零距離對接（1號橋通寧大橋，2號橋崇川大橋，1.5號橋北城大橋，1.75號橋靜海大橋正在建設(shè)中）三、滬通鐵路開通后，南通到上海，蘇州，無錫，嘉興等列車車程直接縮短到40分鐘。大大提升位于北區(qū)的火車站在南通的重要位置。（2）、項(xiàng)目緊鄰工農(nóng)北路，北臨火車站，東靠秦灶鎮(zhèn)，與市中心僅一條之隔。公交路線：52路，606路，44路（方天大市場），21路，19路。4、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目的主題設(shè)定為打造南通“富人區(qū)”，創(chuàng)造南通高端精致商業(yè)第一品牌，上海新天地的出現(xiàn)培育了高端娛樂型商業(yè)的新區(qū)，南京1912的出現(xiàn)更是使南京人的平均休息時(shí)間往后延遲了一個(gè)小時(shí)，南通金海岸的出現(xiàn)將徹底改變南通中高端人群消費(fèi)的生活模式。同時(shí)也是南通唯一一個(gè)“新天地”模式的不夜城。以三大業(yè)態(tài)為主：餐飲，娛樂，零售為基礎(chǔ)，分六個(gè)品牌板塊，即餐飲，KTV，酒吧，休閑，零售，增值其他。5、土地性質(zhì)：商業(yè)使用年限：40年拿地時(shí)間：2007年1月8日6可否貸款：可以哪些銀行：中行，農(nóng)行，交通銀行7、項(xiàng)目的主要經(jīng)營模式和銷售政策統(tǒng)一商區(qū)劃分，統(tǒng)一代租商鋪，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一優(yōu)惠政策，統(tǒng)一辦理證件，統(tǒng)一繳納稅費(fèi)，統(tǒng)一廣告宣傳，統(tǒng)一品牌招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一物業(yè)管理。銷售模式：開發(fā)商自持40%物業(yè)，與投資者一起抵抗風(fēng)險(xiǎn)。簽訂5年包租合同，前三年一次性返還35%，真正實(shí)現(xiàn)少投入，大回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)。三、樓盤設(shè)施1、經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司美力三采經(jīng)營管理咨詢有限公司、東聯(lián)國際商業(yè)咨詢有限公司。物業(yè)管理師由上海港聯(lián)物業(yè)管理公司，上市公司全資子公司。2、房屋產(chǎn)權(quán)雙證齊全即房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證3、停車場，地下停車庫街區(qū)內(nèi)的東南方位，地下停車庫設(shè)置在一號樓，二號樓，三號樓地下4、車位數(shù)量車位總數(shù)425個(gè)，地上170個(gè)，地下255個(gè)機(jī)動車位4000多，地上2700多，地下1500多。5、車位面積13平米每個(gè)（可售，可租）6、項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)框架剪力結(jié)構(gòu)7、項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、酒店式精裝修8、本項(xiàng)目的LOFT規(guī)劃情形根據(jù)南通政策規(guī)定今后相關(guān)LOFT的產(chǎn)品規(guī)劃不再審批了。9、何時(shí)交房我們項(xiàng)目是現(xiàn)房銷售，（付款方式）辦理完相關(guān)手續(xù)即可辦理交房手續(xù)。（交房時(shí)間是簽訂售房合同后的六個(gè)月）10、為何到現(xiàn)在才賣該樓盤是政府支持的，是在該區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上投資建設(shè)的，同時(shí)政府相當(dāng)重視周邊基礎(chǔ)設(shè)施，主導(dǎo)建設(shè)起一站式批發(fā)市場、中高檔小區(qū)、商務(wù)區(qū)。周邊商賈云集，商業(yè)氛圍濃厚。政府要求開發(fā)商不僅僅只是賣房，更重要的是做市場，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。而一個(gè)市場培育起來至少要經(jīng)過5年左右的時(shí)間，我們是在市場基礎(chǔ)上不僅有老租戶，也有老客戶，再不斷融入新商戶優(yōu)勝劣汰經(jīng)過幾年時(shí)間市場已經(jīng)穩(wěn)定并蒸蒸日上?，F(xiàn)在拿出來賣是出于對政府的承諾，對客戶的負(fù)責(zé)。開發(fā)商自持40%的物業(yè)，真正做強(qiáng)做大市場，為經(jīng)營戶投資客保駕護(hù)航。11、現(xiàn)在賣的是哪些單元項(xiàng)目共12棟樓，分為商業(yè)和公寓兩部分，其中1#2#為自住型公寓現(xiàn)已基本售罄。3#目前售樓處所在的位置，共20層，其中一部分已經(jīng)跟橫店國際影城簽約，其余作為健身中心和兒童主題樂園（1-2層），3層至12層都是精裝公寓，13至20層豪華精裝服務(wù)式公寓。4#業(yè)態(tài)定位主要經(jīng)營中高端品牌餐飲，四大菜系中的淮陽菜，上海小南國，南通3號公館以及社區(qū)服務(wù)（藥房，移動公司，手機(jī)賣場，理發(fā)店等）。5#6#業(yè)態(tài)定位主要為金融街（四大銀行，證券公司），7#的2層至3層是大時(shí)代連鎖餐廳、電玩城。8#已簽約商家：南通水天堂。9#是休閑餐飲西餐咖啡（兩岸迪歐為主），川菜、真宗日本料理為輔。10#業(yè)態(tài)定位為酒吧、商務(wù)會所。11#12#主要作為料理、日式酒吧、茶社等。面積從30——300平米不等。目前主要銷售4#5#6#7#8#9#部分商鋪。12、入駐品牌餐飲類：金錢豹、金海華、味千拉面、天泰泰國餐廳。酒吧類：搜浩娛樂管理有限公司“66Bar”、蘇荷酒吧、百度。會所類：繽紛年代。量版式KTV：威曼世卡拉OK，源自臺灣、樂滿堂量版式KTV，連鎖自助KTV，源自新加坡。休閑類：湯姆熊、嘉億臺球。增值類：上海鴻藝會、SALSA舞蹈培訓(xùn)藝校。13、市場類型本項(xiàng)目是南通市唯一一座高端消費(fèi)人群的商業(yè)街區(qū)，集餐飲、休閑、娛樂于一體。14、價(jià)格情況1、本樓盤的價(jià)格如何？最小總價(jià)是多少？最高總價(jià)是多少？一樓：返租后均價(jià)23000元/㎡左右二樓：返租后均價(jià)12000元/㎡左右三樓：返租后均價(jià)8000元/㎡左右總價(jià)：46萬起——500萬不等。2、現(xiàn)在的租金回報(bào)率5年包租總回報(bào)在40%。3、付款方式有2種付款方式。一次性付款、銀行按揭。按揭所需資料：申請人及配偶的有效身份證原件和復(fù)印件申請人及配偶的戶口簿原件和復(fù)印件婚姻狀況證明原件（結(jié)婚證、離婚證、單身證明）和復(fù)印件申請人及配偶的個(gè)人收入證明原件（或工資單、稅單和其他足以證明收入來源的證明）（數(shù)額偏大的還需要銀行流水）申請人及其配偶自營企業(yè)或店鋪，還需要提供企業(yè)或店鋪的資料（營業(yè)執(zhí)照等）合法有效的房屋買賣合同、及商鋪首付款發(fā)票銀行規(guī)定的其他相關(guān)資料4、貸款年限？貸款利率？銀行商業(yè)性貸款。最高可貸50%，最長年限為10年，基準(zhǔn)利率由央行統(tǒng)一規(guī)定。（買一間以上的首付款需要遞增，如：第二套首付51%）5、成交以后，稅費(fèi)有哪幾種？額度有多少？由誰負(fù)擔(dān)？稅費(fèi)明細(xì)：契稅3%，印花稅0.05%（以上稅費(fèi)如遇政府調(diào)整另計(jì)）6、物業(yè)管理費(fèi)有誰承擔(dān)？主要包括哪幾項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目？物業(yè)費(fèi)由租戶承擔(dān)。服務(wù)項(xiàng)目主要包括商戶管理、警衛(wèi)與安全保衛(wèi)工作、道路交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持、公共綠化管理工作、設(shè)備的正常維修及檢修等。7、項(xiàng)目價(jià)格金海岸無論是從地理位置（可結(jié)合前面靈活描述）、市場發(fā)展程度（同前）、后期運(yùn)營管理，都是商鋪投資首選，其開發(fā)商實(shí)力雄厚，管理公司經(jīng)驗(yàn)豐富（曾參與策劃蘇州的李公堤，參與招商上海新天地，參與運(yùn)營上海來福士廣場），投資風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定，于此同時(shí)由專業(yè)的管理公司全程管理服務(wù)，即使顧客在上海南京北京都不用操心。周圍沿街商鋪價(jià)格都在三萬左右，周邊住宅房平均10000元/平方左右（商鋪的價(jià)格一般是住宅的2-2.5倍）。相比之下，項(xiàng)目的價(jià)格不貴，這樣的價(jià)格買到這樣的商鋪真的算是物美價(jià)廉。相關(guān)1、簽訂合同需要的證件本人到場需帶身份證原件，如不能到場，需出示委托書和身份證復(fù)印件，定金收據(jù)，訂單。2、委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備的證件買方身份證復(fù)印件，代理人身份證原件、授權(quán)委托書。3、貸款程序；需要的證件；產(chǎn)生的費(fèi)用需提供證件有：貸款申請表、商品房買契約原件及復(fù)印件、首付款收據(jù)復(fù)印件、借款人身份證復(fù)印件、配偶身份證復(fù)印件、借款人及配偶戶口簿復(fù)印件、借款人及配偶月收入原件、結(jié)婚證復(fù)印件一份，或單身證明。費(fèi)用有：抵押貸款公證費(fèi)、抵押（住房）登記費(fèi)、抵押住房保險(xiǎn)費(fèi)。其他問題1、購買現(xiàn)房的好處即買即得，即買即收租品質(zhì)有保證，買的踏實(shí)。購買期房，由于房子